Inge Bang-Mortensen bemærker, at det er dejligt, at der sker noget med de store bygninger, og at det nok skal blive godt med noget liv i området.

Transkript

1 Resumé og vurdering af høringssvar ved offentlig høring af Forslag til lokalplan 195 for boliger, erhverv og offentlige formål på Danasvej samt forslag til tillæg 5 til Kommuneplan Forslag til lokalplan 195 for boliger, erhverv og offentlige formål på Danasvej samt forslag til tillæg 5 til Kommuneplan 2013 har været i offentlig høring i perioden fra den 19. december 2014 til den 3. februar Frederiksberg Kommune har i perioden modtaget seks høringssvar. Høringssvar 1 Inge Bang-Mortensen Inge Bang-Mortensen bemærker, at det er dejligt, at der sker noget med de store bygninger, og at det nok skal blive godt med noget liv i området. Frederiksberg Kommune takker for høringssvaret. Høringssvar 2 Ejerforeningen Sankt Markus Plads m.fl. (ES) ES er grundlæggende positiv over for forslaget med sammensætningen af studieboliger og seniorboliger og de grønne arealer, men har bekymringer omkring en række punkter. ES er bekymrede for et øget støjniveau i forbindelse med en høj beboelsesgrad med etableringen af 77 boliger til studerende og en café, fordelingsgraden af små værelser under 17 m 2 i forhold til dem større end 24 m 2.ES mener at hvis det er et decideret kollegium bør det beskrives klart i lokalplanen, da det kan have betydning for støjniveauet. ES henstiller at bevillingen til caféen tager hensyn til området særligt efter kl ES er bekymret for reduktionen af antallet af parkeringspladser fra de nuværende 25 til 13. Senior og studieboligerne vil være bilejere, og at det i forvejen er svært at finde p-plads i området. ES er bekymret for om udformningen af de grønne områder kan betyde, at det bliver opholdssted for klienter fra Københavns Kommunes behandlingshjem på Forchhammersvej. ES ønsker en øget opmærksomhed på afledning af regn og spildevand, da området er påvirket af oversvømmelser ved skybrud. Ændringen fra erhverv til bolig vil betyde at lokalplanområdet vil blive benyttet på andre tider af døgnet og på en anden måde, men forvaltningen vurderer ikke at det vil være en øget belastning af området og at den nye anvendelse vil falde naturligt ind i det omkringliggende område med boliger, erhverv og offentlige formål og at studieboliger generelt er en naturlig del af en blandet by. 1

2 Lokalplanen fastsætter bestemmelser om at beboere skal være fuldtidsstuderende på en erhvervskompetencegivende uddannelse. Boliger, hvor vi stiller krav om studieaktivitet, kalder vi på Frederiksberg for ungdomsboliger til fuldtidsstuderende. Nogle af disse boliger på Frederiksberg er det man traditionelt vil kalde for et kollegium, andre lejligheder og andre igen delelejligheder. Forvaltningen arbejder generelt for et varieret udbud af boligtyper ud fra opfattelsen af, at der er efterspørgsel efter et bredt udbud af forskellige boligtyper. På Danasvej bliver boligerne indrettet i en allerede eksisterende bygning. Når der indrettes boliger i en eksisterende bygning er de ydre rammer givet på forhånd. I boligerne på Danasvej er der arbejdet med planløsningen, og alle boligerne er forskellige ud fra målet om at skabe de optimale dagslysforhold. Boligerne planlægges som boliger på mellem 17m 2 og 24m2 og enkelte på 50m 2 med attraktive fælles opholdsarealer. Der er således både attraktive private arealer, men også attraktive fællesarealer, blandt andet i det overdækkede atrium. Det er således ikke et traditionelt kollegium, men heller ikke selvstændige lejligheder. Det nuværende plangrundlag, hvor området er udlagt til erhverv, giver også mulighed for at indrette café. Det er således ikke noget nyt. Cafédriften vil være omfattet af kommunens miljøforskrift for caféer. Den kan ses på Frederiksberg kommunes hjemmeside: Blandt andet står der i forskriftens 12, at udendørs servering ikke må finde sted mellem kl og kl Ud over kommunens forskrift er det en mulighed, at der laves en privat husorden. Projektet omhandler indretning af eksisterende bebyggelse, hvor det ikke er muligt at anlægge parkering i konstruktion. Lokalplanen sikrer en god balance mellem opholdsarealer og parkeringspladser. På baggrund af en konkret vurdering af parkeringsbehovet for det nye projekt og muligheden for dobbeltudnyttelse fastlægger lokalplanen parkeringskravet til 18 pladser, heraf 13 pladser på terræn og mulighed for dispensation for de sidste 5 pladser ved indbetaling til parkeringsfonden. Cykelparkeringspladser indrettes i stueetagen og på terræn. Opholdsarealerne er indrettet med forskellige opholds- og aktivitetsmuligheder for de kommende beboere og nærområdet. I indretningen af opholdsarealerne er der også tænkt på tryghed. Arealerne er indrettet som åbne og overskuelige og med gangstier. Åbne overskuelige opholdsarealer med mennesker, der færdes, virker generelt kriminalpræventivt. Det er forvaltningens vurdering at området vil blive et positivt tilskud til lokalområdet. I Frederiksberg Kommunes byggesagsbehandlingen vil en eventuel øget spildevandsmængde blive håndteret. Spildevandet skal ifølge bygningsreglementet håndteres på ejendommen og Frederiksberg Forsyning er forpligtet til at aftage spildevandet. I en skybrudssituation er der som klager påpeger udfordringer med håndtering af regnvand. Ifølge kommunens oversvømmelseskort er området lavtliggende og dermed særligt udsat for risiko for oversvømmelser. Planen fastsætter bestemmelse om at den eksisterede afløbskoefficient ikke må øges. Projektet gør at afstrømningen fra området begrænses via porøse belægninger, anlæg af regnbede etc. 2

3 Overskydende regnvand kan i skybrudssituationer ledes til Danasvej der i kommunens skybrudskonkretiseringsplan Frederiksberg Øst er udpeget som fremtidig skybrudsvej. Tidligere har området været anvendt til erhverv. Anvendelsesændringen til bolig og erhverv vil medføre, at bygningerne bruges på andre tider af døgnet, men Frederiksberg Kommune vurderer ikke, at det vil betyde en væsentlig øget belastning af kloaknettet. Høringssvar 3 Metroselskabet Metroselskabet har gennemgået forslaget til lokalplan, men har ingen bemærkninger, da den ikke har indflydelse på metroen. Frederiksberg Kommune takker for høringssvaret. Høringssvar 4 Foreningen for bygnings- og landskabskultur på Frederiksberg (FBLF) FBLF ser positivt på bestemmelserne om bevaring af brolægningen og træerne i området, men mener ikke at lokalplanen sikrer de bevaringsværdige bygningers kvaliteter i forhold til vinduer, kviste, altaner, glasoverdækningen, trappe og gangbro. Foreningen finder en række forhold i strukturen i lokalplanen problematiske og mener ikke at lokalplanen opfylder planlovens krav til en lokalplan. Desuden mener de ikke at bestemmelserne om studiepligt er hensigtsmæssige, da de ikke mener, at man kan regulere det i en lokalplan i henhold til planloven. FBLF bemærker at der henvises til redegørelsen, som bygherre ikke er forpligtet til at følge jf. planlovens 16stk.2 FBLF bemærker, at der er uoverensstemmelse mellem lokalplanens bestemmelser og kortbilag 2 i forhold til bevaringsværdige bygninger, og at teksten i sådanne tilfælde er gældende. Formålet med lokalplanen er at den eksisterende bebyggelse bevares. FBLF mener, at formålet er bredt, at det ikke følges op af bestemmelser, og at formålet derfor ikke kan styres af lokalplanen. FBLF bemærker, at det er nødvendigt at bestemmelsen er formuleret med en tilstrækkelig klarhed og præcision. FBLF mener, at det ikke er muligt for naboer og andre at forestille sig hvordan kvistvinduerne mv. skal se ud, og at det er i strid med planloven, som siger, at det skal være muligt at forudse hvilke dispositioner, der kan foretages på den enkelte ejendom. FBLF mener ikke, at lokalplanen varetager de nødvendige hensyn til bebyggelsen, som en bevarende lokalplan skal. FBLF mener at lokalplanen ikke følger de generelle rammebestemmelser på s. 13 i Kommuneplan

4 FBLF vil gerne gøre Kommunalbestyrelsen opmærksom på, at de mener, at lokalplanen ikke lever opfylder planlovens krav til en lokalplan. By- og Miljøområdets vurdering En lokalplan består af tre dele; redegørelse, bestemmelser og kortbilag, som skal læses og forstås som en helhed. Bestemmelserne er bindende, mens redegørelsen er beskrivende. På Frederiksberg gør vi meget ud af redegørelsen, hvor projektet beskrives mere detaljeret og sammenhænge beskrives. Redegørelsen har en vigtig støttefunktion i forhold til fortolkningen af paragrafferne i bestemmelsesdelen. Redegørelsen beskriver baggrunden og begrundelsen for bestemmelserne. Som FBLF bemærker er det ikke tilstrækkeligt at et projekt alene beskrives i en lokalplans redegørelse. I lokalplan 195 beskrives projektet i lokalplanens bestemmelser med henvisning til illustrationerne, som er placeret i redegørelsen. Det centrale er, at der er henvist til illustrationerne i bestemmelserne, som derfor har bindende virkning, som beskrevet på s. 43 i Vejledning om lokalplanlægning: Kort mv., der anvendes, har bindende virkning i den udstrækning, der henvises til dem i en bestemmelse i lokalplanens tekst. I Forslag til lokalplan 195 henvises der i bestemmelserne til både kort og illustrationer, hvorfor de har bindende virkning. Lokalplanområdet omfatter to bygninger, der i Kommuneplan 2013 er klassificeret som bevaringsværdige bygninger. Det gælder bygningen, der rummer biblioteket, og bygningen Danasvej 30. Bygningerne er udpeget som bevaringsværdige med bevaringsværdi 3 og 4 i kommuneplanen. Det er disse to bygninger, der er vist på kortbilag 2. Bygningerne i lokalplanområdet udgør i sin helhed et bevaringsværdigt miljø, og lokalplanen fastsætter derfor også bevarende bestemmelser for de resterende bygninger i lokalplanområdet. Disse er i forslaget til lokalplan kun markeret på kortbilag 2 med bygningsnavn. På den vis sikres alle bygningerne i lokalplanområdet bedst muligt. For en bedre formidling af disse forhold er der nu på kortbilaget både indtegnet de bygninger, der er udpeget som bevaringsværdige i Kommuneplan 2013, og de bygninger, der er fastsat bevarende bestemmelser for i lokalplanen. Baggrunden for udarbejdelsen af lokalplanen er en anvendelsesændring fra erhverv til erhverv, bolig og offentlige formål. Projektlokalplanen har også til formål at bevare den bevaringsværdig bebyggelse, og der er derfor bestemmelser for både de bygninger, der og udpeget i Kommuneplanen, og de resterende bygninger. I lokalplanens formål står der at Den eksisterende bebyggelse bevares og at nye bygningselementer tilpasses denne arkitektur. Det er altid en afvejning, hvor detaljeret en lokalplan skal være, så den både sikrer, det man ønsker at sikre, og på den anden side ikke utilsigtet hindrer muliggørelsen af de gode løsninger i projekteringsfasen. Lokalplanens formål følges op af bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden. 4

5 Forvaltningen vurderer, at lokalplan 195 med dens bestemmelser og illustrationer sikrer den overordnede disponering og oprindelige karakter i bebyggelsen. Det er muligt at se hvilke dispositioner, der kan foretages på de enkelte ejendomme. I bestemmelser og illustrationer beskrives og vises vinduer, kviste og altaner, og hvor og hvordan de skal placeres og hvordan de følger den overordnede geometri i bygningerne. Som foreningen påpeger, kunne, vinduer, kviste og altaner godt beskrives mere detaljeret. Efter offentliggørelsen af forslaget til lokalplan er projektet blevet tegnet mere detaljeret, og det er nu muligt at vise mere af den præcise dimensionering, fagdeling og opsprodsning af vinduer og kviste, som ifølge lokalplanen kan være en anden end den nuværende. Der er også tilføjet en maksimal størrelse på altanerne. Forvaltningen vurderer at bygningen med stor rumhøjde kan bære altanerne. Illustrationerne er nu indsat i lokalplanen, og da projektet nu er så detaljeret er kan erstattet med skal. Forvaltningen vurderer, at elementerne har et moderne formsprog tilpasset bygningen, hvor hovedtræk bevares, samtidig med, at hensyn til dagslys i de små lejligheder tilgodeses. Lokalplanen sikrer bygningernes oprindelige overordnede struktur og tilpasser elementer i et moderne formsprog til bygningerne og den oprindelige karakter bibeholdes. Det vurderes derfor, at lokalplanen opfylder Kommuneplanens generelle bestemmelser om bevaringsværdige bygninger. Den eksisterende gangbro er kan ifølge lokalplanen fjernes. Der er nu i lokalplanen tilføjet en mere detaljeret illustration af, hvordan en ny gangbro skal se ud i forbindelse med indgangspartiet. Den er rykket længere tilbage for at tilgodese både arkitekturen og funktionaliteten. Det er yderligere skrevet mere direkte, at en ny gangbro kan opføres. Glasoverdækningen bliver i én etage og kan ikke ses udefra. Glasoverdækningen øger kvaliteten af gårdrummet. Lokalplanen fastsætter bestemmelser der sikrer at boligerne forbeholdes studerende på et fuldtidsstudium. Frederiksberg Kommune ønsker at supplere den eksisterende boligmasse og fremme Frederiksberg som studieby. Frederiksberg Kommune har fået foretaget en juridisk vurdering af muligheden for at sikre bestemmelser om ungdomsboliger. Det vurderes at planloven giver mulighed for at fastsætte bestemmelser ud fra et funktionelt hensyn, jf. planlovens 15 stk.2, nr.8 med en planmæssig begrundelse. Der kan optages bestemmelser om beboernes funktion, men ikke alder, og dermed muligheden for at stille krav om fuldtidsstudie på en erhvervskompetencegivende uddannelse. De generelle rammebestemmelser i Kommuneplan 2013 siger at den oprindelige karakter bibeholdes, som det er forvaltningens vurdering at lokalplanen sikrer med tilpasning af mindre elementer i et moderne formsprog, der sikrer at bebyggelsen lever op til nutidige krav til boliger. Det er forvaltningens klare overbevisning at lokalplanen opfylder planlovens krav til en lokalplan. 5

6 Forvaltningen har på baggrund af høringssvaret tilføjet mere detaljerede illustrationer og indskrevet en maksimal størrelse for altanerne. Høringssvar 5 Handicaprådet på Frederiksberg Handicaprådet påpeger vigtigheden af, at der etableres et tilstrækkeligt antal handicapparkeringspladser, også til biblioteket og at bebyggelsen bør leve op til reglerne for tilgængelighed. Rådet påpeger ulemperne i forhold til tilgængelighed, når man bevarer brostenene i området. I udarbejdelsen af en lokalplan er der flere hensyn, der skal afvejes. I lokalplanområdet på Danasvej er der i forhold til belægninger både hensyn til tilgængelighed, bevaringen af det kulturhistoriske miljø og nedsivning af regnvand. Forvaltningen har vurderet, at brostenene er en vigtig del af udtrykket i det historiske miljø. Brostenene bevares i videst muligt omfang, men skal leve op til reglerne for tilgængelighed. I ganglinjerne vil brostenene ikke blive bevaret. I byggesagsbehandlingen behandler forvaltningen byggeansøgningen ud fra relevante krav i Bygningsreglementet BR 15, som blandt andet stiller krav om niveaufri adgang og belysning. Biblioteket planlægges ikke ændret og lokalplanen fastsætter derfor ikke bestemmelser for biblioteket i forhold til parkeringspladser. Hvis biblioteket blev anlagt i dag ville det udløse andre krav end det har. Lokalplanen stiller krav til projektet for studieboliger og seniorboliger. Til projektet stilles der blandt andet krav til 2 handicapparkeringspladser, som skal placeres nærmest indgangen til bygning B. Forvaltningen videregiver Handicaprådets anbefaling af blind.dk til bygherre. Forvaltningen har på baggrund af høringssvaret tilføjet til lokalplanens redegørelse at brosten kun skal bevares i det omfang at kravene til tilgængelighed overholdes. Høringssvar 6 Københavns Museum KM mener at lokalplanforslaget udmærker sig ved at sikre den eksisterende bebyggelse gennem bevarende bestemmelser. De oplyser endvidere at de eksisterende bygninger består af fabriksbygninger fra 1873 og 1890, som tidligere har huset Carl Lunds Emaljevarefabrik. By- og Miljøområdets vurdering Lokalplanområdet omfatter to bygninger, der i Kommuneplan 2013 er klassificeret som bevaringsværdige bygninger. Det gælder bygningen, der rummer biblioteket, og bygningen Danasvej 30. Bygningerne er udpeget som bevaringsværdige med bevaringsværdi 3 og 4 i kommuneplanen. Bygningerne i lokalplanområdet udgør i sin helhed et bevaringsværdigt miljø, og lokalplanen fastsætter derfor også bevarende bestemmelser for de resterende bygninger i lokalplanområdet. 6

7 Desuden bevares træer og brosten i videst muligt omfang, dog under hensyntagen til tilgængelighed. Forvaltningen har på baggrund af høringssvaret tilføjet oplysningerne om den tidligere anvendelse af bebyggelsen i lokalplanens redegørelse. 7