EF Rentemestergården - Notat vedr. syn og skøns sag

Transkript

1 EF Rentemestergården Att. Adv. Fuldmægtig Bjarke Madsen og bestyrelsen 31. maj 2012 Vedr.: EF Rentemestergården - Notat vedr. syn og skøns sag Iht. aftale har undertegnede d. 14. og 23. maj besigtiget ejendommen i forbindelse med vådrum, lukning omkring rørinstallationer, indbygning af udvendige døre, boligventilation og flugtveje. Følgende boliger er besigtiget vedr. vådrum og lukning omkring rørinstallationer: Rentemestervej 19B, st. lejl. 1 (R19B, st,1) Rentemestervej 19B, st. lejl. 3 (R19B, st,3) Thorasvej 6, 2, lejl. 3 (T6,2,3) Thorasvej 6, 2, lejl. 4 (T6,2,4) Thorasvej 6, 2, lejl. 5 (T6,2,5) Thorasvej 6, 2, lejl. 10 (T6,2,10) Thorasvej 6, 2, lejl. 11 (T6,2,11) Thorasvej 10, 3, lejl. 1 (T10,3,1) Følgende boliger er besigtiget vedr. indbygning af yderdøre, boligventilation og flugteveje. Rentemestervej 19B, st. lejl. 1 (R19B, st,1) Thorasvej 6, 2, lejl. 4 (T6,2,4) Thorasvej 6, 2, lejl. 10 (T6,2,10) Tagterrasse over Thorasvej 6. Formålet var, at afklare om faldet på vådrumsgulvene var udført efter gældende forskrifter på udførelsestidspunktet, om der var lukket brandtæt og lufttæt omkring gennembrydende rørinstallationer i lejlighedsskel, om nye udvendige døre var monteret efter gældende forskrifter på udførelsestidspunktet, om der var tilstrækkelig tilførsel af udeluft i boligerne og om flugtveje fra tagterrasserne var lovlige, således at der evt. kan stilles supplerende spørgsmål til skønstemaet. Der er foretaget en visuel besigtigelse, samt kontrolmåling af fald med loddestok i vådrum. Bruseniche benævnes særskilt. Den resterende del af gulvet benævnes her hovedgulvet. Ved besigtigelse af nye yderdøre er den indvendige tilpasserliste aftaget. På udførelsestidspunktet var BR 95 med tillæg og By og Byg Anvisning 200, Vådrum gældende. Vådrummene er i belastningsklasse N (normal).

2 Gældende forskrifter for bebyggelsen. Vådrum Disponering af vådrum Vand hindres bedst i at løbe ud over hele gulvet under badning ved at placere brusenichen i en forsænkning på ca. 10 mm i gulvet. En forsænkning tillader, at vand fra hele gulvfladen kan ledes til afløb. Gulvafløbet anbringes i forsænkningen og gulvet gives et fald på 1-2 %. I den øvrige del af rummet kan gulvet udføres med et mindre fald mod forsænkningen. (Gulvet kan evt. udføres vandret, men det må i så fald sikres, at der ikke opstår bagfald eller lunker). Uddrag fra By og Byg anvisning nr Opkanter omkring brusepladser bør så vidt muligt undgås, både af hensyn til bevægelseshæmmede, og fordi opkanter hindrer vand uden for brusenichen i at løbe til gulvafløbet. Udføres gulvet med opkant, bør der også udføres gulvafløb i den del af gulvet, som ligger uden for brusenichen. Uddrag fra By og Byg anvisning nr Bassinvirkning ved døre For at sikre at gulvet virker som et bassin, skal der være en niveauforskel mellem gulv ved dør og gulv ved afløb på min. 30 mm. Uddrag fra By og Byg anvisning nr Niveau af gulv ved dør skal være skal være det højeste i rummet. Uddrag fra By og Byg anvisning nr Lofter og underlofter Lofter i vådrum skal udføres lufttætte for at hindre opstrømning af varm, fugtig rumluft. Uddrag fra By og Byg anvisning nr Lukning omkring installationsgennemføringer BR 95 kap , Brand- og røgspredning Gennemføringer for installationer i brandadskillende bygningsdele skal lukkes tæt, så adskillelsens brandmæssige egenskaber ikke forringes. stk. 3 Installationsskakte, trapperum, elevatorskakte og lignende, der forbinder flere brandmæssige enheder, skal brandmæssigt adskilles fra andre dele af bygningen. stk. 4 BR 95 kap. 12.1, Generelt Installationer skal udføres, så de ikke medfører brandfare. Ved rørgennemføringer, kanaler og lignende skal der træffes foranstaltninger, der hindrer gennemgang af støj, fugt, ild, gas, røg og lugt. stk. 1 Brandtætning af gennembrydninger for installationer, vejledning nr. 31.

3 Boligventilation/varme BR 95 kap stk. 2 Boligenheder skal ventileres med et ventilationsanlæg der enten skal være et udsugningsanlæg kombineret med udeluftventiler eller et indblæsnings- og udsugningsanlæg. Anlægget skal dimensioneres, så udelufttilførslen mindst svarer til den største af følgende 2 ydelser: - den udsugning (volumenstrøm) der er angivet i stk. 3, eller - et luftskifte, for boligenheden totalt, på 0,5 gang i timen, svarende til en volumenstrøm på 0,35 l/s pr. m² ved en rumhøjde på 2,5 m, fordelt forholdsmæssigt på udsugning fra køkken, bade- og wc-rum ud fra volumenstrømmene angivet i stk. 3. BR 95 kap stk. 3 Beboelsesrum Tilførsel af udeluft: Oplukkeligt vindue, lem eller dør samt én eller flere udeluftventiler med en samlet fri åbning på mindst 30 cm² pr. 25 m² gulvareal. Flugtveje fra tagterrasser BR 95 kap. 6.2 Stk. 1. Flugtveje skal tillige opfylde bestemmelserne i kapitel 4.2 om adgangsveje. BR 95 Kap , stk. 1 Gange i fælles adgangsveje, herunder altangange, luftsluser og forrum og plads foran elevatorer samt ramper og reposer skal have en fri bredde på mindst 1,3 m. BR 95 kap. 6.2 Stk. 5. Væg- og loftoverflader samt gulvbelægninger i flugtveje skal udføres, så de ikke bidrager til brand- og røgudviklingen i det tidsrum, hvor flugtvejene skal anvendes til evakuering. Eksempelsamling om brandsikring af byggeri, kap. 2.2 Antal flugtveje Ved gårdarealer, tagterrasser mv. (herunder atriumgårde og lysgårde) som helt er omgivet af bygninger eller konstruktioner, kan der f.eks. sikres tilstrækkelige flugtveje, hvis der etableres 2 af hinanden uafhængige udgange, som er placeret i eller umiddelbart ved gårdarealets modstående ender.

4 Eksempelsamling om brandsikring af byggeri, kap. 2.4 Udformning af flugtveje samt døre til og i flugtvej Ved udformningen af brandceller og flugtveje er det vigtigt at sikre, at personer har mulighed for hurtigt at forlade bygningen. Derfor er det vigtigt, at udgangsdøre og flugtvejsdøre fra brandceller samt døre i flugtveje er lette at identificere, åbne og passere i flugtretningen, ligesom det er vigtigt, at anordninger til åbning af døre let kan betjenes med et enkelt greb, så åbning af døre i flugtveje til enhver tid kan ske af enhver person i bygningen. Døre i eller til flugtveje, som skal benyttes af mere end 150 personer, bør tillige åbne i flugtretningen. Der kunne ved besigtigelserne konstateres følgende: Vådrum Der kunne i ingen af de besigtigede vådrum konstateres, at der var udført forsænkning i badeværelsegulvene. Faldet mod gulvafløb i bruseniche var øget, ved skæring i klinker eller ændring af fugebredde, fald er udført i det underliggende lag. Der var ikke udført selvstændigt gulvafløb på hovedgulvet, i nogen af de besigtigede vådrum. Fald på hovedgulvet var hovedsageligt mellem 0 % til 0,75 %. Et enkelt sted var faldet 1 % (T6,2,11). Bagfald på hovedgulvet ved dør, blev konstateret i et badeværelse (R19B, st,1). Enkelte oplyste at de havde konstateret at deres gulv havde bagfald eller lunker. Fald i bruseniche blev målt til 0,9 % til 2 %. I én bolig, var der af udførende entreprenøren, etableret en opkant i klinker ved brusenichen, pga. beboeren havde problemer med bagfald og lunker på sit vådrumsgulv. (T6,2,10). Der var ikke i dette badeværelse etableret yderligere gulvafløb på hovedgulvet. Evt. vand på hovedgulvet, har ingen mulighed for at løbe til gulvafløb. Der kunne ikke i nogen af de besigtigede boliger, konstateres at niveauforskellen mellem gulv ved dør og afløb var min. 30 mm. Der blev målt mellem 5 mm til 20 mm i niveauforskel mellem overkant gulv ved dør og overkant gulvafløb. Lukning omkring installationsgennemføringer Der kunne over nedhængt loft i baderum konstateres, at derved nogle rørgennemføringer ind mod nabo/ installationsskakte ikke var fuget/lukket mellem rør og væg/betonloft. (R19B, st.1) Et sted kunne man direkte se lys, fra nabo/installationsskakt. (R19B, st.1) I installationsskakte kunne det ligeledes konstateres, at der ved nogle rørgennemføringer ikke var fuget/lukket mellem rør og væg/betonloft. Flere beboere oplever, at de kan lugte når andre i ejendommen laver mad. Lugtgene kommer via baderummet. (T6,2,5)

5 Indbygning af udvendige døre til lejligheder Det kunne enkelte steder observeres, at aluvandnæser på altandøre var/sad løse. Derved kan vandløbe ind bagved og vandnæsens funktion udebliver. Aluvandnæser er påsat ved et klik system og bliver derfor ofte let løse. Der er derfor vigtigt, at ejerne holder øje med dem og sikre sig at de altid sidder korrekt. Sættes på plads ved et let tryk. Der blev lukket op indvendig ved altandør i 2 boliger, der kunne det konstateres, at der var udført en 2-trins fugeløsning. Fuge var intakt i den ene bolig (T6,2,10) og næsten intakt i den anden bolig, dog med mindre utætheder, (R19B, st.1). Fugerne var udført uden bagstop. I falsen på den del hvor den oprindelige brystning er skåret ned, kunne der konstateres polystyren ca. 6 cm inde. (Svarende til at bagmuren er 16 cm) Udvendig fuge er udført med trykudlignings hulrum i bunden af de lodrette fuger (fuge er sluttet 1-2 cm før den vandrette fuge). Der blev lukket op ved gulv, ved altandør i en bolig (T6,2,4), det kunne konstateres altandøren var monteret med knasfuge mod betondæk. Der var fuget lidt i den ene side, da betondæk ikke var i vage. Beboer oplyser, at det trækker ind af døren. Beboer har forsøgt at tætne døren yderligere ved, at påsætte yderligere tætningslister ovenpå den eksisterende liste. Flere steder ved dobbelte dør, er der af entreprenøren udbedret utætheder med opskumning, mellem facadepartier og altandæk / svalegange. Boligventilation/varme I samtlige oprindelige oplukkelige vinduer er der en friskluftsventil i overrammen, samt i nye altan-/terrassedøre. Type Biobeventil, med en friåbning på 20cm 2 pr. ventil og ved beregning vedr. tilførsel af udeluft, skal kun medtages beboelsesrum (minus køkken, bad og gangarealer) Der udsuges i boligerne fra køkken og baderum. Der indblæses ikke i boligerne. I T6,2,4 er der 3 stk. 2 plade ribberadiatorer med konvektor, str. 355 x 1800 (2 stk) og 355 x 2000, samt gulvvarme i baderum. Effekt på de 3 radiator er ca.3800 W. Der er varmetab fra boligen pga. af udsugning fra badeværelse og køkken, med tilførsel af udeluft via friskluftsventiler, ved et luftskifte på 0,5 gang pr. time jfr. bygningsreglementet. Varmetab i timen ca. er 1350W. Resteffekt i boligen er ca. 20 W/m 2. I en yderbolig (med mange ydervægge og f.eks. mod tag) bør effekten ligge på W/m 2. Flugtveje fra tagterrasser Fra trappen i Thorasvej 6, er der adgang til tagterrassen oppe over. Dør fra trapperum til tagterrasse er låst og der skal bruges nøgle for at den kan åbnes fra opgangen. Dør er indgående på tagterrassen. Dør kan åbnes med vrider fra tagterrasse mod trappeopgang. Fra tagterrassen er der adgang til loftrummet, via aflåst dør. Dør kan åbnes med vrider (brandkuppel er væk, så vrideren er tilgængelig). Dør er udadgående fra tagterrassen. Flugtveje via loftrum foregår på smal

6 gangbro opbygget i krydsfiner. Overflader er spær og underside af krydsfiner (tagpaptag). På loftsgange er der flere steder opmagasineret havemøbler, hvilket ikke er i orden, da gangbroen udgør en del af flugtvejen. Konklusion: Vådrum Kravet vedr. bassinvirkning ved døre i baderum, er slet ikke opfyldt i de besigtigede boliger og anses for at være hovedproblemet ved evt. vandskader. Fald på hovedgulvet og i brusenichen anses for at være opfyldt i det fleste tilfælde, dog er der steder det ikke helt kan opfyldes og der er steder med bagfald på hovedgulvet. Udbedring af badeværelsegulvet med opkant pga. af manglende fald og bagfald, er ikke en acceptabel løsning, da evt. vand på hovedgulvet ikke kan bortledes. Lukning omkring installationsgennemføringer Kravet om lukning omkring rørinstallationer mod nabo og installationsskakte er i flere tilfælde ikke opfyldt. Dette udgør en stor risiko iht. til brand. Men er også til gene vedr. fugttransport og lugte. Indbygning af udvendige døre til lejligheder Montering af nye yderdøre er udført som 2-trins fugeløsning, hvilket også er den mest hensigtsmæssige. Man kunne dog have ønsket sig, at der var udført bagstop bag fugen og fugen derved var udført mere ensartet og derved større mulighed for at være tæt i hele fugens længde. Problematikken med, at beboerne synes det trækker ind af dørene, kan skyldes flere ting. At de oplever et større kuldefald fra en stor glasdør, at dørbladene skal justeres så de er i lod og ikke trækker skævt, som vi så i den besigtigede lejlighed T6,2,4. I stedet for at på sætte ekstra tætningslister oven på de eksisterende, bør man undersøge med producenten om der evt. kan på sættes en ny større tætningsliste på. Indadgående døre har ofte et problem med tæthed mellem dørblad og dørkarm hvor tætheden ikke er optimal, derfor skal dørene have en vandnæse udvendigt. Vandnæsen var løs i den besigtigede bolig. Skumning mellem facadeelementer og ved fastgøring af altan- / svalegangselementer er ikke nogen skøn eller holdbar løsning. Boligventilation/varme Ved beregning af arealet af tilførsel af udeluft i f.eks. T6,2,4, kontra areal af beboelsesrum, så opfylder antallet af friskluftsventiler det gældende krav. Lukkes der for ventilerne, kommer der ikke tilstrækkelig frisk luft ind i boligen i forhold til det der udsuges fra køkken og bad og der vil derved kunne opleves et undertryk/sug i boligen. Antallet og størrelsen af radiatorer i T6,2,4 skønnes at være alt lille, til at kunne opvarme boligen. Man kan tvivle på om varmetabet er blevet tilrettet, da der er tilkøbt 2 ekstra glasyderdøre/altaner.

7 Flugtveje fra tagterrasser Fra tagterrassen skal der være 2 modstående flugtveje. Døre fra tagterrassen bør åbne ud mod flugtvejen, hvilket ikke skønnes opfyldt på den besigtigede tagterrasse. Det er først et krav/ønske hvis tagterrassen benyttes af mere end 150 pers. Overfladerne og gangbredden i flugtvejen, hen over loftet opfylder ikke kravene til flugtveje. Forslag til supplerende spørgsmål: Vådrum Opfylder badeværelserne kravet om bassinvirkning ved døre? I benægtende fald, hvorledes kan dette krav opfyldes og hvad er Er gulve i baderum der er udført vandret, udført uden bagfald mod dør? I benægtende fald, hvorledes kan disse gulve oprettes og hvad er I baderum hvor der af entreprenøren er etableret opkant ved bruseniche (Thorasvej 6,2,10), er problematikken om evt. vand på det resterende gulv løst korrekt? I benægtende fald, hvorledes kan dette problem løses og hvad er Lukning omkring installationsgennemføringer Er der i badeværelser lukket brandmæssigt korrekt omkring alle rørinstallationer mod nabo eller installationsskakt? I benægtede fald, hvorledes opfyldes dette krav og hvad er udgiften hertil? Er udførte brandlukninger omkring rørinstallationer i baderum udført efter gældende krav? I benægtende fald, hvorledes lovliggøres det udførte og hvad er Er der i installationsskakte lukket brandmæssigt lukket omkring alle rørinstallationer mod beboelser? I benægtede fald, hvorledes opfyldes dette krav og hvad er udgiften hertil? Er udførte brandlukninger omkring rørinstallationer i installationsskakte udført efter gældende krav? I benægtende fald, hvorledes lovliggøres det udførte og hvad er Indbygning af udvendige døre til lejligheder Er de udførte udbedrede lukninger på facade omkring altan- / svalegangselementer med skumning og puds, en håndværksmæssig god og æstetisk pæn løsning? I benægtende fald, hvorledes rettes det udførte til håndværksmæssig korrekt og æstetisk pæn løsning og hvad er

8 Boligventilation/varme Er varmeinstallationens effekt i de enkelte boliger korrekt i forhold til boligens varmetab f.eks. i Thorasvej 6,2,4? I benægtende fald, hvorledes suppleres installation så den opfylder varmetabet og hvad er Flugtveje fra tagterrasser Opfylder alle dørene fra tagterrasserne kravet til døre i flugtveje? I benægtende fald, hvorledes lovliggøres de og hvad er Opfylder gangbroer og overflader i tagrummet kravet til overflader i flugtveje? I benægtende fald, hvorledes lovliggøres flugtvejene og hvad er Opfylder flugtveje henover gangbroer i loftrum, den fri bredde til gange? I benægtende fald, hvorledes lovliggøres forholdet og hvad er udgiften hertil? Med venlig hilsen Gaihede a/s Helle Due Schyberg hds@gaihede.dk Direkte nr