Vi nar Skrevet _. _, vedrørende ejendommen matr.nr. beliggende _ kommunens i-nf-_ STATSFORVALTNINGEN. Guldborgsund Kommune Parkvej Nykøbing F

Transkript

1 STATSFORVALTNINGEN Guldborgsund Kommune Parkvej Nykøbing F Sendt pr. e-post Vi nar Skrevet, vedrørende ejendommen matr.nr. beliggende _ kommunens i-nf-_ Svar på klage Statsforvaltningen har behandlet din klage af 9. april 2013 over Guldborgsund Kommunes afgørelse den 2. april 2013 om lovliggørelse af tilbygning til udhus (Kaninbur og redskabsskur), idet du mener, at bygningen i forvejen er godkendt af tidligere Sakskøbing Kommune. Du har endvidere klaget over manglende vejledning med hensyn til byggesagsgebyr. Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Retsregler 4. Klagevejledning Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa JOURNAL NR.: /236 SAGSBEHANDLER: DIREKTE TELEFON: Telefon: EAN-Nr post@statsforva tningen.dk EKSPEDlTlONSTID: MANDAG ~ ONSDAG: TORSDAG: FREDAG: Telefontider findes pa efon 1. Afgørelse Ad A. Vedrørende kommunens godkendelse af tilvnine til udhus (Kaninbur og redskabsskur) Vi stadfæster kommunens afgørelse. Det betyder, at du ikke har fået ret i din klage. Ad B. Vedrørende kommunens afgørelse om gebyr Vi stadfæster også kommunens afgørelse vedrørende gebyr. Det betyder, at du du skal betale det gebyr, kommunen har krævet af dig.

2 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Ad. A. Vi vurderer, at kommunen ved sin afgørelse af 2. april 2014 har truffet en lovlig og saglig afgørelse om lovliggørelse af tilbygningen. Ad. B Vi vurderer endvidere, at kommunen har ret til at opkræve gebyr som sket. Hvad har været afgørende for resultatet Ad A. Efter byggelovens 23, stk. 1, kan kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende forhold omfattet af byggeloven påklages til Statsforvaltningen, for så vidt angår retlige spørgsmål. Det følger af byggelovens 24, stk. 1, at klagefristen, når ikke andet er bestemt, er 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt den pågældende. Guldborgsund Kommune har ved afgørelse af 22. januar 2013 meddelt dig påbud om lovliggørelse af tilbygning til udhus(kaninbur og redskabsskur). Kommunen oplyste dig om, at lovliggørelse kunne ske enten ved, at du retablerede forholdene eller ved, at du søgte og opnåede tilladelse til at bibeholde forholdet. Kommunen havde konstateret, at du havde gennemført en tilbygning på lukket overdæknlng. Byggeriet var således ulovlig opført, idet dette krævede kommunens tilladelse, jf. byggelovens 16, stk. Kommunen oplyste digi samme brev om klagemulighed til Statsforvaltningen, og oplyste dig også om klagefristen på 4 uger. Du benyttede dig ikke af denne klagemulighed, men indsendte de ønskede oplysninger, og kommunen traf herefter afgørelse den 2. april 2013 om lovliggørelse af tilbygning på lukket overdækning. Kommunen foretog i forbindelse med byggetilladelsen også en helhedsvurdering. Bestemmelserne i BRlO, kap. 2.7, fastlægger byggeretten for de ejendomme, der er omfattet af bestemmelserne. Kommunen kan således ikke nægte at godkende forhold omkring et byggeri, når disse forhold opfylder de relevante betingelser i kapitlet, f.eks. om bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold. Hvis et byggeri ikke overholder bestemmelserne i kap. 2.7, skal kommunen i stedet foretage en helhedsvurdering af byggeriet i henhold til de generelle kriterier i kap og de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kap SIDE 2

3 Der er således ikke tale om, at kommunen skal dispensere fra bestemmelserne i kap. 2.7, men at byggeriet i stedet falder ind under de øvrige bestemmelser i BRlO kap. 2.1 og , hvorefter kommunen er forpligtet til at foretage en konkret helhedsvurdering. Kommunen har foretaget en helhedsvurdering i henhold til BRlO, og der er derfor tale om en skønsmæssig afgørelse. Statsforvaltningen kan ikke tage stilling til en kommunes skønsmæssige afvejning af lovlige og saglige kriterier, men kan alene tilsidesætte en kommunes skøn, hvis deri skønnet indgår ulovlige eller usaglige kriterier. Statsforvaltningen kan således alene tage stilling til, hvorvidt skønnet er udøvet i overensstemmelse med lovgivningen og dermed inden for rammerne af det skøn, der i lovgivningen er tillagt kommunen. Statsforvaltningen kan ikke ændre kommunens afgørelse, blot fordi vi måtte have den opfattelse, at man skulle have vurderet den konkrete situation anderledes. kommunenavnkommunen har begrundet sin afgørelse i henhold til reglerne i bygningsreglementet om helhedsvurdering. Det fremgår af helhedsvurderingen bl.a., " Den ansøgte tilbygning vil betyde en overskridelse af byggerettens rammer for byggeri i skelzonen med 2,8m (samlet længde i skel). Dette medfører, at tilbygningen skal placeres minimum 2,5 fra naboskel. Den opførte tilbygning vil betyde en afstand til skel på 1,3 og altså overskride byggeretten med 1,2m. Det er Byggemyndighedens opgave at tilsikre en balance mel/em ejers ønske om at få skubbet så meget byggeri ud i skel til fordel for egen grund og naboens berettigede krav på at kunne bevare lys, luft og en grøn omkransning af grunden. Den ansøgte tilbygning er placeret mod markjord. Ejendommen har i forvejen bygninger i skel mod to forskellige naboske/ og udhus er placeret mod et tredje naboskel. Der er altså tale om en jævn fordeling af byggeri i skelzonen, hvor kun det allerede opførte byggeri i skelzonen kan have betydning for naboejendomme. Det er der Byggemyndighedens holdning, at bebyggelsens samlede omfang hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvende/se. " Vi har ved afgørelsen lagt vægt på, at det ikke af sagens akter fremgår, at der er givet byggetilladelse til tilbygningen, og kommunen har derfor været berettiget til at kræve lovliggørelse af tilbygningen. Du har således ikke dokumenteret, at der foreligger byggetilladelse for omhandlede tilbygning, idet det skal tilføjes, at der ikke kan lægges vægt på de medsendte BBRmeddelelser. Selvom BBR-meddelelserne giver udtryk for SIDE 3

4 de faktiske forhold, som det er ejerens ansvar at indberette, er det ikke nødvendigvis udtryk for, at forholdene er lovlige. Ad. B Gebyrfastsættelsen er i vidt omfang overladt til kommunalbestyrelsen. Der er tale om formålsbestemte gebyrer, hvor der i beregningen alene kan indgå udgifter, der direkte, indirekte eller komplementært vedrører området. Vi henviser herved til byggelovens 28 og BRIO, kap. 1.12, stk. 1, og stk. 3. Vi har lagt vægt på, at kommunen i sit brev af 22. januar 2013 har gjort dig opmærksom på, at der ved retlig lovliggørelse vil blive opkrævet et byggesagsgebyr for afgørelsen. Vi har tillige lagt vægt på, at der ved fastsættelsen af gebyrer kan tages hensyn også til de udgifter af mere generel art, som efter et rimeligt skøn medgår til administrationen af det pågældende sagsområde. Vi har endvidere lagt vægt på, at det af kommunen opkrævede gebyr svarer til det antal timer, der er opgjort ifølge kommunens tidsregistrering. Det fremgår at Guldborgsund Kommune har fastsat byggesagsgebyr i en vedtægt og fastsat gebyret efter tidsforbrug. Gebyret er beregnet efter den medgående tid, de ressourcer og faktiske omkostninger kommunen har i forbindelse med sagsbehandlingen af en byggesag. Pr. 1. januar 2013 udgjorde byggesagsgebyret 597 kr. pr. time. Kommunen opkræver ifølge vedtægten gebyrer for o tilladelse ved anmeldelsessager, o byggetilladelser, o lovliggørelsessager, o afslag på anmeldelse. Dette er offentliggjort på kommunens hjemmeside. Kommunen har oplyst, at have anvendt 6,75 timer på sagsbehandlingstiden jf. kopi af kommunens tidsregistrering på sagen, som du også har modtaget. Vi tiltræder hermed således kommunens afgørelse om, at du skal betale det af kommunen opkrævede gebyr på 4.029,75 kr. Dine væsentligste synspunkter Du har særligt begrundet din klage med, at tidligere Sakskøbing Kommune har godkendt bygningerne på henholdsvis 6 m2 og 5 m2 fra år Du har yderligere gjort gældende, at du aldrig har modtaget kommunens SIDE4

5 brev af 27. april 2012 med frist for udtalelse til 8. juni 2012 på trods af, at det er oplyst, at brevet er sendt med afleveringsattest. Kommunens byggesagsbehandler har den 5. april 2013 erkendt, at du nok aldrig har modtaget dette brev. Du har yderligere gjort gældende, at de omtalte bygninger tidligere er godkendt af Teknisk Forvaltning i tidligere Sakskøbing kommune tilbage i marts Du har endelig gjort gældende, at du på intet tidspunkt er stillet i udsigt at der var omkostninger i forbindelse lovliggørelse af bygninger og oplyst, at du tidligere har fået godkendt småhuse i Sakskøbings Tekniske forvaltning, og at dette har været omkostningsfrit. Du har tillige oplyst, at du på Energistyrelsens og Guldborgsunds hjemmeside kan finde oplysninger svarende til 597 kr., og dette er ikke foreneligt med en reel timeaflønning på 6,7 timer. Du ønsker omgørelse af sagen, idet lovliggørelse af nytilbygninger tidligere er blevet godkendt af Sakskøbings Tekniske Forvaltning. Du har vedlagt BBR-meddelelser fra 2004 og Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 24. april Du fået kopi heraf. har Det fremgår af udtalelsen følgende: "Sagen er opstartet med baggrund i ejers henvendelse til kommunens BBR-afd. om færdigmelding af en udestue, sagsnr._ Denne henvendelse sendes videre til kommunens Byggemyndighed, for afslutning af byggesag. Under gennemgang af ejendommen opdager Byggemyndigneden byggeri, som ikke er anført i kommunens arkiver, hvorfor ejer partshøres om dette byggeri. Aa' klagers 1. punkt: Byggemyndigheden fremsender cl. 6. februar 2012 partshøring til ejer om ukendt byggeri. Partshøring bliver returneret til Byggemyndigheden med "Ubekendt på adressen", hvilket fremstår besynderligt, for ved et adressetjek på KMD-NET, er ejer registreret på adressen. Den 27. april 2012 fremsender Byggemyndigheden, med afleveringsattest, et varsel om påbud i sagen. Klager har oplyst, at hun ikke har modtaget dette brev. Da det ikke er lykkedes Byggemyndigheden efterfølgende at fremsøge kvittering for denne aflevering, må denne formodes at være gået tabt i postsystemet. Det er derfor korrekt, at den første skrivelse til klager, ikke er nået frem til klager ligesom den anden skrivelse sandsynlig- SIDE 5

6 vis heller ikke nået frem til klager, da kommunen ikke har modtaget en kvittering på afleveringen. Dette ændrer dog ikke på det forhold, at klager sidenhen, i skrivelse af 22. januar 2013, er blevet gjort opmærksom på det ulovlige forhold. Under samtale med klager d. 4. april 2013, oplyser klager, at hun har modtaget brev af 22. januar Dette brev indeholder en påbudsskrivelse i sagen. Ad klagers 2. punkt: Klager har oplyst, at forholdet har opnået tilladelse fra den tidligere Sakskøbing kommune. Til det har undertegnet oplyst, at kan klager ikke fremvise en tillade/se på forholdet og der ikke foreligger en tilladelse i kommunens arkiver, er der tale om et ulovligt forhold, som kræver tilladelse. Dette er klager ikke i stand til. Undertegnet ser derfor ingen anden mulighed, end at fastholde krav om lovliggørelse. Ad klagers 3. punkt: Klager anfører i sit tredje punkt, at hun "på intet tidspunkt er stil/et i udsigt at der var omkostninger forbundet med lov/iggørelse af bygninger". Hvorvidt dette er blevet bragt på banen i telefonsamta/e af 5. februar 2013, kan jeg ikke erindre. Imidlertid er der i den fremsendte påbudsskrivelse af 22. januar 2013, i første afsnit på side 2, anført, at: der ved retlig lovliggørelse vil blive opkrævet et byggesagsgebyr for afgørelsen". Klager oplyser ligeledes, at hun har søgt oplysninger på kommunens hjemmeside, som angiver en pris på kr. 597,-. Klager har angiveligt opfattet dette som et fast gebyr og ikke været opmærksom på, at der er tale om en timepris. Klager har altså været vidne om, at byggesagen vi//e blive pålagt et gebyr." 3. Retsregler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 14. oktober , stk. 1. Loven finder anvendelse ved: a) opførelse af ny bebyggelse og tilbygning til bebyggelse... 16, stk. 1. Arbejder, der er omfattet af 2, må ikke påbegyndes uden byggetilladelse. Kommunalbestyrelsen kan kræve, at ansøgeren giver de oplysninger, der er nødvendige for bedømmelse af ansøgningen. Ansøgeren skal i ansøgningen om byggetilladelse oplyse, om bygningen er omfattet af stk.3. SIDE 6

7 16 C, stk. 1. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat i medfør heraf, overholdes, jf. dog 16, stk. 3. Hvis det i en ansøgning om byggetilladelse er anført, at bygningen er omfattet af 16, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen påse, om dette er tilfældet. Finder kommunalbestyrelsen, at dette ikke er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen underrette ansøgeren herom. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages i henhold til , stk. 1. Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, og 18 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om gebyrer for kommunalbestyrelsernes behandling af ansøgninger i henhold til loven. SIDE 7

8 Bygningsreglement BR 10 Afsnit 1.12 stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at der skal opkræves gebyr for tilladelser, midlertidige tilladelser og anmeldelser efter reglementet. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at der skal opkræves gebyr for dispensationer ved byggearbejder, der ikke kræver tilladelse eller anmeldelse. Gebyr kan også opkræves, selvom der meddeles afslag på ansøgningen. Afsnit 1.12, stk. 3 Kommunalbestyrelsen fastætter beregningsmåden for gebyrstørrelsen. Vejledning til kap. 1.12, stk. 3 For fastsættelse af formålsbestemte gebyrer gælder særlige principper. l beregningen kan alene indgå udgifter, der direkte, indirekte eller komplementært vedrører området. Helhedsvurdering BRlO, kap. 2.1 En bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne fastlægges i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kap Bestemmelserne regulerer bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til: 1) Grundens størrelse 2) Bebyggelsens afstand til naboskel, vej og sti og anden bebyggelse på samme grund 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til skel, vej og sti og anden bebyggelse på samme grund 4) Bebyggelsens etageareal og bebyggelsesprocent 5) De ubebyggede arealers indretning. Veiledning til kap. 2.1, stk. l De bygningsregulerende bestemmelser reguleres efter hhv. byggeretten, jf. kap. 2.7, og helhedsvurderingen, jf. kap Det er alene bebyggelser, der ikke eller kun delvist opfylder bestemmelserne i byggeretten, der konkret skal helhedsvurderes efter bestemmelserne i kap De bebyggelsesregulerende forhold fastlægges i overensstemmelse med reglerne i kapitlet på baggrund af en helhedsvurdering baseret på kriterierne i kap , der samlet udtrykker hensynene bag det bebyggelsesregulerende system. Tilladelse vedrørende de bebyggelsesregulerende forhold efter kap. 2 kan meddeles som vilkår i byggetilladelsen. BRlO, kap SIDE 8

9 Ved regulering af et eller flere af de bebyggelsesregulerende forhold i kap skal kommunalbestyrelsen lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. 4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.6 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.6 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde eller et område med tæt/lav bebyggelse skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Vejledning til kap , stk. 1 De i stk. 1, nr. 1-6 nævnte forhold er udtryk for retligt bindende grænser for kommunalbestyrelsens vurdering af de bebyggelsesregulerende forhold og udtrykker hermed de saglige hensyn, som kommunalbestyrelsen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen og lægge til grund for sin afgørelse. BRlO, kap. 2.3 Bebyggelsens afstand til vej, sti og skel fastlægges efter kriterierne i kapitel og kravene i stk. 2. Stk. 2. Ved fastlæggelse af afstande efter stk. 1 skal det i øvrigt sikres at: 1) Tagvand holdes på egen grund. 2) Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. Veiledningr til BRlO, kap. 2.3, stk. 1 Ved fastlæggelse af afstande efter stk. 1, skal det sikres, at der er tilfredsstillende forhold med hensyn til sam- SIDE 9

10 menhængen mellem bebyggelsens højde og dens afstand til vej, sti og naboskel i overensstemmelse med kap Af Bilag 1, kap.b fremgår reglerne for beregning af afstandsforhold. Opmærksomheden henledes endvidere på de brandmæssige afstande i kapitel 5. Byggeret BRlO, kap Ved fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold når betingelserne i nr. 1 og 2 er opfyldt. 1) Maksimal højde: 1,4 x afstanden til naboskel og sti. 2) Mindste afstand til vej, sti og skel: 2,5 m. Veiledning til kap , nr. 2 Afstandskravet gælder også for hævede opholdsarealer i det fri, udestuer, udvendige trapper, altaner, skorstene, tagterrasser og lignende samt for svømmebassiner. 4. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse kan administrativ myndighed. ikke påklages til anden Hvis Statsforvaltningens afgørelse ønskes indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra modtagelsen af dette brev. Civilt søgsmål kan anlægges såvel mod kommunen som Statsforvaltningen. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen. Med venlig hilsen Ragnhild Gylling Rohde SIDE 10