VALUARVURDERINGER. På foranledning af opdrag fra EjendomDanmark kommer her mit indlæg om valuarvurderinger.

Transkript

1 VALUARVURDERINGER På foranledning af opdrag fra EjendomDanmark kommer her mit indlæg om valuarvurderinger. 1 1

2 VURDERINGSRAPPORTEN INDEHOLDER: Hvem der har medvirket ved udarbejdelsen af vurderingen Hvem der er rekvirent, og hvem der er adkomsthaver Ejendommens adresse og matrikulære betegnelse Ejendommens kategori og aktuelle anvendelse En beskrivelse af ejendommen og formålet med vurderingen Vurderingstemaet. En angivelse af de almindelige og de særlige forudsætninger for vurderingen En angivelse af vurderingsdagen og vurderingsprincippet En angivelse af de informationer, der er indhentet og oplysninger om eventuel verifikation En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet samt oplysninger om referencer En beregning af ejendommens værdi og argumentation for værdiberegningen En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet En angivelse af de aktuelle ejendomsrelaterede driftsudgifter En angivelse af ejendommens karakteristika En redegørelse for eventuelle forhøjelser af vedligeholdelsesudgifterne En redegørelse for eventuelle beløb for sparet vedligeholdelse En angivelse af hvilken leje, der er ansat for de enkelte lejekategorier En angivelse af eventuelt øvrige relevante overvejelser Fotos af bygningen indvendig og udvendig En bilagsoversigt samt valuarens navn og underskrift. 2 2

3 Vurderingsteamet vil gerne modtage følgende fra rekvirenten: Det seneste årsregnskab, seneste budget, beboerfortegnelse, evt. erhvervs og boliglejekontrakter, evt. rapport fra teknisk gennemgang af ejendommen/ vedligeholdelsesplan, seneste generalforsamlingsreferat, foreningens vedtægter samt hvidvask. Rekvirenten fremsender kopi af sygesikringsbevis og evt. kørekort iht. bestemmelsen i hvidvaskningsloven. Rapporten udarbejdes iht. ny bekendtgørelse nr Rekvirenten informerer vurderingsteamet om navn og oplysninger på kontaktpersonen i andelsboligforeningen med henblik på gennemgang af ejendommen. Pris på vurdering: kr. xxxxx + moms. Rapport foreligger senest 10 hverdage efter besigtigelsen. 2 3

4 BRANCHENORM FOR VALUARVURDERINGER Øvrige driftsindtægter Reklamer Mobilantenner P pladser Forefindes der allerede et beregnet OMK budget, kan dette lægges til grund. Forefindes dette IKKE, skal valuaren udarbejde OMK budget. Forbedringsforhøjelser skal ansættes på baggrund af en beregning og anføres hver for sig, såfremt de er udført på forskellige tidspunkter. Forbedringsarbejder er arbejder, der medfører en forøget brugsværdi af lejligheden eller af ejendommen ved at tilføre lejligheden eller ejendommen egenskaber, som den ikke havde før forbedringen. Lejeren/Andelshaveren får noget, som han ikke havde før. Valuaren vil meget gerne vide, hvilke forbedringer andelsboligforeningen har udført, således vi kan vurdere forbedringerne korrekt. 3 4

5 VÆRDIEN AF DEN LEDIGE LEJLIGHED Som altovervejende hovedregel er det den gennemsnitlige værdi af en gennemsnitlig lejlighed med udgangspunkt i den vurderede kvadratmeterpris på vurderingsdagen. Formentlig er den gennemsnitlige værdi i mange tilfælde relativt højere i små ejendomme end i store, hvor den opsluges af den naturlige tomgang. 4 5

6 DRIFTSBUDGET Der skal udarbejdes et driftsbudget for ejendommen, der angiver de forventede årlige driftsudgifter og indtægter. Driftsudgifterne skal specificeres og indeholde alle de ejendomsrelaterede udgifter, der afholdes af foreningen. Omkostningerne skal i udgangspunktet fastsættes til andelsboligforeningens udgift, dog med følgende ændringer: Omkostninger til administration og vicevært/renhold skal ansættes efter huslejenævnets normtal. For ejendomme, der er bindingspligtige til GI for en investor, skal der ansættes et beløb til vedligeholdelse tilsvarende hensættelsesbeløbet for 18 og 18B. For ejendomme, der ikke er bindingspligtige for en investor, ansættes et beløb svarende til det, der ville være blevet hensat iht. BRL 18. Har ejendommen et vedligeholdelsesefterslæb, således en investor ville indregne yderligere omkostninger, skal disse omkostninger skønnes og specificeres i rapporten det samme er gældende, hvis ejendommen er i så ekstraordinær god stand, at det kan antages, at en investor vil indregne et beløb for sparet vedligehold. Omkostninger opsummeret Skatter/Afgifter faktiske omkostninger Renholdelse normtal Forsikring faktiske omkostninger Administration normtal Hensættelse til udv. og indv. vedligeholdelse. Hvis bindingspligtig faktiske hensættelser Tilbagevendende udgifter (graffitiabonnement, elevatorservice, elektrolyse mm.) faktiske omkostninger. 5 6

7 BESIGTIGELSE Ejendommen skal besigtiges i forbindelse med vurderingen besigtigelsen gennemføres i overensstemmelse med god skik og praksis, hvilket omfatter: Grund Udvendig og indvendig del af bygningerne Fællesarealer, kælder og loft Et repræsentativt udsnit af lejemål, andelslejligheder og erhvervslejemål. Lempelse: Genbesigtigelse kan undlades, hvis foreningen eller administrator erklærer, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens stand fsva. forbedringer eller vedligeholdelsesstand. Hvad skal vi være opmærksom på? Ulovligheder Muligheder Hvad er omkostningerne til vedligeholdelse af ejendommen? 6 7

8 VURDERINGEN Referencer og dokumentation. Vurderingen må ikke alene baseres på valuarens subjektive opfattelse, men skal bakkes op af referencer og relevant datamateriale. Vurderingen skal baseres på faktuelle data men kan også stamme fra statistik. Data behøver ikke være valuarens egne, men kan også stamme fra statistik fra databaser og kolleger. Der skal indhentes referencer på såvel lejemål som afkast. Mangler man primære referencer på konstaterede handler eller udlejninger, eksempelvis fordi der ikke indenfor en rimelig periode har været foretaget handler, kan der anvendes sekundære referencer, eksempelvis udbudte ejendomme med et rimeligt fradrag for det afslag, som sælger må forventes at give ved en handel med aktivet på vurderingstidspunktet. 7 8

9 MARKEDSKENDSKAB Udarbejdelse af valuarvurderinger giver ikke i sig selv et tilstrækkeligt markedskendskab. Markedskendskab er fingeren på pulsen altså den direkte investorkontakt i forhold til investors øjeblikkelige syn på markedssituationen i forhold til den konkrete ejendom og dens karakteristika. Valuaren skal fastsætte ejendommens skønnede kontantværdi som udlejningsejendom med en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor. Ejendommen skal vurderes i en model, der kan estimere et langsigtet økonomisk afkast. Fra 1. oktober 2018 Krav om anvendelse af DCF model, dog med undtagelse af ejendomme, hvis cash flow må skønnes stabilt, hvor den afkastbaserede model kan anvendes. En vurdering vil altid være udtryk for et skøn nu skal vi bare sikre, at skønnet foretages på et oplyst og dokumenteret grundlag. Lejefastsættelsesprincipper: Gennemgribende forbedrede lejemål (DLV) Småhuse (SHL/DLV) Omkostningsbestemt leje (OMK) 80/20 lejemål (1.1.80) (DLV) Nyopførte ejendomme (efter ) (ML) Tidligere erhvervslejemål (ML) Nyindrettede tagboliger (ML) 8 9

10 Sag nr. Bilag A Alle tal i t.kr. År Terminalår Forrentningskrav % 4,25 Inflation % 1,50 Diskonteringsrente % 5,75 0,95 0,89 0,85 0,80 0,76 0,72 0,68 0,64 0,60 0,57 Forrentning deposita % 2,00 Måneders deposita 3,00 Administration % 3,00 Leje/ m² BBR m² Enheder Leje Leje Kælder Leje Carporte Forrentning deposita Bruttoleje Ejendomsskat Renovation Forsikring Vicevært, fælles el mv Grundejerforening Administration Pr. enhed Fradrag for en lejlighed 85 m² Vedligeholdelse Ekstraordinær vedligeholdelse 0 Udgifter i alt Kr./ m² Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Markedsværdi DCF-metode Værdien af én fri bolig Værdiansættelse Følsomhed på leje og forrentning Leje/ m² Afkast Pris , , , , , ,

11 Referencer rækkehuse Til salg: Lavendelvej 18 44, 8870 Langå. 5% i forrentning. Ejendomsselskab med 14 udlejede rækkehuse i Stevnstrup ved Randers udbydes nu til salg. Boligerne ligger i et eftertragtet villakvarter ca. 8 km fra Randers Centrum. Til salg: Drastrupgårdsvej 1 22, 8960 Randers SØ, 4,41% i forrentning. 21 rækkehuse med ensidig taghældning og overdækket terrasse. Af de 21 boliger er 13 bygget i 2012/2013 og de resterende 8 i Boligerne er fuldt udlejede og er beliggende op en grund på m² lige ved Toftegård Børnehaven og med meget kort afstand til Assentoft Skole. Boligerne varierer i størrelserne 114 m² (19 stk.) og 119 m² (2 stk.) alle med carport med skur, carport og adgang til egen terrasse som er delvist overdækket. Boligerne er placeret således der er grønne arealer og generelt god luft omkring. Til salg: Krekærlunds Alle 5, Malling. Til salg. Der er tale om en ejendom med 10 udlejede kædehuse, som er under opførelse. Prisen pr. m² er kr Lejeprisen er kr /m². Forrentning ca. 4,80 %. Til salg: Vintenvej 25B, 8700 Horsens. 5,7% i forrentning. Rækkehusbebyggelse fra 2010 opdelt i 3 ejerlejligheder i 2 etager. Opført i røde mursten med tagsten. Gode parkeringsforhold. Haveareal med terrasse til hver bolig. Pæne og velindrettede boliger. Bolig 1: 120 m² fordelt med 71 m² i stueplan og 49 m² tagetage. Bolig 2: 116 m² fordelt med 69 m² i stueplan og 47 m² tagetage. Bolig m² fordelt med 71 m² i stueplan og 49 m² tagetage. Boligerne er ens rettet og indeholder i stueplan entre med klinkegulv og trappe til tagetagen, bryggers med klinkegulv, vaskemaskine og tørretumbler, badeværelse med klinkegulv, køkken/alrum/stue i åbent plan, værelse/kontor. I tagetagen forefindes 3 værelser og badeværelse. Der forefindes tillige 16 m² udhus i træ. Ejendommen er beliggende i udkanten af Lund, som er et velfungerende bysamfund Vest for Horsens. Der forefindes indkøbsmuligheder (Dagli' brugs, bager og ny Rema 1000 dagligvarebutik), skole klassetrin med SFO, specialskole for psykisk udviklingshæmmede børn, nyere vuggestue/børnehave, idrætsfaciliteter med multihal. Der er kun ca. 4 km til motorvejstilkørsel og ca. 8 km til Horsens midtby. Harrevænget i Hammel. Til salg. Området er en del af Storegårdsparken i Hammel, og bebyggelsen er beliggende på Harevænget. Bebyggelsen er opført i 2015 og omfatter i alt 14 ensartede rækkehuse på hver 90 m², der er opført med røde teglstensfacader og hældningstag beklædt med tagpap

12 Referencer rækkehuse (fortsat) Rækkehusene har en optimal indretning og udnyttelse og indeholder stort køkken/alrum, soveværelse og 2 værelser, et lille trapperum samt badeværelse med toilet, håndvask og bruseniche. Alle rækkehuse er i 2 etager, hvor der i stueetagen er direkte udgang til mindre have samt egen, stor altan på 1. sal. Samlet boligareal er på m². Forrentning år 1 er 4,77% /m² bolig. Tendrup Møllevej , 8543 Hornslet. Til salg. Boligerne er opført i 2009 i teglsten og med tag udført i listetækket tagpap. Boligerne er udført med lyse køkkener i åben forbindelse med stuen. Bryggers med vaskemaskine, godt badeværelse med bruseniche samt soveværelse og værelse. Området er et nyere boligområde med villaer og rækkehuse og fremstår pænt og attraktivt. Prisen pr. m² er kr Lejeprisen er kr /m². Forrentning ca. 5,30% i udbud. Til salg: Ærøvej 1A, 8600 Silkeborg. 4,67% i forrentning. 6 nyopførte og udlejede funkishuse i Silkeborg. Det samlede projekt med seks selvstændigt udstykkede og udlejede rækkehuse på hver 120 m² udbydes hermed til salg. Alle husene er moderne indrettet og opført i to plan. Alle boligerne har egne terrasser og 5 m² skur

13 Vi har indhentet følgende dokumenter: Tingbogsoplysning BBR meddelelse Oplysninger om ejendomsskat 2018 fra ois.dk Ejendomsvurdering 2017 (årsomvurdering) Oplysninger fra kulturarv vedr. bevaringsværdig ejendom Miljøoplysninger Aarhus Kommunes byggesagsarkiv Vi har modtaget følgende dokumenter: Vedtægter for Andelsboligforeningen Årsrapport 2017 Budget 2019 Referat generalforsamling, afholdt den 24. maj 2018 Revisionsprotokollat 2017 Beboerliste Vedtægter Modtagne bilag er i rekvirentens besiddelse eller rekvirenten bekendt og vedlægges derfor ikke som bilag til vurderingsrapporten. Teamet er uddannet erhvervsmægler og diplomvaluar og har flere års erfaring i formidling af investeringsejendomme. Viden, netværk og erfaring giver os stor erfaring i rådgivning af vores kunder mht. køb af boligudlejningsejendomme. Vi har således i mange år beskæftiget os med salg, udlejning og vurdering af alle typer af bolig /erhvervsejendomme i det østjyske område 12 13

14 Forudsætninger for den stipulerede lejeværdi Omkostningsbestemt reguleret lejemål inkl. forbedringstillæg. I budgetlejen er indregnet driftsudgifter, lejebærende tillæg, fx badeværelser, altaner, centralvarme, vedligeholdelsesplaner, 22 samt vicevært. Beregningen tilstræber en leje inkl. 0 procent udsving i ovenstående leje på X/m². Udover entreprisebeløbet tillægges i henhold til lejeloven 58 følgende tillæg til beløbet: eget arbejde, rådgivningsudgifter, byggelånsrenter, lejetab, byggeadministration og låneomkostninger, hvilket erfaringsmæssigt kan udgøre den del, der går til vedligeholdelsesdelen. Entreprisebeløbene er anslået efter bedste evne. Det kan overvejes i den økonomiske beregning at inddrage en stipuleret renoveringsmulighed for at ændre lejlighederne fra en 5,1 standard til en 5,2 standard. Der er bare den store usikkerhed ved fraflytningen af de enkelte lejere at kunne totalrenovere boligerne til at kunne opfylde en 5,2 modernisering. Derudover usikkerheden i om den opnåelige leje ved færdiggørelsen kan modsvare investeringen

15 Nærværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven (ABL) 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den vil kunne sælges til som udlejningsejendom ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Ejendommen vurderes inklusive fælles forbedringer foretaget på hovedejendommen, som en udlejer vil kunne opnå en lejeretlig forbedringsforhøjelse for. Det fremgår af vurderingsrapporten, hvilke fælles forbedringer på hovedejendommen, der eventuelt er medtaget i vurderingen. Nærværende vurdering omfatter ikke individuelle forbedringer, som andelshavere har udført, og som vil kunne udgøre en del af maksimalprisen iht. til ABL 5, stk. 1. Dette skyldes, at såfremt andelshaverne havde udført forbedringerne som lejere i en udlejningsejendom i drift, ville udlejer som udgangspunkt ikke have ret til en forbedringsforhøjelse for lejers forbedringer. Såfremt andelsboligforeningen, i stedet for at anvende nærværende vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, vælger at opgøre ejendommens værdi til den seneste ansatte ejendomsværdi iht. til ABL 5, stk. 2, litra c, gøres i forbindelse med andelshavernes individuelle forbedringer opmærksom på, at der i den offentlige vurdering kan indgå individuelle forbedringer udført af andelshaverne. Dermed vil den offentlige vurdering umiddelbart kunne komme til at fremtræde højere end nærværende valuarvurdering. Såfremt individuelle forbedringer indgår i den offentlige ejendomsvurdering, og disse ikke fradrages den offentlige vurdering, vil der ved salg af foreningens andelsboliger kunne forekomme en overpris i strid med maksimalprisbestemmelsen i ABL 5, stk

16 Særligt skal det i øvrigt iagttages: Vurderingen skal ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens indhold, men alene en beskrivelse i hovedtræk på grundlag af den besigtigede del af ejendommen. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Handelsværdien må forstås som det beløb, som ejendommen vil kunne indbringe i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Vurderingen skal ikke omfatte en teknisk bygningsgennemgang, men alene et skøn over eventuelle vedligeholdelsesefterslæb

17 For yderligere oplysninger venligst kontakt: Paul Asger Mühl Erhvervsmægler, MDE, Cand.merc. Mail: Mobil: