Lokalplanforslag , Hasserisvej 124

Transkript

1 #BREVFLET# Click here to enter text. Lokalplanforslag , Hasserisvej 124 Hasseris Grundejerforening Vestermarksvej Aalborg Lokalplanforslag , Hasserisvej 124 By- og Landskabsudvalget har på møde den uden for dagsordenen drøftet den protest, som vi alle har kunnet registrere er rejst i Hasseris, dels af grundejerforeningens bestyrelse og dels af beboere i området. Udvalget anerkender naturligvis, at der rejser sig en debat omkring lokalplanforslaget. Det er jo formålet med at udsende et forslag i offentlig høring, så alle kan forhold sig til forslagets indhold. Men udvalget ønsker med denne skrivelse at berigtige nogle fejl, der tilsyneladende fylder en del i debatten. Fejl i lokalplanforslaget fra dagsordner Indledningsvis vil udvalget gerne beklage en fejl, der er opstået i forbindelse med behandlingen af lokalplanforslaget i både By- og Landskabsudvalget og i Byrådet. Fejlen omhandler forkert kotering af de to byggefelter A og B mod Hasserisvej vist på bilag 2 i materialet. Gulvkoterne blev fejlagtigt angivet til kote De skulle have været angivet til kote Dette blev allerede bemærket i indstillingen til Byrådet. Men hvis borgere bruger materialet fra de tilgængelige dagsordener kan man altså få en forkert information. Rådmanden By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 Postboks Nørresundby by.landskab@aalborg.dk Sagsnr.: Dok.nr.: EAN nr.: Åbningstider: Mandag - onsdag Torsdag Fredag Send så vidt muligt elektronisk post til Aalborg Kommune Fejlen er rettet i det endelige og gældende materiale - det materiale som er i offentlighøring indtil d. 4. juni Materialet har været tilgængeligt på Aalborg kommunes hjemmeside siden 2. april Høringsfristen i henhold til Planloven er gældende fra denne dato, og den er således overholdt. Men udvalget har på grund af denne usikkerhed vedtaget at forlænge debatperioden med 14 dage, så indsigelser mv. nu skal være kommunen i hænde senest den 18. juni Anmodning om pejlemærke for byggeriets højder På grund af den usikkerhed, som naboerne har for det fremtidige byggeri, er udvalget enig i, at det kunne være en god idé at opstille et eller flere pejlemærker således, at det bliver anskueliggjort, hvor højt - eller hvor lavt - byggeriet i virkeligheden vil blive. Forvaltningen vil henvende sig til grundejer og anmode denne om at stille en sådan visualisering op i 1:1. Så er den gal igen! På Grundejerforeningens hjemmeside er der oprettet en opfordring til at gøre indsigelse i mod lokalplan Opfordringen indeholder flere fejl, som vi opfordrer jer til at rette. 1. Der står blandt andet, at kommuneplantillæg giver byggemulighed for 3 etager i 12,5 meters højde langs Hasserisvej. Dette er IKKE en fejl. Byggehøjden i den gældende ramme 3.3.D2 Hasserisvej er også på 12,5 meter, så det er der intet nyt i. Men lokalplanforslaget tillader kun, at der opføres bebyggelse i 2 etager og 6,8 meter langs Hasserisvej, og det er

2 den endelige lokalplan, der er juridisk bindende. Udvalget er dog indstillet på, ved den endelige vedtagelse, at tilrette kommuneplantillægget således, at det er i fuld overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanforslaget. 2. I den forbindelse kan der være grund til at præcisere fakta vedr. Lokalplanforsalg : Projektet udnytter grunden med 48,5%. Der må kun bygges i 2 etager og 6,8 m langs Hasserisvej. Det fremgår af koterne på det (korrekte) bilag 2, hvor gulvkoten er m og tagkoten 28.5 m. Det kan oplyses, at fortovet mod Hasserisvej ligger mellem kote 20.0 m og 21.5 m. Der må kun bygges i 3 etager og 9,4 m i de bagvedliggende byggefelter. Det fremgår af koterne på det (korrekte) bilag 2, hvor gulvkoten er 19,5 m og tagkoten 28,90 m. 3. Opfordringen på Grundejerforeningens hjemmeside indeholder desuden 10 opstillede gode grunde til at gøre indsigelse mod planforslaget. Disse 10 punkter indeholder flere fejl. Bemærkninger til de 10 opstillede udsagn Ad 1. Bygningshøjden for kommuneplanrammen er ikke ændret. Også den eksisterende ramme tillader byggeri i op til 12,5 meter. Se dog tilkendegivelsen ovenfor. Ad 2. Der findes andre byggerier i området med en sammenlignelig struktur og bebyggelsesprocent. Eksempelvis lokalplan Boligområde, Obels Have og Astrid Obels Vej, Hasseris bebyggelsesprocenten for hele området er her på 55%. Ad 3. Hensigten med lokalplanen er at sikre, at bebyggelsen opføres med en struktur, som ligger i tråd med den øvrige bebyggelse langs Hasserisvej. Her er hovedparten af bebyggelserne opført som solitært beliggende bygningsvolumener, store som små, omgivet af friarealer med varierende grøn karakter. Ad 4. Der dispenseres ikke i forhold til lokalplan Der er udarbejdet et helt nyt lokalplanforslag, og det er op til det til en hver tid siddende byråd at vurdere og beslutte, om der skal vedtages flere lokalplaner i området. Ad 5. Til nuværende funktion skal der være 30 parkeringspladser 1 plads pr. 50 kvm. bebyggelse. I forbindelse med boligbebyggelsens opførelse skal der anlægges ca. 35 parkeringspladser. Denne mængde biler ville næppe kunne mærkes på Hasserisvej. Ad 6. Der er i lokalplanen fastsat gulv- og tagkoter for det fremtidige byggeri. Disse fremgår af lokalplanforslagets bestemmelser 5.5, 5.6 og /6

3 Bebyggelsen placering og højde er dermed fuldstændigt fastlagt, og terrænet tilpasses den nye bebyggelse jf. koteangivelserne på bilag 2. I lokalplanen står der endvidere: Der må ikke foretages terrænregulering nærmere nabo- eller vejskel end 1 meter. I forbindelse med byggemodning må der foretages terrænregulering således, at omkringliggende terræn tilpasses bebyggelsen. Terrænreguleringen på ejendommen er i dag foretaget således, at terrænet er tilpasset de nuværende bygninger, der kan derfor ikke tales om et "naturligt terræn". I forbindelse med ny bebyggelse kan terræn derfor reguleres således, at det igen tilpasses bebyggelsen. I forbindelse med reetableringen af grundens terræn og anlæg af bebyggelsens friog opholdsarealer, vil omfanget af befæstede og belagte arealer mindskes i forhold til hvad det er i dag. Ligesom der vil blive etableret nye kloakker og afløb for overfladevand i forbindelse med anlæg af den interne kørevej. I lokalplanforslaget stilles der endvidere krav om begrønning af bebyggelsens tage, som forsinker afløbet af vand ved kraftig regn, og herved modvirkes overbelastning af kloaksystemet i disse situationer. Dermed bliver den samlede løsning for håndtering af overfladevand i området lang bedre end nu, og risikoen for oversvømmelser vil derfor være mindre end den er i dag. Ad 7. Formålet med lokalplan , Hasseris - bevar mig vel, er at sikre bevaringsværdig og på anden måde værdifuld bebyggelse mod utilsigtede ændringer og nedrivning. Bebyggelsen på Hasserisvej 124, Aalborg Ladegaard matr. 10e, er i denne lokalplan ikke udpeget som værende bevaringsværdig. Derfor giver det ikke mening at tale om, at lokalplanforslag er i mod bevaringshensigterne i lokalplan Tværtimod sikrer det nye lokalplanforslag, at der sker en tilpasning til intentionerne i lokalplan dog uden at der er tale om et plagiat af kendte bygninger i Hasseris. I lokalplan står der, at hvis bygninger (eksempelvis på Hasserisvej 124) rives ned, og der opføres ny bebyggelse, så skal disse opføres således: 6.13 Bygninger uden klassificering af stilart (BuK) Nogle af områdets bygninger er ikke klassificeret med en bestemt stilart. For disse huse, inkl. nyopførelse af huse samt tilbygninger, gælder følgende bestemmelser: Facader Facader skal fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret med bemaling. Delpartier (mindre end halvdelen af facaden) kan udføres i andre materialer. Dette er opfyldt i det nye lokalplanforslag. 3/6

4 Tag Tage skal fremstå af matte tegl, cementtagsten, skifer, fibercementskifer, tagpap, eller tagpap på lister. Med "matte" menes tegl, hvis overflade svarer til en malet overflade med et maks. glanstal på Dette er opfyldt i det nye lokalplanforslag. Der stilles endvidere krav om etablering af begrønnede tage på den ny bebyggelse Vinduer og døre Vinduer skal fremstå med rammer og karme af træ, metal eller en blanding af disse materialer. Dette er opfyldt i det nye lokalplanforslag Fællestræk Supplerende for bestemmelserne i gælder, at nyopførte huse skal tilpasses omgivelserne ved at optage fællestræk fra de omgivende huse. Det kan fx være et gennemgående facademateriale, en tagform eller andre karakterdannende træk, som flere end halvdelen af husene på den på gældende vej har. Dette er opfyldt i det nye lokalplanforslag. Ad 8. Ingen lokalplan er ufravigelig, dette gælder også lokalplan , Hasseris - bevar mig vel. Byrådet kan til enhver tid bruge lokalplanretten, hvis man vil fremme eller forhindre et projekt. I denne sammenhæng har man en forfalden erhvervsejendom i et boligområde, som man fremadrettet via en lokalplan vil fastlægge til boligformål. I lokalplanen stilles der krav om, at det fremtidige byggeri opføres i en arkitektur og struktur, som ligger i tråd med den øvrige bebyggelse i området. Ad 9. Bygherre har ikke fremlagt et fuldt og færdig projekteret byggeri i forbindelse med lokalplanprocessen. Men det er i høj grad det projekt, der er vist i lokalplanforslaget udvalget vil ligge til grund for godkendelsen af et nyt byggeri. Spørgsmål fra naboerne vedr. lokalplanforslag Byggehøjder Vi har noteret os, at ventilationsafkast må være i en højde på 1 meter over de fastsatte tagkoter. Dette betyder jo reelt, at byggeriet ikke kommer i henholdsvis 27,8 meter i byggefelt A og B, men 28,8 meter og tilsvarende 29,8 meter for byggefelt C og D. Er det korrekt? Dette er ikke korrekt. Bygningen må ikke være højere end de angivne tagkoter. Det kan dog tillades at ventilationsafkast, altså mindre udluftningshætter og ikke bygningsdele, må have en højde på op til 1 meter over bygningens tag. Udluftningshætterne er ikke store og skal trækkes tilbage fra facaden, således de ikke fremstår tydeligt fra omgivelserne. 4/6

5 Samtidigt står der også i lokalplanen, at ventilationsmotorer ikke må placeres på bygningernes tage eller facader. Netop fordi ventilationsmotorer kan være skæmmende. Forvaltningen har ingen intentioner om, at bygherre skal kunne etablere anlæg eller tekniske foranstaltninger, som kan fremstå skæmmede fra det omkringliggende kvarter. Derfor er der også bestemmelser i lokalplanen om, at bebyggelsens tage skal fremstå med begrønning således, at de bebyggelser, der ligger højere en Hasserisvej 124, vil opleve tagene som en femte facade med sit helt eget grønne udtryk. Terrænregulering Vi har forstået det således, at der gives tilladelse til terrænregulering. Vi naboer er bekymrede for, at terrænet på HK-grunden bliver hævet i forhold til de omkringliggende huse. Ved store regnskyl må dette kunne betyde, at vore grunde oversvømmes fra HK-grunden. Kunne vi derfor få et kotekort, hvoraf både koterne på naboejendommene fremgår samt de anslåede koter for byggeriet på HK-grunden? Herved vil vi have et redskab til at vurdere vores frygt for en eventuel regulering af terrænet på HK-grunden i forhold til vore ejendomme. Det er korrekt, at terrænet indenfor lokalplanområdet kan terrænreguleres. Terrænet er i dag reguleret og tilpasset den eksisterende bebyggelse. Da denne rives ned for at gøre plads til et nyt byggeri, giver det derfor god mening, at regulere terrænet tilbage til dets naturlige fald og forløb. Der er også i arbejdet med bebyggelsesplanen lagt vægt på at benytte terrænet bedst muligt, og dette har været et designparameter for arkitekten i forbindelse med dispositionen af den ny bebyggelse. Da terrænet således lægges tilbage i sine gamle kurver, vil det ikke blive højere end terrænet er for nabobebyggelserne. Udover at terrænet lægges tilbage i sine naturlige kurver, vil en gennemførsel af lokalplanen medvirke til, at det samlede areal, som er belagt med sten og asfalt reduceres og erstattes af grønne arealer. Dette vil samlet set nedbringe risikoen for oversvømmelse, idet græs er vandgennemtrængeligt - modsat hårde overflader../. Der vedlægges bebyggelsesplan med angivet terrænkoter og fremtidige tagkoter. Bemærk tillige tagkoter på eksisterende nabobebyggelser. Planens holdbarhed Kan vi naboer i øvrigt være sikre på, at byggeriet overholder de tagkoter, som i lokalplanens bilag 2 er angivet til henholdsvis 27,8 i byggefelt A og B og 28,9 i byggefelt C og D? Kan vi naboer være sikre på, at vi på dette sted ikke ender i en sag á la Havnehuset, hvor byrådet efterfølgende blot lovliggjorde byggeriet, selvom der var bygget langt højere end det, der var tilladt i lokalplanen? Ja Solstudier Er der i solstudierne taget højde for niveauforskel i terræn? I og med at bygning A ligger højere i terræn, må den kaste længere skygge end huset på Hasserisvej /6

6 Således kan det også undre, at bygning D's skygge er betydeligt kortere, end den skygge, der er vist eksempelvis ved Fuglevænget 5. Der er taget højde for terrænets hældning i den digitale model, der er anvendt som grundlag for solstudierne. Bebyggelsen i byggefelt A (tag KT m) har en lavere totalhøjde end bygningen Hasserisvej 120 (tagryg KT.28,30 m). Skyggen er derfor kortere. Bebyggelsen i byggefelt D (tag KT m) og bebyggelsen Fuglevænget 5 (tagryg KT m) er stort set lige høje. Derfor er skyggerne er også tilnærmelsesvis lige lange. Alle kote angivelser (KT), Dansk Vertikal Reference 1990 (DVR90), har samme nulpunkt, og de er derfor direkte sammenlignelige uanset terræn. Byggefelter Kan man være sikker på, at bebyggelsen holder sig inden for de i bilag 2 afmærkede byggefelter? Ja. Byggefelterne angivet på bilag 2 er et udtryk for bebyggelsens placering. Der dispenseres ikke herfra, da dette er i strid mod lokalplanens principper. Placering af sekundære bygninger Hvor på grunden skal sekundære bygninger placeres? Der kan etableres sekundære bygninger som skure og depoter mv. uden for byggefelterne. I henhold til lokalplanen må disse bygninger ikke placeres nærmere skel end 2,5 meter. Der må maks. opføres sekundære bygninger udenfor byggefeltet svarende til 2 m 2 pr. bolig. Placeringen af sekundære bygninger reguleres i øvrigt efter Bygningsreglementets bestemmelser kapitel Som det fremgår, er der mange tal og bestemmelser i en lokalplan, som det kan være vanskeligt at fortolke. Det gør det naturligvis vanskeligt at danne sig et præcist overblik over, hvad man kan forvente af byggeriet. Med denne skrivelse er det forsøgt at udrede misforståelser og fremhæve de faktuelle forhold i lokalplanforslaget. Venlig hilsen Hans Henrik Henriksen rådmand Bilag: bebyggelsesplan, Hasserisvej 124 6/6