Rammer Generelle rammer Byggeri Veje og anlæg Vand og jord Rammeområder B Boligformål Rammer for boligformål C Centerområde Rammer for centerområder

Transkript

1 Rammer Generelle rammer Byggeri Veje og anlæg Vand og jord Rammeområder B Boligformål Rammer for boligformål C Centerområde Rammer for centerområder D Offentlige formål Rammer for offentlige formål E Erhvervsområde Rammer for Erhvervsområder F Fritidsformål Rammer for fritidsformål K Kolonihaveområde Rammer for Kolonihaveområder L Landzoneområde Rammer for landzoneområder S Sommerhusområde Rammer for sommerhusområder T Tekniske anlæg Rammer for tekniske anlæg Specifikke rammer Bybeskrivelser Bybeskrivelse, Borup BO Bybeskrivelse, Erhvervsområdet EO Bybeskrivelse, Gadevang GV Bybeskrivelse, Gørløse GL Bybeskrivelse, Hammersholt HH Bybeskrivelse, Hillerød Syd HS Bybeskrivelse, Kongens Vænge KV Bybeskrivelse, Ll. Lyngby LL Bybeskrivelse, Meløse ML Bybeskrivelse, Nødebo NB Bybeskrivelse, Nr. Herlev og Freerslev NH.FL Bybeskrivelse, Sigerslevøster, Strø og Strølille SØ.ST.SL Bybeskrivelse, Skævinge SV Bybeskrivelse, Slotsbyen SB Bybeskrivelse, St. Lyngby SL Bybeskrivelse, Tjæreby og Harløse TB.HL Bybeskrivelse, Tulstrup og Alsønderup TS.AL Bybeskrivelse, Ullerød UL Bybeskrivelse, Uvelse og Lystrup UV.LS Bybeskrivelse, Vestbyen VB Bybeskrivelse, Østbyen ØB

2 Rammer Introduktion og forklaring Rammerne for lokalplanlægningen angiver de generelle og de specifikke rammer for de enkelte områders anvendelse og bebyggelse. De tager udgangspunkt i kommuneplanens hovedstruktur og de retningslinjer, der skal virkeliggøre planen. Det er en forudsætning for byrådets endelige vedtagelse af lokalplaner, at disse er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Lokalplanlægningen skal udarbejdes efter de generelle rammer, hvis andet ikke er anført under de specifikke rammer for de enkelte rammeområder. I lokalplanerne vil der ske en detaljering af bestemmelserne og afpasning af mulighederne. Øvrig lovgivning om fx fredning, vejbyggelinjer og naturbeskyttede biotoper kan dog betyde skærpede forhold for anvendelse og udnyttelse i forhold til rammerne. I bygningsreglementet er der fastsat en række bygningsregulerede bestemmelser. Det fremgår af reglementet, at nogle bestemmelser altid vil være selvstændigt gældende, mens andre erstattes af bestemmelser om de pågældende forhold i en lokalplan. Planloven fastsætter bestemmelser om, hvornår byrådet kan og skal udarbejde lokalplaner. Større udstykninger og større bygge og anlægsopgaver, herunder større nedrivninger, udløser lokalplanpligt. I områder omfattet af lokalplan eller bygningsvedtægt gælder disse planers bestemmelser indtil de evt. ændres ved en ny lokalplan ud fra de gældende lokalplanrammer i kommuneplanen. De generelle rammebestemmelser er beskrevet under tre kategorier: Byggeri Veje og anlæg Vand og jord. Her fastlægges generelle rammebestemmelser for bebyggelsesprocent, bygningshøjde, bevaring, rekreative arealer, natur og landskab, bæredygtigt byggeri, støj, overfladevand m.m. Dernæst er der en beskrivelse af de forskellige anvendelsestyper, såsom Boligområder (B), Centerområder (C), r til offentlige formål (D), Erhvervsområder (E), Fritidsformål (F), Landzoneområder (L), Sommerhusområder (S) og Tekniske anlæg (T). De specifikke rammeområder er inddelt efter fremtidig anvendelse og er listet op under de respektive anvendelsestyper. Hillerød Kommune er inddelt i følgende geografiske områder: Borupområdet BO Erhvervsområdet EO Gadevang - GV Gørløse GL Hammersholt - HH Hillerød Syd HS Kongens Vænge KV Lille Lyngbyområdet LL 2 / 34

3 Meløse ML Nr. Herlev og Freerslev - NH.FL Nødebo NB Sigerslevøster, Strø og Strølille SØ.ST.SL Skævinge SV Slotsbyen - SB St. Lyngby - SL Tjæreby og Harløse TB.HL Tulstrup og Alsønderup TS.AS Ullerød UL Uvelse og Lystrup - UV.LS Vestbyen - VB Østbyen ØB For hvert af de 21 geografiske områder er der udarbejdet et rammekort med de enkelte rammeområders afgrænsning, som kan ses under afsnittet specifikke rammer. De specifikke rammer har skærpede krav om bl.a. bebyggelsesprocent, bygningshøjde og lignende. Desuden er der i sammenhæng med områderne en beskrivelse af de geografiske områder, hvor der er fokus på type af område, overordnet anvendelse og kulturmiljøer. Bevaringsværdige bygninger, som har bevaringsværdi 1 3, fremgår endvidere af de specifikke rammekort og er vist med grønne trekanter. Du kan klikke på hver enkelt trekant for at få oplyst adresse og bevaringsværdi. Under hvert bydelsafsnit kan du klikke dig frem til bestemmelserne for de enkelte rammeområder, både via kortet til højre og via rammenumrene under kortet. Hvert specifikt rammeområde er navngivet ud fra bydel, anvendelse samt et fortløbende nummer. Eksempelvis er HH.B.03 navngivningen for Boligområde nr. 3 i Hammersholt bydel. I byzoneområder uden lokalplaner udgør rammerne grundlaget ved behandling af byggesager. Hvis en ansøgning om byggetilladelse strider imod rammerne, kan byrådet nedlægge forbud mod byggeriet eller den ændrede anvendelse (jf. Planlovens 12 stk. 3). Ubenævnte områder på rammekortene udgøres af skove, naturområder eller det åbne land. Se retningslinjer for anvendelse og beskyttelse af det åbne land. Generelle rammer De generelle rammer fastlægger bestemmelser for bebyggelsesprocent, bygningshøjde, bevaring, rekreative arealer, natur og landskab, bæredygtigt byggeri, støj, overfladevand m.m., som er inddelt i tre overordnede kategorier: Byggeri 3 / 34

4 Veje og anlæg Vand og jord Byggeri Lavenergi byggeri Ved lokalplanlægning indføjes bestemmelser om, at byggeri skal opføres, så det er en energiklasse bedre end lovens krav. Boligbyggeri opføres som lavenergibyggeri i overensstemmelse med de energirammer, der til enhver tid gælder for lavenergibyggeri for boliger i henhold til gældende bygningsreglement. Erhvervsbyggeri opføres som lavenergibyggeri med de energirammer, der til enhver tid gælder for lavenergibyggeri for kontorer, institutioner og erhvervsbyggeri i henhold til gældende bygningsreglement. Bebyggelsesregulerende bestemmelser Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocentnormer og beregningsmetoder udregnes efter det til enhver tid gældende bygningsreglement, når der laves nye lokalplaner. Det gælder både for nye og eksisterende byområder, med mindre andet er fastsat i de specifikke rammer. Ved Kommuneplan 2013's udarbejdelse gælder jf. Bygningsreglement 2010, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige: 60 % for etageboligbebyggelse 40 % for tæt lav boligbebyggelse 30 % for åben lav boligbebyggelse 15 % for sommerhuse i sommerhusområde 45 % for anden bebyggelse Ved bebyggelsesprocenten forstås det samlede etageareals procentvise andel af grundstykkets areal. Bebyggelsesprocenten er oftest i de specifikke rammer fastsat for den enkelte ejendom. I områder med blandet karakter og en bebyggelsesprocent for området under ét, vil der i lokalplanlægning blive fastsat mere præcise bestemmelser for udnyttelsen af de enkelte ejendomme. Bygningshøjder og etageantal I de specifikke rammer er der ofte fastsat en maks. byggehøjde eller et maks. etageantal. Ved halve etager fx 2,5 etage forstås 2 etager med udnyttet tagetage. At en etage blot er den øverste etage på bygningen, gør ikke tagetagen til en halv etage. En tilbagetrukket "penthouse etage" udgør eksempelvis en hel etage. Det samme gør en tagterrasse. I den vestlige del af bykernen og bymidten kan byrådet i særlige tilfælde tillade byggeri over de i disse byområder typisk tilladte 3 etager. En forudsætning for dette er dokumentation for, at byggeriet tilpasses omgivelserne og bidrager positivt til byens profil og ikke ødelægger karakteristiske indblik til slottet. Hvis byggeri planlægges inden for en af indblikskilerne, vil kommunen stille krav til visualisering af byggeriets påvirkning af omgivelserne og indblikket til Frederiksborg Slot. Se indblikskiler til Frederiksborg Slot her. Bevaringsværdier I forbindelse med lokalplanlægning foretages en vurdering af bymiljø, bebyggelse, beplantning eller landskabstræk i forhold til bevaringsværdi med henblik på størst mulig hensyntagen til eventuelle værdier for eventuelt at fastlægge bevaringsbestemmelser i lokalplanerne. Det gælder specielt de historiske bebyggelsesstrukturer i bykernen og indblik til slottet. Se også retningslinjer i Bystruktur, Arkitektur og bevaring. Der er udarbejdet en SAVE registrering af historiske bebyggelsesstrukturer samt af enkeltbygninger opført før 1940 for den tidligere Hillerød Kommune læs om bevaringskategorier her. Bygninger, som er registreret med en høj bevaringsværdi (kategori 1 3), er udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen og kan ses her. Udpegningen medfører, at disse bygninger skal søges bevaret, og at der kræves en offentlighedsprocedure, inden byrådet kan give tilladelse til en eventuel 4 / 34

5 nedrivning. Byrådet vil arbejde for, at ombygning og istandsættelse af bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i kommuneplanen, sker i overensstemmelse med det oprindelige udtryk. Ved lokalplanlægning vil der fastsættes nøjere bestemmelser om udformning af facader, materialer m.m. i forbindelse med ombygning og istandsættelse af bevaringsværdige bygninger. Bygninger registreret med middel bevaringsværdi (kategori 4 6) er ikke udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen, men i forbindelse med byggesagsbehandling og lokalplanlægning vil der blive foretaget en nærmere vurdering af bygninger med bevaringsværdi 4 og deres betydning for bevaringsværdige bebyggelsesstrukturer. På Kulturstyrelsens hjemmeside kan du finde register over Fredede og Bevaringsværdige Bygninger i Danmark. Indblikskiler Frederiksborg Slot er fredet og har stor værdi for byen i forhold til identitet, kultur og turisme. For at slottet bevarer sin status i byen, er der udpeget indblikskiler, der skal friholdes for større byggeri. Skilte og reklame Skiltning og reklamering i områder til butikker og erhverv skal begrænses og må ikke virke skæmmende eller være til gene for omgivelserne. Al skiltning skal tilpasses bygningernes arkitektur, herunder proportionering, materialer og facadeopdeling samt det område, som bygningen er beliggende i. Ud fra en vurdering af hvor eksponeret området er, kan der i lokalplanlægningen fastsættes bestemmelser om, at der ikke må være reklameflag, at facadeskiltning kun må ske med løse bogstaver og andre nærmere bestemmelser om skiltning og reklamering. For de centrale dele af Hillerød by gælder Temalokalplan nr. 322 for skilte og facader samt tillæg nr. 1. Skiltning ved ejendomme, der støder op til indfaldsvejene Roskildevej, Herredsvejen, Fredensborgvej/Holmegårdsvej og Københavnsvej, skal underordne sig karakteren af "grønne landskabsveje" uden etagehøje hegn og oplagssystemer, bannere på hegn og reklameflag. Der skal i lokalplaner udlægges areal til beplantning ud mod disse indfaldsveje, hvis virksomhederne på ejendommene ikke er orienteret mod vejen (har bagarealer/oplag mod vejen). Opholdsarealer Der skal anlægges et udendørs, bilfrit opholdsareal til boliger, erhverv m.m. som beskrevet i nedenstående skema. Byrådet afgør, hvilke arealer der er velegnede som opholdsarealer. Som eksempler kan nævnes haver og grønne arealer, tagterrasser og visse udendørs befæstede arealer (eksempelvis gårdrum med torve eller pladskarakter). I særlige tilfælde kan altaner, balkoner samt overdækkede arealer medregnes, når krav i støjafsnit kan overholdes. Der vil da stilles vilkår om, at der på terræn skal være et sammenhængende fælles opholdsareal. Opholdsareal ift. etageareal Indenfor bykernen Øvrige områder maks. BB%: 60 Øvrige områder maks. BB%: Øvrige områder maks. BB%: over 110 % af m 2 boliger % af m 2 erhverv, service, kontor, undervisning og kultur Se rammer for parkering her Affaldssortering Ved lokalplanlægning skal der tages højde for plads til affaldssortering i mindst 7 fraktioner ved tæt lav bebyggelse og ejendomskarreer. Fraktionerne kan være pap, papir, plast, jern, glas, organisk affald og restaffald. Stationsnærhed erhverv og bolig Fingerplan 2007 fastlægger, at kontorbygninger over etagemeter uden videre kan placeres i det "stationsnære kerneområde", som kommunerne kan afgrænse med udgangspunkt i gangafstande på op til 600 m fra station og 5 / 34

6 således, at øvrige byplanmæssige hensyn er varetaget. Kommunerne kan fortsat fastlægge såkaldte amøbeafgrænsninger af de "stationsnære områder" ud fra principielle m cirkelslag i det ydre storbyområde (byfingrene). Ønsker kommunerne undtagelsesvist at lokalisere kontorbygninger o.lign., som er større end etagemeter i de afgrænsede stationsnære områder i større gangafstand end 600 m fra stationerne, dvs. uden for kerneområdet, skal der redegøres for, hvordan kommunerne vil arbejde med supplerende virkemidler for at opnå en høj andel af rejsende med kollektiv transport. Det kan være et afgrænset udbud af parkeringspladser suppleret med forskellige former for "mobility management" fx direkte tilbringerservice til og fra stationen, firmacykelordninger m.v. Kommunerne skal redegøre for, at der kan opnås en trafikal adfærd svarende til ved en lokalisering inden for gåafstand fra station. I enkelte situationer vil kommunerne dog uden videre kunne planlægge for større byggeri over etagemeter i det stationsnære område i større afstand fra stationerne end de 600 m. Med Fingerplanens bestemmelser om, at det er en kommunal kompetence at lokalisere mindre og mellemstore bygninger til kontor og serviceerhverv på op til etagemeter, bør kommunerne overveje, om der er behov for at revurdere de foretagne afgrænsninger af de stationsnære områder. Kommunerne kan både i det stationsnære kerneområde og i det øvrige stationsnære område satse på at skabe bymæssig bebyggelse. Se konkrete bestemmelser om Stationsnærhed her. Detailhandel Retningslinjer om detailhandel, som beskrevet under Bystruktur, skal overholdes. Arealer til pladskrævende varer indregnes ikke i den samlede ramme for udbygningen af detailhandlen i centerområderne. Da der ligger butikker uden for rammeområderne, svarer summen af butiksarealet ikke til det opgjorte butiksareal i Hovedstrukturens afsnit om detailhandel. Rammerne for udbygningen overskrider det beregnede behov for bl.a. at sikre fleksibilitet i udbygningen, hvor manglende interesse for at etablere butik i ét område kan blokere for udbygningen i et andet område. Det er eksempelvis usikkert om udbygningsrammerne i lokalcentrene vil blive udnyttet. Uden for bycentrene Uden for bycentrene kan der etableres mindre enkeltstående butikker, der alene betjener en afgrænset del af en bydel eller et bysamfund. I bysamfundene Alsønderup, Gadevang, Nr. Herlev, Tulstrup, Ny Hammersholt, Freerslev, Store Lyngby og Meløse kan der etableres mindre butikker, der alene betjener disse områder. Dagligvarebutikker må maksimalt være 500 m 2. Butikker, der forhandler udvalgsvarer, må maksimalt være 100 m 2. Se rammer for detailhandel her. Veje og anlæg Veje, stier, tekniske anlæg og forsyning Der udlægges arealer til veje, stier og andre trafikanlæg i overensstemmelse med Infrastruktur og forsyning, Vejudlæg. Lokale veje og stier skal tilpasses det overordnede vejnet. Der kan udlægges arealer til de enkelte byområders nødvendige tekniske anlæg (vandværker, sparebassiner, pumpestationer, transformatorer m.v.). Lokalplaner skal sikre, at ny bebyggelse tilsluttes anlæg til forsyning med varme, vand, spildevandsafledning m.v. i overensstemmelse med Infrastruktur og forsyning samt de relevante sektorplaner som Vandforsyningsplanen og Spildevandsplanen. Kommunalbestyrelsen meddeler dispensation fra tilslutningspligt og forblivelsespligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergibygninger, jf. Tilslutningsbekendtgørelsen, 1, nr. 6. Dispensation meddeles til ejeren af ejendommen senest ved udstedelse af byggetilladelse jf. 17 stk. 3 i bekendtgørelse om tilslutning m.v. til kollektive varmeforsyningsanlæg. Bevægelsesstrategien Hillerød Kommune har et mål om at indtænke bevægelse i den kommunale planlægning, administration og drift med det formål at få fokus på flerfunktionalitet, både i forhold til anvendelse og udnyttelsesgrad af kommunens bygninger, anlæg, byrum og inventar. Hillerød Kommune har derfor udarbejdet en "Bevægelsesstrategi". 6 / 34

7 Konkret betyder det, at der i forbindelse med planlægning (og udbud, konkurrencer, drift og administration) kan blive stillet krav om indarbejdelse af bevægelsesfremmende tiltag i projekter, såfremt det vurderes at kunne medføre en bevægelsesmæssig gevinst. Ligesom der i byens rum vil blive stillet krav om flerfunktionalitet i forhold til brugergruppe og anvendelse. Til hjælp med at finde de projekter der har en bevægelsesmæssig gevinst, er der udarbejdet et internt procesværktøj, der skal hjælpe med at screene projekterne. Alle projekter skal vurderes via dette procesværktøj. "Ringsti projektet" er et konkret projekt, der er udsprunget af "Bevægelsesstrategien". Læs mere om projektet her. Støjbeskyttelse De vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj er beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 "Støj fra veje". Grænseværdierne er i første række til planlægningsbrug og anvendes ved planlægning af nye boligområder langs eksisterende veje eller jernbane, men lægges også til grund når man skal vurdere støjulemper ved eksisterende boliger langs eksisterende veje og jernbaner. Det anbefales også, at der ved planlægning af nye vejanlæg og vejudbygninger tages hensyn til støjkonsekvenserne og sikres det lavest mulige støjniveau i eksisterende støjfølsomme områder. Støjbelastede arealer må ikke lokalplanlægges til støjfølsom anvendelse, med mindre der i en lokalplan for det pågældende område fastsættes bestemmelser om etablering af afhjælpende foranstaltninger. Af eksempler kan nævnes afstandsdæmpning, afskærmning eller bygningsisolering for forebyggelse af støjgener og overholdelse af maksimalt støjniveau, anført i de til enhver tid gældende vejledninger fra Miljøstyrelsen. Der skal bl.a. rettes opmærksomhed mod støj fra erhverv, flyvepladser, motorsportsbaner, skydebaner, veje, jernbaner og vindmøller. Tilgængelighed og Tryghed Udformning af gader, stier, pladser m.v. skal sikres god tilgængelighed ved hensigtsmæssige bredder og hældninger samt tryghed for alle ved gode belysnings og orienteringsforhold. Parkering Parkeringspladser skal udlægges på egen grund, som del af fællesarealer, i parkering under terræn eller i konstruktion (fx P hus) svarende til minimums og maksimumsbestemmelserne i skemaet nedenfor. Ved anlæg af parkeringsarealer skal det overvejes, om der er behov for en ladestation til elbiler. Ved offentlige formål herunder skole, institutioner, samt ved biografer, diskoteker, restauranter m.v. vil antallet af parkeringspladser blive fastsat i en lokalplan efter byrådets konkrete vurdering af funktionens placering og typen af funktionens brugere. Biografer, diskoteker, restauranter og lignende i Hillerød Bykerne (se afgrænsning under detailhandel) udløser ikke parkeringskrav. Der vil i konkret lokalplanlægning blive vurderet, om der er behov for at fastsætte krav til kunde og gæsteparkering ud fra anvendelse og placering. 1 Rammeområde SB.C.4 og SB.C.7 indenfor bykernen For at formindske biltrafikken i gågaderne og for at udnytte arealerne mellem gågaderne og Slotssøen til bilfri udearealer og byfortætning frem for parkeringsarealer, fastsættes en maksimums parkeringsnorm i området mellem gågaderne og Slotssøen (rammeområde SB.C.4 og SB.C.7). 2 Bykernen (på nær rammeområde SB.C4 og SB.C.7) samt Stationszonen For at formindske biltrafikken i bykernen (se afgrænsning under Detailhandel) og til nye funktioner i stationszoneområdet (se afgrænsningen under Byomdannelse), hvor den stationsnære placering ønskes udnyttet, er der fastsat en parkeringsnorm i et spænd mellem en minimums- og en maksimumsnorm. Indenfor bykernen ( 1 og 2) Parkeringsfond og friarealer i forhold til parkeringsarealer Hvis behovet for parkering i bykernen ikke kan overholde den gældende lokalplans bestemmelser om parkering, vil manglende parkeringspladser kunne etableres efter de til enhver tid gældende regler for etablering af parkering (Parkeringsfond), som er godkendt af Hillerød Byråd. Der skal foretages en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. I bykernen vil opfyldelsen af kravet til bilfri opholdsarealer som pladser, gårdrum og grønne arealer skulle opfyldes først, og hvis kravet til P pladser herefter ikke kan opfyldes, kan Parkeringsfonden bringes i anvendelse. Læs mere om Parkeringsfonden her. 7 / 34

8 Bymidten Parkeringsanlæg I bymidten (se afgrænsning under Detailhandel) kan der gives tilladelse til etablering af parkeringsanlæg i flere etager efter byrådets særlige tilladelse. Antallet af parkeringslag fastlægges nærmere i en lokalplanlægning. Parkering i bymidten skal bl.a. sikre gode parkeringsmuligheder til bykernen. Parkeringsnorm Indenfor område 1 maks. Indenfor område 2 min.- maks. Indenfor bymidte min. Udenfor bymidte/bykerne min. Erhvervsområder min. Bilparkering Bolig 1 pr. bolig 2 pr. åben lav bolig 1,5 pr. tæt lav bolig/etagebolig 1 pr. 150 Små boliger under 1 pr. 200 m m 2-1 pr. 0.5 pr. 40 m m bolig 2 0,5 pr. bolig Butik Service/liberale erhverv Kontorerhverv Værkstedderhverv og intensiv produktion 1 pr. 50 m 2 1 pr. 75 m 2 1 pr. 25 m 2 1 pr. 40 m 2 1 pr. 50 m 2 1 pr. 100 m 2 Ekstensiv produktion og lagerarealer 1 pr. 200 m 2 Handicapparkering Min. 1 handicapparkeringsplads pr. 20 parkeringspladser planlagt samlet. MC-parkering Cykelparkering 1-3 % MC-parkeringspladser ved parkeringsareal med min. 30 parkeringspladser til biler. MC parkeringspladser anlægges udover antallet af bilparkeringspladser. I etageboligområder, områder til offentlige formål, alle områder i Bykernen og erhvervsområder skal der udlægges 1 cykelparkeringsplads pr. bolig/50 m 2 etagemeter/0,5 ansat. Brand Hillerød Kommunes beredskabsafdeling har skærpet bygningsreglementets bestemmelser i forhold til brandforhold, så de er tilpasset kommunens køretøjer. Det vedrører adgangs og tilkørselsarealer, arealer til rednings og slukningsarbejde samt bestemmelser for hensyntagen til beredskabskøretøjer, hjultryk og drejeradier. Bestemmelserne vil til enhver tid blive indarbejdet i lokalplanlægningen. Læs mere om brandkrav her. Vand og jord Grundvandsbeskyttelse Ved enkelttilladelser og udarbejdelse af lokalplaner inden for områder med kildepladszoner (beskyttelseszonerne omkring vandværksboringerne) eller med særlige drikkevandsinteresser, skal miljømyndigheden kontaktes for at sikre hensynet til beskyttelse af grundvandet. Retningslinjerne for grundvandsbeskyttelse i Grundvand og drikkevand og Vandforsyning skal overholdes. 8 / 34

9 Spildevand, overfladevand og rensningsanlæg Grundet større hyppighed af voldsomme regnskyl med oversvømmelser til følge, vil der i lokalplaner blive lavet en vurdering i forhold til ekstremregn og placering af bebyggelse. I vurderingen vil indgå placering af byggefelter og evt. fastsættelse af sokkel/terrænkoter for ny bebyggelse samt afstrømningsforhold i og omkring området. Dette skal vejes op mod terrænforholdene på tilstødende arealer og karakteren af omkringliggende bebyggelse, så der stadig kan skabes tilfredsstillende adgangsforhold til bebyggelsen samt tages hensyn til nabobebyggelser. Maksimale befæstelsesgrader For at undgå at den offentlige del af kloaksystemet bliver overbelastet, er udstrækningen af forskellige typer arealer, der må befæstes, begrænset. Hvis det vurderes hensigtsmæssigt, at der befæstes en større del af en grund, end lokalplanens anvendelse forudsætter, kan der søges om dispensation hos miljømyndigheden til at øge befæstelsesgraden for grunden. Skemaet nedenfor viser de maksimalt tilladte befæstelsesgrader for forskellige anvendelser udlagt i lokalplaner og kommuneplan. Lokalplanen kan fastsætte skærpede krav til afvanding til enten Hillerød Forsyning A/S eller bygherre afhængig af klimatilpasningsplanen for kommunen. Miljømyndigheden kan give dispensation i et eksisterende regnvandsopland, hvis det sikres, at den samlede afstrømningsmængde af regnvand fortsat overholder kravene i udledningstilladelserne til regnvandsudledning for Hillerød Forsyning A/S. Dette kan sikres ved at etablere LAR-elementer som regnbede, faskiner, bassinvolumener m.v. Du kan læse mere om LAR (lokal afledning af regnvand) her. Udledning til vandløb og regnvandsledninger skal som minimum svare til naturlig afstrømning beregnet for en 5 årsregn for al regnvand udover befæstelsesgraden for lokalplanområdet. Befæstelsesgraden er afhængig af afløbskoefficienterne for de befæstede arealer. Arealanvendelse jf. kommuneplan og lokalplan Anvendte tilladelige befæstelsesgrader (%) Boligområde åben lav, tæt lav Boligområde - etageboliger Centerområde 80 Industriområde Industriområde og håndværk Kontor og serviceområde Serviceområde Park og grønt område 0 Landsby 30 Tabellen viser maksimalt tilladte befæstelsesgrader for forskellige anvendelser udlagt i lokalplaner og kommuneplan Eksempel: Den maksimale befæstelsesgrad på 60 for en industrigrund eller et industriområde betyder, at 60 % af regnvandet må ledes til spildevandssystemet. Resten skal håndteres på egen grund eller på del af fællesareal. Befæstelsesgraden er summen af afløbskoefficienter, dvs. hvor vandgennemtrængelig befæstelsestypen er. Ved udregning af afløbskoefficienten skelnes der mellem forskellige overfladetyper som tagflader, grus, asfalt og lignende ud fra Spildevandskomiteens retningslinjer, som du kan se her. Nedsivning af regnvand For alle anvendelser gælder, at regnvand, der ikke genanvendes eller tilbageholdes af grønne tage, skal nedsives på egen grund, hvis grundvandet ikke står højt, og jordbundstypen er egnet til nedsivning. I områder hvor dele af hovedkloakken er dimensioneret til kun at aflede vejvand og spildevand, og hvor de geologiske forhold er uegnede til nedsivning af regnvand, skal det ved lokalplanlægning vurderes, om der er mulighed for afledning af regnvand til den offentlige kloak, vandløb eller vådt område. I planlægningsfasen kan det sikres, at eventuelle arealudlæg til anlæg kan overtages og vedligeholdes af Hillerød Forsyning A/S. Ved eventuel tilladelse til bortledning af regnvand kan der kun forventes accept til 60 9 / 34

10 bortledning svarende til normal drænafstrømning i henhold til den til enhver tid gældende spildevandsplan. Afledningen afhænger af typen af modtagende vandmiljø, idet der i udgangspunktet ikke kan gives tilladelse til afstrømning til stillestående søer/vandmiljøer. Udledning til regnvandsledning eller vandløb bør som minimum svare til naturlig afstrømning beregnet for en 5 årsregn i henhold til gældende vandplan/regionplan. Der må ikke udlægges arealer til forureningsfølsom anvendelse inden for 100 m fra renseanlæg, ligeledes må nye spildevandsanlæg ikke opføres nærmere end 100 m fra boliger og anden forureningsfølsom anvendelse. Eksisterende anlæg indenfor de 100 m må ikke udvide eller ændre processerne på anlægget, med mindre det kan sandsynliggøres, at det ikke giver miljøproblemer. Opsamling af regnvand fra boligers tage For at spare på grundvandet skal der ved lokalplanlægning af nyt boligbyggeri fastsættes bestemmelser om installation af anlæg til opsamling af regnvand til brug for toiletskyl og tøjvask som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. Kravet kan fraviges, hvis byrådet i forbindelse med lokalplanlægningen vurderer, at miljømæssige forhold taler for, at bebyggelsen i stedet skal opføres med grønne tage eller hvis særlige arkitektoniske forhold nødvendiggør, at der anvendes materialer, som er uforenelige med anvendelsen af vand fra tage til toiletskyl og tøjvask. Terrænregulering I lokalplaner kan der fastsættes bestemmelse om, at der kun må foretages terrænregulering på fx op til +/ 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. Hillerød Kommune skal dog godkende terrænregulering tættere på naboskellet end 0,5 m. Hvis der ikke er fastsat bestemmelser i en lokalplan, gælder Byggelovens 13. Byggeloven giver kommunen mulighed for at give påbud om at ændre en terrænregulering, hvis den er til ulempe for de omkringliggende grunde. I bebyggede områder kan byrådet påbyde ændringer af en foretagen regulering af en grunds naturlige terræn ved afgravning, påfyldning eller på anden måde, såfremt terrænreguleringen efter byrådets skøn er til ulempe for omkringliggende grunde. Dette gælder, uanset om lovens bestemmelser i øvrigt kommer til anvendelse ved det pågældende arbejde. Terrænregulering kan medføre indbliksgener, dvs. at man uhindret kan se ind til naboen, risiko for at jord skrider ned, og at regnvand ledes til de omkringliggende grunde. Det skal tages i betragtning, når der gives tilladelse. Forurening Jordforureningsloven klassificerer hele byzonen som et område, der kan være lettere forurenet (områdeklassificeret). Hillerød Kommune har jf. lovens muligheder justeret omfanget af områdeklassificerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er områdeklassificeret, og dermed forventes at være lettere forurenet. De områdeklassificerede områder kan ses på Hillerød Kommunes korthjemmeside. Når et landzoneareal inddrages i byzonen ved lokalplanlægning, vil arealet automatisk blive en del af områdeklassificeringen. Der skal derfor ved inddragelsen foretages en vurdering af, om området skal udtages af områdeklassificeringen. Region Hovedstaden kortlægger arealer, der er mere end lettere forurenet. Et areal kortlægges på vidensniveau 1 (måske forurenet) når der har været aktiviteter på arealet, der kan have forurenet jord eller grundvand. Et areal kortlægges på vidensniveau 2, når det er konstateret forurenet. På kan kortlægningsstatus ses for en given ejendom. Ændring i anvendelsen eller byggeaktiviteter på kortlagte grunde reguleres efter reglerne i Jordforureningsloven. Ved lokalplanlægning skal arealer med vidensniveau 1 eller 2 beskrives, og der skal udarbejdes bestemmelser om eventuelle foranstaltninger, før ny anvendelse kan tages i brug. 10 / 34

11 Rammeområder Anvendelseskategorier De specifikke rammeområder er inddelt i kategorier efter fremtidig anvendelse: Boligområder (B), Centerområder (C), r til offentlige formål (D), Erhvervsområder (E), Fritidsformål (F), Landzoneområder (L), Sommerhusområder (S) og Tekniske anlæg (T). Rammeområderne er listet op under de respektive anvendelsestyper, som er nærmere beskrevet. B Boligformål Generelt Boliger må kun benyttes til helårsbeboelse. Boligformål omfatter både traditionelle boliger, bofællesskaber, kollektiver, kollegier, ældreboliger og andre boliger for særlige grupper. I områder der alene er udlagt til boligformål, kan der også udlægges arealer til lokal betjening med kollektive anlæg som daginstitutioner, grønne områder og parkering. I områder der alene er udlagt til boligformål, kan der i begrænset omfang drives visse former for liberalt erhverv i boligerne. Det er en forudsætning, at det er en type erhverv, der normalt og uden gene for naboer kan udøves fra en bolig (fx klinik, frisør, revisor, tegnestue, dagpleje). Endvidere er det en forudsætning, at den erhvervsdrivende bebor ejendommen og ikke har nogen ansatte, og at ejendommen fortsat har karakter af beboelse. Der må derfor normalt kun drives erhverv i højst 25 % af boligens areal, dog højst 50 m 2 og der skal være tale om et minimalt parkeringsbehov, der i udgangspunktet skal ske på egen grund, ligesom skiltningen skal være minimal. Bestemmelser i forhold til parkering og opholdsarealer findes under Byggeri i de generelle rammer. Åben lav bolig fritliggende enfamiliehuse (parcelhuse, villaer) Grunde skal udstykkes på minimum 700 m 2 ekskl. vejareal med mindre andet er fastsat i de specifikke rammer. Eventuelle adgangsarealer (koteletben mv.) medregnes ikke i grundarealet. Der må højst opføres eller indrettes én beboelsesenhed pr. ejendom. I nye boligområder kan der udstykkes grunde under 700 m 2, hvis det er en del af planlægningen for et større boligområde, hvor der ønskes en særlig variation i boligformerne. Mindstegrundstørrelsen skal i så fald fastsættes i lokalplan. 11 / 34

12 Fortætning i eksisterende åben lav boligområder af et større sammenhængende kvarter eller område sker gennem lokalplanlægning. Det er en forudsætning, at områderne bevarer deres karakter som haveboligområder, og at fortætningen kan ske uden væsentlige nabogener. Ved fortætning af et åben lav boligområde kan bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom hæves til 35 % (dvs. 5 % mere end det til en hver tid gældende bygningsreglement fastsætter for områder til fritliggende enfamiliehuse, p.t. 30 % i Bygningsreglement 2010). Ved spredt fortætning i et åben lav boligområde kan der tillades opførelse af tætlav bebyggelse, hvis grundarealet er mindst m 2, og der ikke er bestemmelser i en byplanvedtægt eller lokalplan til hinder herfor. Boligerne skal kunne udstykkes selvstændigt jf. Byggelovens 10A. Byrådet kan da tillade grundstørrelser under 700 m 2, hvis det sker på grundlag af en fælles bebyggelsesplan, og at det samlede grundareal til de to boliger tilsammen udgør mindst m 2. Tæt lav bolig sammenbyggede enfamiliehuse med lodrette afgrænsninger mellem boligerne (dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gårdhavehuse) I tæt lav boligområder kan der tillades grundstørrelser på mindre end 700 m 2. Minimumsgrundstørrelse fastsættes ved lokalplanlægning. Etagebolig boliger lejligheder i flere lag med vandrette afgrænsninger mellem boligerne I etageboligområder kan der også ske sokkeludstykning og opdeling i ejerlejligheder. Rammer for boligformål C Centerområde Generelt for Centerområder I centerområder kan der placeres virksomheder inden for administration, service og offentlige formål, detailhandel, kulturelle formål samt boliger. Rammer for centerområder 12 / 34

13 D Offentlige formål Offentlige formål vedrører opgaver, der varetages af offentlige myndigheder (statslige, regionale og kommunale), fx daginstitutioner, offentlig administration, uddannelsesinstitutioner, hospitaler, sociale institutioner, parker osv. Det vil også kunne være formål, der varetages af private, som arbejder på almennyttigt grundlag og under offentligt tilsyn, fx højskoler, private selvejende daginstitutioner eller uddannelsesinstitutioner. I tilknytning hertil kan der indrettes boliger og servicearealer med relation til den pågældende institution eller lignende samt mindre tekniske anlæg. Nye boliger til ældre, handicappede m.v. betragtes ikke som offentlige institutioner, men som boligformål og kan derfor også placeres i områder udlagt til boligformål. I områder til offentlige formål skal der inden for den enkelte ejendom, udlægges areal til fælles opholdsarealer og parkering. Omfanget fastlægges af byrådet på baggrund af en vurdering af den konkrete anvendelse. I vurderingen skal det undersøges, hvilket behov den pågældende anvendelse afleder for udendørs ophold og aktiviteter samt parkering. Bestemmelser i forhold til parkering og opholdsarealer findes under Byggeri i de generelle rammer. Offentlige formål kan bl.a. omfatte: Offentlig administration og service Uddannelsesinstitutioner Sundhedsinstitutioner Sociale institutioner Kulturelle institutioner Kirker og kirkegårde Museum Kommunal forvaltning Beredskabsstation Postcentral m.v. Skoler Ungdomsuddannelser Videregående uddannelser m.v. Hospitaler Klinikker Lægehuse m.v. Daginstitutioner Plejecenter Døgninstitution m.v. Teater Kultur- og aktivitetshus Bibliotek Idrætsformål m.v. Krematorium Rammer for offentlige formål 13 / 34

14 E Erhvervsområde Med udgangspunkt i Miljøministeriets "Håndbog om Miljø og Planlægning boliger og erhverv i byerne", november 2004, angiver kommuneplanens rammer, hvilke typer virksomheder der kan lokaliseres i de respektive erhvervsområder. Opdelingen af virksomheder i typer sker ud fra den klassificering af virksomheder, der angives i håndbogen og er afhængig af den påvirkning, virksomhederne har på det omgivende miljø. Håndbogens klassificering omfatter 7 klasser med anbefalede mindste beskyttelsesafstande til forureningsfølsom arealanvendelse som fx boliger. Klassifiseringen af den konkrete virksomhed sker på baggrund af en vurdering af virksomhedens produktion, trafikmønstre, forbrug af råvarer, anvendelse af ny teknologi, eventuelle miljøgodkendelser m.v. Afstandene for de 7 virksomhedsklasser er defineret således: Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 5 Klasse 6 Klasse 7 0 meter 20 meter 50 meter 100 meter 150 meter 300 meter 500 meter Forretninger, liberale erhverv og småværksteder med butik Bogbindere, elektronikværksteder og fx laboratorier Håndværksprægede virksomheder og visse serviceerhverv Levnedsmiddelfabrikker og mindre overfladebehandlende virksomheder herunder autolakkerier Maskinfabrikker, betonfabrikker samt farve- og lakindustrivirksomheder Asfaltfabrikker, slagterier, større maskin og betonfabrikker samt jernstøberier Medicinal og pesticidproduktion samt kraft og stålvalseværker I områder til virksomhedsklasser 2 5 kan der også opføres bygninger med anvendelse til den nødvendige tilhørende administration (virksomhedsklasse 1). Der kan forekomme konkrete situationer, der berettiger til en anden klassificering end den i skemaet angivne, fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det normale. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere, hvis der er tale om en mere end normalt belastende virksomhed. Den foreslåede klassificering er fastsat med henblik på at minimere gener fra støj og ufarlige udslip af forureninger (især lugt). Hillerød Kommune har ikke udlagt arealer til virksomheder med særlige beliggenhedskrav, klasse 6-7. Erhvervsområder anvendelse Anvendelse inden for forskellige kategorier af erhverv med ikke udtømmende eksempelliste Detailhandel Udadvendte serviceerhverv, kulturelle og sociale formål Liberalt erhverv 14 / 34

15 Dagligvarebutikker Dagligvarer er varer, der forbruges samtidig med, at de bruges (dvs kortvarige forbrugsgoder). Dagligvarer er fx madvarer, drikkevarer, artikler til personlig pleje og diverse husholdningsartikler. Udvalgsvarebutikker Udvalgsvarer er varer, der bliver ved med at eksistere samtidigt med brugen, og som først går til grunde efter nedslidning over en længere periode (dvs. langvarige forbrugsgoder). Udvalgsvarer er fx bøger, el artikler, beklædning, hårde hvidevarer, radio/tv, kopper/tallerkener, sportsudstyr, legetøj, cykler, ure, smykker ect. Funktioner der ikke er detailhandel, men som med fordel kan lokaliseres i strøggader sammen med detailhandel. Funktionerne skal være et positivt bidrag til bylivet via betjening af kunder og åbne og interessante vinduer enten med vinduesudstillinger eller indblik til kunde/ publikumsfunktioner og ikke til kontorer til banker, forsikringsselskaber og lignende ikke aktivitetsskabende kontorformål. Erhvervsgruppe som ikke er eller umiddelbart kan blive til gene for de omboende. Liberalt erhverv er selvstændigt, ofte rådgivende virksomhed, som i reglen forudsætter teoretisk uddannelse, fx advokat, læge, ejendomsmægler, revisor eller arkitekt. Men også anden selvstændig virksomhed som sælger ydelser som frisør, klinik og køreskole. Antikviteter/antikvariat Beklædning Bøger/papir Boligudstyr Cykler/knallerter Apotek Bager Blomster Charcuteri Chokolade/konfekture Gaveartikler Delikatesse Fastfood u. restaurant Glarmester m. butik Fisk/vildt Frugt/grønt Helsekost Kiosk Kolonial Materialist Ost Parfumeri Servicestation m. kiosk Slagter/viktualie Smørrebrød Detailhandel m. medicinske og ortopædiske artikler Dyrehandel El installatør m. butik Farve/tapet Foto Genbrug Guldsmed/juveler Gulvbelægning Hælebar Isenkram Kunst/galleri Køkken /badudstyr Legetøj Låseservice m. butik Mobiltelefonsalg Musik/film Optiker Avisredaktion Banks kundeområde Bar Bibliotek (off. service) Biograf Café Diskotek Ejendomsmægler Fastfood m. restaurant Fotoatelier Frisør Hotel Museum Musiksted Posthus Rejsebureau Renseri Frisør Kontor/administration (advokat, revisor mm.) Klinik(akupunktur, dyrlæge, fysioterapi, hudpleje, læge, tandlæge mm.) Køreskole Reklamebureau Tegnestue Liberalt erhverv i egen bolig kan foregå i begrænset omfang, hvis den erhvervsdrivende bebor ejendommen og ikke har nogen ansatte, og at ejendommen fortsat har karakter af beboelse. Der må derfor normalt kun drives erhverv i højst 25 % af boligens areal, dog højst 50 m 2. Der skal være tale om et minimalt 15 / 34

16 Supermarked Tobak/vin Varehuse Pejseudstyr Plader/musik Radio/tv Skotøj Restaurant Solcenter Teater Vaskeri parkeringsbehov, der i udgangspunkt skal ske på egen grund, ligesom skiltningen skal være minimal. Sportsudstyr Tunghøreudstyr Tæpper Udlejning af varer Urmager VVS installatør m. butik Detailhandel med pladskrævende udvalgsvarer, jf. Planlovens 5 n stk. 1. pkt. 3 og stk 2. Butikker der alene forhandler: Biler Byggematerialer* Campingvogne Grus, sten, betonvarer Havebrugsvarer Lystbåde Planter * I butikker, der forhandler byggematerialer og tømmer, kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særligt pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med byggematerialer og tømmer (byggemarkeder) på højst m 2 bruttoetageareal. Tømmer* samt under særlige vilkår: Møbler Der må ikke opføres eller indrettes boliger i erhvervsområder, med mindre det er angivet i bestemmelserne for det konkrete rammeområde (fx i håndværkerområder). Virksomheder i et erhvervsområde Kontor- og serviceerhvev Lettere industri, fremstilling Industri, fremstilling Offentlig og privat administration Forskning Forretningsservice - Pengeinstitut - Advokat - Revisor - Post- og telekommunikation - mm. Personrelateret service Håndværksprægede servicevirksomheder - reperation Lettere produktion Værkstedsvirksomhed Håndværksvirksomhed Entreprenørvirksomhed Lagervirksomhed Produktionsvirksomhed Forarbejdningsanlæg mv. 16 / 34

17 Frisør - Solcenter - Motionscenter - Rejsebureau Transportvirksomhed mv. Alle med tilhørende administration - Bedemandsforretning - Renseri - mv. Salg af egne produkter I områder, hvor der kan placeres produktionserhverv, kan der, i tilknytning til den enkelte virksomhed, tillades mindre butikker til salg af egne produkter. Butikkernes størrelse må normalt ikke overstige 20 % af virksomhedens samlede etageareal og må maksimalt være på 250 m 2. Beregning af bruttoarealer for butikker Beregning af bruttoetagearealet til butiksformål sker efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af bebyggelsens etageareal. Dog medregnes den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen. Ved beregning af bruttoetagearealet kan arealer til personalekantine, -toiletter, - fitnessfaciliteter og pauserum trækkes fra, dog maksimalt i alt 200 m 2. Generelt for områder til industri Ved lokalplanlægning skal der fastlægges retningslinjer for afskærmning af området mod naboområder i form af beplantning eller lignende. Rammer for Erhvervsområder F Fritidsformål Rekreative områder omfatter fritids og turistanlæg samt parker og andre offentlige, grønne områder. I grønne områder må der ikke opføres bebyggelse bortset fra enkelte, mindre bygninger i tilknytning til områdets funktion. I rekreative områder skal der inden for den enkelte ejendom udlægges areal til parkering. Omfanget heraf fastlægges af byrådet på baggrund af en vurdering af parkeringsbehovet, som den pågældende anvendelse afleder. Rekreative områder kan blandt andet omfatte: Fritids og turistanlæg Campingplads Grønne områder Idrætsanlæg: Kolonihaver 17 / 34

18 Fodboldbaner Golfbaner Ridebaner Skydebaner Svømmehaller Tennisbaner m.m. Kursuscenter Vandrehjem Naturområder Parker Skove Søer Vådområder m.v. m.v. Rammer for fritidsformål K Kolonihaveområde De udlagte arealer til kolonihaver/overnatningshaver opretholdes. I overnatningshaver må man overnatte i sommerhalvåret, hvorfor det er tilladt at have et mindre hus på grunden. Ved fornyet lokalplanlægning af kolonihaveområder skal det sikres, at nye havelodder i gennemsnit ikke er større end 400 m 2, og at de ikke anvendes til helårsbosætning. Til nye kolonihaveområder og til kommunalt ejede kolonihaveområder skal der være adgang for offentligheden til fods på veje og stier i området fra kl. 8 til kl. 21 i perioden fra den 1. april til den 30. september. Der bør ved planlægning af nye tætte byområder udlægges passende arealer til daghaver. Daghaver betegnes ved at være nyttehaver og pensionisthaver, hvor overnatning ikke er tilladt. I daghaver kan der forefindes mindre havehuse, redskabsskure og lignende, som ikke er tilladt til overnatning. Rammer for Kolonihaveområder 18 / 34

19 L Landzoneområde Ved lokalplanlægning i det åbne land skal der tages hensyn til de beskyttelses og benyttelsesinteresser, der knytter sig til det åbne land, jf. retningslinjer herom i Grøn Struktur og Blå Struktur. r, der ligger i landzone, skal overføres til byzone, når der udarbejdes lokalplan for det pågældende område, hvis det fremgår af de specifikke rammer. Rammer for landzoneområder S Sommerhusområde Sommerhusområder er rekreative områder til ferie og fritidsformål. Bebyggelsen må kun anvendes til beboelse (natophold) i tidsrummet 1. april 30. september og uden for dette tidsrum kun til kortere ferieophold, weekends og lign. En ejendom i et sommerhusområde må ikke benyttes til anden anvendelse end boligformål (jf. Planlovens kapitel 8, 38a 40). Grundstørrelsen skal minimum være m 2. Rammer for sommerhusområder 19 / 34

20 T Tekniske anlæg Tekniske anlæg omfatter trafikanlæg, forsyningsanlæg og andre tekniske anlæg som fx genbrugsplads, renseanlæg, deponeringsanlæg mv. I områder til tekniske anlæg skal der inden for den enkelte ejendom udlægges areal til parkering. Omfanget heraf fastlægges af byrådet på baggrund af en vurdering af parkeringsbehovet, som den pågældende anvendelse afleder. Rammer for tekniske anlæg Specifikke rammer Hvert specifikke rammeområde er navngivet ud fra bydel, anvendelse samt et fortløbende nummer. Eksempelvis er HH.B.03 navngivningen for Boligområde nr. 3 i Hammersholt bydel. Der er herunder beskrevet skærpede krav omkring bl.a. bebyggelsesprocent, bygningshøjde. De generelle rammer gælder, hvis der ikke er noget nærmere beskrevet i de specifikke rammer. Bevaringsværdige bygninger, som har en bevaringsværdi 1 3, fremgår endvidere af de specifikke rammekort og er vist med grønne trekanter. Du kan klikke på hver enkelt trekant for at få oplyst adresse og bevaringsværdi. 20 / 34

21 Bybeskrivelser Bybeskrivelserne er beskrivelser af de bydele, byer og landsbyer, som de specifikke rammebestemmelser er opdelt i. Den første del er omkring området overordnet, arkitektonisk, landskabeligt og infrastrukturelt. Derudover er der en anden del arkitektur, der beskriver eventuel særlig arkitektur og kulturmiljøer i de forskellige områder. Dele af bybeskrivelserne har baggrund i lokalrådenes beskrivelser af lokalsamfundene i Landsbyvisoner. Bybeskrivelse, Borup BO Borup ligger lige øst for Skævinge i det åbne land tæt ved sø og skovareal. Borup er en samling huse bygget op omkring en gård og tæller to mindre klynger af boligbebyggelser omkring Borupvej og Havelse Å. Derudover er stedet domineret af større erhvervsvirksomheder med store lagerbygninger og en transformatorstation, som ligger afskærmet af beplantning fra Borupvej. 21 / 34

22 Bybeskrivelse, Erhvervsområdet EO Erhvervsområdet er centralt placeret i den sydvestlige del af Hillerød og er omkranset af Herredsvejen, Roskildevej og Hillerødmotorvejen, der giver god forbindelse til resten af Nordsjælland og København. Bydelen er både præget af virksomheder og grønne områder, da Keldsvangskilen her trækker landskabet ind i byen fra Hillerødmotorvejen til Tirsdagsskoven. Langs Herredsvejen er det tættest bebyggede erhvervskvarter, der er domineret af lagerbyggeri med store arealer til parkering. t er betjent af interne forbindelsesveje. Mod syd ad Trollesmindesalle omkring Peder Oxes Allé er der længere afstand mellem de større virksomheder, og dette område er endnu ikke fuldt udbygget. Omkring Tirsdagsskoven er der etableret flere kolonihavekvarterer, som udgør selvstændige enklaver i erhvervsområdet. Erhvervsområdet er ellers præget af bygninger i langt større skala. Arkitektur Langs Roskildevej ligger Favrholm og Statens Forsøgsmejeri. Favrholm er kommunens største gårdanlæg, der oprindeligt var en firelænget gård. To af de oprindelige længer i selve hovedanlægget er bevaret. Gården blev bygget i 1809 og er fredet. Statens Forsøgsmejeri fra 1922 er bevaringsværdigt. Bygningernes funktion blev nedlagt i 1991, men er stadig lette at aflæse i deres udformning. Bybeskrivelse, Gadevang GV Gadevang er en landsby omgivet af skov. Den har udviklet sig fra sidst i tallet, hvor bebyggelsen kun bestod af nogle få huse og gårde. De landskabelige forudsætninger, et smukt kuperet, skovklædt areal med en mængde vandhuller, har sat grænser for, hvordan byen har kunnet vokse i størrelse. Bebyggelsen rummer ikke større samlende træk. I de sidste år er byen blevet udbygget med parcelhuse og rækkehusbebyggelse. Det særegne ved Gadevang er, at man kan bo i en større bebyggelse og stadig være midt i skoven. Arkitektur Gadevang Kirke er opført i Kulsvierhusene er en fin tæt lav bebyggelse. 22 / 34

23 Bybeskrivelse, Gørløse GL Gørløse er en by omgivet af landbrug, småskove, overdrev og mange åløb, der er sidegrene i det vældige Havelse Å system. I baggrunden står, som det faste holdepunkt, Strø Bjerge (Vildbjerg 42 m o.h.), der strækker sig helt fra Slangerup i syd til Arresø i nord. Gørløse er siden 1960'erne blevet udbygget med både åben lav og tæt lav byggeri. Flere steder er de gamle gårde blevet inddraget i byen som følge af udbygningen. Gørløses centrum er omkring krydset ved Hovedvejen og Lystrupvej, der er omgivet af byens kirke, forsamlingshus, rytterskole og byens ældre huse. Gørløses erhvervsområde i den østlige del grænser op til en omfartsvej, der leder trafikken udenom byen. I sin nordlige del er Gørløse forbundet med Hillerød og Hundested via lokalbanen. Arkitektur Den romanske kirke er oprindelig af kampesten og fra 1250, men har siden fået flere tilbygninger. Rytterskolen er fra omkring 1720'erne og er i dag overgået fra skolefunktion til privat bolig. Bybeskrivelse, Hammersholt HH Hammersholt Hammersholt er en landsby, der grænser op til Børstingerød i Allerød Kommune. Den ligger smukt mellem skov og marker og tæt ved Børstingerød Mose, der er et fredet område. Hammersholt, der har flere bevaringsværdige gårdanlæg, ligger omkring Hammersholt Byvej, som bugter sig fra nord mod syd. Øst for Hammersholt op imod S togsbanen ligger et mindre erhvervsområde med et tidligere fungerende 23 / 34