Bilag til KL's høringssvar vedr. ændring af lov om almene boliger, lov om leje af almene boliger og lov om leje

Transkript

1 Bilag til KL's høringssvar vedr. ændring af lov om almene boliger, lov om leje af almene boliger og lov om leje Nedenstående er bilag til KL s høringssvar vedr. ændring af lov om almene boliger, lov om leje af almene boliger og lov om leje. I øvrigt henvises til KL s generelle høringssvar til lovforslaget. Tema: Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder Side 1 af 14 I lovforslagets 61 foreslås en ændret og udvidet definition af de boligområder, som lovforslagets initiativer mod parallelsamfund omfatter. Det er KL s vurdering, at regeringens ghettoliste pt. er vanskelig at anvende forebyggende, hvilket også vil være tilfældet med den nye definition, da et område først kommer på listen, når det opfylder de fastsatte kriterier. Af hensyn til boligorganisationernes og kommunernes mulighed for at forbygge i områder, der er i risiko for at blive et udsat område eller ghettoområde anbefales, at det også fremadrettet er muligt at få indsigt i, hvilke områder, der er i fare for at blive ghettoområder. Det har tidligere været muligt at få ministeriet til at udarbejde en opgørelse over, hvilke områder, der er i risiko for at komme på regeringens liste. KL anbefaler derfor, at de områder, der er på kanten til at blive udpeget også offentliggøres. KL finder det fortsat beklageligt, at der arbejdes med områdedefinitioner på beboere, da det kræver nogle relativt store boligområder at honorere. Udenfor de større byer, hvor bebyggelserne typisk er mere beskedne i volumen, kan beboersammensætningen svare til beboerprofilen i lovforslagets definition på et ghettoområde. Udfordringer i mindre bebyggelser kan sagtens være store i den lokale kontekst. Det er blot et spørgsmål om skala, og det synes forenklet at lægge snittet ved KL anbefaler, at der arbejdes videre med områdedefinitionen. Ændret afgrænsning af boligområderne KL bifalder forslaget om at ændre afgrænsningen af boligområderne fra almene boligafdelinger til matrikelnumre. Det er en fordel, at regeringen således åbner op for at betragte områderne, som sammenhængende boligområder frem for udpegede boligafdelinger. Skelnen mellem udsatte boligområder, ghettoer og hårde ghettoer KL finder, at det er en anvendelig model, at der med lovforslaget navngives to nye typer områder, og der dermed skelnes mellem udsatte boligområder (opfylder 2 ud af de 5 kriterier) og ghettoer. Derimod vurderer KL, at betegnelsen hård ghetto er en forfejlet betegnelse for områderne og blot bidrager med yderligere stigmatisering af områder med særlige udfordringer.

2 Tema: Omdannelse af udsatte boligområder og ghettoområder Efter KL s vurdering er det ikke godtgjort, at der kan sættes lighedstegn mellem andelen af almene familieboliger og områdernes udsathed, som lovforslaget forudsætter er en væsentlig årsag til at områderne er blevet ghettoområder. Lovforslagets tvangsfokus på at nedbringe andelen af almene boliger gennem bl.a. frasalg og nedrivning i de hårde ghettoområder, står ikke mål med de konsekvenser, det har for især de større byers boligforsyning og boligsociale anvisning. Side 2 af 14 Udarbejdelse af udviklingsplan Lovforslaget indeholder et krav om, at boligorganisationer og kommuner udarbejder en udviklingsplan for de hårde ghettoområder. Det forventes, at kommunen og boligorganisationen sammen har seks måneder til at udarbejde planen. I praksis vil det være meget svært at udarbejde en gennemarbejdet og realistisk udviklingsplan i løbet af kun seks måneder. KL foreslår, at tidsrammen øges til minimum 12 måneder. Endvidere foreslår KL, at planerne laves i tæt dialog med ministeriet, hvilket i højere grad bør afspejles i lovforslaget. Ministeriet anslår i bemærkningerne til lovforslaget, at udgifterne til udarbejdelse af udviklingsplaner med tilhørende lokalplaner mv. vil ligge på omring 1.5 mio. pr. plan. Der er behov for en nærmere beskrivelse af detaljeringsniveauet for udviklingsplanen, så kommunerne kan vurdere arbejdsmænge og økonomiske omkostninger. KL vurderer, baseret på konkrete kommunale erfaringer, at de reelle udgifter for kommunerne vil være flere gange højere end ministeriets estimat. I øvrigt henvises til KL s generelle bemærkninger til lovforslaget. Nedbringelse af familieboliger til maks. 40% Jf. lovforslagets 168 a skal udviklingsplanen bl.a. sikre, at andelen af almene familieboliger i de hårde ghettoområder nedbringes til 40 % af den samlede boligmasse. Dette er en markant ændring af boligsammensætningen. KL vurderer, at et ultimativt krav om maksimalt 40 % almene familieboliger i boligområderne er et styringsredskab, der ikke tager hensyn til lokale forhold. KL finder det som udgangspunkt positivt, at regeringen tilvejebringer en vifte af strategiske valg for kommunen og boligorganisationen i omdannelsen af boligområderne. Ministeriet skriver således i de indledende bemærkninger til lovforslaget, at omdannelsen og nedbringelsen af andelen af familieboliger til maks. 40% kan ske på forskellige måder, herunder afhændelse i form af salg eller nedrivning, fortætning i form af nybyggeri omdannelse af familieboliger til erhverv eller ommærkning til almene ungdoms- eller ældreboliger. Virkeligheden er dog, at i mange kommuner vil udvalget af muligheder være stærkt begrænset, særligt fordi en del af grebene forudsætter, at der er en efterspørgsel på boligerne. I nogle kommuner, vil

3 det ikke være muligt at bygge nye boliger og dermed fortætte området, da der ikke er efterspørgsel på denne type bolig. Ommærkning til andre almene boligformer kræver ligeledes en efterspørgsel på boligerne, hvis ikke boligselskaber skal lide betydelige tab. Det samme gælder salg af boliger til private hvis ikke der er efterspørgsel på boliger, kan de ikke sælges. Det er KL's vurdering, at i områder med begrænset boligefterspørgsel, er der kun ganske få relevante virkemidler, der vil kunne bringes i spil. KL vil gerne indgå i en drøftelse om en plan for nye ind- og udflytninger. Genhusning af beboere Lovforslaget vil medføre behov for genhusningsboliger i et hidtil uset omfang. Det er afgørende, at genhusning gennemføres således, at der ikke skabes nye ghettoområder. Dette gælder både i forbindelse med en afvikling af et boligområde eller gennemførelse af en udviklingsplan med salg, omdannelse og nedrivninger af almene boliger. Side 3 af 14 KL foreslår derfor at indføre mulighed for fremskaffelse af genhusningsboliger svarende til den ordning, der kendes i den offentligt støttede byfornyelse. Ordningen indebærer, at boligorganisationerne stiller indtil hver 3. ledige lejlighed til rådighed for genhusning. Kommunen vil i så fald blive involveret i både fremskaffelse af boliger og fordeling af genhusningslejligheder. Genhusningen vil ske fra almene familieboliger med en relativt lav husleje, som sjældent findes uden for de udsatte boligområder. KL foreslår derfor, at det bør overvejes at give mulighed for at få støtte til huslejestigningen evt. i form af indfasningsstøtte - som ligeledes kendes i byfornyelsesmæssig sammenhæng. Der henvises i øvrigt til KL s generelle bemærkninger til lovforslaget. KL finder det problematisk, at målsætningen for boligsammensætningen tager afsæt i en udpegning af områder ud fra netop almene familieboliger. Den høje andel af familieboliger i ghettoområderne skyldes altså delvist, hvordan staten har valgt at definere boligområderne. Et eksempel er Mjølnerparken i København, hvor afdelingen Hothers Plads (103 ældreboliger) ikke medtaget i området, selv om afdelingen udgør halvdelen af en af de tre karréer i Mjølnerparken. Afdelingen er således en integreret del af området, men medtages ikke i statistikken. Denne måde at opgøre antallet af familieboliger på bør ændres, når definitionen af områderne skifter fra afdelinger til matrikler i den fremadrettede beregning af områdernes boligsammensætning. Påbud mod boligorganisationer og definition af "parallelsamfund" Lovforslagets 165 a giver kommunerne mulighed for at påbyde en almen boligorganisation at iværksætte indsatser i de udsatte boligområder, herunder salg eller nedrivning af boliger. Formålet med bestemmelsen er at tydeliggøre kommunernes ansvar for at medvirke til at boligområder udvikler sig i retning af ikke længere at være et ghettoområde. Regeringens forslag medfører, at kommunerne gennem tilsynet med de almene boligorganisationer, kan påbyde en boligorganisation at iværksætte

4 indsatser i de udsatte boligområder med henblik på at forebygge, at områderne udvikler sig til ghettoer og parallelsamfund eller allerede har udviklet sig til ghettoer og parallelsamfund. Kommunerne kan dermed påbyde en boligorganisation at iværksætte salg eller nedrivning af almene boliger. KL søger en nærmere afklaring af hvilke indsatser, der kan påbydes igangsat da dette er uklart. Det er dog afgørende for udviklingen af udsatte boligområder, at byrådet kan stille krav om salg, nedrivning, omdannelse, opdeling af boligafdelinger i mindre enheder samt stille krav til kvalitet i renoveringer af den eksisterende almene boligmasse, vedligeholdelsesniveau, tryghedsskabende foranstaltninger som videoovervågning mv. Side 4 af 14 Lovforslaget definerer ikke begrebet parallelsamfund nærmere. Det er heller ikke defineret andre steder i selve lovforslaget. I forslag til ny 165a bruges ordet dog i sammenhæng med begrebet udsatte områder, hvor der henvises til 61 a. Ordet parallelsamfund bruges derimod hyppigt i forarbejderne til udkastet. KL mener, at begrebet parallelsamfund bør defineres nøjere i selve lovforslaget, og at det måske med fordel kunne erstattes af en henvisning til den nye 61 a, de steder, hvor det er nævnt. Det vil sige, at det udtrykkeligt kommer til at fremgå, at bestemmelsen kan bruges, når et område opfylder betingelserne for at være et udsat område. Ministeriel afvikling af ghettoområder Det forslås i 168 b, at ressortministeren kan meddele en almen boligorganisation påbud om, at et ghettoområde skal afvikles, hvis en tilfredsstillende udviklingsplan ikke er udarbejdet eller hvis udviklingsplanen ikke implementeres efter tidsplanen. Påbuddet forpligter boligorganisationen og kommunen til i fællesskab at udarbejde en afviklingsplan. Afvikler boligorganisationen alligevel ikke ghettoområdet iværksætter ministeriet de nødvendige tiltag med henblik på en statslig overtagelse og afvikling af ghettoområdet. Det forudsættes at kommunerne vil medvirke til at udvikle områderne bedst muligt ved at tilvejebringe de nødvendige plangrundlag for ændringerne i områderne. Vil kommunerne ikke dette, konstateres det i bemærkningerne til lovforslaget, at staten kan anvende sine landsplanbeføjelser i planlovens 3 og enten pålægge kommunerne at tilvejebringe et ændret plangrundlag eller evt. selv overtage beføjelsen hertil. KL er kritisk overfor denne lovændring, og mener det er drastisk indgreb i kommunernes og boligorganisationernes handlerum og selvstyrer. En afvikling af boligerne vil betyde færre betalelige boliger i kommunerne og kræve investeringer i erstatningsbyggeri. Lovforslagets potentielle tvangsopløsning af områderne tager ikke hensyn til de lokale balancer i byog boligpolitikken, som kommunerne med en bredere vifte af redskaber doserer i forhold til hinanden. En tvangsgennemføring kan således medvirke til, at der opstår udsatte boligområder i andre dele af kommunen, og opløsningen flytter dermed blot omkostningsfuldt udfordringerne til andre

5 bydele eller andre kommuner. I øvrigt henvises til KL s generelle høringssvar til lovforslaget. KL noterer sig endvidere, at det er tanken, at der allerede i finansåret 2019 skal sættes 200 mio. kr. på finansloven til udgifter ifm. med statslig overtagelse af ghettoområder mhp. afvikling. KL stiller sig undrende overfor, at der allerede i 2019 skulle være brug for penge til statslig overtagelse af ghettoområder. Tema: Afkald på tillægskøbesum Side 5 af 14 KL finder det positivt, at lovforslaget giver kommuner mulighed for at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af ejendomme i udsatte boligområder indtil den 1. januar Dette er er et nyt redskab, som kommunerne kan vælge at benytte for at give boligorganisationer støre økonomiske incitamenter til at afhænde dele af ejendommen og tiltrække private bygherrer, hvilket kan være med til at modvirke parallelsamfund og ghettodannelse. Tema: Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod parallelsamfund uden afdelingens godkendelse Beslutning om gennemførelse af arbejder og aktiviteter i en almen boligafdeling træffes af beboerne på afdelingsmødet, jf. lov om almene boliger 37, stk. 1. kan afdelingsmødets godkendelse ikke opnås, kan boligorganisationens øverste myndighed træffe beslutning uden afdelingens samtykke om gennemførelse af større renoveringsarbejder, større energibesparende foranstaltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen Lovforslaget foreslår, at den øverste myndighed også skal kunne tilsidesætte afdelingsmødet med henblik på at gennemføre beslutninger om indsatser mod parallelsamfund. Såvel indsatser, der har til formål at forebygge dannelsen af parallelsamfund, som indsatser mod bestående parallelsamfund er omfattet af den foreslåede bestemmelse. KL finder det positivt, at organisationsbestyrelsernes beslutningsrum udvides, men som tidligere nævnt i KL s høringssvar definerer lovforslaget ikke begrebet parallelsamfund nærmere og KL mener derfor dette bør defineres tydeligt, så der ikke er tvivl om, hvilke indsatser, der tales om og i hvilke boligområder de ekstra beføjelser gælder. Tema: Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler Begrænsninger i boligsocial anvisning til udsatte områder Ifølge forslaget ( 59 stk. 6, nr. 5 7) må kommunerne ikke anvise boligsøgende til udsatte boligområder, hvis et medlem af husstanden indenfor det sidste halvår har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp, kontanthjælp, arbejdsløshedsdagpenge eller sygedagpenge. Heller ikke førtidspensionister kan anvises en bolig i et udsat

6 boligområde. Målgruppen for boligsocial anvisning i mange kommuner er netop personer på de nævnte ydelser med sociale udfordringer. KL vurderer, at de foreslåede begrænsninger i kommunernes adgang til at anvise borgere til udsatte boligområder umiddelbart vil betyde, at kommunerne mister boliger til boligsocial anvisning, som skal findes i andre dele af kommunen, herunder i afdelinger, hvor andelen af personer uden beskæftigelse i udgangspunktet kan være højere, og hvor huslejeniveauet måske kan være en hindring. Samtidig vil ventetiden for borgere med akutte boligsociale problemer stige. Dette kan føre til øgede udgifter på det sociale område. F.eks. kan manglende adgang til anvisning af betalelige boliger føre til forlængede ophold på tilbud efter serviceloven. Forlængede ventetider for borgere på sådanne tilbud får som afledt effekt, at borgere med behov for et sådant ophold også får forøget ventetid, fordi tilbuddene propper til. Side 6 af 14 KL vurderer, at hvis personer fra de udsatte områder i større omfang skal genhuses udenfor områderne, vil dette også påvirke udbuddet af boliger, som kommunerne kan opnå rådighed over til boligsocial anvisning. Tabet af anvisningsboliger kan dermed ende med at blive endnu større. KL bemærker, at de foreslåede begrænsninger i kommunernes anvisningsret bør følges op af nye redskaber for kommunerne, hvis de boligsociale opgaver skal løses. KL foreslår, at en mulighed kunne være, at give bedre muligheder for at råde over boliger på det private boligmarked. En generel hjemmel for kommunerne til at udleje dyre boliger til udsatte grupper med huslejetilskud kunne også være en del af løsningen. Kommunerne skal kompenseres for de økonomiske udgifter i den forbindelse. Det er vigtigt for KL, at de nye regler ikke bliver en hindring for, at der, såfremt forholdene taler for det, kan etableres/opretholdes særboliger til særlige grupper, herunder også at etablerede deleboliger kan fastholdes i de pågældende områder, også i tilfælde, hvor et værelse fraflyttes og dermed skal genanvises. Det vil kræve, at bestemmelserne modereres, så kommunerne undtagelsesvis i særlige tilfælde fortsat kan anvise personer på de nævnte ydelser. Af lovforslaget fremgår, at der er tale om de samme typer af overførselsindkomster, som indgår i reglerne om kombineret udlejning. Den gældende 51 b om kombineret udlejning taler om at afvise boligsøgende, der i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget ydelserne. I de foreslåede bestemmelser i 59 stk. 6 nr. 5 7 tales der om boligsøgende, der i de seneste 6 kalendermåneder har modtaget ydelserne. KL mener det er uklart, om formuleringen i den foreslåede bestemmelse skal forstås på samme måde som i 51 b eller om det er tilstrækkeligt, at de boligsøgende på et tidspunkt indenfor perioden har modtaget de nævnte ydelser. Obligatorisk udlejning efter beskæftigelses- og uddannelseskriterier i udsatte områder

7 Det indgår også i forslaget, at boligorganisationen skal udleje almene familieboliger i udsatte boligområder efter særlige beskæftigelses- og uddannelseskriterier, som fastlægges af kommunen med henblik på at styrke beboersammensætningen i boligområdet ( 60 stk. 4). KL vurderer, at dette betyder, at svage grupper på de almindelige ventelister også må søge mod andre dele af kommunen og presset på de billigste boliger, der kan være koncentreret i ganske få afdelinger, øges. KL mener, at det samlet set må forventes, at effekten vil være en omfordeling af kontanthjælpsmodtagere fra de større afdelinger med en høj koncentration af personer uden for arbejdsmarkedet til de mindre afdelinger ligeledes med en høj koncentration af personer uden for arbejdsmarkedet. Side 7 af 14 Det er i den forbindelse KL s vurdering, at lovforslaget ikke er tilstrækkeligt forebyggende i sit sigte, idet forslaget kun retter sig mod de boligområder, hvor skaden er sket og ikke mod at forebygge en ghettoisering. Der kunne også være behov for tiltag, der kan understøtte, at ressourcestærke bliver boende i de berørte områder. F.eks. kan udspillet i regeringens oplæg Et Danmark uden parallelsamfund om optag i børneinstitutioner i ghettoområder virke direkte kontraproduktivt i forhold til at tiltrække beboere i arbejde eller uddannelse. For de fleste børnefamilier er det en væsentlig hjælp i hverdagslivet, at der er mulighed for at få adgang til den lokale børneinstitution. Bestemmelsen i 60 stk. 4 undtager boliger omfattet af 59, stk. 1 og 2, (boligsocial anvisning) og 63 (udslusningsboliger). KL opfatter bestemmelsen sådan, at alle øvrige familieboliger skal udlejes efter de nævnte kriterier. KL foreslår en præcisering af, at også familieboliger, der indgår i bofællesskaber, vil være undtaget. Som eksempler på hvilke beskæftigelses- og uddannelseskriterier, kommunerne kan beslutte, nævnes personer med fast tilknytning til arbejdsmarkedet, personer under uddannelse, personer i lærlinge-forløb eller personer, der har været selvforsørgende (bortset fra SU, folkepension eller lignende) i de seneste seks sammenhængende måneder. KL forstår det sidste eksempel sådan, at kommunerne ved fastlæggelsen af kriterierne har mulighed for at sidestille alderspensionister og efterlønsmodtagere m.v. med personer i beskæftigelse, så de ikke udelukkes fra at flytte ind i et udsat boligområde. Generelt bør der være sammenhæng mellem indsatser og det formål, der forsøges opnået. I områder, hvor arbejdsløsheden ikke er markant, bør det være muligt at fastlægge en videre ramme for fortrinsrettigheder. KL har endvidere noteret sig, at det vil være op til kommunerne at fastlægge kriterierne og konkret herunder beslutte i hvilket omfang beskæftigelseskravet skal kunne opfyldes af deltidsbeskæftigede, og i hvilket omfang kravet skal opfyldes af både ansøger og dennes evt. ægtefælle/samlever eller kun rettes mod ansøger/evt. et medlem af husstanden. Kommunerne vil med andre ord kunne formulere kriterierne mere eller mindre restriktivt.

8 Der står i bemærkningerne til forslaget på side 25 sidste afsnit, at beskæftigelses- og uddannelseskriterierne skal aftales med boligorganisationen, men bestemmelsen i 60 stk. 4 siger, at kommunerne fastsætter kriterierne. Dette skal ses i sammenhæng med, at de bortfalder, når et område ikke længere er udsat. Herefter gælder den almindelige regel i 60 stk. 1, hvorefter kommunen og boligorganisationen kan aftale kriterier nu ikke begrænset til beskæftigelses- og uddannelseskriterier. KL efterspørger en præcisering af kompetencefordelingen ift. denne del af lovforslaget. KL mener, at fleksibel udlejning er et glimrende redskab, som mange kommuner har benyttet i årevis til at styre beboersammensætningen i visse boligområder. KL ser ingen grund til at gøre dette obligatorisk, da det må være op til den enkelte kommune at vurdere, hvornår redskabet vil have en positiv effekt på beboersammensætningen. De fleksible udlejningsregler vurderes kun at have en positiv effekt på beboersammensætningen i de områder, hvor der reelt er en venteliste. I udkantsområderne er ventelisterne relativt beskedne. Side 8 af 14 Stop for udlejning af boliger i de hårdest ramte ghettoer til personer på integrationsydelse 51 c. Det fremgår af bemærkningerne, at der vil være tale om et totalt stop. Hvis en person eller dennes ægtefælle aktuelt er på integrationsydelse, skal de afvises af boligorganisationen (kommunal godkendelsesordning). Findes der ingen opnoterede på ventelisten, der ikke modtager integrationsydelse, vil dette indebære, at boligen kommer til at stå tom, indtil det bliver muligt at udleje den. KL mener, der er tale om en bureaukratisk godkendelsesordning, som indebærer, at kommunerne skal forholde sig til samtlige udlejninger. Den mulige gevinst for boligområdet står næppe mål med den administrative byrde for kommunerne. Hvis lovforslaget indføres, vil det være en ekstra arbejdsbyrde for kommunerne, som der naturligvis forventes kompensation for. KL mener, at disse dele af lovforslaget bør og skal konsekvensanalyseres inden loven vedtages. Det kræver et boligmarked med et vist boligunderskud, hvis afvisningen i de 51 og 59 anførte personer ikke skal betyde, at der vil opstå situationer med udlejningsvanskelighed og dermed økonomiske tab for afdelingerne. I områder med udlejningsvanskeligheder vil det forventeligt have sådanne negative økonomiske konsekvenser. Tema: Ophævelse af lejekontrakt på grund af lejerens kriminalitet og videregivelse af oplysninger om lejeres kriminalitet Det foreslås at indføre en ny ophævelsesgrund i lejelovgivningen, som indebærer, at et lejeforhold fremover vil kunne ophæves i tilfælde, hvor lejer eller medlemmer af lejers husstand er straffet med en ubetinget fængselsstraf for bestemte typer af utryghedsskabende kriminalitet, som er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor den pågældende bor.

9 Den boligorganisation, der har ophævet lejemålet, må alene videregive oplysninger om navnet og adressen på den pågældende lejer eller medlem af lejers husstand samt oplysning om, at ophævelsen er sket efter 90, stk. 1, i lov om leje af almene boliger. Adgangen til at videregive oplysninger omfatter ikke oplysninger om, hvad der er den nærmere årsag til ophævelsen, ligesom den ikke omfatter oplysninger om, hvilken nærmere bestemmelse ( 90, stk. 1, nr eller 12) ophævelsen er foretaget efter. Der må forventes kommunale udgifter til følgevirkningerne af dette forslag. Tema: Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger Side 9 af 14 Lovforslaget foreslår, at ministeriet efter ansøgning kan godkende salg af almene boliger i følgende tilfælde: Når der er dokumenteret alvorlige byggetekniske problemer. (Det kan både være egentlige byggetekniske problemer og problemer af sundhedsmæssig karakter pcb, bly skimmel m.v.) Når der er dokumenteret vedvarende og væsentlige udlejningsproblemer. Når der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. lovforslagets 61 a, stk. 1. (Det er en forudsætning, at boligorganisationen opsiger de lejere, som ikke opfylder de af kommunen i forbindelse med salget fastsatte udlejningskriterier, jf. lovforslagets 27 c ). Når salg er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og det sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan eller byplanvedtægt samt ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer. (Salg kan således ikke ske, hvis formålet kan realiseres på en mindre indgribende måde). Lovforslagets 28, stk. 3, foreslår, at ministeriet efter ansøgning vil kunne godkende nedrivning af almene boliger i følgende tilfælde: Når der er dokumenteret alvorlige byggetekniske problemer. (Det kan både være egentlige byggetekniske problemer og problemer af sundhedsmæssig karakter pcb, bly skimmel m.v.) Når der er dokumenteret vedvarende og væsentlige udlejningsproblemer. Når der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. lovforslagets 61 a, stk. 1. KL er positiv overfor, at kriterierne både ift. afhændelse og nedrivning nu bliver lovfæstet, men der savnes et yderligere kriterie: der er boligpolitiske og strategiske hensyn, der lokalt taler herfor. Der er generelt behov for, at der kan lyttes mere til de lokale kommunale boligpolitiske behov, og at disse vægtes højere end det, der er tilfældet i dag. Et eksempel er, at der i områder med affolkning er behov for at sikre, at området saneres eller

10 omdannes så det ikke bidrager til yderligere forfald med deraf følgende negative konsekvenser for det lokale boligmarked. Aktuelt har de massive udlejningsvanskeligheder i visse kommuner betydet, at flere boligorganisationer har haft en relativ aggressiv annoncering af ledige lejemål. Samtidig ses en flyttehistorik af tilflyttere, som kommer fra andre kommuner, hvor det ikke har været muligt at finde en passende bolig for de tilgængelige midler. Der er tale om borgere med en tung bagage, og de ender i flere tilfælde med en udsættelse og kolossale fraflytterregninger, der belaster boligorganisationerne og i sidste ende kan havne hos kommunerne. Anvendelse af nettoprovenu Der foreslås også en ændring i lovens 28, stk. 5, 2 pkt. om anvendelse af nettoprovenu ved salg af ejendomme i udsatte boligområder. Den foreslåede lovændring har til hensigt at tilskynde boligorganisationerne til at sælge familieboliger i udsatte boligområder. Side 10 af 14 Ændringen går nærmere ud på, at ministeriet kan godkende, at nettoprovenuet ved salget overføres til dispositionsfonden. Det er med andre ord ikke længere et krav, at nettoprovenuet bruges til gennemførelse af en helhedsplan i det boligområde, hvor afdelingen er beliggende. KL finder som udgangspunkt forslaget positivt. Dog kun såfremt at de store økonomiske omkostninger der er forbundet med udviklingen af udsatte områder dækkes på anden vis. Endelig konstaterer KL, at almenboliglovens kapitel 5 a om salg af almene familieboliger som ejerboliger til lejerne ikke berøres af lovforslaget. Tema: Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligorganisations ejendom Det foreslås i 27 c, at ejendomme i udsatte boligområder, som afhændes til private købere, skal udlejes efter kriterier, som fastsættes af kommunalbestyrelsen. Det samme gælder bygninger, der opføres på arealerne efter afhændelse til private. Kriterierne skal tinglyses som servitut på ejendommen med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Kommunen skal pålægge udlejere at ophæve lejeaftalen, hvis et lejemål udlejes i strid med kriterierne. KL har i den forbindelse noteret sig, at kommunen ikke er pålagt en tilsynsopgave, og bemærker, at kommunens indgriben derfor vil forudsætte, at kommunen på anden vis bliver opmærksom på, at udlejningskriterierne ikke efterleves. Tema: Omlægning af ydelsesstøtten I lovforslagets 92 a, stk.1, foreslås det, at Landsbyggefondens bidrag til ydelsesstøtte til nye almene boliger efter almenboliglovens 115 og 117 (eksklusiv universitetsnære ungdomsboliger) og nye friplejeboliger efter friplejeboligloven fremover ændres fra 25 pct. til 100 pct.

11 KL forholder sig kritisk til, at landsbyggefonden skal overtage statens finansiering af ydelsesstøtten svarende til ca. 800 mio. kr. pr. år, da disse midler i stedet for kunne medvirke til at opretholde renoveringsniveauet i boligområder uden for de udsatte boligområder, eller finansiere de dele af lovforslaget, der pt. er underfinansieret. Der henvises i øvrigt til KL s generelle bemærkninger til lovforslaget. Tema: Landsbyggefondens midler Side 11 af 14 Investeringsrammer til renovering - 91 I lovforslagets 91, stk. 1 foreslås mio. kr. årligt af de afsatte investeringsrammer til renovering i fortrinsvist anvendt til de udsatte boligområder. Lovforslaget indebærer, at den årlige ramme til renovering uden for de udsatte boligområder reduceres til ca mio. kr. i perioden KL forholder sig kritisk til denne prioritering og gør opmærksom på, at denne reduktion af rammen vil få alvorlige konsekvenser for den øvrige almene boligsektor, som risikerer at forfalde. Disse afdelinger vil få en større lejeforhøjelse, hvis de skal gennemføre arbejderne uden støtte fra Landsbyggefonden. Det kan indebære, at renoveringsarbejder ikke bliver udført, fordi lejestigningen bliver for stor, og at afdelingerne bliver nedslidte og uattraktive. Øremærkningen af midler til de udsatte boligområder vurderes således at få væsentlig betydning for de øvrige afdelingers mulighed for at opnå renoveringsstøtte, og det forekommer ikke hensigtsmæssigt. KL foreslår derfor, at afsætte yderligere midler til renovering af almene afdelinger uden for de udsatte boligområder. KL bemærker yderligere, at der ifølge lovforslaget er afsat 50 mio. kr. årligt (investeringsramme) til renovering af boliger i udsatte områder med henblik på salg. Henset til at rammen skal dække landsdækkende investeringer, er beløbet beskedent. Der er tale om investeringsramme, dvs. støttede lån. Disse lån skal indfries ved ejendommens salg til privat investor. KL har noteret sig, at der ikke i perioden afsættes midler til at gøre byggeri mere egnet for mennesker med handicap og til gennemførelse af energibesparende foranstaltninger. Det er uklart, om disse støttemuligheder dermed forsvinder. KL bemærker hertil, at den hidtidige mulighed for at opnå støtte til etablering og indretning af boliger, der er egnede for mennesker med handicap ikke i sig selv tager afsæt i behovet for disse boliger, men ofte tjener andre formål. Det er derfor fornuftigt at tage stilling til, om der fremover skal øremærkes midler til dette formål. I nogle helhedsplaner har etablering af tilgængelighedsboliger været nødvendige for at få projektet til at hænge sammen økonomisk. KL foreslår, at det overvejes at afsætte ekstra midler til projekter, der er vanskelige at få til at hænge sammen økonomisk, og hvor der er behov for yderligere støtte end efter den gængse udmåling inden for renoveringsstøtteordningens rammer.

12 Landsbyggefondens hidtidige pulje til støtte af energibesparende foranstaltninger har til formål at reducere energiforbruget yderligere ved at støtte foranstaltninger, der ellers ikke vil kunne støttes inden for renoveringsstøtteordningens rammer. KL bifalder, at Landsbyggefonden har mulighed for at støtte projekter, der forbedrer ejendommens energistandard ud over de gældende krav og skal foreslå, at denne mulighed bevares. Med hensyn til den foreslåede betingelse for Landsbyggefondens støtte til boligafdelinger, som de seneste 4 år har optrådt på ghettolisten, om at andelen af almene familieboliger skal reduceres til 40 %, henvises til KL s generelle bemærkninger. Side 12 af 14 Investeringsrammer til boligsocial indsats - 91a KL har noteret sig, at der i perioden fortsat afsættes midler til boligsocial indsats (480 mio. kr. årligt). Beløbet dækker udelukkende en videreførelse af den tidligere pulje til boligsociale indsatser og huslejenedsættelser. KL vurderer, at en stærk social understøttende indsats er nødvendig for at løfte de udsatte boligområder. KL ser positivt på, at lovforslaget dækker en 8-årig periode, da det giver Landsbyggefonden mulighed for at være mere fleksibel ift. varigheden af de boligsociale bevillingsperioder. Investeringsrammer til nedrivning - 92 KL har noteret sig, at der i perioden fortsat afsættes midler til nedrivning af almene boliger (200 mio. kr. årligt). Af den årlige ramme øremærkes 60 mio. kr. fortrinsvist til de udsatte boligområder. Ydelsesstøtte - 92a Landsbyggefondens bidrag foreslås forhøjet fra 25 % til 100 %. Der henvises til KL s bemærkninger ovenfor. Investeringsramme til infrastruktur - 92b KL har noteret sig, at der i perioden afsættes yderligere midler til infrastruktur i udsatte boligområder. KL finder det positivt, at indsatsen i de udsatte boligområder understøttes med midler til infrastruktur, der kan bidrage til at åbne områderne mod omverdenen, men vurderer samtidig, at rammen er for lav set i relation til, at der vil være betydelige omkostninger til infrastrukturændringer ifm. omdannelse af de hårdeste ghettoområde. Tema: Almenlejelov og genhusning Ifølge gældende regler kan en boligorganisation opsige en lejeaftale, når boligorganisationen dokumenterer, at nedrivning eller ombygning medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. almenlejelovens 85, stk. 1, nr. 1.

13 Boligorganisationen skal ved en varig nedlæggelse af lejemål tilbyde permanent genhusning efter reglerne i 86. Der skal gives ét boligtilbud som skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen kan være beliggende uden for kommunen, hvis lejeren er indforstået hermed. Udlejeren og kommunen kan aftale, at kommunen overtager udlejers forpligtigelser til at anvise erstatningsbolig. Boligorganisationen kan også efter gældende regler indgå aftale med en anden boligorganisation om, at denne stiller boliger til rådighed for genhusningen, jf. lov om almene boliger 51, stk. 7. Lovforslaget foreslår, at udlejer også skal kunne opsige lejere i forbindelse med helt eller delvis salg af en almen boligejendom, der er beliggende i et udsat boligområde, jf. lovforslagets 61 a, stk. 1. Ved opsigelse i forbindelse med salg vil boligorganisationen være forpligtet til genhusning efter de samme genhusningsregler som ved nedrivning og sammenlægninger af boliger ifølge lovforslaget. Formålet med den foreslåede bestemmelse om opsigelse ved salg er at gøre ejendommen så salgbar som mulig. Det er op til boligorganisationen at beslutte, om lejemålene skal opsiges, og opsigelse kan dermed indgå i forhandlingerne med en potentiel køber. Boligorganisationen og køber kan dog kun aftale, at køber overtager lejerne, hvis lejerne opfylder de udlejningskriterier som kommunen skal fastsætte i henhold til den foreslåede 27 c i forbindelse med kommunens godkendelse af salget. Heraf følger, at lejere, der ikke opfylder kriterierne, skal opsiges. Side 13 af 14 I ghettoområder skal antallet af familieboliger nedbringes til 40 pct. Det kan ifølge lovforslaget for eksempel ske ved salg til private investorer eller ved nedrivning, hvilket vil udløse en genhusningsforpligtigelse som beskrevet ovenfor. KL henleder opmærksomheden på, at en boligorganisations genhusningsforpligtigelser skal løses indenfor den boligmasse, boligorganisationen har til sin rådighed, og det kan kun ske i den takt disse boliger tilfældigvis bliver ledige. Desuden kan boligorganisationen kun bruge de ledigblevne boliger til genhusning, hvis de tilfældigvis opfylder betingelserne vedrørende lejeniveau, størrelse, beliggenhed m.v. KL vurderer, at det kan være umuligt eller meget vanskeligt for nogle boligorganisationer at løfte store genhusningsopgaver. Det vil under alle omstændigheder kunne sætte normal udlejning og boligsocial anvisning i stå i længere perioder for de boligorganisationer, der har afdelinger i ghettoområder. Det skal sammenholdes med lovforslagets krav om at nedbringe antallet af familieboliger til 40 pct. i ghettoområder, der i nogle tilfælde måske kun vil kunne løses ved større frasalg af almene familieboliger. I yderste tilfælde hvor boligorganisationen ikke kan løfte genhusningsopgaven må ovennævnte medføre, at staten overtager de berørte afdelinger, jf. lovforslagets 168 b, stk. 3, og sørger for genhusningen. Ifølge lovforslaget kan en boligorganisation indgå aftale med en anden boligorganisation om at overtage genhusningsforpligtigelsen, jf. lov om almene boliger 51, stk. 7. Det bemærkes hertil, at der er tale om frivillige

14 aftaler, og det er ikke sikkert, at nogen anden boligorganisation kan eller vil overtage forpligtigelsen. Lovforslaget henviser også til, at kommunerne kan overtage genhusningsforpligtigelsen. KL vurderer, at det ikke er en videre realistisk mulighed i de største af landets kommuner, der allerede har problemer med at skaffe tilstrækkelige anvisningsboliger. Endelig anfører lovforslaget, at der i forbindelse med opsigelse af beboere, der skal have et boligtilbud i kommunen, kan opstå behov for nyopførelse af almene boliger andetsteds i kommunen evt. som en del af nybyggeri med blandede ejerformer. Side 14 af 14 KL påpeger, at det er rigtigt, at nyt alment boligbyggeri kan erstatte almene boliger, der frasælges, men det er en krævende øvelse, der forudsætter, at der er passende grunde til salg, og at der er en boligorganisation, som kan og vil opføre nybyggeri, samt at kommunen vil give et tilsagn hertil. Endelig skal nybyggeriet med hensyn til boligstørrelse, husleje m.v. kunne opfylde betingelserne for at kunne anvendes til permanent genhusning i lov om leje af almene boliger. KL mener, det vil være nærliggende, at det er den boligorganisation, som skal genhuse, der opfører nybyggeriet. Alternativt må den boligorganisation, der opfører byggeriet, i forbindelse med tilsagnet forpligtes til at stille boligerne til rådighed for andre boligorganisationers genhusninger, hvilket KL vurderer umiddelbart, at støttebekendtgørelsens 18, stk. 2, giver mulighed herfor. Det ville dog være en fordel, hvis Transport-, Bygnings- og Boligministeriet bekræfter denne fortolkning. KL bemærker, at genhusningsforpligtelsen ved nedrivning er den samme som ved overdragelse og de krav lejer kan stille til en genhusningsbolig er de samme uanset om baggrunden for opsigelsen er byggetekniske problemer eller skyldes områdets boligsociale problemer. KL bemærker endvidere, at der ikke tages særligt højde for opsigelse der skyldes boligsociale udfordringer. En genhusning af opsagte beboere i samme udsatte boligområde vil ikke være i overensstemmelse med lovforslagets intentioner. Passende størrelse, beliggenhed og kvalitet anvendes forskellige steder i lovforslaget, hvor der er en genhusningsforpligtelse. Ifølge lovforslagets bemærkninger er kravet om passende beliggenhed opfyldt når blot genhusningen sker i samme kommune hvilket er i kontrast til anden lovgivning, der anvender samme kriterie. KL efterlyser i lovforslaget en klar tilkendegivelse om, at en lejer opsagt pga. boligsociale udfordringer i et udsat boligområde ikke kan gøre krav på en anden bolig i området eller nærområdet.