FAST EJENDOM I. Overdragelsen. 2. udgave. Carsten Munk-Hansen. Jurist- og Økonomforbundets Forlag

Transkript

1 Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM I Overdragelsen 2. udgave Jurist- og Økonomforbundets Forlag

2 Fast ejendom I Overdragelsen

3 Carsten Munk-Hansen Fast ejendom I Overdragelsen 2. udgave Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2015

4 Carsten Munk-Hansen Fast ejendom I, Overdragelsen 2. udgave, 1. oplag 2015 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Jurist- og Økonomforbundets Forlag/Djøf Forlag er godkendt af Uddannelses- og Forskningsministeriet som pointgivende forlag i den bibliometriske forskningsindikator. For at en publikation kan opnå point, er kravet herfor, at forlaget skal benytte fagfællebedømmelse, hvilket vil sige, at en ekstern forsker har bedømt forskningens kvalitet inden værkets publicering. Publikationen er fagfællebedømt Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Clemenstrykkeriet Printed in Denmark 2015 ISBN Jurist- og Økonomforbundets Forlag Gothersgade København K Telefon: Telefax: forlag@djoef.dk

5 Forord Kapitel 1., begreber og retsgrundlag Fremstillingen Fremstillingens afgrænsning Begreber Fast ejendom Ejendomsbegreber i lovgivningen Omfanget af en fast ejendom Denne fremstillings ejendomsbegreb Forbruger Huseftersynsordningen Bolighandel Retsgrundlag Kapitel 2. Aftalen Aftalefrihed Udbud af fast ejendom Erhvervelsesbetingelserne Bopæl i Danmark EU s borgere beskæftiget i Danmark Selskabers erhvervelse af fast ejendom Sommerhuse Landbrugsejendomme Udlejningsejendomme Opfordring til at gøre tilbud og tilbud Licitationssalg, budrunde Salgstilbud Købstilbud Tilbagekaldelse af tilbud

6 5. Mundtlig aftale og forpligtende passivitet Licitationssalg, budrunde Køberet, forkøbsret og tilbagekøbsret Aftalt køberet Aftalt forkøbsret Aftalt tilbagekøbsret Sammenfatning Arealoverførsel og mageskifte Auktionssalg Tvangsauktioner Frivillige auktioner Tilbagekaldelse Tilbagekaldelse Fortrydelse Aftalte betingelser Godkendelsesforbehold Typer af godkendelsesforbehold Fortolkning af godkendelsesforbehold Begrundelse for tilbagetræden Begrundelsespligt? Krav til begrundelsen Den betingede godkendelse Frist for godkendelse Sammenfatning Ugyldighed Karakteren af aftalerne Kapitel 3. Prækontraktuelle loyalitetspligter Pligterne ved aftaleindgåelsen Loyalitetspligt Loyalitetspligt inden overdragelsen Afvejning Betydning af pligtens tilsidesættelse Loyalitetspligten og kontraktopfyldelsen Enten eller Sælgerens loyale oplysningspligt Sælgeren Sælgerens svig

7 2.3. Sælgerens uagtsomhed Den uagtsomme sælgers ansvarsfraskrivelse Sælgeren som selvbygger Nedre grænse for uagtsomhed Auktion Frivillig auktion Tvangsauktion Køberens undersøgelsespligt Ejendomskøberen en undersøgelsespligt Køberens behov Åbenbare afvigelser fra det normale Kendskab til defekt skaber pligt Papirer og beregninger Krav til ejendomskøberens besigtigelse Virkningen af sælgerens opfordring til undersøgelse Generelle opfordringer Konkrete opfordringer Sammenfatning om sælgerens opfordring Som beset-vilkår Kapitel 4. Køberens misligholdelse Indledning til køberens pligter Kort om køberens pligter Udviklingen Den traditionelle, finansierede handel Den nybelånte finansierede handel Kontanthandel Rettidig opfyldelse De enkelte køberpligter Kontant betaling Sikkerhedsstillelse Overtagelse af indestående lån og forpligtelser Skyldner ifølge ejerskiftelån og nye private pantebreve Køberens biforpligtelser Skøde Private pantebreve Tilladelser Køberens vedståelse af aftalen

8 3. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Betingelser Forsinket betaling Forsinket sikkerhedsstillelse Forsinket overtagelse af indestående lån mv Manglende ejerskiftelån Købers forsinkelse med biforpligtelser Anticiperet misligholdelse Særskilt pantebrevsophævelse Ophævelsens retsvirkninger Fortabelse af hævebeføjelse Endeligt skøde Faktisk råden For sent erlagt betaling Sammenfatning Erstatning Opfyldelse Renter Tilbageholdsret Auktionskøberens misligholdelse Sikkerhedsstillelse Betaling og forfaldstid Misligholdelsen Misligholdelsesbeføjelserne Kapitel 5. Fordringshavermora Kapitel 6. Sælgerens forsinkelse Forfaldstiden Forsinkelse med faktisk overgivelse Forsinkelse med den retlige overgivelse Sælgerens forsinkelse med biforpligtelser Aftalte arbejder på ejendommen Overdragelse af et uopført hus Grund, der ikke er endeligt udstykket Sælgerens betalingspligter

9 Kapitel 7. Faktiske mangler Aftalens betydning for mangelskonstitution Mangelsbegreber Begrebet faktiske mangler Begreberne generelle og individuelle mangler Begrebet udviklingsskader Begrebet efterfølgende mangler Funktionelt mangelsbegreb Begrebet fysiske mangler Ulovlige bygningsindretninger Garantibegrebet Udviklingsmæssige og retspolitiske aspekter Udviklingen Retspolitik Sammenfatning om mangelsbegreber Forskellige faktiske mangler Den ydre klimaskærm Funktionsmangler Selvbyg og vennetjenester Selvbyggerens sælgeransvar Selvbyggerens udførelsesansvar Bevis for selvbyg Direkte krav mod selvbyggere Arealmangler Parcelhusgrunde Boligareal Erhvervsareal Beføjelser Begrundelser Grundens bæreevne Udfyldende retsregler DE s standardvilkår Undersøgelsespligt Ansvarsreguleringsvilkår Sætningsskader Råd og svamp Risikable indretninger Materialers levetider

10 3.10. Omgivelserne Skimmelsvamp Forurening Andre tilfælde Tidsmæssige betingelser Mangelsbedømmelsen Ejendommens art Bygningens alder Skjulte mangler Prisforhandlinger Bevis Køberens misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Erstatning Ansvarsgrundlag Tab Kausalitet og adækvans Forholdsmæssigt afslag i købesummen Afslagsbegrebet Betingelser for afslag Udmåling af afslag Nedre grænse for afslag Øvre grænse for afslag Parternes hypotetiske vilje Hensyn ved afslagsbedømmelsen Erstatning eller afslag Afhjælpningspligt eller -ret Tilbageholdsret, modregning Auktionskøberens misligholdelsesbeføjelser Mangelsbeføjelser efter tvangsauktion Mangelsbeføjelser efter frivillig auktion Mangelsbeføjelser ved videresalg Kapitel 8. Retlige mangler Begreb Begrebet vanhjemmel Begrebet delvis retsmangel Grænsedragning til faktiske mangler Grænsedragningen vanhjemmel og delvise retsmangler

11 2. Mangelskonstitution Aftale Hindringer ifølge lov Adkomsthindring ifølge lov Rådighedsbegrænsninger ifølge lov Indestående lån Caveat emptor Tingbogens betydning Besigtigelse Tinglysning og registre Vanhjemmel Delvis retsmangel Vej- og kloakgæld Tab fra lejere Forsinkelse Adkomst Delvis retsmangel Misligholdelsesbeføjelser Afhjælpningspligt Vanhjemmel Delvis retsmangel Ophævelse Erstatning Vanhjemmel Delvis retsmangel Afslag i købesummen Afværgelse Ekstinktion Afhjælpningsret Vanhjemmel Delvis retsmangel Bolig Auktion Kapitel 9. Direkte krav Begreb Afgrænsning Lovgivning Aftalt transport

12 2.3. Aftalt garanti Retshandel for en andens regning Retsgrundlag Historie Hensyn Almindelige fordele Fordele for sagsøgeren Fordele for mellemledet Fordele for sagsøgte Almindelige ulemper Ulemper for sagsøgeren Ulemper for mellemled Ulemper for mellemleds kreditorer Ulemper for sagsøgte Teorier Erstatning i kontrakt cession Karakteristika Betingelser Retspraksis Cession i bolighandler Erstatning uden for kontrakt retsbrud Karakteristika Betingelser Retspraksis Fravinde berigelsen restitution Karakteristika Betingelser Retspraksis Kontraktafhængigt retsbrud Karakteristika Betingelser Retspraksis Direkte krav som et egenartet ansvar Forudsætninger Karakteristika Betingelser Retspraksis Svensk ret Sammenfatning

13 7. Retspraksis Retssager mod tidligere private ejendomssælgere Erstatning Afslag rettet mod private sælgere Selvbyggere Retssager mod erhvervsdrivende Erstatning mod erhvervsdrivende sælgere Erstatning mod byggevirksomheder Erstatning mod rådgivere Afslag rettet mod erhvervsdrivende Sammenfatning om erhvervsdrivendes hæftelse Sammenfatning Kapitel 10. Aftalt ansvarsregulering Aftalefrihed Aftalefrihedens hovedindhold Begrænsninger i aftalefriheden Forbehold om mangelskonstitution Forbehold om standen Sælgerens opfordring til at undersøge ejendommen Som beset-vilkår Uden garanti Sammenfatning om forbehold om mangelskonstitution Forbehold om misligholdelsesbeføjelser Begreber Ansvar Fraskrivelse og begrænsning Begreberne i denne fremstilling Sammenfatning af retsreglerne Ingen regel uden skøn Rimelighed Rimelighedsbedømmelsens forudsætninger Tilblivelse og ordlyd af ansvarsreguleringsvilkår Sagkyndig beskrivelse Købesummen Parterne Ejendommens og manglens karakter Sammenfatning af rimelighedsbedømmelsen

14 Kapitel 11. Ophør af misligholdelsesbeføjelser Forældelse Ejendomssælgeren Andelssælgeren Ejerlejlighedssælgeren Ejerskifteforsikringen Den beskikkede bygningssagkyndige Materialeleverandører Passivitet Manglende reklamation Anden passivitet Eftergivelse Afhjælpningsret Tabsbegrænsningspligt Andre grunde bortfaldsgrunde Litteratur Forkortelser Love Domsregister Stikord