Som grundlag for behandlingen fremsendes det samlede ansøgningsmateriale

Transkript

1 Frederiksberg Kommune By, Byggeri og Ejendomme, Byggeri og Arkitektur By-, Kultur- og Miljøområdet Smallegade Frederiksberg Att.: Helene Hjort Knudsen Frederiksberg Forenede Boligselskaber Skema A ansøgning vedrørende opførelse af 125 ældreboliger og tilhørende serviceareal på Betty Nansens Allé 16, 2000 Frederiksberg Som forretningsfører for Frederiksbergs Forenede Boligselskaber (FFB) skal vi hermed anmode om Frederiksberg Kommunes behandling og godkendelse af vedlagte skema A ansøgning vedrørende opførelse af 125 ældreboliger og tilhørende serviceareal på adressen Betty Nansens Allé 16, 2000 Frederiksberg. Som grundlag for behandlingen fremsendes det samlede ansøgningsmateriale således: Nærværende følgebrev af den 08. april 2019 Skema A ansøgning (BOSSINF) for opførelse af 125 ældreboliger og tilhørende serviceareal 08. april 2019 KAB Vester Voldgade København V T kab@kab-bolig.dk CVR. nr Telefonisk henvendelse Man-ons Torsdag Fredag Personlig henvendelse Man-ons Torsdag Fredag Kontaktoplysninger Mette Sook Høgel Seniorprojektleder T mesh@kab-bolig.dk Nedenstående bilag: 01 a Dispositionsforslag af den 22. marts b Reviderede etageplaner af den 05. april Arealskema af den 03. april Høringssvar lokalplan af den 03. april Anlægsbudget boliger af den 08. april Anlægsbudget serviceareal af den 29. marts Foreløbigt driftsbudget boliger af den 08. april Foreløbigt driftsbudget serviceareal af den 29. marts Byggeprogram af den 21. februar Byggesagsbeskrivelse, herunder ABT93 med tilføjelser af den 21. februar Licitationsskema 11 a-c Bedømmelseskomiteens betænkning 12 Konkurrenceforslag JFP 13 Konkurrenceforslag E&P Forside 14 Konkurrenceforslag GVL Forside 15 Betinget totalentreprisekontrakt 1/7

2 16 Procestidsplan 17 Byggeforretningsføreraftale (eftersendes) 18 Betinget grundkøbsaftale (eftersendes) Til det ansøgte skal følgende bemærkes: Generelt om projektet Skema A-projektet for plejecentret Betty III, bilag 01-02, er udarbejdet i henhold til Frederiksberg Kommunes og FFBs visionerne for Byudviklingsområdet Nordens Plads, hvor det nye plejecenter er et centralt element i den store by- og landskabsplan, som udover Betty III omfatter renovering af Betty I og II samt et fælles landskabsprojekt omkring de tre bebyggelser. Det nye plejecenter skal danne rammen om et godt ældreliv og effektiv plejedrift samt bidrage til udviklingen af området. Frederiksberg Kommune, FFB og KAB har sammen defineret og udarbejdet idéoplæg for etablering af plejecentret samt efterfølgende det udbudte byggeprogram. Plejecentret indeholder 125 ældreboliger og tilhørende servicearealer i et gårdhavehus. Der opføres i alt bruttoetage m fordelt med m boligareal og m serviceareal. Boligerne varierer i størrelse fra bruttoetage m². Byggeriet opføres med i alt 7 etager inklusiv kælder og forholder sig højdemæssigt til de omgivende bebyggelser med Betty I, II og Domus Vista mod nord og Akacieparken mod syd. Til plejecentret etableres 28 bil-parkeringspladser, heraf 3 som handikapparkeringspladser. Dertil etableres 35 cykel-parkeringspladser. Facaden forventes udført med lodrette træprofiler, vinduer og facadedøre i træ-alu og flade tage med tagpap. På taget etableres solceller og sedum. Projektet er yderligere beskrevet i vedlagte dispositionsforslag, bilag 01 a- b og arealskema, bilag 02. Miljøforhold ved byggeri Bygge- og anlægsarbejde for projektet vil blive udført i overensstemmelse med Frederiksbergs Kommunes Vejledning om miljøforhold ved byggeri af den 4. juni Lokalplan På baggrund af gennemført totalentrepriseudbud for plejecentret og det vindende konkurrenceforslag har Frederiksberg Kommune udarbejdet 2/7

3 forslag til Lokalplan nr. 222, der forventes politisk vedtaget den 17. juni Det vindende konkurrenceforslag er efterfølgende blevet bearbejdet til dispositionsforslag, som overholder alle væsentlige krav i lokalplanen. KAB har dog fremsendt høringssvar til lokalplanen for følgende punkter: Side 30, afsnit 5 pkt. 5.4: Bebyggelsen må opføres i højst 6 etager (eksklusiv kælderetage) og bebyggelsens højde må ikke overstige 23,8 m over terræn Begrundelse Lokalplanen er udarbejdet på konkurrenceforslagsniveau. I den videre bearbejdning af projektet er der indarbejdet følgende myndighedskrav: - Øget dæktykkelse i forbindelse med overholdelse af lydkrav - Inddækningshøjder ved tagterrasse - Øget isoleringstykkelse på tag Den samlede bygningshøjde vurderes derfor at overstige 23,8 m. KAB foreslår, at den samlede bygningshøjde hæves til 24 m. Side 31, afsnit 5 pkt. 5.5 Der kan derudover etableres 2 teknikhuse på taget på henholdsvis 60 m² og 95 m², med en placering som vist på illustration tagplan. Alternativt kan samme areal fordeles på 3 teknikhuse. Teknikhusene må have en maksimal højde på 3,8 m og skal udføres i en let træstruktur, der er i overenstemmelse med bygningens facaders udtryk. Begrundelse: Lokalplanen er udarbejdet på konkurrenceforslagsniveau. I den videre bearbejdning af projektet er teknik- og installationsbehov i forhold til at drive et plejecenter blevet afklaret, og størrelsen på teknikhuse vurderes i stedet til henholdsvis 72 og 97 m². Det vurderes ikke, at teknikhusene kan opdeles i tre i stedet for to. KAB foreslår derfor, at størrelserne på teknikhuse udvides til henholdsvis 72 og 97 m². Side 32, afsnit 6 pkt. 6.5 Bygningens facade skal overvejende bestå af træprofiler i naturtræ, varierende glaspartier og begrønnede flader. 3/7

4 Begrundelse: Bebyggelsens facader og trappetårne beklædes med lodrette træprofiler. Det er tvivlsomt, om begrønningen på sigt vil nøjes med at vokse på afgrænsede partier eller i stedet vil brede sig ud på den resterende bygning. Dertil ønskes karakteren af træbeklædningen fremhævet ved et ensartet udtryk på alle facader, hvor partiel begrønning vil forstyrre udtrykket visuelt. Byggeteknisk er der tvivl om, hvorvidt begrønning er anbefalelsesværdigt på den valgte træbeklædning. KAB foreslår derfor, at begrønnede flader angives som en mulighed i lokalplanen og ikke et krav. Såfremt ovenstående forhold ikke indarbejdes i Forslag til lokalplan nr. 222 vil der i forbindelse med byggeandragende blive søgt om dispensation for disse forhold. Totaløkonomiske betragtninger Det vedlagte skema A projekt overholder kravet til god totaløkonomi. Projektet opføres i lavenergiklasse i henhold til BR18, hvilket betyder lavt energiforbrug til rumopvarmning og varmt forbrugsvand, og dermed lave forbrugsudgifter til energi. Bebyggelsen tilsluttes fjernvarme. Projektet opføres desuden som bæredygtigt byggeri og understøtter Frederiksberg Kommunes mål om CO2-neutralitet, jævnfør Frederiksbergstrategien og Frederiksberg Kommunes arkitekturpolitik. Byggeriet DGNB-certificeres i kategorien guld. I udbuddet er lagt vægt på brug af afprøvede og funktionelle løsninger med materialer i god kvalitet og lang holdbarhed, hvilket betyder lange vedligeholdelsesintervaller og lav driftsøkonomi. Anlægsøkonomi Projektets samlede anlægsøkonomi for boliger og serviceareal er 320 mio. kr. Anlægsbudgetter for boliger og serviceareal er vedlagt som bilag 03 og 04. Anlægsøkonomien for boligdelen er 255,6 mio. kr. svarende til gældende rammebeløb 2019 for ældreboliger inklusive energitillæg for etagebyggeri på kr. pr. m². 4/7

5 Anlægsøkonomien for servicearealet er 64,6 mio. kr. svarende til kr. pr. m². Grundkøbssummen udgør ved skema A kr. inkl. moms pr. m² støtteberettiget boligetageareal. Byggesagshonorar udgør ved skema A 4,4 mio. kr. for boliger og 1,4 mio. kr. for serviceareal. Beregning af byggesagshonorar fremgår af vedlagte anlægsbudgetter, bilag 04 og 05. Jf. aftale med Frederiksberg Kommune er indeksering af entrepriseudgifter udover fastprisperioden medtaget i anlægsbudget for serviceareal. For boligdelen medtages indeksering udover maksimumbeløbet ved skema C i henhold til Støttebekendtgørelsens 13, stk. 4. Da bebyggelsen opføres i henhold til lavenergiklasse BR18 samt DGNBcertificeres i kategorien guld søges der om udnyttelse af energitillægget på kr. pr. boligetage m². Grundkøb Grunden sælges af Frederiksberg Kommune uden offentligt udbud med henblik på FFBs opførelse af almene plejeboliger. Grundkøber er FFBs to fremtidige afdelinger bestående af henholdsvis boliger og serviceareal. Grunden består af henholdsvis matr. nr. 49 e, matr. nr. 49 t, og matr. nr. 49 n, alle beliggende Betty Nansens Allé, 2000 Frederiksberg. KAB har modtaget udkast til betinget grundkøbsaftale. Grundkøbet er betinget af godkendt lokalplan samt opnåelse af skema B tilsagn. Det er vores klare forventning at en betinget grundkøbsaftale vil foreligge inden udgangen af april måned, og vi håber, at dette er tilstrækkeligt til at gennemføre den administrative og politiske Skema A behandling. Købesummen opgøres endeligt på baggrund af skema B og C og endeligt BBR-areal. Finansiering og byggelån Boligdelen finansieres ved 88% realkreditlån, 10% grundkapitallån og 2% beboerindskud. Servicearealet finansieres med 30-årigt realkreditlån. Servicearealet modtager kr. i tilskud pr. bolig, som kan trækkes fra bruttoudgiften. Inden skema B tilsagn udbydes byggelån og realkreditfinansieringen samlet for opnåelse af lavest mulige byggelånsrente og omkostninger. 5/7

6 Husleje Huslejen for boligerne er jf. bilag 06 anslået til 1.374,54 kr. pr. m² pr. år, således at huslejen for den enkelte bolig pr. april måned 2019, ekskl. forbrugsudgifter, forventes at udgøre: Bolig, bruttoetage m² Husleje kr. pr. måned Indskud kr Leje for serviceareal er jf. bilag 07 anslået til 2.011,55 kr. inkl. moms pr. m² pr. år, således at den samlede leje for m² serviceareal udgør ,85 kr. inkl. moms pr. år. Endeligt driftsbudget for boliger og serviceareal udarbejdes i forbindelse med skema B-ansøgning. Foreløbige driftsbudgetter er vedlagt som bilag 06 og 07. Entrepriseudbud Det vindende totalentrepriseteam Jørgen Friis Poulsen (JFP) med Erik Arkitekter, BOGL og Moe er fundet efter udbud medforhandling i overensstemmelse med udbudsloven Udbuddet er gennemført i april - oktober Dokumentation for afholdt udbud samt bedømmelseskomitéens betænkning er vedlagt som bilag Der er indgået totalentrepriseaftale med JFP. Aftalen er betinget af skema B tilsagn, bilag 15. ABT 93 med tilføjelser ABT 93 med tilføjelser er vedlagt som del af byggesagsbeskrivelse, bilag 09. I henhold til lov om almene boliger kan kommunalbestyrelsen godkende uddybninger, tilføjelser og fravigelser til ABT 93. Vi skal derfor anmode om, at kommunalbestyrelsen godkender den benyttede ABT 93 med uddybninger, tilføjelser og fravigelser, der er benyttet i forbindelse med entrepriseudbuddet for nærværende sag. Tidsplan Procestidsplan er vedlagt som bilag 16. Følgende nøgledatoer forventes p.t. gældende for projektets gennemførelse: 6/7

7 Skema A ansøgning April 2019 Skema A tilsagn Juni 2019 Skema B ansøgning Juni 2019 Skema B tilsagn Juni 2019 Byggestart April 2020 Aflevering September 2021 Indflytning November 2021 Udbygning og detaljering af tidsplanen sker i samarbejde mellem bygherre og totalentreprenør. Ved skema B vil tidsplanen for projektet være mere præcis. Vi skal venligst anmode om kommunalbestyrelsens behandling og godkendelse af det ansøgte, og såfremt der er behov for uddybning af materialet, står vi naturligvis til rådighed. Med venlig hilsen Mette Sook Høgel 7/7