BILAG 2 BYP 10. august Orienteringsmøde vedrørende lokalplanforslag 11.C25.2 for centerområde på hjørnet af Haakonsgade

Transkript

1 INDHOLD Invitation til orienteringsmøde Referat fra orienteringsmøde Kommuneplanramme 11.C25 Udsnit fra Herning Kommuneatlas (side 10, 17 og 34) BILAG 2 BYP 10. august 2015 Orienteringsmøde vedrørende lokalplanforslag 11.C25.2 for centerområde på hjørnet af Haakonsgade og Silkeborgvej i Herning

2 Invitation til BY, ERHVERV OG KULTUR By, Erhverv og Kultur Rådhuset, Torvet 7400 Herning Tlf.: Lokal Sagsnummer.: P NY DATO - Invitation til orienteringsmøde vedr. lokalplanforslag 11.C25.2 for centerområde på hjørnet af Haakonsgade og Silkeborgvej Kontaktperson: Tanja Henriksen Dato: Hermed fremsendes en ny invitation med et ændret mødetidspunkt, da der siden sidste invitation er udskrevet Folketingsvalg den 18. juni Herning Kommune har derfor ikke mulighed for at deltage til det først-udmeldte mødetidspunkt. Herning Byråd har den 28. april 2015 foreløbigt vedtaget lokalplan nr. 11.C25.2 for centerområde på hjørnet af Haakonsgade og Silkeborgvej i Herning. Lokalplanforslaget vil være i offentlig høring fra den 6. maj 2015 til den 1. juli Som nærmeste nabo til lokalplanområdet (Silkeborgvej 42) inviteres I hermed til en kop kaffe i selskab med undertegnede og planchef Marius Reese torsdag den 25. juni 2015 kl på Herning Rådhus, Torvet 5, Indgang A, 2. sal. Mødedatoen er fastsat inden for offentlighedsperioden med henblik på at give jer mulighed for både at gennemlæse lokalplanforslaget inden mødet og udforme en eventuel indsigelse inden tidsfristen for indsendelse af indsigelser udløber. Mødet er tænkt som et orienteringsmøde, hvor vi kan give jer et indblik i selve lokalplanprocessen, forklare projektforslaget og hvad der er konsekvensen, hvis lokalplanforslaget bliver vedtaget. Derudover er I velkomne til at lufte eventuelle bekymringer eller spørgsmål, I måtte have til lokalplanforslaget. I må gerne give en tilbagemelding senest mandag den 22. juni 2015 om hvorvidt I regner med at deltage til bekth@herning.dk. Med venlig hilsen Tanja Henriksen - 1 Herning Kommune behandler og gemmer alle dokumenter i alle sager elektronisk. Hvis du vil se de oplysninger, vi har registreret om dig, så kontakt sagsbehandleren af denne sag, som vil hjælpe dig videre. Du kan også læse mere om dine rettigheder på side 1 af 1

3 Referat fra BY, ERHVERV OG KULTUR Sendt pr. mail den 29. juni 2015 til de mødedeltagere, der under mødet oplyste mailadresse. By, Erhverv og Kultur Rådhuset, Torvet 7400 Herning Tlf.: Lokal Sagsnummer.: P Referat fra orienteringsmøde vedr. lokalplanforslag 11.C25.2 for centerområde på hjørnet af Haakonsgade og Silkeborgvej i Herning Kontaktperson: Tanja Henriksen Dato: Mødedato Torsdag den 25. juni 2015 Deltagere Marius Reese, planchef Tanja Henriksen, sagsbehandler Joan Berentzen, referent Jakob Damgaard Anna Facius Velbæk Mette Lildholdt Hansen Rikke Malene Baike Rosbo Jens Erik Haunstrup Pedersen Sonja Løvschal Hanne Bjelke Fisker Kirsten Nørrestrand Thomas Kiilerich Henriksen Keld Lund Sønderby Dagsorden 1. Kommuneplanen og dens relation til lokalplanforslaget 2. Om lokalplanforslaget 3. Spørgsmål & svar Referat Dette notat kan ikke erstatte en indsigelse, men er blot en gengivelse af de emner, der blev vendt på orienteringsmødet. Kommuneplanen og dens relation til lokalplanforslaget Kommuneplanen gælder for hele kommunen og bliver revideret hvert fjerde år. Kommuneplanen består af kommuneplanrammer. Alle bebyggede områder er dækket af en kommuneplanramme. Kommuneplanrammen indeholder specifikationer for bl.a. anvendelse, bebyggelsesforhold, infrastruktur m.m. og peger samtidig hen på den ønskede udvikling af det pågældende område. Kommuneplanrammen er den øverste grænse for hvordan der administreres og hvad - 1 Herning Kommune behandler og gemmer alle dokumenter i alle sager elektronisk. Hvis du vil se de oplysninger, vi har registreret om dig, så kontakt sagsbehandleren af denne sag, som vil hjælpe dig videre. Du kan også læse mere om dine rettigheder på side 1 af 6

4 Referat fra der kan gives lov til i et område. En lokalplan skal derfor holde sig inden for kommuneplanrammen, hvis dette ikke er tilfældet kan der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Når der er udlagt en kommuneplanramme for et område, er der er retskrav på at få udarbejdet og afprøvet et lokalplanforslag, hvis man som ejer har et projekt i overensstemmelse med kommuneplanrammen. Der er lokalplanpligt ved større byggerier og anlæg eller ved ændret anvendelse. Det er kommuneplanramme nr. 11.C25 der er gældende for lokalplanforslag 11.C25.2. (se evt. vedhæftning) Om lokalplanforslaget Det skal fastslås, at det eneste, der er vedtaget for det pågældende område, er kommuneplanrammen. Der findes altså hverken vedtagne lokalplaner eller projekter på nuværende tidspunkt. Lokalplanforslaget er kun foreløbigt vedtaget og sendt i offentlig høring med det formål at naboerne kan komme til orde. Byrådet ser meget grundigt på de indsigelser, der er kommet, inden de endeligt vedtager et lokalplanforslag. Alle bemærkninger skal fremsendes skriftligt husk navn, da der er fuld offentlighed omkring de indkomne indsigelser. Argumenter og evt. fotos eller ændringsforslag bør fremsendes. Høringsperioden for lokalplanforslag 11.C25.2 slutter den 1. juli Der er otte ugers høring også selvom mødet blev flyttet pga. folketingsvalget. Formelt kan Byrådet afvise indsigelser og bemærkninger, der indkommer senere end høringsfristen. Det er muligt at aftale med sagsbehandler, at fristen forlænges lidt i dette tilfælde. Efter høringsperioden fremlægges alle bemærkninger m.m. for byplanudvalget, som indstiller til Byrådet, hvad der skal ske med lokalplanforslaget fremadrettet. Det er Byrådet der træffer den endelige beslutning, som også vil fremgå af referatet for byrådsmødet. Lokalplanforslaget forventes at være på byrådsmødet den 25. august 2015, hvis alt går efter planen. Der kan dog komme ændringer i processen, så lokalplanforslaget først bliver behandlet af Byrådet ved et senere møde. Forvaltningen laver på baggrund af de indkomne indsigelser og bemærkninger et forslag til ændringer, som politikerne skal tage stilling til. Politikerne skal træffe en beslutning, som tilgodeser helheden. Projektforslaget fra bygherre, som lokalplanforslaget har taget udgangspunkt i, er et etagebyggeri i 4 etager ud mod Silkeborgvej samt 3 etager langs Haakonsgade. Projektforslaget omfatter primært boliger men med en butik på hjørnet af Haakonsgade og Silkeborgvej samt parkering i gården på bebyggelsens østlige side. Der har været et tidligere projektforslag, som byplanudvalget valgte ikke at principgodkende. Byplanudvalget ønskede i stedet at se et nyt projektforslag med rødlige tegl og saddeltag, hvilket de principgodkendte med henblik på at få udarbejdet et lokalplanforslag. Projektforslaget har indkørsel fra Haakonsgade samt 3 parkeringspladser direkte ud til Haakonsgade. Dette kan der ikke gives lov til, da der maksimalt må være en overkørsel pr. ejendom. Desuden overholder projektforslaget ikke kommuneplanrammen mht. udendørs opholdsarealer. Projektforslaget kan ikke realiseres inden for lokalplanforslagets bestemmelser. I lokalplanforslaget er der indtegnet en påbudt facadelinje. Facadelinjen er tilpasset den eksisterende bebyggelse langs Silkeborgvej. Facadelinjen er hensigtsmæssig, da fortovet er ekstra smalt på strækningen langs lokalplanområdet. Ny bebyggelsen må dog afvige fra facadelinjen syd for (inden for byggefelt 1, jf. lokalplankort) i forbindelse med altaner og lignen side 2 af 6

5 Referat fra de. Lokalplanforslaget giver mulighed for at bygge helt i skel. Der er i dag et træ på hjørnet samt en bøgehæk langs naboejendommen på Silkeborgvej, som i givet fald må fjernes. Bøgehækken er dog foreslået fortsat hele vejen fra den sydligste kant af byggefelt 1 langs lokalplanforslagets østlige afgrænsning. Lokalplanforslaget giver mulighed for flere scenarier i byggefelt 2 langs Haakonsgade. Der må kun være en overkørsel til lokalplanområdet. Der er tegnet to på kortet, men der kan altså kun etableres den ene. Byggefeltet må kun udnyttes 75%, hvorfor det er muligt at køre ind igennem/under bygningen. Den resterende procentdel går også til at kunne etablere udendørs opholdsareal, så lokalplanforslaget kan overholde kommuneplanrammens bestemmelser herfor. Der er i lokalplanforslaget lavet en afgrænsning af altangang, så de kommer væk fra hjørnerne. Afgrænsningerne lavet af flere årsager bl.a. for at sikre gode lysforhold i lejlighederne langs Silkeborgvej, indkig til naboer samt ud fra en vurdering om at altangange ikke er gode opholdsarealer. Der kan være altaner ud mod gaden, inden for byggefeltet. Spørgsmål & svar Hvad gør man, hvis der står en hæk på den anden side af skel, hvor grenene stikker ind over matrikelgrænsen. Der er en myndighed: Hegnssynet. Den fornuftige bygherre vil dog snakke med naboen. I dag er der to rækker bøgehæk, en på hver side af skellet. Hækken på nabogrunden kan bygherre ikke fjerne. Jf. Byggeloven kan kommunen give tilladelse til at bygherre må gå ind på nabogrunden med stilladser m.m. Han skal selvfølgelig udbedre de skader, der måtte forekomme. Lokalplanen giver ikke handlepligt. Eksempelvis skal plankeværk ikke ændres til bøgehæk på jeres grund, hvis I ikke ønsker det. Hvis plankeværket står i skel, er det hegnsloven, der gælder. Begge parter skal være enige om etablering af hæk i skel, da det er en fælles udgift. Hvad hvis bygherre ikke vil betale for et nyt hegn? Skriv det som et forslag i indsigelsen. Vi har mulighed for at stille et krav om, at han skal etablere et nyt hegn, for at han kan få en ibrugtagningstilladelse. Silkeborgvej 48 - Der er i dag 4,5 meter til skel fra nabomatriklen. Er byggefelt 1 ikke for tæt på? Jf. lokalplanen kan der bygges op i højden, da den kan tilsidesætte de generelle regler i byggeloven. Byggelovens brandkrav er stadig gældende, dvs. at der skal fritholdes 2,5 meter til vinduer. Generel regel om byggeri i skel, kan ændres ved lokalplan, hvis der ikke er vinduer på den pågældende gavl. Bliver der afsat skelpæle? Matriklen skal måles op af en landinspektør, inden bygherre kan bygge. Det er bygherres ansvar. Det er svært at gøre indsigelse, når man ikke ved, hvor skellet er. Det anbefales at I tager forbehold i jeres indsigelser og evt. opridser de forskellige scenarier. Bygherre ser også indsigelserne, men vi kan som kommune ikke kræve, at han får afsat skellene. Hvis man kan dokumentere, at et hegn har stået et sted i mere end 20 år, kan man vinde hævd på dette. Så er det dette, der gælder, og ikke matrikelkortet. Men det skal kunne dokumenteres. Hvad er kutymen ved byggeri op i 18 meter i skel, der skærmer for sollys og ødelægger havearealer? Der er ikke en kutyme, men det vurderes fra sag til sag. Det er kommuneplanens rammer, der er gældende som en konsekvens af planloven. Den gør det muligt, selvom na side 3 af 6

6 Referat fra boerne ikke synes om ideen. Planloven fastsætter procedurer og politikerne tager stilling til, hvad der skal ske. Politikerne har et ønske om at fortætte byen langs Silkeborgvej. Hvorfor kan bygherre ikke lave grønne arealer til naboerne langs Haakonsgade. Hvad er begrundelsen for dette? Man kigger på matriklerne som enheder. Vi kan ikke sige, at der kun skal være fortætning langs Silkeborgvej, når matriklen også strækker sig ned ad Haakonsgade. Hvis politikerne ikke ønsker at fortætte langs Haakonsgade, hvorfor giver man så mulighed for dette? Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i bygherres projekt, derfor ser det ud, som det gør. Der er mange eksempler på lokalplaner, som er lavet meget om eller som aldrig bliver til noget pga. indsigelser og protester fra naboer. Lokalplanforslaget forsøger da også at tage hensyn fx tillader kommuneplanen op til 5 etager i krydset mellem Haakonsgade og Silkeborgvej. Det, det handler om for jer nu, er, at I skal overbevise politikerne om, at dette lokalplanforslag i jeres øjne skal have en tur mere. Den eksisterende ejendom tilfører jo heller ikke værdi til området, så det er muligt at et nyt byggeri vil kunne tilføre området værdi. Det kan gå begge veje. Politikerne tænker dette som et forgangsprojekt, derfor skal det være i orden. Planlægning er erstatningsfri regulering. Den direkte følge af lokalplanen og de gener den vil medføre, kan man ikke få erstatning for. I skal skrive til bek@herning.dk med jeres indsigelser. Hvorfor tror man at der vil skyde op med høje huse langs Silkeborgvej? Der er et politisk ønske om at der skal være flere boliger i Herning bymidte. Der skal være butikker, da man ønsker, at der skal være liv i Herning bymidte. Det er et helt klart politisk ønske, at der skal være butikker langs Silkeborgvej hele vejen fra bymidten og ud til Herningcenteret. Dette bliver der ikke lavet om på, da Herning Kommune ellers ikke får lov til at lave store butikker i Herning. Og det vil man. At de gamle huse væltes er en konsekvens af dette. Selvom indkørslen sker fra Haakonsgade (som det også er tilfældet i dag), forbliver adressen formentlig Silkeborgvej 42. Haakonsgade er ikke fredet, men vurderet som en bevaringsværdig sammenhæng. Husenes bevaringsværdi er vurderet i forbindelse med udarbejdelsen af Kommuneatlas Herning, som kan ses ved henvendelse i planafdelingen. Denne vurdering er kun foretaget for ejendomme, der er opført før Hvad med de to indkørsler? Hvad kan der være på gavlen mod Haakonsgade, hvis indkørslen tættest på Silkeborgvej vælges? Der kan være altaner og opholdsarealer m.m. En indkørsel er oftest ca. 3,5 meter bred. I bør forholde jer til begge muligheder for overkørsel til ejendommen i jeres bemærkninger. Der er 0,5 meter i niveauforskel mellem Silkeborgvej og Haakonsgade 1. Som udgangspunkt tager man midt på bygningen. Der er hævet kælder langs Silkeborgvej, men ikke langs Haakonsgade i det indsendte projekt, som det er nu. Bygningen er hævet i bunden, muligvis til depotrum, under Silkeborgvej. Ikke ud mod Haakonsgade. Der er dog usikkerhed omkring dette. Det var muligvis det gamle projekt. Til sammenligning er der i nærområdet nærmere bestemt ved Olufsgade - er der opført to 3 etages bygninger side 4 af 6

7 Referat fra Det er jf. kommuneplanrammen ikke muligt at opføre parcelhuse på matriklen. Mht. parkeringspladser. Bygherre skal opfylde kravene med en p-plads pr. bolig og en pr. 50 m2 butik. Han kan evt. benytte sig af p-fonden. Derved køber han en anden plads i midtbyen. Så han kan betale, og så må de parkere ud til vejen? Ja, i princippet. Der holder i forvejen mange biler i Haakonsgade allerede i dag. Kan man sige, at han ikke må betale til p-fonden? Det vurderes i hvert enkelt tilfælde, i så fald skrives det ind i lokalplanen, at parkering skal løses på egen matrikel. Hvis bygherre indbetaler til p-fonden, så har han krav på at kommunen laver en p-plads til ham inden for 5 år. Prisen for en parkeringsplads afhænger af, hvor den skal etableres. Man skal huske, at hvis der ikke er en p-plads til en lejlighed, så er den ikke salgsbar i dag. Hvis han vil lægge pladsen på naboejendommen, ved butikken, så bliver det tinglyst, at den hører til den anden ejendom, så den ikke tælles med flere gange. Herning er ved at blive en stor by. Så vi skal til at kigge på andre p-løsninger end dem, vi har i dag. Der er skitseret på, at hvis bygherre laver en bolig mindre end projektforslaget lægger op til, så kan alle p-pladserne være på ejendommen. Politikerne kan vælge at sige, at han ikke må benytte p-fonden og betale sig fra etableringen af p-pladser. Kigger kommunen til hvem bygherre er? Det må vi ikke som kommune. Hvad er planen? Udlejning eller salg som ejerlejligheder? Hvem er boligerne målrettet? Det vides ikke. Det nuværende projekt er ikke ungdomsboliger, da boligerne er for store og for dyre i projektet. Så vidt vi ved bliver det ejerlejligheder. De kan dog lejes ud, hvis de ikke kan sælges. Der lægges op til, at hjørnet skal markeres. Er det muligt for bygherre at bygge op til skel i øst? Bygherre har ikke mulighed for at bygge uden for de på lokalplankortet optegnede byggefelter. Han kan lave et cykelskur, men han kan ikke bygge ellers, da det er uden for byggefeltet. Der skal udarbejdes et nyt lokalplanforslag, hvis han ændrer meget i projektet. Der kan gives mindre dispensationer, men det kræver en naboorientering. Har ejer af ejendommen pligt til at holde ejendommen? Kommune kan kun kræve det, hvis det er til fare for andre. Ellers er det meget begrænset, hvad kommunen har af muligheder. Hvis lokalplanforslaget vedtages og han lader det forblive som i dag, kan man godt komme lidt efter ham på baggrund af den (jf. lokalplanforslaget 9.1 og 9.7). Forurening. Der er registreret forurening på matriklen. Det skal enten fortsat være indkapslet eller fjernes. Den afgrænsning, der er vist i lokalplanforslaget s.7, er det område, vi ved. Der skal dog tages jordprøver, inden der bygges. Det er bygherres ansvar. Forventes det, at det bliver et attraktivt område? Ja, det forventer vi. Anna Velbæk: Troværdigheden er ikke god. Man køber et hus, der skal totalrenoveres, og så er man ikke sikker på, at der ikke kommer et hus på 18 meter i skel. Hvorfor tager man ikke hensyn til de bevaringsværdige huse? Signalværdien er ikke god. Sagsbehandler: Desværre har I fået en forkert oplysning, højst sandsynligt. Det kan vi kun beklage. Kommuneplanrammerne, der giver mulighed for høje bygninger findes mange steder i bymidten. Det skal man huske at kigge efter, når man køber hus. Kommuneplanen revideres hvert 4. år. Der er man selv forpligtet til at holde sig orienteret. Der er også høringsfaser for kommuneplanen ligesom lokalplanforslag. Herning Kommune kan ikke stå til regnskab for, hvad Herning Folke side 5 af 6

8 Referat fra blad skriver. Folkebladet vil ikke høre, hvis Kommunen tager til genmæle og bemærker fejl i artikler. Hvad er begrundelsen for at der skal være sadeltag? For ensartethed i området. Hvad sker der, når han finder ud af, hvad han vil bygge? Bliver naboerne hørt igen? Nej, ikke hvis det er i overensstemmelse med lokalplanen og bygningsreglementet. Men I kan altid ringe her ind og høre til projektforslaget. Alle matrikler, der grænser direkte op til lokalplanområdet, er inviteret til dette møde. Dog ikke bygherre. Det er ikke noget vi plejer at gøre, men vi har gjort det, da vi vurderede, at der var et behov for at mødes. Lokalplanforslaget er sendt i høring ved langt flere. Udsættelse af høringsfrist. Indsigelser fremsendes senest søndag den 5. juli Eller lægges i postkassen, att. Tanja Henriksen, Planafdelingen. Nu er det op til jer. Jo mere konkrete I kan bliver jo bedre. Så præcist og så kort som muligt. Så man får sit synspunkt klart frem. Husk at det er politikerne, der skal tage stilling til projektet. Forvaltningen har ikke indflydelse på, hvad de beslutter. Forvaltningen udarbejder forslag til hvordan indsigelserne kan imødekommes, som forelægges politikerne, og hvilke konsekvenser det får for lokalplanforslaget. Nogle gange spørger politikerne, og så forsøger vi selvfølgelig at svare. Hvis der skal beregnes på det, kan det være at sagen udsættes. Politikerne skal træffe en beslutning som tilgodeser helheden. Om man kan lide beslutningen eller ej. I kan se hvornår der er Byrådsmøde på Mødet er offentligt tilgængeligt. Der er ikke taletid til borgere under selve mødet, men I må gerne snakke med de politikere, der sidder i Byrådet, uden for møderne. Husk at det ikke kan erstatte de skriftelige indsigelser. Alle indsigelser bliver lagt offentligt tilgængeligt på når sagen skal politisk behandles. Med venlig hilsen Tanja Henriksen / sagsbehandler side 6 af 6

9 Kommuneplanramme 11.C25 for centerområde ved Silkeborgvej Centerområde ved Silkeborgvej Kommuneplanramme 11.C25 Områdets anvendelse Området skal anvendes til centerformål med liberale erhverv, serviceerhverv, butikker og boliger. Området ønskes udviklet til et handelsstrøg. Der lægges vægt på en pladsdannelse i krydset mellem Haakonsgade og Silkeborgvej. Silkeborgvej skal fungere som cykelrute. Kommuneatlasset for Herning beskriver en række karakteristiske landskabs-, by og bygningstræk, der skal have særlig bevågenhed i planlægningsarbejdet. Bebyggelse med høj bevaringsværdi i henhold til kommuneatlasset samt anden bebyggelse med høj kulturhistorisk eller arkitektonisk værdi skal så vidt muligt søges restaureret og bevaret. Områdets særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter, værdifuld beplantning og værdifulde, enkeltstående træer bør bevares. side 1 af 2

10 Kommuneplanramme 11.C25 for centerområde ved Silkeborgvej Bebyggelsesforhold Bebyggelsesprocent: Højest 110 for området under ét. Etageantal: Højest 3. Højest 5 etager, hvoraf den 5. etage kun må udføres som tagterrasse/ taghave gældende for Silkeborgvej Højest 5 omkring pladsdannelsen i krydset mellem Haakonsgade og Silkeborgvej. Højest 6 på hjørnet af Sjællandsgade og Silkeborgvej. Bygningshøjde: Højest 12 meter. Højest 16 meter på Silkeborgvej Højest 18 meter omkring pladsdannelsen i krydset mellem Haakonsgade og Silkeborgvej. Højest 21 meter på hjørnet af Sjællandsgade og Silkeborgvej. Detailhandel: Kommuneplanrammen udgør en del af detailhandelscenteret for Herning bymidte. Det samlede detailhandelsareal i områderne 11.C25 og 11.C26 kan udvides med 4181 m2. Det samlede detailhandelsareal for områderne 11.C25 og 11.C26 må maksimalt være 5500 m2. Bruttoetagearealet må for den enkelte dagligvarebutik højest være 1500 m2 og for den enkelte udvalgsvarebutik højest 1000 m2. Infrastruktur Parkeringspladser: Mindst 1 pr. bolig og mindst 1 pr. 50 m2 erhvervsetageareal. Ved indretning af ungdomsboliger og ældre-/handicapegnede boliger etableres mindst ½ p-plads pr. bolig. Miljøforhold Der skal i området kunne etableres affaldsstationer, hvor de enkelte husstande kan aflevere det sorterede affald. Opholdsarealer Mindst 50 % af boligetagearealet og mindst 10 % af erhvervsetagearealet. Ved etagebyggeri på 3 etager eller derover udlægges mindst 20 % af boligetagearealet og mindst 10 % af erhvervsetagearealet. side 2 af 2

11 Udsnit fra Kommuneatlas Herning side 1 af 3

12 Udsnit fra Kommuneatlas Herning side 2 af 3

13 Udsnit fra Kommuneatlas Herning side 3 af 3