Vallensbæk Kommune Att.: Peter W. Andersen Vallensbæk. Fremsendt pr. mail til Peter Werther Andersen

Transkript

1 Vallensbæk Kommune Att.: Peter W. Andersen Stationstorvet #JobInfo Criteria=KABside1# Vallensbæk 2. juni 2015 KAB Vester Voldgade København V T F Fremsendt pr. mail til Peter Werther Andersen kab@kab-bolig.dk CVR-nr Vallensbæk Boligselskab /0001 Vallensbæk Stationstorv Nybyggeri af 49 almene boliger Skema B - ansøgning Som forretningsfører for Vallensbæk Boligselskab skal vi hermed anmode om kommunalbestyrelsens behandling og godkendelse af vedlagte skema B-ansøgning vedrørende opførelsen af 49 almene familieboliger, opført som seniorboliger på Vallensbæk Stationstorv. Beboerservice Man - ons kl Torsdag kl Fredag kl Kontaktoplysninger Michael Nielsen-Elgaard Byggechef T F min@kab-bolig.dk Som grundlag for ansøgningen fremsendes følgende dokumenter: Bilag 1. Kopi af skema B-indberetning, dateret 2. juni 2015 Bilag 2. Dispositionsforslag, dateret 11. marts 2015 Bilag 3. Byggeprogram, dateret 11. marts 2015 Bilag 4. Skema B-budget, dateret 2. juni 2015 Bilag 5. Udbudstidsplan, dateret 11. marts 2015 Bilag 6. Evalueringsrapport (indstilling om valg af entreprenør) Bilag 7. Grundkøbsaftale i foreløbig udgave af maj 2015 (eftersendes) Bilag 8. Byggesagsbeskrivelse, dateret 11. marts 2015 Bilag 9. Byggepladstegning, dateret 11. marts 2015 Bilag 9 A. Logistik Bilag 10. Totaløkonomiske beregninger, dateret 12. maj 2015 Bilag 11. Risikobehæftede forhold Bilag 12. Beskrivelse af udlejningskriterier Generelt om projektet Projektet indeholder 49 seniorvenlige familieboliger inklusive et fælleslokale, og byggeriet skal udlejes som et seniorbofællesskab. Samlet set bygger vi m 2, hvoraf fællesarealet udgør 177 m 2 iht. opmåling fra landinspektør. Bebyggelsen er baseret på en kombination af 2- og 3-rums-boliger. De enkelte boliger varierer i størrelse fra ca. 86 m 2 til 113 m 2. Den gennemsnitli- 1/6

2 ge størrelse af lejlighederne er 105 m 2 (108 m2 hvis man indregner andel af fælleslokalet på 177 m 2 ) Huset opføres i 4 etager ovenpå det kommende butikscenter, Vallensbæk Stationstorv, som opføres 2015/16. Bebyggelsen står på søjler over parkeringsdækket til butikscentret. Adgangen til bolighuset sker via trappehuset ved centrets parkeringsplads. Dette er forsynet med elevator. Herfra ankommer man til et stort fælles dæk, der giver mulighed for ophold herunder bænke, grønt, legeplads etc. Fællesadgangsdækket bredes, via en passage i bygningskroppen, ud til østsiden af bygningen. Fra østsiden er der 3 lokale trappehuse/elevatorer, der giver videre adgang til etagerne/altangangene. Altangangene er trukket ind i bygningskroppen, og er begrænsede til at være fælles for maks. 5 boliger. Boligerne orienteres på denne måde med adgang fra øst og med stue/ophold mod vest. Fra fællesdækket er der også trapper til p-dækket, som igen har elevator tæt ved S-togs-stationen. Beboerparkering kan ske på parkeringsdækket. Bygningskroppen forskydes således, at der opstår en variation i facader og sådan, at der opstår indeliggende uderum i form af altaner og altangange. Hovedbygningskroppen gives en hvid farve i hhv. beton og facadeplader, hvorimod de tilbagetrukne nicher beklædes med en pladebeklædning i en varm gylden farve. Der etableres et fælleslokale, som placeres centralt på fællesdækket ved passagen mellem øst- og vestsiden. Fælleslokalet indeholder et fællesrum med køkken, toilet og handicaptoilet. Der er desuden et overnatningsværelse med adgang til toilet/brus. Teknikrum og inspektørkontor ligger placeret i forbindelse med fælleslokalet. Depotrum ligger som en samlet bygning i 2 plan med adgang fra hhv. parkeringsdækket og fællesadgangsdækket. Som konsekvens af at søjlemodulet i butikscentret har ændret sig i projekteringsforløbet, er både arealer og fordeling af arealer m.v. revideret. Det betyder, at det samlede areal for byggeriet nu udgør m 2 mod et areal i skema A på m 2, samlet set en forøgelse med 70 m2. Samtidigt, og igen af hensyn til modulet/konstruktionen, er hele bebyggelsen rykket et modul mod nord i forhold til det forslag, som var vedlagt skema A- ansøgningen. 2/6

3 I og med at sagen er udbudt på skitseniveau med et tilhørende byggeprogram, vil den egentlige projektering ske ved den valgte totalentreprenør, og dette vil starte op efter sommerferien. Derfor er detaljeringsniveauet på tegningerne ikke væsentligt afvigende fra skema A-ansøgningen, men en række forhold er i stedet beskrevet i det udbudte byggeprogram. Vi er særligt opmærksomme på kommunens krav og ønsker omkring facadeløsninger, og vi arbejder sammen med Vavsivan (Sinai-Group) på at visualisere dette nærmere. Til orientering er byggeprogrammet vedlagt som bilag 3. Seniorbofællesskabet Der er afholdt en møderække startende i efteråret 2014 og frem til nu, dels med fællesmøder, og dels med mindre grupper i workshops. Der har været meget stor tilslutning og interesse for sagen. Der er i alt 84 hustande der har tilmeldt sig. Herudover har KAB 225 hustande på venteliste. Bygherrerådgiverudbud Skovhus Arkitekter og Dominia Arkitekter har været bygherrens rådgivere frem til og med totalentrepriseudbuddets gennemførelse. Til at varetage den resterende bygherrerådgivning, byggeledelse og bygherretilsyn har Vallensbæk Boligselskab valgt Ingeniørfirmaet Wissenberg A/S ud fra en KAB rammeaftale (EU-udbud). Totalentrepriseudbud Bygherren har afholdt et EU-udbud for totalentreprisen og 5 totalentreprenører blev prækvalificeret: 1. Hald og Halberg A/S 2. CG Jensen A/S 3. NJ Gruppen A/S 4. Anker Hansen & Co. A/S 5. H. Skjøde Knudsen A/S Anker Hansen & Co. og CG Jensen meldte afbud inden udløbsfristen. Vinder af totalentrepriseudbuddet blev NJ Gruppen i samarbejde med Casa Arkitekter. Se i øvrigt vedlagte Evalueringsrapport over totalentrepriseudbuddet, bilag 6. 3/6

4 Køb af byggerettigheder/skøde på ejendommen Der foreligger grundkøbsaftale mellem Vallensbæk Boligselskab og Vavsivan (Sinai Group). Foreløbig udgave vedlægges som bilag 7. Så snart Vavsivan har opført råhuset i stueetagen, påbegyndes opførelsen af boligdelen. Men først når råhuset for denne del er opført, kan der ske endelig opdeling i ejerlejligheder, og boligselskabet kan få skøde på sin egen ejerlejlighed. Det er den måde, hvorpå et sådant kombineret byggeri af privat og alment kan opføres. Vallensbæk Kommune bedes derfor tage til efterretning, at der først foreligger skøde på ejendommen september Økonomiske hovedtal Grundkøbesum... Øvrige grundudgifter... Håndværkerudgifter... Administrative omkostninger... Gebyrer... Samlet anskaffelsessum kr kr kr kr kr kr. Den samlede anskaffelsessum overholder det gældende maksimumbeløb for almene familieboliger i Hovedstadsregionen inklusive energitillæg. Det var i skema A kr./m 2. I skema B er dette beløb reguleret frem til gældende maksimumbeløb for 2015 på kr./m 2, hvilket medfører en samlet økonomisk ramme på kr. Finansiering Kommunal grundkapital 10 %... Beboerindskud 2 %... Realkreditlån 88 %... I alt kr kr kr kr. Budget for skema B er vedlagt som bilag 4. Skema B BOSS INF UDKAST er vedlagt som bilag 5. Garantiforhold Efter de gældende bestemmelser i Almenboligloven med tilhørende støttebekendtgørelse skal kommunen garantere for dele af det realkreditlån, der skal endeligt finansiere byggeriet. Anmodning om denne garanti vil tilgå kommunen direkte fra det valgte realkreditinstitut. Vi har igennem de sidste par uger drøftet nødvendigheden af og muligheden for, at kommunen kan garantere for den første del af byggelånet, frem til der foreligger endeligt skøde. Vi henviser til den korrespondance, der 4/6

5 har været om dette og skal fastholde, at vi om muligt ønsker denne garanti etableret. Lejeberegning Som en del af skema B-ansøgningen er der udarbejdet et driftsbudget. Heraf fremgår samlede kapitaludgifter på kr. samt øvrige driftsudgifter på kr. Når disse udgifter holdes op mod de såkaldte lejebærende arealer som udgør m 2 (samlet areal på m 2 fratrukket fælleslokale på 177 m 2 ) udgør den gennemsnitlige leje således: Huslejeberegning Kapitaludgifter, 2,8 % + bidrag (lejebærende areal) kr./m 2 Øvrige driftsudgifter (lejebærende areal) kr./m 2 Samlet årlig leje ekskl. forbrug kr./m 2 Til sammenligning kan oplyses, at der er godkendt en samlet årlig leje på kr./m 2 ved skema A. Eksempler på gennemsnitlig månedlig ydelse og indskud Boligstørrelse m 2 Leje/mdr. Indskud 2-rums-bolig 87 m kr kr. 3-rums-bolig 109 m kr kr. Tidsplan Skema A-tilsagn blev givet september Som en del af den indgåede totalentreprisekontrakt er der aftalt følgende hovedterminer: Skema B indsendes juni 2015 Byggestart... December 2015 Byggeperiode... December april 2017 Aflevering/Indflytning... Maj 2017 Tidsplan er vedlagt som bilag 6. Logistikplan Da der udføres 2 entrepriser på samme tid med 2 forskellige bygherrer, skal al planlægning vedrørende byggepladsen koordineres med entreprenøren for centerbebyggelsen. Totalentreprenøren på boligerne overtager først sin del af byggepladsen, når hovedentreprenøren for den underliggende centerbebyggelse har afsluttet de konstruktive arbejder. 5/6

6 Totalentreprenøren får adgang til byggefeltet via en rampe til p-dækket og byggematerialer påregnes kranet hertil. Nærmere redegørelse for byggepladsindretning skal udarbejdes af totalentreprenøren. Byggepladstegning fra totalentrepriseudbud er vedlagt som bilag 9, og logistik som bilag 9 A. Risikobehæftede forhold: Bygherrerådgiver har udpeget en række forhold, som skal have særlig bevågenhed i totalentreprenørens videre projektering. Her henviser vi til bilag 11. Da den valgte totalentreprenør først starter sin projektering op umiddelbart efter skema B er godkendt, vil den egentlige Erklæring om risikobehæftede forhold først kunne indgives senere på efteråret. Vi forventer, at der kan afgives en blank erklæring. Totaløkonomi Skema, der udviser de gennemførte totaløkonomiske beregninger, er vedlagt som bilag 10. Indstilling Vi skal hermed indstille til Vallensbæk Kommune, at sagen behandles og godkendes på grundlag af nærværende ansøgning med bilag. Herunder, at der også tages stilling til den ønskede garanti, hvortil der er fremsendt betydeligt materiale til forvaltningen. Vi er naturligvis til rådighed for alle eventuelle supplerende oplysninger, som kommunen måtte ønske til fremme af sagens behandling, og undertegnede kan kontaktes på tlf eller min@kab-bolig.dk Med venlig hilsen Michael Nielsen-Elgaard 6/6