Partshøring vedr. lovliggørelse af tilbygning.

Transkript

1 Partshøring vedr. lovliggørelse af tilbygning. Jeg er blevet bedt om at redegøre for sagen omkring tilbygning på Svenstrupvejen 7, 4130 Viby. Jeg er forundret over at kommunen har sendt sagen til Plan- og Teknikudvalget med indstilling til et afslag på ansøgte, uden at underrette mig om dette forinden. Som det fremgår af det udkast jeg har modtaget 14. februar 2019, mener forvaltningen at tilbygningen skal rives ned. Jeg fik 15. oktober 2018 et brev fra Planlægger Pernille Fox hvor hun beder mig redegøre for 4 bygninger hun har set på oversigtskort, for det tilfældes skyld at der er flere bygninger som skal med i en naboorientering vedr. landzonetilladelse. Jeg beskriver at 3 af disse ikke længere er på grunden, og den sidste er en mindre overdækning. D. 27. november modtager jeg en mail fra studentermedhjælper Clara Udsen om at forvaltningen ønsker at komme på tilsyn, hvorefter jeg spørger til formålet med tilsynet. Hertil svarer Clara Udsen: Vi ønsker at lave tilsyn på ejendommen, da vi kan se at vi i 2017 gav landzonetilladelse til, at du kunne indrette en overflødiggjort bygning til bolig. Det er denne bygning, som du nu har søgt om lovliggørelse af en tilbygning til. Når man kigger på skråfotos fra 2017 for ejendommen ser det ud som, at tilbygningen er bygget på samme tid som bygningen er indrettet til bolig (Se vedhæftede fil). Dette er ikke lovligt jf. planlovens 37 stk 1. Vi ønsker derfor at syne ejendommen, for at følge op på om alle forholdende, i forbindelse med indretning af bolig er lovlige. Jeg havde ikke mulighed for at være hjemme ved tilsynet som foregik 4. december Jeg fik derfor ingen info om udbyttet af dette tilsyn, og har intet hørt omkring det siden. Det næste jeg hører i sagen er en telefonopringning hvor jeg bliver meddelt at forvaltningen har været i tvivl og derfor lagt sagen op politisk. Dette er jeg naturligvis overrasket over, da jeg havde en begrundet forventning om at sagen ville blive sendt i naboorientering som oplyst i brevet af 15. oktober Jeg har efterfølgende selv været inde og læse det offentlige referat af Plan- og Teknikudvalgets møde d. 7. februar I sagsfremstillingen i Bilag 1 beskrives at der i 2015 blev ansøgt om en ny bolig, og at eksisterende stuehus skulle bruges delvist som bolig og delvist kontor/erhverv. Hvad der hører til historien, er at jeg i 2012 fik tilsagn fra Planlægger Mona Kølbæk Pedersen til at måtte bygge op til 250m 2 bolig uden landzonetilladelse (de daværende regler var 250 m 2, som nu er øget til 500 m 2 ) fordelt på en eller flere bygninger, så længe den indbyrdes afstand var op til ca. 50m. Dette var derfor hvad jeg ansøgte om i første omgang, da jeg havde en begrundet forventning om en tilladelse til dette. 26. april 2017: Der blev meddelt landzonetilladelse til at ombygge eksisterende driftsbygning til helårsbolig. Forvaltningen vurderede at bygningen blev ombygget i væsentligt omfang på grund af etablering af vinduespartier mod marken, og at byggeriet derfor krævede tilladelse efter Planlovens 38, og ikke kunne opføres efter juni 2018: Boligen færdigmeldes til kommunen. 25. juli 2018: Side 1 af 10

2 Jeg modtager denne besked: Ansøgningen afventer: Myndighed Frist: Der er ikke angivet nogen frist Opdateret status fra myndigheden: Arbejdet er færdigmeldt Jeg har endnu ikke modtaget en afslutning på sagen eller en færdig BBR på denne, trods der nu er gået over 7 måneder. Side 2 af 10

3 Tilbygning 30 juni 2018: Der ansøges om tilbygning til eksisterende enfamiliehus i alt 47 m² + 47m² kælder og 26m² overdækket terrasse. 25. juli 2018: Ansøger modtager denne besked: Ansøgningen afventer: Myndighed Frist: Der er ikke angivet nogen frist Opdateret status fra myndigheden: Ansøgningen er indsendt 22. august 2018: Din ansøgning er blevet tildelt en ny sagsbehandler Navn: Josefine Vedtofte Laumann Opdateret status Din sagsstatus er blevet opdateret Ansøgningen afventer: Myndighed Frist: Der er ikke angivet nogen frist Opdateret status fra myndigheden: Ansøgningen er modtaget 15. oktober 2018: (3½ måned efter ansøgningen) Ansøger modtager brev fra Planlægger Pernille Fox: Roskilde kommune har modtaget din ansøgning om lovliggørelse af en tilbygning til en bolig, der er etableret i en overflødiggjort driftsbygning. Tilbygningen kræver landzonetilladelse, idet det er en tilbygning til en bolig i en overflødiggjort driftsbygning ikke til stuehuset. Derfor sender vi sagen i naboorientering. I forbindelse med sagsbehandlingen har vi på luftfoto fra 2017 og 2018 bemærket et par mindre bygninger/skurvogne, som vi vil bede dig redegøre for, idet jeg ikke kan finde nogen tilladelser til dem, og de fremgår ikke af luftfoto fra Jeg har markeret dem på vedhæftede luftfoto. Du skal beskrive anvendelsen, størrelse (længde, bredde, højde) og materialer. Jeg skal bede dig sende redegørelsen inden den 9. november Jeg afventer redegørelsen før jeg sender tilbygningen til boligen i naboorientering, for det tilfældes skyld, at der er flere bygninger, der er flere bygninger, der kræver landzonetilladelse. 1. november 2018: Jeg svarer på brevet: Fra: Christina Schjervig [mailto:schjervig@hotmail.com] Sendt: 1. november :38 Til: Pernille Fox Emne: Svenstrupvejen 7, 4130 Kære Pernille. Tak for dit brev vedr. tilbygning. Side 3 af 10

4 Du beder mig redegøre for de indtegnede bygninger på det vedhæftede kort, og jeg kan oplyse at bygning ikke længere er på grunden. Bygning 1 er en overdækning opført på stolper med plasttag. Med venlig hilsen Christina Schjervig 27. november 2018: Fra: Clara Grünberg Udsen <claragu@roskilde.dk> Sendt: 27. november :11 Til: 'Christina Schjervig' Emne: lovliggørelse af tilbygning på Svenstrupvejen 7, 4130 Hej Christina Jeg har nu diskuteret din sag med mine kollegaer, og vi ønsker at se ejendommen før vi fortager os videre i sagen. Der for vil vi komme på tilsyn på ejendommen, tirsdag den 4. december kl. 12:30 til 13:30. Du er velkommen til at være tilstede, mens vi syner ejendommen, men det er ikke et krav fra vores side. Mvh Clara 28. november 2018: Fra: Christina Schjervig [mailto:schjervig@hotmail.com] Sendt: 28. november :09 Til: Clara Grünberg Udsen Emne: Sv: lovliggørelse af tilbygning på Svenstrupvejen 7, 4130 Hej Clara. Tak for din mail. Det er fint, I er velkomne :-) Hvad er formålet med tilsynet/hvad forventer I at afklare i forhold til sagen? Med venlig hilsen Christina 30. november 2018: Fra: Clara Grünberg Udsen <claragu@roskilde.dk> Sendt: 30. november :31 Til: 'Christina Schjervig' Emne: SV: lovliggørelse af tilbygning på Svenstrupvejen 7, 4130 Hej Christina Beklager at jeg ikke opklarede på formålet med tilsynet. Side 4 af 10

5 Vi ønsker at lave tilsyn på ejendommen, ad vi kan se at vi i 2017 gav landzonetilladelse til, at du kunne indrette en overflødiggjort bygning til bolig. Det er denne bygning, som du nu har søgt om lovliggørelse af en tilbygning til. Når man kigger på skråfotos fra 2017 for ejendommen ser det ud som, at tilbygningen er bygget på samme tid som bygningen er indrettet til bolig (Se vedhæftede fil). Dette er ikke lovligt jf. planlovens 37 stk 1. Vi ønsker derfor at syne ejendommen, for at følge op på om alle forholdende, i forbindelse med indretning af bolig er lovlige. Mvh Clara Jeg hører intet fra forvaltningen herefter. Det næste jeg modtager er en telefonopringning d. 13. februar (over 2 måneder efter forvaltningens besigtigelse) hvor man meddeler mig at sagen har været forelagt politisk og jeg skal komme med min beskrivelse af forløbet. I brevet af 15. oktober 2018 fra Planlægger Pernille Fox fremgår det at forvaltningen ville sende sagen om tilbygning i naboorientering. Jeg undrer mig over sagens udvikling derefter, og at der ikke er foretaget denne naboorientering. I Planloven beskrives i 36 (forhold der ikke kræver landzonetilladelse): Stk. 10) Til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m 2, jf. dog stk. 6 2). (Henvisningen til stk. 6 skulle retteligt have været ændret til stk. 7 ved lov nr. 668 af 8. juni Fejlen vil blive rettet ved førstkommende lejlighed.) Stk. 7. Medmindre kommunalbestyrelsen ved samtykket bestemmer andet, finder stk. 1, nr. 9, ikke anvendelse på boliger, hvor anvendelsen på grundlag af et meddelt samtykke efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan veksle mellem helårsbeboelse og fritidsbeboelse. Herved forstås lovteksten for den almene befolkning at der må om- og tilbygges således at helårshuset ikke overstiger 500m 2. (Stk. 7 er ikke relevant i denne sammenhæng). Definitionen af et helårshus må rettelig være et hus der er godkendt til beboelse hele året. Der står i Planlovens lovtekst ingen begrænsning i forhold til om det er den oprindelige bolig eller en bolig etableret i en eksisterende bygning. Begge typer boliger er jo helårshuse, og det tolkes derved at der må bygges op til 500 m 2 helårsbeboelse, uanset om det er i en oprindelig eller nyere bolig. I denne konkrete sag har jeg følgende arealer: det oprindelige stuehus 147 m 2 det nye stuehus 148 m 2 tilbygning I alt 47 m 2 (+ kælder) 342 m 2 beboelse. Det samlede boligareal for begge boliger holder sig langt under 500 m 2, hvorfor jeg undres over at forvaltningen mener at et afslag er den rette beslutning. Side 5 af 10

6 Forvaltningen skriver i sit udkast til afslag dateret 14. februar 2019 at: Med tilbygningen virker boligen dominerende i landskabet også set fra Svenstrupvejen som har gennemkørende trafik. I dag er der sket så væsentlig en ændring af bygningsstrukturen at det ikke længere kan ses, at der er tale om en tidligere landbrugsbygning 1. Bygningen ligner et nyt parcelhus og skiller sig væsentligt ud i området som er præget af mindre markenheder, landbrugsbygninger og husmandssteder eller mindre stuehuse 2. Det er kommunes vurdering, at tilbygningen ændrer bygningsstrukturen så markant, at bygningens historie som tidligere driftsbygning fuldstændig er udslettet. Boligen fremstår efter kommunens vurdering som en nyopført bygning med parcelhuskarakter. 3 1 Jeg er ikke enig i denne vurdering. Huset virker ikke dominerende. Fra vejen og indkørslen ses i baggrunden den oprindelige lade som nu er bolig, beklædt med naturskifer. Tilbygningen kan end ikke ses fra indkørslen og ligger tilbagetrukket over 50 m fra vejen. Der er desuden høj beplantning langs hele grunden mod Svenstrupvejen. (se billede på næste side) 2 Jeg kan ikke se hvordan min bygning som ligger tilbagetrukket skiller sig væsentligt ud. Det oprindelige hovedhus er det man ser fra vejen, og det der er i fokus set fra Svenstrupvejen. Der findes meget forskellig bebyggelse på naboejendommene, ligeledes med større sammenbyggede bygninger, herunder Svenstrupvejen nr 2, 4, 9 og 11. Nogle af dem beliggende helt ud til vejen, andre tilbagetrukket som mit. Se oversigt på næste side. 3 Huset ligner absolut ikke et parcelhus. Jeg har endnu ikke set et traditionelt parcelhus udformet som dette, med 4 meter høje facader og lav taghældning. Derfor mener jeg ikke der er belæg for at påstå at bygningens historie er udslettet. Tilbygningen følger hovedbygningen i både materialevalg og udformning og bygningsmassen som tilsammen udgør helårshus (herunder tilbygning) og værksted fremstår som en samlet harmonisk enhed. Side 6 af 10

7 Svenstrupvejen nr. 2, 4, 9, 11 og 7. Alle naboejendommende har bygninger placeret på kryds og tværs. Nr. 7 skiller sig ikke ud i forhold til nærområdet i øvrigt. Der er beplantning langs hele skel, og hvor der er lav hæk dækker det oprindelige hovedhus for de bagvedliggende bygninger. Jeg mener ikke at den bagvedliggende tilbygning kan være til gene for hverken naboer eller forbipasserende. Side 7 af 10

8 Planloven giver i dag mange muligheder for at bruge og udvide eksisterende bebyggelse, både til bolig og erhverv uden landzonetilladelse. Udvidelser kan ske op til 500 m 2 både gældende for bolig og erhvervsbygninger på en ejendom beliggende i landzone. Jeg finder den samlede bebyggelse på ejendommen harmonisk. Der er de 3 længer hvor der mod vejen er placeret det oprindelige hovedhus. Dette er bevaret i sin oprindelige udformning og afspejler ejendommen udadtil. Såfremt jeg skulle udvide dette stuehus med op til 500 m 2 ville dette fremstå som en kolos langs vejen, og ikke bevare det udtryk som forvaltningen ønsker i landdistrikter. Ej heller ville dette være den optimale placering hverken funktionelt eller arkitektonisk. Den anden beboelse på ejendommen er lovligt etableret i den tidligere lade. Denne er sammenbygget med det oprindelige makskinhus/værksted, hvorfor en stor karnap som forvaltningen betegner tilbygningen, ikke er fremmed for bygningen, da værkstedet er påbygget på samme måde på nordsiden af boligen. Det var naturligt for os at udvide den nye bolig som ligger tilbagetrukket fra vejen, i stedet for at udvide det oprindelige landhus mod vejen. Denne samlede ejendom huser både forældre, børn og børnebørn og benytter derfor rammerne bedst muligt som den nye planlov er tiltænkt, herunder at styrke mulighederne for bosætning og erhverv, fastholde vækst og udvikling i Danmark og understøtte den igangværende omstilling. Den bestående bygningsmasse i de fleste landområder og ejendomme står jo overfor en renovering i større eller mindre omfang. Tiderne skifter - nye byggematerialer/produkter, nye energikrav og ændrede krav til samfundet generelt, medvirker til en naturlig og uundgåelig ændring af den bestående anvendelse af bygninger og bygningsudformning på mindre landejendomme. Bygninger som er år gamle vil kræve vedligehold og renovering og vil uundgåeligt ændre udseende som tiden og behov skifter. Derfor må man også som forvaltning være indstillet på at opnå en tidssvarende balance. I forvaltningens udkast til afslag er ligeledes beskrevet: Roskilde Kommune giver normalt ikke tilladelse til væsentlig tilbygninger til boliger indrettet i overflødiggjorte driftsbygninger. Baggrunden for dette er, at man ønsker at bevare den værdi og det udtryk disse bygninger repræsenterer samt et ønske om at bevare de bygningsstrukturer driftsbygninger har. Jeg mener ikke at denne begrundelse er meningsgivende, den er rettere i direkte modstrid med de øvrige lovlige muligheder der er i.h.t. planloven. Eksempelvis angiver planlovens 36 stk 1 pkt 8, 10, 15, 16 og 20 at man må udvide mindre virksomheder med indtil 500 m² uden landzonetilladelse. De 500 m² kan udnyttes i ét byggeri eller ved flere mindre udvidelser. Tilbygningen skal sammenbygges med den eksisterende bygning. Ved denne bestemmelse ændrer man netop på de oprindelige bygningsstrukturer. Derudover kan jeg udvide eksisterende helårshus uden landzonetilladelse og derved også ændre på bygningernes udtryk. Jeg må også gerne opføre udhuse, garager m.m. op til 50 m 2 uden landzonetilladelse. Derved kunne tilbygningen principielt have været et udhus, da denne ikke er over 50 m 2. Anvendelsen er anderledes men bygningen vil bestå og bygningsudtrykket vil være det samme. Derved vil et eventuelt afslag ikke have den effekt forvaltningen ønsker, da tilbygningen ikke vil blive fjernet, men i værste fald må ændre anvendelse til udhus. Dette mener jeg dog ikke der er nogen almen fornuft i. Side 8 af 10

9 Jeg erkender naturligvis at rækkefølgen burde have været anderledes, og tilbygningen ansøgt lidt før, da taget blev lagt på i samme ombæring med det eksisterende hus, men jeg mener ikke at det er afgørende for om bebyggelsen skal bestå eller ej. Forvaltningen henviser til Erhvervsstyrelsens vejledningstekst til Planloven. Dette er en praktisk vejledning rettet mod kommunalbestyrelsens sagsbehandling efter landzonebestemmelserne. Denne er ikke offentlig kendt, den er vejledende og er ment som en hjælp til forvaltningen og ikke som lovgrundlag til ansøgere. Jeg har alligevel kigget lidt på den og ser at der bl.a. er beskrevet at planloven skal sikre samfundsmæssige interesserer i arealanvendelsen, styrke mulighederne for bosætning og understøtte landets igangværende omstilling. Desuden tilsigtes i den nye planlov en mere fleksibel og smidig administration. Jeg mener ikke det er tilfældet ved denne sagsbehandling, hvor jeg ikke føler mig mødt med hverken fleksibel eller smidig administration. Man vil med den nye planlov give mulighed for at opnå tidssvarende balance mellem en række hensyn, herunder hensynet til vækst og udvikling. Jeg tolker en tidssvarende balance og samfundsmæssig interesse, bl.a. ved at der kan skabes boliger med plads til flere generationer, driftsbygninger som kan anvendes til mindre virksomheder og samtidig varetage landbruget og markerne omkring disse ejendomme. Denne balance er præcis hvad min familie og jeg har skabt på vores ejendom. Vi lever i en tid hvor det er nødvendigt at tage sig af hinanden, at kunne bosætte sig i yderområder og anvende de muligheder der er på gamle landejendomme. Dette giver i dagens Danmark god mening, og er både samfundstjenesteligt og samfundsøkonomisk en god idé. Jeg synes det er synd og skam hvis et rigidt pricip skal sætte en stopper for denne samfundsudvikling og muligheder som det medfører. Udklip fra Erhvervsstyrelsens vejledning til kommunernes administration af planloven: Planlovens formålsbestemmelse skal sikre en sammenhængende planlægning, der forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen, medvirker til at værne om landets natur og miljø samt skaber gode rammer for vækst og udvikling i hele landet. Der er behov for at styrke mulighederne for bosætning, vækst og udvikling i landdistrikterne, hvor mange steder i dag er udfordret af faldende beskæftigelse, et svagt boligmarked og en ændret befolkningssammensætning. Der er derfor gennemført en række lempelser af landzonereglerne med det formål at fremme og fastholde vækst og udvikling i hele Danmark og understøtte den igangværende omstilling. Den nye planlov giver bl.a. nye vækst- og udviklingsmuligheder i landdistrikterne til fremme af bosætning og erhverv, bedre rammer for produktionsvirksomheder og øget mulighed for at anvende fritidshuse til helårsbeboelse. Samtidig tilsigtes en mere fleksibel og smidig administration. Med den nye planlov vil det være muligt at opnå en tidssvarende balance mellem den række af hensyn, der ligger til grund for kommunernes landzoneadministration, herunder hensynet til vækst og udvikling, hensynet til jordbrugserhvervene samt landskabelige, naturbeskyttelsesmæssige og rekreative hensyn. Lempelserne af landzonereglerne omfatter bl.a.: -Flere muligheder for at anvende overflødiggjorte bygninger uden landzonetilladelse, Side 9 af 10

10 -mulighed for udvidelse af virksomheder etableret i overflødiggjorte bygninger med 500 m² uden landzonetilladelse, -en styrket indsats for bosætning i landzonen, herunder mulighed for at udvide helårshuse op til 500 m² uden landzonetilladelse, -mulighed for udvidelse af eksisterende veletablerede vognmandsvirksomheder, -bedre muligheder for opførelse af bygninger på landbrugsbedrifter, -videre rammer for landzoneadministration i omdannelseslandsbyerne, i udviklingsområder i kystnærhedszonen gælder det samme for landzoneadministrationen som i landzonen uden for kystnærhedszonen, -lempelse af forældelsesfristen for landzonetilladelser fra 3 år til 5 år, -mulighed for meddelelse af en frist på op til 10 år til genopførelse af en bolig Jeg håber at nærværende skriv er fyldestgørende for jeres vurdering omkring bebyggelsen, og jeg står naturligvis til rådighed såfrem I måtte have yderligere spørgsmål. Hvis det giver mening er jeg også åben for et møde. Med venlig hilsen Christina Schjervig + familie. Side 10 af 10