EJENDOMSMÆGLERFIRMAET JOHN FRANDSEN LANDBRUG SALG OG VURDERING AF ALLE TYPER LANDBRUG BOLIGMARKEDET Optimismen spirer på landbrugsmarkedet - læs mere på side 3 Da slægtsgården skiftede hænder - læs mere på side 6,7 Landbrugsmagasinet udkommer uge 11 og dækker hele nord-, østog midtjylland. Skatteplanlægning før salg af din landejendom - læs mere på side 10,11,12 Bredt netværk og stor lokalkendskab Kontakt specialafdelingen for landbrug, hvis du ønsker at sælge eller købe landbrugsejendom. Start med en uforpligtende snak med os på tlf: 70 40 49 84. Vi dækker hele nord-, øst- og midtjylland og har et bredt netværk. Ejendomsmæglere og valuarer, MDE Tlf. 70 40 49 84. landbrug@johnfrandsen.dk www.johnfrandsen.dk/landbrug
Tema: Drømmen om et liv på landet Indhold Læs inde i bladet: Optimismen spirer på landbrugsmarkedet... 3 Da slægtsgården skiftede hænder... 6-7 Skatteplanlægning før salg af din landejendom... 10,11,12 Landbrugsejendomme: Minkfarm/planteavl-hesteejendom... 4 Kvæggård... 5 Landbrugsjord/landejendom og planteavl... 8,9,14 Jagtejendom... 13 Kvæggård ved Nørager - læs mere side 5 Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom - læs mere side 10,11,12 Da slægtsgården skiftede hænder - læs mere side 6,7 2
Optimismen spirer på landbrugsmarkedet Markedet for landbrugsejendomme og landbrugsjord har i en længere periode været mærket af finanskrise, da mange finansielle institutioner har opstrammet kreditpolitikken indenfor landbrugssektoren. Det er derfor positivt at vi hos John Frandsen landbrug kan mærke en stærkt stigende interesse fra købersiden, som også har ført til en række af afsluttede handler. Der er flere forhold der går i den rigtige retning indenfor landbrugssektoren netop nu. En forbedring af afregningsprisen på korn, svin, mælk og oksekød har medført at en stor del af landbrugsbedrifter kommer ud af 2017 med sorte tal på bundlinjen. Der er stadigvæk lidt udfordringer med hensyn til økonomien i mink produktionen, men her ser det dog ud til at priserne har nået bunden og priserne er vendt. Ved sidste auktion gik priserne en lille smule op, og det er med til at give optimisme. Eksporten på landbrugsvarer er desuden inde i en god udvikling, da danske varer står forholdsvis godt på verdensmarkedet på grund af at man er kommet godt ind på nogle af de gode eksportmarkeder. Specielt det kinesiske eksportmarked er inde i en god udvikling. Dette betyder at der er optimisme på ejendomsmarkedet som giver stor interesse fra købere. Det samme historisk lave renteniveau gør at en del landmænd igen har mod på at investere. Den forbedrede økonomiske situation gør at vi nu naturligt oplever mere imødekommende kreditforeninger og pengeinstitutter når handlen skal gennemføres. Ud over landmænd er der en stigende interesse fra folk udenfor landbrugserhvervet som vil investere i dansk landbrug. I John Frandsen Landbrug ser vi derfor optimistisk på den kommende tid indenfor landbrugsmarkedet og forventer at der vil ske en del ejerskifter og jordhandler de næste 5 år. Vil du vide hvad dit landbrug er værd? Dit salg er i gode hænder hos mig. Et stort kendskab til landbruget i Nord- og Østjylland kommer dit salg til gode! Vi tilpasser salget efter dine ønsker Min erfaring med salg og vurdering af alle typer landbrugsejendomme - kommer dig til gode! Jeg er uddannet landmand og er opvokset på landbrug i Østhimmerland, og har selv drevet landbrug med fokus på svineproduktion og planteavl i 15 år. Jeg har tidligere siddet i Agrinords bestyrelse. Til daglig gør jeg stor brug af min praktiske erfaring og viden når jeg skal vurdere og sælge landejendomme. Min interesse og viden vil derfor komme dit salg til gode. Mogens Olesen Damm mo@johnfrandsen.dk Jeg er uddannet ejendomsmægler, MDE samt landmand med grønt bevis. Mine 30 års erfaring indenfor praktisk landbrug med en kombination af at være ejendomsmægler, landmand, bestyrelsesmedlem og politisk virke giver mig et stærkt grundlag i mit virke indenfor landbrug. Via mit netværk og kontakt til landbruget, der strækker sig i Øst-, Midt- og Nordjylland er jeg rustet til at vurdere og sælge alle typer ejendomme. Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk 3
HADSUND - Minkfarm JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Langmosevej 18, 9560 Hadsund 4 lukkede haller, samt 2 åbne haller i alt 2.750 burrum. Samt et isoleret værksted og stålhal på 272 m 2 Ejendommen er miljøgodkendt til 1.500 tæver, men er i dag tom Ejendommen er en a-farm og der har aldrig været sygdom Kr. 2.200.000 Areal 4,88 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0334 HOBRO - Heste/planteavl D Kr. 16.000.000 Skivevej 85B, 9500 Hobro Flot Heste/planteavlsejendom med 71 ha hvor af de 64,4 ha er med forhøjet EU støtte, i alt ca. 4.000 kr./ha Bygningerne er indrettet til heste, 33 bokse, sadelrum, foderrum og vaskeplads. Ridehal med 20 x 60 bane, rytterstue samt lade til maskiner og halm - Udendørs ridebane til dressur og springbane Areal 71 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0229 4
NØRAGER - Kvæggård JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Kr. 15.000.000 Vøvelholmvej 24, 9620 Aalestrup Kvæggård med bindestald som er fulddrift, med plads til 90 køer. Ungdyr går i dybstrøelse eller spalter. Jorden er god dyrkbar og ligger lige rundt om ejendommen. Ca 71 ha. er i omdrift og med forhøjet EU støtte. Resten er grund og krat. Ejendommen kan nemt laves om til kvier eller tyrekalve. Ejendommen sælges med komplet maskinpark, 90 køer, 100 ungdyr og beholdninger. Areal 81,7 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0416 5
Da slægtsgården skiftede hænder Den 71-årige Birte Overgaards mistede sin mand sidste år, og hun måtte erkende, at hun ikke kunne drive gården videre alene. Den måtte afhændes. Hun fandt selv en køber, men al det med værdifastsættelse og papirarbejde virkede uoverskueligt for hende. Men hun fandt hjælp hos Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen Landbrug. Sammen med køberen af den knap 30 hektar bedrift blev Birte Overgaard enig om, at de skulle have en uvildig person til at vurdere ejendommen, som ud over jorden bestod af hovedhuset med stalde, lader, maskinhus. Dertil kom en tidligere aftægtsbolig, som var udstukket og havde fået sin egen matrikel. Vi indhentede tre tilbud, på hjælp til at sælge gården fortæller Birte Overgaard. Vi valgte ikke det billigste, men besluttede, at Mogens Olesen Damm fra John Frandsen Landbrug skulle hjælpe os. Han virkede seriøs og forstod straks, hvad vi gerne ville. Og det har vi ikke fortrudt. Han opstillede en række muligheder for, hvordan vi kunne arrangere handlen, og sammen med hans sagsbehandler Ingelise, sørgede de for al papirarbejdet og udfærdigede skødet og alle de andre papirer, som hørte handlen til. Hos John Frandsen Landbrug er man ikke uvant med at skulle arrangere salget af landbrugsbedrifter, hvor sælger selv har fundet en køber. Gården ligger ved Ans et par kilometer fra Tange Sø 6
Birte Overgaard og Mogens Olesen Damm fra Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen Landbrug, sidder og får det sidste papirarbejde gjort færdigt. Det sker faktisk oftere, end man tror, at sælger bruger en mægler til både værdifastsættelse og sikring af, at alle ting kører, som de skal, fastslår Mogens Olesen Damm. Der kan være ting, som sælger og køber ikke selv er opmærksomme på, og som kan give problemer, hvis der ikke er taget højde for dem allerede i starten af handlen. Gården, som Mogens Olesen Damm formidlede salget af, ligger ved Ans et par kilometer fra Tange Sø - og her havde familien Overgaard boet siden 1973, da hendes afdøde mand, Peter, overtog barndomshjemmet. Det var da vemodigt at skulle sige farvel til ens omdrejningspunkt gennem 44 år, men det hjalp på det, at jeg kendte den nye ejer i forvejen og ved, at gården er kommet i gode hænder, siger Birte Overgaard. Og at Mogens sørgede for, at det hele gik så glat, som det gjorde, kan jeg ikke takke ham nok for. Det eneste, jeg selv skulle i forbindelse med hele handlen, var en tur i Skifteretten og skrive under på et papir, som sikrede, at jeg kan sidde i uskiftet bo. Birte Overgaard havde sit første møde med Mogens fra John Frandsen Landbrug den 10. september sidste år. Og tre måneder senere den 8. december var de sidste papirer underskrevet og handlen afsluttet. 7
TRUE - Landbrugsjord JOHN FRANDSEN LANDBRUG Bolsbjergvej 18, 9550 Mariager 14,8 ha landbrugsjord med juletræer og pyntegrønt Ca. 15.000 stk. Nobilis i god vækst, det meste plantet i 2005 Ca. 25.000 stk. Nordmannsgran - Mulighed for at sælge træer i år Kr. 2.200.000 Areal 14,8 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0367-1 RANDERS - Skov/landejendom E Vilstrupvej 6, 8960 Randers SØ Dejlig skov/landejendom beliggende tæt ved Randers og motorvej. 22,8 ha, heraf er 10,5 ha skovrejsning plantet i mose og vandhul. 10 ha drives med juletræer ca 55.000 stk Kr. 5.500.000 Areal 22,8 ha Kontakt: Anders Buhl Christensen Tlf. 70 40 49 84 JFL0155 8
SØNDERHOLM - Planteavl/kødkvæg JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Kr. 8.300.000 Kammerherrevej 10, 9240 Nibe Flot planteavlsejendom, hvor en del af bygningerne er indrettet til ammekøer. Resten er maskinhus og værksted. Jorden ligger lige omkring ejendommen, af de 42 ha er 40,89 ha støtteberettiget. Boligen er på 220 m2 og løbende renoveret, fremstår pæn og velholdt. Bygningerne kan nemt anvendes til andre formål, feks. Heste eller lager. Areal 42 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0385 9
Skatteplanlægning før salg af Der kan være millioner at spare i skat og arveafgifter ved skatteplanlægning før salget Planlægning i god tid før salg kan udløse store skattebesparelser. Det omfatter overdragelse til børn, børnebørn m.fl., overdragelse til nære medarbejdere, overdragelse til tredjemand samt overdragelse fra et dødsbo. Skat af fortjeneste ved salg af fast ejendom er over en årrække faldet fra 65% til ca. 42 %. Nyhed nedsættelse af bo- og gaveafgiften ved generationsskifte i familieejede virksomheder Efter hidtil gældende regler var afgiften 15 % i bo- og gaveafgift ved overdragelse af en erhvervsvirksomhed til næste generation. Arve og gaveafgiften ved generationsskifte, der opfylder betingelserne for succession, reduceres gradvist fra 15 % i 2015 til 5 % i 2020. Dette øger også den gave, man har mulighed for at give afgiftsfrit i forhold til stempelafgift af skøde i handlen. Regeringen ønsker videre, at der senest i 2025 slet ikke betales bo- og gaveafgift ved overdragelserne dette var dog ikke en del af lovforslaget. Ny praksis vedrørende finansiering ved overdragelse i forbindelse med generationsskifte Praksis har i nogle år været, at et gældsbrev indgået på anfordringsvilkår i en familiehandel blev anset for en hævning i sælgers virksomhedsordning. Dermed var sælger afskåret fra at opspare avancen i virksomhedsordningen, ligesom tidligere års opsparede overskud i virksomhedsordningen kunne risikere at komme til beskatning i salgsåret. Efter ny LSR kendelse i oktober 2017 vil en udstedelse af et sælgerpantebrev i en familiehandel kunne indgå i sælgers virksomhedsskatteordning. Sælgerpantebrev skal udstedes på markedsvilkår, hvilket indebærer, at sælgerpantebrevet løbende forrentes og afdrages. Der skal ligeledes betales stempelafgift til staten på 1,5 % af sælgerpantebrevets pålydende værdi. Der skal fastsættes en kurs på sælgerpantebrevet. Størrelsen af sælgerpantebrevet skal fastsættelse i forhold til markedsvilkår. 10
din landbrugsejendom Det er vor anbefaling, at der søges om bindende svar, inden sådan en disposition foretages. Det bindende svar kan anvendes til sikring af, at finansieringen sker på markedsvilkår. Skatten skal først betales, når børnene sælger ejendommen, hvis ikke de også vælger at lave succession med børnebørn osv. Skatten bliver hermed 0 for dig som sælger. Samtidig kan du give barnet en afgiftsfri gave på 30 % af fortjenesten. Forskellige former for overdragelse: 1. Overdragelse i fri handel. 2. Overdragelse til børn, børnebørn m.fl. 3. Overdragelse til nære medarbejdere. 4. Overdragelse fra et dødsbo. Kort beskrivelse af de enkelte situationer: 1. OVERDRAGELSE I FRI HANDEL I fri handel har salgssummens fordeling mellem jord, stuehus og erhvervsbygninger stor betydning for skatten. Sælger du en landbrugsejendom, hvor du har beboet stuehuset, er denne del af salgssummen skattefri. Beskatning af fortjenesten i fri handel: Genanbringelse af fortjenesten Hvis du efterfølgende køber en anden landbrugsejendom, kan du genanbringe fortjenesten i denne og skatten udskydes til et senere salg. Det er her et krav, at du selv har drevet den solgte ejendom, og at du driver den købte ejendom. Opsparing af fortjenesten i virksomhedsskatteordningen til 22 % skat. Såfremt du efter salget fortsat driver virksomhed, kan virksomhedsskatteordningen anvendes. Her kan fortjenesten fra salg af ejendommen beskattes i opsparingsordningen til en aconto skat på 22 %. Dermed udskydes halvdelen af skatten til senere beskatning. Skatteudskydelsen skal kombineres med en plan for senere beskatning af fortjenesten. Det kunne f.eks. være beskatning i boet efter sidst afdøde. Indskud på ophørspension Såfremt du er fyldt 55 år, kan du indskyde kr. 2.743.700 af fortjenesten på en ophørspension i 2018. Betaling af hele skatten nu og her Man kunne også vælge at betale hele skatten i salgsåret, da skatten af ejendomsavancen kun er 42 %. 2. OVERDRAGELSE TIL BØRN, BØRNEBØRN M.FL. Ved overdragelse til børn, børnebørn m.fl. er der mulighed for at anvende skattemæssig succession. Dette medfører, at alle skatterne ved salget overføres til børnene. Eksempel: Samlet kontant overdragelse fast ejendom... kr. 40.000.000 (Svarende til seneste offentlige vurdering) Samlet beregnet fortjeneste... kr. 12.000.000 Mulighed for afgiftsfri gave (passivpost) 30 % af fortjenesten... kr. 3.600.000 Gaven indgår som en del af betalingen for ejendommen. Herudover kan der gives en afgiftsfri gave, da gaveafgiften kan reduceres med den betalte stempelafgift Er der betalt kr. 240.000 i stempelafgift har der hidtil kunne gives en afgiftsfri gave på...kr. 1.600.000 Denne afgiftsfri gave øges i takt med nedsættelse af afgiften. I 2018 vil den afgiftsfrie gave være steget til kr. 3.428.571. Overdragelsesværdi fast ejendom til børn: Her godkendes normalt en overdragelsesværdi svarende til +/- 15 % af den offentlige vurdering. I dette tilfælde kr. 40.000.000 x 15 %... kr. 6.000.000 Hvis ønsket er lavest mulig overdragelsespris vil det samlede nedslag i prisen være: Passivpost...kr. 3.600.000 Gave beregnet på grundlag af stempelafgift...kr. 1.600.000 Nedslag 15 % af vurderingen...kr. 6.000.000 De samlede nedslag er herefter...kr. 11.200.000 Barnet skal herefter kun fremskaffe (40.000.000-11.200.000)...kr. 28.800.000 Herudover kan forældrene udstede et sælgerpantebrev på markedsvilkår. 11
Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom 3. OVERDRAGELSE MED SUCCESSION TIL NÆRE MEDARBEJDERE Nære medarbejdere der indenfor 5 år har været beskæftiget i virksomheden i et antal timer svarende til fuldtidsbeskæftigelse i 3 år, er omfattet af successionsreglerne. Det vil sige, at skat af fortjenesten ved overdragelse til den nære medarbejder udskydes til medarbejderen sælger virksomheden. De nærmere regler og betingelser har vi valgt ikke at omtale her. 4. SALG FRA ET DØDSBO Ved salg fra et dødsbo kan ovenstående successionsregler også anvendes, når betingelserne er opfyldt. Situationen hvor familien vælger at blive boende på ejendommen: Vælger familien at blive boende på ejendommen, vil der kunne spares skat ved at planlægge salget i levende live. Eksempel på salg i fri handel fra boet: Salgsværdi af ejendom i boet... Kr. 8.000.000 Beregnet fortjeneste ved salg i boet... Kr. 3.000.000 Beregnet skat ved salg i boet... Kr. 1.500.000 Sådan spares hele skatten af ejendomssalget i boet: Der hjemtages afdragsfrit lån i realkreditten på... Kr. 3.500.000 I mange tilfælde kræver den ønskede overdragelsesmodel et bindende svar fra SKAT. Skatteministeriet har afsat midler til at sikre familieejede virksomheder bedre vilkår i forbindelse med overdragelse af erhvervsvirksomhed til nære familiemedlemmer. Som ovenfor anført er første led af disse vilkår gennemført med virkning fra 2016. Vi har mange års erfaring i rådgivning omkring salg og generationsskifteproblematikker indenfor landbruget. Økonomikonsulent Christian Møller Madsen Dansk Revision Mariagerfjord cmmh@danskrevision.dk mobil 26304104 Nettoprovenuet udbetales som gave til børnene. Der betales gaveafgift af beløbet, hvilket i dag svarer til den arveafgift, der senere skulle betales af boet. Behandling i boet: Salg ejendom...kr. 8.000.000 Indfrielse af realkredit...kr. 3.500.000 Nettoformue ved boets afslutning...kr. 4.500.000 Når boets formue på skæringsdagen er under kr. 5.678.200 er boet skattefrit. Boet sparer hermed de kr. 1.500.000 i skat ved salg af den faste ejendom. Ovenstående eksempler må kun betragtes som inspiration og kan hermed ikke anvendes i konkrete sager, da lovgivningen og administrativ praksis ændres løbende. Der er ud over ovenstående mange andre faktorer der skal være opfyldt i den konkrete situation. Ved konkrete sager er det derfor en god ide at søge rådgivning i god tid før salget. Vi anbefaler, at planlægningen sker fra 3-5 år før salget, afhængig af hvor komplekse overdragelserne er. 12
KARUP J - Jagtejendom på 81 ha. JOHN FRANDSEN LANDBRUG C Kr. 9.500.000 Tinghøjvej 57, 7470 Karup J Stor naturværdi med fast tilgang af kronvildt. Grænser op til Havredal plantage. Beliggende i et område med samlet ca. 4000 ha skov. Ejendommen kan evt. sælges med mindre areal. Der er landbrugspligt på ejendommen. I dag drives her produktion af rødgran juletræer. Ejendommen grænser til Åresvad Å med tilhørende fiskeret. Areal 81 ha Kontakt: Anders Buhl Christensen Tlf. 70 40 49 84 JFL0328 13
JOHN FRANDSEN LANDBRUG ARDEN - Landbrug planteavl/amme køer C Kr. 12.600.000 Marienborgvej 1, 9510 Arden Planteavlsejendom med en mindre Limousine besætning pt 14 køer + kalve og ungkreaturer Ejendom hvor godt 60 ha er dyrkbar EU areal, det resterende areal er sø mose, skov og krat Drives i dag med planteavl og en ammekobesætning Driftsbygningerne består af et maskinhus på 625 m² opført i år 2000, en foderlade med køre silo på 418m2, en hal på 742 m², samt ca 1240 m² staldbygninger der i dag anvendes til ammekøer. Areal 71 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84 JFL0351 14
JOHN FRANDSEN LANDBRUG Vi kender køberen til din landbrugsejendom Til Svineproducent ved Støvring søges ejendom. Det er ikke afgørende om det er en tidligere kvæg- eller svineejendom. Omkring Århus søges ejendom, gerne med nyere bolig, eller mulighed for at bygge nyt. Ejendom i Østhimmerland fra 20 ha og op-efter, til sammenlægning med anden ejendom. Ejendom med et areal over 300 ha, til meget købe stærk køber. Mindre landejendom i området Skørping Støvring området, gerne med plads til lidt ammekøer og gårdbutik. Ejendom med 60 80 ha og plads til at producere 300 tyrekalve, til ung famillie. Vi samarbejder med 2 udenlandske ejendomsformidlere, der har kontakt til både tyske og hollandske købere, der er interesse for både kvæg, mink og planteavlsejendomme. Bestil en professionel Værditjek på tlf. 70 40 49 84 15
SPECIALAFDELING FOR LANDBRUG VI DÆKKER OMRÅDET BEDST! SALG & VURDERING AF LANDBRUG: Vi sælger alle typer landbrugsejendomme Vi har et stort netværk samt lokalt kendskab Vi har praktisk erfaring og kendskab til alle landbrugsregler Vi samarbejder med 27 boligbutikker og 4 erhvervsafdelinger Aalborg Klarup Aars Hadsund Hobro Mariager Viborg Langå Randers Auning Karup Bjerringbro Hadsten Hammel Herning Hinnerup Aarhus Ikast Glesborg Grenaa Kolind Rønde Ebeltoft Skanderborg Horsens Fredericia 27 Boligbutikker Landbrugsafdeling 4 Erhvervsafdelinger Vi står klar alle ugens 7 dage - Ring 70 40 49 84 Tlf. 70 40 49 84. landbrug@johnfrandsen.dk. www.johnfrandsen.dk/landbrug Mogens Olesen Damm mo@johnfrandsen.dk Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk Ingelise Jensen ij@johnfrandsen.dk