NIELS EBBESENS VEJ 27 OG 29

Transkript

1

2 Resume: By- og Miljøområdet har den 6. marts 2018 modtaget ansøgning om tilladelse til at opføre to nye beboelsesbygninger på 4 etager med 12 senioregnede boliger til erstatning for to nedslidte, ikke bevaringsværdige bygninger med erhverv og erhverv/bolig på Niels Ebbesens Vej 27 og 29. By- og Miljøudvalget udsatte den 28. maj 2018 sagen, idet udvalget anmodede om en besigtigelse. Besigtigelsen fandt sted mandag den 4. juni By- og Miljøudvalget vedtog den 4. juni 2018 at sende projektet tilbage til forvaltningen med henblik på fornyet dialog med ejerne for at tilpasse projektet, således at begge villaer bevares. Vi har i samarbejde med By og Miljøområdet arbejdet med en lang række forskellige løsninger for projektet, og det er vores fælles opfattelse, at den røde villa på Niels Ebbesens Vej 27, som af Slots- og Kulturstyrelsen er vurderet til ikke-bevaringsværdi med en SAVE værdi på kun 5, kan renoveres og tilbageføres til oprindeligt stand. Den gule villa på Niels Ebbesens Vej 29, som har en lav bevaringsværdi, og af byggesagkyndig er vurderet til stærk kondemneret, er vi desværre ikke lykkedes med at finde en bevarende løsning for, og den bør erstattes af en ny og moderne by-villa. Projektet er i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelserne i den gældende byplanvedtægt 31 og rammebestemmelserne i kommuneplan Projektet overholder alle bebyggelsesregulerende bestemmelser i Kommuneplan 2017 og bygningsreglementet, og der skal derfor ikke dispenseres for anvendelses-, ramme- eller bebyggelsesbestemmelser. Sagen forelægges for By- og Miljøudvalget, fordi byggeriet forudsætter, at der meddeles dispensation fra byplanvedtægten om, at ny bebyggelse skal opføres som etagebebyggelse efter bestemmelser fastsat i nye lokalplaner. Indstilling: Vi mener at By- og Miljøudvalget bør give tilladelse til, at der i samarbejde med By- og Miljøområdet kan arbejdes videre med projektet uden ny lokalplan og med udgangspunkt i Frederiksberg Kommunes arkitekturpolitik. Efter partshøring og naboorientering forelægges projektet på ny. Vi bør få tilladelse til at nedrive den gule villa på Niels Ebbesens Vej 29, værkstedsbygningen og fabriksbygningen, men der i mod et forbud mod at nedrive den røde villa på nummer 27.

3 Sagsfremstilling: Projektets intention er at renovere og tilbageføre en villa fra 1854 til beboelse, samt opføre en ny by-villa på i alt 870 m2 og 3,5 etagers beboelsesbygning til erstatning for tre nedslidte, uharmoniske bygninger (bevaringsværdi 5 og 7 vurderinger fra 2017) Projektet indeholder otte store familievenlige beboelseslejligheder på ca m2. Den nye bebyggelse består af den eksisterende villa og en ny by-villa med med 3,5 etager. Lejlighederne i den nye villa er orienteret øst/vest omkring et trappe-/elevatortårn. Villaernes stueplan er, i lighed med de fleste af områdets øvrige bebyggelser, hævet 1,5 meter over terræn. De gennemlyste lejligheder er indrettet efter tilgængelighedskravene med god rummelighed, skydedøre, handicapvenlige toiletforhold og uden dørtrin. De indeholder køkkenalrum, arbejdsværelse og to soveværelser, og udføres alle med minimum en privat terrasse, altan eller tagaltan. Der gives niveaufri adgang fra Niels Ebbesens Vej til fælles trappe, elevator og de bygningsnære opholdsarealer samt til begrønnet renoveringsstation i bunden af grunden mod øst. Parkeringspladser etableres i terræn mellem de to villaer, og i hjørnet mod Lykkes Holms Alle. Cykelparkering og depotrum etableres i kælder under bebyggelsen. Den ansøgte bebyggelse har et friareal på 50 % af etagearealet fordelt på haven, altaner, terrasser og tagterrasser. Arkitekturen: På den nye villa arbejdes der bevidst med Frederiksberg villaens bygningstypologi som udgangspunkt, kendetegnet ved et relativt lille bygningsaftryk og en veldefineret stram bygningskrop i flere etager. Tagene fremstår som hovedregel skrå med afvalmning og udformningen bruges gerne til at give husene karakter. Der detaljeres i særlig grad omkring indgangspartier, karnapper og altaner. Den ældre eksisterende villa renoveres ved blandt andet tilbageførsel af oprindeligt udtryk på døre og vinduer. Fuger, mursten, kviste, og bygningsdetaljer renoveres. Lys og luft sikres ved at placere de to villaer med god indbyrdes afstand, således naboejendommene også tilgodeses med byggeriet. Der tænkes anvendt taktile materialer på den nye villa som bliver smukkere med tiden. Blødstrøgne tegl i varierende nuancer. Teglen suppleres med ædle metaller som tombak, messing og zink. Enkelte felter, både vandrette og lodrette tænkes udført i ubehandlet lærketræ. Variationer i facadehøjde og taghældninger vil bidrage til forskelligheden på de to villaer, og give mulighed for et fint og nuanceret udtryk mellem det moderne og det gamle Frederiksberg. Området omkring Niels Ebbesens Vej er en blanding af forskellige karrébebyggelser i op til 6 etager og på sidevejene store formelle villaer. Specielt Lykkesholms Alle er præget af charmerende forhaver og træer. Det er den ånd, projektet søger at favne i materialitet, skala, farvenuancer og detaljer. Der etableres således grønne forhaver og træer mod både Niels Ebbesens Vej og Lykkesholms Alle. Det arkitektoniske formsprog er en nyfortolkning af den klassisk Frederiksbergske by-villa. En moderne og tidssvarende bygning, der vil markere sig på en flot og markant måde og hermed understøtte og forstærke kvaliteten af bygningerne på Niels Ebbesens Vej som helhed. Villaerne er indpasset i det eksisterende område, men har samtidigt et moderne udtryk, og er placeret i en bymæssig kontekst, hvor der i projektet er taget højde for at bygningsvolumen og gesimshøjde spiller sammen med de omkringliggende bebyggelser i området. Villaen afsluttes med et for området karakteristisk tag med hældning, der danner rammerne omkring tagterrasserne til de øverste lejligheder. Det samlede projekt har en bebyggelsesprocent på 110 % og afviger derved ikke fra rammebestemmelserne i Kommuneplan Bebyggelsesprocenten for de øvrige bygninger på hjørnet af Niels Ebbesens Vej og Lykkesholms Alle, er på henholdsvis 198%, 229% og 270%. Byggeriet har, grundet sin størrelse, marginal betydning for befolkningsudviklingen, men kan påvirke by- og boligkvaliteten i positiv retning i form af øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidssvarende boliger.

4 Fordele: Tidsvarende boliger. De eksisterende bygninger fremstår særdeles slidte, og aftrykket er ganske stort. Nye bygninger som er klimavenlige og overholder krav til lavenergibyggeri. Regnvand holdes på egen grund. Familievenlige boliger Fastholde og understøtte områdets villastruktur. 130 m2 mindre bygningsaftryk i forhold til nuværende bygninger. 52 meter af eksisterende bygninger ligger i skel Nye bygning placeres centralt på grunden og giver hermed mere luft til naboerne. Mere grønt for både ejendommens beboere og naboer. Mere friareal Etablering af grønne forhaver Ulemper: Indbliksgener. Der kan opstå indbliksgener for villaen på Lykkesholms Alle 25. Villaen ind holder en mindre beboelse på cirka 100 m2 og er ellers udlagt til mindre erhverv. Det vuderes ikke at være indbliksgener til øvrig bebyggelse. Skyggegener. Villaen på Lykkesholms Alle 25 ligger syd for ejendommen og vil således ikke få skyggegener. Øvrige bygninger er etageejendomme i 4-6 etager, og på grund af forhavestrukturen ligger bygningerne således forholdsvis langt fra de nye bygninger. Niels Ebbesns Vej 27 - oprindelig facade mod vej

5 Situationsplan - Eksisterende forhold

6 R e s t a u r eri n g a f e n æl dre vi l l a og opfør else af en ny by- villa Dato: Situationsplan - Nye forhold Lars Gitz Architects Ny Østergade sal D K K b h. K. Te l e f o n w w w. l a r s g i t z. c o m

7 Opstalt langs Niels Ebbesens Vej - Nye forhold

8 Regelgrundlag Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt 31 fra Byplanvedtægtens formål er at bevare områdets karakter af boligområde med dertil knyttede boligorienterede funktioner. Ny bebyggelse skal opføres som etagebebyggelse efter bebyggelsesplaner for passende dele af området (nye lokalplaner). Byplanvedtægten giver dog mulighed for at give tilladelse til, at enkelte ejendomme i området kan nybebygges uden bebyggelsesplan, såfremt bebyggelsen på de omliggende grunde har en sådan alder og kvalitet, at en ny bebyggelse af grundene ikke kan antages at ske indenfor et overskueligt tidsrum. Denne bestemmelse er en kompetencenorm, altså ikke en fast regel (forholdsnorm). Udnyttelse af en kompetencenorm forudsætter, at der gennemføres en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens 19 med naboorientering efter planlovens 20. Byplanvedtægten indeholder ikke bebyggelsesregulerende bestemmelser, og derfor skal ny bebyggelse behandles efter Kommuneplan 2017 og bygningsreglementet. Området er i Kommuneplan 2017 udlagt til etageboligbebyggelse i maksimalt 6 etager og med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Der skal etableres en bilparkeringsplads og to cykelparkeringspladser pr. bolig og opholdsarealer på mindst 50% af etagearealet. Projektet overskrider ikke de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. De eksisterende bygninger har kun en SAVE-værdi på 5, og nedrivning kan ikke nægtes, uden at der nedlægges forbud efter planlovens 14, hvorefter der skal udarbejdes en bevarende lokalplan. Såfremt By- og Miljøudvalget nedlægger et forbud, beder vi udvalget fastsætte en gyldighedsperiode på maksimalt tre måneder, idet forløbet forud for forbuddet, herunder kommunens undersøgelses- og overvejelsestid, tilsiger en kortere gyldighedsperiode. Specielt det forhold at By og Miljøområdet allerede i marts 2017 har oplyst, at ejer kunne forvente at opnå en nedrivningstilladelse, og at der ikke sidenhen er vedtaget eller oplyst nye bevarende eller regulerende bestemmelser for ejendommene. By- og Miljøudvalget skal, i tilfælde af et forbud, hurtigst muligt udarbejde en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henviser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse, eller af karakteren og detaljeringsgraden af lokalplanbestemmelsen eller lokalplanen. Vi kan herefter jf. planlovens 49 kræve, at Frederiksberg Kommune overtager ejendommen. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Det er på det foreliggende grundlag ikke muligt at vurdere, om betingelserne for overtagelsespligt er opfyldt i den aktuelle sag, men på baggrund af kommuneplanens bestemmelser, retningslinjer og intentioner for delområdet og praksis for godkendelse af byggeri i tilsvarende boligområder på Frederiksberg, og endelig de entydige svar fra By- og Miljøområdet om at vi kunne forvente en tilladelse til nedrivning, har ejer haft en realistisk og berettiget forventning om at kunne nedrive ejendommene og opføre et nyt tidssvarende boligbyggeri.

9 Referencer for arkitektur og materialer til den nye villa.