Vurdering af grunden

Transkript

1 Vurdering af grunden home Erhverv Fyn A/S Englandsgade Odense C Telefon Fax [email protected] Danske Bank konto: CVR nr Beliggenhed : Toftegårdsvej 501, 5620 Glamsbjerg Mr. nr. : 1 M Køng By, Køng Ejd.nummer : Adkomsthaver : Assens Kommune Rekvirent : Assens Kommune Vej og Trafik Rådhus Allé Assens Sagsnr. : 917V4105 home Erhverv er en landsdækkende erhvervsmæglerkæde. Vore specialister med bred faglig baggrund varetager opgaver vedrørende salg, udlejning og vurdering af alle former for erhvervsejendomme i tæt dialog med dansk erhvervsliv. Kæden er forsikret gennem medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening. Gennem vores internionale netværk er vi i kontakt med erhvervsejendomsmarkedet på verdensplan. Ejendomsmæglerkæde for Danske Bank koncernen

2 1. Tema / Formål Oplysninger Grundareal og mr. nr Servitutter Offentlig vurdering El, vandforsyning, kloak og varme Miljø Zonestus og offentlige planer Forudsætninger Driftsudgifter Ejendomsbeskrivelse Vurdering Bilag Habilitet Grundkort Kortside... 9 Side 2 af 9

3 1. Tema / Formål Tema: Fastsættelse af erhvervsgrundens aktuelle kontante markedsværdi. Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilket et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvor parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Formål: Rekvirenten har oplyst, denne vurdering skal anvendes i forbindelse med fremtidig salg af erhvervsgrunden. Erhvervsgrunden blev besigtiget onsdag, den 10. april Oplysninger Til brug for vurderingen er modtaget: Mrikeloversigt Derudover har vi indhentet: Udskrift af søgeresult fra Region Syddanmark om forurening af Elektronisk tingbogstest af Lokalplan nr Grundkort 3. Grundareal og mr. nr. Mr. nr. Grundareal heraf vej 1 M Køng By, Køng m² 427 m² 4. Servitutter I henhold til elektronisk tingbogstest af : Nr.: Lyst: Indhold: Dokument om byggelinier mv Dokument om adgangsbegrænsning mv Dokument om oversigt mv Dokument om færdselsret mv., parkering mv., 2 olietanke, areal forbud mod drive korn- og foderstofforretning mv Dokument om færdselsret mv., hegn, hegnsmur mv Dokument om oversigt mv Dokument om vilkår i forbindelse med udstykning og ophævelse af landbrugspligten mv Lokalplan nr Dokument om forsynings-/ afløbsledninger mv. Side 3 af 9

4 5. Offentlig vurdering Ejendomsvurdering pr Ejendomsværdi kr Grundværdi kr El, vandforsyning, kloak og varme Erhvervsgrunden er ikke tilsluttet til el-, vand-, afløbs- og varmeforsyning. Der tages forbehold for fremtidige tilslutningsafgifter. 7. Miljø Ifølge oplysning af fra Region Syddanmark foreligger der ingen oplysninger om, jordstykket er forurenet eller formodet forurenet. Oplysningerne i dabasen er fremkommet ved regionens historiske kortlægning af virksomhedstyper, der erfaringsmæssigt kan have forurenet jord og grundvand. Dabasen indeholder derfor såvel grunde, som er påvist forurenet, som grunde under mistanke og en række grunde, hvor der arbejdes på en afklaring af historiske oplysninger eller undersøgelsesresulter. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 8. Zonestus og offentlige planer Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommens forhold er reguleret af tinglyst lokalplan nr. E8-2. Ejendommen er i henhold til lokalplanen beliggende i området, for hvilke der bl.a. gælder: Anvendelse: Områderne må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves følgende erhverv: Industri- og større værkstedsvirksomhed, samt entreprenør og oplagsvirksomhed. Der må ikke inden for områderne udøves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige afstandskrav eller andre særlig beliggenhedskrav, jvf, miljøbeskyttelseslovens kap. 9, herunder virksomhed som giver anledning til væsentlige støj, luftforurenings- eller lugtgener og som derfor bør placeres i betydelig afstand fra forureningsfølsomme arealanvendelser. Området må endvidere anvendes til forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter kommunalbestyrelsens skøn nurligt finder plads i området. Der må dog ikke inden for området drives handel med dagligvarer eller foregå anden detailhandel. Side 4 af 9

5 I område A må der ikke opføres beboelse, kun erhverv. I område B kan kommunalbestyrelsen tillade, der opføres eller indrettes én bolig pr. erhvervsejendom, men før etablering af nye boliger skal det dokumenteres, virksomhedens forsvarlige drift kræver, der er en person til stede uden for almindelig arbejdstid jf. Miljøstyrelsens vejledning nr Ubebyggede arealer skal ved til såning, beplantning, befæstelse eller lignende sikres et rimeligt udseende, således disse ikke virker skæmmende for omgivelserne. Oplag på den enkelte virksomheds område skal foretages således, det efter kommunal bestyrelsens skøn ikke virker skæmmende for omgivelserne. Der må indenfor lokalplanområdet ikke udøves virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller på, anden måde efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for omgivelserne. Udstykning: Udstykning indenfor området må kun finde sted efter en af kommunalbestyrelsen godkendt plan, der skal overholde bestemmelserne i denne lokalplan. Grunde må udstykkes med en størrelse, på minimum m². Bebyggelsens omfang: I område A: Den enkelte grund må højst bebygges med 50% af det samlede grundareal. Bebyggelsens samlede rumfang må ikke overstige 2,5 m³ pr. m² grundareal. I område B: Den enkelte grund må højst bebygges med 40% af det samlede grundareal. Bebyggelsens samlede rumfang må ikke overstige 2 m³ pr. m² grundareal. Bebyggelsens højde: I område A: Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 10 meter over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. I område B: Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 meter over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bebyggelsens placering: Bebyggelsen skal placeres på en hensigtsmæssig måde, og således omgivelserne generes mindst muligt. Bygningsreglementets bestemmelser vedrørende højde- og afstandsforhold skal overholdes. Beboelsesbygninger: Beboelsesbygninger må kun opføres i én etage med udnyttet tagetage. I område B skal evt. boliger holdes mindst 25 meter fra vejmidte af landevej 605 Fåborgvej. Højst 25% af den enkelte grunds friareal må befæstes. Side 5 af 9

6 9. Forudsætninger Det er i nærværende vurdering foruds: rekvirenten ved levering af bilagsmeriale derved har opfyldt sin oplysningspligt, i henhold til sædvane overfor vurderingsmanden, der ikke hos offentlige myndigheder, koncessionerede selskaber eller i grundejerforening er pålagt udgift til vej, vand, kloak, varme m.m., jordstykkets servitutter, brugsrettigheder og/eller andre byrder ikke på nogen måde begrænser jordstykkets værdi i forbindelse med den fremtidige anvendelse, hvorved bemærkes, der ikke er foretaget aktgennemgang, jordstykket ikke er forurenet af hvilken som helst art, og den ikke er registreret eller anmeldt til registrering som muligvis forurenet/muligt kemikaliedepot, eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber, jordstykkets værdi er fasts ud fra de nugældende markedsvilkår samt kurs- og rente niveau. 10. Driftsudgifter Erhvervsgrunden er p.t. ikke pålagt ejendomsskter. Assens Kommune opkræver ikke dækningsafgift for erhvervsejendomme. Grundskyld 2013 udgør 22,12 promille af grundværdien. 11. Ejendomsbeskrivelse Beskrivelse: Erhvervsgrund på ca m² med lettere kuperet terræn, der skråner fra Faaborgvej op mod Toftegårdsvej. Grunden er p.t. udlagt som landbrugsjord. I henhold til lokalplanen kan grundene udstykkes fra m². I forbindelse med byggeri på grunden må man påregne meromkostninger til planering af grunden. Beliggenhed: Grunden er beliggende i mindre erhvervsområde i udkanten af Glamsbjerg mod Odense. Der er adgang til erhvervsområdet fra Odensevej. Der er under 2 kilometer til Glamsbjerg by, ca. 25 km til Odense og ca. 18 km til motorvej E20 afkørsel 52. Nærmeste nabo til grunden er Glamsbjerg Maskin Center samt Kerry (fødevarevirksomhed). Der er umiddelbart ikke flere større virksomheder i erhvervsområdet. 12. Vurdering På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelsen samt diverse beregninger, ansættes erhvervsgrundens kontante handelsværdi på vurderingsdagen i niveauet til kr. pr. m² Skriver kroner **TO*FEM* - FEM*NUL** 00/100 Side 6 af 9

7 Ovenstående beløb er excl. moms og alle tilslutningsafgifter til el, vand, afløb og varme. Eventuel yderligere byggemodning herunder anlæg af stikvej / tilkørselsvej, belysning på vej m.v. forudsættes påhvile grundsælger. 13. Bilag 1. Elektronisk tingbogstest af Habilitet Besvarelse af vurderingstemaet er foretaget efter uvildigt skøn og efter bedste overbevisning. Denne vurdering må alene med vurderingsmændenes skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Der er fremsendt vurderingsrapport pr. mail til: Assens Kommune Vej og Trafik Rådhus Allé Assens Att.: Poul-Henning Nielsen [email protected] Odense, den 15. april 2013 HOME ERHVERV FYN A/S Bjørn Kirkegaard Stsaut. Ejendomsmægler & valuar, MDE Tony Hamilton Direktør Stsaut. Ejendomsmægler & valuar, MDE Side 7 af 9

8 15. Grundkort Side 8 af 9

9 16. Kortside Side 9 af 9