Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1, i lov om planlægning 1.

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk november 2013 J.nr.: NMK (tidl. j.nr. NKN ) Ref.: Jan Vater, JAV-NMKN AFGØRELSE i sag om lovliggørelse af bygning i Borsholm i Helsingør Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1, i lov om planlægning 1. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Helsingør Kommunes afgørelse af 24. august 2012 om afslag på landzonetilladelse til en stald i en ulovlig bygning og påbud om at fjerne bygningen på ejendommen Svinggården matr.nr. 3a Borsholm By, Hornbæk, beliggende Svinggårdsvej 1, 3100 Hornbæk, og afgørelsen står således ved magt. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet 3 af ejendommens ejer, som har ønsket sagen hjemvist til kommunen. Sagens oplysninger Ejendommen er noteret som en ejendom uden landbrugspligt. Jordtilliggendet er på ca. 1,9 ha. Ejendommen ligger i Borsholm, der er et velbevaret kulturmiljø i kraft af bland andet sin autentiske landsbystruktur. Området er i kommuneplanen udpeget som kulturmiljø og værdifuldt landskab. Borsholm er udpeget som særlig, bevaringsværdig landsby. Tidligere afgørelser om bygningen Ved et tilsynsbesøg konstaterede Helsingør Kommune, at der var foretaget bygge- og nedrivningsarbejder på ejendommens gamle hønsehus på ca. 100 m 2. De eneste tilbageværende bygningsdele var gavlvægge og sydfacaden på det oprindelige kampestensfundament. Den nordlige væg var erstattet af en elementvæg. Ejeren oplyste, at der skulle indrettes en swimmingpool i bygningen. Da arbejderne ikke var anmeldt til kommunen, udstedte kommunen standsningspåbud. Standsningspåbuddet blev påklaget til Statsforvaltningen. Ejeren redegjorde for, at poolen var blevet støbt i hønsehuset, fordi man alligevel var i gang med en kraftig renovering af udhuset. Et gulv skulle lægges henover swimmingpoolens fundament. Skulle klager senere få mulighed for at anvende hønsehuset til swimmingpool, ville man til den tid indsende den fornødne ansøgning og anmeldelse om ændret anvendelse. Af tidsmæssige grunde ønskede klager ikke nu at spørge kommunen om tilladelse til en eventuel fremtidig swimmingpool. Statsforvaltningen lagde vægt på oplysningerne om, at bygningen var stærkt forfalden, at der var foretaget udskiftning af tag og vægge, at der var foretaget ændring af vinduesåbningernes antal og form, og at der var udgravet og støbt en swimmingpool. Der var således foretaget udskiftning og delvis ændring af samtlige store dele af bygningens konstruktion. Statsforvaltningen fandt på den baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens afgørelse om, at der var tale om en ombygning af hønsehuset. På trods af standsningsforbuddet fortsatte ejeren med arbejdet på hønsehuset. Ejeren ansøgte den 23. juni 2008 om lovliggørelse af byggeriet. Helsingør Kommune meddelte den 5. oktober 2009 afslag på landzonetilladelse til retlig lovliggørelse af bygning med svømmebassin/wellness-område, da kommunen vurderede, at en nyopført erhvervsbygning på 100 m 2 ikke hørte til i Borsholm Landsby det pågældende sted. Før ombygningen havde huset et lavt og ensidigt let skrånende tag, huset havde stalddør og staldvinduer; nu fremstod huset med et hævet saddeltag med sortglaseret tegl. Kommunens afgørelse blev påklaget til Natur- og 3 Jf. lov nr. 484 af 11. maj 2010 om ændring af lov om naturbeskyttelse, lov om miljøbeskyttelse og forskellige andre love samt lov nr. 483 af 11. maj 2010 om Natur- og Miljøklagenævnet som ændret ved lov nr af 22. december

3 Miljøklagenævnet, som ved afgørelse af 9. marts 2011 stadfæstede kommunens afgørelse om afslag på landzonetilladelse og påbud om at fjerne bygningen. Nævnet udtalte, at karakteren og anvendelsen af huset var blevet ændret så væsentligt, at ombygningen måtte sidestilles med nyopførelse. Ejendommens ejer anmodede den 5. september 2011 nævnet om at genoptage sagen. Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse herom den 1. februar 2012 og fandt ikke grundlag for at genoptage sagen, og nævnets afgørelse af 9. marts 2011 står således ved magt. Efter byggelovgivningen gav Helsingør Kommune den 29. september 2011 tilladelse til opførelse af en garage på 50 m 2 blandt andet på vilkår om, at den eksisterende ulovligt opførte bygning på 100 m 2 skulle nedrives, inden byggearbejdet blev afsluttet. Ansøger skulle bekræfte, at de resterende 50 m 2 af den ulovligt opførte erhvervsbygning med swimingpool ville blive nedrevet i forbindelse med anvendelsesændringen, hvis ansøger ønskede at fastholde den oprindelige anmeldelse; ansøger spurgte herefter, om kommunen ikke blot kunne skrive i godkendelsen af anmeldelsen, at det var en forudsætning, at den tidligere bygning blev nedrevet i forbindelse med opførelse af garagen. Ejeren anmeldte den 1. november 2011 endnu en garage som huludfyldning. Helsingør Kommune besigtigede igen ejendommen den 12. marts Noget af væggene var tilbage. Tagkonstruktionen og taget var hævet betragteligt i forhold til det skrånende tag på hønsehuset; bygningshøjden var skønsmæssigt det dobbelte af hønsehusets. Helsingør Kommune påbød den 29. marts 2012 bygningen fjernet senest den 15. juni Nærværende sag Ejeren har den 12. april 2012 ansøgt om en stald på 50 m 2 i hønsehuset på 100 m 2. I dag anvendes hønsehuset til opmagasinering, haveredskaber og havemaskiner og ønskes i fremtiden anvendt til nævnte stald, til opbevaring og til garage i den resterende halvdel af bygningen. Stalden skal opdeles i tre aflukker i forbindelse med økologisk dyrehold samt frugt- og bærproduktion. Bærproduktionen skal på sigt drives som et mindre landbrug, hvilket jordbrugskommissionen allerede har givet tilladelse til. Dyreholdet skal bestå af to køer med kalve, en so med slagtesvin og op til tredive høns. Formålet er at blive selvforsynende og have græssende dyr på ca. 1,4 ha af ejendommens areal. Ejer påtænker at tilkøbe jord. Ejeren har redegjort for, at det mest oplagte sted for stalden vil være mellem de to garager, der er givet tilladelse til. Her vil stalden være i tilknytning til det areal, hvor der allerede er etableret folde til dyrene. Stalden vil i øvrigt syne mindst muligt i forhold til øvrige tænkelige placeringer, da der er tale om en slags huludfyldning mellem to bygninger. Der er ikke mulighed for at anvende andre bygninger på ejendommen, da disse allerede er i brug til bolig eller kontorer og i øvrigt ikke har en brugbar placering i forhold til udendørsarealerne. Bygningen vil ikke påvirke omgivelserne nævneværdigt, og der har været grise i tilknytning til hønsehuset før og frem til Ejeren har desuden anført, at der er en praksis for at give ret til driftsbygninger til drift af hobbylandbrug med passende størrelse i forhold til areal og anvendelse. Dette og intentionerne om på sigt at oprette ejendommen som ny landbrugsejendom taler for at give tilladelse til den ønskede stald. 3

4 Efter ansøgningen om stalden har Helsingør Kommune stillet påbuddet om lovliggørelse af bygningen i bero. Helsingør Kommune har den 24. august 2012 meddelt afslag på landzonetilladelse til den ansøgte stald og fastholdt påbuddet om, at bygningen på 100 m 2 skal fjernes. Kommunen har anført, at Natur- og Miljøklagenævnet to gange har afgjort, at bygningen med svømmefacilitet til erhverv skal fjernes. På den baggrund skal ansøgningen om stald behandles, som om bygningen ikke var opført. Kommunen har bemærket, at der er ansøgt om huludfyldning mellem to garager, hvor den ene er tilladt og taget i brug, mens den anden tidligere er søgt placeret i vestenden af den ulovlige bygning. Kommunen har udtalt, at kommunen sædvanligvis og efter praksis kan tillade hobbystalde på nedlagte landbrug, men at det forudsætter, at det er godtgjort, at staldene ikke kan indrettes i eksisterende, overflødiggjorte landbrugsbygninger, at staldenes størrelser er begrænsede og tilpasset dyreholdets størrelse, at staldplaceringerne er velbegrundede i forhold til landskabsværdier og naboer, og at staldenes udseende er i overensstemmelse med landskabsværdier og i øvrigt tilstræber ikke at påvirke bygningskomplekser og lokal byggeskik nævneværdigt. Klager har navnlig anført, at det tidligere hønsehus på 100 m 2 er sammenbygget med en garage på 50 m 2, der er givet tilladelse til i Der er den 29. september 2011 givet tilladelse til yderligere en garage i den ene halvdel af hønsehuset. Der er den 29. marts 2012 indsendt ansøgning om tilladelse til en stald i de resterende 50 m 2 af hønsehuset. På Ejendoms- og Miljøudvalgets møde den 21. august 2012 blev det besluttet at give afslag på de 50 m 2 stald og afslag på lovliggørelse af de 50 m 2 garage etableret i hønsehuset. Dette betyder, at alle det tidligere hønsehus 100 m 2 skal rives ned, hvorefter den ene halvdel kan bygges op igen helt identisk med den ene halvdel af det tidligere hønsehus. Det finder klager ikke rimeligt, det vil være værdispild, og det vil være en urimelig behandling. Klager har anført, at bygningen ligger lavt og langt inde på grunden blandt andre bygninger og virker som en lille del af en helhed. Bygningen med sit nuværende saddeltag virker væsentligt mere tilpasset en landsby end en bygning med et atypisk og mere moderne, fladt tag, som det tidligere hønsehus havde. Samtlige bygninger med fladt skrånende tag i Borsholm er efterhånden bygget om til saddeltag. Hønsehusets højde er lige under 5 m, aftægtsboligen lige ved siden af er over 6 m høj, og hovedhuset og de gamle driftsbygningerne er mellem ca. 9 og 10½ m høje. Bevares bygningen, bevares det oprindelige bygningskompleks med hovedbygning og driftsbygninger som firlænget gårdkompleks med uden for liggende svinesti (aftægtsbolig) og hønsehus (evt. kommende garage/stald). Fjernes hønsehuset, går en del af det historiske bygningskompleks på trods af ombygningen tabt. Klager har gjort gældende, at der nærmest er præcedens for at give tilladelse til sådanne ombygninger som den ansøgte, jf. f.eks. tilladelserne på Borsholmsvej 2, 9 og 15. Klager mener ikke, at forvaltningen har belyst sagen objektivt i indstillingen til udvalget. Efter klagers opfattelse har kommunens sagsbehandler modvirket ansøgers ønsker og mål med bygningen samt 4

5 farvet og påvirket sagen i forhold til udvalget og Natur- og Miljøklagenævnet. Klager har henvist til af 7. juni 2012 til kommunen. I denne mail har klager anført, at kommunens gengivelse af sagens faktiske omstændigheder er mangelfuld og forkert, blandt andet har klager præciseret, at der ikke som anført af kommunen er tale om en erhvervsbygning på 100 m 2, men en bygning til garage og stald til privat brug. Klager har anført, at kommunen ikke nævner, at kommunen allerede har givet tilladelse til 50 m 2 garage vedrørende den yderste del af hønsehuset, og heller ikke nævner, at der alene er ansøgt om etablering af en stald på 50 m 2 i den del af hønsehuset, som ligger mellem garagen og ejendommens øvrige bygninger. Det er heller ikke korrekt, at ansøger som svar på påbuddet af 29. marts 2012 indsendte ansøgningen om etablering af stalden i hønsehuset. Ansøgningen blev indsendt ved den 29. marts kl. 13, mens kommunens påbud blev udstedt pr. mail samme dag kl Kommunen har således udstedt påbuddet som et svar på ønsket om stald. Det er ifølge klager heller ikke korrekt, at der i 2007 er indrettet swimmingpool i bygningen til erhvervsbrug. Der blev foretaget en støbning, der eventuelt senere kunne bruges som bassin i hønsehuset; det har aldrig været indrettet som swimmingpool, og der ligger gulv hen over udstøbningen. Med henvisning til de af klager tidligere omtalte sager, hvor der er givet tilladelse til om- og nybygninger med samme anvendelse som nuværende ansøgning/tilladelse til hønsehuset, og med henvisning til, at Natur- og Miljøklagenævnet har oplyst, at sagen skal behandles som en ny sag, finder klager det forkert og tendentiøst, når kommunen fastholder, at tidligere afgørelser skal lægges til grund for et afslag. Kommunen har ikke sammenholdt sagen med de af klager nævnte sammenlignelige sager, og ligebehandlingsprincippet er derfor ikke overholdt. Den tidligere vurdering i forbindelse med nogle af de påberåbte sager er sket ud fra en anden anvendelse af bygningen, og har derfor ikke relevans i den foreliggende sag. Klagers bemærkninger til indstillingen til Ejendoms- og Miljøudvalget er ikke behandlet objektivt og ordentligt belyst. Sandsynligvis har udvalget aldrig set klagers bemærkninger til sagen, specielt når forvaltningen ikke har lavet en ordentlig henvisning til klagers bilag. Klager ønsker på den baggrund, at sagen hjemvises til fornyet behandling i kommunen. Klager har den 19. september 2013 oplyst, at kommunen vil lave om på plangrundlaget, så ejendommens tårn kan bevares. Klager har anført, at det ændrede plangrundlag også vil have indflydelse på hønsehussagen. Helsingør Kommune har til klagers påberåbelse af ulovlig forskelsbehandling udtalt: Ejendommen Borsholmvej 2 adskiller sig fra stald- og garagesagen på Svinggården ved at handle om opgradering af en bolig ved at inddrage et hønsehus/skur. Sagen på Borsholmvej 9 adskiller sig ved at være et hønsehus/skur inde i et gårdkompleks, som blev ombygget til boligformål. På Borsholmvej 15 er der tale om ombygning af en driftsbygning til bolig mv., hvorfor sagen ikke er sammenlignelig med sagen fra Svinggården. 5

6 Kommunen sendte i 2004 standsningsmeddelelse og ser nu på sagen. En mindre tilbygning er godkendt i mellemtiden. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Planlovens 35, stk. 1, bestemmer, at opførelse af ny bebyggelse eller ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer i landzone forudsætter tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Den konkrete afgørelse træffes navnlig på grundlag af de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. Ved afgørelsen vil der endvidere kunne henses til hvilken betydning, afgørelsen kan få for lignende sager. Et af formålene er at sikre, at landskabelige hensyn tilgodeses, og at udviklingen sker i overensstemmelse med den overordnede planlægning. Natur- og Miljøklagenævnet har tidligere den 9. marts 2011 og 1. februar 2012 truffet afgørelse om den omhandlede bygning. Der er nu ansøgt om at etablere en stald på 50 m 2 i bygningen, mens den anden halvdel af bygningen skal anvendes til garage. Stalden skal benyttes i forbindelse med ejerens planer om drive et hobbylandbrug på ejendommen. Klager har med henvisning til sager om andre ejendomme i nærområdet gjort gældende, at der foreligger usaglig forskelsbehandling. Efter den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning skal ens sager behandles på samme måde. Forskelligt udfald af ansøgninger må således kunne begrundes i relevante forskelle i de enkelte sager. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke de omhandlede sager sammenlignelige med denne sag, og et afslag på det ansøgte vil derfor ikke være et udtryk for usaglig forskelsbehandling. Som fastslået i tidligere afgørelser er der tale om en så omfattende ombygning af hønsehuset, at det efter planloven må sidestilles med nyopførelse. Der er tidligere meddelt afslag på landzonetilladelse hertil. Der er ikke tale om en landbrugsejendom, og bygningen er således ikke erhvervsmæssigt nødvendig for en landbrugsbedrift. Byggeri til brug for hobbylandbrug på en ejendom uden landbrugspligt forudsætter landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Ifølge planlovens 51, stk. 5, skal tilsynsmyndigheden foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet er af underordnet betydning. Et påbud kan påklages for så vidt angår retlige spørgsmål, jf. 58, stk. 1, nr. 4. 6

7 Efter en samlet vurdering og sagens hidtidige forløb finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte Helsingør Kommunes afgørelse af 24. august 2012 om afslag på landzonetilladelse til stald og påbud om at fjerne bygningen. Det bemærkes i den forbindelse særligt, at nævnet ikke finder grundlag for at kritisere kommunens sagsbehandling. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster derfor Helsingør Kommunes afgørelse af 24. august 2012 om afslag på landzonetilladelse til en stald og påbud om at fjerne bygningen. Ny frist for lovliggørelse fastsættes af Helsingør Kommune. Lars Busck Fredningskonsulent / Jan Vater Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. til: Hanne og Per Faxe, per@faxe-privat.dk Helsingør Kommune, Teknik og Miljø, sagsnr. 12/8826, mail@helsingor.dk og hwa02@helsingor.dk 7