Kære alle sammen. Velkommen til vores 93. ordinære generalforsamling!

Transkript

1 Beretning Kære alle sammen Velkommen til vores 93. ordinære generalforsamling! Det sidste først i frisk erindring: en andelshaver har betvivlet beslutningen fra ekstraordinær generalforsamling 12/ om altaner hvor et historisk stort flertal på 68 ja, mod kun 10 nej besluttede at lave altaner uden forhøjelse boligafgiften. Det påpeges at fordelingen af både andelsværdi og boligafgift er forkert og der sammenlignes med biler. Når der i altanbeslutningen trods alt blev besluttet et mindre tillæg til boligafgiften, skyldes det at altanerne direkte ændrer det areal den enkelte andelshaver har rådighed over. Men det ekstra areal er jo ikke et fuldgyldigt areal, det kan kun fordelingsnøgle. Det bemærkes således at lejligheder med kun fransk altan og ingen tillæg til boligafgiften, får en stigning i andelsværdien (når den en gang kommer) svarende til alle andre. For dette er en ANDELS- boligforening. Særkendet ved ANDELS- foreninger er den solidariske holdning til tingene. Her står vi sammen og skelner ikke småligt mellem hvilke beboere der har fordel eller ulempe af enkelte beslutninger. Vi har én fordelingsnøgle én som vi har holdt fast i 92 år - det er arealet. Den gælder helt generelt, men lad mig nævne et par enkelte ex i flæng: Udgifter til vand og afløb fordeles efter areal uanset at nogle bruger væsentlig mere end andre. Affaldshåndtering deler vi også efter areal uanset at opkrævningen lyder på samme beløb pr lejlighed. Da der blev lavet centralvarme blev der ikke skelnet mellem om lejligheder fik 3, 6 eller 8 radiatorer eller om det var særlig besværligt med varmtvandsledningen i det køkken andelshaveren havde lavet så fint. Det samme med vinduerne. Ingen sondring mellem antallet eller størrelsen af vinduerne. Og hvad med taget når det skal skiftes, skal 3. salene betale mere fordi de har større fordel end andre? Side 1

2 Og skal stuelejlighederne betale mindre til trapperne? Nej, vel. Tilskudsdeklarationen. Denne del af beretningen gengives ikke skriftligt, jf referatet. Vedtægtsændringer. Som en konsekvens af at vi tabte sagen i Højesteret skal tilskudsdeklarationen overholdes. Herunder selvfølgelig også, at foreningen skal sikre sig, at vi som ejere af lejlighederne ikke tager mere end vi må ved salg og fremleje. Og fremgangsmåden til at forhindre det, står ganske tydeligt i deklarationen, og det er baggrunden for forslaget om vedtægtsændringer omkring indstillingsret og fremleje. Men man kan roligt sige at kommunen målrettet går efter at skabe uro i foreningen. Og det er jo også lykkedes et stykke en ad vejen. Se bare på de forbehold der er taget omkring regnskabet både sidste år og i år. Administrator. En anden konsekvens af den megen uro blev at CEJ opsagde deres administrationsaftale med os med meget kort varsel. Samarbejdet havde knirket lidt i de senere år og der havde været en hel del sager hvor vi havde påpeget fejl og forglemmelser og sager som vi ikke mener de havde behandlet korrekt, ikke kun i forbindelse med tilskudsdeklarationssagen. Det fik bestyrelsen til at indkalde til et krisemøde med CEJ hvor vi redegjorde for vores synspunkter. Et af punkterne var at CEJ naturligvis skulle respektere deres egen underskrift på årsregnskabet 2013 og ikke gå kommunen ærinde med krav om mærkværdige forbehold i salgsaftaler. Vi skiltes og de ville give besked. Det gjorde de så med at opsige vores aftale. Bestyrelsen satte sig så sammen for at finde ud af hvad vores behov var. Der er klar enighed om at de administrationsselskaber vi har haft de sidste 2 gange ikke har været en hjælp for os. De var for langt væk når ting kørte skævt og det har været umuligt at kontrollere om ting blev udført. Så vi fandt ud af at: Vi har ikke behov for selv at skulle kontrollere om regninger blev betalt til tiden og om de blev bogført korrekt. Side 2

3 Vi har ikke behov for selv at skulle kontrollere om varmeregnskaber var udført korrekt og afregnet. Vi har ikke behov for selv at skulle kontrollere om flytninger bliver afregnet korrekt. Vi har ikke behov for selv at skulle kontrollere om forsikringssager bliver anmeldt og fakturaerne betalt af forsikringsselskaberne. Vi har ikke behov for selv at skulle kontrollere om aftale om eksempelvis at indsætte vores opsparing på en konto som vi får rente af, bliver effektueret Vi har derimod grundlæggende et behov for ro på bagsmækken så vi kan koncentrere os om tilskudsdeklaration, om altaner, om dørtelefoner, om flytninger mv og forhåbentlig snart om tagudskiftning... Alt andet skal bestyrelsen være tryg ved kører af sig selv, men så vi har en chance for at følge med. Og omkring sagen med forbedringer med kommunen, kommer vi helt sikkert til at skulle udlevere alt det materiale de ønsker, og det er meget. Bl.a. alle salgsaftaler fra 1970 til i dag. Problemet er, at vi efter oversvømmelserne stadig ikke har fået alt materiale ud af flyttekasserne. Så her er en opgave vi ikke selv vil være i stand til at kunne løfte. Vi tog derfor en beslutning om at hjemtage administrationen, så den kommer helt tæt på. Og vi var så heldige at få ansat Jette Knudsen, også selvom hun er Ferslevs kone, da hun på forhånd er inde i hele tilskudsdeklarationssagen, og ovenikøbet kender vores forening fra tiden hvor Ferslev administrerede os. Jette arbejder 2 dage om ugen og deltager i bestyrelsesmøderne hvor vi får gennemgået status for foreningen og hvor vi kan stille spørgsmål og få svar med det samme, når vi har behov for det. Det fungerer rigtig godt! Derudover har hun fået til opgave at få digitaliseret vores arkiv, eks. vores salgsaftaler, og så i øvrigt være behjælpelig med at finde andet dokumentationsmateriale frem når og hvis kommunen ønsker det. Og det kan godt være administrationen bliver dyrere nu i år og næste år, alt efter hvor meget dokumentationsmateriale kommunen kræver udleveret, men det er en opgave, hvis størrelse og omfang ingen kender men som vi i bestyrelsen ikke ville have mulighed for at løse. Dørtelefoner. Side 3

4 Som meddelt på sidste års generalforsamling havde vi stadig nogle udeståender omkring videoovervågningen/ nøglebriksystemet og dørtelefonanlægget. Vi fik derfor til sidst indkaldt Dansk Kabel TV til møde hvor der blev lagt en udmærket plan for det resterende arbejde. Problemet var bare det samme, aftalerne blev ikke holdt. Det fik bestyrelsen til i efteråret at indkalde til møde igen, denne gang via Dansk Kabel TV s hovedmail hvor vi på forhånd redegjorde for, at vi fandt vores samarbejde som ophørt hvis de ikke fik udført de resterende ting i en fart. Det fik dem til at reagere prompte, og vi har nu fået en ny kontaktperson hos dem, og på mødet kom de sidste ting på plads. Vi har nu efterfølgende valgt at få installeret noget ekstra batteri back up på de automatiske dørlåse så man stadig kan komme ind ad dørene ved et kort strømafbrud. Det sker ekstremt sjældent og er lidt luksus, men det var meget vigtigt for nogle få andelshavere. Så også her var vi solidariske. På dette møde dukkede You See også op. De kunne sammen med Dansk Kabel TV oplyse at COMX platform på tv området ikke ville blive udviklet mere. Så fik vi et tilbud om at overgå til You See i stedet. Men tilbuddet var ikke godt nok, så de blev bedt om at gå hjem og regne på tallene på ny og fremsende nyt tilbud. Det gjorde de så, men heller ikke det var godt nok. Og så hørte vi ellers ikke mere, før vi fik af vide at TDC koncernen havde bestemt at alle COMX kunder ville overgå til You See, til de priser vi kendte fra COMX. Det er noget vi ikke kan gøre noget ved, vi hænger på en kontrakt med dem i 2 år endnu. Men heroppefra skal vi opfordre til at I ser meget nøje på You See programpakker og tilkøb af enkeltprogrammer. Deres system er mere fleksibelt end COMX, det vil sige der er sikkert mange der i stedet for de store pakker kan nøjes med en mindre pakke, og så med tilkøb af enkeltprogrammer kan gå en pakkestørrelse ned og spare en del penge. Altanerne. Vi fik i slutningen af maj måned 2014 indhentet 3 tilbud på altaner. Men tilbudsgiverne stillede alle spørgsmål til om vi ville kunne få vores ønsker om placeringer mv. opfyldt grundet bygningernes bevaringsværdi. På den baggrund mente vi det var bedst at vi selv, sammen med vores rådgivere, fik indhentet en byggetilladelse. Side 4

5 Derfor tog vores rådgivere inden sommerferien til et formøde med kommunen, for at sikre os at det var et projekt kommunen kunne godkende, inden vi sendte det endelige projekt ind. Og der var næsten kun ros til projektet, de ønskede kun ændret enkelte altaner i stueniveau som de mente kunne medføre at folk i gårdene kunne støde ind i altanerne. Tegninger mv. blev herefter tilrettet efter kommunens ønsker og projektet fremsendt til dem. Derfor var vores overraskelse stor da vi fik deres skriv tilbage hvor de stort set kasserede alt: Ingen altaner i stueniveau da vores friarealprocent var 28 og de havde et ønske om at den skulle være 60. Kun altaner over 2 vinduesfag pga. lys Kun altaner i lige rænker grundet bygningernes bevaringsværdi og æstetikken Og på gadesiden kun altan over 1 vinduesfag i lige rænke og med en størrelse på 1,3 meter i bredden og 1,1 meter i dybden placeret længst mod Jernbane Alle, igen grundet bygningernes bevaringsværdi Så man kan roligt sige at formødet med kommunen og tilretningen af projektet var spild af tid. Efter et vedholdende benarbejde, mange skriverier og møder med kommunen er det lykkedes at få tilladelse til altaner i stueniveau, at få den ønskede størrelse altaner på 1, 2 og 3 sal i gårdene og at få en størrelse altan i hjørnelejlighederne som kan bruges, nemlig 2,5 meter i bredden og 1,25 meter i dybden De ting det ikke er lykkedes at få igennem, individuel placering af altaner på 1, 2 og 3 sal i gårdene, og altaner over 2 eller 3 vinduesfag i hjørnelejlighederne, krav fremsat med begrundelse i bygningernes bevaringsværdi og æstetikken, mener hverken vores rådgivere eller altanfirmaet, at vi vil have en chance for at få medhold i, hvis vi ville anke deres afgørelse. Det har jeg også selv checket op på med den advokat der tager sig af sådanne sager i den kommune jeg selv arbejder i. På den baggrund er bestyrelsen tilfreds med det opnåede resultat. Side 5

6 Nu har vores rådgivere været rundt i alle lejligheder og finde ud af hvordan dørene skal vende og tilrette varmeanlægget til hvor dørene skal være. De er ved at indhente kontrolbud på VVS arbejdet. Telefonkablerne vil blive nedtaget, der mangler endnu en tilbagemelding fra TDC før vi kan sige noget endeligt her. Og Kontech er i det store hele færdige med deres statiske beregninger. De skal nu efterprøves ved et uvildig firma og efterfølgende skal de godkendes af kommunen. Hvis vi nu kan få en sober sagsbehandling i kommunen denne gang, satses på opstart omkring uge 31 og 32. VVS arbejdet i lejlighederne forventes startet op allerede når varmesæsonen slutter, dvs lige om lidt. Lige nu er Kontech på tur rundt i lejlighederne for at tage endeligt mål til dørene så disse kan gå i produktion. Til sidst kan det oplyses at der vil blive opsat en demo / muck- up af et hjørne af en altan, så alle kan få mulighed for at se hvordan altanerne kommer til at se ud og glæde sig til at Kontech kommer i gang. Side 6