Strandvejen 18, 8000 Århus C

Transkript

1 Tilstandsrapport Strandvejen 18, 8000 Århus C Bygherre: Rådgiver: Andelsforening Strandvejen 18 Augustenborggade Århus C 8000 Århus C Marts 2015 Sags. nr

2 Tilstandsrapport 2 Indholdsfortegnelse 00 Indledning Orientering Ejendommen generelt Fremgangsmåde Baggrundsmateriale Tagkonstruktion Rygninger Tagbelægning, inddækninger og tagrender Kviste Eventuelle fugt-, råd eller svampeskader Isolering af tagetagen Kælder og fundamenter Soklens tilstand (revner, fugt mv.) Udvendige trapper Tilstand af overflader m.v. i lille areal ved bagtrappen i stueetagen Facader Tilstand af fuger/facade og mursten Sålbænke Pudsede bånd/udsmykninger/underfacade Vinduer Vinduer/altandøre til lejlighederne Stueetagesvinduer til gårdsiden Ovenlysvinduer Tilstand af fuger Udvendige døre Hoveddør Døre i udv. trappeopgange til gården Trapperum Brandsikringsforhold Brandsikringsforhold entrédøre Tilstand af vægge, loft og overflader Gelænder Postkasser Port/gennemgang Generelt Etageadskillelse... 12

3 Tilstandsrapport 3 09 Wc/bad Køkkener Varmeanlæg Tilstand af basisinstallation Tilstand af føringsrør Radiatorer Fordampningsmålere Afløb Nedløbsrør Tilstand af indvendig faldstammer Kloak Vandinstallationer Gasinstallationer Ventilation El-installation Hårde hvidevarer Udendørsbelysning styring og belysning El-installationer i fællesrum El-installationer i lejligheder Porttelefonanlæg Øvrige ombygningsarbejder Private friarealer Byggeplads (udfyldes ikke i denne fase) Fotoregistrering Budgetoverslag... 38

4 Tilstandsrapport 4 00 Indledning Orientering Denne tilstandsrapport er udarbejdet for ejendommen Strandvejen 18, 8000 Århus C. Formålet med tilstandsrapporten er at beskrive ejendommens behov for vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, herunder de eksisterende miljø- og ressourcemæssige forhold. Rapporten er opbygget efter en 20-punktsliste, svarende til kravene fra de kommunale myndigheder. De enkelte bygningsdele er opdelt i registrering/tilstand og forslag til forbedring. Sidst i rapporten er den til ejendommen hørende fotoregistrering, samt et budgetoverslag på de foreslåede arbejder Ejendommen generelt Ejendommen er en ejendom med fri gavl til den ene side og som har nabo til den anden side. Bygningen er opført i xxx. Ejendommen har 5 beboelsesetager (stuen, 1., 2., 3. og 4. sal ). Tagetagen er 4. sal og som anvendes til beboelse. Der er ingen kælder i ejendommen. Ejendommen er en andelsboligforening. Ejendommen er opbygget med pudset underfacade og pudsede bånd til gadesiden, og gulve teglsten til gårdsiden. Taget er et sadeltag med eternittagplader. Vinduerne er ældre trævinduer Fremgangsmåde Tilstandsrapporten bygger på en gennemgang og besigtigelse af ejendommen foretaget med en beboer i ejendommen og bygningskonstruktør Jacob Friis Nielsen fra. Gennemgangen er udført som en besigtigelse fra terræn, stueetagen, trappeopgang, 4. sal. Tilstandsregistreringen af installationerne bygger på en visuel gennemgang af hovedanlæggene, besigtigelser af faldstammer, rørledninger mv Baggrundsmateriale Under bilag i denne tilstandsrapport er vedlagt følgende: - Fotoregistrering. - Ejendommens BBR-skema.

5 Tilstandsrapport 5 01 Tagkonstruktion Rygninger Registrering/tilstand Der er eternittagrygning på taget. Denne er af ældre dato. Der kunne ikke konstateres om klodserne under rygningerne er intakte. Det formodes dog at der ikke er problemer pt, da der ikke er konstateret vandskader i taglejligheden. Forslag til forbedring Klodser under rygning gås efter fra lift Tagbelægning, inddækninger og tagrender Registrering/tilstand Oprindelig er ejendommen født med tegltag. Dog er taget på et tidspunkt blevet udskiftet med eternittag, sikkert grundet eks. tegltag var nedslidt. Det opfordres dog til, at lægge ind i vedligeholdelsesbudgettet at udskifte taget på et tidspunkt til tegltag igen med fast undertag. Der er eternittagplader på taget. Disse er af ældre dato. Tagpladernes beskaffenhed ses som værende god. Det formodes ikke at der er undertag under eternitpladerne, da disse lukker tæt i sig selv. Der var ingen synlige ventilationsstudse ved tagrygning. Taget formodes at være bygget op hvor ventilationen er i bølgerne. Taget lå pænt, og ingen synlige tagplader som var løse eller knækket. Tagrender var udført af zink, som var i god stand. Nedløb er delvis udført i zink/pvc. Pvc nedløbene trænger til udskiftning indenfor 10 års periode. Brandkammene var inddækket i zink. Det var ingen tegn på huller eller lign. på zinken Forslag til forbedring Udskiftning af nedløbsrør indenfor en 10 års periode.

6 Tilstandsrapport Kviste Registrering/tilstand Der er 2 stk kviste til gadesiden. Kvistene beklædt med zink på flunke og tag. Taget er loddet sammen i samlingerne. Fronterne er beklædt med krydsfinersplader/træ. Fronter trænger til at blive malet. Generelt virker kvistene til at være i ok stand Forslag til forbedring Maling af fonterne på kvistene og gennemgå de loddede samlinger på zinken Eventuelle fugt-, råd eller svampeskader Registrering/tilstand Tagkonstruktionen er opbygget som hanebåndsspær. Der er ikke konstateret nogen former for skader. Det må formodes, at taget er godt udluftet, og der kunne ikke konstateret nogen form for svampeskader eller rådskader Forslag til forbedring Ingenting Isolering af tagetagen Registrering/tilstand Der vides ikke hvor meget isolering der er i tagkonstruktionen. Der var dog ingen synlige spær i taglejligheden, hvilket indikerer at der mindst er 150 mm isolering i tagfladen Forslag til forbedring Ved evt. nyt tag eller ombygning af taglejligheden, foreslås det at taget efterisoleres, så der opnås den isoleringstykkelse der er nutidens krav iht. gældende bygningsreglement.

7 Tilstandsrapport 7 02 Kælder og fundamenter Soklens tilstand (revner, fugt mv.) Registrering/tilstand Der er pudset/malet sokkel på ejendommen, soklen fremstår i god stand til både gård- og gadesiden Forslag til forbedring Ingenting Udvendige trapper Registrering/tilstand Grundet at ejendommen/grunden er bygget ind i en skrænt, bevirker dette at gården ligger højere oppe end gadeniveau. Dette gør at der er en udv. trapper til stuelejligheden/trappeopgangen. Trapperne er udført med vanger og trin støbt i beton. Trapperne er meget algebelagt og der er betonafskallinger/revner flere steder. Trapperne trænger til renovering Forslag til forbedring Indenfor en kort årrække skal trapperne renoveres, så den ikke forværres. Dette skal gøres med en afrensning af alt løstsiddende beton samt generelt afrensning af trapperne. Efterfølgende skal hele trapperne/vanger pudses op på ny Tilstand af overflader m.v. i lille areal ved bagtrappen i stueetagen Registrering/tilstand Der er et lille areal i stueetagen ved bagtrappen, hvor der er en lille gang, samt et lille vaskeri. Her er gulvet støbt og væggene er pudsede. Inde i denne gang, er der en udv. brønd. Der er ingen forklaring på, hvorfor denne brønd er placeret indv. Betongulvet er i almindelig god stand af en kælder at være. Væggene er pudsede flader med maling. Væggene fremstår ligeledes i ok stand Forslag til forbedring Inden for en kortere årrække, vil det være en god idé at afrense vægge og lofter for alt løstsiddende puds/maling. Efterfølgende skal der pudses op på ny og afsluttes med maling.

8 Tilstandsrapport 8 03 Facader Tilstand af fuger/facade og mursten Registrering/tilstand Murværk til gård- og gadesiden inkl. bagbygning er opført i gule facadesten til gårdsiden og røde til gadesiden inkl. Pudsede felter/bånd. Fugerne er i en stand hvor de indenfor en kortere årrække skal omfuges. Den frie gavl er opbygget i rødemursten, og i samme stand som de øvrige fuger på facaderne. Der er ingen synlig sætningsrevner af nogen art. Der er ventilationshuller på gårdfacaden, hvor der mangler ventilationsriste ved nogle af dem Forslag til forbedring Manglende ventilationsriste monteres. Ligeledes skal det indregnes i budgettet er facader/gavl skal omfuges indenfor en kort årrække Sålbænke Registrering/tilstand Sålbænke er udført som pudsede/malede sålbænke. Dette både til gård- og gadesiden. Sålbænkene skal ligesom facaderne renoveres indenfor en kort årrække Forslag til forbedring Renovering af sålbænke indenfor en kort årrække Pudsede bånd/udsmykninger/underfacade Registrering/tilstand Der er pudsede bånd/udsmykninger og underfacade på facaden til gadesiden. Alle de pudsede flader er malet. Malingen og pudsen fremstår slidt og trænger til renovering indenfor en kort årrække. Der er revner og afskallet puds flere steder og specielt på underfacaden Forslag til forbedring Alle de pudsede flader skal afrenses til bæredygtig bund. Afskallet puds skal pudset op igen, og fladerne skal afsluttes med murermaling. Dette skal min. Udføres med 3 gange maling.

9 Tilstandsrapport 9 04 Vinduer Vinduer/altandøre til lejlighederne Registrering/tilstand Vinduerne er min er ca år gamle i lejlighederne. Der er trævinduer til både gård- og gadesiden. Alle vinduer er med termoruder. Dog er det ikke energiruder der er i. Der er alubundglaslister i alle rammer. Alle vinduerne er i ok stand, dog trænger de til malerbehandling. Forslag til forbedring Der vil kunne opnås energibesparelse ved udskiftning af vinduer, både på glastype og til træ/alu. Dog er vinduerne ikke færdige, derfor skal det kun gøres med henblik på energibesparende. Vinduerne skal malerbehandles indenfor en meget kort årrække Stueetagesvinduer til gårdsiden Registrering/tilstand Stueetagesvinduer til gårdsiden formodes at være af samme årstal som resten af ejendommen. Disse trænger ligeledes til malerbehandling Forslag til forbedring Det samme som pkt Ovenlysvinduer Registrering/tilstand Der er ovenlysvinduer til både gård- og gadesiden. Nogle er udskiftet, mens enkelte er af ældre dato. Vinduerne ses til at være i ok kvalitet, dog det ældre trænger til en udskiftning indenfor en kort årrække Forslag til forbedring Udskiftning af de ældste vinduer indenfor en kortere årrække Tilstand af fuger Registrering/tilstand Omkring vinduerne er elastiske fuger. Fugerne ses til at være i ok stand.

10 Tilstandsrapport Forslag til forbedring Ingenting. 05 Udvendige døre Hoveddør Registrering/tilstand Hoveddøren menes at være udskiftet sammen med vinduerne i ejendommen på et tidspunkt, det er ikke den oprindelige dør som ejendommen er født med. Døren er i ok. stand Forslag til forbedring Hoveddør vedligeholdes løbende. Denne malerbehandles sammen med vinduerne Døre i udv. trappeopgange til gården Registrering/tilstand Dørene ved udv. trappeopgange til gården, er en trædøre som vinduerne/hoveddøren. Dette formodes ligeledes at disse er isat på samme tid. Dørene er i ok stand. Forslag til forbedring Dørene vedligeholdes løbende. Denne malerbehandles sammen med vinduerne. 06 Trapperum Brandsikringsforhold Registrering/tilstand Trappen udført af træ med pudset på bagsiden af trappetrin/repos. Der er træbagtrappe i ejendommen. Denne er ikke pudset på bagsiden af trappetrin. Vægge er pudsede murværk som er malet. Der er ingen røgalarmer Forslag til forbedring Opsætning af serieforbundet røgalarmer på hver etage.

11 Tilstandsrapport Brandsikringsforhold entrédøre Registrering/tilstand Entrédørene på hver etage er de oprindelige i ejendommen. Dette er dobbeltdøre ind til hver lejlighed. Da der er bagtrappe i ejendommen, er der ikke krav til disse døre om at de skal være BD 30 døre Forslag til forbedring Ingenting Tilstand af vægge, loft og overflader Registrering/tilstand Vægge er pudset og malet. Loft/underside af repos er pudset og malet. Vægge og lofter fremstår i pæn stand Forslag til forbedring Ingenting Gelænder Registrering/tilstand Lodrette drejet balustre i træ som er malet. Træhåndliste er lakeret. Gelænder som helhed fremstår i pæn stand Forslag til forbedring Ingenting Postkasser Registrering/tilstand Der er placeret hvide postkasser på væggen ved indgangen i trappeopgangen. Dette er standard postkasser, en til hver lejlighed. Postkasserne fremstår pæne Forslag til forbedring Ingenting.

12 Tilstandsrapport Port/gennemgang Generelt Der er ingen portgennemgang i ejendommen. Adgang til gården, er via bagtrappen eller hovedtrappen. 08 Etageadskillelse Registrering/tilstand Gulvbelægning er trægulve i de enkelte lejligheder. Etageadskillelsen formodes at være bjælkelag med puds på rør som lofter. Etageadskillelsen på badeværelserne er støbt beton med klinker i de lejligheder der blev besigtiget Forslag til forbedring Ingenting. 09 Wc/bad Registrering/tilstand Alle lejligheder har eget toilet og bad. Disse fremstår i varieret stand. Da det er en andelsforening, er det den enkelte andelshaver som har ansvaret for renovering af dennes badeværelse. De besigtigede lejligheder, fremstod i god stand Forslag til forbedring Ingenting. 10 Køkkener Registrering/tilstand Alle lejligheder har separat køkken. Disse fremstår i varieret stand. Andelshaveren har ansvaret for renovering af køkken i dennes lejlighed. De besigtigede lejligheder, fremstod i god stand.

13 Tilstandsrapport Forslag til forbedring Ingenting. 11 Varmeanlæg Tilstand af basisinstallation Registrering/tilstand Varmeanlægget er placeret i hovedtrapperummet, hvilket er lidt udsædvanligt. Dette skyldes at der ikke er nogen kælder i ejendommen. Dette er fjernvarme med veksler. Energimærket blev ikke forelagt, så det kunne konstateret om forbruget var acceptabelt. Generelt fremstod anlægget i nogenlunde stand Forslag til forbedring Det er altid en god idé at få tjekket cirkulationspumper mm., da det tit kan betale sig at udskifte disse til nyere rent energimæssigt Tilstand af føringsrør Registrering/tilstand Den rørføring der kunne ses i hovedtrapperummet, var i ok stand Forslag til forbedring Ingenting Radiatorer Registrering/tilstand Radiatorerne i lejlighederne er placeret under vinduerne. De fleste af radiatorerne er af nyere dato. Der er monteret termostatventiler på radiatorerne Forslag til forbedring Ingenting.

14 Tilstandsrapport Fordampningsmålere Registrering/tilstand Der er monteret fordampningsmålere på radiatorerne Forslag til forbedring Ingenting. 12 Afløb Nedløbsrør Registrering/tilstand Nedløb er i zink/pvc. Det forslås at udskifte pvc nedløb til zink Forslag til forbedring Udskiftning af pvc nedløb til zink Tilstand af indvendig faldstammer Registrering/tilstand I besigtigede lejligheder var faldstammer skjulte. Køkken/badeværelsesfaldstammer var skjulte. Det kunne ikke konstateres om disse var udført i pvc eller støbejern Forslag til forbedring Det anbefales at udskifte faldstammer ved renoveringer af lejlighederne. 13 Kloak Registrering/tilstand Er ikke besigtiget Forslag til forbedring Ingenting.

15 Tilstandsrapport Vandinstallationer Registrering/tilstand Vandtryk på det kolde og varmevand var generelt i orden. I de lejligheder der blev besigtiget var der skjulte rør i køkken/badeværelser Forslag til forbedring Det anbefales at udskifte alle stigestrenge/afgreninger i forbindelse med renoveringer af lejlighederne. 15 Gasinstallationer Der er ingen gasinstallationer i ejendommen. 16 Ventilation Registrering/tilstand I de besigtigede lejligheder var der udsugning fra badeværelser og køkkener. Udsugning er ført ud gennem bagfacaden. Der mangler riste ved nogle af udsugning hullerne. Forslag til forbedring Note: Det er altid godt at sikre en god ventilation i lejlighederne, udover køkken og bad gælder det også soveværelser. Her kan der udføres aftræk gennem bagfacaden. Montering af riste de steder der mangler. 17 El-installation Hårde hvidevarer Registrering/tilstand Vaskerum er placeret under bagtrappen i den lille gang, hvor der er etableret vaskemaskine og en tørretumbler Forslag til forbedring Det foreslås på sigt at flytte vaskerum ind i de enkelte lejligheder.

16 Tilstandsrapport Udendørsbelysning styring og belysning Registrering/tilstand Der er ikke etableret belysning ved hoveddøren eller dørene i gården. Der skønnes ikke nødvendigt med udv. belysning ved hoveddøren da der er gadebelysning Forslag til forbedring Det foreslås dog at etablere udv. belysning i gården El-installationer i fællesrum Registrering/tilstand El-installationerne i fællesarealerne (trapperum) vurderes at være i god stand Der er korrespondance på lystændinger med lyskilde Forslag til forbedring Ingenting El-installationer i lejligheder Registrering/tilstand Der er HFI-relæ i sikringsgruppen Forslag til forbedring Eventuelle gamle stofledninger bør udskiftes i den enkelte lejlighed af brandhensyn (ikke konstateret) Porttelefonanlæg Registrering/tilstand Der er porttelefon til hver lejlighed. Hovedanlægget er placeret ved hoveddøren. Det er et anlæg af ældre dato. Det skal forventes at dette skal udskiftes indenfor de næste 10 år Forslag til forbedring Porttelefonanlægget skal for ventes at udskiftes indenfor de næste 10 år.

17 Tilstandsrapport Øvrige ombygningsarbejder Registrering/tilstand Ingenting Forslag til forbedring Ingenting. 19 Private friarealer Registrering/tilstand Gårdarealet er udlagt med beton i halvdelen, og resten er udlagt med græs/bede. Gården er i to niveauer med græs/bedarealet øverst. Betonen er af ældre dato. Der er støttemurer indtil naboer/øverst niveau. Disse er pudset/malet. Der er tagsten på toppen af mur mod naboen, og stenplade på muren mod øverst niveau. Der er skur i gården. Gården fremstår slidt, og trænger på sigt til en renovering Forslag til forbedring Renovering af gården skal påregnes indenfor de næste 10 år. 20 Byggeplads (udfyldes ikke i denne fase) Udfyldes ikke i denne fase.

18 Tilstandsrapport 18 Fotoregistrering Kommentar: Gadefacaden. Kommentar: Fri gavl. Kommentar: Kviste til gadesiden.

19 Tilstandsrapport 19 Kommentar: Udvandede fuger til gadesiden. Trænger til udskiftning. Kommentar: Pudsede bånd til gadesiden, hvor der er afskalninger på flere af dem. Kommentar: Murværk og pudsede bånd til gadesiden.

20 Tilstandsrapport 20 Kommentar: Pudsede udsmykninger til gadesiden, der har revner i betondelen. Kommentar: Trævinduer til gadesiden. Kommentar: Eksempel på ventilationsriste på vinduerne.

21 Tilstandsrapport 21 Kommentar: Eksempel på alubundglaslister på vinduesrammerne. Kommentar: Porttelefon anlæg ved hoveddøren. Kommentar: Gårdfacade til ved tag.

22 Tilstandsrapport 22 Kommentar: Gårdfacade ved sokkel. Kommentar: Gårdfacaden. Kommentar: Nedløbsrør til gårdsiden der er udført i pvc.

23 Tilstandsrapport 23 Kommentar: Lille trappenedgang til døren der går ind i trapperummet. Kommentar: Lyskasse ved vindue til lejlighed set fra gårdsiden. Kommentar: Tagbrønd i gården.

24 Tilstandsrapport 24 Kommentar: Afkastrør fra stueetagen fra tørretumbler, mm. Kommentar: Stor trappenedgang til areal ved bagtrappen. Kommentar: Trappevanger som er fugtskadet. Løst puds skal hakkes af og pudses op på ny.

25 Tilstandsrapport 25 Kommentar: Gården med betonbelægning. Kommentar: Gården set fra bagtrappen. Kommentar: Kvisttage mod gadesiden.

26 Tilstandsrapport 26 Kommentar: Taghætter fra afkast ved taglejlighed. Kommentar: Taget/tagrende til gårdsiden. Kommentar: Rygning/veluxvindue og tagplader til gadesiden.

27 Tilstandsrapport 27 Kommentar: Fortrappen fra indgangsareal. Kommentar: El-målere i trappeopgangen. Kommentar: Postkasser i trappeopgangen.

28 Tilstandsrapport 28 Kommentar: Bagtrappen ved stueetagen. Kommentar: Lille areal ved bagtrappen og trappe til gården. Kommentar: Vaskemaskine/tørretumbler i lille areal i stueetagen.

29 Tilstandsrapport 29 Kommentar: Teknik til vand/varme i trappeopgangen. Kommentar: Veksler ved teknik. Kommentar: Rørføring/målere for mindeligt til stuelejligheden.

30 Tilstandsrapport 30 Kommentar: Teknik. Kommentar: Bagsiden af stødtrin/trin på bagtrappe. Kommentar: Gennemgangen ved fortrappen.

31 Tilstandsrapport 31 Kommentar: Entrédøre til lejlighederne og gelænder på trappen. Kommentar: Entrédøre til lejlighederne. Kommentar: Afbryder til lys i trappeopgangen.

32 Tilstandsrapport 32 Kommentar: Entrédøre set fra lejlighederne. Kommentar: Eksempel på radiator i stuelejligheden. Disse er af nyere dato. Kommentar: Lofter i stuelejligheden.

33 Tilstandsrapport 33 Kommentar: Køkken i stuelejligheden. Kommentar: Trægulve i stuelejligheden. Kommentar: Badeværelsesgulv i stuelejligheden.

34 Tilstandsrapport 34 Kommentar: Bruseniche i stuelejligheden. Kommentar: Soveafdeling mod gårdsiden i stuelejligheden. Kommentar: Veluxvindue i taglejligheden.

35 Tilstandsrapport 35 Kommentar: Ældre tagvindue i taglejligheden. Dette skal forventes udskiftet indenfor en kortere årrække. Kommentar: Dørtelefon i de enkelte lejligheder. Kommentar: Synlige hanebånd i taglejligheden.

36 Tilstandsrapport 36 Kommentar: Hems i taglejligheden. Kommentar: Udgang til bagtrappen fra taglejligheden. Kommentar: Badeværelse i taglejligheden.

37 Tilstandsrapport 37 Kommentar: Køkken i taglejligheden. Kommentar: Trægulve i taglejligheden. Kommentar: Eksempel på ældre fordampningsmålere på radiator i lejlighederne.

38 Tilstandsrapport 38 Budgetoverslag Bygningsdel Kr. ekskl. moms 01 Tagkonstruktion ,- 02 Kælder og fundamenter ,- 03 Facader ,- 04 Vinduer ,- 05 Udvendige døre 5.000,- 06 Trapperum ,- 07 Port/gennemgang 0,- 08 Etageadskillelse 0,- 09 Wc/bad 0,- 10 Køkkener 0,- 11 Varmeanlæg 8.000,- 12 Afløb 0,- 13 Kloak 0,- 14 Vandinstallationer 0,- 15 Gasinstallationer 0,- 16 Ventilation 0,- 17 El-installation ,- 18 Øvrige ombygningsarbejder 0,- 19 Private friarealer ,- 20 Byggeplads 0,- I alt ,- Håndværkerudgifter ,- + uforudsigelige udgifter (ca. 8 %) ,- I alt ,- + arkitekt/ingeniør ,- I alt ,- + moms ,- I alt ,- OVERSLAG I ALT ,-