V U R D E R I N G S R A P P O R T

Transkript

1 SAG CS/ HRR Dato 28. marts 2017 Rev.nr. A1713 Dok. id: V U R D E R I N G S R A P P O R T Ejendommen: Rekvirent: Byggeretter på Vestre Havnepromenade m.v., 9000 Aalborg (Del af matr. nr. 7000u, Aalborg Bygrunde og del af 959b, Aalborg Bygrunde) Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Ejer: Aalborg Kommune Stigsborg Brygge Nørresundby Att.: Knud Jacob Knudsen Colliers International Group Inc. NASDAQ og TSX:CIGI er et af verdens førende erhvervsejendomsmægler- og rådgivningsfirmaer med over medarbejdere. I Danmark er vi cirka 100 medarbejdere i København, Aarhus, Odense, Vejle og Aalborg. Vi tilbyder salg af investerings- og brugerejendomme samt udlejning, vurderinger og rådgivning inden for alle segmenter.

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Rekvirent Ejer Vurderingsmænd Formål og vurderingstema Formål Vurderingstema Definition af markedsværdi Konklusion Markedsværdi De væsentlige forudsætninger, der er lagt til grund for vurderingen Datering og underskrift Oplysninger om ejendommen Oplysninger og dokumenter Oplysninger om ejendommen Planforhold Miljøforhold Byggeretter Værdiansættelse af byggeretter Afslutning Generelle forudsætninger Erklæring Copyright Bilag... 9 Side 2 af 12

3 1. Indledning 1.1 Rekvirent Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby 1.2 Ejer Aalborg Kommune Stigsborg Brygge Nørresundby Att.: Knud Jacob Knudsen 1.3 Vurderingsmænd Claus Sondrup, Direktør & Partner Colliers International A/S Østre Havnegade Aalborg 1.4 Formål og vurderingstema I henhold til aftale har vi udarbejdet nærværende vurderingsrapport indeholdende vores vurdering af værdien pr på byggeretterne, der er beliggende Vestre Havnepromenade m.v., 9000 Aalborg (Kajareal og P-areal, angivet på bilag 1), i det følgende benævnt ejendommen Formål Vurderingen skal anvendes af rekvirenten i forbindelse med en sekundær vurdering af værdien af byggeretter på de angivne arealer Kajareal og P-areal Vurderingstema Vurderingen er foretaget ud fra nedenstående vurderingstema: Vurderingstema A - Kajareal: Fastsættelse af den kontante byggeretsværdi pr. m² på "Kajareal" ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold. Vurderingstema B P-areal: Fastsættelse af den kontante byggeretsværdi pr. m² for "P-areal" ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold. Side 3 af 12

4 1.4.3 Definition af markedsværdi Markedsværdi er det vurderede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges for på vurderingsdagen i en sædvanlig handel mellem en villig køber og villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. En villig køber er interesseret, men ikke tvunget til at købe, og er hverken forhastet eller besluttet på at købe til enhver pris. Køber handler efter de faktiske forhold og forventningerne i det nuværende marked og vil ikke betale en højere pris, end markedet kræver. En villig sælger er hverken forhastet, tvunget til at sælge, besluttet på at sælge til enhver pris eller til at vente på en pris, der overstiger markedsprisen. Sælger er villig til at sælge på markedsvilkår til den bedste pris, der kan opnås efter sædvanlig markedsføring. Passende markedsføring betyder, at ejendommen er udbudt på den mest hensigtsmæssige måde for at opnå et salg til den bedst mulige pris. Udbudsperioden varierer afhængigt af markedsforholdene, men vil være tilstrækkeligt til, at markedsdeltagerne får kendskab til den udbudte ejendom. Markedsværdien fastsættes uden reduktion af transaktionsomkostninger 2. Konklusion Boligbyggeretterne har en meget attraktiv placering, dog skal det iagttages, at boligerne vil blive placeret meget tæt på offentligt arealer, således diskretion kan blive en udfordring. P-huse har det vanskeligt i området, hvor der henvises til CW Obel P-huset på Badehusvej. 2.1 Markedsværdi På basis af vores gennemgang af dokumenterne samt vores erfaring med tilsvarende ejendomme, er ejendommen vurderet til Vurderingstema A Kajareal: kr ,00 incl. moms pr. byggeretsmeter se bilag 2 Vurderingstema B P-areal: kr. 0,00 pr. byggeretsmeter se bilag 3 under henvisning til vurderingstemaerne. 2.2 De væsentlige forudsætninger, der er lagt til grund for vurderingen Fastsættelse af markedsværdien er foretaget under hensyntagen til nedenstående forudsætninger, der er fastlagt af rekvirenten og som har indvirkning på vurderingen: Forudsætning 1: Ekstra pælefundering i forbindelse med opførelse af ny bebyggelse på havnefronten vil udgøre kr. 500,- inkl. moms pr. m² bruttoetageareal. Side 4 af 12

5 Forudsætning 2: Ejendommen/byggeretterne ikke er behæftet med skjulte fejl eller mangler. Forudsætning 3: Der ikke er arkæologiske interesser på ejendommen/byggeretterne, som vil medføre udgifter for køber. Forudsætning 4: Forudsætning 5: Forudsætning 6: Forudsætning 7: Forudsætning 8: Forudsætning 9: Forudsætning 10: Forudsætning 11: Køber afholder samtlige udgifter til tilslutningsafgifter, ledningsetablering samt stik. Køber skal selv afholde omkostningerne til tilslutning af Aalborg Kommunes kloaksystem samt vandforsyning. Ejendommen/byggeretterne ikke er forurenet i henhold til miljølovgivningen, og at den ikke er registreret eller anmeldt til registrering som muligvis forurenet/muligt kemikaliedepot. De tinglyste bestemmelser ikke er til hinder for normal omsætning af ejendommen-/byggeretterne. Der ikke påhviler ejendommen/byggeretterne utinglyste rettigheder overfor tredjemand. Der ikke påhviler ejendommen/byggeretterne utinglyst gæld til det offentlige eller andre. Der ikke er planer, afsagt kendelser, vedtaget betalingsvedtægter eller udført arbejder vedrørende anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen/byggeretterne udgifter. Ejendommen/byggeretterne under besvarelsen af vurderingstema A og B overtages uden bygninger af nogen art. Det er vores vurdering, at de af rekvirenten anførte forudsætninger er markedskonforme. 2.3 Datering og underskrift Aalborg, den Claus Sondrup Direktør & Partner Erhvervsejendomsmægler, MDE, Valuar, HD (FR) Brian Toft Erhvervsejendomsmægler, MDE Side 5 af 12

6 3. Oplysninger om ejendommen 3.1 Oplysninger og dokumenter Følgende ejendomsdokumenter er anvendt i forbindelse med vurderingen: Bilag 2 til ansøgning grundstørrelser og byggeretter Spritfabrikken Forslag til lokalplan nr Forureningsattester for matr. 959b og 7000u, Aalborg Bygrunde 3.2 Oplysninger om ejendommen Matrikel nr.: Zonestatus: Ejendomskategori: Del af 959b Aalborg Bygrunde og del af 7000u, Aalborg Bygrunde Ejendommen er beliggende i byzone. Den vurderede ejendom henhører under kategorien grund. 3.3 Planforhold Forslag til lokalplan nr , der forudsættes at blive vedtaget og dermed gældende på ejendommen, har blandt andet følgende bestemmelser: Områdets anvendelse for så vidt angår vurderingstema A Kajareal: Ekstrakt: Delområde A: Områdets primære brug er til blandet bolig-, erhvervs- og kulturformål m.m. På havnefronten fritidsformål og rekreative formål. I området må der ikke være boliger i stueetagen. Inden for delområdet A må der være følgende anvendelser. Der gælder dog særlige anvendelsesbestemmelser for byggefelt 1, 2, 3 og 4 og bygning 8, jf. punkt 5.5. Boliger etage Butikker (udvalgsvarebutikker maks m²) Mindre butikker til salg af egne produkter (maks. 250 m²) Butikslignede formål (frisør o.l., rejse-, turist-, billetbureau o.l.) Restaurant o.l. Hotel o.l. Klinikker m.v. (ikke dyreklinik) Kontorer Service Kulturelle formål Fritidsanlæg Side 6 af 12

7 Undervisning Institutioner Rekreative formål Værksteder o.l. (fødevarefremstilling) Tekniske anlæg (P-pladser, vejanlæg)* Overdækket marked (maks m², medregnes ikke i butiksareal) Fritstående kunstværk (maks. højde 50 meter) *Som hovedregel kun tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning. Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. Delområde B: Områdets primære brug er til boligformål med et mindre antal offentlige funktioner (butikker, caféer og lign.), som skal placeres i stueetagen ud mod byrum som åbne og aktive facader i henhold til Fig. 3 og Fig. 4. Inden for delområde B må der være følgende anvendelser: Boliger Butikker (udvalgsvarebutikker maks m²) Mindre butikker til salg af egne produkter (maks. 250 m²) Butikslignede formål (frisør o.l., rejse-, turist-, billetbureau o.l.) Restaurant o.l. Klinikker m.v. (ikke dyreklinik) Kontorer Service Kulturelle formål Fritidsanlæg Rekreative formål Værksteder o.l. (fødevarefremstilling) Tekniske anlæg (P-pladser, vejanlæg)* Overdækket marked (maks m², medregnes ikke i butiksareal) Fritstående kunstværk (maks. højde 50 meter) *Som hovedregel kun tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning. Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. Side 7 af 12

8 Områdets anvendelse for så vidt angår vurderingstema B P-areal: Ekstrakt: Delområde E: Områdets primære brug er til parkeringsformål samt rekreative formål og fritidsformål. Inden for delområde E må der være følgende anvendelser: Tekniske anlæg (parkeringshus, vejanlæg) Fritidsanlæg Rekreative formål 3.4 Miljøforhold Ifølge oplysninger indhentet den fra er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikler, men da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3.5 Byggeretter Følgende byggeretter er omfattet af nærværende vurdering: Anvendelse Bebygget areal Etager Byggeret Bolig Kajareal 115 m² m² Bolig Kajareal 52 m² m² Bolig Kajareal * 422 m² m² Parkeringshus P-areal m² m² *Fradrag: Passage i stueetagen 180 m². 3.6 Værdiansættelse af byggeretter Anvendelse Byggeret Værdi pr. byggeret kr. Samlet byggeretsværdi ekskl. moms Bolig Kajareal m² 5.400, ,- Parkeringshus P-areal m² 0,- 0,- Der henvises til bilag 2 og 3 for beregningen af ovennævnte byggeretsværdier. Side 8 af 12

9 4. Afslutning 4.1 Generelle forudsætninger Følgende generelle forudsætninger er lagt til grund for vurderingen: at de på ejendommen tinglyste servitutter ikke er særligt belastende for ejendommens udnyttelse, idet det præciseres, at der ikke ved nærværende har været foretaget aktgennemgang, at forslag til lokalplan nr vedtages endeligt, at der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke vurderingen. 4.2 Erklæring Vurderingsmændene erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, at være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller rekvirent, eller i øvrigt at have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderingens udfald. 4.3 Copyright Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige samtykke benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. 4.4 Bilag Bilag 1: Bilag 2 til ansøgning grundstørrelser og byggeretter Spritfabrikken Bilag 2: Værdiansættelse af vurderingstema A Kajareal Bilag 3: Værdiansættelse af vurderingstema B P-areal Side 9 af 12

10 Bilag 1: Side 10 af 12

11 Bilag 2: Værdiansættelse af vurderingstema A Kajareal Lejeindtægt pr. m² kr ,00 Drift pr. m² kr. 250,00 Netto leje pr. m² kr ,00 Salgspris pr. m² ved afkast på 4,25 % kr ,00 incl. moms Pr. m² Anslået opførelsespris pr. m² for lejlighederne incl. moms kr ,00 Anslået development fee ca. 15 % af salgsprisen pr. m² incl. moms kr ,00 Anslået udgift: Udviklingsomkostninger, herunder finansiering, arkitekt, ingeniør og mægler m.v. incl. moms kr ,00 Udgiften incl. moms kr ,00 Salgspris pr. m² incl. moms kr ,00 Værdi byggeret bolig incl. moms kr ,00 - Ekstern pælefundering incl. moms kr. -500,00 Værdi bolig byggeret incl. moms kr ,00 incl. moms Byggeretsværdien er fastsat ud fra en beregning, hvor bygeretter sælges med det formål, at lave projektet som en udlejningsejendom. Projektet ender sandsynligvis som et ejerlejlighedsprojekt. Resultatet af regnestykket vil ikke ændre sig markant, da udgiften til ejerlejlighedernes kvalitetsniveau vil stige med samme prisniveau som differencen mellem m²-prisen for en udlejningsejendom og m²-prisen for en ejerlejlighed. Vi har undersøgt den gennemsnitlige salgspris pr. m² for ejerlejligheder på Aalborgs havnefront i Gennemsnitsprisen udgør ca. kr ,- pr. m². Til at underbygge salgsprisen på udlejningsejendomme (kr ,- incl. moms pr. m²) kan det oplyses, at vi har gennemført en meget sammenlignelig transaktion på lignende beliggenhed på Østre Havn til kr ,- pr. m² incl. moms. Side 11 af 12

12 Bilag 3: Værdiansættelse af vurderingstema B P-areal Pris pr. plads pr. måned Eksisterende P-muligheder i Aalborg: incl. moms Ved Stranden 11 kr ,00 Dannebrogscentret, Kastetvej 26 kr. 623,00 Nyhavnsgade 15 kr ,00 CW Obel P-huset, Kastetvej kr. 375,00 Kennedy Arkaden kr. 680,00 Gennemsnitspris kr. 787,00 Pris pr. måned ekskl. moms kr. 630,00 Årsleje P-hus (kr. 630 x 12 x 450 stk.) kr ,00 - Estimeret drift 10 % kr ,00 Nettoleje kr ,00 Afkast 6,75 % - kontantværdi salg kr ,00 ekskl. moms Estimeret opførelse: Udgift til opførelse af 450 stk. P-pladser x kr ekskl. moms kr ,00 Anslået development fee, ca. 15 % af salgspris kr ,00 Anslået udgift: Udviklingsomkostninger, herunder finansiering, arkitekt, ingeniør og mægler m.v. ekskl. moms kr ,00 Samlet estimeret opførelsesudgifter til P-hus kr ,00 ekskl. moms Kontantværdi byggeret - salg P-hus kr ,00 Opførelsesudgifter til P-hus kr ,00 kr ,00 : m² = kr ,- pr. byggeret Konklusionen er således, at byggeretsværdien pr. m² er kr. 0,00. Side 12 af 12