Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan A/B Vesterbrogade C

Transkript

1 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan A/B Vesterbrogade C 16. april 2012 Udført af: Stine Gjesten og Anders Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget Brønshøj Telefon Mail [email protected] Internet

2 Sag: A/B Vesterbrogade C INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION OVERORDNET KONKLUSION 4 BEBYGGELSENS STAND 7 (01) Tag - Vesterbrogade (01) Tag - Vesterbrogade 112 A 8 (01) Tag - Vesterbrogade 112 B 9 (01) Tag - Vesterbrogade 112 C 10 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 A 12 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 B 13 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 C 13 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 A 15 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 B 16 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 C 17 (04) Vinduer Vesterbrogade (04) Vinduer Vesterbrogade 112 A 19 (04) Vinduer Vesterbrogade 112 B 20 (04) Vinduer Vesterbrogade 112 C 20 (05) Udvendige døre Vesterbrogade (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 A 22 (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 B 23 (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 C 23 (06) Trapper Vesterbrogade (06) Trapper Vesterbrogade 112 A 25 (07) Porte og gennemgange 26 (08) Etageadskillelser 27 (09) WC / Bad 28 (10) Køkkener 29 (11) Varmeforsyning 30 (12) Afløb 31 (13) Kloak 32 (14) Vandinstallationer 33 (15) Gasinstallationer 34 (16) Ventilation 35 (17) El-installationer 36 (18) Øvrigt 37 (19) Private friarealer 38 (20) Byggeplads/Stillads DRIFTSPLAN VEDLIGEHOLDELSESPLAN BILLEDDOKUMENTATION 42 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 1. udgave Fremstillet til A/B Vesterbrogade C Printet på MPC2800 i Danmark 2012 Focus2 A/S 2/54

3 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommens bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget i marts Der blev ved gennemgangen registreret 3 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen A/B Vesterbrogade C, matr. nr. 39r Ejerlav Udenbys Vester Kvarter København. Besigtigelsen omhandler opgange, kælder, og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges at budgettet, er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommen. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Foreningen består af 4 små blokke hvor af den ene er beliggende ud mod Vesterbrogade, og de andre er beliggende bag ved. De to forreste mod Vesterbrogade er beboelse og de to bagerste udlejes til erhverv. Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommene i forbindelse med byfornyelsen: Glas i vinduerne mod Vesterbrogade blev udskiftet med lyd reducerende lav energi glas Vesterbrogade 112 C, blev totalt renoveret med vinduer, pudset facade og nyt tag Vesterbrogade 112 B, blev totalt renoveret, med vinduer, pudset facade og nyt tag Blev Vesterbrogade 112 og 112 A renoveret med nye vinduer, og gennemgang af taget. - Tidligere toiletter på bi-trapper er omdannet til opbevaringsrum/pulterrum. I hver bebyggelse forefindes der 1 hovedtrappe fra gaden, og 1 bitrappe gennem gårdarealet, som går fra kælder til loft. Bebyggelserne består ifølge BBR-ejermeddelelse af i alt 14 lejligheder indrettet som bolig, I alt anføres det samlede boligareal for hele ejendommen til 1470 m², og det samlede erhvervsareal til 586 m 2. Oplysninger ifølge BBR-ejermeddelelse: 14 lejligheder har køkken. Focus2 A/S 3/54

4 14 lejligheder har WC/bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. 3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået ejendommene, kan det konstateres, at bygningerne generelt er i fin stand, dog er der er flere bygningsdele, der skal renoveres og gennemgås inden for en kortere årrække. Vesterbrogade 112: Tagbelægningen består af teglsten, og var i god stand. Kvistene fremstod gamle og slidte, og en nærmere undersøgelse af konstruktionernes stand kan foretages, for at fastlægge deres præcise stand. Der er flere tegn på at der er problemer med inddækninger omkring gennemføringer og kviste. Inddækningerne vurderes at skulle gennemgås snarest. Væggene i kælderen fremstår med mange pudsafskalninger, som det ofte ses i kældre med fuldmurede vægge. Det kunne konstateres at væggene var fugtige og at fugten trængte helt op til 1 meter over terræn enkelte steder. Det må derfor anbefales, at der snarest udarbejdes en plan for at få afklaret præcist hvor fugten stammer fra, og efterfølgende få udarbejdet en plan for standsning af fugt indtrængningen. Planen omhandler standsning, reparation og fremtidige præventive foranstaltninger: Det anbefales at få udført en lodret fugtspærre, for at minimere vandindtrængningen. Det kan desuden komme på tale at få udført omfangsdræn, for yderligere at minimere ophobningen af vand, og lede vandet væk fra kældervæggene. Muligheden og behovet for vandret fugtspærre, bør desuden undersøges. Når årsagen til fugten er helt defineret, kan der foretages yderligere tiltag. Gadefacaden er udført i teglsten, og er pudset. Facaden har enkelte sætningsrevner, som bør armeres og udbedres. Gesimsbåndet har flere revnedannelser som bør vandtætnes og males, for at undgå forværringer og vand indtrængen. På Gårdfacaden er der flere sætningsrevner der bør udbedres. Soklen har flere store puds afskallinger og bærer præg af opstigende fugt. Dette vil formentlig blive afhjulpet, når man får standset fugten fra kælderydervæggen. Når årsagen til fugten er standset, kan ødelagte sten blive udskiftet og soklerne blive pudset op igen. Vinduerne i lejlighederne er fra Det vurderes ikke, at de ikke er blevet malet siden, og det anbefales derfor at få malerbehandlet vinduerne snarest. Der er flere af de elastiske fuger omkring vinduerne der er hårde og begyndt at revne. Det anbefales derfor i samme ombæring at få udskiftet fugerne. Efterfølgende vil der kun være behov for almindelig vedligehold, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Mod gaden er der støbte sålbænke, der fremstår i ru og åben overflade. Disse bør gennemgås for revner, og vandtætnes med en glat overflade. Udvendige døre, trænger til en maler/snedker behandling snarest. Efterfølgende undergår de udvendige døre almindelig vedligeholdelse, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Bi-trapperummet har store revnedannelser i loftet. Disse kan stamme fra fugt indtrængen fra bitrappe tårnets inddækninger ved taget. Revnerne bør udbedres efter inddækningerne er gennemgået. Der bør foretages en registrering af fugten i loftet på gennemgangen, da dette kan skyldes utæthed fra overliggende lejlighed eller fugt indtrængen via facaden. Faldstammerne var ført skjult. Faldstammer bør renses hvert 10. år. Derudover anbefales det at få udskiftet toiletfaldstammerne løbende blokvis. Focus2 A/S 4/54

5 Vesterbrogade 112 A: Tagbelægningen består af eternit skifer, og var i god stand. Dog havde brandkamme enkelte pudsafskallinger som bør udbedres, for at undgå fugt indtrængen. Væggene i kælderen fremstår med mange pudsafskalninger, som det ofte ses i kældre med fuldmurede vægge. Det kunne konstateres at væggene var fugtige, og at fugten trængte helt op til 1 meter over terræn enkelte steder. Det må derfor anbefales, at der snarest udarbejdes en plan for at få afklaret præcist hvor fugten stammer fra, og efterfølgende få udarbejdet en plan for standsning af fugt indtrængningen. Planen omhandler standsning, reparation og fremtidige præventive foranstaltninger: Det anbefales at få udført en lodret fugtspærre, for at minimere vandindtrængningen. Det kan desuden komme på tale at få udført omfangsdræn, for yderligere at minimere ophobningen af vand, og lede vandet væk fra kældervæggene. Muligheden og behovet for vandret fugtspærre, bør desuden undersøges. Når årsagen til fugten er helt defineret, kan der foretages yderligere tiltag. almindelig vedligehold, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Mod gaden er der støbte sålbænke, der fremstår i ru og åben overflade. Disse bør gennemgås for revner, og vandtætnes med en glat overflade. Udvendige døre, trænger til en maler/snedker behandling snarest. Efterfølgende undergår de udvendige døre almindelig vedligeholdelse, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Varmecentralen vurderes til at være i god stand. Dog er der enkelte rørføringer/samlinger der mangler isolering, hvilke bør etableres for at mindske varmetabet. Facaderne er udført i teglsten, og er pudset. Der vokser en egefold op ad facaden, der flere steder har groet sig ind i vinduesfugerne. Dette bør undgås da det ødelægger fugerne. Facaderne og gavl har flere sætningsrevner, som bør armeres og udbedres. Gesimsbåndet har flere revnedannelser som bør vandtætnes og males, for at undgå forværringer og vand indtrængen. Soklen har flere store puds afskallinger og bærer præg af opstigende fugt. Dette vil formentlig blive afhjulpet, når man får standset fugten fra kælderydervæggen. Når årsagen til fugten er standset, kan ødelagte sten blive udskiftet og soklerne blive pudset op igen. Vinduerne i lejlighederne er fra Det vurderes, at de ikke er blevet malet siden, og det anbefales derfor at få malerbehandlet vinduerne snarest. Der er flere af de elastiske fuger omkring vinduerne der er hårde og begyndt at revne. Det anbefales derfor i samme ombæring at få udskiftet fugerne. Efterfølgende vil der kun være behov for Focus2 A/S 5/54

6 Vesterbrogade 112 B: Tagbelægningen består af bølge eternit, og var i god stand. Tagrender og nedløb bør dog renses, da der er synlig plantevækst i tagrenden, hvilke vil medføre forstoppelse af tagrender og nedløb. Dette kan resultere i at vandet vil løbe bagom tagrenden, og ødelægge/opfugte murværket og omkringliggende konstruktioner. Facaderne er udført i teglsten, og er pudset. Facaderne har enkelte sætningsrevner, som bør armeres og udbedres. De vurderes ikke til at være i alarmerende karakter på nuværende tidspunkt. Vinduerne i blokken er fra De er højst sandsynligt ikke malet siden montering og det anbefales derfor at få malerbehandlet vinduerne snarest. Efterfølgende vil der kun være behov for almindelig vedligehold, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Vesterbrogade 112 C: Kælderskakten er udført uden afløb, hvilket formodentlig er hovedårsag til tilbagevendende vand indtrængen i kælderen. Der bør derfor etableres et afløb i kælderskakten inden for den nærmeste fremtid, da murværk samt øvrige konstruktioner ikke bør udsættes for dette fugtige miljø. Facaderne er udført i teglsten, og er pudset. Soklen i kælderskakten bærer flere præg af fugt indtrængen, hvilke kan udbedres i forbindelse med etablering af afløb i kælderskakten. Vinduer og udvendige døre bør undergå almindelig vedligeholdelse i form af malerbehandling hvert 7-8 år. Dørene i kælderskakten har ved flere lejligheder været under vand, og bør undergå malerbehandling snarest. De Udvendige døre, i form af adgangsdøre, og altandøre er udført i træ. De udvendige døre bør undergå almindelig vedligeholdelse i form af malerbehandling hver år. Focus2 A/S 6/54

7 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag - Vesterbrogade 112 Tagkonstruktionerne er udført som saddeltag med teglsten. Taget er ikke udført med undertag, og fremstår u-isoleret. Loftrummet er ikke opvarmet, og er anvendt til opbevaring, opdelt i pulterrum samt fælles opbevaringsrum, og tørrelofter. Der er indblæst granulat i etageadskillelsen. Mod gaden og gården er der kviste. Kvistene er beklædt med zink på flunker og front, og inddækket med bly. Tagrender er af zink og nedløb af plast. Registrering Tiltag Teglstenene fremstod i god stand. Tagspær bærer præg af tidligere fugt indtrængen, men fremstår nu tørre. Bly/zink inddækninger omkring kviste og bi-trappe er af ældre dato, og blyen er flere steder begyndt at slippe, så der kan forekomme fugt indtrængen. Disse bør snarest gennemgås, for at bevare tagets stand Kvistene fremstår generelt gamle og slidte, og en nærmere undersøgelse af konstruktionen kan foretages, for at fastlægge standen af kvistene. Skorstene er ligeledes begyndt at slippe, og specielt omkring skorstenen mod gården er der sandsynlighed for fugt indtrængen. Tagrende mod gård viser tegn på bagfald og eventuelt utæthed. 1. Inddækninger omkring bi-trappe og kviste bør gennemgås. 2. Skorstene bør gennemgås i samlinger omkring taget. 3. Tagrender bør gennemgås og eventuelt lappes/udskiftes. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Gennemgang af inddækninger omkring bi-trappe og 6 stk. kviste: kr ,- 2. Eftergang af skorstene, i form af korrekt inddækning ved tag (3 stk.): kr ,- 3. Gennemgang af tagrender og nedløb: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 7/54

8 (01) Tag - Vesterbrogade 112 A Tagkonstruktionen er udført som saddeltag med eternit skifer. Taget er ikke udført med undertag. Loftet består af et spidsloft, samt et loftrum der er anvendt til opbevaring, opdelt i pulterrum. Tagrender og nedløb er af plast. Registrering Tiltag Taget fremstår i god stand. Skifertage har en levetid på op til 100 år, med korrekt vedligeholdelse. 1. Brandkam fremstår med enkelte pudsafskallinger, hvilke på længere sigt kan medføre fugtgennemtrængning. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Gennemgang af brandkamme + reparation. (Afsætningsbeløb) kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 8/54

9 (01) Tag - Vesterbrogade 112 B Tagkonstruktionen er udført som saddeltag med bølge eternit. Tagrende er udført i zink. Nedløb er udført i zink mod gade og plast mod gård. Registrering Tiltag Registrering er kun foretaget udvendigt Taget fremstår i fin stand. Eternit tage har en levetid på ca år. Der er flere mos dannelser på tagfladen. Mos og alger kan fjernes for et bedre visuelt udtryk, men er ikke noget der direkte nedsætter funktionen eller levetiden på taget, og er derfor ikke medtaget. Der er synlig plantevækst i tagrenden, hvilke fører til forstoppelse af både tagrender og nedløb. Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Der kan evt. lægges tagrendenet i tagrenderne, hvilke letter oprensningen. 1. Tagrender og nedløb bør gennemgås og renses og tagrendenet etableres. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Gennemgang af tagrender og nedløb samt etablering af tagrendenet: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 9/54

10 (01) Tag - Vesterbrogade 112 C Tagkonstruktionen er udført som københavnertag. Registrering Tiltag Ingen registreringer foretaget. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen udgifter medtaget Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 10/54

11 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 Fundamenterne er fuldmurede. Kælderindervægge og ydervægge er fuldmurede. Adgangen til kælderen sker via bi-trappen eller separat indgang. Kældergulvet er udført i beton. Gulvet fremstår både malet og ubehandlet. Registrering Tiltag Inde luften i kælderen fremstod tør. Der var tegn på tidligere fugtindtrængning i form af porøse sten og pudsafskallinger, i op til en meters højde. Der ses ingen tegn på det er et tilbagevendende problem, og skyldes formodentlig udelukkende vand indtrængning udefra, eller opstigende fugt. NB! Det er dog vigtigt at få afklaret fuldstændigt om fugten i kældervæggene udelukkende skyldes vandindtrængning udefra, eller om der også forekommer lodret eller vandret vandindtrængning igennem kældervæggene. Der kan desuden efterfølgende være behov for at undersøge, hvorvidt muligheden for dræn er til stede og hvor højt grundvandsspejlet ligger i området. 1. Gennemgang af kælderydervægge, samt let eftergang af indvendige vægge, i form af udskiftning af porøse/ødelagte sten, nedbankning af løs puds, samt efterfølgende op pudsning af kældervægge. Bør udføres ca måneder efter fugt indtrængningen er stoppet. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Udskiftning af porøse sten, samt nedbankning af løs puds, og pudsning. kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 11/54

12 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 A Fundamenterne er fuldmurede. Kælderindervægge og ydervægge er fuldmurede. Adgangen til kælderen sker via bi-trappen eller separat indgang. Kældergulvet er udført i beton. Gulvet fremstår ubehandlet. Foreningens varmecentral er placeret i kælderen. Registrering Tiltag Inde klimaet i kælderen fremstod god og tør. Der var tegn på fugt indtrængen, i 0,5-1 meters højde, hvor der var pudsafskallinger og porøse sten. Dette skyldes formodentlig vandindtrængning udefra, men bør som i Vesterbrogade 112 fastlægges før en eventuelt udbedring foretages. (Se NB! på forrige side). 1. Gennemgang af kældervægge i form af udskiftning af porøse/ødelagte sten, samt nedbankning af løs puds, samt efterfølgende op pudsning af kældervægge. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Udskiftning af porøse sten, samt nedbankning af løs puds, og gen op pudsning: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 12/54

13 (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 B Kælderen er ikke registreret, da den udlejes til erhverv. Registrering Tiltag Ingen registrering og tiltag medtaget. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Ingen udgifter medtaget Drift udgør årligt: kr ,- (02) Kælder / fundering Vesterbrogade 112 C Kælderen er ikke registreret, da den udlejes til erhverv. Registrering Tiltag Foreningen meddeler, at der er udarbejdet en separat rapport over kælderen, der har døjet meget med vandindtrængning. I lyskasserne lå der blade og andre efterladenskaber. Lyskasser bør renses 1-2 gange årligt, for at undgå vand kan ledes væk og ikke ophobes. 1. Der kunne ved udvendig registrering, konstateres at der ikke er noget afløb i kælderskakten, hvilke formodentlig er hovedårsag til den konstante vand indtrængen i kælderen. Det anbefales derfor at få etableret et afløb i kælderskakten. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Etablering af afløb i kælderskakt inkl. Tørledning til brønd: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 13/54

14 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 Facaden mod gaden er opført i teglsten som er pudset og malet. Underfacaden er udført med refendfuger og derefter malet, mens overfacaden er pudset. Facade mod gården er udført i teglsten og er pudset. Registrering Tiltag Facaderne fremstår generelt i relativ god stand. Soklen mod gården har flere steder klare tegn på fugt påvirkning, i form af afskallet puds og porøse sten, i ca. 1 meters højde. 1. Puds på både under- og overfacaden mod gaden, har flere revner, disse bør armeres og repareres. 2. Gesimsbåndet ved 1. sal har flere revnedannelser, og det anbefales at få vandtætnet, pudsrepareret og malet denne, for at undgå forværringer og yderligere fugt indtrængen. (Se sålbænke) 3. Puds på gårdfacaden har flere store sætningsrevner under vinduer, som ligeledes bør armeres og repareres for at undgå fugt indtrængen i murværket. 4. Soklen mod gården har flere store puds afskallinger og flere porøse sten i op til ca. 1 meters højde. Porøse sten bør udskiftes og soklen pudses op. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udbedring af sætningsrevner på gadefacade, afsætningsbeløb: kr ,- 2. Eftergang af gesimsbånd mod gaden: kr ,- 3. Udbedring af sætningsrevner på gårdsiden: kr ,- 4. Udskiftning af defekte sten, nedbankning af løs puds, samt ny puds på sokkel: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 14/54

15 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 A Facaderne er opført i teglsten og er pudset. Der vokser en egefold op ad facaden. Soklen er pudset. Registrering Tiltag Facaderne fremstår generelt i god stand. 1. Der er flere sætningsrevner på både facader og gavl. Disse bør udbedres i form af armering og reparation, inden for overkommelig fremtid, for at undgå forværringer og vand indtrængen. 2. Pudset på soklen er flere steder faldet af, dette bør genetableres for at undgå fugt indtrængen i de murede sokler. 3. På gesimsbånd er der flere revner og plantevækst, gesimsbåndet bør vandtætnes, og pudsrepareres, for at undgår fugt indtrængen. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udbedring af sætningsrevner på facader og gavl: kr ,- 2. Nedbankning af løs puds, samt pudsning af sokler: kr ,- 3. Reparation af gesimsbånd: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 15/54

16 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 B Facader er opført i teglsten, og er efterfølgende pudset. Registrering Tiltag Facaderne fremstår flotte, dog er der blevet udøvet graffiti enkelte steder på facaderne. Forsikringen dækker ofte udgifter for fjernelse af graffiti. Ved afrensningen af graffiti, kan der dog opstå følgeskader som forværringer af eksisterende skader som pudsafskallinger og ødelagte sten. Desuden kan fuger og puds blive beskadiget i processen. Man skal være opmærksom på, at følgeskader ikke er dækket af forsikringen. 1. Facaderne har enkelte sætningsrevner der bør udbedres inden for en årrække, i form af armering af armering og reparation. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udbedring af sætningsrevner på facade: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 16/54

17 (03) Facader / sokkel Vesterbrogade 112 C Facaderne er opført i pudset murværk. Registrering Tiltag Facaderne fremstår flotte. 1. Soklen i kælderskakten bærer præg af fugt indtrængen. I forbindelse med en eventuel etablering af afløb i kælderskakten, kan løs puds bankes ned, og genetableres. Prisoverslag ekskl. moms 1. Nedbankning af løs puds og op pudsning af sokkel: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 17/54

18 (04) Vinduer Vesterbrogade 112 Alle vinduerne i blokken er udskiftet i Vinduerne er udført i træ, med alu-bundglaslister. Ruderne i lejlighederne mod Vesterbrogade er blevet udskiftet i 2010 til lyd reducerende glas. Vinduerne i lejlighederne er udført som 2-fags dannebrogsvinduer. Kvist vinduerne er udført i træ som 3 fags dannebrogsvinduer. Vinduerne i lejlighederne mod gården er udført som dannebrogsvinduer, både 2 og 3-fags. Alle fugerne omkring vinduerne er udført som elastiske fuger. Der er støbte sålbænke mod gaden, og skifersålbænke mod gården. Registrering - Tiltag 1. Vinduer fremstår generelt med maler-afskallinger. Vinduer bør males med intervaller på 7-8 år, for at sikre den lange normerede levetid. Det anbefales at vinduerne undergår malerbehandling snarest. 2. De elastiske fuger omkring vinduerne er meget hårde og er revnede. Det anbefales at få dem udskiftet i forbindelse med malerbehandlingen af vinduerne. 3. De støbte sålbænke og gesims fremstår i ru og åben overflade, og har enkelte steder revnedannelser. Disse bør gennemgås for revner og vandtætnes med en glat overflade, så vandet ledes væk, og ude af konstruktionen. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af samtlige vinduer mod gård og gade (Anslået antal, 53 stk.): kr ,- 2. Udskiftning af elastiske fuger: kr ,- 3. Gennemgang og vandtætning af sålbænke og gesims mod gaden: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 18/54

19 (04) Vinduer Vesterbrogade 112 A Alle vinduerne i blokken er udskiftet i Vinduerne er udført i træ, med alu-bundglaslister. Vinduerne i lejlighederne mod gaden er udført som dannebrogsvinduer, både 2 og 3-fags. Vinduerne i lejlighederne mod gården er udført som dannebrogsvinduer, både 2 og 3-fags. Kældervinduerne er 3 fags. Alle fugerne omkring vinduerne er udført som elastiske fuger. Der er støbte sålbænke mod gaden, og skifersålbænke under vinduerne mod gården. Registrering Tiltag Der vokser en egefold op langs den ene facade. Denne har flere steder groet sig ind i vinduesfugerne. Dette bør undgås, da egefold ødelægger fugerne. 1. Vinduerne i denne blok bør ligeledes undergå en malerbehandling snarest. 2. De elastiske fuger fremstår flere steder meget hårde, og det anbefales at få dem udskiftet i forbindelse med malerbehandlingen. 3. De støbte sålbænke fremstår med åben og ru overflade, hvilke bør udbedres da det øger risikoen for svampe og bakterie dannelser, da der er dårligere afvanding. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af vinduer mod gade og gård (Afsætningsbeløb): kr ,- 2. Udskiftning af elastiske fuger: kr ,- 3. Gennemgang af de støbte sålbænke: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 19/54

20 (04) Vinduer Vesterbrogade 112 B Vinduerne i lejlighederne er udskiftet i Vinduerne er udført i træ, med alu-bundglaslister. Vinduerne i blokken er både 1-, 2- samt 3 fags. Registrering - Tiltag 1. Vinduer er ikke blevet malet siden montering, og bør males mindst hvert år, for at sikre den lange normerede levetid. Det anbefales derfor, at vinduerne undergår malerbehandling snarest. Eventuelt i forbindelse med de øvrige blokke for optimering af pris. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af vinduer i hele blokken (Afsætningsbeløb): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- (04) Vinduer Vesterbrogade 112 C Registrering - Tiltag Vinduerne skal undergå normal vedligeholdelse i form af maler/snedker gennemgang hvert år Prisoverslag ekskl. moms 1. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 20/54

21 (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 Alle udvendige døre er udført i træ. Døren til hovedtrappen er placeret i port gennemgangen. Mod gården er der 2 udvendige døre mod henholdsvis kælder og bi-trappe. Registrering Tiltag Dørene har flere afskallinger i malingen, og bør malerbehandles snarest. Ligesom med vinduer anbefales det at få malerbehandlet udvendige træ døre hvert år. 1. Malerbehandling af alle udvendige døre Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af udvendige døre (Anslået antal, 3 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 21/54

22 (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 A Alle udvendige døre er udført i træ. Registrering - Tiltag 1. Dørene har flere afskallinger i malingen, og bør malerbehandles snarest. Efterfølgende indgår de i den normale vedligeholdelse, i form af malerbehandling hvert år. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af udvendige døre mod gade (Anslået antal, 2 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 22/54

23 (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 B Alle udvendige døre er udført i træ. Blokken har altandøre i forbindelse med franske altaner på gadefacaden. Registrering - Tiltag Der skal foretages almindelig vedligehold af udvendige døre, i form af malerbehandling. 1. Udvendige døre males hvert år, som led i almindelig vedligeholdelse. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af udvendige døre inkl. Franske døre (Afsætningsbeløb): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- (05) Udvendige døre Vesterbrogade 112 C Alle udvendige døre er udført i træ. Registrering Tiltag Dørene mod kælderen har ved flere lejligheder været delvis under vand, hvilke de også bærer præg af. 1. Alle udvendige døre bør undergå almindeligt vedligeholdelse i form af malerbehandling, hver år. 2. Etablering af 2 nye døre med alu. Sparkplade i bund Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af udvendige døre: kr ,- 2. Etablering af 2 nye døre: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 23/54

24 (06) Trapper Vesterbrogade 112 Hovedtrappen er belagt med linoleum på trin og reposer. Hovedtrappen har støbt indgangsrepos, og de nederste trappe trin er ligeledes støbt. Øvrige dele af trappen er udført af træ. Bi-trapperne er de oprindelige trætrapper. Bi-trappen fører fra kælder til loft. Trin er af træ, med malede stødtrin. Der er adgang fra køkkenerne til bi-trappen. På bi-trappen er de tidligere toiletter nu indrettet som opbevaringsrum/pulterrum. Registrering Tiltag Både hoved og bi-trappe er fuldt ud funktionelle. Det nederste trappeløb på bi-trappen er udført i træ. Foreningen skal føre nøje tilsyn med det nederste trappeløb, da fugtpåvirkningen er meget høj i kælderen. Bi-trappe rummet havde store sætningsrevner i loftet. Disse kan stamme fra den fugtindtrængning der er registreret ved trappetårnet inddækning, og bør udbedres når inddækningerne er gennemgået. 1. Udbedring af sætningsrevner i bi-trapperummet. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udbedring af sætningsrevner i bitrappe-rum: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 24/54

25 (06) Trapper Vesterbrogade 112 A Hovedtrappen er delvist belagt med linoleum på trin og reposer, og delvist malet. Registrering Tiltag Trappen fremstod fuldt ud funktionel. Øvrige dele som gelænder og baluster var ligeledes malede. 1. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms 1. Ingen udgifter medtaget Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 25/54

26 (07) Porte og gennemgange Indgang fra gaden foregår igennem port og gennemgange. Der er gennemgange under henholdsvis blok 112, 112A og 112B. Gitterporten anvendes desuden som adgangsvej for beboere. Registrering Tiltag Gennemgangen under 112A var som den eneste gennemgang isoleret. Gennemgangen under 112 havde nogle fugt plamager i loftet. Årsagen til dette bør undersøges, da det er et usædvanligt sted, kan det sandsynligvis skyldes utætheder i oven liggende lejlighed, eller fra vand indtrængen via facaden. Flere steder var gennemgangene malet med graffiti. Foreningen havde fået monteret en port, så uvedkommende nu holdes ude. Graffitien kan blive fjernet, for at få et bedre visuelt indtryk af bygningen. Er ikke medtaget. Generelt fremstod gennemgangene i ok stand, men skal undergå normal vedligeholdelse. 1. Nærmere undersøgelse af årsagen til fugt på loftet i gennemgangen under nr Prisoverslag ekskl. moms: 1. Nærmere undersøgelse af årsagen til fugt i gennemgangen: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 26/54

27 (08) Etageadskillelser Etageadskillelserne er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Etagedækket mod kælder er ikke isoleret. Etagedækket mod loftrum er isoleret med indblæst granulat i etageadskillelsen. Registrering - Tiltag 1. Det anbefales at få isoleret etagedækkene mod kældere, for at formindske varmetabet i bygningerne, og forbedre komforten i stuelejlighederne. Prisoverslag ekskl. moms 1. Isolering af etagedæk mod kældre i nr. 112 og 112 A: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 27/54

28 (09) WC / Bad Alle lejligheder har eget WC / bad. Registrering - Tiltag Badeværelserne er løbende blevet renoveret og er udført individuelt. På et enkelt badeværelse var der skimmel vækst over bruse niche. Flere badeværelser havde både vaskemaskine og tørretumbler, hvilket højner luftfugtigheden. Beboerne skal være opmærksomme på at elastiske fuger i badeværelser har kortere levetid end hårde flisefuger. Prisoverslag ekskl. moms Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 3000,- Focus2 A/S 28/54

29 (10) Køkkener Alle lejligheder har eget køkken. Registrering - Tiltag Køkkenerne er udført individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i god stand. Der blev konstateret både el og gaskomfurer i lejlighederne. Prisoverslag ekskl. moms 1. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 3000,- Focus2 A/S 29/54

30 (11) Varmeforsyning Ejendommen er opvarmet med en fjernvarmeforsynet varmecentral, der er etableret i Varmecentralen er placeret i kælderen i nr. 112A. Anlægget er opbygget, som et 2-strenget anlæg. Radiatorer er placeret under vinduer. Anlægget har en anslået restlevetid på 30+ år. Der er i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger. Focus2 kan i samarbejde med foreningen udarbejde en plan for energibesparende tiltag i varmecentralen, men varmecentralen er rimelig optimalt opbygget. Registrering - Tiltag Varmeanlægget vurderes, at være velfungerende. 1. Der blev konstateret enkelte rørføringer/samlinger uden isolering. Disse bør isoleres for at nedsætte varmetabet. 2. Ventilmotor fra varmvandsbeholder pendler. Kontakt VVS installatør. Prisoverslag ekskl. moms 1. Isolering af rørføringer/samlinger: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 30/54

31 (12) Afløb Faldstammerne var ført skjult. Faldstamme i kælder, er udført i støbejern. Registrering Tiltag Faldstamme i kælderen fremstod i god stand. Det anbefales at rense faldstammer hvert 10. år. 1. Det anbefales at få udskiftet toiletfaldstammerne løbende blokvis. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udskiftning af toiletfaldstammer pr. lodret føring inkl. Følgearbejder (Pris per blok): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 31/54

32 (13) Kloak Ejendommens kloak kunne ikke registreres ved gennemgangen. Registrering Tiltag Da tilstanden af kloakken ikke kunne registreres, anbefales det at få udført en TV-inspektion. 1. Der bør foretages en TV-inspektion indenfor en årrække, samt hvert 10. år. Herefter prissættes evt. registrerede skader af rådgiver. Prisoverslag ekskl. moms 1. Udgift til TV-inspektion: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 32/54

33 (14) Vandinstallationer Stigstrenge for koldt og varmt brugsvand er formodentligt ført i galvaniserede rør. Dele af brugsvandinstallationen, var ført i kobberrør. Der er cirkulation for varmt brugsvand. Vandrør var ført i væg på besigtigede badeværelser. Registrering - Tiltag Besigtigede vandrør fremstår i god stand. 1. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms 1. Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 33/54

34 (15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet. Registrering - Tiltag Der vurderes umiddelbart ikke at være problemer med gasinstallationerne, der har lang levetid. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 34/54

35 (16) Ventilation Alle besigtigede lejligheder har udsug i bad. Alle lejligheder har udsug i køkken. Registrering - Tiltag I et enkelt køkken, blev der konstateret emhætte med kulfilter, og i et andet køkken slet ingen emhætte. Det er vigtigt man ved manglende emhætte, og ved brug af emhætte med kulfilter, sørger for at lufte hyppigere ud, for at undgå fugtig indeluft. Det er lov krav at der i sådanne tilfælde er naturlig ventilation. Da der i de besigtigede badeværelser var både vaskemaskine og tørretumbler, er det ligeledes vigtigt at få luftet jævnligt ud på badeværelserne, for at undgå skimmel vækst. Ventilationen virkede generelt dårlig i de besigtigede lejligheder. Det er vigtigt at den enkelte ejer løbende renser udsugnings-ventiler i køkken og bad for at sikre godt indeklima. Behovet for ventilation stiger hvis man tager bade, ikke har installeret emhætte, eller vasker og tørre tøj i lejligheden, det sidste bør helt undgås. Det anbefales at lufte ud 2-3 gange om dagen, hvor en vinduesramme i hvert rum åbnes samtidig i ca. 5 minutter. Man skal ikke slukke for varmen/radiatorer i forbindelse med udluftning. 1. Naturlige aftrækskanaler bør renses hvert 5-7 år. Prisoverslag ekskl. moms 1. Rensning af ventilationskanaler: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 35/54

36 (17) El-installationer Ejendommens el-forsyning er en blanding af den oprindelige forsyning samt nyere kabling i forbindelse med løbende vedligeholdelse og opgradering af installationerne. Registrering - Tiltag Der blev ved gennemgangen ikke registreret defekte eller ulovlige installationer i de registrerede lejligheder. Der er ført mange kabler på facaderne, og det kan anbefales, at få udarbejdet en plan, for at få klarlagt, omfanget af gamle og nye installationer i ejendommen. 1. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms 1. Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 36/54

37 (18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod i god vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. Blokken 112B har en lille tagterrasse, placeret oven på et redskabsskur. Registrering - Tiltag Redskabsskuret havde et dårligt indeklima, som virkede koldt og fugtigt. Det var en muglighed at installere en radiator, i rummet for at holde rummet tørt. Ståldragerne der bærer taget/terrassen over redskabsskuret var meget rustne og tagrenden var ligeledes ødelagt. 1. Det anbefales at vedligeholde skuret i form af slibning og maling af ståldrager, samt udskiftning af ødelagte tagrende. Prisoverslag ekskl. moms 1. Slibning og maling af ståldrager, samt udskiftning af ødelagt tagrende: kr ,- Drift udgør årligt kr. kr. 0,- Focus2 A/S 37/54

38 (19) Private friarealer Til ejendommene er der tilknyttet flere baggårde/miljøer. Gårdarealet var belagt med herregårdsfliser med små græsarealer. Gård omkring erhvervsejendommene anvendes til parkering. Registrering - Tiltag Ingen tiltag medtaget Prisoverslag ekskl. moms Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 38/54

39 (20) Byggeplads/Stillads Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads, skurforhold og stillads. Registrering - Tiltag Der skal opsættes stillads i forbindelse med maling af vinduer mod gade. Der skal opsættes stillads i forbindelse med maling af vinduer på gårdfacade. Der skal opsættes stillads i forbindelse med udskiftning af tag. Der skal anvendes overdækning i forbindelse med tagarbejder. Der skal i forbindelse med arbejderne, opstilles skurby. Enkelte arbejder kan udføres fra lift. Det anbefales i så vidt mulig omfang at sammenkoble flere arbejder, for at kunne effektivisere brugen af stillads. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 39/54

40 4.0 Driftsplan Tillæg til ejendommenes fællesudgifter. Beløbene er inkl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. Rensning af skorstene ,- (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum, inkl. dokumentation til udførelse ,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås visuelt for revner, afskalninger af puds og fugtskjolder/misfarvninger, inkl. dokumentation til udførelse. (04) Vinduer Nedenstående omhandler kun fælles vinduer Vinduer og bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Nedenstående omhandler kun fælles døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie , , ,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger er individuelt ,- (07) Porte og gennemgange Generelt vedligehold ,- 08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol, specielt i kælder ,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. Afløb skal renholdes løbende. Elastiske fuger bør udskiftes hvert 5. år. 3000,- (10) Køkkener Individuelle forhold. 3000,- (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Udsyring af varmeveksler og service på elektrolyseanlægget ,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang ,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde ,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør røres 1 gang årligt ,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol ,- (16) Ventilation Rensning af kanaler hvert 5. år ,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ) ,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer inkl. dokumentation til udførelse ,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender ,- Sum, løbende vedligehold ,- Focus2 A/S 40/54

41 Sag: A/B Vesterbrogade C 5.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registreret tiltag, er vedlagt som separat dokument Focus2 A/S 41/54

42 6.0 BILLEDDOKUMENTATION Skorstene skal løbende vedligeholdes Zink plader på side af kvist, samt bly inddækninger. Tagbelægning mod gård Tag belægning over bi-trappe Tegn på tidligere vand indtrængen på spær Kviste er af ældre dato Focus2 A/S 42/54

43 Tag Vesterbogade 112A Tagbelægning mod gade Taget set fra spidsloftet Tag Vesterbrogade 112B Tagbelægning væk fra gade Bly inddækning omkring brandkam Kælder /fundering Vesterbrogade 112A Puds afskalling på kælder væg Puds afskalling på kælder væg Focus2 A/S 43/54

44 Facade / sokkel Vesterbrogade 112 Gadefacade Facade mod gård, med sætningsrevne under vindue Sætningsrevne i murværk på gårdside Afskalling i puds ved stik over dør Sokkel med mosdannelse og afskallinger Manglende puds på sokkel Focus2 A/S 44/54

45 Facade / sokkel Vesterbrogade 112A Facade set fra 112 Sætningsrevne på gavl Revne og plantevækst i gesimsbånd Store afskallinger ved udvendig kælder trappe Sætningsrevner på facade mod nr. 112B Sokkel fremstår med graffiti og tidligere reparationer Focus2 A/S 45/54

46 Facade / sokkel Vesterbrogade 112B Facaden mod nr. 112C Sætningsrevne under vindue Vinduer Vesterbrogade fags dannebrog vindue i lejlighederne mod gade 3 fags dannebrog vindue i Kvist mod gade Vinduestyper mod gården Vinduer mod gård Focus2 A/S 46/54

47 Vinduer Vesterbrogade 112A Vindues typer mod nr. 112 Frederiksberg vinduer Kælder vindue Vindue mod nr. 112B Vinduer Vesterbrogade 112 B 3 fags vindue Vinduestyper mod nr. 112 C Focus2 A/S 47/54

48 Hoveddør til 112, med dørpumpe Dør til kælder fra gård. Hoveddør til 112A Kælder dør, Vesterbrogade 112 A Kælderdøre, Vesterbrogade 112 C Focus2 A/S 48/54

49 Trapper Vesterbrogade 112 Hovedtrappe Puds afskallinger ved indgangsrepos Indgangsrepos Nederste trin på hovedtrappe Opbevaringsrum på bi-trappe Bi-trappe Focus2 A/S 49/54

50 Trapper - Vesterbrogade 112 A Revner i bi-trappe rum Hovedtrappe med malede trin Hovedtrappe med malede trin Indgangsrepos med linoleum Hovedtrappe med linoleums trin Repos med linoleum Focus2 A/S 50/54

51 Port og gennemgang fra Vesterbrogade Gennemgangen under nr. 112 Fugt på loftet i gennemgangen under nr. 112 Gennemgangen under nr. 112A Isoleret loft i gennemgangen under nr. 112 A Badeværelse Focus2 A/S 51/54

52 Badeværelse Skimmelsvamp på badeværelse Ventilation på badeværelse Gaskomfur i køkken Håndvask i køkken El komfur i køkken Focus2 A/S 52/54

53 Varmecentral Varmecentral Varmecentral Radiatorer under vinduer Vandlås med tilslutning fra opvaskemaskine Gas måler Focus2 A/S 53/54

54 El tavle i lejlighed Gårdbelægning Gårdareal Focus2 A/S 54/54