360 GRADERS EFTERSYN. Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm Afdeling 10

Transkript

1 Lindholm Afd. 10: Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej 19-23, Smedien 1-95, Uldalsvej 3, 7 13 og GRADERS EFTERSYN Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm Afdeling 10

2 INDHOLD Baggrund... 3 Kuben Management... 4 Formål... 4 Opbygning... 4 Vurderingskriterier... 5 Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop... 6 Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling Vurdering og Anbefalinger... 7 Overordnet konklusion... 8 Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen... 9 Beboertilfredshed Bygningsmæssige forhold og udearealer Økonomi Potentielle alternative tiltag Gennemgang af afdeling Anbefalinger/vurderinger Sundby-Hvorup Boligselskabs vision Generel beskrivelse af bebyggelsen Boligtyper og antal Huslejeudvikling for afdeling Tomgangsoversigt for afdeling Fraflytningsoversigt for afdeling Henlæggelser, mv Rundt om afdeling Anbefalinger/vurderinger Beliggenhed Befolkningsudvikling Områdeudvikling for afdeling Vækstakse og bæredygtighedsblomst Kommuneplan Kommunerammeplaner for afdeling

3 Lokalplan Områdeanalyse Huslejeanalyse Boligsocialt Tilfredshedsundersøgelse Anbefalinger/vurderinger Fakta om beboere Tilfredshed med boligen Tilfredshed med boligområdet Tilfredshed med boligselskabet Boligudgifter Oplevelser af tryghed og omdømme Overvejelser om at flytte Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati Kommentarfelter Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre? Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab? Workshop Workshopresultater for Smedien Workshopresultater for De røde blokke Workshopresultater for Husene på Uldalsvej Konklusion på workshoppen De fysiske forhold i afdeling Anbefalinger/vurderinger Boligindretning og -layout Byggeteknisk Drift Smedien - Forslag til forbedringer af indretningen Besigtigelse Generel beskrivelse Stamoplysninger Bygningsdele Afd. 10 Vinkelblokke de røde blokke Bygningsdele Afd. 14 Smedien Bygningsdele Afd. 25 Uldalsvej

4 BAGGRUND Denne del indeholder baggrundsmateriale om det 360 graders eftersyn, der foretages af afdeling 10. Indledningsvis redegøres for formålet med dette eftersyn og ligeledes, hvordan rapporten opbygges. Dernæst gennemgås, hvorledes analysen udføres og hvilke parametre, som benyttes til at foretage et 360 graders eftersyn af afdeling 10. Afsnittet har til formål at give et indblik i, hvorledes analysen gribes an, og samtidig hvilke muligheder der er med analysen. 3

5 Baggrund Kuben Management Denne rapport er udarbejdet af Kuben Management for afdeling 10 og Sundby-Hvorup Boligselskab. Kuben Management er en landsdækkende rådgivningsvirksomhed med fokus på by, bolig, energi og bæredygtighed. Kubens mål er at sikre vores kunder kvalificeret og kompetent rådgivning. Kuben Management rådgiver boligorganisationer, kommuner og regioner, erhverv og industri om byggeri, energi og udviklingsprocesser. Kubens opgaver omfatter blandt andet teknisk, økonomisk og administrativ bygherrerådgivning indenfor nybyggeri og renoveringsprojekter samt udvikling og energieffektivisering af boligområder, erhvervsejendomme og produktion. Formål Denne rapport har til formål at give Sundby-Hvorup Boligselskab et indblik i afdeling 10. Rapporten vil give en vurdering af afdeling 10 i forhold til flere parametre og kan således fungere som et redskab til at vurdere samt prioritere, hvilke behov der er nu og fremadrettet i afdelingen, og derved hvilke tiltag der kan være nødvendige i forhold til at fremtidssikre afdelingen. Rapporten giver en øjebliksvurdering i forhold til boligerne, bygningerne, beboerne, det generelle serviceniveau og -tilbud, og den forsøger at foreslå mulige fremtidige tiltag. Vurderingen af afdeling 10 bygger på flere sammenhængende og individuelle analyser og vurderinger, herunder bl.a.: En analyse af området og dets udviklingstendenser og potentialer, som udarbejdes gennem Cameo-analyse, vurdering af kommunale planforhold, udviklingsplaner, masterplaner, mv. Analyse af Boligstatistiske Nøgletal. Gennemgang af afdelingens bygnings- og boligmæssige forhold ud fra eksisterende materiale og visuel besigtigelse og gennemgang af bygninger og boligers stand, baseret på erfaringsmæssige vurderinger. Der er således ikke tale om en tilstandsrapport, men en overordnet visuel screening. Udarbejdelse og efterbehandling af spørgeskema til tilfredshedsundersøgelse - suppleret med afholdelse af møde og workshop om samme. En vurdering/anbefaling af fremtidige indsatsområder samt potentielle renoveringsmuligheder mv. I denne rapport er der, som nævnt, fokus på Lindholm afdeling 10. Andre afdelinger, udvalgt af Sundby-Hvorup Boligselskab, vil efterfølgende blive bedømt efter de samme parametre. Afdelingerne er beliggende i henholdsvis Lindholm, Løvvangen, Nr. Uttrup, Hals, Ulsted, Vester Hassing, Gandrup, Hou og Vestbjerg. Opbygning Rapporten indeholder seks hovedafsnit: Baggrund, Vurdering og Anbefalinger, Gennemgang af afdeling 10, Rundt om afdeling 10, Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 10, Workshop og De Fysiske forhold i afdeling 10. Nærværende afsnit Baggrund beskriver rapportens struktur samt de forskellige parametre, som de efterfølgende afsnit er udarbejdet på baggrund af. Vurdering og Anbefaling er den overordnede og opsamlende konklusion og anbefaling af, hvad vi mener, Sundby-Hvorup Boligselskab og afdelingsbestyrelsen i afd. 10 bør handle på i den nærmeste fremtid angående afdelingen. Herefter følger Gennemgang af afdeling 10, som er en beskrivelse af afdeling 10, der har til formål at give et overblik over afdelingens nuværende situation. De forskellige boliger gennemgås i forhold til tomgang, fraflytningsstatistik og huslejeudvikling. Rundt om afdeling 10 indeholder en gennemgang af udefrakommende faktorer, som har indflydelse på afdelingens fremtid. Afsnittet Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 10 en gennemgang af beboernes tilfredshed med afdeling 10 nærområdet baseret på en spørgeskemaundersøgelse, og Workshop er en gennemgang af resultaterne fra workshoppen, hvor beboerne har haft mulighed for at ytre deres holdning til, hvad der skal prioriteres højest med hensyn til renovering af afdelingen. Til sidst er der en gennemgang af de forskellige bebyggelser med hensyn til byggetekniske forhold, boligindretning og drift i afsnittet De Fysiske forhold i afdeling 10. Udover den samlede vurdering af afdelingen (afsnittet Vurdering og Anbefalinger), findes i starten af hvert afsnit nogle vurderings-/anbefalingssider, hvor de enkelte afsnits parametre bliver vurderet. Hver enkelt parameter vurdereres ud fra et lysreguleringsprincip, som er angivet på næste side. 4

6 Vurderingskriterier Der opereres med følgende vurdering, som er en slags lysreguleringsprincip: En god vurdering Forholdene er gode, og der er ikke behov for handling. En middel vurdering Der kan komme et behov for handling, men det er ikke nødvendigt øjeblikkeligt. En dårlig vurdering Der er behov for at handle nu. Der laves en samlet konklusion for afdelingen baseret på delkonklusionerne anbefalinger/vurderinger, som starter hvert af de 6 hovedafsnit i rapporten. Afdelingen bedømmes på følgende parametre: Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 10 Tomgang og udlejningssituationen. Boligudbud. Huslejeniveau. Henlæggelser. I forhold til boligudbuddet vurderes antallet af boliger, boligstørrelse, om boligerne er nemme at udleje, om der er mange i tomgang og hvor længe de er i tomgang. Desuden vurderes det, hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til boligudgifter i nærområdet. Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 10 Befolkningsudvikling. Kommunale udviklingsperspektiver og fokusområder. Beboerpotentiale. Beliggenhed. Boligsociale forhold. Områdets udviklingspotentiale måles i forhold til de kommunale bestemmelser for området samt for byudviklingen generelt og i forhold hertil, om der er fokus på området. Derudover vurderes befolkningsudviklingen i området samt hvilket beboerpotentiale, området har, i forhold til potentielle lejere til afdelingerne. Beliggenhed vurderes ud fra infrastrukturen og mulighed for at benytte offentlig transport, samt hvad der ligger i afdelingens lokalområde. Ligger afdelingen nær et lægehus, en skole, børnehave/vuggestue, uddannelsesinstitutioner og dagligvarebutikker? Derudover vurderes nærheden til andre almene boliger i området. 5

7 Baggrund Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 10 Boligen. Boligområdet. Boligselskabet. Byen/bydelen. Beboertilfredsheden vurderes på mange parametre og indsamles via et spørgeskema, som beboerne har besvaret. Beboerne har angivet deres tilfredshed med forskellige forhold i deres bolig, bygningen, udearealerne, boligområdet, boligselskabets servicetilbud og niveauet heraf samt forhold i deres by eller bydel. Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop Resultater fra workshoppen: Beboerne i Smedien. Resultater fra workshoppen: Beboerne i De røde blokke. Resultater fra workshoppen: Beboere i Husene på Uldalsvej. Den sidste del af 360 graders undersøgelsen består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Afsnittet giver således et overblik over hvilke mulige tiltag i afdelingen, beboerne har vægtet højest. Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 10 Æstetik/Funktionalitet/Fremtidssikring. Boligindretning. Tilgængelighed. Udearealer. Byggeteknisk. Afdelingens fysiske tilstand. Drift. De byggetekniske forhold vurderes efter forskellige parametre. Der er lavet en besigtigelse af afdelingen samt enkelte boliger, og derudover har der været samtaler med bestyrelse, ejendomsmesteren og beboere. Der vurderes på indretningen, bl.a. om boligerne er tidsvarende og fremtidssikrede, om de har den rette størrelse? Endvidere vurderes hvordan tilgængeligheden er i afdelingen og i boligen. Dette gælder både i forhold til at komme til ejendommen, at komme ind i boligen og selve boligens indretning. Afdelingens udearealer vurderes også i forhold til om de er imødekommende og om de tiltaler alle grupper i afdelingen. Der ses på afdelingens fysiske tilstand. Er der råd, nedslidte bygningsdele, utidssvarende løsninger mv.? Herudover ses på driften i forhold til vedligeholdelse mv. 6

8 VURDERING OG ANBEFALINGER Denne del indeholder hovedkonklusionerne fra analysen af afdeling 10 samt bestigelsen af samme. I hvert enkelt afsnit er der analyseret og konkluderet på de udvalgte forhold. Disse konklusioner samles her til en overordnet vurdering af indsatsområder. Den overordnede vurdering tager udgangspunkt i den samme tilgang som de andre afsnit dvs. en rød-, gul-, grøn-farveangivelse, som indikerer hvorvidt øjeblikkelig aktion er nødvendig. 7

9 Vurdering og anbefalinger Overordnet konklusion Basisoplysninger Opført 1958, 1959 og 1976 Type Blandede etageboliger Antal Boliger 224 Samlet vurdering Med en gul vurdering er vores overordnede konklusion, at man snarligt bør overveje hvilken retning, det ønskes, at afdeling 10 tager fremadrettet. Afdelingen har mange positive forhold, der gør den til en god og velfungerende afdeling. Der er dog forhold i afdelingen, især bygningsmæssige, som gør, at man bør overveje at prioritere afdeling 10 højt, når man skal sikre Sundby-Hvorup Boligselskab overfor det fremtidige boligmarked. Vores umiddelbare anbefaling er at lave en helhedsplan til Landsbyggefonden, hovedsageligt baseret på manglende tilgængelighed, samt problematikker vedrørende indeklima/fugt/skimmel. Fokus bør være på en totalrenovering af Smedien med fokus på tilgængelighed, samt på opretning af de øvrige afsnit i afdelingen. Det bør også overvejes, om man i de røde blokke har den rigtige boligsammensætning fremadrettet, dvs. om man i fremtiden får for mange små lejligheder. Der kan desuden med fordel fokuseres på beboernes tryghed ved at bo i afdelingen, hvilket også vil også kunne være en parameter i helhedsplanen. På næste side følger en opsamling af de vigtigste punkter fra analysen, som har fået en henholdsvis god, middel eller dårlig vurdering. 8

10 Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen En god vurdering Beboernes generelle tilfredshed med afdelingen og med at bo i området er høj. Der er en sund økonomi og et lavt huslejeniveau i afdelingen. Der er på nuværende tidspunkt ikke udlejningsproblemer, og der er en lav fraflytningsfrekvens. En middel vurdering Udearealerne indbyder ikke til at blive anvendt. Der er mange store, åbne arealer og kun få muligheder for aktiviteter/leg eller ophold. Boligstørrelserne er ikke umiddelbart fremtidssikrede. Der er mange små boliger. En dårlig vurdering Der er ingen tilgængelighed! Med det beboersegment man har i øjeblikket, og som man også gerne vil tiltrække i fremtiden, bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Specifikt for Smedien : Lejlighederne er små og utidssvarende. De er trange med mange små rum. Køkkener og badeværelser er små, og beboerne klager over deres standard. I stuen er der problemer med komfort pga. træk fra altanen. Specifikt for dobbelthusene på Uldalsvej: Omfang af flere forhold bør undersøges. Det drejer sig især om vandindtrængning i kælder, isoleringsomfang, porøse murstensfacader og skimmelproblematik i boliger. Der er problemer med hærværk/kriminalitet. Det bør overvejes, at sikre tryghed i afdelingen. Dårlige parkeringsforhold på Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej. 9

11 Vurdering og anbefalinger Beboertilfredshed Der er en høj grad af tilfredshed med at bo i afdelingen. De væsentligste kritikpunkter er manglende forhold for bevægelseshæmmede personer, altså det vi kalder tilgængelighedsforhold, samt et behov for at føle sig mere sikker ved at bo i afdelingen (mindre kriminalitet/hærværk). Afdelingen har en stor andel ældre på 50 år eller ældre og kun meget få børn. Hovedparten er enlige uden børn. Der er desuden en særlig høj andel af pensionister, hvor andelen i afdelingen er næsten dobbelt så stor som i Aalborg Kommune. Dette segment har et stort behov for tilgængelighed og tryghed. Af forhold man med fordel kan se på øjeblikkeligt, kan nævnes: parkeringsforholdene, som man ønsker optimeret, samt at boligselskabet forholder sig til fugtproblematikkerne. Bygningsmæssige forhold og udearealer En om disponering af planløsningen kan være nødvendig for at fremtidssikre boligerne. I den forbindelse bør køkken og bad, især i Smedien, moderniseres og gøres større. Der bør arbejdes med åbenhed/gennemlysning i boligerne. Der skal endvidere kigges på materialevalg i boligen (f.eks. gulvbelægning). Det kan være nødvendigt at slå boliger sammen, idet enkelte boliger er meget små. En generel opdatering af Smediens udvendige klimaskærm og udtryk vil være ønskelig for at fremtidssikre denne del af afdelingen. For at opnå tilgængelighed i boligen skal planen om disponeres idet gang, køkken og bad er forholdsvis små i alle boliger. Desuden nås alle boliger, på nær stueplan i Smedien via trapper. De fælles udearealer indbyder ikke til ophold. Der bør muligvis arbejdes med en enkel beplantning/afskærmning i menneskelig skala for at skabe flere mindre ophold i det store fælles udeareal. Der skal ses på adgangsmuligheden til de store fælles udearealer. Der skal muligvis overvejes med tiden at tilpasse udearealet til andre beboergrupper, dvs. bl.a. med fokus på legepladser. Der skal arbejdes med at skabe flere parkeringspladser. l alt en omfangsrig og bekostelig, men i vores øjne nødvendig proces. Økonomi Afdelingen har en sund økonomi, og vil kunne afholde en del af de renoveringsforhold, som er fremhævet. En totalrenovering er dog ikke mulig uden udefrakommende tiltag, såsom førnævnte helhedsplan. Huslejen vil godt kunne hæves, men der skal tages højde for, at mange bor i afdelingen netop pga. huslejeniveauet. Disse er ikke umiddelbart interesserede i nye moderne boliger, men ønsker at bibeholde deres boliger, som de er i dag, med den forholdsvis lave husleje. Derfor skal der formodentlig arbejdes med en differentieret husleje, hvis man laver en omfattende renovering af dele af afdelingen. Potentielle alternative tiltag Der er ikke udlejningsproblemer. Afdelingen har en meget lang venteliste og har ikke problemer med stor fraflytning eller med at genudleje boliger. Derfor skal tiltag såsom en markedsføringskampagne ikke overvejes. Renoveringsmæssigt skal man overveje, om man i stedet for en Landsbyggefonds-helhedsplan, måske kan renovere ved at gøre brug af energioptimeret renovering. En sådan kan finasieres på flere måder, såsom ESCO-løsninger eller lignende. 10

12 GENNEMGANG AF AFDELING 10 Denne del af rapporten indeholder en kort gennemgang af afdeling 10 i forhold til boligtyper, tomgang, huslejeudvikling og fraflytning. Oplysningerne hertil stammer fra Sundby-Hvorup Boligselskab, og formålet er at give et overblik over situationen i afdelingen. 11

13 Gennemgang af afdeling 10 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning, med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 10. En god vurdering Der er en fin udlejningssituation, med en forholdsvis lav fraflytningsfrekvens. Der er ingen lejeledighed af betydning. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 10 er fra 2008 frem til 2013 steget en smule. Fra falder huslejeniveauet fra 521 til 503 kr. pr. m 2 /år. Huslejen er altså holdt på et forholdsvist lavt niveau. Afdelingen har en god økonomi med en fornuftig mængde henlæggelser. En middel vurdering Boligtyperne er fine hvad angår rum-antal, men boligstørrelserne er ikke alle umiddelbart fremtidssikrede. Der er mange små boliger. En dårlig vurdering Der er ingen tilgængelighed! Med det beboersegment man har i øjeblikket, og som man også gerne vil tiltrække i fremtiden, bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Afdeling 10 er en sund og veldrevet boligafdeling. Huslejen er holdt på et meget lavt niveau, og der er samtidig afsat fornuftigt med henlæggelser, så boligerne og bygningerne kan holdes i en høj kvalitet. Umiddelbart er der ikke noget der taler for, at man laver om på boligudbuddet, men man bør dog være opmærksom på at fremtidens beboere måske stiller andre krav end nutidens. Det er derfor vores anbefaling, at man ser på, om boligudbuddet er det man også fremover forventer at kunne sikre udlejning gennem. Umiddelbart er det altovervejende problem, at der ikke er tilgængelighed i afdelingen, på trods af at der er et ældre beboersegment. Vi vurderer, at der fremadrettet kan komme problemer i forhold til netop manglen på tilgængelighed, samt på de meget små boliger, der er i afdelingen. 12

14 Sundby-Hvorup Boligselskabs vision Det er Sundby-Hvorup Boligselskabs vision, at boligselskabets boliger er attraktive og lever op til tidens krav og normer og samtidig er teknologisk opdateret. Desuden skal boligmassen variere i typer, størrelser og prisklasse, så der sikres plads til forskellighed og rum til alle. Det er således en del af Sundby-Hvorup Boligselskabs mål at skabe attraktive og tidsvarende bo miljøer for alle samfundsgrupper, hvilket bl.a. sikres gennem fornyelse af bestående byggerier. Generel beskrivelse af bebyggelsen Afdeling 10 består af 10 bebyggelser på forskellige adresser. Der ligger en bebyggelse 1 på Voerbjergvej 1-11B og Viaduktvej 19-23, en tilsvarende bebyggelse ligger på Uldalsvej Disse to bebyggelser er opført i og består af i alt m 2 fordelt på 156 lejligheder. Der er fem bebyggelser på Uldalsvej 3 og 7-13, og de er opført i og har et areal på i alt m 2, der er fordelt på 20 lejligheder. De sidste tre bebyggelser ligger på Smedien 1-95, og de er opført noget senere, i 1976, og består af i alt m² fordelt på 48 lejligheder. Sundby-Hvorups afdeling 10 er centralt placeret tæt på Aalborg centrum og naturen omkring fjorden. Afdelingen består af klassiske boligblokke i rød tegl. Størstedelen af boligerne er forsynet med nye køkkener og badeværelser. Hertil kommer at mange af lejlighederne er forsynet med integrerede altaner med glaslukninger. Tabel: BBR-oplysninger Bygning 1 Voerbjergvej 1-11B Bygning 1 Viaduktvej Bygning 2 Uldalsvej Bygning 3 Uldalsvej 3 Bygning 4 Uldalsvej 7 Bygning 5 Uldalsvej 9 Bygning 6 Uldalsvej 11 Bygning 7 Uldalsvej 13 Bygning 8 Smedien 1-31 Bygning 9 Smedien Bygning 10 Smedien Bebygget areal Samlet bygningsareal Tagetage Samlet boligareal Kilde: Ejendomsdatabasen: BBR-registeret 1 I BRR-registeret er det to bebyggelser 13

15 Gennemgang af afdeling 10 Boligtyper og antal Følgende er en oversigt over de forskellige lejligheder i de forskellige bygninger. Den viser, at afdeling 10 har et varieret udbud af boliger i forhold til antal værelser og størrelsen i kvadratmeter. Dog er der, især i Smedien, en overvægt af forholdsvis små lejligheder. Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Uldalsvej 20-34; Voerbjergvej 1-11B og Viaduktvej Antal Værelser Størrelse (m 2 ) Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Uldalsvej 3, 7-13 Antal Værelser Størrelse (m 2 ) Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Smedien 1-95 Antal Værelser Størrelse (m 2 ) Huslejeudvikling for afdeling 10 Følgende afsnit undersøger huslejeudviklingen i afdeling 10. I følgende figur ses udviklingen i huslejen, ekskl. aconto varme, i afdeling 10 pr. m 2 /år. Figur: Huslejeudvikling i afdeling 10, % % % Kr. pr. m2/år % 8% 6% Procent 440 4% 2% Husleje (eksl. varme) Udvikling i % Figuren viser, at der fra 2008 frem til 2013 har været en stigning i huslejen. Fra falder huslejeniveauet fra 521 til 503 kr. pr. m 2 /år. 14 0%

16 Tomgangsoversigt for afdeling 10 Der er ikke ingen problemer med tomgang i afdeling 10. I løbet af de sidste tre år har der kun været tomgang i seks boliger, hvoraf der overhovedet ikke har været tomgang i år Tabel: Tomgang i afdeling 10 for Genhusning afdeling 12 Adresse Rum Periode Uldalsvej dage Uldalsvej dage Uldalsvej dage Uldalsvej dage Uldalsvej dage Smedien Fra Boligerne som har været i tomgang i 2013, har været brugt til genhusning til afdeling 12. Der har således ikke været en reel tomgang i boligerne i afdeling 10 i de seneste tre år. Det er ikke umiddelbart et problem at tiltrække nye lejere, hvilket ses i nedenstående venteliste, som er opgjort pr. 7. januar Tabel: Venteliste i afdeling 10 pr Personer på venteliste Procent interne 2 rums % 3 rums % 4 rums % 5 rums % Der er en lang venteliste til boliger i afdeling 10, og det gælder alle størrelser. Der er nogle ansøgere, som vil optræde flere gange på ventelisten, da de søger forskellige boligstørrelser på samme tid. Derudover ses det også, at der internt er større efterspørgsel efter de store boliger. 15

17 Gennemgang af afdeling 10 Fraflytningsoversigt for afdeling 10 I 2011 var der 25 fraflytninger i afdeling 10, hvor der i alt er 224 boliger, dermed svarende til en fraflytningsprocent på 11 procent. I 2012 var fraflytningsprocenten på 10 procent, hvilket svarer til 23 boliger. Der var dog lidt flere fraflytninger i år 2013, hvor der var 28 fraflytninger eller en fraflytningsprocent på 13 procent. Tabel: Fraflytningsoversigt fordelt på antal rum i afdeling Antal Andel i % Antal Andel i % Antal Andel i % 2 rums % 7 7 % % 3 rums % % % 4 rums 2 8 % 2 8 % 0 0 % I alt % % % Der er dog stor forskel på, hvilke boliger som fraflyttes. Afdeling 10 har boliger med 1-5 rum, hvoraf boliger med 1 og 5 rum ikke har oplevet en fraflytning de seneste tre år. Der er dog kun en 1-rums bolig, mens der er ni 5-rums boliger. Boliger med fire rum har heller ikke haft en særlig høj fraflytning, hvor der var fraflytning fra to boliger i både 2011 og 2012, men ingen fraflyttede i I 2- og 3-rums boliger er der derimod en vis fraflytning. I 2011 og 2013 var fraflytningen på 12 procent i boliger med to rum, mens det i 2012 kun var 7 procent. Boliger med tre rum har oplevet en stigende fraflytningsprocent for 13 procent af boligerne i 2011 til 18 procent i Henlæggelser, mv. Her ses et skema for henlæggelser i afdeling 10. Årlige henlæggelser for afdeling 10 Resultatopgørelse 2012 Budget 2013 Budget 2014 Planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse, 73 kr./m2 Istandsættelse ved fraflytning, 23 kr./m2 (A-ordning) Tab ved fraflytning, 2 kr./m Årlige henlæggelser i alt Fast udgift: Almindelig vedligeholdelse, 47 kr./m Det fremgår af skemaet, at afdelingen har en sund økonomi. Den har en god mængde henlæggelser til at klare nødvendige renoveringer. 2 Andel i % dækker over forholdet mellem antal af fraflyttede boliger med x rum og antal af boliger med x rum i alt i afdeling 10 16

18 RUNDT OM AFDELING 10 Dette afsnit indeholder analyserne af afdeling 10 og de omkringliggende forhold, som vil påvirke, og i nogen grad diktere, afdelingens udvikling. Der er set på flere forskellige indgangsvinkler til byen og nærområdet. Undersøgelserne inkluderer bl.a. beliggenhedsanalyse, Cameoanalyse, befolkningsudvikling, plangrundlagsanalyser og en vurdering af de boligsociale nøgletal. Der er i afsnittet redegjort for informationer fra Aalborg Kommunes Kommuneplan, Kommuneplanrammer og øvrige kommunale oplysninger om området, hvor afdeling 10 er beliggende. Der er kun medtaget enkelte afsnit af de forskellige planer. For yderligere information henvises til Kommuneplanen og Aalborg kommunes planrammer. 17

19 Rundt om afdeling 10 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 10. En god vurdering Der er et fint udvalg af indkøbsmuligheder, skoler og institutioner samt sundhedstilbud i nærområdet. Der er en positiv befolkningsudvikling i området. Området er placeret i Aalborgs vækstakse, og det vurderes derfor, at området fremover kun vil blive mere attraktivt. Eksisterende strategier for områdeudvikling kan med fordel inddrages i planlægningen. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 10 var i 2012 væsentligt lavere end gennemsnittet i området, og også lavere end gennemsnittet for almene lejemål i området. Det vurderes herved, at afdelingen stadig vil være konkurrencedygtig, hvis man lader huslejen stige i forbindelse med renovering. Med kommuneplanen lægges der op til, at den trafikale tilgængelighed i området fremover vil blive styrket. En middel vurdering Der er en væsentlig større andel af ældre og en dobbelt så stor andel af pensionister i afd. 10 sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Med hensyn til husstandssammensætningen er der i afd. 10 en stor andel af enlige uden børn sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Par med børn udgør kun en meget lille andel af beboerne. Der er i afd. 10 en større andel af beboere, hvis højeste uddannelse er grundskole, sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Især når der ses på aldersgruppen år. Desuden er der, sammenlignet med hele Aalborg kommune, kun få beboere med en høj indkomst. Vi anbefaler på baggrund af analysen af nærområdet, at man overvejer mulighederne for at inddrage eksisterende strategier for områdeudviklingen i planlægningen. Både vækstaksen og bæredygtighedsblomsten, som er udarbejdet af Aalborg kommune, er relevante i forhold til at tilføre området et byliv med sjæl, mødesteder og socialsamlende effekter. Desuden har kommuneplanrammen for området bl.a. som mål at styrke naturens kvaliteter i området og opgradere de fælles udendørs arealer, hvilket kan udnyttes til at forbedre områdets attraktivitet. En mindre huslejestigning ses som en god investering i fortsat at opretholde afdelingens attraktivitet for beboerne. Med en samtidig indikation af en kommende positiv befolkningsvækst i området, vurderes afdelingen ved en renovering af de mest trængende forhold, stadig at være konkurrencedygtig i nærområdet fremover. 18

20 Beliggenhed Afdelingen er beliggende i Aalborg Kommune i bydelen Lindholm i Nørresundby på adresserne: Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej 19-23, Uldalsvej 3 og 7-13 og samt Smedien Afdeling 10 Kilde: NN Markedsdata, CVR-Register På ovenstående kort er afdeling 10 indtegnet, og deromkring er indtegnet en radius på 1 km. Indenfor en radius af 1 km ligger der to skoler, Gl. Lindholmskole og Mentiqa skolen. Gl. Lindholmskole er en kommunalskole, hvortil der er tilknyttet en SFO. Mentiqa skole er en privatskole for 0-9 klasse, hvor undervisningen er rettet mod børn med særlige begavelsesmæssige forudsætninger. Derudover er der fire børnehaver indenfor en radius af 1 km fra afdelingen, hvoraf den ene institution ligger lige ved siden af afdelingen. Her ligger samtidig en fritids- og ungdomsklub. Der er også to alment praktiserende læger indenfor en radius af 1 km fra afdelingen. Lige ved siden af afdelingen ligger der to dagligvarebutikker, og der ligger yderligere to dagligvarebutikker indenfor en radius af 1 km fra afdelingen. Der ligger ingen supermarkeder i nærheden af afdelingen (indenfor 1 km). Der ligger heller ikke nogen ungdomsuddannelser eller andre uddannelsesinstitutioner indenfor 1 km fra afdelingen. 3 3 Tamu-Centeret og Skolepraktik Auto og Construction ligger indenfor en radius af 1 km fra afdelingen, men er ikke medtaget på kortet. 19

21 Rundt om afdeling 10 Befolkningsudvikling Der bor personer i Nørresundby (indeholdende planområderne: Nørresundby og Sundby-Hvorup), mens der bor personer i Gl. Lindholmskoledistrikt, hvor også afdeling 10 er beliggende. Figur: Befolkningsudvikling i Nørresundby, Figur: Befolkningsudvikling i Gl. Lindholmskoledistrikt, ,0% ,0% ,5% 3,0% ,5% 4,0% ,5% ,5% ,0% 1,5% 1,0% ,0% 2,5% 2,0% ,5% 0,0% -0,5% ,5% 1,0% 0,5% ,0% ,0% Udvikling i procent Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent Udvikling i absolutte tal Kilde: Aalborg Kommune, Folketal I ovenstående figurer ses befolkningsudviklingen i henholdsvis Nørresundby (indeholdende planområderne: Nørresundby og Sundby-Hvorup) og Gl. Lindholmskoledistrikt. Disse viser en stigning i befolkningstallet for begge områder over perioden For Nørresundby-området var udviklingen forholdsvis stabil mellem år , hvor der dog var et mindre fald i befolkningstallet. Fra år 2009 og frem til år 2013 har der været en betydelig stigning på over 700 beboere i Nørresundby-området. Faktisk har området oplevet en stigning på over tre procent over hele perioden. Endnu bedre ser det ud i Gl. Lindholmskoledistrikt, hvor der har været en stigning i antallet af beboere på fire procent i perioden Dette svarer til en stigning på over 200 beboere i området. Der har således været en vækst i antallet af beboere i området omkring afdeling 10, og i lyset af afdelingens placering i Aalborg Kommunes vækstakse vurderes det, at området kun vil blive mere attraktivt for nuværende og fremtidige beboere. 20

22 Områdeudvikling for afdeling 10 I det følgende afsnit redegøres for mulighederne for områdeudvikling ved afdeling 10. Disse muligheder er i høj grad fastlagt af Aalborg Kommune, der er bygherre i forhold til byudvikling og områdeudvikling i Aalborg Kommune. Der er fra kommunens side lavet forskellige udgivelser om disse udviklingsstrategier. I forhold til afdeling 10 er der flere forskellige udgivelser og strategier, der er relevante. Følgende er et uddrag fra disse, og hvordan de har betydning for områdeudviklingen omkring afdeling 10. Vækstakse Afdeling 10 Vækstakse og bæredygtighedsblomst Væsentlig for udvikling af Aalborg og Nørresundby er den såkaldte Vækstakse, der dækker det område, der er i særlig fokus i forbindelse med udvikling af byen. Aksen, som ses på ovenstående kort, starter ved Aalborg Lufthavn og området omkring Lindholm Brygge og går til Nørresundby Havnefront og videre over broen til Aalborg siden. Det er målet, at områderne berørt af aksen får en urban storbykarakter og et byliv med sjæl, mødesteder med socialsamlende effekter. Der skal være nye oplevelsesmuligheder, nye måder at bo på og en kreativ kulturel mangfoldighed, som øger byens attraktivitet såvel i en national som international målestok. Afdeling 10 ligger i vækstaksen, som dog ikke har skarpe geografiske afgrænsninger. Afdeling 10 vil således have mulighed for at være en del af Aalborg Kommunes projekt om udvikling af byen til et urbant bymiljø. Central for den overordnede og generelle udvikling af Aalborg Kommune er deres bæredygtighedsblomst. Denne indbefatter, at udviklingen af Aalborg Kommune sker på grundlag af en bred bæredygtighed, der tilgodeser både miljø, økonomi, sociale værdier, natur og lokale værdier. I forlængelse heraf omfatter den overordnede bypolitik for Aalborg, at de offentlige servicer, kultur, mobilitet og bosætning mv. tænkes i langsigtede og bæredygtige løsninger. Dette skal fysisk komme til udtryk gennem offentlige byrum, grønne mødesteder, trygge og inkluderende boligområder mv. Bæredygtighedsblomsten skal anvendes, som et fleksibelt redskab, til at få afklaring af projektets mål og virkemidler og hermed prioritere, hvad der er vigtigt for projektet. Det er således vigtigt i en udviklingsplan for afdeling 10 at have fokus på bæredygtighedsblomsten, og hvordan denne ønskes inddraget i et projekt. Kommuneplan Aalborg Kommune har også en kommuneplan, hvori der er fokus på udviklingen i Lindholm og Nørresundby. Heri ligger ligeledes vigtige oplysninger i forhold til udviklingsmulighederne for afdeling 10. Lindholm ligger i Nørresundby og fungerer som Nørresundbys "vestby". Lindholm fremtræder i dag som en grøn og frodig bydel med en tæt tilknytning til fjorden og Lindholm Å. Af kommunalplanen for Lindholm fremgår det, at disse rekreative arealer og kvaliteter i bydelen skal sikres. I den forbindelse skal Lindholm Fjordpark bevares og udbygges, og gode, synlige stier og beplantning skal etableres. Lindholm spiller endvidere en fremtrædende trafikal rolle grundet den nære afstand til Aalborg Lufthavn. Hertil kommer Thistedvej, der er en af de mest benyttede indfaldsveje til Midtby-området. Thistedvej og jernbanen har været 21

23 Rundt om afdeling 10 særligt strukturerende for bebyggelse og sammenhænge i bydelen. Med en tredje limfjordsforbindelse og jernbaneforbindelse til Aalborg Lufthavn vil Lindholms trafikale tilgængelighed blive yderligere styrket. Det er målet, at Lindholm i fremtiden skal have en central position for erhvervslokalisering. Efterspurgte kvaliteter som udsigt, natur, synlighed, tilgængelighed og byliv skal i den forbindelse indtænkes i planlægningen af bydelenes eksisterende erhvervsområder. Af kommunalplanen fremgår endvidere et ønske om et fremtidigt centralt beliggende bytorv (ved Viaduktvej/Lindholmvej), der skal fungere som et naturligt samlingssted for bydelens borgere samt give centerområdet identitet. I den forbindelse skal der sikres en god tilgængelighed til centerområderne og Gl. Lindholm Skole for cyklister og gående. Hvad angår boligbebyggelse, er de røde boligblokke, opført i 1950'erne og -60'erne, meget karakteristiske for Lindholm. Arkitekturen er stilren med en høj tagkonstruktion og en fast vinduesrytme og ensartede materialer med røde teglsten, røde vingetegl og hvide vinduer. Der er i forbindelse med boligblokkene store grønne opholdsarealer, der alle har samme åbne og ensartede fremtoning med græsplæne og enkelte træ- og buskbeplantninger. De røde boligblokke ønskes også i fremtiden at være et særligt karaktertræk for området, samtidig med at der skal være flere intime opholdsmuligheder, f.eks. ved etablering af mere og tættere beplantning. Kommunerammeplaner for afdeling B6: Frederik Raschs Vej mm (Uldalsvej 3 og 7-13) I området, hvor Sundby-Hvorups afd. 10 på adresserne Uldalsvej 3 og 7-13 er placeret, er det målet af opnå et velfungerende boligområde, hvor der samtidig er mulighed for at indpasse erhvervs- og servicefunktioner, primært langs Voerbjergvej og Lindholmsvej. Området skal udvikles med respekt for de bevaringsværdige strukturer og terrænforhold. Hertil kommer endvidere et mål om at opnå en mere bymæssig karakter, især langs Lindholmsvej. Den maximale bebyggelsesprocent er 30 for åben-lav bebyggelse og maximal 40 for øvrige bebyggelser. På adressen Uldalsvej 3 må der være en bebyggelsesprocent på maks. 25 % og tilsvarende på Uldalsvej 7-13 maks. 98 %. Bebyggelser må max opføres i 2 etager, dog med undtagelse af langs Lindholmsvej, hvor der må bygges i 3 etager. Byggehøjden må ikke over stige 8,50 m, mens det langs Lindholmsvej gælder at den ikke må overstige 11 m. Langs Lindholmsvej skal byggelinje/facaden være max. 5 meter fra gadelinjen. 2.4.B7: Uldalsvej (Voerbjergvej, Viaduktvej) Dette område, hvor en del af afd. 10 s bebyggelser på Voerbjergvej og Viaduktvej findes, skal det være velfungerende med plads og mulighed for indpasning af de funktioner, der naturligt hører hjemme i et boligområde. I den fremtidige planlægning er det endvidere hensigten at bygge videre på de karakteristiske røde etageboligbebyggelsers udtryk og forstærke den bymæssige karakter langs Lindholmsvej. Områdets fælles udendørsarealer skal opgraderes, så de i fremtiden i højere grad indbyder til fælles ophold. I forbindelse hermed ønskes det at skabe mere varierede muligheder, det både i form at åbne arealer, nicher med tæt og afskærmende beplantning samt arealer med legeredskaber mv. Derudover er det hensigten at fremhæve terrænformer og udsigten til fjorden. Den maximale bebyggelsesprocent er 40 for tæt-lav bebyggelser og maximalt 70 for etageboligbebyggelse. Bebyggelser må ikke opføres i over 3½ for etageboligbebyggelse og 2½ for tæt-lav bebyggelse. Byggehøjden må ikke overstige 14,5 m for etageboligbebyggelse og 10,5 for tæt-lav bebyggelse. Langs Lindholmsvej må byggelinje/facaden være max. 5 meter fra gadelinjen. Der skal være et fælles opholdsareal på min. 20 procent. Lokalplan Der er ingen gældende lokalplan for området. 22

24 Områdeanalyse Følgende beskrivelse er udarbejdet på baggrund af data fra Cameo Danmark, en husstandsklassifikation aktualiseret gennem sammenligninger med hele landet. Cameo-kortet opdeler Danmark i 100x100 meter celler. De forskellige celler er repræsenteret med en af de 37 cameo typer på husstandsklassifikation. Cameo typer er bestemt for hver husstand, men det er kun den type, som er mest overrepræsenteret indenfor cellen, der vises. Der kan derfor sagtens være flere typer repræsenteret indenfor en celle, men det er den type, der er overrepræsenteret, som vises i cellen. På kortet er indtegnet afdeling 10, og derudover ses (indtegnet indenfor en radius af 1 km fra afdeling 10) de forskellige cameo-typer, som er overrepræsenteret. Området i en radius af 1 km fra afdelingen repræsenterer et blandet boligområde. Der bor flere forskellige beboertyper, men området har også nogle typer, der er mere dominerende. For disse gælder det, at de typiske er mellem år og bor i ejerboliger. Derfor ville disse være potentielle beboere senere hen, når de skal skifte boligen ud, bl.a. når børnene flytter hjemmefra og de måske vil have en mindre bolig. Kilde: Kuben Management, Cameo-husstandsklassifikationssystem 23

25 Rundt om afdeling 10 I det følgende beskrives de fire mest dominerende/overrepræsenterede typer i området omkring afdeling 10: 4D, 4E, 3C og 3D. Der er flere kvarterer spredt rundt i området af typen 4D, hvoraf et af kvartererne ligger omkring afdeling 10. Det gælder for typen, at de bor primært i ejerboliger. Personer bor også primært i enkelthuse såsom villaer og parcelhuse. Flere bor også i etageboliger. Deres boligstørrelser er store i forhold til den gennemsnitlige boligstørrelse på landsplan. Deres husstandsindkomster ligger på niveau med landsgennemsnittet. Husstandsindkomsten ligger hovedsageligt mellem kr. Personerne er typisk 40 år eller derover, og aldersfordelingen afviger kun ganske lidt fra landsgennemsnittet. Boligområdet, der er domineret af typen 3C, er beliggende nordøst for afdeling 10. Det gælder for typen, at hovedparten bor i en ejerbolig. Samtidig bor de hovedsageligt i enkelthuse, såsom villaer og parcelhuse, mens nogle bor i etageboliger. Deres boliger er store i forhold til landsgennemsnittet, og de er typisk over 120 kvadratmeter. Deres uddannelsesniveau svarer til landsgennemsnittet. Af alle uddannelser har størsteparten en erhvervsuddannelse, men mange har også en høj længerevarende uddannelse. Ydermere er deres husstandsindkomst lidt højere end gennemsnitsdanskerens. Personer over 50 år udgør størsteparten af personerne i typen. Sammenlignet med landsgennemsnittet er der færre personer mellem år. Der er flere mindre kvarterer spredt rundt i området af typen 4E, hvoraf også dele afdeling 10 ligger i denne type. For typen gælder det, at de primært bor i ejerboliger, og sammenholdt med landsgennemsnittet bor kun lidt færre i lejeboliger. Samtidig er der primært tale om enkelthuse, men i blandende områder. Der bor også flere i etageboliger. Deres boliger er ofte mellem kvadratmeter. Uddannelsesniveauet ligger typisk under landsgennemsnittet. Husstandsindkomsten ligger også under landsgennemsnittet. Størsteparten er over 40 år, og samtidig er der færre end på landsplan, der er under 35 år. Flest har ikke børn, hvilket svarer til gennemsnittet i hele landet. Samtidig er der flere sammenholdt med landsgennemsnittet, som har tre eller flere børn. Der er to boligområder, der er dominerede af typen 3D, og disse ligger henholdsvis sydøst for afdelingen og direkte syd for afdelingen. Det gælder for denne type, at de primært bor i ejerboliger. Deres boliger er store i forhold til landsgennemsnittet, og de er typisk mellem kvadratmeter. Sammenlignet med landsgennemsnittet er deres uddannelsesniveau lavt. Af alle uddannelser har den største andel en erhvervsuddannelse. Der er også mange, som har en høj længerevarende uddannelse, men det er en mindre andel end for gennemsnitsdanskeren. Ydermere ligger deres husstandsindkomst over landsgennemsnittet. Størstedelen af personerne er mellem år. Sammenlignet med landsgennemsnittet er der færre mellem år. Flest personer har ikke børn. 24

26 Huslejeanalyse Huslejen er en vigtig konkurrenceparameter for en boligafdeling. Derfor indeholder dette afsnit en sammenligning af husleje og boligudgifter for leje- og ejerboliger i en radius af 1 km fra afdeling 10. Herved vurderes det, om afdelingen stadig vil kunne være konkurrencedygtig, hvis man laver en huslejestigning i forbindelse med renovering. Afdeling 10 er primært i konkurrence med andre af Sundby-Hvorup Boligselskabs afdelinger. Afdelingens huslejeniveau ligger under gennemsnittet for området omkring en radius af 1 km fra afdelingen. Dermed vil afdelingen sagtens kunne klare en mindre huslejestigning ved en renovering og stadig være konkurrencedygtig. Den årlige husleje ekskl. forbrug, for afdeling 10, var på 512 kr. pr. m 2 /år i 2012 (indberettet til LBF regnskabsindberetning). Almene boliger omkring afdeling 10 Alle boliger solgt fra 1. januar 2012 til 11. december 2013 Indenfor en radius af 1 km fra afdelingen ligger der almene lejemål, hvoraf 1519 af lejemålene er Sundby- Hvorups egne og de restende 108 er Nørresundby Boligselskabs. Det gennemsnitlige huslejeniveau for dette område er på 561,19 pr. m 2 /år 4, hvilket er højere end afdeling 10s nuværende huslejeniveau. Der er indenfor en radius af 1 km fra afdeling 10 solgt 138 boliger indenfor perioden 1. januar 2012 til 11. december Den gennemsnitlige boligudgift 5 er på 991 pr. m 2 /år, hvilket er højere end for afdeling Der er fem boligorganisationer, der har lejemål i Nørresundby (Boligforeningen Byggebo; Sundby-Hvorup Boligselskab; Boligforeningen af 1944 i Nørresundby; Nørre Uttrup Andelsboligselskab; Nørresundby Boligselskab). Der en indhentet en gennemsnitlig husleje for hver enkelt afdeling, for Boligforeningen Byggebo og Sundby-Hvorup Boligselskab er der indhentet oplysninger fra 2012, men for de øvrige er regnskabet indhentet fra år For hvert lejemål er sat den gældende gennemsnitlige husleje for det pågældende lejemåls afdeling. Dermed er det ikke den præcise husleje pr. m 2 /år, som er koblet til det enkelte lejemål, men en gennemsnitlig for afdelingen. 5 Salgspriser og øvrige oplysninger om salget er indhentet fra Boliga.dk den 11. december 2013 for perioden 1. januar 2012 til 11. december Efter søgning er salg, hvor der ikke er tilknyttet m 2 for boligen frasorteret. Dette skyldes at der ikke er tale om beboede boliger, men ejendomme til erhverv mm. Herefter er der på baggrund af oplysningerne omkring salgspris og boligens m 2 udregnet en boligudgift pr. m 2 /år. Boligudgiften dækker over ejendomsværdiskat, grundskyld, en brandforsikring, en gennemsnitlig vedligeholdelse pr. m 2 af boligen. Derudover regnes med en kalkulationsrente på 6 procent, som skal dække over renteudgifter til boliglån og banklån og eventuel afdrag på boligen. Det er en kalkulationsrente, så den kan sagtens være lavere for nogen eller højere for andre. Der regnes med en grundskyld på kr. pr. år, som er gennemsnittet for alle ejerboliger i år 2013 i Aalborg Kommune. Derudover regnes med en ejendomsværdiskat på 1 procent af købesummen. En brandforsikring (lovpligtig, hvis der er løn i boligen) på kr. pr. år og vedligeholdelse for 100 kr. pr. m 2 om året. 25

27 Rundt om afdeling 10 Boligsocialt Følgende er en analyse af de boligsociale forhold i afdeling 10, både i forhold til udfordringer og muligheder. Analysen er udarbejdet på baggrund af udvalgte kvantitative data (Danmarks Statistik: statistiske nøgletal på boligområder) og aktualiseret gennem sammenligninger med nøgletal fra Aalborg Kommune. Afdelingen har en større andel ældre på 50 år eller mere og kun meget få børn. Hovedparten er enlige uden børn. Der er en særlig høj andel af pensionister, hvor andelen i afdelingen er næsten dobbelt så stor som i Aalborg Kommune. Beboerne har et lavt uddannelsesniveau, hvor en stor andel kun har en grundskoleuddannelse, mens flere også har en erhvervsuddannelse. Beboerne har typisk et bruttoindkomstniveau på mellem kr., men i forhold til borgerne i Aalborg Kommune, så har en betydeligt lavere andel en høj indkomst, som er dominerende i resten af Aalborg Kommune. Tabel: Befolkningen pr. 1/1/2013 fordelt på aldersgrupper Afdeling 10 Aalborg Kommune I alt Pct. I alt Pct. Hele befolkningen % % 0-6 år 14 4 % % 7-17 år 12 4 % % år % % år % % år % % år % % 65 år og ældre % % Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder I tabellen ovenfor ses aldersfordelingen i henholdsvis afdeling 10 og i Aalborg Kommune, og der er betydelige forskelle. I afdeling 10 er der en stor andel af personer på 50 år og ældre. I Aalborg Kommune er 18 % af borgerne mellem år, mens denne gruppe udgør 22 % af beboerne i afdeling 10. Samtidig er 29 % af beboerne i afdeling 10, 65 år og ældre, mens denne gruppe kun udgør 17 % af borgerne i Aalborg Kommune. Aldersfordelingen betyder også, at der er få børn og unge i afdeling 10 i forhold til i Aalborg Kommune. Mens kun 4 % af beboerne i afdeling 10 er mellem 0-6 år, og også 4 % er mellem 7-17 år, så er fordelingen i Aalborg Kommune således, at 8 % er mellem 0-6 år og 12 % er mellem 7-17 år. Figur: Husstandstyper pr. 1/1/ % 70% 68% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 42% Enlige uden børn 5% 18% Afdeling 10 Aalborg Kommune Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder 6% Enlige med børn 27% 19% Par uden børn Par med børn 7% 6% 3% Øvrige husstande 26

28 Der er også markant forskel i husstandssammensætningen i afdeling 10 og Aalborg Kommune. Hovedparten af husstandene i afdeling 10 består af enlige uden børn, og det er også denne husstandstype, som udgør den største del af husstandene i Aalborg Kommune, men her udgør de kun 42 % af husstandene mod 68 % i afdeling 10. Derimod består kun en lille andel af husstandene i afdeling 10 af par med børn, som kun udgør 6 % af husstandene, hvor det samme er gældende for 19 % af husstandene i Aalborg Kommune. I Aalborg Kommune er 27 % af husstandene par uden børn, som udgør 18 % af husstandene i afdeling 10. Figur: Andel af personer der er indvandrere/ efterkommere i % 90% 12% 9% Figur: Indvandrere/efterkommere fordelt på alder i % 90% 8% 5% 80% 80% 33% 70% 70% 47% 60% 60% 50% 40% 30% 88% 91% 50% 40% 30% 24% 43% 20% 20% 10% 10% 21% 19% 0% Afdeling 10 Indvandrere og efterkommere Aalborg Kommune Personer af dansk oprindelse 0% Afdeling 10 Aalborg Kommune 0-17 år år år 65 år og ældre Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder Af ovenstående figur til venstre fremgår det, at 12 % af beboerne i afdeling 10 er indvandrere/efterkommere mod 9 % af borgerne i Aalborg Kommune. Andelen af indvandrere/efterkommere, i afdeling 10, er også vokset fra en andel på 8 % i 2009 til de 12 % i I figuren ovenfor til højre ses det, at en stor andel af indvandrerne/efterkommerne i afdeling 10 er mellem år. Denne aldersgruppe udgør 47 % af alle indvandrere/efterkommere i afdeling 10, hvor det i Aalborg Kommune er 33 % af alle indvandrerne/efterkommerne, der er i denne aldersgruppe. Gruppen af indvandrerne/ efterkommerne mellem år udgør derimod en mindre andel af indvandrere/efterkommerne i afdeling 10 (24 %) end i hele Aalborg Kommune (43 %). Figur: Andel af pensionister i forhold til øvrige beboere/borgere i 2012 Figur: Pensionister fordelt på pensionstype i % 90% 80% 70% 60% 60% 79% 50% 40% 30% 20% 40% 10% 21% 0% Afdeling 10 Aalborg Kommune Pensionister Øvrige beboere Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 19% 17% 75% 73% 6% 10% Afdeling 10 Aalborg Kommune Antal modtagere af førtidspension Antal modtagere af tjenestem.pension/folkepension Antal modtagere af efterløn el. flexydelse 27

29 Rundt om afdeling 10 Ovenstående figur til venstre viser, at 40 % af beboerne i afdeling 10 er pensionister mod kun 21 % af borgerne i Aalborg Kommune. I figuren ovenfor til højre ses fordelingen af pensionstype for pensionisterne i Af alle pensionisterne i afdeling 10 er 19 % på førtidspension mod 17 % i Aalborg Kommune. Derimod er andelen af modtagere af efterløn eller flexydelse på 6 % i afdeling 10, hvor den er 10 % i Aalborg Kommune. Figur: Offentligt forsørgede personer mellem år i % 90% 80% 37% 38% Tilbagetrækning Kontanthjælp mm. 70% Registrerede ledige 60% 50% 19% 13% Revalidering og sygedagpenge 40% 12% 15% Barselsdagpenge mv. 30% 20% 10% 0% 7% 8% 1% 8% 6% 8% 16% 11% Afdeling 10 Aalborg Kommune Vejledning, opkvalificering Støttet beskæftigelse Af ovenstående figur fremgår det, at 19 % af beboerne, på offentlig forsørgelse, i afdeling 10 er på kontanthjælp, mens 13 %, af de offentlige forsørgede borgere i Aalborg Kommune, er på kontanthjælp. Figur: Personer over 15 år fordelt på uddannelsesniveau i ,0% 50,0% 53% Personer over 15 år fordelt på uddannelsesniveau 44% Personer mellem år fordelt på uddannelsesniveau 43% 43% 40,0% 33% 34% 35% 30,0% 22% 23% 29% 20,0% 10,0% 7% 6% 10% 8% 5% 4% 0,0% Afdeling 10, alle beboere over 15 år Aalborg Kommune, alle borgere over 15 år Afdeling 10, alle beboere mellem år Aalborg Kommune, alle borgere mellem år Grundskole samt uoplyst Gymnasial uddannelse Erhvervs- og kort videregående uddannelse Mellemlang og lang videregående uddannelse Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Personer over 15 år fordelt på uddannelsesniveau pr. 1. januar

30 I afdeling 10 har 53 % af beboerne over 15 år grundskole (eller uoplyst) som højeste fuldførte uddannelse og få har en mellemlang eller lang videregående uddannelse (6 %). I Aalborg Kommune er fordelingen således, at 34 % af borgerne over 15 år har grundskole (eller uoplyst) som højeste fuldførte uddannelse, og 22 % har en mellemlang eller lang videregående uddannelse. Forskellen mellem afdeling 10 og Aalborg Kommune er ligeledes tydelig når personer mellem år analyses. Her er andelen, af personer mellem år, med kun en grundskole (eller uoplyst) i afdeling 10 på 44 %, mens den i Aalborg Kommune er på 23 %. Forskellen i forhold til personer med en mellemlang og lang videregående uddannelse er ligeledes mere markant, når man kigger på personer mellem år. Her er andelen af personer mellem år i afdeling 10 med en mellemlang og lang videregående uddannelse på 8 %, mens den i Aalborg Kommune er på 29 %. Figur: Fuldt skattepligtige personer, over 14 år, bruttoindkomstniveau i 2011 i afdeling 10 og Aalborg Kommune 40% 36% 35% 30% 29% 28% 25% 22% 20% 15% 14% 12% 15% 12% 15% 16% 10% 5% 0% Under kr kr kr kr kr. og derover Afdeling 10 Aalborg Kommune I figuren ses bruttoindkomstniveau i 2011 for henholdsvis afdeling 10 og Aalborg Kommune. Det ses, at andelen af personer, i de fire laveste bruttoindkomstniveauer, er størst i afdeling 10 i forhold til Aalborg Kommune. Derimod er andelen af personer, i det højeste bruttoindkomstniveau, markant højere i Aalborg Kommune i forhold til afdeling

31 30 Rundt om afdeling 10

32 TILFREDSHEDS- UNDERSØGELSE Dette afsnit omhandler en tilfredshedsundersøgelse, som er lavet hos Sundby-Hvorups beboere. Som led i denne undersøgelse er der udarbejdet et spørgeskema specifikt til afdelingen. Det omfatter en række spørgsmål, herunder bl.a. om tilfredsheden med nærområdet omkring bygningerne, boligområdet samt boligen. Spørgeskemaets besvarelser er blevet efterbehandlet og analyseret. 31

33 Tilfredshedsundersøgelse Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, bør tages til efterretning i forhold til tilfredsheden blandt beboerne i afdeling 10. En god vurdering Den generelle tilfredshed med at bo i afdelingen er høj. Der er en tilfredshed med fællesskab/naboskab samt tilhørsforhold til boligområdet. God beliggenhed ift. indkøbsmuligheder, offentlig transport og grønne områder i Lindholm bydel. En middel vurdering Generelt er der en utilfredshed med badeværelsets og køkkenets standard samt boligens materialer dog mest udtalt i Smedien og husene på Uldalsvej. Smedien: Flere er utilfredse med deres boligsituation. Der er en større utilfredshed med både de indvendige og de udvendige forhold, herunder boligens størrelse, badeværelsets standard, køkkenets standard, boligens materialer samt indretnings- og møbleringsmuligheder. Der er problemer med bilparkering på Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej flere pointerer også dette i deres kommentar. Flere er utilfredse med kontorets åbningstider/telefontider. Der er en lav oplevelse af medindflydelse i beboerdemokratiet og beboerdeltagelse. En dårlig vurdering De ældrevenlige forhold: Mange er utilfredse med de ældrevenlige forhold både i bygningen og i boligen. Der er også nogle, som fremhæver problemer med tilgængeligheden i bygningen og boligen i deres kommentar. Problemer med kriminalitet: Der er mange, som har været udsat for tyveri, hærværk eller indbrud. Vi anbefaler på baggrund af tilfredshedsundersøgelsen, at man ser på muligheden for at renovere afdeling 10 med henblik på at skabe en fremtidssikret bebyggelse. Det er især på tilgængelighedsforhold at renoveringen bør overvejes, men generelt er der forhold, som kan give problemer fremadrettet. Her tænkes især på bad- og køkkenforhold generelt, og på de udvendige forhold, især centreret omkring parkering. Desuden er det på den overordnede følelse af tryghed, at man bør sætte kraftigt ind. Mange beboere giver udtryk for en vis grad af utryghed for især kriminalitet. 32

34 Fakta om beboere Ifølge afdelingens bestyrelse er naboskabet godt og der er en række af sociale aktiviteter, blandt andet en ældreklub. Afdelingen har desuden en meget aktiv afdelingsbestyrelse. Opholdsarealerne omkring afdelingen er velholdte og beriget med kunst. Det er muligt for afdelingens beboere at leje garager. Afdelingen har endvidere sit fælleslokale til brug for beboerne, der ligeledes har adgang til gæsteværelser og selskabslokaler i boligselskabet. Der er 124 respondenter ud af 224 i nettostikprøven der har deltaget i undersøgelsen af afdeling 10, hvilket svarer til en svarprocent på 56. Med baggrund i undersøgelsens respondenter kan afdeling 10s beboere beskrives således (nedenstående karakteristika er særligt udvalgt): 42 procent er mellem år og 32 procent er mellem år. 40 procent har en grundskole som deres højest fuldførte uddannelse og 30 procent har en erhvervsuddannelse. 41 procent har en husstandsindkomst under kr. og 36 procent har en husstandsindkomst mellem kr. (16 procent ønsker ikke at oplyse deres husstandsindkomst eller ved ikke, hvad den er). 29 procent er gift/samboende. 89 procent har ingen hjemmeboende børn. Tilfredshed med boligen I nærværende afsnit undersøges beboernes tilfredshed med deres bolig, bygningen og udearealerne. Forholdene undersøges i den samlede afdeling samt i forhold til, hvilket område eller hvilken blok beboerne bor i. I nedenstående tabel ses en frekvenstælling af beboernes besvarelse af deres tilfredshed med, hvor de bor. Tabel: Hvor tilfreds er du alt i alt med at bo hvor du bor? Meget tilfreds 40 % Tilfreds 55 % Utilfreds 3 % Meget utilfreds 2 % Ved ikke 1 % Antal 122 Det fremgår, at en stor andel er tilfreds med deres nuværende boligsituation. 55 procent er tilfredse med, hvor de bor, og 40 procent er meget tilfredse. Der er kun 3 procent og 2 procent, der er henholdsvis utilfredse samt meget utilfredse med deres levested. Følgende viser forholdet mellem beboernes tilfredshed med deres boligsituation og hvor i afdeling 10 de bor. Tabel: Tilfredshed med boligen fordelt på overordnede beliggenheder Hvor tilfreds er du alt i alt med at bo hvor du bor? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds/ Meget utilfreds %/antal Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej 48 % 48 % 3 % 100 % Uldalsvej % 88 % 0 % 100 % Smedien 25 % 67 % 8 % 100 % Alle beliggenheder 41 % 55 % 4 % 119 Chi-square=8,479. P-værdi=0,076. df=4 Det ses, at der er forskel i beboernes tilfredshed afhængig af, hvor de bor i afdeling 10. Det er beboerne i Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej, der er mest tilfreds med deres boligsituation, da 48 procent er meget tilfredse. 33

35 Tilfredshedsundersøgelse For beboerne på Uldalsvej er 88 procent kun tilfredse med deres boligsituation. Der er flest som er utilfredse med deres bolig i Smedien, hvor 8 procent enten er utilfredse eller meget utilfredse. Der er også forskel på, hvad man er tilfreds med, og hvilke forhold som er utilfredsstillende. Dette er fremstillet i nedenstående tabel. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i din bolig og bygning? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Udearealer 27 % 64 % 6 % 1 % 3 % 108 Renholdelse/vedligeholdelse af bygninger 23 % 68 % 5 % 1 % 4 % 106 Lysindfald 23 % 67 % 5 % 2 % 4 % 109 Selve boligen alt i alt 21 % 74 % 2 % 2 % 2 % 116 Boligens størrelse 21 % 69 % 7 % 2 % 1 % 107 Husets arkitektur og udseende 16 % 71 % 6 % 2 % 6 % 107 Køkkenets standard 16 % 66 % 13 % 3 % 2 % 110 Badeværelsets standard 10 % 63 % 16 % 9 % 2 % 110 Indretning og møbleringsmuligheder 9 % 80 % 7 % 2 % 2 % 108 Boligens materialer 9 % 68 % 15 % 3 % 5 % 107 Handicap-/ældrevenlige forhold 4 % 40 % 15 % 7 % 34 % 102 Antal Tabellen viser, at der er nogle forhold som beboerne er særlig tilfredse med, men samtidigt også nogle forhold de er utilfredse med. Over hver fjerde (27 procent) af beboerne er meget tilfredse med deres udearealer, mens 23 procent er meget tilfredse med henholdsvis lysindfaldet samt renholdelse og vedligeholdelse af bygningerne. Derimod er boligens materialer, badeværelses standard og køkkenets standard de forhold, som er mest utilfredsstillende for beboerne. I forhold til badeværelsets standard er 9 procent meget utilfredse og 16 procent er utilfredse. Der er 16 procent af beboerne, som er enten utilfredse eller meget utilfredse med køkkenets standard. Ligeledes er der 18 procent af beboerne, som er enten utilfredse eller meget utilfredse med boligens materialer. Der laves nu en faktoranalyse på forholdene i foregående tabel, dog med undtagelse af spørgsmålet Hvor tilfreds er du med Selve boligen alt i alt. I faktoranalysen er alle ved ikke svar også frasorteret, hvilket skyldes metodiske betingelser for en faktoranalyse. Tabel: Faktoranalyse for tilfredshed med forhold i bolig og bygning Nye variable A B C Indretning og møbleringsmuligheder,806 Lysindfald,747 Boligens størrelse,690 Køkkenets standard,643 Boligens materialer,627 Badeværelsets standard,567 Renholdelse/vedligeholdelse af bygninger,858 Udearealer,761 Husets arkitektur og udseende,690 Handicap-/ældrevenlige forhold,879 Forklaret andel af variation i variable (i %) 29 % 20 % 14 % KMO=0,706. Bartlett s Test of Sphericity=164,480. P-værdi=0,000, df=45 34

36 Faktoranalysen skal afdække forskellige mønstre i beboernes besvarelser på de forskellige spørgsmål om deres tilfredshed med bolig og bygning. Det gøres ved at undersøge, om der er en indbyrdes sammenhæng mellem beboernes svar. Til bedre at forklare dette er her et eksempel: En person svarer, at i valget af et indkøbssted er det vigtigt med et lavt prisniveau og samtidigt svarer personen, at det er vigtigt med mange tilbud. Disse to forhold i valget af et indkøbssted dækker over en underliggende dimension prisbevidsthed. Formålet med faktoranalysen er at finde sådanne underliggende dimensioner i beboernes svar, og herved er det muligt at reducere antallet af variable, som arbejdes videre med i den efterfølgende analyse. Faktoranalysen viser tre underliggende dimensioner i beboernes tilfredshed med deres bolig og bygning. Derved er det muligt, at reducere de ti spørgsmål til tre nye variable. Disse kan kategoriseres som følgende: A. De indvendige forhold og standard i boligen. B. De udvendige forhold for bygningen. C. Handicap- og ældrevenlige forhold. I nedenstående tabel ses beboernes tilfredshed med de indvendige forhold og standarden i deres bolig. Variablen har en anden svarinddeling end de tidligere spørgsmål, og dette skyldes, at det er en sammensætning af 6 spørgsmål med 4 svarkategorier. Kategorien 1 mest tilfreds dækker over beboerne, som er mest tilfreds med de givne forhold, mens kategorien 3 mest utilfreds dækker over beboerne, som er mest utilfredse med forholdene. Tabel: Tilfredshed med indvendige forhold og standard i boligen De indvendige forhold og standard i boligen 6 1 Mest tilfreds 2 3 Mest utilfreds %/antal Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej 38 % 62 % 0 % 100 % Uldalsvej % 83 % 0 % 100 % Smedien 0 % 85 % 15 % 100 % Alle beliggenheder 31 % 67 % 2 % 88 Chi-square=18,079. P-værdi=0,001. df=4 Tabellen viser, at det er beboerne i Smedien, der er mest utilfredse med de indvendige forhold og standarden i deres bolig, mens beboerne der bor på Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej er mest tilfredse med deres bolig. I nedenstående tabel ses beboernes tilfredshed med de udvendige forhold for bygningen. Variablen har en anden svarinddeling end de tidligere spørgsmål og dette skyldes, at det er en sammensætning af 3 spørgsmål med 4 svarkategorier. Tabel: Tilfredshed med de udvendige forhold for bygningen De udvendige forhold for bygningen 7 1 Mest tilfreds 2 3 Mest utilfreds %/antal Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej 42 % 58 % 0 % 100 % Uldalsvej % 100 % 0 % 100 % Smedien 27 % 67 % 7 % 100 % Alle beliggenheder 36 % 63 % 1 % 88 Chi-square=10,339. P-værdi=0,035. df=4 Det er igen beboerne i Smedien, som er mest utilfredse med forholdene. Det skal dog bemærkes, at deres utilfredshed er ikke lige så markant, som i forhold til de indvendige forhold. Der er således en generel tilfredshed med de udvendige forhold for beboerne i afdeling 10. Der er ikke lavet en analyse for den sidste faktor om handicap- og ældrevenlige forhold, da der ikke er nogen sammenhæng mellem dette forhold og beliggenheden i afdelingen. 6 Skalaen i den nye variabel er et index fra 6 til 24, hvor 6 viser den største tilfredshed og omvendt viser 24 den lavest. Vi har reduceret skalalen tre kategorier, hvor: 6-11 = 1 Mest tilfreds; = 2; = 3 Mest utilfreds 7 Skalaen i den nye variabel er et index fra 3 til 12, hvor 3 viser den største tilfredshed og omvendt viser 12 den lavest. Vi har reduceret skalalen tre kategorier, hvor: 3-5 = 1 Mest tilfreds; 6-9 = 2; = 3 Mest utilfreds 35

37 Tilfredshedsundersøgelse Tilfredshed med boligområdet Følgende afsnit omhandler beboernes tilfredshed med deres boligområde. Forholdene undersøges i den samlede afdeling samt i forhold til, hvilket område eller hvilken blok beboerne bor i. Nedenstående tabel viser beboernes tilfredshed med forskellige forhold i deres boligområde. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i dit boligområde? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke De grønne områder 31 % 64 % 2 % 1 % 3 % 118 Tryghed ved at færdes i området 22 % 75 % 1 % 0 % 2 % 112 Naboskab og fællesskab med andre 21 % 64 % 4 % 1 % 10 % 115 Støjen fra trafik, erhverv, børns leg mm. 20 % 65 % 7 % 2 % 6 % 103 Cykelparkering 19 % 62 % 6 % 1 % 11 % 108 Bilparkering 16 % 53 % 10 % 14 % 7 % 110 Beboersammensætning 11 % 74 % 2 % 2 % 12 % 103 Fælleshus, legepladser og andre fællesfaciliteter 11 % 58 % 12 % 2 % 17 % 110 Forebyggelse af sociale problemer og kriminalitet 9 % 47 % 1 % 2 % 42 % 102 Ældrevenlige forhold 8 % 49 % 13 % 2 % 28 % 109 Børn og unges bo- og opholdsvilkår 6 % 42 % 5 % 1 % 46 % 100 Mængden af fællesaktiviteter for beboere 5 % 43 % 11 % 3 % 38 % 94 I tabellen ses det, at en stor andel af beboerne er meget tilfredse med de grønne områder i deres boligområde. Samtidig er en stor andel meget tilfreds eller tilfreds med naboskabet med de øvrige beboere samt trygheden ved at færdes i deres boligområde. Derudover er de tilfredse med støjniveauet. Der er en større andel, som er utilfredse med mulighederne for parkering af bilen. 10 procent af beboerne er utilfredse og 14 procent er meget utilfredse med forholdene for bilparkering. Der er også flere, som har kommenteret, at der er et behov for flere parkeringspladser, i kommentarfeltet i spørgeskemaet. Antal 36

38 Der er dog stor forskel på hvor i afdelingen, beboerne oplever problemer med bilparkering, hvilket er fremstillet i den næste tabel. Tabel: Tilfredshed med bilparkering Hvor tilfreds er du med bilparkering? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds/ Meget utilfreds %/antal Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej 19 % 50 % 31 % 100 % Uldalsvej % 50 % 13 % 100 % Smedien 6 % 94 % 0 % 100 % Alle beliggenheder 18 % 58 % 24 % 100 Chi-square=14,607. P-værdi=0,006. df=4 Resultaterne viser, at det i særlig grad er beboerne på Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej, som er utilfredse med bilparkeringen, men der er også flere på Uldalsvej som er utilfredse. Derimod er der ingen af beboerne i Smedien, som er utilfredse med muligheder for bilparkering. Nedenstående tabel viser beboernes tilfredshed med forskellige forhold i bydelen Lindholm. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i Lindholm? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Indkøbsmuligheder 42 % 58 % 0 % 0 % 0 % 107 Adgang til den kollektive trafik 38 % 58 % 2 % 0 % 3 % 109 Renholdelse og vedligeholdelse 35 % 61 % 2 % 2 % 0 % 111 Naturmiljø og grønne områder 28 % 68 % 2 % 1 % 1 % 106 Personlig tryghed 26 % 71 % 2 % 0 % 1 % 104 Forhold for cyklister og fodgængere 19 % 71 % 5 % 0 % 6 % 102 Trafikforhold for bilister 14 % 68 % 2 % 2 % 14 % 100 Ældres vilkår 9 % 49 % 4 % 0 % 38 % 103 Offentlige servicetilbud 8 % 42 % 3 % 1 % 45 % 95 Børn og unges vilkår 4 % 37 % 3 % 1 % 55 % 93 Antal Der er en generelt tilfredshed med forholdene i Lindholm, hvor 42 procent er meget tilfredse med indkøbsmulighederne og 38 procent er meget tilfredse med adgangen til kollektiv trafik i området. En af de største utilfredsheder er forhold for cyklister og fodgængere, men her er der stadig kun 5 procent, der er utilfredse med forholdene. Det kan således konkluderes, at beboerne er tilfredse med forholdene i Lindholm. 37

39 Tilfredshedsundersøgelse Tilfredshed med boligselskabet Beboerne er også blevet spurgt om deres tilfredshed med Sundby-Hvorup Boligselskab, og dette vil blive nærmere undersøgt i det følgende. Nedenstående er beboernes besvarelser i forhold til deres tilfredshed med forskellige forhold ved Sundby-Hvorup Boligselskab. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i dit boligselskab? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Den hjælp du får når du taler med ejendomsmesteren 41 % 53 % 0 % 2 % 5 % 116 Kontakt og samarbejde med ejendomsmesteren 38 % 54 % 1 % 2 % 5 % 115 Udbedring af mangler og små reparationer 27 % 62 % 5 % 1 % 5 % 111 Den daglige drift og betjening 24 % 72 % 1 % 0 % 3 % 119 Rådgivning og hjælp i forbindelse med problemer i boligen 24 % 61 % 3 % 4 % 9 % 109 De breve og beboermateriale som du modtager fra afdelingen 17 % 78 % 1 % 1 % 4 % 113 Kontakt og samarbejde med afdelingsbestyrelsen 13 % 48 % 7 % 2 % 30 % 109 Kontakt til udlejning 12 % 55 % 3 % 0 % 31 % 108 Den information du kan finde på boligselskabets hjemmeside 12 % 47 % 2 % 2 % 38 % 103 Kontakten til administrationen 11 % 64 % 3 % 1 % 21 % 109 Kontorets åbningstider og telefontid 9 % 76 % 10 % 1 % 4 % 113 Antal Beboerne er generelt tilfredse med Sundby-Hvorup Boligselskab. Det er særligt kontakten til ejendomsmesteren, som beboerne er tilfredse med. Der er dog en mindre andel, som er utilfredse med boligselskabets udbedringer af mangler og mindre reparationer i deres bolig. Der er også flere forhold, som beboerne ikke kan tage stilling til, såsom kontakt til udlejning, afdelingsbestyrelsen og informationer på boligselskabets hjemmeside. Umiddelbart skyldes mange af disse besvarelser sandsynligvis, at beboerne ikke har haft brug for kontakt til disse. Der er et forhold, som flere er utilfredse med, hvilket er kontorets åbningstider og telefontider, hvor 10 procent er utilfredse med dette og 1 procent er meget utilfredse. 38

40 Boligudgifter Følgende er en redegørelse for beboernes boligudgifter samt, hvorvidt dette er en byrde for deres private økonomi eller ej. Tabel: Hvad er dine månedlige boligudgifter? Frekvens kr. 5 % kr. 13 % kr. 53 % kr. 18 % kr. 3 % kr. 3 % Ved ikke 7 % Tabel: Hvor tung en byrde er husstandens månedlige boligudgifter for jeres/din økonomi? Frekvens En meget tung byrde 2 % En tung byrde 8 % En mindre byrde 43 % Ikke nogen byrde 38 % Ved ikke 8 % Antal 118 Antal 120 Tabellen viser beboernes månedlige boligudgifter, hvor det ses at omkring halvdelen har en boligudgift på mellem kr. om måneden, mens 6 procent har en boligudgift på kr. eller derover. I tabellen til højre ses, i hvilken grad beboerne oplever deres boligudgifter som en byrde for deres private økonomi. For en stor andel af beboerne udgør deres boligudgifter ikke nogen byrde, hvoraf der dog er 43 procent, som anser det for en mindre byrde. Der er dog også nogle, som oplever det som en direkte byrde, men der er tale om et klart mindretal. Henholdsvis 8 procent og 2 procent oplever det som en tung byrde og en meget tung byrde. Der er en klar sammenhæng mellem personernes boligudgifter og i hvilken grad, de oplever disse som en byrde for deres private økonomi. Dette er tydeliggjort i følgende tabel. Tabel: Byrde af boligudgifter Månedlige boligudgifter Hvor tung en byrde er husstandens månedlige boligudgifter for jeres/din økonomi? Total En meget tung/tung byrde En mindre byrde Ikke nogen byrde kr. 0 % 48 % 52 % kr. 11 % 47 % 42 % kr. 25 % 45 % 30 % kr. 20 % 60 % 20 % 5 Total 12 % 48 % 41 % 103 Gammaværdi= -0,342. P-værdi=0,013 Tabellen viser en tendens til, at jo højere boligudgift jo højere sandsynlighed for at beboerne oplever det som en byrde for den private økonomi. Dette er jo ikke overraskende, men det er stadig interessant, da der ikke er et entydigt mønster. 39

41 Tilfredshedsundersøgelse Oplevelser af tryghed og omdømme I tabellen ses det, at 75 procent i høj grad føler sig hjemme i sit boligområde, mens kun 2 procent kun i mindre eller ringe grad føler sig hjemme. Tabel: I hvilken grad føler du dig hjemme i dit boligområde? Frekvens I høj grad 75 % I nogen grad 23 % I mindre grad 1 % I ringe grad 1 % Jeg føler mig ikke hjemme i mit boligområde 0 % Ved ikke 1 % Antal 122 Hovedparten af beboerne oplever, at deres boligområde har et positivt ry, mens 30 procent oplever det som meget positivt blandt andre personer udenfor deres afdeling. Tabel: Hvordan oplever du din boligafdelings ry udenfor afdelingen? Frekvens Meget positivt 30 % Positivt 59 % Negativt 1 % Meget negativt 0 % Ved ikke 10 % Antal 123 Selvom mange oplever det som et trygt område, så er der mange af beboerne, der har oplevet problemer med tyveri, hærværk, indbrud og anden kriminalitet. Dette er tydeligt i følgende tabel. Tabel: Har du været udsat for følgende? Hærværk på bygningen i eller på dine ejendele Tyveri af cykel, bil eller andre udendørs genstande Indbrud i bolig, garage, havehus eller lignende Anden form for kriminalitet eller trusler Ja 10 % 22 % 12 % 6 % Nej 86 % 76 % 84 % 91 % Ved ikke 4 % 2 % 4 % 3 % Antal Der er 10 procent af beboerne, som har oplevet hærværk på deres ejendele eller på bygningen, mens hele 22 procent har fået stjålet enten deres cykel, bil eller en anden genstand, som er placeret udenfor bopælen. Derudover har 11 procent haft indbrud i deres bolig, garage eller lignende. 6 procent har oplevet anden form for kriminalitet eller trusler. Der er altså en høj oplevelse af kriminalitet i området, hvilket uden tvivl påvirker beboerne. 40

42 Overvejelser om at flytte Dette afsnit behandler beboernes ønsker om at skifte bolig samt eventuelle begrundelser for at ville skifte boligen. Der er 8 procent af beboerne, som overvejer at flytte fra afdelingen, mens 12 procent måske ville overveje at flytte. Dermed ønsker hovedparten at blive boende i deres nuværende bolig og i afdeling 10. Tabel: Overvejer du at flytte fra afdelingen? Frekvens Ja 8 % Nej 78 % Måske 12 % Ved ikke 2 % Antal 123 Selv om en del beboere ikke umiddelbart har nogle planer om at skifte boligen ud, så er der nogle forhold, som kunne få dem til at overveje dette. Disse forhold er fremstillet i tabellen herunder. Tabel: Hvad ville få dig til at flytte fra afdelingen? Ja Nej Ved ikke Antal En bolig, der er bedre indrettet end den jeg bor i 35 % 52 % 13 % 94 En bolig, der er større 33 % 57 % 10 % 94 Større/bedre udearealer 33 % 55 % 12 % 97 En bolig, der er billigere 19 % 67 % 14 % 93 En bolig, der er nærmere min arbejdsplads/uddannelsessted 15 % 72 % 13 % 85 En bolig, der er nærmere ved min familie og/eller mine venner 12 % 80 % 8 % 90 Det er i særlig grad en bedre indrettet bolig, som beboerne fremhæver som et forhold, der ville kunne få dem til at skifte deres nuværende bolig ud. Derudover ønsker flere også en større bolig, hvis de skulle flytte. Større eller bedre udearealer ville også kunne få beboerne til at flytte fra deres nuværende bolig. Enkelte har skrevet at de ønsker sig en have. Tabellen viser også, at beliggenhed i forhold til arbejdsplads/uddannelsessted samt nærhed til familie/venner kan have indflydelse på hvorvidt der er et ønske om af flytte fra afdelingen. 41

43 Tilfredshedsundersøgelse Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati Dette afsnit redegør for beboernes deltagelse i afdelingens aktiviteter samt beboerdemokrati. Formålet er at undersøge, om beboerne gør brug af de aktiviteter, som afdelingen laver for dem. Derudover er beboerdemokratiet et centralt element i den almene bolig, men i hvilken grad føler beboerne, at de har indflydelse på deres afdeling? Nedenstående tabel viser om beboerne har deltaget i følgende aktiviteter i afdelingen. Tabel: Har du eller din husstand deltaget i følgende aktiviteter i afdelingen? Ja Nej Nej, ikke muligt i afd. Ville hvis aktiviteten var i afd. Beboermøde/fællesmøde 50 % 46 % 1 % 0 % 3 % Afdelingsmøde 49 % 48 % 0 % 0 % 3 % Fester i afdelingslokaler (også private) 45 % 53 % 1 % 0 % 2 % Fælles aktiviteter for ældre 18 % 77 % 1 % 0 % 3 % Fælles aktiviteter for voksne 10 % 81 % 4 % 2 % 4 % Andre aktiviteter i afdelingen 9 % 80 % 1 % 4 % 6 % Fælles aktiviteter for børn 4 % 88 % 5 % 0 % 4 % Fælles have- eller vedligeholdelsesarbejde 4 % 86 % 7 % 0 % 3 % Fælles aktiviteter for unge 2 % 90 % 5 % 0 % 4 % Fælles madlavning/spisning 1 % 87 % 9 % 0 % 3 % Ved ikke Halvdelen af de adspurgte har deltaget i et beboermøde eller et afdelingsmøde. Derudover har mange af beboerne (45 procent) gjort brug af afdelingens festlokale. Der er også 18 procent, som har deltaget i nogle fælles aktiviteter for de ældre, men i forhold til at hovedparten af beboerne er over 50 år, så virker dette tal umiddelbart lavt. Tabellen herunder viser beboernes deltagelse samt opfattelse af beboerdemokratiet i afdelingen. Tabel: I hvor høj grad føler du, at du? I høj grad I nogen grad I mindre grad I ringe grad Ved ikke Tager del i afdelingens beboerdemokrati 8 % 28 % 17 % 32 % 15 % Gerne vil tage del i afdelingens beboerdemokrati 9 % 21 % 25 % 22 % 24 % Har indflydelse på beslutningerne i afdelingen 8 % 26 % 17 % 23 % 27 % Kun 8 procent føler, at de i høj grad tager del i beboerdemokratiet, mens 28 procent føler det i nogen grad. Der er altså 49 procent som kun i mindre eller ringe grad føler, at de er en del af beboerdemokratiet i afdelingen. Det samme mønster ses i forhold til beboernes ønske om og interesse for deltagelse i deres afdelings beboerdemokrati. Der er 9 procent som i høj grad og 21 procent som i nogen grad ønsker at deltage i beboerdemokratiet. Derimod vil 25 procent af beboerne i mindre grad og 22 % i ringe grad deltage i et beboerdemokrati. Dette bliver også tydeligt i beboernes opfattelse af deres egen medbestemmelse og indflydelse på beslutningerne taget i afdelingen. Kun 8 procent føler i høj grad, at de har indflydelse på beslutningerne i afdeling 10, mens det gælder 26 procent at de i nogen grad føler, at de har indflydelse. Der er således 40 procent, som kun i ringe eller mindre grad føler, at de har medbestemmelse på de beslutninger, som tages i afdelingen. De sidste 27 procent har svaret ved ikke, hvorved de indikerer, at beboerdemokratiet ikke er noget de har overvejet. 42

44 Kommentarfelter Der figurerer 2 kommentarfelter i skemaet. Her nedenfor er alle kommentarer anført. Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre? Blandet andet lave nogle pæne badeværelser og evt. flere faste klædeskabe. Flere p-pladser. Nyt tag på garagerne. Udskiftning af de gamle klædeskabe, de er lige så gamle som blokken Det gælder også stikkontakter. Lidt mere udfordring på legepladsen. Bilparkering. Samle trailerne, så der er flere parkeringspladser. Ingen parkeringspladser kl til hverdag. Flere parkeringspladser i afd. 10. Ved ikke. Parkeringsforholdene er meget dårlige. Der er ikke nok pladser til så mange beboere, der er kun pladser til Viaduktvej 19. Jeg har boet her siden det blev bygget og har altid været meget glad for at bo her. Hjemmesiden "min side" kan man ikke klikke ind på. Det ville være dejligt hvis man kunne følge med i hvad nr. man var, når man søger lejlighed efter venteliste. Det er et problem i flere afd. Det forandrer sig alt efter hvem man snakker med i udlejningen. Det er så uærligt som noget kan være. Det er åbenbart et problem i flere af selskabets afdelinger. Flere skabe i køkkenet. Sørge for nogle flere steder med borde/bænke i afd. 10. Samt flere P-pladser. Lave flere parkeringspladser. Opslagstavle i opgangen sider for højt oppe. Gerne nye gulve. Flere muligheder for børn stor legeplads. Legepladserne og trappen ned til kælder pga. barnevogn. Efter ændring af hjemmesiden mangler der generelle plantegninger. Jeg er overordnet set tilfreds. Isolere gulvene vi synes her er meget fodkoldt, eller loftet i kælderen, vi bor i stuen. Jeg er tilfreds med mit boligselskabs nuværende udformning. Jeg får hurtig hjælp når der opstår problemer og jeg henviser andre til at flytte hertil pga. de gode forhold. Gør noget ved lejlighederne, især når der er tegn på "mug". Når badeværelserne engang skal renoveres, at man så overvejer at ændre opbygningen, så pladsen bliver brugt mere fornuftigt, evt. inddrage det lille stykke garderobe så der bliver plads til en bruseniche. Vi har meget svært ved at læse informationer der bliver opslået i opgangen, det er skrevet meget småt og tavlen hænger for højt i opgangen. Vi mangler en centrifuge mere i vaskehuset når vi vasker på køres den på mindre omdrejninger og det giver kø ved tørretumbleren fordi tøjet er længere om at tørre og også til håndvask bruger vi den. Vi er mange ældre der ikke er på nettet og får derfor ikke så mange informationer fra afd. bestyrelsen. 43

45 Tilfredshedsundersøgelse En pænt rengjort bolig inden genudlejning tak. Nye kloaker - meget gamle og lugter. Nøgle til alle døre skal passe sammen. Varme i badeværelses gulv samt skridsikre gulvfliser. For lang ventetid på garagen (ca. 10 år end til nu). Legeplads for de lidt større børn. Ex trænings-/legefacilitet; klatrestativ/væg. Udvid horisonten fra de ældre i boligselskabet til de unge. Lave flere fælles og større legepladser. Gøre noget mere for at vi kan spare på energien. F.eks. at udskifte vinduer til lav energiruder, i stedet for at vente til de gamle er rådnet op. Montere termostater på radiatorer - her i Smedien har vi mange steder kun de gamle ventiler (åbne-lukke). Jeg har aldrig boet i en lejlighed hvor man ikke selv kunne styre og skrue op og ned for varme og aldrig har haft så mange varme afbrydelser. Jeg har også lige fået varme i min seng, kørestol og hjørnesofa. Det skifter mellem varme og kulde og der er ingen der vil sige hvordan det kommer strømmende. Er der også både køleskab komfur hvis man sætter en lader til. Men det værste er måske at man ikke kan have sin lejlighed for sig selv lige som jeg ikke kan have mit TV for mig selv uden at blive forstyrret af min overbo. Sådan en lejlighed kan I ikke leje ud til en beboer som mig. Fastsættelse af fast dato for årlig syn og hovedrengøring af fælles opgange (hele afd. 10). Smedien: Oprettelse af et lille grillsamlingssted for beboerne hvor de kan samles til fællesarrangementer om sommeren. Også med deres pårørende. Den kan godt ligge lige i et hjørne på plænen, mellem vaskeriet og Smedien. Den kan etableres med genbrugsmaterialer, da der i forvejen bliver renoveret meget i afdelingen. Slå to lejligheder sammen til en - til ægtepar (ældre)(smedien). Smedien: Gennemgang af vores vinduer før vinter, da de er utætte og seje at lukke tæt. Skifte til allergivenlige vaskeripulver i vaskehuse. Nye vinduer til Smedien. Tage mere hensyn til os der bor i Smedien. Vi føler os lidt udenfor bl.a. til beboermøde, føler kun det er dem i de andre blokke der tages hensyn til. Vores vinduer+badeværelser kunne godt trænge til renovering spørger man får man af vide der ingen penge er til det. At vi får nye vinduer og vægge trænger også til en ordenlig omgang. Lejligheden er meget kold vi har en ende-lejlighed så vi må sætte regulatoren op på 5 og som beboer i sådan en lejlighed så skulle man have lidt hjælp til varmen. Lav nu tingene handicapvenlige. Vi er trods alt i år 2013! For det meste er der aldrig en ledig parkeringsplads efter kl

46 Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab? Et bankocenter, hvor alle er velkomne ikke kun de ældre. Det skal ikke kun være nogle der må komme og andre ikke. Jeg synes at folk skal have lov til at have husdyr der står i lejekontrakterne der er forbud mod husdyr, men der er flere familier der både har katte og hunde, vi ser det hver dag. Jeg synes alle skal have lov til at have en hund ikke nogle få, så tillad husdyr. Nyt tag på garagerne og vask af trapper. Flere parkeringspladser i afd. 10. Ved ikke. Et selskabshus. Små rækkehuse (ældreboliger) m/ lille terrasse. Ingenting. Flere parkeringspladser. Parkeringspladser. Umiddelbart mangler der ingenting - intet. Flere parkeringspladser i afd. Bedre legepladser i afd. Flere boliger. I mit område: Mere unge syn. Større legeplads. En energipolitik. F.eks. kunne man energimærke (certificere) de forskellige lejligheder (som det er lovpligtig ved huse) A, B, C, D --> osv. Så kan lejere se hvad forbruget er. Ingen handicapvenlige adgangsforhold fx. til egen postkasse. Flere p-pladser. 45

47 46 Tilfredshedsundersøgelse

48 WORKSHOP En vigtig del af 360 graders eftersynet består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Spillet indeholder en række brikker med billeder af diverse forslag til forbedringer af både inde- og udeforhold, som beboerne i grupper skal vælge blandt, og stille op i prioriteret rækkefølge på en plade. Der er også mulighed for at lave sine egne brikker, hvis man har ønsker til forbedringer, som ikke findes på en af de eksisterende brikker. Beboerne blev under workshoppen delt op i mindre grupper på baggrund af, hvor i afdelingen de bor. Således blev der lavet 1 gruppe med beboere fra Smedien, 1 gruppe med beboere fra husene på Uldalsvej og 6 grupper med beboere fra de røde blokke. Dette afsnit opsummerer resultaterne af workshoppen og giver et overblik over hvilke mulige tiltag i afdelingen, beboerne har vægtet højest. 47

49 Workshop Workshopresultater for Smedien Der var én gruppe, som repræsenterede beboerne i Smedien, og i denne gruppe var der umiddelbart en positiv stemning for en totalrenovering af blokken med tilgængelighed og sammenlægning af boliger og værelser. Workshopresultater - Smedien Bedre indretning af bolig (gang, værelse, stue) 1 Indeklima varme 2 Emhætte 3 4 Køkken/alrum 5 Forberedelse for opvaskemaskine/skabe 6 Dørtelefoner 7 Skabs- og opbevaringsplads 8 Borde og bænke 9 Overdækket opholdssted 10 Grillpladser 11 Blomsterbede 12 Belysning til Aldi 13 Forberedelse for vaskemaskine/skabe 14 Brusenicher 15 Gulvvarme i badeværelse 16 Lukkede altaner 17 TV stik, internet, el i alle rum 18 Parkeringsforhold Førsteprioriteten er en bedre indretning af boligen, som i dag har mange små rum. Derudover ønskes der et bedre indeklima og en udbedring af kuldeproblemer. Beboerne ønsker sig skabe- og opbevaringsplads i boligen, og der skal gerne gøres plads til en opvaskemaskine, vaskemaskine og måske en tørretumbler. Derudover ønskes der fokus på sikkerhed ved at installere dørtelefoner til alle boligerne og opgangene. Der er ønsker til et nyt badeværelse, hvor der skal være gulvvarme og bruseniche, og der er ønsker om et køkken/alrum med en god emhætte. Med hensyn til udeforholdene ønsker beboerne sig lukkede altaner til deres boliger fremfor de nuværende åbne altaner. De har også et ønske om, at der skabes bedre udearealer med borde og bænke, et grillområde samt blomsterbede og et overdækket opholdssted. De fremhæver yderligere to ønsker til udeforholdene; belysning til Aldi og bedre parkeringsforhold. 48

50 Workshopresultater for De røde blokke Der var 6 grupper, som repræsenterede beboerne i de røde blokke, og de har meget forskellige ønsker. Fælles for grupperne er, at de ikke har så stor en mængde af ønsker. Ingen af grupperne udnytter hele spillepladen; de bruger kun mellem 4 og 12 af felterne. Nedenfor ses en samlet prioritering på tværs af gruppernes prioriteringer og ønsker til forbedringer og tiltag i blokkene. Prioriteringerne fra 1-6 er ønsker, som er fremhævet af flere af grupperne. De restende er kun ønsket af én gruppe, men er vægtet højt på spillepladen. Workshopresultater De røde blokke Flere p-pladser og bedre parkeringsforhold (lys på p-pladser, nye tage på carport) 1 Isolering (mur/hulmur, vinduer, gulve, ydervægge) 2 Ny (vej)belægning (belægningssten, flisebelægning i stedet for asfalt) 3 4 Blomsterbede 5 Grillpladser, borde og bænke 6 Skabs- og opbevaringsplads (nye garderobeskabe) Bedre udeforhold (haverum til ugeneret ophold, vedligeholdelsesvenlige udearealer samt træer og åbne 7 plæner) 8 Renovering af badeværelser (bruseniche) 9 Knallert-/bil-/træværksted 10 Nye yderdøre 11 Legepladser for børn 12 Nye radiatorer og stikkontakter 13 Rengøringsvenlige boliger 14 Vaskehuset, centrifuger (2 stk. i alt) 15 Nye emhætter 16 Nye gulve 17 Renovering af køkkener Mange af grupperne har fokus på de tre første prioriteringer: Bedre parkeringsforhold med flere p-pladser samt lys på parkeringspladserne, udbedring af isolering, som giver problemer flere steder, samt ny vejbelægning. Derudover er der store ønsker om bedre udearealer med bænke, borde og blomsterbede. En gruppe ønsker også en legeplads, og en gruppe ønsker et knallert-/bil/-træværksted. Med hensyn til det indvendige i boligerne har flere ønsket bedre skabs- og opbevaringsplads. Nogle få har en høj vægtning af renovering af badeværelser, renovering af køkkener og emhætter og nye yderdøre, gulve, centrifuger i vaskehuset, stikkontakter og radiatorer 49

51 Workshop Workshopresultater for Husene på Uldalsvej Der var én gruppe, som repræsenterede husene på Uldalsvej. Denne gruppes ønsker er meget praktisk orienterede, og de har hovedsageligt fokus på større og mindre tiltag, som vil løfte boligerne og tilfredsheden med det samme. Workshopresultater Husene på Uldalsvej Oprydning af isolering i hulmuren 1 Minus vand i kælderskakten i nr Udsugning af fugt fra kælder 3 4 Nye badeværelser med gulvvarme 5 Parkering mellem 7-9, 9-11 og Isolering i stueetage 7 Fællesareal, petanque og legeplads, bænke, borde, grillplads og fodboldbane 8 Nye køkkener 9 Plankeværk ud for nr Knirkende gulve Der er mange problemer med fugt i husene på Uldalsvej, og førsteprioriteten er derfor forbedring af hulmursisoleringen og at der generelt bliver taget hånd om fugtproblemerne. Derudover vil beboerne gerne have renoveret deres badeværelser (med gulvvarme) og køkkener. Med hensyn til udeforholdene har beboerne ønsker om bedre parkeringsforhold og bedre udearealer til både ældre, unge, børn og voksne. Dette kunne være petanque og legeplads, bænke, borde, grillplads og en fodboldbane. Konklusion på workshoppen Som det også fremgår af afsnittet om de fysiske forhold i afdelingen, er der problemer med isoleringen, specielt i husene på Uldalsvej, hvor det har medført fugtproblemer, men også i Smedien og til dels i de røde blokke, hvor der er problemer med kulde. Udbedring af dette er prioriteret meget højt under workshoppen. Derudover fremhæver næsten alle grupper problemer med parkering. Mange af grupperne har også fremhævet renovering af køkkener og badeværelser som store ønsker, dog har det i Smedien og Husene en noget højere prioritering end i de røde blokke. Fælles for hele afdelingen kan det siges, at opretning af problematiske forhold inde i boligerne generelt vægtes med højere prioritet end forbedringer af udeforholdene. Tendensen ses især i Smedien og husene på Uldalsvej, hvorimod nogle af beboerne i de røde blokke har lige så stort fokus på udeforholdene som indeforholdene. Selvom udeforholdene generelt er prioriteret lidt lavere, er der er rigtig mange ønsker til forskellige tiltag, og flere af disse kan opfyldes med forholdsvis få midler. Derfor kan det være en god idé at imødekomme nogle af disse ønsker i den nærmeste fremtid, da mange af forbedringerne i boligerne vil være bekostelige og tage en del tid at udføre. 50

52 DE FYSISKE FORHOLD I AFDELING 10 Dette afsnit indeholder først en samlet konklusion på de fysiske forhold i afdeling 10. Herefter følger en oversigt over de vigtigste konklusioner for tre delområder af undersøgelsen; boligindretning, byggeteknisk og drift. Denne indeholder også et eksempel på, hvordan lejlighederne i Smedien kan renoveres, så der kan opnås tilgængelighed. Til slut findes den fulde tekniske rapport for afdelingen. 51

53 De fysiske forhold i afdeling 10 Anbefalinger/vurderinger Overordnet set er vurderingen for hele afdeling 10: En god vurdering En vel vedligeholdt afdeling Man forsøger at holde hånd i hanke med bygningsproblematikker. En middel vurdering Utidssvarende indretninger af boliger, små badeværelser, køkkener, mv. Mange fugt- og vandindtrængningsproblematikker. Generelt dårligt isoleret. En dårlig vurdering Ingen tilgængelighed, selvom beboerskaren er ældre. Anbefalingen på baggrund af de fysiske forhold er at overveje en samlet fysisk helhedsplan, hvor man især ser på at gøre Smedien fuldt tilgængelig, dvs. elevatorbetjent og med en passende indretning, samt totalrenovere boligerne. Smedien er desuden meget nærliggende at facaderenovere helt, for at komme bygningens mange kuldebroer til livs. Dette bør dog også overvejes på de to andre bygningsmasser, men især dobbelthusene på Uldalsvej, som desuden lider af porøse mursten og vand i kælderen. Samtidig bør man overveje at se på at gøre de røde blokke/vinkelblokkene mere tilgængelige. Her kunne man også overveje at elevatorbetjene et antal af boligerne. Der bør ligeledes ses på de energimæssige perspektiver, da boligerne er meget utidssvarende hvad gælder energiforbruget. Og desuden er bygningerne overvejende dårligt isolerede, eller slet ikke isolerede. 52

54 Boligindretning og -layout De røde blokke/vinkelblokken Køkkener er forholdsvis små og i vid udstrækning utidssvarende. Badeværelser er forholdsvis små. Ikke fremtidssikrede boliger. Ikke gennemlyste, da det er korridorlejligheder. Ingen tilgængelighed på trods af mange ældre beboere. Husene på Uldalsvej Boligernes indretning er glimrende. Ingen tilgængelighed. Smedien I entréen er der næsten ikke mulighed for at have en garderobe-funktion, da den er meget lille og dørene fylder meget. Fordelingsgangen fungerer derfor på nuværende tidspunkt ofte som ekstra garderobe. De eksisterende lejligheder er trange, med mange små rum. Køkkenet er lille og der er en dårligt fungerende udsugning (ingen emhætte). Badeværelser er små, og det kan være svært at tage bad, da pladsen er så trang. Desuden ikke meget plads til opbevaring. I stuen er der problemer med komfort pga. træk fra altanen (kuldenedfald fra de kolde vægge). Det kan være svært at indrette sig, så man undgår ophold tæt på ydervæggen, da stuen fungerer som både spise- og opholdsrum. 53

55 De fysiske forhold i afdeling 10 Byggeteknisk De røde blokke/vinkelblokkene Dårlig lydisolering. Altaner der bør kigges på betonkvalitet. Affaldshåndtering dårlige arbejdsmiljøforhold. Ved ydermure ved altaner forekommer voldsomme revnedannelser bør undersøges. Uldalsvej En total facaderenovering, inkl. sokler bør overvejes. Smedien Byggeteknisk er det forholdsvist simpelt at renovere hele Smedien, så den har tilgængelighed. Dermed kan den også fremtidssikres energimæssigt hvad angår både boliger og bygninger. Dårlig lydisolering. Altaner der bør kigges på betonkvalitet, samt begyndende gennemtæring ved altanværn. Ingen emhætte, men centralt udsugningsanlæg. En facadeisolering af hele klimaskærmen bør overvejes. Kuldebrosproblematikker og trækgener, med medfølgende stor risiko for skimmelsvamp. Drift Sundby-Hvorup Boligselskab har en meget velfungerende driftspraksis over for afdeling 10, her kan der ikke påpeges nogle forhold der kan forbedres. 54

56 Smedien - Forslag til forbedringer af indretningen Smedien er særligt fordelagtig i forhold til forholdsvist let at kunne skabe tilgængelighed i lejlighederne. Her er vist to eksempler på, hvordan blokkene i Smedien med fordel kan renoveres, så de bliver tilgængelige for kørestolsbrugere. I forslag #1 er alle lejlighedsskel bevaret, og antallet af lejligheder er således stadig 8 per etage. Køkkenet er placeret sammen med stuen i et stort køkken-alrum, og arealet til fordelingsgangen er derved minimeret væsentligt. Badeværelset er placeret ved siden af entréen og er større og langt mere funktionelt end før. Der er en vendediameter på 1,5m i alle rum, så lejligheden bliver egnet til kørestolsbrugere. Installationsskakten er bevaret. I forslag #2 er der lavet en sammenlægning, så der nu er 6 lejligheder per etage i stedet for 8. Én lejlighed per etage er bevaret i sin oprindelige udformning uden tilgængelighed (56 m²), mens de resterende 5 er blevet større (69-99 m²). Den største lejlighed er treværelses, mens de resterende stadig er toværelses. Der er en vendediameter på 1,5m i alle rum, så lejligheden bliver egnet til kørestolsbrugere. Alle lejlighederne får et større køkken og badeværelse, mens stuen bevares i sin oprindelige form. To af lejlighederne får et større soveværelse, mens den treværelses lejlighed yderligere får et ekstra værelse/kontor. Installationskernen er bevaret. Den eksisterende altan (ca. 4 m²) inddrages i lejlighedens areal. Der kan så opføres nye altaner uden på bygningen i forlængelse af stuen ud for den gamle altan. Dette er en mere gennemgribende renovering af lejlighederne, hvor det er nødvendigt at ændre på placering af vinduer og døre i indgangsfacaden ved svalegangen. Ved at etablere en udendørs elevator kan der laves adgang for kørestolsbrugere til svalegangen. På den måde kan der også laves tilgængelighed i lejlighederne på 1. sal i Smedien, så de kommer til at svare til lejlighederne i stueetagen. Én elevator vil således kunne betjene 6 lejligheder. 55

57 56 De fysiske forhold i afdeling 10

58 Besigtigelse Den 19. november 2013 er der udført visuel besigtigelse af bebyggelsen Sundby-Hvorup Boligselskab, Afdeling 10, Lindholm, Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej og Uldalsvej 20-34, Smedien 1-95, Uldalsvej 3 og 7-13 Til stede ved besigtigelsen: Viggo Dalager, Kuben Management Rasmus Bech Frandsen, Kuben Management Michael Gaba, Kuben Management Maria Grønne, Kuben Management Repræsentanter fra Sundby-Hvorup Boligselskab og fra Afdelingsbestyrelsen Generel beskrivelse Bygherre Sundby-Hvorup Boligselskab Afdeling 10, Lindholm Bebyggelse Bebyggelsen afdeling 10 Lindholm er sammenlagt af 3 tidligere afdelinger, Gl. afd. 10 (Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej og Uldalsvej 20-34) opført i 1958, Gl. afd. 14 (Smedien 1-95) opført i 1976 og Gl. afd. 25 (Uldalsvej 3 og 7-13) opført i perioden Baggrund for bestigelse Besigtigelsen skal belyse de eksisterende bygningers tilstand, og indgå som bilag i et 360 graders eftersyn for bebyggelsen. Stamoplysninger Beliggenhed Adresse: Sundby-Hvorup Boligselskab Afdeling 10, Lindholm Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej og Uldalsvej Smedien 1-95 Uldalsvej 3 og Nørresundby 57

59 De fysiske forhold i afdeling 10 Oversigtsplan 58

60 1. Bygningsdele Afd. 10 Vinkelblokke de røde blokke I alt 156 lejligheder fordelt på 3 blokke. Bygningerne er opført i 1958, og der er fortaget vinduesrenovering i 1996 og tagudskiftning i

61 De fysiske forhold i afdeling 10 Linjefundamenter/sokkel Tilstand: Fundamentet og sokkelen er i forholdsvis god stand, dog mangler sokkelpuds partielt og der er en del revnedannelser Skadesbillede: Sokkelen er muligvis opført uden fugtafbrydelse eller anden form for isolering, hvilket oftest resulterer i kolde indervægge og kold betonplade i terrændækket inde i boligen. Som yderligere konsekvens heraf forefindes der potentielt partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op af kolde ydervægge. Endvidere opleves hos flere beboer problemer med kolde gulve og træk ved gulvene Konklusion/løsningsforslag: Af hensyn til energiforbrug og risikoen for skimmelvækst indendørs i boligerne, bør der, i forbindelse med renovering af bebyggelsen, udføres en udvendig isolering af soklen og fundamentet. Derved kan temperaturen på de indvendige overflader hæves, hvorved dannelsen af skimmelvækst kan mindskes. 60

62 Ydervægge af murværk Beskrivelse af bygningsdel: Ydermurværket er udført i rød mursten. Tilstand: Murværket er i forholdsvis dårlig stand, overalt er der gennemgående murværk uden kuldebrosafbrydelse, dette ses bl.a. ved vinduer og døre. Flere steder er der konstateret hængende overliggere. Hertil kommer et vidt omfang af ituslåede mursten samt revner og tiltagende revnedannelser i murværket. Skadesbillede: Den forventede manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket kan være en medvirkende årsag til en potentiel partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge. Konklusion/løsningsforslag: Som led i at eliminere kuldebroer i murværket og for at øge temperaturen på de indvendige overflader, og dermed modvirke dannelsen af skimmelvækst samt mindske energiforbruget, kan murværket isoleres udvendigt. Potentielle PCB-holdige fuger skal fjernes. Ved montering af de nye facadepartier og den udvendige isolering dækkes resterne af de PCB, der stadig er i murværket. 61

63 De fysiske forhold i afdeling 10 Indervægge lejlighedsskel Skadesbillede: Afdelingens beboere udtrykker, at lydisoleringen mellem lejlighederne er dårlig. Dette understøttes af konstruktionsopbygningen, der vurderes til at være dårlig sammenlignet med nutidige krav. Konklusion/løsningsforslag: For at forbedre lydforholdene horisontalt mellem lejlighederne, skal der monteres forsatsvægge i gipspladebeklædt ståskelet med mineraluld. På den måde gøres forholdene med lydtransmission bedre, selvom det stadig ikke er bragt op på det nutidige krav, der gælder for nybyggeri. Sålbænke Tilstand: Sålbænke er i forholdsvis dårlig stand. Begyndende nedbrydelse og revne dannelser. Skadesbillede: Den manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket er en medvirkende årsag til en partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge og træk fra vinduer. Konklusion/løsningsforslag: Hvor formur evt. nedbrydes i forbindelse med efterisolering af ydervægge udskiftes sålbænke. 62

64 Vinduer Tilstand: Vinduerne er af hvid PVC. Skadesbillede: Flere af ruderne er gennem tiden udskiftet og ligeledes fremstår flere af dem i dag punkteret. Vinduerne er partielt utætte og vinduesrammerne er svære at åbne. Oprindelige beslag og greb kan ikke længere skaffes, hvorfor der monteres mange forskellige typer, der ikke fungerer tilfredsstillende. Konklusion/løsningsforslag: De eksisterende vinduer skal udskiftes i forbindelse med udførelse af en ny facadeisolering. 63

65 De fysiske forhold i afdeling 10 Fuger og mursten omkring vinduer Tilstand: Generelt er fuger omkring vinduer nedbrudte og mursten revnende. Skadesbillede: Fugerne omkring de oprindelige vinduer og facadepartierne indeholder forventeligt PCB. Konklusion/løsningsforslag: De elastiske fuger skal udskiftes i forbindelse med udskiftning af vinduer, yderdøre og facadepartier. Altaner Tilstand: Bygningsdelene er i forholdsvis god stand. Skadesbillede: Der er dog en del større og mindre revnedannelser. Konklusion/løsningsforslag: Der bør udføres yderligere prøver. 64

66 Fuger og mursten omkring altaner Tilstand: Mulige sætningsskader omkring altaner er konstateret ved flere altaner. Skadesbillede: Mursten er knækkede omkring altaner. Konklusion/løsningsforslag: Årsag til skader skal undersøges. 65

67 De fysiske forhold i afdeling 10 Tag, overflade Tag er ikke undersøgt nærmere da dette udelukkende er en visuel besigtigelse. Der er lige foretaget tagudskiftning i afdelingen. 66

68 Indgangs partier Tilstand: Malingsoverfladerne fremstår i en forholdsvis pæn stand og det samme gør sig gældende for trækarmene samt rammerne, hvor der ikke er konstateret tegn på råd. Dog er oplukkebeslagene mange steder i dårlig stand. Døre er med enkeltlag glas. Skadesbillede: Kravet til tilgængelighed kan ikke opfyldes. Konklusion/løsningsforslag: I forbindelse med en evt. renovering anbefales at sikre tilgængelighed til indgangspartierne. Kælder Skadesbillede: Som følge af fugt er der konstateret afskallinger flere steder. Konklusion/løsningsforslag: Der bør etableres omfangsdræn, hvor disse ikke er etableret. 67

69 De fysiske forhold i afdeling 10 Affaldshåndtering Tilstand: Affaldshåndtering er i en god stand. Meget af den originale placering er bibeholdt dette inkluderer bl.a. fungerende affaldsskakte. Skadesbillede: Der er en del problemer forbundet med at få affaldscontainerne op fra kælderen. Affaldscontainerne vejer meget når de er fyldte og de skal manuelt skubbes op af en stejl slidske. Konklusion/løsningsforslag: Der er ikke umiddelbart belæg for at ændre affaldsløsningen hvis man ser på det rent driftsmæssige i det. Men da der er betydelige arbejdsmiljømæssige udfordringer ved transporten fra kælder til gadeniveau, kunne man vælge en løsning hvor der laves en lift fra kælder til gadeniveau. Alternativt kunne man overveje en undergrundscontainerløsning (populært kaldet en molok). Dette giver en mere fremtidssikret løsning af affaldshåndtering og eliminerer eventuelle lugtgener. 68

70 Belægninger Tilstand: Der er i asfaltbelægningen flere steder konstateret lunker. Konklusion/løsningsforslag: Der bør udføres ny belægning. 69

71 De fysiske forhold i afdeling 10 Garageanlæg Tilstand: Garageanlægget er i en meget flot og velholdt stand. Garagerne er fuldt udlejet og der er ikke umiddelbart forhold som giver årsag til at ændre på garageanlægget. 70

72 Fælles udendørs ophold Alle byggeafsnit Tilstand: Udeanlægget er pænt og velholdt. Der er store friarealer som hovedsageligt er udlagt som græsplaner med mindre opholdsarealer. 2 legepladser de bliver brugt, men mest af dagplejemødre udefra. 1 vaskeri kun vask, bliver ikke benyttet som et mødested. 1 fælles aktivitetslokale fest/larm skal være afsluttet kl Desuden socialt: Grupper: Tirsdagsgruppen bestyret af beboere i afdelingen, dog kun ældre beboere. Onsdagsgruppen beboere i afdelingen spiller kort, dart og strikker. De hygger sig en fast dag om ugen det er en selvstændig klub og alle er velkomne. Fælles tiltag: Ikke umiddelbart nogen aktiviteter. Tages op hvert år af bestyrelsen til årlig generalforsamling. Masser af arbejde med at arrangere ingen mennesker deltager. Trappevask: Dør om dør naboer, aftaler selv trappevask det giver altid problemer. Der er altid spørgsmål om at få rengjort udefra. Der er gode parkeringsforhold, men der udtrykkes dog forbehold i forhold til antallet af parkeringspladser, ligesom man ønsker at omdanne et parkeringsareal for trailere til et regulært parkeringsareal. Konklusion/løsningsforslag: Der kunne arbejdes med at skabe mere rum til udeliv, hvis dette er i beboernes interesse, samt ønskværdigt. Der er foreslået en alternativ placering til trailerparkering ved det flotte vaskehus (som lige har fået lagt nyt tag). 71

73 De fysiske forhold i afdeling 10 Indvendig bygning - 32 st. tv Tilstand: Det umiddelbare indtryk, man får af boligernes helhedstilstand, er at de ikke er velvedligeholdt. De enkelte bygningsdele og overflader fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Skadesbillede: På de oprindelige parketgulve er der lagt gulvtæpper for at undgå træk fra kælder, beboerne oplever dog stadig træk fra de kolde gulve. Væggene fremstår i varierende stand. Generelt fremstår de pæne, men pga. kuldebroer i vægge og dæk er der flere steder mørke pletter med skimmel. Lofterne fremstår generelt i en god stand. Lofterne har dog, ligesom væggene, massive kuldebroer. Boligenes køkken er af nyere dato og fremstår i god stand. Garderobeskabene fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Ligeledes har beboere konstateret at den nederste del af ydervæggen er betydelig mere fugtig. Konklusion/løsningsforslag: Parketgulvene bør udskiftes i forbindelse med renovering for at opnå en forbedret lydisolering mellem lejlighederne og en forbedret varmeisolering i hver enkelt lejlighed. Herved minimeres oplevelsen af kolde gulve og træk ved gulvene. Vægge og vægfliser anbefales bibeholdt. Lofterne bør males i forbindelse med en generel renovering af boligerne. De nyere køkkener anbefales bibeholdt, men dog skal de genmonteres i forbindelse med udskiftning af parketgulvene. De evt. eksisterende gamle køkkener anbefales derimod udskiftet til nye elementkøkkener. Der anbefales ligeledes at der etableres fugtstyret ventilation på badeværelser. Nye el og varmeinstallationer bør installeres. 72

74 Indvendig bygning th Tilstand: Det umiddelbare indtryk, man får af boligernes helhedstilstand, er, at de ikke er velvedligeholdt. De enkelte bygningsdele og overflader fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Skadesbillede: Beboerne har selv lagt lamelgulve ovenpå eksisterende gulv. Beboerene oplever træk fra gulvene. Væggene fremstår i varierende stand. Generelt fremstår de pæne, men pga. kuldebroer i vægge og dæk er der flere steder mørke pletter med skimmel. Lofterne fremstår generelt i en god stand. Lofterne har dog, ligesom væggene, massive kuldebroer. Boligenes køkken er af nyere dato og fremstår i god stand. Garderobeskabene fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Konklusion/løsningsforslag: Jf. lejlighed 32 st. th. 73

75 74 De fysiske forhold i afdeling 10

76 2. Bygningsdele Afd. 14 Smedien I alt 48 lejligheder fordelt på 3 blokke. Lejlighederne er opført i

77 De fysiske forhold i afdeling 10 Linjefundamenter/sokkel Tilstand: Fundamentet og sokkelen er i forholdsvis god stand, dog mangler sokkelpuds partielt og der er en del revnedannelser. Skadesbillede: Sokkelen er muligvis opført uden fugtafbrydelse eller anden form for isolering, hvilket oftest resulterer i kolde indervægge og kold betonplade i terrændækket inde i boligen. Som yderligere konsekvens heraf forefindes der potentielt partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op af kolde ydervægge. Endvidere opleves hos flere beboere problemer med kolde gulve og træk ved gulvene. Konklusion/løsningsforslag: Af hensyn til energiforbrug og risikoen for skimmelvækst indendørs i boligerne, bør der, i forbindelse med renovering af bebyggelsen, udføres en udvendig isolering af soklen og fundamentet. Derved kan temperaturen på de indvendige overflader hæves, hvorved dannelsen af skimmelvækst kan mindskes. 76

78 Ydervægge af murværk Beskrivelse af bygningsdel: Ydermurværket er udført i gule mursten med lette indgangspartier ved indgang og altan. Tilstand: Murværket er i forholdsvis dårlig stand, overalt er der gennemgående murværk uden kuldebrosafbrydelse, dette ses bl.a. ved vinduer og døre. Flere steder er der konstateret hængende overliggere. Hertil kommer et vidt omfang af ituslåede mursten samt revner og tiltagende revnedannelser i murværket. Skadesbillede: Den forventede manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket kan være en medvirkende årsag til en potentiel partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge. Konklusion/løsningsforslag: Som led i at eliminere kuldebroer i murværket og for at øge temperaturen på de indvendige overflader, og dermed modvirke dannelsen af skimmelvækst samt mindske energiforbruget, kan murværket isoleres udvendigt. Potentielle PCB-holdige fuger skal fjernes. Ved montering af de nye facadepartier og den udvendige isolering dækkes resterne af det PCB, der stadig er i murværket. 77

79 De fysiske forhold i afdeling 10 Indervægge lejlighedsskel Skadesbillede: Afdelingens beboere udtrykker, at lydisoleringen mellem lejlighederne er dårlig. Dette understøttes af konstruktionsopbygningen, der vurderes til at være dårlig sammenlignet med nutidige krav. Ydervæg mod uopvarmet trapperum er uisoleret, og derfor oplever beboere kulde træk. Konklusion/løsningsforslag: For at forbedre lydforholdene horisontalt mellem lejlighederne, skal der monteres forsatsvægge i gipspladebeklædt ståskelet med mineraluld. På den måde gøres forholdene med lydtransmission bedre, selvom det stadig ikke er bragt op på det nutidige krav, der gælder for nybyggeri. Ligeledes bør forsatsvæg opsættes mod trapperum. Sålbænke og vinduesoverlægger Tilstand: Sålbænke og vinduesoverliggere er i forholdsvis dårlig stand. Begyndende nedbrydelse og revne dannelser. Der pågår løbende reparationer. Skadesbillede: Den manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket er en medvirkende årsag til en partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge og træk fra vinduer. Konklusion/løsningsforslag: Hvor formur evt. nedbrydes i forbindelse med efterisolering af ydervægge udskiftes sålbænke. 78

80 Vinduer Tilstand: Vinduernes trærammer er malet grønne. Malingsoverfladerne fremstår i en forholdsvis pæn stand og det samme gør sig gældende for trækarmene samt rammerne, hvor der ikke er konstateret tegn på råd, der er dog konstateret flere steder hvor malingen afskalles. Skadesbillede: Flere af ruderne er gennem tiden udskiftet og ligeledes fremstår flere af dem i dag punkteret. Det skal undersøges om termoruderne er monteret med termokit, der indeholder PCB. Ved en udskiftning af vinduespartier og termoruder skal det bemærkes, at der skal tages hensyn til forskellige forhold i forbindelse med håndtering og bortskaffelse. Trækarme, vinduesrammer, elastiske fuger, termokit samt evt. bly skal bortskaffes som farligt affald. Vinduerne er partielt utætte og vinduesrammerne er svære at åbne. Oprindelige beslag og greb kan ikke længere skaffes, hvorfor der monteres mange forskellige typer, der ikke fungerer tilfredsstillende. Konklusion/løsningsforslag: De eksisterende vinduer skal udskiftes i forbindelse med udførelse af en ny facadeisolering. 79

81 De fysiske forhold i afdeling 10 Fuger omkring lette facader Tilstand: Generelt er fuger omkring de lette facader nedbrudte. Skadesbillede: Fugerne omkring de oprindelige vinduer og facadepartierne indeholder forventeligt PCB. Konklusion/løsningsforslag: De elastiske fuger skal udskiftes i forbindelse med udskiftning af vinduer, yderdøre og facadepartier. Altaner Tilstand: Bygningsdelen er i forholdsvis god stand. Skadesbillede: Der er dog en del større og mindre revnedannelser. Konklusion/løsningsforslag: Det anbefales at der laves prøver af betonens stand. 80

82 Tag, overflade Tag er ikke undersøgt nærmere da dette udelukkende er en visuel besigtigelse. Indgangs partier Tilstand: Der er monteret nyere entrédøre. Der er ligeledes eftermonteret flere forskellige ramper for at sikre handicapadgang til lejlighederne. Skadesbillede: Kravet til tilgængelighed kan ikke opfyldes. Rust er konstateret på rækværk på altangange. Konklusion/løsningsforslag: I forbindelse med en evt. renovering anbefales at sikre tilgængelighed til minimum stuelejlighederne. Rækværk bør udskiftes. Kælder Skadesbillede: Revnedannelser er konstateret flere steder der anbefales at udføre yderligere undersøgelser. 81

83 De fysiske forhold i afdeling 10 Affaldshåndtering Tilstand: Affaldshåndteringen er i en flot stand, med fine markerede områder i tæt afstand til næsten alle boliger. Konklusion/løsningsforslag: Der kunne arbejdes med en underjordisk affaldscontainerløsning for at fjerne eventuelle lugtgener. Der er dog ikke rapporteret problemer der umiddelbart lægger op til dette. Belægninger Tilstand: Nedbrudt og lunker er konstateret flere steder, der er udført små reparationer. Konklusion/løsningsforslag: Belægninger anbefales udskiftet 82

84 Indvendig bygning Smedien 65 Tilstand: Det umiddelbare indtryk, man får af boligernes helhedstilstand, er at de ikke er velvedligeholdt. De enkelte bygningsdele og overflader fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Skadesbillede: Beboerne oplever træk fra de kolde gulve hvor der er lagt gulvtæpper. Væggene fremstår i varierende stand. Generelt fremstår de pæne, men pga. kuldebroer i vægge og dæk, er der flere steder mærke pletter med skimmel. Lofterne fremstår generelt i en god stand. Lofterne har dog, ligesom væggene, massive kuldebroer. Boligenes køkken er af nyere dato og fremstår i god stand. Garderobeskabene fremstår i varierende vedligeholdelsesstand. Der er ingen udsugning over komfur i køkkenet. Ligeledes har beboeren konstateret at der er fugtigt i soveværelset som følge af uisoleret væg mod uopvarmet trapperum. Konklusion/løsningsforslag: Gulvkonstruktion bør efterisoleres for at opnå en forbedret lydisolering mellem lejlighederne og en forbedret varmeisolering. Herved minimeres oplevelsen af kolde gulve og træk ved gulvene. Vægge og vægfliser anbefales bibeholdt. Lofterne bør males i forbindelse med en generel renovering af boligerne. De nyere køkkener anbefales bibeholdt, men dog skal de genmonteres i forbindelse med udskiftning af gulvkonstruktion. De evt. eksisterende gamle køkkener anbefales derimod udskiftet til nye elementkøkkener. Der anbefales ligeledes at der etableres fugtstyret ventilation på badeværelser. Nye el og varmeinstallationer bør installeres. 83

85 84 De fysiske forhold i afdeling 10

86 3. Bygningsdele Afd. 25 Uldalsvej I alt 16 lejligheder fordelt på 4 blokke. 12 lejligheder opført 1959 og 4 lejligheder opført i Der er foretaget tagrenovering i

87 De fysiske forhold i afdeling 10 Linjefundamenter/sokkel Tilstand: Fundamentet og sokkelen er i dårlig stand, der er mange revnedannelser og fugtoptrængning. Skadesbillede: Sokkelen er muligvis opført uden fugtafbrydelse eller anden form for isolering, hvilket oftest resulterer i kolde indervægge og kold betonplade i terrændækket inde i boligen. Som yderligere konsekvens heraf forefindes der potentielt partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op af kolde ydervægge. Konklusion/løsningsforslag: Af hensyn til energiforbrug og risikoen for skimmelvækst indendørs i boligerne, bør der, i forbindelse med renovering af bebyggelsen, udføres en udvendig isolering af soklen og fundamentet. Derved kan temperaturen på de indvendige overflader hæves, hvorved dannelsen af skimmelvækst kan mindskes. 86

88 Ydervægge af murværk Beskrivelse af bygningsdel: Ydermurværket er udført i røde mursten. Tilstand: Murværket er i forholdsvis dårlig stand, overalt er der gennemgående murværk uden kuldebrosafbrydelse, dette ses bl.a. ved vinduer og døre. Mursten revner og der er tiltagende revnedannelser i murværket. Yderligere kan det konstateres at murværket er porøst, og at der er fugt op trængning i gavlhjørner. Skadesbillede: Den forventede manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket kan være en medvirkende årsag til en potentiel partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge. Konklusion/løsningsforslag: Som led i at eliminere kuldebroer i murværket og for at øge temperaturen på de indvendige overflader, og dermed modvirke dannelsen af skimmelvækst samt mindske energiforbruget, kan murværket isoleres udvendigt. Yderligere bør der foretages en destruktiv undersøgelse af murværket for nærmere undersøgelse af murværk og fuger. 87

89 De fysiske forhold i afdeling 10 Indervægge lejlighedsskel Skadesbillede: Afdelingens beboere udtrykker, at lydisoleringen mellem lejlighederne er dårlig. Dette understøttes af konstruktionsopbygning, der vurderes til at være dårlig sammenlignet med nutidige krav. Konklusion/løsningsforslag: For at forbedre lydforholdene horisontalt mellem lejlighederne, skal der monteres forsatsvægge i gipspladebeklædt ståskelet med mineraluld. På den måde gøres forholdene med lydtransmission bedre, selvom det stadig ikke er bragt op på det nutidige krav, der gælder for nybyggeri. Sålbænke Tilstand: Sålbænke er forholdsvis nye. Skadesbillede: Den manglende kuldebrosafbrydelse betyder kolde indervægge i boligen, hvilket er en medvirkende årsag til en partiel skimmelvækst bag møbler mv., der står op ad de kolde ydervægge og træk fra vinduer. Fuger omkring sålbænke er mangelfulde. Konklusion/løsningsforslag: Fuger omkring sålbænke bør eftergås. 88

90 Vinduer Tilstand: Vinduerne er renoveret fornyligt. Tag, overflade Tag er ikke undersøgt nærmere da dette udelukkende er en visuel besigtigelse. Der er lige foretaget tagudskiftning i afdelingen. 89

91 De fysiske forhold i afdeling 10 Indgangs partier Skadesbillede: Kravet til tilgængelighed kan ikke opfyldes. Konklusion/løsningsforslag: I forbindelse med en evt. renovering anbefales at sikre tilgængelighed til indgangspartierne. Kælder Skadesbillede: Som følge af fugt er der konstateret afskallinger flere steder. Konklusion/løsningsforslag: Der bør etableres omfangsdræn, hvor disse ikke er etableret. 90

92 Affaldshåndtering Tilstand: Almindelig container affaldshåndtering i umiddelbar nærhed til hver bygningsdel. Fælles udendørs ophold Tilstand: Der har tidligere været tilknyttet et stykke have til hver bolig. På nuværende tidspunkt er det kun få af boligerne der har en have tilknyttet som de selv holder. Resten af haverne vedligeholdes af Boligselskabet. Haverne er alle i en flot stand. 91

93 De fysiske forhold i afdeling 10 Indvendig bygning Uldalsvej 3 st. tv. Tilstand: Soveværelse Der er udbredt fugt og skimmel i værelset. Boligselskabet har tidligere været i forbindelse med beboeren og har foretaget undersøgelser, bl.a. har ingeniør fra København lavet rapport vedr. soveværelset. Badeværelse: Ingen ødelagte fliser. Nyrenoveret badeværelse. Faldstamme er tidligere faldet sammen har givet vandskade. Køkken: Fint køkken. Ekstra værelse: Ingen problemer, der er dog lettere misfarvning i hjørner. Beboer: Han har boet her i ca. 3 år. Der har været udbredt skimmel. Har selv bekostet varme i gulvet. Skadesbillede: Væggene fremstår i varierende stand. Generelt fremstår de ok, men pga. kuldebroer i vægge og dæk, er der flere steder mærke pletter med skimmel. Der er mug og skimmel i samlingerne. Væggene er meget våde i midten og der er tilsyneladende ingen isolering. Konklusion/løsningsforslag: Der bør iværksættes en grundig undersøgelse af bygningernes tilstand. Er det bygningsmæssigt betinget og ikke adfærdsbetinget, vil der kunne søges midler til oprettelse af problematikkerne. 92

94 Indvendig bygning Uldalsvej th Tilstand: Ny indflyttet lejlighed med nymalede vægge og nyere parketgulve. Skadesbillede: Parketgulvene har tidligere beboere selvudskiftet med ekstra isolering ilagt, for at hindre støj og få en bedre varme udnyttelse. Boligenes køkken er nyere dato og fremstår i god stand. 93

95 94 De fysiske forhold i afdeling 10

96