HØRINGSNOTAT. LOKALPLANFORSLAG NR. 420 For Centerområde ved Frederiksværksgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 19

Transkript

1 HØRINGSNOTAT LOKALPLANFORSLAG NR. 420 For Centerområde ved Frederiksværksgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 19 1

2 INDHOLD Samlet indstilling Oversigt over indkomne høringssvar og forslag Resumé af høringssvar og forslag samt By og Miljøs vurdering Kopi af indkomne høringssvar og forslag 2

3 SAMLET INDSTILLING Forvaltningen anbefaler at indsigelserne og høringssvarene ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. 3

4 OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG Nr. 1 Museum Nordsjælland Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr. 6 Nr. 7 Andelsforeningen Rådhusparken PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond Frederiksværksgade nr. 2-8 Sidse Møller og Bjørn Vestege Henning Nielsen 4

5 RESUMÉ OG VURDERING Nr. 1: Museum Nordsjælland Resumé: Museum Nordsjælland kan se, at der i vid udstrækning er taget højde for de to bygninger på nr. 23 (fredet) og nr. 27 (bevaringsværdigt). De påpeger at nr. 23 fra 1720 har stor kulturhistorisk værdi og stor værdi for kulturmiljøet omkring slottet og det gamle Nyhuse kvarter. Museum Nordsjælland påpeger, at det fredede hus i nr. 23 vil blive mødt af et nabohus på 4,5 etager, hvilket de mener, er virkelig bekymrende og kritisk i forhold til, at huset er fredet. Derudover påpeger museum Nordsjælland, at det bevaringsværdige hus nr. 27 på 2,5 etager ser meget klemt ud mellem to huse på 4,5 etager til begge sider. Museum Nordsjælland skriver desuden, at hvis der gives mulighed for byggeri i op til 4,5 etager, vil det bryde med områdets bygninger som maksimalt er på 2,5 etager, og det nye byggeri vil fuldstændig dominere bybilledet. Museum Nordsjælland mener, at et nyt byggeri kun kan fungere tilfredsstillende, hvis der tages tilstrækkeligt hensyn til de tilstødende bygninger på nr. 23 og nr. 27. Museet henstiller derfor til, at nybyggeriet beskæres en etage for at undgå, at det bevaringsværdige hus i nr. 27 bliver klemt mellem to høje huse på 4,5 etager. Samtidig vil man ved at nedsætte højden på nybyggeriet sørge for at det fredede hus i nr. 23 fremstår nogenlunde intakt både som en kulturhistorisk bygning og en del af et betydningsfuldt kulturmiljø. Vurdering: Det er forvaltningens vurdering, at bestemmelserne i lokalplanen om tilpasning til nr. 23 og nr. 27 tager højde for deres status af henholdsvis fredet og bevaringsværdig. Tagene på det omtalte nybyggeri skal udføres, så tagfladerne i princippet nedtrappes til højden på tagryggen af nr. 27 og til underkanten af valmtaget på nr. 23. På den måde kan det nye byggeri først nå den fulde højde af 4,5 etager et stykke væk fra matrikelskel, som det er vist i lokalplanens bilag E. I forhold til om de 4,5 etager bryder med områdets bygninger på maks. 2,5 etager, så er eksempelvis bygningerne på den anden side af Frederiksværksgade i 3 høje etager med fladt tag. Også huset på nr. 19, som er genbo til nr. 23, er over 2,5 etager og er således opført i 3,5 etager. Det er derfor forvaltningens vurdering, at høje bygninger ikke er fremmede for nærområdet. Desuden sikrer lokalplanens bestemmelser det nye byggeri en god tilpasning til områdets bevaringsværdige huse og kulturmiljø, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. 5

6 Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Resumé: Der er tale om et samlet svar fra beboerne på Frederiksværksgade nr. 23. Den første del af indsigelsen omhandler bebyggelsesgraden af området, som de ud fra skitseprojektet har udregnet til at være en anelse overskredet. Anden del omhandler parkeringsbehovet for den nye bebyggelse, hvor indsigere ikke mener, at parkeringsbehovet kan klares internt på grunden. I stedet mener de, at det bliver nødvendigt at udnytte lokalplanens dispensationsmulighed for at opfylde resten af parkeringsbehovet via kommunens parkeringsfond. Hvis dette bliver tilfældet, mener indsigere ikke, at det løser problemet, da de ikke kan se, at behovet kan løses i lokalområdet. I tredje del af indsigelsen stilles der spørgsmål til om kravet til opholdsarealer kan opnås. Arkitektonisk mener indsigere, at der er tale om et nydeligt projekt med gode materialer. Men højdemæssigt bør projektet skæres, så der kun gives mulighed for 3 etager, så taglinjen i gavlene matcher den eksisterende bebyggelse på Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Desuden mener indsigere, at en reduktion af højden vil medvirke til at den nye bebyggelses dominans af det gamle kulturområde Nyhuse vil blive reduceret til et acceptabelt niveau. Indsigere foreslår, at ved at reducere bebyggelsesgraden, nedsætte højden til 3 etager og opføre større lejligheder, så vil projektet opnå mere luft til glæde for fremtidige beboere. Vurdering: Med hensyn til den første del af indsigelsen som omhandler bebyggelsesgraden, så vil en fremtidig byggesag styre projektet, så det ikke bliver opført med en for høj bebyggelsesprocent, end det tilladte. Visualiseringerne i lokalplanen, er udarbejdet ud fra lokalplanens rammer, og viser et eksempel på, hvad der kan opføres, ved en vedtagelse af lokalplanen. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. Hvis det viser sig, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for området, så er det korrekt at der er en dispensationsmulighed i lokalplanen, der giver mulighed for at tilkøbe parkeringsareal uden for lokalplanområdet. Denne mulighed er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød 6

7 med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Med hensyn til opholdsarealer inden for området, så har lokalplanen bestemmelser om hvor meget areal, der skal udlægges til ophold i forhold til hvor mange boligkvadratmeter og erhvervskvadratmeter, der opføres i området. Jf. Kommuneplanens generelle rammer skal der udlægges 30 % opholdsareal i forhold antal boligetagemeter og 5 % opholdsareal til øvrige antal etagekvadratmeter. Kommuneplanens bestemmelser for opholdsarealer er fulgt op ved, at der som en betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse er stillet krav om anlæg af tilstrækkelige opholdsarealer. For at opfylde kravene til opholdsarealer kan altaner og terrasser tælles med. Det er således ikke muligt at fravige kravet om opholdsarealer i lokalplanområdet, og det vil være en del af byggesagsbehandlingen. Med hensyn til etageantallet og indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til både Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Tagene på den mulige bebyggelse skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Ved nr. 23 er gavlhøjden nede i 3 etagers højde (4. etages gulvniveau). Desuden vurderer forvaltningen at lokalplanens bestemmelser sikrer det nye byggeri en god tilpasning til kulturmiljøet tæt på lokalplanområdet, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 3 Andelsforeningen Rådhusparken Resumé: Der er tale om et samlet svar fra 24 husstande i andelsforeningen Rådhusparken. Første del af indsigelsen drejer sig om, at beboerne mener, at der nok var tale om velberådet hu, da bebyggelsesprocenten blev sat ned fra 135 til 60, ved udarbejdelsen af Kommuneplan Og altså ikke en fejl, som forvaltningen har redegjort for i kommuneplantillæg nr. 19 og lokalplanforslag 420. De mener, at den høje bebyggelsesprocent gør det muligt at bygge utilgiveligt højt. Anden del af indsigelsen går på, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for lokalplanområdet, og at det ikke er realistisk at tilkøbe parkeringsareal i nærområdet via parkeringsfonden. Tredje del omhandler udkørslen mod syd, ned mod Rådhusparken, som Rådhusparkens beboere ikke ser som en reel løsning på tilkørsel til lokalplanområdet. 7

8 Fjerde og sidste del af indsigelsen går på den sorte metalbeklædning, der gives mulighed for på sydfacaden, der vender ned mod Andelsforeningen Rådhusparken. De ønsker muligheden for metalbeklædning fjernet i lokalplanforslaget. Vurdering: Med hensyn til bebyggelsesprocenten, er der som beskrevet i kommuneplantillæg nr. 19 og lokalplanforslag 420, tale om en teknisk fejl, hvor disse tal ikke overført for kommuneplanens rammeområde SB.C.1 til rammebestemmelserne i Kommuneplan Derfor kom Kommuneplanens generelle rammer automatisk til at gælde for bebyggelsesprocenten pga. kommuneplanens opbygning, og der er af samme grund heller ikke angivet et maks. antal etager for bebyggelsen i rammeområdet. Dette har kommuneplantillæg nr. 19 igen tilføjet for hele rammeområdet og ikke kun for lokalplanområdet. Med hensyn til højden af den nye bebyggelse, sørger lokalplanens bestemmelser for, at højden ikke udnyttes til de fulde 4,5 etager, men tagformen skal udformes så byggeriet tilpasser sig de omkringliggende bygninger fra 3 etager til 4,5 etager. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. Hvis det viser sig, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for området, så er det korrekt at der er en dispensationsmulighed i lokalplanen, der giver mulighed for at tilkøbe parkeringsareal uden for lokalplanområdet. Denne mulighed er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Vedrørende tilkørsel til området, så giver lokalplanen mulighed for både at lave vejforbindelse via Rådhusstræde fra vest eller fra syd via Rådhusparkens vejforbindelse. Hvis de to private parter ikke kan blive enige om en tilkørsel fra syd, så vil der blive tale om en vejforbindelse fra Rådhusstræde. Der er givet mulighed for sorte metalplader, da forvaltningen har vurderet, at det arkitektonisk vil passe ind i området og til den nye bebyggelse. Det er forvaltningens vurdering, at de sorte metalplader ikke vil opfattes som sorte, men nærmere som grå. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 4 PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Resumé: PenSam Ejendomme er positive over for byudvikling i området, men er bekymret for skyggepåvirkningen på deres ejendom på den anden side af Frederiksværksgade. De skriver, at da der ikke er udarbejdet 8

9 skyggediagrammer for den fremtidige skyggepåvirkning af deres ejendomme, kan de ikke vurdere påvirkningen af de boliger, der bliver ramt. Afhængig af skyggepåvirkningen vil PenSam gøre indsigelse mod projektet, hvis det viser sig, at påvirke deres ejendomme. De foreslår at rykke ejendomme længere tilbage på grunden eller reducere højden, for at undgå skyggepåvirkning. Vurdering: Forvaltningen har vurderet, at lokalplanen ikke åbner for yderligere skyggegener, end hvad kommuneplanens rammer ellers giver mulighed for i området, og forvaltningen har i miljøscreening af projektet vurderet projektets påvirkning i forhold til lys som værende ikke væsentlig. Samtidig er der ikke efter miljøvurderingsloven et krav om, at der i forbindelse med en miljøscreening skal udarbejdes skyggediagrammer. Forvaltningen har i lokalplanarbejdet været opmærksomme på projektets tilpasning til dets omgivelser. Der er i lokalplanarbejdet lagt vægt på, at der er tale om et projekt til huludfyldning, og lokalplanen skal derfor sikre, at det nye byggeri opføres som randbebyggelse ud mod Frederiksværksgade. Da Frederiksværksgade er en vigtig indfaldsvej til Hillerød bymidte, har forvaltningen lagt vægt på, at det nye byggeri skal trækkes frem til vejen, for at forstærke det eksisterende byrum og samtidig skærme den bagvedliggende by syd for området, for vejstøj. Samtidig opnås der således et sydvendt opholdsareal for den nye bebyggelse. For at sikre en tilpasning til byggeriets omgivelser, både arkitektonisk og mht. blandt andet sol og skygge heriblandt i forhold til de modstående bygninger på Frederiksværksgades nordside er tagformen trykket en halv eller en hel etage ned flere steder langs byggeriets facade, så byggeriet højde varierer fra 3 etager til 4,5 etager. Som det ses på visualiseringerne i lokalplanen er der ikke tale om et betragteligt højere byggeri end f.eks. Frederiksværksgade nr. 27. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 5 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond - Frederiksværksgade nr. 2-8 Resumé: Guldbjørg og Ejnar Honorés Fond er positive over for byudvikling i området, men er bekymret for skyggepåvirkningen på deres ejendom på den anden side af Frederiksværksgade. De skriver, at da der ikke er udarbejdet skyggediagrammer for den fremtidige skyggepåvirkning af deres ejendomme, kan de ikke vurdere påvirkningen af de boliger, der bliver ramt. Afhængig af skyggepåvirkningen vil Guldbjørg og Ejnar Honorés Fond gøre indsigelse mod projektet, hvis det viser sig, at påvirke deres ejendomme. 9

10 De foreslår at rykke ejendomme længere tilbage på grunden eller reducere højden, for at undgå skyggepåvirkning. Vurdering: Forvaltningen har vurderet, at lokalplanen ikke åbner for yderligere skyggegener, end hvad kommuneplanens rammer ellers giver mulighed for i området, og forvaltningen har i miljøscreening af projektet vurderet projektets påvirkning i forhold til lys som værende ikke væsentlig. Samtidig er der ikke efter miljøvurderingsloven et krav om, at der i forbindelse med en miljøscreening skal udarbejdes skyggediagrammer. Forvaltningen har i lokalplanarbejdet været opmærksomme på projektets tilpasning til dets omgivelser. Der er i lokalplanarbejdet lagt vægt på, at der er tale om et projekt til huludfyldning, og lokalplanen skal derfor sikre, at det nye byggeri opføres som randbebyggelse ud mod Frederiksværksgade. Da Frederiksværksgade er en vigtig indfaldsvej til Hillerød bymidte, har forvaltningen lagt vægt på, at det nye byggeri skal trækkes frem til vejen, for at forstærke det eksisterende byrum og samtidig skærme den bagvedliggende by syd for området, for vejstøj. Samtidig opnås der således et sydvendt opholdsareal for den nye bebyggelse. For at sikre en tilpasning til byggeriets omgivelser, både arkitektonisk og mht. blandt andet sol og skygge heriblandt i forhold til de modstående bygninger på Frederiksværksgades nordside er tagformen trykket en halv eller en hel etage ned flere steder langs byggeriets facade, så byggeriet højde varierer fra 3 etager til 4,5 etager. Som det ses på visualiseringerne i lokalplanen er der ikke tale om et betragteligt højere byggeri end f.eks. Frederiksværksgade nr. 27. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 6 Sidse Møller og Bjørn Vestege Resumé: Høringssvaret omhandler dels hvorledes rammerne i kommunetillægget er udnyttet i lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Indsigere påpeger, at der i rammerne for anvendelse står, at stueetagen primært skal udnyttes til butikker, kulturelle og sociale formål, liberale erhverv, offentlig og privat service og i begrænset omfang til boliger. Indsigere kan derfor ikke se nogen rimelig sammenhæng mellem kommuneplanens strategi for området i lokalplanens bestemmelser. Derudover mener indsigere, at det byggeri, som lokalplan 420 giver mulighed for ikke vil kunne indpasses i området rent visuelt. De finder byggeriet uheldigt i forhold til det eksisterende gadebillede, og mener ikke, at det respekterer bl.a. de gamle bygninger i området. 10

11 Vurdering: Med hensyn til overensstemmelse mellem kommuneplanens rammer og lokalplanens anvendelsesbestemmelser, udnytter lokalplanen den mulighed for boliger, som kommuneplanen giver for området. Samtidig er de muligheder, som lokalplanen giver for anvendelse af området indsnævret, for at tydeliggøre hvad hensigten med lokalplanen er. I forhold til eksisterende lokalplan der indtil en vedtagelse af lokalplan 420 gælder for området - så giver den ligeledes mulighed for at opføre bebyggelse i området, der udelukkende bliver udnyttet til boliger. Forvaltningen har vurderet, at en fortætning af Hillerød med boliger i dette område er positivt for byens udvikling, og lever op til Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Med hensyn til indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til de ældre bygninger i området. Tagene på den mulige bebyggelse skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Desuden vurderer forvaltningen, at lokalplanens bestemmelser sikrer det nye byggeri en god tilpasning til både områdets bevaringsværdige huse og bygninger af nyere arkitektur, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 7 Henning Nielsen Resumé: Indsiger spørger til om bebyggelsesprocenten på 135 er overskredet. Indsiger mener, at der er få parkeringsbåse i området i forhold til den forventede brug. Indsiger mener, at man bør planlægge med en mindre bebyggelsesprocent og højst 3 etager. Dette gør han på baggrund af, at han mener, at Frederiksværksgade nr. 23 og 27 således bliver en ligeværdig del af gadebilledet i forhold til det projekt, som lokalplan 420 muliggør. Vurdering: Bebyggelsesprocenten inden for området skal overholde lokalplanens bestemmelser, som er på 135. Dette vil blive styret i en byggesagsbehandling. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. 11

12 Med hensyn til indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Tagene på den mulige nye bebyggelse i lokalplanområdet skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Forvaltningen anbefaler at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. 12

13 KOPI AF INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG På de efterfølgende sider er de indkomne høringssvar og forslag indsat med et nr., der svarer til nedestående liste. Nr. 1 Museum Nordsjælland Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr. 6 Nr. 7 Andelsforeningen Rådhusparken PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond Frederiksværksgade nr. 2-8 Sidse Møller og Bjørn Vestege Henning Nielsen 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24