Byggeriet er ikke i overensstemmelse med lokalplan 97, der i fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage.

Transkript

1 Byggesag Gladsaxe Kommune Rådhus Alle 7, 2860 Søborg Telefon: Naboer til Aldershvilevej 21B 21. november 2016 Naboorientering (høring) Matr.nr. : 8 sd Bagsværd Adresse: Aldershvilevej 21 B Sagsnr. : B2016/00357 Byggesagsafdelingen har modtaget en ansøgning om tilladelse til at udvide den eksisterende bolig der er i én etage, med en tagetage, der ikke fremstår som et saddeltag, men som en tilbagerykket etage med fladt tag. Ejendommen vil efter en eventuel tilbygning af 1. sal fremstå som værende i 2 etager, se bilag. Tegningerne er ikke endelige, da ejerne ønsker en principiel afgørelse, før et egentligt tegningsmateriale udarbejdes. Byggeriet er ikke i overensstemmelse med lokalplan 97, der i fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Ejeren har som begrundelse for dispensationen redegjort for, at det ansøgte overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser jf. Bygningsreglement BR2015 kap. 2.2 (bygningens højde og afstand til skel). Ejer har ligeledes redegjort for, hvorledes en tilbygning med et saddeltag inden for byggeretten vil medføre en mere voldsom indvirkning på omgivelserne, end det hus, der er ansøgt om dispensation til at bygge. Gladsaxe Kommune kan beslutte at dispensere fra disse bestemmelser. Det er fastlagt i Byggeloven/Planloven at naboer og andre, der har, eller kan få interesse i sagen, skal orienteres om dispensationsansøgningen. Sagen blev 14. november 2016 forelagt Trafik- og Teknikudvalget. Udvalget besluttede, at det først træffer en afgørelse om en eventuel dispensation, når resultatet af en høring ved naboorientering foreligger. Du har mulighed for, inden 5. december 2016, at sende bemærkninger til projektet, hvis du ønsker det. Dine bemærkninger vil indgå i sagen, der forelægges Trafik- og Teknikudvalget til endelig afgørelse, og du vil blive orienteret om afgørelsen.

2 Tegninger er vedlagt. Hvis du har spørgsmål, kan jeg kontaktes på telefon mellem kl Venlig hilsen Jens Tejl Jensen

3 Åben Trafik- og Teknikudvalget, Gladsaxe Kommune Dagsordenpunkt Etablering af 1. sal, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Beslutning Et enigt udvalg besluttede at træffe afgørelse om en eventuel dispensation, når resultatet af høringen ved naboorienteringen foreligger. Gennemgang af sagen Ejerne af Aldershvilevej 21B har søgt om tilladelse til at udvide den eksisterende bolig i én etage med en tagetage, der ikke fremstår som et saddeltag, men som tilbagerykket etage med fladt tag. Ejendommen vil efter en eventuel tilbygning af 1. sal fremstå som værende i 2 etager, se bilag 1. Tegningerne er ikke endelige, da ejerne ønsker en principiel afgørelse, før et egentligt tegningsmateriale udarbejdes. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 97, der i fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Ejer har som begrundelse for dispensation redegjort for, at det ansøgte overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser jf. Bygningsreglement BR2015 kap. 2.2 (bygningens højde og afstand til skel). Ejer har ligeledes redegjort for, hvorledes en tilbygning med et saddeltag inden for byggeretten vil medføre en mere voldsom indvirkning på omgivelserne, end det hus, der er ansøgt om dispensation til at bygge. Da projektet kræver en dispensation fra en bestemmelse i lokalplanen, skal der foretages en naboorientering af naboejendommene, forud for en byggetilladelse kan gives. Det er forvaltningens vurdering, at den ønskede udformning ikke giver øget indblik eller andre gener i forhold til en saddeltagskonstruktion. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte løsning med en tilbagetrukket 1. sal med fladt tag harmoner med det oprindelige hus. Aldershvilevej 21 B B2016/

4 Åben Trafik- og Teknikudvalget, Gladsaxe Kommune På den baggrund anbefaler forvaltningen, at der meddeles dispensation til det ansøgte. By- og Miljøforvaltningen indstiller, 1. at der meddeles dispensation fra lokalplan 97 til opførelse af 1. sal i princippet som vist på bilag 1. Bilag Relateret behandling B2015/ Enfamiliehus Søvej 19. Aldershvilevej 21 B B2016/

5 ALDERSHVILEVEJ 21B OVERBYGNING SEPTEMBER 2016 N Ø R K Æ R + P O U L S E N A R K I T E K T E R M A A A P S 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

6 GRUNDAREAL EKSISTERENDE OVERBYGNING BRUTTO NETTO NYT SAMLET AREAL NY BEBYGGELSESPROCENT 1101 M M 2 53 M 2 44 M M 2 20 % NORD PLANTEGNING 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

7 Grundgrænse Skrå højdegrænseplan - I forhold til naboskel. EKSEMPEL PÅ HØJTSIDDENDE VINDUESBÅND INDEFRA. GENNEMGÅENDE HØJTSIDDENDE VINDUESBÅND SAMME PLADEBELÆGNING SOM PÅ EKSISTERENDE EKSISTERENDE MURVÆRK NORDFACADE 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

8 Skrå højdegrænseplan - I forhold til naboskel. Grundgrænse SKELGRÆNSE VINDUESPARTI DER KAN ÅBNES HELT OP OG HVOR FLYTBARE SKODDER INTEGERES I OVERDÆKNING SYDFACADE 0,5 METER SKYDEVINDUER OVERDÆKNING TIL FLYTBARE SKODDER SYDFACADE 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

9 Grundgrænse Skrå højdegrænseplan - I forhold til naboskel. VESTFACADE 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

10 Skrå højdegrænseplan - I forhold til naboskel. Grundgrænse ØSTFACADE 1:100 SEPTEMBER 2016 ALDERSHVILEVEJ 21B - OVERBYGNING

11 Eksisterende forhold Målforhold Dato Udskrevet af 1: TMFJTJ Signaturforklaring Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering Interesse arealer vej_vejbyggelinier theme-byp_vejbyggelinjer Bygning med reference Bygning uden reference Gladsaxe kommunegrænse Husnummer labels theme-matrikelskel matrikelnr

12 2,70 Østfacade 1 : Nordfacade 1 :100 l^.,1ì k"t\'") ' soùd.e I \.^5 { Vìs.i'\ Õø''^ r* ^ :ì \ì5"*. o b V \ v ( Vestfacade 1 :100 SIGNATURFORKL"ARING: Eksist. mur Sydfacade 1 :100 Tilbygning - Aldershvilevej 21 B, Bagsværd FORELøBIGT TRYK Dato: rt...1 Tilbygning, ny mur Ny pladebeklaedning Bysherre: Mille Bondo Jørgensen & Mikael Meyer Dato: Emne: Facader Sag. nr: Fase: Hovedprojekt Mål: 1:100 Sign: TC 2.10 I Arkitekt: Ã,nsr D ERt ARKITEKTER Ravrrsborg Tværgade 5C, 3 T: København N Fi lngeniør: Adresse By T: F:

13

14 Færdig Normal adgang Svar på Svar på spørgsmål til sagen, Påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Ansvarlig mm. Sagsbehandler Alt. sagsbeh. Forv. / afd. Jens Tejl Jensen/GLXKOM/DK BMF-BA-BYG BMF-MA BMF-byggesag By- og Miljøforvaltningen / Byggesag Læsekode Alle Journaldato Dokumentdato * Type Arbejdsområde Dokumentprofil Sagsområde Sagstype Geografisk sag BR-10 BR-10 Tilbygning/påbygning/udestue ID Dokumentnr. B2016/ Sagsnr. B2016/00357 Stamdata Dokumenthierarki - overdokument Åben dokument Dokument Spørgsmål til sagen, Påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd - B2016/ Dokumenthierarki - underdokumenter Vis dokumenter Dokumentstikord Beskrivelse Kommentar Resumé Opfølgning Opfølgningsdato Angiv hvilken prioritet opgaven har

15 Internet publicering Modtager Modtager Format: navn <mailadresse> (brug komma som separator mellem flere mail adresser) Hanne Baumann CC BCC Afsender Svar sendes til Signatur Modt.kvittering Ja Venlig hilsen Jens Tejl Jensen Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen Byggesag Rådhus Allé Søborg Byggesagsafdelingens telefon: (alle dage ) Direkte telefon: (alle dage ) Post til nye eller igangværende sager skal sendes til byggesag@gladsaxe.dk Kommunens hjemmeside Du kan søge om tilladelse til byggeri Titel Medtag doknr. Svar på spørgsmål til sagen, Påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Ja Dokumenttekst Hej Hanne Der er tale om en konkret ansøgning. Det er de vedlagte tegninger der danner grundlag for en eventuel kommende byggetilladelse. Hvis de ændres væsentligt er der en ny situation og dermed en ny behandling af sagen. Vedhæftninger PDF Ja Postliste Åben Titel til postliste

16 Historik Medtag historik Ja Tak for hurtig tilbagemelding. Jeg vil lige høre, hvordan kommunen kan lave en nabohøring, når der ikke foreligger en konkret og færdig byggeansøgning? Er der ikke et krav om at der skal foreligge en byggeansøgning før man sender i nabohøring? Det er da svært at tage stilling til en fiktiv tegning af et hus. Venlige hilsner Hanne Baumann Den 29. november 2016 kl skrev Jens Tejl Jensen <tmfjtj@gladsaxe.dk>: Hanne Baumann Hermed link til sagens dokumenter. Venlig hilsen Jens Tejl Jensen Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen Byggesag Rådhus Allé Søborg Byggesagsafdelingens telefon: (alle dage ) Direkte telefon: (alle dage ) Post til nye eller igangværende sager skal sendes til byggesag@gladsaxe.dk Kommunens hjemmeside Du kan søge om tilladelse til byggeri [IMAGE]

17 publicering Afsender Digital Post ID Postliste Titel til postliste Åben Svar fra 23B, Påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Vedhæftede fil(-er) Overskrift Høringssvar til naboorientering -høring- for etablering af 1sal, Aldershvilevej 21B, matr nr 8sd Bagsværd.pdf image001.png image002.jpg image003.png Kopi af mail.eml VS: Grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen, Aldershvilevej 21 B Afsender ANJHAR@gladsaxe.dk Dato :42 Modtager Byggesagsafdelingen Postkasse <Byggesag@gladsaxe.dk> Dokumenttekst: Fra: Byplan og Landskab Postkasse Sendt: 5. december :16 Til: Byggesagsafdelingen Postkasse <Byggesag@gladsaxe.dk> Cc: Anja Munch Harbo <ANJHAR@gladsaxe.dk> Emne: VS: Grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen, Aldershvilevej 21 B Hej Byggesag Denne må være til jer, høringssvar på naboorientering, Aldershvilevej 21 B Med venlig hilsen Pernille Dragskov Hummelmose

18 Byplanlægger, Teamleder Byplan og Landskab Byafdelingen Rådhus Allé Søborg gladsaxe.dk Telefon: Mail: byplanoglandskab@gladsaxe.dk Fra: Marian Vorsholt På vegne af Philip Hartmann Sendt: 5. december :47 Til: Byplan Postkasse <byplan@gladsaxe.dk> Emne: VS: Grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen Venlig hilsen Marian Vorsholt Chefsekretær

19 By og Miljøforvaltningen Rådhus Allé Søborg gladsaxe.dk Telefon: Mail: tmfmvo@gladsaxe.dk Fra: Bo Rasmussen Sendt: 5. december :30 Til: Philip Hartmann <phihar@gladsaxe.dk> Emne: VS: Grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen Til videre behandling. Venlig hilsen Lene Dahl Chefsekretær [IMAGE] Borgmesterkontoret Rådhus Allé Søborg

20 gladsaxe.dk Telefon: Mail: EAN nr.: [IMAGE] Pas på miljøet - print kun denne , hvis det er nødvendigt. Fra: Sune Ebbesen [mailto:sune_ebbesen@hotmail.com] Sendt: 4. december :50 Til: Bo Rasmussen <BORASM@gladsaxe.dk> Emne: Grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen Kære Bo Rasmussen Vi tager os den frihed at informere dig, som øverste ansvarlige embedsmand, om By- og Miljøforvaltningens / Trafik- og Teknikudvalgets intentioner om at dispensere fra gældende lokalplaner ved at give dispensation til 2-etagers byggeri selvom det i lokalplanen er fastlagt at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Som baggrund for dispensationen har forvaltningen vurderet, at den ønskede udformning ikke giver øget indblik eller andre gener for naboerne i forhold til en sadeltagskonstruktion. I modsætning til forvaltningens vurdering er det både vores, vores advokats og en

21 4. December 2016 Byggesag Gladsaxe Kommune Rådhus Alle 7, 2860 Søborg Høringssvar til naboorientering (høring) for etablering af 1. sal, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Gladsaxe kommune har sendt naboorientering ud i høring i forbindelse med indkommet ansøgning om etablering af 1. sal på Aldershvilevej 21B således at ejendommen efter en eventuel tilbygning vil fremstå som værende i 2 etager. Aldershvilevej 21B, Bagsværd er omfattet af lokalplan 97, der i fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Indholdet Som anført i det udsendte materiale overholder det ansøgte projekt ikke de i lokalplanen fastlagte bestemmelser med hensyn til at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Der søges dispensation fra de gældende etagebestemmelser idet der ansøges om tilladelse om etablering af 1. sal således at ejendommen efter tilbygning vil fremstå som værende i 2 etager. Som baggrund for dispensationen er det i ansøgningen angivet at 1. salens volumen er indenfor en normal sadeltagskonstruktion, og at den ansøgte konstruktionen vil give mindre indvirkning på omgivelserne end en sadeltagskonstruktion. Bemærkninger Lokalplanen for området (område 1, lokalplan 97, af 1995) blev vedtaget med det formål at sikre området som et attraktivt boligområde med åbenlav boligbebyggelse til helårsbeboelse ved kun at tillade opførsel af boliger med én etage og udnyttelig tagetage. Den ansøgte dispensation strider derfor klart mod lokalplanen for området. Gladsaxe kommunalbestyrelse har vedtaget By- og Boligpolitik 2014 med vision om byggeri i 2 fulde etager i hele kommunen inklusiv det område hvor Lokalplan 97 i dag kun tillader maksimalt én etage og udnyttet tagetage. Denne politik strider imod de gældende lokalplaner, som er tinglyst på vores grunde, og dermed de forhold, som vi har forholdt os til, da vi købte vores grunde og som stadig er gældende. Hvis kommunalbestyrelsen ønsker at ændre rammerne for bebyggelsen i området, skal der gennemføres offentlig høring iht. planlovens bestemmelser om lokalplanlægning, på hvilket grundlag en ny eller revideret lokalplan kan vedtages i en demokratisk proces. Vi mener at man ved at give dispensation for ansøgninger om byggeri i 2 etager på baggrund af en politik, som ikke er demokratisk forankret i kommunen skaber en praksis, som hverken tilgodeser nuværende eller kommende borgere i kommunen, da det skaber stor usikkerhed om fremtidigt byggeri på grundene. Den ønskede dispensation er en væsentlig afvigelse fra lokalplanen på flere punkter. Side 1/13

22 Sammenligning af den specifikke konstruktion med en saddeltagskonstruktion. Som baggrund for dispensationen er det i ansøgningen angivet at 1. salens volumen er indenfor en normal sadeltagskonstruktion. Målene på tegningerne hvor det angives at den nye 1. sal falder indenfor en normal sadeltagskonstruktion er ikke i overensstemmelse med de angivne mål på konstruktionstegningen af den ønskede 1. sal. Den ønskede bygning er både højere og bredere end hvad vises på sammenligningstegningen med en sadeltagskonstruktion, se nedenfor. Hvis målene for 1. salen overføres til en sadeltagskonstruktion vil bebyggelsen blive tæt på 9 meter over niveau. Dette er i modstrid med lokalplanen der angiver at bebyggelse højst må være 8,5 meter over niveau. Yderligere skal det pointeres at grunden skråner mod syd, og byggeriet vil således væsentligt overskride de 8,5 meter ved gennemsnitlig niveau. Indbliksgener Vi er uforstående overfor, at forvaltningen påtænker at godkende store gulv-til-loft panoramavinduer på det planlagte projekt, taget i betragtning de store indbliksgener dette vil få for både naboer og genboer. Det fremgår af Bygningsreglementet 2015 at nabobebyggelse skal sikres mod væsentlige indbliksgener samt at det skal sikres at Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og nabogrunde. Vi forventer, at der i nærværende byggesag bliver taget hensyn til de betragtelige indbliksgener byggeriet vil få for nabogrundene. Det vil have mindre indvirken på vores og borgernes privatliv generelt hvis bygningsreglementets krav og lokalplanens bestemmelse om at bebyggelse maksimalt må opføres i én etage og med udnyttet tagetage f.eks. saddeltag (1½ plan) overholdes. Ifølge Håndbog for Bygningsmyndigheder må kviste og lignende ikke være for dominerende og maksimalt udgøre 50% af taglængden for en udnyttet tagetage. I den konkrete sag er der glas i hele længderetningen og den store gulv-til-loft gladfacade fylder 76 % af længden og 79 % (22.75 m2) af den samlede facade mod vest. Sammenlignet med en sadeltagskonstruktion vurderes det at det store den store gulv-til-loft gladfacade i det ønskede byggeri vil give væsentlige større indbliksgener. Ved en sadeltagskonstruktion må det forventes at anvendelse af etagen karakteriseres som værende til sekundært ophold, hvorimod 1. salen i aktuelle sag vil karakteriseres som primært ophold. Herudover vil den store vinduesfacade åbenlyst give større udsyn og derved indbliksgener på nabogrunde. På nedenstående figur over de nærmeste matrikler er indblik på nabogrundene indtegnet. Ved den ønskede konstruktion på Aldershvilevej 21B vil der være et samlet ubrudt udsyn over alle grunde mod syd, vest og nordvest. Som det ses af tegningen vil der absolut ikke være nogen Side 2/13

23 områder på grundene, Aldershvilevej 23A, 23B og 25A samt Hakonsvej 16, hvor der ikke er frit indsyn. De eneste steder på grundene, der ikke er til frit skue er de få kvadratmeter der skygges af husene på den aktuelle grund. Yderligere vil der være indsyn på grundene på Aldershvilevej 21A og 25B samt Hakonsvej 10B, 12 og 14. Mange af de berørte naboer har skrevet under på, at lokalplanen bør overholdes, og at der ikke bør gives dispensation i den aktuelle sag (se vedhæftede ark med underskrifter). For den ønskede konstruktion er der et frit ubrudt blik over grundene mod syd, vest og nordvest. For en sadeltagskonstruktion vil der derimod kun være brudvis udsyn, og derfor vil en sadeltagskonstruktion give langt mindre gener for naboerne. Illustration af udsyn (indblik) fra den ønskede tilbygning på Aldershvilevej 21B. Det lyse(grå) areal illustrerer de områder, hvor der fra tilbygningen på Aldershvilevej 21B vil være frit udsyn over de nærmeste grunde. Det ses tydeligt at alle grunde mod vest vil være til frit skue ved den ønskede konstruktion. Dette vil give helt uacceptable gener for naboer mod vest. Aldershvilevej 23B Aldershvilevej 21B Forvaltningen ønsker at give dispensation ud fra følgende vurdering: Det er forvaltningens vurdering, at den ønskede udformning ikke giver øget indblik eller andre gener i forhold til en saddeltagskonstruktion. Forvaltningens vurdering er foretaget på et forkert faktuelt grundlag da tegningerne ikke er retvisende. Vi mener at forvaltningens vurdering er forkert, og at den ønskede konstruktion vil give væsentlig større indbliksgener sammenlignet med en sadeltagskonstruktion. Det er fuldstændigt uacceptabelt at give dispensation til et så stort vinduesparti med frit udsyn til hele nabogrunden samt alle værelser på nabogrundens vest- og syd-facade. Vedhæftet billedmateriale giver et klart indtryk af de væsentlige indbliksgener for både beboerne på Aldershvilevej 23B, men også beboerne på Aldershvilevej 23A samt 25A. Yderligere har mere end 165 beboere i området, heraf 5 berørte naboer, skrevet under på (se vedhæftede underskriftindsamling), at lokalplanen bør overholdes, og at der ikke bør gives dispensation i den aktuelle sag. Side 3/13

24 Med dispensationsansøgningens præcisering af, at 1. salens volumen forholder sig til rammerne for udnyttet tagetage kan vi maksimalt acceptere, at 1. salens vinduer udformes i dimensioner som er sædvanlige for tagetager i overensstemmelse med Håndbog for bygningsmyndigheder. På de fremsendte inspirationsbilleder er der ligeledes vist at der kan blive etableret tagterrasser. Af det fremsendte materiale er det ikke klargjort hvor disse tagterrasser kan blive etableret. Afhængig af placeringen af disse tagterrasser vil hele nabogrunden ikke kun være til fuldt skue, men til fuld skue i alle vinkler og der vil blive mulighed at se lige igennem hele nabohuset. Tagterrasser vil klart udfordre bygningsreglementets bestemmelser imod indbliksgener Det er i materialet desuden anført at tegningerne kun er foreløbige og ikke endelige. Vi finder det derfor yderst kritisabelt at dispensation påtænkes givet det mangelfulde grundlag, da materialet som beskrevet ikke er endeligt. Sammenligning med tidligere dispensation på Søvej 19 I materialet ang. byggesag nr.: B2016/00357 på Aldershvilevej 21B henvises til en tidligere dispensation på Søvej 19. For de konkrete byggerier på Aldershvilevej og Søvej er der to punkter, hvor byggerierne afviger væsentligt, dette er henholdsvis afstanden mellem bygningerne og indkigsvinklen. De to byggerier kan ikke sammenlignes da grundene og placeringen af husene på grundene i de to områder ikke kan sammenlignes. Grundene på Søvej er generelt bredere end grundene på Aldershvilevej og husene ligger derfor tættere på Aldershvilevej. De smalleste grunde på Søvej er 23 meter, og flertallet af grundene på Søvej er over 30 meter brede. Grundene på Aldershvilevej er meget smallere end på Søvej, idet grundene på Aldershvilevej er mellem 18 meter og maksimalt 22 meter brede. På Søvej ligger husene normalt forskudt på grundene, nabohusene ligger henholdsvis forrest og bagerst på grundene hvorimod husene på Aldershvilevej ligger lige ved siden af hinanden. Dette bevirker at husene på Aldershvilevej ligger tættere end husene på Søvej og de to sager kan derfor ikke sammenlignes. I dispensationen for byggeriet på Søvej er der ikke direkte indsyn fra vinduerne på 1. sal fra Søvej 19 til naboerne, hvilket derimod er tilfældet på Aldershvilevej. Ydermere udgør vinduerne på Søvej 19 kun 10,5 m2 11,75 m2 hvilket er 26 % af den samlede facade mod nabo. Dette er langt mindre end materialet fremsendt for Aldershvilevej, hvor panoramavinduerne er på 22,75 m 2 og udgør 79 % af den samlede facade mod nabo er i direkte vinkelret linje på de to huse med en afstand på kun 15 meter. Den skrå afstand, der er mellem de to huse på Søvej er langt større end på Aldershvilevej: på Søvej er der 23 meter fra gavlen på 1.sal (Søvej 19) til nærmeste hjørne af nabohuset mod øst og 26 meter fra 1.sals vindue på Søvej til nærmeste hjørne af nabohuset mod øst. På vest siden af Søvej 19, hvor der ikke er store vinduespartier er den korteste afstand fra 1.sal på Søvej 19 til nabohuset på 16 meter. På Aldershvilevej er vinduerne større og er i direkte vinkelret linje på de to huse med en afstand på kun 15 meter. Det er derfor ekstremt klart at de to byggesager ikke kan sammenlignes da indkigsgenerne for tilbygningen på Aldershvilevej vil være langt større end indkigsgenerne på Søvej. På Aldershvilevej er der desuden frit indblik til beboernes samlede primære udendørsopholdsareal, hvilket er på sydsiden af huset, hvor bl.a. terrassen er placeret. Dette indblik er visuelt illustreret i vedhæftede billedmateriale. Det frygtes at denne tilgang vil danne præcedens for at omgå borgernes rettigheder og åbne op for en general dispensation til at etablere 2 etager hvor indbliks- og nabo-gener bliver fuldstændigt tilsidesat. En sådan dispensation er i klar modstrid med lokalplanen, der udtrykkeligt begrænser anvendelsesformålet af boliger i området til fritliggende beboelsesbygninger i højst én Side 4/13

25 Side 5/13

26 Vi har fået lov til at tage billeder fra taget af den nuværende bygning på Aldershvilevej 21B således at indbliksgenerne tydeligt illustreres. Der er taget billeder fra 4 forskellige positioner på taget, alle positioner er langs det foreslåede store vinduesparti som vil udgøre hovedparten af facaden mod vest. Positionerne er vist på nedenstående tegning som er taget fra det fremsendte materiale. Mod Aldershvilevej 23B Mod Aldershvilevej 25A Mod Aldershvilevej 23A Nedenstående billede er taget fra Position 1 i retning mod Aldershvilevej 23A. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til både have og stuetage på Aldershvilevej 23A: Side 6/13

27 Nedenstående billede er taget fra Position 1 i retning mod Aldershvilevej 23A og 25A. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til både have og stuetage på Aldershvilevej 23A. Endvidere vil der være frit indblik til børneværelser / soveværelse på Aldershvilevej 25A: Nedenstående billede er taget fra Position 1 i retning mod Aldershvilevej 23A og 25A. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til børneværelser / soveværelse på Aldershvilevej 25A. Ligeledes vil der fære frit indblik til samtlige værelser på vest-siden af Aldershvilevej 23B. Der er desuden frit indkig gennem huset til de resterende værelser i hele huset på Aldershvilevej 23B: Side 7/13

28 Nedenstående billede er taget fra Position 2 i retning mod Aldershvilevej 23B. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til den sydvendte terrasse samt det meste af haven mod syd. Det skal pointeres at det primære udendørs opholdsareal for beboerne på Aldershvilevej 23B netop er denne sydvendte terrasse og den sydvendte have: Nedenstående billede er taget fra Position 3 i retning mod Aldershvilevej 23A og 23B. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til både have og stuetage på Aldershvilevej 23A, samt alle værelser på Aldershvilevej 23B. Dette er selvom dette er en sydlig position i den nye tilbygning: Side 8/13

29 Nedenstående billede er taget fra Position 3 i retning mod Aldershvilevej 23B. På billedet kan det ses at der fra den nye tilbygning vil være frit indblik til den sydvendte terrasse samt det meste af haven mod syd. Det skal pointeres at det primære udendørs opholdsareal for beboerne på Aldershvilevej 23B netop er denne sydvendte terrasse og den sydvendte have. Desuden vil der være frit indblik til samtlige værelser i bebyggelsen på Aldershvilevej 23B: Nedenstående billede er taget fra Position 4 i retning mod Aldershvilevej 23A og 23B. På billedet kan det ses at der ved den nye tilbygning vil være frit indblik til have og delvis stuetage på Aldershvilevej 23A, samt alle værelser på Aldershvilevej 23B. Dette er selvom dette er en sydligste sydlig position i den nye tilbygning: Side 9/13

30 Nedenstående billeder et tager gennem vinduerne i stueetage på Aldershvilevej 23B mod nuværende bygning på Aldershvilevej 21B. Nedenstående billede er taget gennem det nordlige vindue på øst-facaden på Aldershvilevej 23B. På billedet ses sternkanten af nuværende bygning på Aldershvilevej 21B tydeligt ligesom skorstens-forlængelsen (sort rør), der er placeret midt på den lange bygning, og som er ca. 1 1,5 meter høj. Den nye tilbygning vil, ved normal personhøjde, tydelig give indblik gennem vinduerne i øst-facaden på Aldershvilevej 23B. Nedenstående billede er taget gennem det midterste vindue på øst-facaden på Aldershvilevej 23B. På billedet ses sternkant af nuværende bygning på Aldershvilevej 21B tydeligt ligesom skorstensforlængelsen (sort rør), der er placeret midt på den lange bygning, og som er ca. 1 1,5 meter høj. Den nye tilbygning vil, ved normal personhøjde, tydelig give indblik gennem vinduerne i østfacaden på Aldershvilevej 23B. Side 10/13

31 Nedenstående billede er taget gennem det sydligste vindue på øst-facaden på Aldershvilevej 23B. På billedet ses sternkant af nuværende bygning tydeligt ligesom skorstens-forlængelsen (sort rør), der er placeret midt på den lange bygning, og som er ca. 1 1,5 meter høj. Den nye tilbygning vil, ved normal personhøjde, tydelig give indblik gennem vinduerne i øst-facaden på Aldershvilevej 23B. Side 11/13

32 Efterfølgende billeder er taget på forskellige positioner på grunden af Aldershvilevej 23B. Positionerne er tegnet ind på matrikelkort til venstre, og alle billeder er taget fra vest mod øst, i retning mod bebyggelsen på Aldershvilevej 21B. Af billederne fremgår det tydeligt at man på hele grunden på Aldershvilevej 23B tydeligt kan se sternkanten på nuværende bebyggelse på Aldershvilevej 21B over hækken/andre bebyggelser. Ved at opføre en 1.sal på Aldershvilevej 21B, vil hele grunden mod vest, Aldershvilevej 23B, således være til fuld skue fra den nye tilbygning. Position 1: Position Position 2: Aldershvilevej 23B Aldershvilevej 21B Position 3: Position 4: Side 12/13

33 Position5: Position 6: Position 7: Position 8: Side 13/13

34 Gladsaxe Kommune Rådhus Allé Søborg byggesag@gladsaxe.dk 2. december 2016 J.nr. LBG /LBG Advokater Amagertorv København K CVR-nr Høring vedrørende byggesag på Aldershvilevej 21 B kommunens sagsnr. B20016/00357 Som advokat for Sune Dalgaard Ebbesen og Åsa Helén Persson, der bor på Aldershvilevej 23 B, skal jeg i dette brev fremkomme med mine bemærkninger i anledning af den naboorientering, som Gladsaxe Kommune har udsendt den 18. november 2016 vedrørende ansøgning om tilladelse til tilbygning på Aldershvilevej 21 B. Mine bemærkninger supplerer Sune Dalgaard Ebbesen og Åsa Helén Perssons høringssvar. Gladsaxe Kommune har ikke grundlag for at meddele dispensation i denne sag. Til støtte herfor gøres det gældende, at den ønskede tilbygning vil udgøre en væsentlig afvigelse fra den gældende lokalplan, og ud fra tegningsmaterialet, der alene er foreløbigt, vil tilbygningen medføre betydelige gener for naboerne, navnlig i form af indbliksgener. Disse gener vil overskride den naboretlige tålegrænse, og generne ligger ud over, hvad naboerne har kunnet forvente ud fra lokalplanen. Såfremt kommunen meddeler dispensation, vil der derfor være tale om en væsentlig ændring af (en del af) grundlaget for naboernes køb af ejendom i området. Der henvises i denne forbindelse til Østre Landsrets afgørelse af 11. maj 2010 (U /2Ø), hvoraf fremgår, at der ikke skal meddeles dispensation, når den naboretlige tålegrænse anses for overskredet fx på grund af indbliksgener, og hvis generne overstiger det, som naboerne må forvente ud fra lokalplanen. I forbindelse med Trafik- og Teknikudvalgets behandling af sagen den 14. november 2015 er der henvist til en anden byggesag vedrørende Søvej 19. Der er imidlertid væsentlige forskelle mellem byggesagen vedrørende Søvej 19 og den aktuelle sag vedrørende Aldershvilevej 21 B. Det fremgår fx af det foreløbige tegningsmateriale i den aktuelle sag, at der på vestfacaden ind mod Aldershvilevej 23 B er panoramavinduer på langt hovedparten af 1. salen. Dette vinduesparti vil medføre væsentlige indbliksgener for naboerne. Disse indbliksgener vil være langt større, end det var tilfældet vedrørende Søvej 19, og også langt større end ved et hus i 1½ Tlf. (+45) Fax (+45) Jens H. Elmerkjær (H) Bent-Ove Feldung (H) Nicolai Platzer Funder (H) Gunvor Happe (L) Gunnar Homann (H) Bjørn Dilou Jacobsen, ph.d. (L) Frederik Bue Johnsen (L) Eddie Omar Rosenberg Khawaja (L) Sysette Vinding Kruse, dr. Jur. (H) Gregers R. Lauridsen Hans Mogensen (H) Thomas Monberg (H) Niels Ulrik Ottesen (H) Jesper Seeger Perregaard (H) Poul Helmuth Petersen (H) Cristina Poblador (L) Elise Quaade (L) Niels Anker Rasmussen (H) Klaus Juel Rasmussen (L) Marianne Sigetty Hans Henrik Skjødt (H) Gitte Skouby (H) Lars Søndergaard (H) Thomas Torré-Christiansen (H) Homann er et kontorfællesskab mellem advokatfirmaer

35 etage med sadeltag. Kommunens vurdering, som fremgår af høringsbrevet, om, at den ønskede udformning ikke giver øget indblik eller andre gener i forhold til en saddeltagskonstruktion er derfor ikke korrekt. Såfremt der anlægges tagterrasse i forbindelse med tilbygningen, vil dette yderligere forværre indbliksgenerne. På denne baggrund gøres det afslutningsvist gældende, at der under alle omstændigheder er en sådan uklarhed om omfanget af indbliksgenerne, at kommunen ikke på det foreliggende grundlag kan meddele dispensation. Venlig hilsen Frederik Bue Johnsen v/ Lasse Bødker Grymer lbg@homannlaw.dk Side 2 af 2

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52 bygningssagkyndigs vurdering at den ønskede 1. sal giver langt større indbliksgener for naboerne i forhold til en sadeltagskonstruktion. Den ønskede konstruktion overskrider langt den tålelige grænse for indbliksgener, og hvis det ønskede byggeri gennemføres ser vi os nødsaget til at fraflytte vores ellers dejlige hus. Vi tvivler dog på at en ejendom med en udsigtspost på nabogrunden er til at sælge, vores ejendom vil uomtvisteligt falde uacceptabelt i værdi. Vi, Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23B, finder at den ansøgte tilbygnings afvigelse fra lokalplanens rammer er uacceptabel og er imod meddelelse af den ansøgte dispensation. Grundet den, efter vores mening, åbenlyse fejlvurdering, og da det ønskede byggeri langt overskrider den tålelige grænse for indbliksgener, og er fuldstændig uacceptabel ser vi os nødsaget til at anlægge et civilt søgsmål mod kommunen hvis Trafik- og Teknikudvalget vælger at meddele dispensation. Vi håber at I vil behandle denne henvendelse seriøst og sørge for at vi som borgere kan føle os sikre på at der ikke foretages grænseoverskridende dispensationer fra lokalplanen. Vedhæftet finder du vores detaljerede høringssvar i den specifikke sag. Mvh Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23B, 2880 Bagsværd

53 publicering Afsender Bagsværd Grundejerforening Hans-Christian Gelf-Larsen Digital Post ID Postliste Titel til postliste Åben Hørringssvar, Bagsværd Grundejerforening, påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Vedhæftede fil(-er) Byggesag B Aldershvilevej 21 B.doc Kopi af mail.eml Overskrift Byggesag B2016/00357, Aldershvilevej 21 B. Afsender Hans-Christian Gelf-Larsen Dato :16 Modtager Byggesagsafdelingen Postkasse Dokumenttekst: Til Gladsaxe Kommune. T.Tu. Byggesagskontoret. Vedr.: B 2016/00357 Vi fremsender hermed venligst vores bemærkninger ( vedhæftet ), til denne byggesag. Med venlig hilsen Hans-Chr. Gelf-Larsen Bagsværd Grundejerforening. Formand.

54 Bagsværd Grundejerforening Bagsværd den: Mail: Til Gladsaxe Kommune, T.T.U., Byggesagskontoret. Vedr.: Byggesag B2016/00357 Aldershvilevej 21 B. På foranledning af en henvendelse og efterfølgende løbende dialog med vores medlemmer, Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23 B, 2880 Bagsværd, skal grundejerforeningen hermed fremkomme med sine bemærkninger i forbindelse med ovennævnte byggesag, hvor Gladsaxe Kommune påtænker at dispensere fra den gældende lokalplans bestemmelse om, at bebyggelse maximalt må opføres i én etage med udnyttet tagetage. Tilladelsen vil, såfremt den meddeles, medføre, at den omhandlede bolig vil fremstå som et parcelhus med 2 fulde etager. Kommunens dispensation til at udvide boligen i nr. 21 B til 2 etager begrundes dels med, at dette er i overensstemmelse med den i 2014 vedtagne By - og Boligpolitik, der på sigt åbner op for at give dispensationer til opførelse af huse med 2 etager, dels med, at det konkrete byggeri vil blive holdt inden for de rammer, der ville gælde for et lignende hus, hvis det var udført i 1 1/2 plan. Det er grundejerforeningens opfattelse, at det er ulovligt at basere en beslutning på grundlag af nogle mulige, men ikke vedtagne bestemmelser i en tinglyst lokalplan, som beboerne i det berørte område med fuld ret kan forvente overholdt - uanset eventuelle politiske intentioner. Kommunens oplysning om, at det konkrete byggeri vil blive holdt inden for de rammer, der ville gælde for et lignende hus, hvis det var udført i 1½ plan er i den forbindelse irrelevant. Foreningen har tillige noteret sig, at det af tegningerne fremgår, at vinduesarealet på husets førstesal langt overskrider det tilladte - med de dermed forbundne betydelige indbliksgener for naboerne. For fuldstændighedens skyld bemærkes, at bygningen fremtoningsmæssigt markant vil udskille sig fra den eksisterende harmoniske åben-lav byggestil, der er gældende for området. Foreningen skal endelig bemærke, at kommunen i sin argumentation for at tillade byggeriet har refereret til et andet byggeri, der er blevet opført på baggrund af en ligeledes ulovlig dispensation, hvilket naturligvis er uantageligt og nødigt skulle danne præcedens. Side 1 af 2 Bagsværd Grundejerforening Formand: Hans-Chr. Gelf-Larsen, Krogmosevej 37, 2880 Bagsværd, Tlf.: ah37@post.tele.dk

55 Side 2 af 2 Grundejerforeningen har tidligere protesteret mod sådanne dispensationer, senest den 2. maj 2016 i forbindelse med grundejerforeningernes årlige møde med byrådet, hvor foreningen inden mødet skriftligt havde fremsendt foreningens synspunkter. Bagsværd Grundejerforening kan således i det hele støtte det høringssvar, der er blevet afgivet af Åsa Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23B, på vegne af de berørte beboere i området, ligesom Sammenslutningen af Grundejerforeninger i Gladsaxe har tilkendegivet, at den deler de her fremførte synspunkter. De venligste hilsener Hans-Chr. Gelf-Larsen Formand ah37@post.tele.dk Bagsværd Grundejerforening Formand: Hans-Chr. Gelf-Larsen. Krogmosevej 37, 2880 Bagsværd. ah37@post.tele.dk

56 publicering Afsender Sune Ebbesen og Åsa Helen Persson Aldershvilevej 23b 2880 Bagsværd Digital Post ID Postliste Titel til postliste Åben Høringssvar, Aldershvilevej 23B, påbygning, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Vedhæftede fil(-er) Overskrift Høringssvar til naboorientering -høring- for etablering af 1sal, Aldershvilevej 21B, matr nr 8sd Bagsværd.pdf Kopi af mail.eml Høringssvar til naboorientering (høring) for etablering af 1. sal, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Afsender Sune Ebbesen Dato :24 Modtager Byggesagsafdelingen Postkasse Jens Tejl Jensen Dokumenttekst: Kære Byggesagsafdeling, Kære Jens Tejl Jensen, Vi fremsender hermed vores høringssvar til naboorientering (høring) for etablering af 1. sal, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd, byggesag B2016/ I modsætning til forvaltningens vurdering er det både vores, vores advokats og en bygningssagkyndigs vurdering at den ønskede 1. sal giver langt større indbliksgener for naboerne i forhold til en sadeltagskonstruktion. Den ønskede konstruktion overskrider langt den tålelige grænse for indbliksgener, og hvis det ønskede byggeri gennemføres ser vi os nødsaget til at fraflytte vores ellers dejlige hus.

57 Vi tvivler dog på at en ejendom med en udsigtspost på nabogrunden er til at sælge, vores ejendom vil uomtvisteligt falde uacceptabelt i værdi. Vi, Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23B, finder at den ansøgte tilbygnings afvigelse fra lokalplanens rammer er uacceptabel og er imod meddelelse af den ansøgte dispensation. Grundet den, efter vores mening, åbenlyse fejlvurdering, og da det ønskede byggeri langt overskrider den tålelige grænse for indbliksgener, og er fuldstændig uacceptabel ser vi os nødsaget til at anlægge et civilt søgsmål mod kommunen hvis Trafik- og Teknikudvalget vælger at meddele dispensation. Vedhæftet finder I vores detaljerede høringssvar. Mvh Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23B, 2880 Bagsværd

58 4. December 2016 Byggesag Gladsaxe Kommune Rådhus Alle 7, 2860 Søborg Høringssvar til naboorientering (høring) for etablering af 1. sal, Aldershvilevej 21B, matr.nr. 8sd Bagsværd Gladsaxe kommune har sendt naboorientering ud i høring i forbindelse med indkommet ansøgning om etablering af 1. sal på Aldershvilevej 21B således at ejendommen efter en eventuel tilbygning vil fremstå som værende i 2 etager. Aldershvilevej 21B, Bagsværd er omfattet af lokalplan 97, der i fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Indholdet Som anført i det udsendte materiale overholder det ansøgte projekt ikke de i lokalplanen fastlagte bestemmelser med hensyn til at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage. Der søges dispensation fra de gældende etagebestemmelser idet der ansøges om tilladelse om etablering af 1. sal således at ejendommen efter tilbygning vil fremstå som værende i 2 etager. Som baggrund for dispensationen er det i ansøgningen angivet at 1. salens volumen er indenfor en normal sadeltagskonstruktion, og at den ansøgte konstruktionen vil give mindre indvirkning på omgivelserne end en sadeltagskonstruktion. Bemærkninger Lokalplanen for området (område 1, lokalplan 97, af 1995) blev vedtaget med det formål at sikre området som et attraktivt boligområde med åbenlav boligbebyggelse til helårsbeboelse ved kun at tillade opførsel af boliger med én etage og udnyttelig tagetage. Den ansøgte dispensation strider derfor klart mod lokalplanen for området. Gladsaxe kommunalbestyrelse har vedtaget By- og Boligpolitik 2014 med vision om byggeri i 2 fulde etager i hele kommunen inklusiv det område hvor Lokalplan 97 i dag kun tillader maksimalt én etage og udnyttet tagetage. Denne politik strider imod de gældende lokalplaner, som er tinglyst på vores grunde, og dermed de forhold, som vi har forholdt os til, da vi købte vores grunde og som stadig er gældende. Hvis kommunalbestyrelsen ønsker at ændre rammerne for bebyggelsen i området, skal der gennemføres offentlig høring iht. planlovens bestemmelser om lokalplanlægning, på hvilket grundlag en ny eller revideret lokalplan kan vedtages i en demokratisk proces. Vi mener at man ved at give dispensation for ansøgninger om byggeri i 2 etager på baggrund af en politik, som ikke er demokratisk forankret i kommunen skaber en praksis, som hverken tilgodeser nuværende eller kommende borgere i kommunen, da det skaber stor usikkerhed om fremtidigt byggeri på grundene. Den ønskede dispensation er en væsentlig afvigelse fra lokalplanen på flere punkter. Side 1/13

59 Sammenligning af den specifikke konstruktion med en saddeltagskonstruktion. Som baggrund for dispensationen er det i ansøgningen angivet at 1. salens volumen er indenfor en normal sadeltagskonstruktion. Målene på tegningerne hvor det angives at den nye 1. sal falder indenfor en normal sadeltagskonstruktion er ikke i overensstemmelse med de angivne mål på konstruktionstegningen af den ønskede 1. sal. Den ønskede bygning er både højere og bredere end hvad vises på sammenligningstegningen med en sadeltagskonstruktion, se nedenfor. Hvis målene for 1. salen overføres til en sadeltagskonstruktion vil bebyggelsen blive tæt på 9 meter over niveau. Dette er i modstrid med lokalplanen der angiver at bebyggelse højst må være 8,5 meter over niveau. Yderligere skal det pointeres at grunden skråner mod syd, og byggeriet vil således væsentligt overskride de 8,5 meter ved gennemsnitlig niveau. Indbliksgener Vi er uforstående overfor, at forvaltningen påtænker at godkende store gulv-til-loft panoramavinduer på det planlagte projekt, taget i betragtning de store indbliksgener dette vil få for både naboer og genboer. Det fremgår af Bygningsreglementet 2015 at nabobebyggelse skal sikres mod væsentlige indbliksgener samt at det skal sikres at Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og nabogrunde. Vi forventer, at der i nærværende byggesag bliver taget hensyn til de betragtelige indbliksgener byggeriet vil få for nabogrundene. Det vil have mindre indvirken på vores og borgernes privatliv generelt hvis bygningsreglementets krav og lokalplanens bestemmelse om at bebyggelse maksimalt må opføres i én etage og med udnyttet tagetage f.eks. saddeltag (1½ plan) overholdes. Ifølge Håndbog for Bygningsmyndigheder må kviste og lignende ikke være for dominerende og maksimalt udgøre 50% af taglængden for en udnyttet tagetage. I den konkrete sag er der glas i hele længderetningen og den store gulv-til-loft gladfacade fylder 76 % af længden og 79 % (22.75 m2) af den samlede facade mod vest. Sammenlignet med en sadeltagskonstruktion vurderes det at det store den store gulv-til-loft gladfacade i det ønskede byggeri vil give væsentlige større indbliksgener. Ved en sadeltagskonstruktion må det forventes at anvendelse af etagen karakteriseres som værende til sekundært ophold, hvorimod 1. salen i aktuelle sag vil karakteriseres som primært ophold. Herudover vil den store vinduesfacade åbenlyst give større udsyn og derved indbliksgener på nabogrunde. På nedenstående figur over de nærmeste matrikler er indblik på nabogrundene indtegnet. Ved den ønskede konstruktion på Aldershvilevej 21B vil der være et samlet ubrudt udsyn over alle grunde mod syd, vest og nordvest. Som det ses af tegningen vil der absolut ikke være nogen Side 2/13

60 områder på grundene, Aldershvilevej 23A, 23B og 25A samt Hakonsvej 16, hvor der ikke er frit indsyn. De eneste steder på grundene, der ikke er til frit skue er de få kvadratmeter der skygges af husene på den aktuelle grund. Yderligere vil der være indsyn på grundene på Aldershvilevej 21A og 25B samt Hakonsvej 10B, 12 og 14. Mange af de berørte naboer har skrevet under på, at lokalplanen bør overholdes, og at der ikke bør gives dispensation i den aktuelle sag (se vedhæftede ark med underskrifter). For den ønskede konstruktion er der et frit ubrudt blik over grundene mod syd, vest og nordvest. For en sadeltagskonstruktion vil der derimod kun være brudvis udsyn, og derfor vil en sadeltagskonstruktion give langt mindre gener for naboerne. Illustration af udsyn (indblik) fra den ønskede tilbygning på Aldershvilevej 21B. Det lyse(grå) areal illustrerer de områder, hvor der fra tilbygningen på Aldershvilevej 21B vil være frit udsyn over de nærmeste grunde. Det ses tydeligt at alle grunde mod vest vil være til frit skue ved den ønskede konstruktion. Dette vil give helt uacceptable gener for naboer mod vest. Aldershvilevej 23B Aldershvilevej 21B Forvaltningen ønsker at give dispensation ud fra følgende vurdering: Det er forvaltningens vurdering, at den ønskede udformning ikke giver øget indblik eller andre gener i forhold til en saddeltagskonstruktion. Forvaltningens vurdering er foretaget på et forkert faktuelt grundlag da tegningerne ikke er retvisende. Vi mener at forvaltningens vurdering er forkert, og at den ønskede konstruktion vil give væsentlig større indbliksgener sammenlignet med en sadeltagskonstruktion. Det er fuldstændigt uacceptabelt at give dispensation til et så stort vinduesparti med frit udsyn til hele nabogrunden samt alle værelser på nabogrundens vest- og syd-facade. Vedhæftet billedmateriale giver et klart indtryk af de væsentlige indbliksgener for både beboerne på Aldershvilevej 23B, men også beboerne på Aldershvilevej 23A samt 25A. Yderligere har mere end 165 beboere i området, heraf 5 berørte naboer, skrevet under på (se vedhæftede underskriftindsamling), at lokalplanen bør overholdes, og at der ikke bør gives dispensation i den aktuelle sag. Side 3/13

61 Med dispensationsansøgningens præcisering af, at 1. salens volumen forholder sig til rammerne for udnyttet tagetage kan vi maksimalt acceptere, at 1. salens vinduer udformes i dimensioner som er sædvanlige for tagetager i overensstemmelse med Håndbog for bygningsmyndigheder. På de fremsendte inspirationsbilleder er der ligeledes vist at der kan blive etableret tagterrasser. Af det fremsendte materiale er det ikke klargjort hvor disse tagterrasser kan blive etableret. Afhængig af placeringen af disse tagterrasser vil hele nabogrunden ikke kun være til fuldt skue, men til fuld skue i alle vinkler og der vil blive mulighed at se lige igennem hele nabohuset. Tagterrasser vil klart udfordre bygningsreglementets bestemmelser imod indbliksgener Det er i materialet desuden anført at tegningerne kun er foreløbige og ikke endelige. Vi finder det derfor yderst kritisabelt at dispensation påtænkes givet det mangelfulde grundlag, da materialet som beskrevet ikke er endeligt. Sammenligning med tidligere dispensation på Søvej 19 I materialet ang. byggesag nr.: B2016/00357 på Aldershvilevej 21B henvises til en tidligere dispensation på Søvej 19. For de konkrete byggerier på Aldershvilevej og Søvej er der to punkter, hvor byggerierne afviger væsentligt, dette er henholdsvis afstanden mellem bygningerne og indkigsvinklen. De to byggerier kan ikke sammenlignes da grundene og placeringen af husene på grundene i de to områder ikke kan sammenlignes. Grundene på Søvej er generelt bredere end grundene på Aldershvilevej og husene ligger derfor tættere på Aldershvilevej. De smalleste grunde på Søvej er 23 meter, og flertallet af grundene på Søvej er over 30 meter brede. Grundene på Aldershvilevej er meget smallere end på Søvej, idet grundene på Aldershvilevej er mellem 18 meter og maksimalt 22 meter brede. På Søvej ligger husene normalt forskudt på grundene, nabohusene ligger henholdsvis forrest og bagerst på grundene hvorimod husene på Aldershvilevej ligger lige ved siden af hinanden. Dette bevirker at husene på Aldershvilevej ligger tættere end husene på Søvej og de to sager kan derfor ikke sammenlignes. I dispensationen for byggeriet på Søvej er der ikke direkte indsyn fra vinduerne på 1. sal fra Søvej 19 til naboerne, hvilket derimod er tilfældet på Aldershvilevej. Ydermere udgør vinduerne på Søvej 19 kun 10,5 m2 11,75 m2 hvilket er 26 % af den samlede facade mod nabo. Dette er langt mindre end materialet fremsendt for Aldershvilevej, hvor panoramavinduerne er på 22,75 m 2 og udgør 79 % af den samlede facade mod nabo er i direkte vinkelret linje på de to huse med en afstand på kun 15 meter. Den skrå afstand, der er mellem de to huse på Søvej er langt større end på Aldershvilevej: på Søvej er der 23 meter fra gavlen på 1.sal (Søvej 19) til nærmeste hjørne af nabohuset mod øst og 26 meter fra 1.sals vindue på Søvej til nærmeste hjørne af nabohuset mod øst. På vest siden af Søvej 19, hvor der ikke er store vinduespartier er den korteste afstand fra 1.sal på Søvej 19 til nabohuset på 16 meter. På Aldershvilevej er vinduerne større og er i direkte vinkelret linje på de to huse med en afstand på kun 15 meter. Det er derfor ekstremt klart at de to byggesager ikke kan sammenlignes da indkigsgenerne for tilbygningen på Aldershvilevej vil være langt større end indkigsgenerne på Søvej. På Aldershvilevej er der desuden frit indblik til beboernes samlede primære udendørsopholdsareal, hvilket er på sydsiden af huset, hvor bl.a. terrassen er placeret. Dette indblik er visuelt illustreret i vedhæftede billedmateriale. Det frygtes at denne tilgang vil danne præcedens for at omgå borgernes rettigheder og åbne op for en general dispensation til at etablere 2 etager hvor indbliks- og nabo-gener bliver fuldstændigt tilsidesat. En sådan dispensation er i klar modstrid med lokalplanen, der udtrykkeligt begrænser anvendelsesformålet af boliger i området til fritliggende beboelsesbygninger i højst én Side 4/13