Udkast den 25. april 2018 KONTRAKT ADVOKATFIRMA WWW.KROMANNREUMERT.COM CVR-NR. DK 62 60 67 11 mellem Furesø Kommune (CVR-nr. 29 18 83 27) 25. APRIL 2016 SAGSNR. 1045346 JOL/JOL DOK. NR. 51917069-4 Stiager 2 3500 Værløse (i det følgende benævnt "Kommunen") og [Udvikleren] (CVR-nr. []) [Adresse] [Postnummer og By] (i det følgende benævnt "Udvikleren") KØBENHAVN SUNDKROGSGADE 5 DK-2100 KØBENHAVN Ø AARHUS RÅDHUSPLADSEN 3 DK-8000 AARHUS C LONDON 65 ST. PAUL'S CHURCHYARD LONDON EC4M 8AB
1. INDLEDNING 1.1 Kommunen har gennemført en konkurrenceudsættelse forud for indgåelse af denne udviklingsaftale, der bl.a. har til formål at få et dispositionsforslag udarbejdet på baggrund af Udviklerens visions- og idéoplæg fra konkurrence. Formålet hermed er, at Kommunen efter dispositionsforslagets udarbejdelse kan udstykke og sælge et areal på i alt ca. 8.000 m2 på arealerne beliggende Frederiksborgvej 3-5 med matr.nr. 18y, 10au og en ikke endeligt defineret andel af 18at - alle i Farum By, Farum. I det følgende er disse arealer samlet benævnt "Ejendommene". 1.2 Ejendommene er b.la. tidligere anvendt til Farum Rådhus, og er i dag ligeledes bebygget med tidligere skolebygninger, samt en børneinstitution. Det er Kommunens ønske, at Ejendommene skal udbydes til salg med henblik på at omdanne dette centrale område i Farum by til et nyt og oplevelsesrigt byområde. 1.3 Med henblik på at sikre de rette forudsætninger for et sådant udbud, og til brug for Kommunens vurdering af et bud på Ejendommen hhv. områdets udvikling, har Kommunen gennemført en konkurrence inkl. et visions- og idéoplæg vedrørende Ejendommenes udvikling. 1.4 På baggrund heraf har Udvikleren - som er en ekstern privat projektudvikler - udarbejdet og fremsendt deres visions- og ideoplæg vedrørende Ejendommenes fremtidige udvikling og udnyttelse, og på baggrund heraf blev Udviklerens tilbud (inkl. visions- og ideoplæg) udvalgt af Kommunen som vinder af konkurrencen. Det fulde konkurrencemateriale vedlægges som bilag B, og Udviklerens tilbud, inkl. visions- og ideoplægget for Ejendommene ("Ideoplægget"), vedlægges som bilag A til denne Aftale. 1.5 Kommunen har således på baggrund af Ideoplægget valgt Udvikleren til at understøtte den videre udvikling af Ejendommene, i forbindelse med den yderligere konkretisering af Ideoplægget, herunder som fremdriftssikrende samarbejdspart i forbindelse med udarbejdelse af et egentligt dispositionsforslag, der kan lægges til grund for, det forventede efterfølgende udbud af Ejendommene, der gennemføres efter kommunestyrelseslovens regler, jf. punkt 6. 1.6 Parterne er på baggrund heraf blevet enige om at indgå denne Aftale om den fremadrettede projektudvikling, herunder særligt i forbindelse med udarbejdelse af et egentligt dispositionsforslag, mod at Udvikleren tillægges en forkøbsret til Ejendommene, på de i denne Aftale nærmere definerede vilkår. 1.7 Udvikleren har som led i konkurrenceudsættelsen oplyst at samarbejde med følgende [underentreprenør/underrådgiver/underleverandør/samarbejdspartner] i forbindelse med denne yderligere projektudvikling af Projektet på Ejendommene: [Virksomhed, rolle, kontaktperson og -oplysninger X] [Virksomhed, rolle, kontaktperson og -oplysninger Y] [Virksomhed, rolle, kontaktperson og -oplysninger Z] 1.8 Ved løsning af Aftalen er Udvikleren forpligtet til at anvende nøglemedarbejderne samt andre navngivne medarbejderressourcer som fremgår af Bilag A, og som dermed er indgået i Kommunens beslutning om at tildele Aftalen til Udvikleren. Udskiftning af en eller flere samarbejdspartner eller nøglemedarbejdere kan kun finde sted, når SIDE 2
den pågældende har lovligt forfald (sygdom, orlov eller forhold, der kan sidestilles hermed) i en periode eller ophører sin ansættelse hos Udvikleren eller samarbejdspartneren, eller såfremt Kommunen skriftligt samtykker til udskiftning. I tilfælde af Udviklerens ønske om udskiftning af en eller flere af sådanne medarbejdere skal Kommunen skriftligt orienteres herom med mindst 4 ugers varsel, herunder om og uanset årsagen til ønsket. 1.9 Nye samarbejdspartnere og/eller nøglemedarbejdere skal som minimum have samme kvalifikationer, som den/de, der erstattes, og udskiftningen skal skriftligt godkendes af Kommunen, herunder efter forevisning af CV og evt. personligt interview. Enhver omkostning forbundet med udskiftningen - herunder i forbindelse med opgaveoverdragelse - er Kommunen uvedkommende, og Udvikleren er forpligtet til aktivt at sørge for, at nye medarbejdere hurtigst muligt er fuldt inde i opgaven. 2. DEN OVERORDNEDE VISION FOR UDVIKLINGEN AF EJENDOMMENE 2.1 Det er Kommunens overordnede vision, at Ejendommene og området omkring Ejendommene skal udvikles med et nyt byggeri syd for de bevaringsværdige gamle skolebygninger fra 1920'erne, som vist på oversigtskortet, der indgik som bilag 1 til det oprindelige konkurrencemateriale, jf. bilag B, (herefter "Projektudviklingsområdet"). 2.2 Byggeriet skal i overensstemmelse med Kommunens arkitektur og byrumsstrategi, der har indgået som forudsætning for konkurrencen, kunne tilpasses det eksisterende miljø og bidrage med en bedre sammenhæng mellem det centrale Farums forskellige funktioner. 2.3 Anvendelsen af Ejendommene skal ligeledes i størst muligt omfang understøtte Kommunens ønsker om mere byliv i Farum. Samtidig skal det grønne præg udbygges, bl.a. ved en stærkere kobling til den nærliggende område Kumbelhaven (herefter "Visionen"). 3. UDARBEJDELSE AF DISPOSITIONSFORSLAG 3.1 På baggrund af Ideoplægget skal Udvikleren viderebearbejder Ideoplægget til et egentligt sædvanligt dispositionsforslag, jf. standardydelsesbeskrivelsen vedlagt som bilag C, dækkende Projektudviklingsområdet (herefter "Dispositionsforslaget"). Dispositionsforslaget skal udarbejdes med skyldig hensyntagen til konkurrencematerialet, herunder visionen, og i samråd med Kommunen. 3.2 Dispositionsforslaget skal i al væsentlighed være en viderebearbejdning af Projektet, og skal indeholde Udviklerens forslag til, hvordan Projektet på Projektudviklingsområdet i al væsentlighed kan realiseres. Parterne er enige om at indgå i en dialog om Dispositionsoplægget herunder særligt fastlæggelsen af de nærmere detaljer fra visions- og idéoplægget. Parterne er også enige om, at dialogen som et minimum skal sikre borgerinddragelse på et niveau som beskrevet i tilbuddet, jf. bilag A. Det er ikke muligt for Udvikleren at ændre i de grundlæggende forudsætninger og elementer i visions- og idéoplægget, medmindre dette sker på initiativ fra Kommunen eller med Kommunens udtrykkelige - og evt. betingede - samtykke. SIDE 3
3.3 Dispositionsforslaget skal som minimum angive Projektets omfang og udseende, herunder men ikke begrænset til Projektets overordnede æstetiske og funktionelle rammer, tegninger der viser hvordan byggeriet - både renovering, ombygning og nybygning - kan komme til at se ud, byggeriets placering i Projektudviklingsområdet, arealstørrelser på enkelte etager, antal etager, anvendelsesmulighed og omtrentlig arealfordeling mellem de forskellige gængse anvendelsesmuligheder (offentlige formål, erhverv, bolig, handel og detailhandelslignende virksomhed, restauranter m.v.), forslag til materialer og farver alt i et sådant omfang, at Kommunen på dette grundlag i princippet kan træffe beslutning om, hvorvidt Projektet kan realiseres og nye lokalplaner udarbejdes og godkendes af Kommunen. Udvikleren skal endvidere i Dispositionsforslaget tage stilling til alle betydende spørgsmål vedrørende Projektets ydre fremtræden og planudformning, samt andre forhold, der er afgørende for byggeriets funktion, kvalitet og karakter. Det understreges dog, at Ejendommene skal udbydes til salg efter kommunestyrelseslovens regler, og at en evt. realisering af Projektet derfor forudsætter inddragelse af en kommende køber af Ejendommene. 3.4 Dispositionsforslaget udarbejdet af Udvikleren skal være af en sådan kvalitet, at det umiddelbart kan danne grundlag for det videre Udviklingsarbejde frem mod vedtagelse af ny lokalplan for Projektudviklingsområdet/Ejendommene samt i nødvendigt omfang ændringer af kommuneplanen for Ejendommene. 3.5 Til Dispositionsforslaget skal Udvikleren endvidere udarbejde et økonomisk overslag over Projektets gennemførlighed samt en kvalificeret vurdering over Ejendommenes forventede værdi efter gennemførsel af Projektet. Overslaget kan tage udgangspunkt i Udviklerens Visionsoplæg. 3.6 Ved enighed om Dispositionsforslaget overdrages enhver rettighed hertil til Kommunen, sådan at Kommunen er berettiget til at arbejde videre hermed eksempelvis i kommune- og lokalplanarbejdet. Endvidere har Kommunen ret til at anvende og overdrage Dispositionsforslaget i forbindelse med det kommende udbud af Ejendommene, således at en endelig erhverver af Ejendommen frit kan overtage og anvende Dispositionsforslaget i enhver henseende som led i den endelige udvikling af Ejendommene. 3.7 Kommunen yder ikke nogen kompensation for Udviklerens omkostninger forbundet med udarbejdelse af Dispositionsforslaget, idet tildeling af forkøbsretten til Ejendommene udgør det fulde vederlag til Udvikleren. 3.8 Udvikleren er forpligtet til at levere et endeligt, godkendt Dispositionsforslag senest den 1. marts 2019, jf. den overordnede tidsplan, der indgik i konkurrencematerialet, jf. bilag B, og i øvrigt til at gennemføre en proces, der som minimum svarer til processen beskrevet i tilbuddet, jf. bilag A. 4. UDARBEJDELSE AF LOKALPLANSFORSLAG OG VEDTAGELSE AF LOKALPLANER 4.1 Der vil på baggrund af det godkendte Dispositionsforslag - men formentlig først efter udbud af Ejendommene - blive udarbejdet et udkast til lokalplan for Ejendommene, som skal godkendes politisk af Kommunen. Både Dispositionsforslaget og Idéoplægget kan indgå fuldt ud i planarbejdet. 4.2 På baggrund af det godkendte Dispositionsforslag og den efterfølgende dialog mellem Kommunen og den endelige erhverver af Ejendommene, udarbejder Kommunen således et lokalplansforslag og øvrigt plangrundlag, der skal godkendes politisk. SIDE 4
4.3 Kommunen har den fulde kompetence til at beslutte om lokalplansforslaget skal sendes i offentlig høring, og det understreges, at det er Kommunen, der i forbindelse med den politiske behandling bestemmer det endelige indholdet af et sådant forslag til lokalplan for området. 4.4 I det omfang arbejdet med udarbejdelsen af planer måtte nødvendiggøre evt. supplerende afklarende forhold med Udvikleren, er Udvikleren forpligtet til at deltage i et møde på op til 2 timers varighed herom, samt i øvrigt at svare på enkeltstående forhold skriftligt. 5. SAMARBEJDE 5.1 Udvikleren og Kommunen forpligtiger sig til loyalt at samarbejde i relation til udførelsen af Udvikleren 's undersøgelse af Ejendommenes udviklingsmuligheder i relation til Udviklerens projektudvikling af et rentabelt og realistisk projekt, herunder i relation til Udviklerens udarbejdelse af Dispositionsforslaget. Ansvaret for at sikre fremdrift og udarbejdelse af Dispositionsforslaget påhviler dog alene Udvikleren. 5.2 Det er mellem parterne aftalt, at parterne skal medvirke til nødvendige optimeringer og tilretninger af projektet i det omfang der er behov herfor, herunder både som følge af borgerinddragelse ("Furesø-modellen") og i takt med at eventuelle (for Parterne) ukendte forhold forbundet med projektet og/eller Ejendommene konstateres, og således også at acceptere eventuelle nødvendige fravigelser og ændringer i Dispositionsforslaget i forhold til Ideoplægget, jf. dog punkt 3.2. 5.3 Kommunen er forpligtiget til at udstede og bekræfte fuldmagter til Udvikleren til brug for udviklingsarbejdet med Projektet i nødvendigt omfang. 6. UDBUD OG MINDSTEPRIS 6.1 Udbud 6.1.1 Kommunen berettiget og forpligtet til at udbyde Ejendommen til salg i henhold til reglerne om offentligt udbud af kommunale ejendomme med en forpligtigelse for køberen af Ejendommene til at realisere i hvert fald hovedparten af de forhold, der er beskrevet i dispositionsforslaget (i det følgende benævnt "Udbuddet"). 6.1.2 Kommunen fastlægger i enhver henseende udbudsvilkårene for Ejendommene (herefter benævnt "Udbudsvilkårene"). Udvikleren har således ikke nogen form for indsigelsesret eller indflydelse i øvrigt på Udbudsvilkårene, idet det dog specificeres følgende i relation til Udbuddet og Udbudsvilkårene, som Kommunen er forpligtiget til at overholde: i. Udbuddet skal i udgangspunktet gennemføres som et samlet udbud af Ejendommene, og det skal i Udbudsvilkårene angives, at Udvikleren har forkøbsret og ret til at matche den højeste pris som Kommunen måtte modtage bud på fra tredjemand jf. pkt. 7 nedenfor. ii. Ejendommens markedsværdi skal vurderes forud for Udbuddet, og Udbuddet gennemføres med en angivet mindstepris i Udbudsvilkårene i overensstemmelse med pkt. 6.2 nedefor. SIDE 5
iii. iv. Det skal i Udbudsvilkårene fastsættes, hvorledes evt. betingelser for tilbud om køb af Ejendommene vil blive håndteret, samt at der skal kunne stilles en bankgaranti for køberens betaling af købesummen. Kommunen er berettiget til at afskære betingelser. Udbuddet af Ejendommene skal annonceres i minimum 2 uger, men forventes grundet Projektets karakter og omfang at blive annonceret i op til 8 uger. 6.1.3 Når udbudsfasen er udløbet, gennemgås de indkomne købstilbud og oplistes i forhold til, hvorvidt de opfylder Udbudsvilkårene. Alle konditionsmæssige tilbud forelægges herefter til politisk behandling i Kommunen, og den endelige køber vælges. 6.1.4 Udvikleren skal på dette tidspunkt have tilbudt at erhverve Ejendommene til samme pris og samme vilkår som den bedste tilbudsgiver, jf. dog pkt. 6.1.5. Udvikleren har herefter 2 uger til at meddele Kommunen, om Udvikleren ønsker at udnytte denne forkøbsret. 6.1.5 Som en del af Udbudsvilkårene vil indgå en ret for Kommunen til at forkaste alle tilbud, herunder f.eks. som følge af, at tilbuddene ikke opfylder den fastlagte Mindstepris, jf. pkt. 6.2. Opstår en sådan situation har Udvikleren ret til at erhverve Ejendommene til Mindsteprisen, hvis Kommune fortsat ønsker at sælge. 6.2 Mindstepris 6.2.1 Udbudsvilkårene skal angive en mindstepris for Ejendommene, som Udvikleren skal være berettiget til at erhverve Ejendommene til såfremt Kommunen efter gennemførsel af Udbuddet ikke har modtaget konditionsmæssige bud (herefter "Mindsteprisen"), eller såfremt Kommunen ikke modtager tilbud, der opfylder Mindsteprisen. 6.2.2 Mindsteprisen skal beregnes på baggrund af en vurdering foretaget af en af Kommunen udpeget og uafhængig ejendomsmægler baseret på projektets forventede omfang, samt Ejendommenes rettigheder og forpligtelser, og vurderingen skal ske på sædvanlige markedsvilkår, og ud fra bl.a. den uafhængige ejendomsmæglers kendskab til området samt indholdet af lokalplanen for området. Ejendomsmægleren skal i forbindelse hermed specificere den forventede pris per byggeretsmeter til henholdsvis bolig, kontor- og serviceerhverv, butik, detail og/eller offentlige formål. Omkostningerne til vurderingen afholdes af Kommunen. 6.2.3 Fastsættelsen af Mindsteprisen skal tage udgangspunkt i, at Ejendommene erhverves som de er og forefindes således uden at tage hensyn til udgifter af nogen art vedrørende projektets gennemførsel, herunder men ikke begrænset til nedrivningsomkostninger, omkostninger til eventuel oprensning af forurening, eventuel bortskaffelse/deponering af jord fra Projektudviklingsområdet, byggemodning, anlæggelse af parkeringspladser, omlægning af forsyningsledninger og infrastruktur samt tilslutningsafgifter m.v., som er nødvendige og påkrævet i forbindelse med gennemførelse af projektet, idet udgifter hertil uden begrænsning af nogen art særskilt skal afholdes af køber ud over byggeretspriserne. SIDE 6
7. FORKØBSRET 7.1 Ved indgåelse af nærværende Aftale meddeles Udvikleren forkøbsret til at erhverve Ejendommene på grundlag af Udbudsvilkårene. 7.2 Udvikleren er berettiget til at indtræde i det vindende købstilbud, jf. 6.1.4; en indstilling og/eller en tildelingsbeslutningen skal således være betinget af, at Udvikleren tilbagemelding på forkøbsretten. 7.3 Forkøbsretten skal fremgå af Udbudsvilkårene og skal gælde for en eller flere af Ejendommene. 7.4 Kommer der ikke i forbindelse med Udbuddet konditionsmæssig tilbud, eller er alle tilbud under Mindsteprisen, jf. punkt 6.2, er Udvikleren berettiget til at købe Ejendommene for den angivne Mindstepris (markedspris) med evt. tillæg af gældende moms og i øvrigt på Udbudsvilkårene, dog under forudsætning af, at Kommunen som følge af Udbuddets udfald fortsat ønsker at sælge Ejendommene. 7.5 Forkøbsretten udøves med respekt af de på Ejendommen til enhver tid værende tinglyste byrder og servitutter, hvorved der henvises til Ejendommenes blade i tingbogen. 7.6 Udvikleren er berettiget til at foranledige nærværende bestemmelse om forkøbsret tinglyst på Ejendommenes blad i tingbogen, så snart Aftalen er tiltrådt af begge Parter. 7.7 Såfremt forkøbsretten ikke udnyttes rettidigt, er forkøbsretten bortfaldet og Kommunen er i så fald berettiget til at aflyse den tinglyste deklaration om forkøbsret. 7.8 Udvikleren er berettiget til at overdrage forkøbsretten, jf. punkt 7.1 til et 100 % ejet datterselskab. Overdragelse af forkøbsretten i øvrigt kan kun ske med Kommunens skriftlige - og evt. betingede - samtykke. 8. VEDERLAG FOR PROJEKTUDVIKLINGEN 8.1 Ud over Udviklerens tillagte forkøbsret, som beskrevet ovenfor i pkt. 7 modtager Udvikleren ikke andet vederlag for sit arbejde i forbindelse med udviklingen af Projektet. 8.2 Parterne hæfter ikke over for hinanden for nogen yderligere omkostninger forbundet med dette samarbejde, og parterne skal således hver især afholde egne interne og eksterne omkostninger forbundet med projektudviklingen. 8.3 Udvikleren kan ikke rejse nogen form for krav eller kompensation mod Kommunen, herunder, men ikke begrænset til, i tilfælde af, at Projektet uanset årsag ikke realiseres eller i tilfælde af, at Udvikleren ikke udnytter forkøbsretten, med undtagelse af, at Aftalen bringes til ophør, jf. pkt.9. SIDE 7
9. OPHØR AF AFTALEN, HERUNDER MISLIGHOLDELSE 9.1 Kommunen har ret til på et hvilket som helst tidspunkt efter indgåelse af nærværende Aftale og frem til godkendelse af Dispositionsforslaget at opsige aftalen øjeblikkeligt og uden varsel, hvorved Aftalen øjeblikkeligt bortfalder i sin helhed. 9.2 Såfremt Klagenævnet for Udbud eller en domstol træffer en afgørelse, der pålægger Kommunen at bringe Aftalen til ophør, er Kommunens berettiget til at opsige Aftalen med et passende varsel, herunder evt. et af nævnet eller domstolen fastsat varsel. 9.3 Såfremt Kommunen opsiger Aftalen vil Udvikleren være berettiget til at modtage kompensation for det faktisk dokumenterbare udførte arbejde, mod at Kommunen erhverver enhver rettighed over det på tidspunktet for opsigelsen udarbejdede projektmateriale. Kompensationen kan dog ikke overstige 500.000 kr. ekskl. moms. 9.4 I øvrigt gælder dansk rets almindelige regler i forhold til misligholdelse og misligholdelsesbeføjelser, herunder erstatning. 10. LOVVALG OG VÆRNETING 10.1 Aftalen er underlagt og skal fortolkes i henhold til dansk ret. Der skal dog ses bort fra dansk rets internationale privatretlige regler, i det omfang disse regler er fravigelige. 10.2 Parterne skal søge at løse tvister i forbindelse med Aftalen i mindelighed, herunder tvister om Aftalens eksistens eller gyldighed, senest 20 dage fra den ene Parts modtagelse af meddelelse fra den anden Part med en detaljeret beskrivelse af tvisten. 10.3 Enhver tvist i forbindelse med Aftalen, herunder tvister om Aftalens eksistens eller gyldighed, som ikke kan afgøres mindeligt mellem Parterne, skal afgøres ved de almindelige domstole, med almindelig ankeadgang, idet Parterne er enige om, at Kommunens hjemting skal være første instans. 11. BILAG Bilag A: Udviklerenes tilbud af [dato] Bilag B: Kommunens konkurrencemateriale (med bilag) af 25. april 2018 Bilag C: Standardydelsesbeskrivelsen for byggeri og planlægning 2012 (totalrådgivning) Bilag D: Udviklerens forsikringspolice(r) SIDE 8
12. UNDERSKRIFTER Aftalen er underskrevet i to kopier, hvoraf hver Part har fået et eksemplar, der hver for sig er at opfatte som den originale Aftale. Værløse, den / 2018, [Sted], den / 2018 For Kommunen: For Udvikleren: SIDE 9