Forstå en valuarvurdering ABF-kursus VURDERING AF BOLIGINVESTERINGS- OG ANDELSBOLIG EJENDOMME SAMT SÆRLIGE VURDERINGER

Transkript

1 Forstå en valuarvurdering ABF-kursus VURDERING AF BOLIGINVESTERINGS- OG ANDELSBOLIG EJENDOMME SAMT SÆRLIGE VURDERINGER 12. August 2015

2 Forstå en valuarvurdering Dagens program: Lovgrundlag Værdiansættelse af boligudlejningsejendomme Særlige regler for andelsboligforeninger Lejeindtægter Øvrige indtægter Udgifter Vurderingsprincipper 10 gode råd om vurdering

3 Vurdering af boliginvesterings- og andelsboligejendomme samt særlige vurderinger Underviser: Mikkel Scheel Civiløkonom, CBS Graduate Real Estate Management Program, Harvard Business School Ejendomsmægler & Diplomvaluar I ejendomsbranchen fra år 2000 i både ind- og udland Underviser i faget her og har været censor/vejleder på diplomuddannelsen i vurdering (valuaruddannelsen) siden 2012

4 Andelspriser svinger voldsomt?

5 Kvaliteten af valuarvurderinger?»valuarvurderingerne er helt vilkårlige og kun yderst sjældent underbygget af referencehandler (priser på sammenlignelige ejendomme, red.). Valuarerne anlægger efter forgodtbefindende egne principper for vurderingen. Samme ejendom kan på den måde variere mere end 100 procent i pris. Det, ved enhver, har ikke har hold i virkeligheden.«advokat Kasper Westberg, Berlingske

6 Står der noget interessant her? Mange andelsboligforeninger bruger i dag en vurdering, som er gammel i forhold til, hvad der er sket på boligmarkedet i de seneste år. Og det lægger et pres på bestyrelsen, der så ringer til eksempelvis mig og spørger: Hvilken valuar skal vi vælge? Så svarer jeg: Det kommer an på, hvad I gerne vil have, at jeres ejendom bliver værd,«siger Karsten Stryger. Ofte benytter valuarerne det såkaldte afkastprincip, når de skal vurdere værdien. Her udregner og skønner de indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. Herefter er valuarens skønnede afkastprocent med til at afgøre, hvor meget værdien bliver fastsat til. Men da afkastprocenten er et skøn, kan prisen altså svinge meget, afhængig af hvilken afkastprocent der vælges. Vurderingsmetoderne beskytter ikke andelshaverne i tilstrækkelig grad, mener Karsten Stryger. Berlingske

7 Maksimalprisbestemmelsen: Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber: 5 Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

8 Værdiansættelsesprincipper i loven ABL 5, stk 2 Ved opgørelse af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af andelen i foreningens formue: a. Anskaffelsesprisen b. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsaut. ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c. Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme

9 Karensperiode Nystiftede foreninger kan i de første to år efter stiftelsen alene anvende princip a anskaffelsesprisen 2-årsperioden beregnes fra datoen fra den stiftende generalforsamling.

10 Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom: Kravet er indført ved lov 379 af 20/ for at skabe overensstemmelse mellem litra b & c (VUL 6) Handelsværdien må forstås som det beløb som : ejendommen vil kunne indbringe ved et salg mellem kyndige, ikke interesseforbundne parter, på det åbne marked inden for en rimelig salgsperiode. NB: Ejendommen skal vurderes med én ledig lejlighed jf. TBB 2001, 67 V. Se også byretspraksis fra F FL 133/1988, 22/ Værdien af lejligheden varierer efter ejendommens størrelse, beskaffenhed og vedligeholdelsesstand.

11 Hvornår skal ejendommen vurderes? Særregel for AB - Hvornår skal ejendommen vurderes? I praksis nemt - ved hver regnskabsaflæggelse. Hjemmel: Tidsfristen er ifølge bemærkningerne til lovforslaget foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegningen i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbner mulighed for følgende procedure: Ved udgangen af et kalenderår - samtidig med regnskabsafslutningen - foretages vurderingen af ejendommen. Resultatet indarbejdes i regnskabet, som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb Trangeled 1994 ratihaberet af Mette Neville i andelsboligforeningsloven, 3. udg, 2004

12 Andre regler: Medlemmer af Dansk ejendomsmæglerforening er undergivet yderligere regulering. Ny mere detaljeret vejledning på vej fra DE der er udformet i samarbejde med ABF, Ejendomsforeningen Danmark og Foreningen for Statsautoriserede Revisorer.

13 Krav til valuaren Lovbestemt: Ejendomsmægler & Valuar / Diplomvaluar Dvs. opført i Erhvervsstyrelsens ejendomsmæglerregister med tillægsuddannelse som valuar eller diplomvaluar. Praksisbestemt (Dansk ejendomsmæglerforening): Skal have kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme

14 Hvad indeholder den gode vurdering? Vurderingen skal præsenteres i en vurderingsrapport. Vurderingsrapporten skal indeholde alle relevante oplysninger, overvejelser og beregninger som er foretaget, herunder men ikke begrænset til følgende: a) En sammenfatning/et resumé med nøgletallene b) Hvem der har medvirket ved udførslen af vurderingen, herunder en angivelse af den ansvarlige valuar c) Hvem der er rekvirent, og hvem der er adkomsthaver d) Ejendommens adresse, matrikulære betegnelse og offentlige ejendomsnummer e) Ejendommens kategori og aktuelle anvendelse f) En beskrivelse af ejendommen, herunder en gengivelse af besigtigelsen og dens resultater/konklusioner g) Formålet med vurderingen h) Vurderingstemaet i) En angivelse af de almindelige og de særlige forudsætninger for vurderingen j) En angivelse af vurderingsdagen k) En angivelse af vurderingsprincippet l) En angivelse af de informationer, der er indhentet og oplysninger om eventuel verifikation m) En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet samt oplysninger om de referencer, der er anvendt til at underbygge forrentningskravet n) En beregning af ejendommens værdi og argumentation for værdiberegningen, herunder hvilken betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med én ledig lejlighed o) En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og lejeniveauerne p) En angivelse af de aktuelle ejendomsrelaterede driftsudgifter, som ikke er medtaget i driftsbudgettet og begrundelsen for dette q) En specificeret redegørelse for eventuelle forhøjelser af vedligeholdelsesudgifterne r) En specificeret redegørelse for eventuelle beløb for sparet vedligeholdelse. s) En angivelse af hvilken leje, der er ansat for de enkelte lejekategorier, hvilke forudsætninger der er lagt til grund for beregningen af lejepotentialer samt oplysninger om de referencer der er anvendt ved lejefastsættelsen t) En angivelse af eventuelt øvrige relevante overvejelser u) En bilagsoversigt v) Valuarens navn og underskrift

15 Vurderingstemaet: Den kontante handelsværdi : det kontantbeløb som et objekt skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængde-transaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang Altså, værdien på vurderingsdagen i det åbne marked uden liebhaverhensyn.

16 Hvordan finder en vurdering sted? Indhentelse af materiale fra AB / administrator Besigtigelse og fotografering af ejendommen Herunder et repræsentativt udsnit af lejlighederne Konstruktion af (omkostningsbestemt) leje Gennemgang af: Tingbog Plangrundlag, zonestatus mv. Regnskaber & budgetter Hensættelse til GI / vedligeholdelseshensættelse Øvrige dokumenter Kalkulation Udfærdigelse af rapport

17 Almindelige forudsætninger Følgende almindelige forudsætninger kan lægges til grund for vurderingen i det omfang andet ikke er oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter: A) Ejendommen er ikke forurenet eller på anden måde miljømæssigt belastet udover, hvad der eventuelt fremgår af offentlig registrering B) Ejendommen er ikke behæftet med skjulte fejl eller mangler C) Bygningernes og grundens arealer og deres fordeling er som anført i BBR D) Bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet E) Ejendommens tekniske installationer og indretninger er lovlige og funktionsdygtige F) Der påhviler ikke ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld til det offentlige eller andre G) Der er ikke afsagt kendelser, eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter.

18 Særlige forudsætninger Følgende særlige forudsætninger skal lægges til grund ved vurderingen: 1) Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på sædvanlige lejevilkår, jf. dog nr. 2 2) Ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse som er til fri disposition for investor 3) Investor kan opkræve leje for en forbedring som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har udført på ejendommen, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen 4) Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen

19 Eksempel på dokumenter ved boligudlejningsejendomme / valuarvurdering Årsopgørelse - vandforbrug Ejendomsskattebillet Årsopgørelse - elforbrug Offentlig vurdering pr såvel for- og bagside Seneste årsregnskab Seneste budget Oplysning om driftsudgifter fra seneste regnskab til nu Forsikringspolice og seneste opkrævning. BBR-ejermeddelelse Beboer/lejerfortegnelse Oplysning om bindingspligt til Grundejernes Investeringsfond Evt. erhvervslejekontrakter Evt. rapport fra teknisk gennemgang af ejendommen / vedligeholdelsesplan Evt. påkrav om lejeregulering / skatter & afgifter over for erhvervslejemålene Seneste generalforsamlingsreferat Foreningens vedtægter

20 Besigtigelsen: Hvad skal vi være opmærksom på? Ulovligheder Muligheder Stillingtagen til fejl i materialet Åbenlyse afvigelser Hvad er omkostningerne til vedligeholdelse af ejendommen? Repræsentativt udsnit af lejlighederne (Typisk 10-15%, men varierer i forhold til ejendommens størrelse)

21 Heterogene ejendomme Vurderingsmandens mareridt: Ejendomsmarkedet er heterogent - Der er ikke to ejendomme der er ens. En vurdering vil altid være udtryk for et skøn nu skal vi bare sikre, at skønnet foretages på et oplyst grundlag.

22 Oplysningsskema Valuaren vil meget gerne vide hvilke forbedringer andelsboligforeningen har udført, således vi kan vurdere forbedringerne korrekt. Det vender vi tilbage til. DE har lavet et skema

23 Oplysningsskema i uddrag Til andelsboligforeningen I forbindelse med at jeg er blevet anmodet om at foretage en vurdering af foreningens ejendom efter andelsboliglovens 5, stk. 2, skal jeg anmode foreningen om at oplyse, hvilke væsentlige forbedringer der er foretaget på foreningens ejendom. Det er alene forbedringer på selve hovedejendommen, der skal oplyses. Det vil sige, at der ikke skal oplyses om forbedringer inde i de enkelte lejligheder. Som eksempler på væsentlige forbedringer kan nævnes: nyt tag, ny carport, nye udestuer, nye altaner, nye trappetårne, installation af elevator osv. Årsagen til at jeg beder om disse oplysninger er, at jeg ifølge vejledning fra Dansk Ejendomsmæglerforening skal tage hensyn til sådanne forbedringer i forbindelse med vurderingen. Foreningen bedes for hver forbedring oplyse om forbedringens art, hvilket år forbedringen er lavet, og om muligt, hvad den har kostet. På forhånd tak.

24 Fastsættelse af indtægter- og udgifter Når ejendommen vurderes skal denne behandles som udlejningsejendom. Den konkrete benyttelse af ejendommen som andelsboligforening er ligegyldig i vurderingsmæssig henseende. Ejendommens indtægter fastsættes derfor efter LL, BRL samt ELL (i det omfang der er erhvervslejemål.) Normalt indregnes den aktuelle hensættelse til GI og relevante normtal eksempelvis ved udgift til administration. Undtagelse ved ekstraordinær god eller ringe vedligeholdelsesstand, eller anden gennemgribende renovering.

25 Vurdering af boliginvesterings- og andelsboligejendomme samt særlige vurderinger Lejefastsættelsesprincipper: - Gennemgribende forbedrede lejemål (DLV) - Småhuse (SHL/DLV) - Omkostningsbestemt leje (OMK) - 80/20 lejemål (1.1.80) (DLV) - Nyopførte ejendomme (efter ) (ML) - Tidligere erhvervslejemål (ML) - Nyindrettede tagboliger (ML)

26 Værdien af den ledige lejlighed Hvad er værdien af den ledige lejlighed? Værdien bør afhænge af ejendommens størrelse og bonitet. Som altovervejende hovedregel, er det den gennemsnitlige værdi af en gennemsnitlig lejlighed med udgangspunkt i den vurderede kvadratmeterpris. Formentlig i mange tilfælde relativt højere i små ejendomme end i store.

27 Fastsættelse af indtægter- og udgifter Valuarvurderingen skal sondre imellem individuelle forbedringer og forbedringer på hovedejendommen Forbedringer kan i bred forstand defineres som arbejder der kunne have udløst lejeforhøjelse efter LL 58 og som kan påvises, at give en forøgelse af det lejedes værdi.

28 Hovedpunkter i ejendommens budget - Skatter / Afgifter - Renholdelse - Forsikring - Administration - Hensættelse til udv. og indv. Vedligeholdelse. - Tilbagevendende udgifter (Grafitiabonnement, elevatorservice, elektrolyse m.m) - Hvad hvis der er andre indtægter på ejendommen? - Dertil kommer kapitalafkast/henlæggelser/vedligeholdelse/forbedringer

29 Hensættelse til Grundejernes Investerings Grundejernes investeringsfond: En ejendom skal løbende holdes vedlige for ikke at forfalde. For ejere af udlejningsejendomme er der efter lejelovgivningen pligt til at holde ejendommen og det udlejede forsvarligt vedlige. Pligten er ubetinget og afhænger ikke af, om ejendommen er omfattet af reglerne om vedligeholdelseskonti og heller ikke af, om der er penge på kontiene. Reglerne om vedligeholdelseskonti ( 18 og 18 b konti efter boligreguleringsloven) sikrer i princippet, at der af huslejeindtægten sættes beløb af til ejendommens vedligeholdelse. GI administrerer de beløb, som hensættes på 18 b kontiene. GI administrerer også de beløb, som udlejere for nogle bestemte ejendomme efter den indtil den 1. juli 2015 gældende 63 a i lejeloven havde pligt til at hensætte og indbetale på konti til forbedringer. Hensættelsesbeløbene skal bindes i GI og udbetales (frigives) under bestemte betingelser, når der er brugt penge til ejendommens vedligeholdelse eller forbedring.

30 Indvendig vedligeholdelse (LL 22) Indvendig vedligeholdelse (LL 22) GI har som en hjælp beregnet satserne (beløb pr. m 2 ) for indvendig vedligeholdelse efter lejelovens 22. Satserne reguleres hvert år. Satsen for 2017 er 46 kr. pr. m 2. Efter nugældende vejledning fra DE ingen pligt til, at medregne denne er neutral på vurderingsresultatet.

31 Forbedringer (LL 58) Forbedringsarbejder er arbejder, der medfører en forøget brugsværdi af lejligheden eller af ejendommen ved at tilføre lejligheden eller ejendommen egenskaber, som den ikke havde før forbedringen. Forbedringsarbejder kan give lejeren ekstra faciliteter, mulighed for at spare ressourcer eller give en øget sikkerhed. Lejeren/andelshaveren får noget, som han ikke havde før. VIGTIGT: forbedringer er de forbedringer som udlejer ville kunne opkræve leje for og IKKE andelshavers/lejers individuelle forbedringer.

32 Ejendommens driftsbudget som udlejningsejendom Ejendomsskatter 2017 kr Rottebekæmpelsesgebyr kr Renhold fortorv kr Dagrenovation- & Affaldsgebyr kr Vand / Vandafledning / Måler * kr Forsikring * kr Abonnementer * kr Vicevært / renholdelse mm. * kr Electricitet * kr Administration/Revision 156 x kr Løbende udvendig vedligeholdelse kr 155 x m 2 kr Varmeregnskab * kr IALT DRIFTSUDGIFTER kr OVERSKUD EJENDOM kr Kapitalafkast 15. alm. Vurdering (skøn) 1000 x % heraf kr Forbedringstillæg Dørtelefon - anslået kr Fjernvarme - anslået kr Termoruder - anslået kr udgifter i alt udgift pr m2 592

33 Lejeindtægterne LEJEBEREGNING : m 2 m 2 Total Bygningsareal Boliglejemål x 592,00 = kr Erhvervsleje incl. Mobilantenne 629 x = kr Vaskeri samlet bygningsareal (jf.regnskab) kr. /år Ialt m 2 kr

34 Nu kender vi ejendommens indtægter og udgifter. Så skal vi finde ud af hvad den er værd!

35 Værdiansættelsesmetoder Uendelig annuitet Discounted Cash Flow (DCF) Kvadratmetersammenligninger Fremtiden: DCF for hovedparten af alle andelsboligforeninger.

36 Uendelig annuitet Egnet til ejendomme uden potentialer eksempelvis nyopførte, markedslejeregulerede ejendomme. Vi antager her et afkast på 4% Lejeindtægter kr Driftsomkostninger kr Driftsoverskud kr Værdi kr : 4% =

37 Discounted Cash Flow Kendt terminologi fra virksomhedshandler eller lignende. Egnet til ejendomme med potentialer eller problemer dvs. langt hovedparten af de eksisterende boligudlejningsejendomme eller andelsboligforeninger. Kan diferentiere betalingsstrømmene år for år og udregne nutidsværdien af disse. Gør det muligt, at sammenligne afkastet på ejendommen med andre ejendomme og andre investeringer.

38 Merleje Vurderingsindput moderniseret Gns gns leje før moderniering DKK/m² Lejeværdi efter modernisering BRL 5.2 DKK/m² Estimerede kr. 3800/m² DKK/pr m rest 0 Frigørelsesfrekvens modeniseret i alt Indtægter Leje Bolig reg 2,00% Merleje ved 5.2 moderisering reg 2,00% Anslået tomgang ved renovering 3 mdr. reg 2,00% Vaskeri reg 2,00% Erhvervsleje reg 2,00% Omkostninger Løbende omkostninger reg 2,00% Moderniseringsomkostninger Exitafkast 3,85% Cash-flow Cashflow, terminalværdi Total cashflow NPV Kalkulation Dis. rat 5,85% NPV exit værdi Dis. rat 5,85% NPV før deposita Anslået værdi af byggeret m2 taglejligheder Total NPV Internt afkast - IA (IRR) 5,85% NPV cash flow Noter: Værdi af ledig lejlighed Samlet kalkulation Gennemsnitlig lejlighedsstørrelse 0 Total NPV Kvadratmeterpris - anslået gennemsnit - Værdi af ledig lejlighed - Anslået værdi af ledig lejlighed - Samlet vurdering Afrundet Pr. kvadratmeter

39 Problemet: Omdiskuterede værdiansættelser er ofte et resultat af anvendelse af en statisk model (uendelig annuitet) i ejendomme med potentialer eller problemer og uens betalingsstrømme.

40 Problemet med uendelig annuitet Kaldes også 1. års forrentning Potentialer i ejendommen indregnes i forrentningssatsen. Er svært at eftervise og kan derfor give anledning til problemer i sammenligningen med foretagne handler

41 Vurdering af boliginvesterings- og andelsboligejendomme samt særlige vurderinger Hvordan fastsættes afkastet Teoretisk? I praksis? Hvorfor ses så lave 1.års afkast?

42 Fastsættelse af diskonteringrenten Teoretisk udgangspunkt i Markowitz teorier Systematisk risiko (markedsrisiko) Risikofri rente, eksempelvis rente på 10-årig statsobligation Usystematisk risiko (ejendomsrisiko) Alle ejendomsrelaterede forhold, risiko ved lejekontrakter, ændringer i anvendelse, lovgivningsforhold m.v Inflation ECBs langsigtede inflationsmål 2%

43 Fastsættelse af diskonteringrenten I praksis: Hvad handles tilsvarende ejendomme til Referencer Markedsstatistik Sikrer sammenlignelighed med øvrige investeringsaktiver

44 BOLIGINVESTERING KØBENHAVN INDRE BY MARKEDSTRENDS Kr. pr. m Afkast 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Segmentet drives, udover af makrofaktorer, af en stigende andel af udenlandske investorer, der betragter markedet som attraktivt. Den tiltagende urbanisering, mangel på boliger og historisk lave obligationsrenter gør dette segment til en sikker havn for investorerne. De meget lave driftsafkast afspejler dels hvor attraktiv sektoren er, men også en forventning om, at lejepriserne stiger mere end inflationen de kommende år, hvilket allerede nu kan aflæses på den uregulerede del af sektoren Primær (h.akse) Sekundær(h.akse) Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast Kr. pr. m2 Afkast København by Broerne & Frederiksberg Havnefront Ørestaden Øvrige København 1.800/ %/5,25% 1.800/ %/5,25% 1.800/ ,75%/5% 1.800/ ,5%/4,75% 1.900/ ,25/4,5% 2.000/ ,25%/4,5% 2.100/ ,75%/4% 2.100/ ,75%/4% 1.450/ ,25%/5,5% 1.450/ %/5,5% 1.500/ %/5,25% 1.600/ ,75%/5% 1.800/ ,25/4,5% 1.900/ ,25%/4,5% 2.000/ ,75%/4% 2.000/ ,75%/4% 1.500/ %/5,5% 1.700/ %/5,5% 1.800/ %/5,25% 1.800/ ,75%/5% 2.000/ ,5%/4,75% 2.000/ ,25%/4,5% 2.100/ %/4,25% 2.100/ %/4,25% 1.200/ ,5%/5,75% 1.300/ ,5%/5,75% 1.400/ %/5,25% 1.400/ ,75%/5% 1.550/ ,5%/5% 1.600/ ,5%/4,75% 1.800/ %/4,5% 1.800/ %/4,5% 1.400/ ,5%/5,75% 1.300/ ,5%/5,75% 1.300/ ,25%/5,5% 1.300/ %/5,25% 1.400/ %/5,25% 1.500/ ,75%/5% 1.600/ ,5%/4,75% 1.600/ ,5%/4,75%

45 Optimering i forhold til markedet Teorien bag køb billigt sælg dyrt

46 Optimering i forhold til markedet

47 Müllers estimat

48 Offentlig ejendomsvurdering Den indlysende fordel: Den er gratis Den indlysende ulempe: Den er ikke altid rigtig Årsagerne: De er flere.

49 Offentlig ejendomsvurdering Vurderingslovens 6 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Det ligner noget vi har set før?

50 Offentlig ejendomsvurdering Grunde: 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

51 Offentlig ejendomsvurdering

52 Offentlig ejendomsvurderng

53 Offentlig ejendomsvurdering

54 Offentlig ejendomsvurdering

55 Den offentlige ejendomsvurdering Hvad er der ofte galt? vurderingsmyndighedernes dårlige registergrundlag på den enkelte ejendom manglende fradrag for grundforbedringer (kan også være en fejl der ikke er opdaget for tidligere år og disse fradrag opretholdes i 30 år) manglende korrektion af arealangivelser manglende iagttagelse af tilstand (vedligeholdelse mv.) manglende sondringer af bygningers karakter, kvalitet og anvendelse. manglende korrekt sammenligning med andre tilsvarende ejendomme i området. at den pågældende ejendom alene kan tjene speciel benyttelse og/eller ikke har en almindelig god benyttelsesmulighed. at der ikke er taget højde for miljøforhold mv. at lejen i området rent faktisk ikke viser sig så høj som vurderingsmyndighederne antager.

56 Offentlig ejendomsvurdering Krav om individuel skønsudøvelse Hvordan går det lige med det?

57 Offentlig ejendomsvurdering Ejer eller andre med retlig interesse heri kan klage eksempelvis (erhvervs)lejer der er pålagt skatter & afgifter.

58 Offentlig ejendomsvurdering Klage håndteres via reglerne i skatteforvaltningsloven. Midlertidig suspension af klage over værdiskøn til 2019 Der kan stadig klages over juridiske (faktuelle) fejl.

59 Skatter & afgifter Grundskyld Betales af grundværdien fradrag for forbedringer x en kommunalt besluttet sats. Kig her: 7 Dækningsafgift Betales af forskelsværdien mellem grundværdi og ejendomsværdien x med en kommunalt besluttet sats mellem 0 10 promille. Bemærk! Dækningsafgift kan fravælges af kommunen.

60 Dækningsafgift Ikke dækningsafgiftspligt anvendelse Ubebyggede grunde Beboelsesejendomme Fredede ejendomme Ejendomme ejet af det offentlige Ejendomme, der anvendes til undervisning og konferenceaktiviteter Landbrugsejendomme, herunder skovbrug, frugtplantager, gartnerier, havebrug, dambrug, pelsdyrfarme og hestepensioner Garageanlæg, busstationer, godsterminaler, opbevaringsrum (eks. flyttefirmaer) og opbevaringspladser (skal være selvstændige) Idrætsaktiviteter og idrætsanlæg, herunder rideskoler og bowlingcentre Parkeringshuse og parkeringskældre Falck stationer Rekonvalscentre og plejehjem, herunder privathospitaler Museer, skoler, biblioteker Fuldautomatiserede vandværker, herunder måle- og regulatorstationer Beredskabslagre og mindstebeholdningslagre af olie

61 Dækningsafgift Vægtning af anvendelse Bolig 100 Kontor Butik/forretning Værksted Lager Garage Vægtningen er ifølge skat baseret på et skøn over opførelsesomkostningerne.

62 10 gode råd til bestyrelsen: Er valuaren medlem af DE eller forpligter han sig til, at følge standarden? Sørg for, at vælge en erfaren valuar og spørg til erfaring med omsætning af boligudlejningsejendomme Svaret baseret på mangeårig erfaring kan gå i enkelte tilfælde, men kan ikke bære en vurdering i sig selv. Kan man på en overbevisende måde se hvordan vurderingsresultatet kommer fra fra vugge til grav? Understøtter referencerne og det statistiske grundlag i vurderingen, resultatet? Bruges der DCF-beregning hvis der er potentiale i ejendommen? (relevant for de fleste ejendomme der ikke er nyopførte)

63 10 gode råd til bestyrelsen Er den valgte budgetperiode i DCF-modellen tilstrækkelig til, at sørge for stabilitet i betalingsstrømmene? Er der i vurderingen anvendt satser fra Huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond? Hvis ikke, hvorfor? Er de foretagne skøn underbyggede? Kig efter om de valgte forudsætninger er i overenstemmelse med virkeligheden og temaet.

64 Supplerende litteratur Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCFmodellen fra Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark. Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen fra Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark og RICS Danmark Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav fra Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsmæglerforening. Behandling af risikofaktorer i værdiansættelsen fra 2013.

65 Spørgsmål? Scheel & Co. ApS Mikkel Scheel Direkte:

66 Til sidst opdaterede journalistiske nyheder! Minandelsbolig.dk

67 TAK FOR I DAG!