Byggeri i Mariendal Havbakker

Transkript

1 1 Byggeri i Mariendal Havbakker Hvad, hvor, hvor højt, hvor meget, hvordan, hvor meget bureaukrati? Beboelseshuse Dette dokument er ikke en officiel kommunal vejledning. Det er en vejledning, som er udarbejdet på foranledning af Grundejerforeningen Mariendal Havbakker. Vejledningen vil kunne anvendes i byggeriets idefase, således at du som bygherre hurtigere kan blive sporet ind på, hvilke udgifter der er forbundet med et byggeri, og hvad der er lovligt efter gældende regler. Formålet med vejledningen er at forebygge misforståelser hos kommende bygherrer og -mestre! Herved kan konflikter mellem bygherre og kommune/naboer forhåbentlig undgås. Grundejerforeningen Mariendal Havbakker fralægger sig hermed ethvert ansvar i forbindelse med anvendelse og tolkning af dette materiale. Det er alene op til bygherren i sidste ende at sikre sig, at et givent byggeri opfylder gældende regler og lovgivning. Har du forslag til rettelse, tilføjelser eller ændringer til dette dokument, er du velkommen til at henvende dig skriftligt med dit forslag til grundejerforeningen. Har du spørgsmål, som ikke er dækket af denne vejledning f.eks. vedr. ombygning, bør du henvende dig til en professionel rådgiver. 1

2 2 Hvornår er et hus et beboelseshus? Beboelseshuse er huse, man lever og overnatter i. Dette betyder, at en gæstehytte også er et beboelseshus og derfor skal opføres i henhold til gældende regler for beboelseshuse. Hvor? Beboelseshuse skal opføres 5 meter fra skel - også fra dit vejskel. Ikke fra vejmidten, som mange tror! Hvis der er tvivl om skellets placering, forlanger bygningsinspektoratet, at skellet genskabes. Dette vil i praksis betyde, at du skal have en landinspektør ud for at afsætte dine hjørneskelpæle. Dette koster en net sum. Det er bygningens yderfacade, der skal holde 5 m afstand fra skel. I praksis skal din sokkel derfor placeres, så du kan lave en 4-5 cm ventileret træbeklædning uden at overskride afstandskravet. Dit tagudhæng derimod må gerne overskride 5 meter grænsen med op til 50 cm. Hvis der er flere bygninger f.eks. småbygninger op til 50 m2 - skal bygningerne holde en indbyrdes afstand på 2,5 m. Du kan dog få lov til at bygge beboelseshus og småbygning mellem 10 til 50 m2 sammen (Integreret udhus). I så fald suspenderes reglen om, at du blot kan nøjes med at anmelde byggeri af udhus til bygningsmyndighederne. Du skal med andre ord søge byggetilladelse til kombinationen af hus og integreret udhus. Hvor højt? Bygningens højde må højst være 5 m til tagryggen. Højden måles i forhold til det naturlige terræn. I praksis måler en landinspektør koten på husets hjørner og beregner gennemsnittet heraf. Det kaldes byggekoten. På skrånende terræn kan det medføre, at der skal afgraves en del ved den del af huset, hvor terrænet er højest. Det kan være stærkt uhensigtsmæssigt, og i sådanne tilfælde er det sandsynligvis muligt at få dispensation for en højere byggekote. Dine facader, dvs. siderne på dit hus fra byggekoten og til skæringen mellem facade og tag, må være 3 m høj. Det gælder dog ikke gavltrekanter, der naturligvis har den højde, som taghældningen nødvendiggør. I forbindelse med indhak vil facadehøjden naturligt øges. Det er muligt at få dispensation for dette. Dog først efter nabohøring. 2

3 3 Hvor meget må du bebygge? Du må bebygge 10% beboelse på din grund. Til beregningsgrundlaget tillægges den del af vejarealet, der ligger nærmest din grund. Hvis du f.eks. har en typisk grund på 25 m x 40 m, så er din grund 1000 m2, hvor de 25 m grænser op til vej. Hvis vejudlægget, dvs. vej + græsrabatter er 6 m bred, kan du få tillagt 25 x 3 m, dvs. 75 m2. Du har nu i alt 1075 m2 at gøre godt med! 10% af 1075 m2 er 107,5 m2. Bemærk at med det nyeste bygningsreglement indgår overdækninger i den beregnede bebyggelse! Du må bygge 1 beboelseshus og 1 gæstehus anvendt til beboelse dvs. overnatning. Tilsammen må deres areal dække din beregnede bebyggelsesprocent. Du kan naturligvis også nøjes med at bygge 1 beboelseshus, som så alene dækker din beregnede bebyggelsesprocent. Kan man få dispensation til en øget bebyggelsesgrad? Måske! Myndighederne er, især i forbindelse med de nye regler om overdækning, blevet lidt mere imødekommende over for dispensationer. Det kræver dog et konkret projekt og en formel nabohøring, hvor kommunen fremsender tegningsmateriale og dispensationsteksten til naboerne, som så har en periode til at komme med indsigelser. En indsigelse skal dog være fornuftigt begrundet, og naboer kan ikke være sikre på, at kommunen finder indsigelsen tilstrækkelig betydningsfuld til at ændre afgørelsen. Hvor meget bureaukrati? Når du har tegnet din første skitse, der viser dine byggeplaner, er det en god ide at bestille tid ved kommunens bygningskontor, for en kort samtale om projektet. Bygningsinspektøren er en erfaren M/K og vedkommende kan lynhurtigt se, om du er ude på et skråplan. Du kan så gå hjem og justere dine drømme og planer uden, at det har kostet dig en krone. Nedrivningstilladelse Hvis du først skal nedrive et eksisterende sommerhus, skal du have en nedrivningstilladelse. Den koster et beløb, hvis størrelse du kan finde på kommunens hjemmeside. Denne tilladelse giver dig anvisninger på, hvordan du skal forholde dig i forbindelse med afledt røg, støj og møg, samt med hensyn til drikkevandsledninger og afløbsledninger. Især skal du være opmærksom på, at evt. gamle asbesttagplader fjernes på forsvarlig vis. Spørg evt. på genbrugsstationen i Malling. De kan rådgive. I forbindelse med nedrivning skal du huske, at få en elektriker til at etablere byggestrøm.køb evt. selv en byggestrøms-tavle det er ofte billigere end at leje. Du skal afvente din nedrivningstilladelse og anmelde nedrivningen til kontoret for virksomheder og jord 14 dage, inden nedrivningen påbegyndes. 3

4 4 Byggetilladelse For at bygge beboelse på din grund skal du søge byggetilladelse. Det koster et beløb, hvis størrelse du kan finde på kommunens hjemmeside. En byggetilladelse bortfalder, såfremt byggeriet ikke er påbegyndt inden for 1 år. Der udfyldes et skema, hvor bl.a. bebyggelsesprocenten og en evt. overskridelse heraf påføres. Du medsender målsat tegningsmateriale, som omfatter: Situationsplan, der viser alle bygninger på din grund med højdekote for bygningshjørner indtegnet. Stueplan dvs. bygningen set fra luften med alle rum og indretning f.eks. toilet og bad indtegnet. Facadetegninger hele vejen rundt. Snit hvor det er påkrævet ofte i forbindelse med ændring af bygningens bredde. Såfremt bygningsinspektøren kræver det, indsendes styrkeberegning og skitse over punkter for bygningens forankring i fundament. Dette arbejde udføres af en ingeniør med speciale i styrkeberegning og koster en net sum. Tegningsmaterialet skal være af en kvalitet, der tydeliggør, at byplanvedtægten og det gældende bygningsreglement er overholdt. Du skal i tekst og tegning vise: at taghældningen ikke overstiger 40 grader. at bygningen er placeret parallelt med eller vinkelret på tilstødende vej. at bygningens fremtidige farve stemmer overens med byplanvedtægten. (Okker, terra de sienna, umbra, engelskrød, dodenkop eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort). Vinduesrammer, skodder og lignende kan dog males i andre farver. at din kommende hæk mod vej plantes 30 cm inde på egen grund. at der er plads til parkering af mindst 2 biler på din grund. at din bygning og din bygningshøjde er afsat korrekt på grunden. Hertil kræves altid en landinspektør. (Du kan få en samlet pris på afsætning og afsluttende IBS-attest.) hvortil du ønsker at nedsive dit tagvand. at bygningen opfylder bygningsreglementet, for så vidt angår styrke, isolering, brandsikkerhed, redningsåbninger osv. Læs selv det gældende bygningsreglement på Hvis din byggetilladelse kræver dispensation, vil kommunen foretage en nabohøring. Det er samtlige naboer, der høres også dem, du kun har hjørneforbindelse med! Du skal afvente nabohøring og byggetilladelsen. Derefter skal du anmelde, når byggeriet påbegyndes. Hvis du i forbindelse med byggeriet finder fortidslevn af en vis betydning, skal byggeriet øjeblikkeligt standses, og fundet skal anmeldes til Forhistorisk Museum. Er du så heldig, kan du se frem til at skulle finansiere en arkæologisk udgravning. Inden byggeriet påbegyndes, skal du anmelde det til Aarhus Vand af hensyn til afløbsforhold og drikkevandsstikledning. I forbindelse med byggeriet har du mulighed for at få lagt de to haner til drikkevand 4

5 5 helt ind i huset i stedet for placeringen i brønden ved skel. Så slipper du for at ligge og rode på knæ hver gang, du skal afbryde for vandet. I forbindelse med byggeriet, kan du få nogle meter tomrør udleveret fra Aura, så du kan få din internetrouter placeret fornuftigt inde i huset. Mureren støber gerne røret ind der, hvor du vil have det. Du må ikke anvende vej og græsrabatter til oplag af byggematerialer uden forudgående tilladelse fra Aarhus Kommune. Skader på vej og græsrabatter opstået som følge af byggeriet skal retableres på bygherrens regning i forbindelse med byggeriets afslutning. IBS-attest (Identitets-, byggelinje- og servitutattest). Denne attest dokumenterer, at den på ejendommen projekterede bebyggelse ikke er i strid med de bestemmelser om bygningsafstande og -højder mod vej og nabogrund, der er indeholdt i byggelov og bygningsreglement samt de på ejendomme tinglyste servitutbestemmelser, idet byggetilladelsen giver mulighed for overskridelse af bestemmelserne i Byplanvedtægt nr. 6, og idet der er givet tilladelse til overskridelse af den maksimale bygningshøjde. Denne attest udfærdiges af en landinspektør og fremsendes efter byggeriets afslutning. Den koster en net sum. Energimærkningsrapport Du skal fremsende en energimærkningsrapport som dokumenterer, at din bygning er udført i overensstemmelse med den givne byggetilladelse. En sådan rapport udarbejdes af en certificeret energimærkningskonsulent. Den koster en net sum. Færdigmelding af byggeriet Du skal færdigmelde byggeriet til bygningsinspektoratet på en særlig blanket, inden du tager det i brug. Du skal anmelde bygningen til BBR. Forsikring under byggeriet Din almindelige husforsikring dækker ikke i byggefasen. Du skal tegne en særlig forsikring. Dit forsikringsselskab vil med glæde tegne sådan en. Varmepumpe Der findes særlige regler for placering af luftvarmepumper for at beskytte naboer mod unødige støjgener. På denne hjemmeside kan du beregne, om du overskrider maksimumsgrænserne for støj fra varmepumper: Bent