Bachelorafhandling. Udviklingen på det danske boligmarked

Nationaløkonomisk Institut HA. Int. 6 Semester Opgaveskrivere: Dennis Bækgaard Christensen Filip Høgh Poulsen Vejleder: Valdemar Smith Bachelorafhandling Udviklingen på det danske boligmarked Handelshøjskolen Aarhus universitet Maj 2010

Abstract The Danish housing market has through the past decade been very unstable. From 2003 to 2006, the house prices increased by almost 70 % and caught many economists and experts by surprise. The house prices peaked in 2007 and have until today been decreasing. The burst of the so-called price bubble triggered an economical crisis, leading a great part of the households into huge debts. The thesis examines the general development on the Danish housing market and some of the challenges it will face in the future. The thesis will primarily focus on owner-occupied dwellings, but other types of housing will also be described. Elements like interest rates, taxation and consumer expectations will be taken into consideration, because of their influence on the supply and demand of houses and thereby the house prices. Furthermore, by using the two macroeconomic models ADAM (Annual Danish Aggregate Model) and SMEC (Simulation Model of the Economic Council), the thesis can help to understand the importance of each variable in the models. Finally, a comparison between foreign housing markets and the Danish housing market will briefly be discussed. The thesis is based on information from secondary literature like articles, reports, books and websites. Moreover, a personal interview has been carried out, to get a subjective opinion from an expert and confirm the general opinion among real estate agents. The simulations of the house price equation in ADAM show that serious changes of, particularly, user costs and supply/demand, creates a significant difference in house prices. Included in the user cost equation are interest rates and taxation. The structure behind these two factors is unique and has, compared to previous years, had a relatively greater impact on the house prices. The house price equation is generally a very useful tool for forecasting consequences of changes in variables, however, it was not capable of predicting the actual development in house prices. Therefore, it is worth discussing, whether the different factors in the equation are correctly weighted. Some may even be missing in the equation. In the future, psychological and demographic factors will be more important. The creators of the model constantly have to take these societal changes into account. i

In the end, the thesis can conclude, that the Danish housing market still struggles to find a natural level for the house prices. This will probably continue until the market has stabilized and fluctuations in the house prices are few and insignificant. In the short run, an increase in the house prices is expected, however, many households are still tied up in massive debts, and a very conceivable raise in interest rates may prove crucial. The development will depend on whether or not people have learned from the past. ii

1 INDLEDNING... 1 1.1 PROBLEMFORMULERING... 1 1.2 FREMGANGSMÅDE... 2 1.3 AFGRÆNSNING... 3 1.4 METODEVALG... 4 2 BOLIGMARKEDET... 6 2.1 BOLIGTYPER... 6 2.2 EJERBOLIGER... 7 2.3 LEJEBOLIGER... 8 2.4 ANDELSBOLIGER... 9 2.4.1 Ligheder og forskelle på andelsboliger og ejerboliger... 10 2.4.2 Prisfastsættelse af en andelsbolig... 11 2.5 ALMENE BOLIGER... 12 3 DEN GENERELLE UDVIKLING PÅ BOLIGMARKEDET...13 3.1 BOLIGMASSEN... 13 3.2 UDBUDTE BOLIGER... 14 3.3 UDBUDSPRISER... 15 3.4 LIGGETIDER... 17 3.5 OVERTAGNE EJERBOLIGER... 18 4 GENERELT OM FAKTORER DER PÅVIRKER PRISFASTSÆTTELSEN AF BOLIGER...20 5 BESKATNINGEN I DANMARK...21 5.1 EJENDOMSVÆRDIBESKATNING... 21 5.2 EJENDOMSAVANCEBESKATNING (PARCELHUSREGLEN)... 22 5.3 DEN KOMMUNALE EJENDOMSSKAT (GRUNDSKYLD)... 22 5.4 RENTEFRADRAG... 23 5.5 PERSONLIG SKAT... 23 6 LÅNEMULIGHEDER...25 6.1 FASTFORRENTET LÅN... 25 6.2 RENTETILPASNINGSLÅN... 26 6.3 LÅN MED VARIABEL RENTE... 26 6.4 PRIORITETSLÅN MED SDO... 27 6.5 RENTEN OG KURSER... 27 6.5.1 Kursens indvirkning... 28 6.6 UDVIKLINGEN AF LÅNTYPER... 30 7 ANDRE FAKTORER DER PÅVIRKER KONTANTPRISEN...32 7.1 LEDIGHED... 32 7.2 USER COSTS... 34 7.3 DEMOGRAFI... 36 7.4 PSYKOLOGISKE FAKTORER... 40 8 ØKONOMISKE MODELLER...42 iii

8.1 SMEC... 42 8.2 ADAM... 44 9 SIMULATION...46 9.1 KONTANTPRISRELATIONEN I MODELLEN ADAM... 46 9.1.1 Indkomst/kapitalmængde-relationen... 48 9.1.2 User cost-relationen... 49 9.1.3 Forbrugsrelationen... 50 9.1.4 Udbud/efterspørgsels-relationen... 51 9.2 DELKONKLUSION... 52 9.3 SAMMENLIGNING OG KRITIK AF MODELLERNE... 52 9.4 EJENDOMSMÆGLERMODELLEN... 54 10 BOLIGMARKEDET I UDLANDET...56 10.1 DET TYSKE BOLIGMARKED... 58 10.1.1 Den demografiske udvikling i Tyskland... 60 11 KONKLUSION...62 12 BIBLIOGRAFI 13 BILAG iv

Indledning 1 Indledning Boligmarkedet i Danmark, og mange andre vestlige lande, har været igennem en turbulent tid i det seneste årti. Mange nye boliger er dukket op i slipstrømmen af den meget høje økonomiske vækst, Danmark oplevede helt frem til sidst i 2006. Priserne på boligmarkedet var dengang oppe på et niveau, der afspejlede den store optimisme, der fandtes i den danske økonomi. Efterspørgslen var stor, og flere havde investeret store summer i fast ejendom, for senere at kunne sælge til en favorabel pris. På den måde var der blevet skabt en prisboble, der kun ventede på at eksplodere (Lunde, 2009). Der var flere grunde til at netop dette fænomen opstod, og flere eksperter, heriblandt Jens Lunde, cand.polit., har efterfølgende givet deres bud på, hvordan dette kunne være undgået. Mange havde, allerede inden prisdykket fandt sted, advaret mod den nærmest maniske optimisme, men disse advarsler døde ud blandt ejendomsmæglernes og bankrådgiveres optimistiske bud på fremtiden (Lunde, 2009). Mange vil i dag spørge sig selv, hvordan det kunne gå så galt, som det i nogle tilfælde er gået. Hvordan kunne der på så forholdsvis kort tid være så store udsving på det danske boligmarked? Og hvordan vil boligmarkedet i fremtiden se ud for boligejere og nye købere? Denne afhandling vil komme ind og berøre disse spørgsmål og flere andre væsentlige emner indenfor dagens boligmarked. 1.1 Problemformulering Boligmarkeds historie gennem de sidste 20 år viser mønstre i prisudviklingen, og udbud og efterspørgsel af boliger. Disse tendenser er i dag meget uklare og gør det svært for aktørerne på markedet at danne sig et overordnet overblik af den nye situation. Markedet agerer derfor mere afventende nu, hvilket smitter af på købere og sælgere. Meget få eksperter har mod til at melde klare forventninger til fremtiden ud, og de der tør, har ofte brændt fingrene. Psykologien på markedet toner mere og mere frem, og hele tilstanden har været meget ustabil. Selve psykologien Side 1 af 64

Indledning kan naturligt nok være svær at definere og alle faktorer omkring dette, har i det hele taget været diffuse. Desuden har mange andre faktorer været mere vanskelige at beregne end tidligere. Det overordnede formål med denne afhandling er at beskrive boligmarkedets udvikling i Danmark. Mere specifikt vil problemstillingen nedenfor være relevant at besvare for den endelige analyse. - Hvordan har prisudviklingen på boligmarkedet været, og hvordan vil denne være i den nærmeste fremtid? - Hvilke faktorer er de vigtigste for prisfastsættelse af ejerboliger og hvordan påvirker disse prisen? Afhandlingen har til hensigt at belyse prisudviklingen på ejerboligmarkedet og dernæst at se på, hvilke faktorer i omgivelserne der har størst/mindst betydning i forhold til dette. Et andet interessant emne er, hvor anderledes denne udvikling har været i forhold til udlandet. Desuden vil der blive set nærmere på boligmarkedets opbygning og struktur, samt dennes indvirkningen på kontantprisen. Fremtidens udvikling på boligmarkedet er svær at vurdere, men en fornemmelse af, hvor kontantpriserne er på vej hen, kan vise sig særdeles nyttig. Denne afhandling vil ende ud med et realistisk bud på dette ud fra den anvendte analyseramme. 1.2 Fremgangsmåde Først vil det danske boligmarked blive beskrevet, hvor de forskellige boligtyper uddybes. Her vil der blive kigget nærmere på, hvordan de enkelte boligtyper bliver støttet, samt fordele og ulemper boligtyperne imellem. Dernæst vil den generelle udvikling på det danske boligmarked blive behandlet, der delvist kan beskrives ud fra grafer med aktuelle data af blandt andet boligmassen, kvadratmeterpriser og liggetider. Efterfølgende vil vigtige faktorer i prisfastsættelsens proces blive inddraget. Her er der blandt andet tale om boligejernes beskatning og lånemuligheder, samt ledigheden på arbejdsmarkedet og psykologiske faktorer. Da disse faktorer er meget væsentlige i afhandlingen, vil der blive gået i dybden med analyse og diskussion af de enkelte elementer. Herefter vil der være dannet et fundament til at kunne bruge modeller som ADAM (Annual Danish Aggregate Model) og SMEC (Simulation Model of the Economic Council). Disse anvendes til Side 2 af 64

Indledning beregning af kontantprisen på enfamiliehuse, og vil derigennem have indflydelse på den endelige vurdering af boligmarkedet. Ved simulation af modellen ADAM bliver der analyseret mere på de enkelte faktorers betydning for netop kontantprisen. Inden en endelig konklusion vil udviklingen på det danske boligmarked blive sammenlignet med udviklingen i udlandet. Her vil der foreligge en kort gennemgang af det tyske boligmarked, med særligt blik på den foranliggende problematiske demografiske udvikling i befolkningen. Sidst rundes afhandlingen af med en endelig vurdering og konklusion, hvor erfaringer fra forløbet tages i betragtning. 1.3 Afgrænsning Der vil blive fokuseret på det danske boligmarked, hvor ejerboligerne vil være kerneområdet. Afhandlingens tidsperspektiv er afgrænset til perioden 1990 og frem til primo 2010. Det syntes ikke nødvendig at gå længere tilbage i tiden, da den valgte periode indeholder store økonomiske svingninger, som har betydet meget på boligmarkedet. De anvendte økonomiske modeller SMEC og ADAM bygger på flere tusinde variable og mange hundrede ligninger, derfor vil kun de vigtigste variable og ligninger, blive beskrevet og analyseret. Simulationen af kontantprisrelationen i ADAM er baseret på eksisterende data. En simulation af fremtidige data vil være baseret på historiske data, og vil ikke komme med en holdbar konklusion pga. modellens og virkelighedens forskelligheder. Det skal nævnes, at andre lignende økonomiske modeller kunne være relevante, men disse vil ikke blive gennemgået, da en analyse af flere modeller vil være for omfangsrig og uspecifik. I afhandlingen vil der også blive kigget på investering i og finansiering af ejerboliger, dog kun de mest anvendte typer, da der efterhånden findes et utal af finansieringsmuligheder. Priserne på boligmarkedet vil blive sammenlignet med det udenlandske marked. Kun Tyskland vil blive nærmere beskrevet, dog ikke så dybdegående. Tyskland er valgt, da det tyske boligmarked burde ligne Danmarks, men adskiller sig ved en anderledes struktur. Andre lande kunne også være valgt, men da afhandlingens primære fokusområde er udviklingen på det danske boligmarked, syntes dette overflødigt. Side 3 af 64

Indledning I analysen af boligmarkedets udvikling vil der bl.a. ikke blive fokuseret på nedtagningspriserne, da det er en utydelig statistik, der mere præcist måler den gennemsnitlige annoncerede pris på de boliger, som er nedtaget/fjernet fra internettet. Dermed tages der ikke højde for de boliger, som bliver fjernet i tilfælde af, at ejendomsmæglere ikke kunne opnå den ønskede udbudspris. Desuden bliver de boliger, som bliver fjernet og dukker op senere, hvis sælger har skiftet mægler, ikke umiddelbart vægtet højt nok. Afhandlingen vil primært være baseret på sekundære kilder, da der er skrevet utrolig meget om det valgte emne de senere år af forskellige eksperter på området. Derfor er der også kun foretaget ét personligt interview, da der i forvejen foreligger mange nyligt dokumenterede analyser mm.. Det antages, at resultatet af det enkelte interview overordnet afspejler situationen på boligmarkedet, og er den generelle holdning blandt ejendomsmæglere. Flere interviews af fagfolk ville derfor ikke ændre dette billede væsentligt. 1.4 Metodevalg Det personlige interview af Ejendomsmægler Thomas Rasmussen fra Home, er foretaget ud fra bogen An introduction to qualitative research skrevet af Uwe Flick. Spørgsmålene til interviewet er i en sådan rækkefølge, at respondenten først svarer på nogle meget lukkede spørgsmål for at komme godt i gang og respondentens nervøsitet forsvinder. Derefter stilles nogle lidt mere åbne og dybdegående spørgsmål om den nuværende situation og om fremtiden. Interviewet er semistruktureret, så respondenten har mulighed for at komme med information som ligger udover spørgsmålene, og hjælper til at gøre dialogen mere flydende. (Flick, 2006) Det er nødvendig at forholde sig kritisk til denne ene ekspert, da respondenten kunne have interesse i at komme med meget positive holdninger og udsagn for at få boligmarkedet til at se bedre ud, end det reelt er. Dette antages dog ikke at være tilfældet her, da det i en afhandling som denne ikke vil fremme interessen for boliger i Århus og derved ikke egne interesser. Derfor synes metoden meget relevant. Ved at foretage et kvalitativt interview med en ekspert, opnås der en forståelse af emnet, som ikke kunne opnås ved at udarbejde en kvantitativ analyse som eksempelvis et spørgeskema. Side 4 af 64

Indledning En kvantitativ analyse er mere brugbar, når der ses på de økonomiske modeller ADAM og SMEC, som begge bygger på empiriske data, der kan bruges til en simulation. Ved indsættelse af ADAMs kontantprisrelation i Excel er den samlede ændring i logaritmen til kontantprisen blevet udregnet. Det er gjort på baggrund af ADAMs databank, hvor de enkelte data er kædeindekseret og i indeks 2000. For at kunne se de enkelte variables betydning for den samlede ændring i logaritmen til kontantprisen, er konstanterne i de enkelte dele hver især ændret procentvis. Side 5 af 64

Boligmarkedet 2 Boligmarkedet En bolig har generelt til formål at give beboeren tag over hovedet. Boligen har dog været igennem en lang udvikling både praktisk og mentalt. Fra at være et livsnødvendigt ly mod uvejr og kolde vintre, er det i dag blevet et bekvemt opholdssted. Helt tilbage i tiden byggede man sin egen bolig et passende sted, og havde dermed, hvad man kunne kalde en ejerbolig. Gennem tiden er boligen blevet mere og mere moderne, og flere boligtyper er dukket op. Ejerboligen er efterhånden blevet et statussymbol, hvor man ud af til signalerer ens velstand. Tidligere var en ejerbolig et praktisk hjem, hvor signalværdien var ubetydelig. Danskere har i dag et væld af muligheder, når der skal findes en ny bolig. For at kunne vælge den rigtige bolig, er det nødvendigt at tage flere ting ind i overvejelserne. Boligmarkedet er blevet mere uigennemskueligt og derfor vil nedenstående afsnit, hvor boligmarkedet bliver beskrevet, være med til at belyse dette lidt komplicerede marked (Den store danske). 2.1 Boligtyper For at kunne forstå udviklingen på det danske boligmarked, er det vigtigt først at få et indblik i, hvordan boligmarkedet som helhed fungerer. Regeringens boligpolitik er med til at danne grundlag for boligmarkedets udvikling og prisdannelse. Gennem en lang række værktøjer kan regeringen påvirke boligmarkedet direkte og indirekte. Direkte igennem boligstøtte, boligsikring og boligydelser, indirekte igennem skatter og andre subsidier. Det offentlige støttede i 2006 borgernes boligforbrug med ca. 30-33 mia., hvilket må siges at være en stor offentlig udgift (Kjeldgaard, 2006). Det overordnede formål med boligpolitikken er at sørge for, at hele den danske befolkning har tag over hovedet, igennem forskelligheden i udbuddet af boligtyper. Det handler om at sikre kvaliteten i de enkelte boliger. Den danske boligpolitik bliver løbende opdateret, for at opnå størst lighed mellem rig og fattig (Erlandsen, Lundsgaard, & Huefner, 2006). I det efterfølgende afsnit vil de forskellige boligtyper blive gennemgået. Her ses bl.a. på boligpolitikkens betydning for eje- og lejeforhold, samt hvilke boligtyper der er mest afhængig af direkte støtte, og hvilke der har mest nytte af indirekte støtte. Side 6 af 64

Boligmarkedet 2.2 Ejerboliger En ejerbolig er defineret som en selvstændigt matrikuleret ejendom, som er beboet af ejeren selv (Den store danske). Ejerboligen er den mest populære boligform i Danmark. Over halvdelen af boligerne på det danske marked er ejerboliger, og husede i 2009 over 3,2 millioner danske indbyggere. Den suverænt største mængde af ejerboliger repræsenteres af parcelhuse, der tager sig af over 70 % af det samlede antal (Statistikbanken). Udover parcelhuse er ejerboliger typisk stuehuse ved landbrugsejendomme, etageboliger, rækkehuse 1 og beboede fritidshuse 2. Ejerboligen er, som før nævnt, en ejendom som er beboet af ejeren. Dette gør også at ejeren selv må beslutte, hvordan denne skal administreres. Ejeren kan derfor personligt tage sig af vedligeholdelse og restaurering af boligen. Ved at bevare boligen i en god stand, kan ejeren opretholde en vis værdi, eller tilmed forøge værdien. I tilfælde af, at der er tale om en ejerlejlighed, vil der naturligvis være nogle foranstaltninger, der skal tages i betragtning inden, ejeren kan tilføje væsentlige ændringer til boligen. Hvis man er ejer af en lejlighed, har man desuden pligt til at være medlem af en ejerlejlighedsforening, der administrerer den fælles bolig (Boligejer.dk, 2009). Købet af en bolig er typisk en af de største investeringer, man kommer ud for gennem hele livet. Derfor kan finansieringen af boligen og selve købet få meget stor betydning for det senere forløb. Ved f.eks. at tage et lån i boligens værdi, kan man spare op i boligen og efterhånden skabe friværdi. Ejerboligen betegnes som et dualt gode, idet den både (for)bruges og er en investering (Kjeldgaard, 2006). Især investeringsdelen har i de seneste år med økonomisk vækst været meget interessant for købere af ejerboliger. Det har dog haft drastiske konsekvenser for nogle af de købere, der valgte at investere før priserne på boliger faldt. Det er ikke gratis af bo i sin egen bolig, hvilket umiddelbart kan synes uretfærdigt, da man undgår at betale husleje til en udlejer. Udgifterne ligger til gengæld gemt hen i renter, afdrag, og andre 1 I betegnelsen rækkehuse er også inkluderet kædehuse og dobbelthuse. 2 Sommerhuse går ikke ind under denne kategori, da de er omfattet af en negativ bopælspligt. Sommerhuse må ikke 2 Sommerhuse går ikke ind under denne kategori, da de er omfattet af en negativ bopælspligt. Sommerhuse må ikke være beboet i perioden 1. oktober 31. marts (Miljøministeriet). Side 7 af 64

Boligmarkedet omkostninger ved finansiering af købet, samt ejendomsskat (grundskyld) af grundværdien. Disse udgifter kan betragtes som huslejen, populært sagt, prisen for at bo i sin egen bolig. Ejerboligen er i de fleste tilfælde fordelagtig for familier. Derfor er det også typisk familier med far, mor og et eller flere børn der køber en ejerbolig, da denne ofte bedre kan tilfredsstille kravene for en familiebolig. Der er en klar tendens til, at der bor to eller flere personer i parcelhuse, mens der sædvanligvis er en stor del af ejerlejlighederne, der bebos af enkeltpersoner (Statistikbanken). 2.3 Lejeboliger Lejeboligen er i langt de fleste tilfælde en lejlighed i en etagebygning. Andre muligheder er lejede rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse eller lignende. Udlejere kan både være privatpersoner, virksomheder og forskellige organisationer. Udlejerne har en såkaldt råderet over boligen. Dette medfører at udlejeren kan bestemme, hvem der kan bo i boligen og hvilke overordnede ændringer der i tidens løb skal foretages. Lejeboligen er sjældent større end ejerboligen, hvilket underbygger teorien om, at familier ofte vælger at investere i en ejerbolig med mere plads (Kjeldgaard, 2006). Flere danskere vælger at leje i stedet for at købe en bolig. Dette kan skyldes flere årsager, men det er oftest den finansielle del der afskrækker folk. Ved at leje sig ind i en bolig har man en større frihed, da man ikke er sat i gæld i boligen. Dette betyder, at boligen kan skiftes ud med kort varsel, hvis der opstår et behov for dette. Den psykologiske del kan altså spille ind, når man vælger en boligtype (Rasmussen, 2010). Der er mange restriktioner omkring lejeboligen. Når en person lejer sig ind i en bolig, laves der en aftale mellem de to parter, lejekontrakten. Denne er til for at beskytte begge parter mod urimelige forhold, og binder for det meste lejeren til at opsige lejemålet i rimelig tid. I Danmark findes lejeloven, der hovedsagligt er til for at beskytte lejeren. Lejeloven er generelt præceptiv, hvilket betyder, at den ikke kan fraviges i en aftale eller lejekontrakt. På den måde er lejer beskyttet mod at binde sig til helt urimelige krav fra udlejer. Det er derfor forholdsvist sikkert at leje sig ind i en bolig, da der skal foreligge en betydende forsømmelse af lejeaftalen, før udlejer kan hæve denne (Andersen, Clausen, Edlund, Iversen, Michelsen, & Pedersen, 2008). Side 8 af 64

Boligmarkedet Som før nævnt er boligen en form for forbrugsgode. I lejeboligens tilfælde er huslejen omkostningen ved at bo i boligen. Når der skal vælges mellem køb eller leje af bolig, kan det derfor være en god idé, at stille de to omkostningsforløb overfor hinanden. Det lyder enkelt, men kan være ganske svært at gennemskue for almindelige førstegangskøbere eller lejere. Huslejen for en almindelig lejebolig følger naturligvis visse retningslinjer, så prisen hverken bliver for høj eller for lav. Der er muligt for mange lejere at få økonomisk hjælp til huslejen via boligstøtte. Boligsikringen er et skattefrit tilskud fra staten. Boligsikringens størrelse afhænger af boligens areal, huslejens størrelse, antal personer i husstanden og husstandens indkomst og formue (Borgerservice). Ved en omkostningsbestemt husleje tages udgifterne ved den løbende drift af boligen, vedligeholdelse, samt det såkaldte kapitalafkast i betragtning (Kjeldgaard, 2006). Kapitalafkastet kan være forskelligt fra tid til anden, da det er bestemt ud fra, hvad ejeren kunne opnå af afkast ved anden investering med samme risiko. Ved andre lejeboliger er huslejen bestemt efter værdien af det lejede. Her fastsættes lejen ud fra både boligens stand, størrelse, omgivelser og hvad der er normalt i området. Hvis ikke beløbet svarer til den reelle værdi kan huslejenævnet og boligretten gribe ind og fastlægge en rimelig leje. Det er blevet bestemt, at huslejen for lejligheder taget i brug efter 1991 kan aftales igennem lejekontrakten. Dette kaldes også for en markedsbestemt husleje (Kjeldgaard, 2006). 2.4 Andelsboliger Boligformen andelsbolig stammer oprindelig fra starten af 1900 tallet, hvor boligforholdene i København var elendige. Denne tankegang fik nyt liv igen i 1976, hvor den blev genindført. Det gjorde den, så lejerne nemmere kunne overtage deres lejlighed, hvis udlejningsejendommen skulle udstykkes til ejerlejligheder. Det har siden givet lejerne forkøbsret, hvis de stiftede en andelsboligforening i deres private lejebolig. Dvs. at lejerne i en ejendom vil få forkøbsret, hvis ejendommen de bor i, bliver sat til salg (Den store danske). Side 9 af 64

Boligmarkedet Definitionen på almene og private andelsboliger er; et boligfællesskab, hvor medlemmerne betaler et beskedent indmeldelses gebyr og et indskud (boligandel) ved overtagelsen af en lejlighed. En andelsboligforening er en boligorganisation, der er opbygget som en forening der arbejder med almen boligvirksomhed. En privat andelsboligforening har til formål at skaffe medlemmerne af foreningen en bolig i foreningens ejendom (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). En kommende andelshaver køber en andel af foreningen, som giver ret til en bolig i foreningen. Ved fraflytning kan denne andel så handles efter foreningens regler om prisfastsættelse. Mulighederne for prisfastsættelsen vil blive beskrevet senere, men da markedsprisen ofte overstiger den fastsatte pris på andelen, handler andelshaveren ofte andelen på det sorte marked, så muligheden for en større profit opnås (Statens Byggeforskningsinstitut og Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut, 2001). Der er 2 måder en privat andelsboligforening kan anskaffe sig en ejendom. Det kan enten gøres ved at opføre en ejendom eller ved at købe en eksisterende ejendom/ traditionel andelsboligforening. De traditionelle andelsboligforeninger er mest anvendte og ofte ældre ejendomme, hvorfor de derfor også kaldes ældre andelsboligforeninger. Nybyggede andelsboligforeninger kan modtage støtte fra staten i form af garantistillelse og tilskud og kaldes derfor støttede andelsboligforeninger. Der er også nybyggede andelsboliger, der kan få en garanti for realkreditlån og ikke får den direkte offentlige støtte. Disse betegnes som ustøttede andelsboligforeninger. Der skelnes mellem traditionelle, nybyggede og støttede andelsboliger, men det er ofte svært at skelne, da eksempelvis traditionelle andelsboligforeninger kan få støtte ved byfornyelser mm.. Betydningen af de 3 andelsboligformer er ofte meget flydende og bruges i flæng (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). 2.4.1 Ligheder og forskelle på andelsboliger og ejerboliger Andelsboliger minder på mange måder om ejerboliger, men der er dog visse forskelle. Andelshavere afdrager løbende på gælden via boligudgiften, som betales månedligt. Nedbringelsen af andelsboligforeningens gæld vil derfor få de enkelte andeles værdi til at stige. Denne gevinst kan realiseres skattefrit, når en andelshaver vælger at sælge sin andel. Dette er Side 10 af 64

Boligmarkedet meget analogt med, hvad der sker med ejerboliger. (Andersen, Linderoth, Smith, & Westergård- Nielsen, 2005). Oftest kan andelshavere bo forholdsvist billigere end, hvis de ejede en ejerbolig, da mange andelsforeninger har krav om en billig husleje. Der er ofte et stærkt fællesskab i en andelsboligforening og mange vedligeholdelsesudgifter er pålagt foreningen. Hvis man ønsker at forbedre sin andelsbolig, skal det oftest godkendes af en bestyrelse, da man ikke ejer sin egen bolig. Det skal det mere sjældent, hvis du har en ejerbolig, hvor det står ejeren frit for at lave (indvendige) forbedringer. En væsentlig forskel er også, at andelshavere har optaget deres lån i form af et banklån, hvilket tit er dyrere i forhold til et realkreditlån. Der skal dog ikke betales ejendomsværdiskat som andelshaver. Som ejer af din egen bolig kan du selv bestemme prisen, som andelshaver er der andre kriterier der bestemmer dette. Dette beskrives nærmere i næste afsnit (Andelsboligforeninger.com). 2.4.2 Prisfastsættelse af en andelsbolig Hvis en køber beslutter sig for at købe en andelsbolig, er det vigtigt at vide, hvad den rigtige pris er, og hvad den senere kan sælges for. Der er 3 metoder til at finde den rette værdi eller andelskrone 3, som det også er kaldt. Det kan gøres ud fra en valuarvurdering (Ejendommens kontante handelsværdi), den offentlige ejendomsvurdering (udarbejdes af Told og Skat) eller anskaffelsesprisen (ejendommens pris ved stiftelse af andelsboligforeningen). Andelsboligforeningen har i dennes vedtægter bestemt, hvilken metode der ønskes brugt. Det er en vurderingssag, hvilken metode der er bedst, men den offentlige ejendomsvurdering er ofte den mest anvendte, da den er gratis og dannes automatisk. Nogle andelsboligforeninger ser dog gerne deres lejlighed følge markedsprisen, ligesom ejere af ejerlejligheder, for at opnå en eventuel større profit. Her skal andelsboligforeningen selv betale udgiften for salæret. Andelsboligforeninger der vælger at bruge anskaffelsesprisen, er ofte foreninger der har en ejendom, hvor prisen ved ejendommens stiftelse er højere end den nuværende ejendomsvurdering. Prisudviklingen bliver netop ikke medtaget i denne metode/ beregning, og 3 Andelskronen er lig med: (ejendommens værdi + diverse aktiver andelsboligforeningens gæld) / Samlet oprindeligt indskud for alle andelsboliger Side 11 af 64

Boligmarkedet prisen vil derfor ligge meget konstant, hvilket kan vise sig enten gunstigt eller ugunstigt (Andelsboligforeninger.com). 2.5 Almene boliger Almene boliger er sociale boligbyggerier, som indbefatter ungdomsboliger, ældreboliger, kollektivboliger og familieboliger. Det er kommunerne der i praksis fører tilsyn med boligselskaberne, som ejer disse almene boliger. Almene boliger bliver ofte opført for, at de svageste i samfundet, har mulighed for at få deres boligbehov dækket (Socialministeriet, 2010). Finansieringen af disse almene boliger sker via en kombination af beboerindskud, grundkapitalindskud/ boligtilskud og lån, hvor det offentlige yder støtte. Beboerne betaler 2 % af anskaffelsessummen, kommunen betaler 14 % og de resterende 84 % finansieres ved at optage et realkreditlån. Beboernes ydelse af realkreditlånet har siden 1982 ligget fast på 3,4 % af anskaffelsessummen som reguleres med 75 % af løn- og prisudviklingen. Denne lave ydelse skyldes støtte fra staten. For at få gang i boligbyggerierne er der dog lavet en boligpakke i 2009, hvor de kommunale indskud halveres til 7 % og lægges over på realkreditlånet, som så bliver 91 %. Den månedlige husleje vil dermed blive sat ned med op til 1000 kr. og maksimumsbeløbet for et alment byggeri forøges med 6 % i store dele i landet (Socialministeriet, 2010). Side 12 af 64

Den generelle udvikling på boligmarkedet 3 Den generelle udvikling på boligmarkedet I det følgende afsnit vil den seneste udvikling på boligmarkedet blive beskrevet. Der er set på indikatorer som boligmassen, antal udbudte boliger, kvadratmeterpriser og liggetider. 3.1 Boligmassen Der er i Danmark igennem de sidste mange årtier blevet bygget mange boliger. Ejerboliger har i alle årene været meget dominerende, men specielt fra 1960-1980 var der et boom i antallet af ejerboliger. I denne periode stod byggeriet af andelsboliger næsten helt stille, som ellers har lagt på et stabilt leje omkring de 10-13 % af det samlede antal boliger (Velfærdsministeriet, 2009). Boligbestanden udgjorde pr. 1. januar 2008 2.688.000 boliger, som er beregnet på baggrund af Bygnings- og Boligregisteret, det såkaldte BBR. 1400 Boligmassen (primo 2008) 1200 1000 800 600 400 200 0 Ejerboliger Andelsboliger Almene boliger Privat udlejning Andre Figur 3.1; viser boligbestanden/antal boliger efter ejer - og udlejningsforhold primo 2008 (egentlige boliger i alt, målt i 1.000) Kilde: (Realkreditrådet, 2010) Figur 3.1 viser med klar tydelighed, at ejerboligformen er den mest populære boligform. Langt størstedelen af boligbestanden i Danmark er ejerboliger, hvilket også er grunden til, at denne afhandling vil have størst fokus på denne boligtype. Cirka 40 % af boligmassen er udlejede boliger, her indeholdt 521.000 almene boliger og 460.000 private udlejningsboliger. Opgørelsen som Side 13 af 64

Den generelle udvikling på boligmarkedet danner grundlag for figuren, har inkluderet alle boliger. Den har under andre derfor også medtaget ubenyttede boliger og uoplyste udlejningsforhold (Velfærdsministeriet, 2009). For at undgå forvirring omkring den eksakte boligbestand har Danmarks statistik lavet en definition på husstande og boliger. Ved en bolig forstås en del af en eller flere bygninger, hvortil der er selvstændig adresse, og som er beregnet til eller bliver benyttet til helårsbeboelse. Fritidshuse, der benyttes til helårsbeboelse, medregnes som boliger og ved en husstand forstås summen af personer tilmeldt samme adresse i CPR. Dvs. at mange tabeller og tal ofte er svære at sammenligne, da antal husstande ikke medtager boliger, som er ubeboede eller står tomme. Der er også forskelle i, hvordan de forskellige variable til boligtyperne bliver defineret, hvilket gør sammenligneligheden dårlig (Danmarks statistik, 2010). Her er der blevet taget udgangspunkt i opgørelsen fra BBR, som velfærdsministeriet har benyttet. Den viser netop de boligtyper denne afhandling har fokus på og er generelt meget overskuelig. 3.2 Udbudte boliger Figur 3.2 viser antal udbudte boliger, dvs. antallet af boliger, der ved månedens udgang er blevet observeret på internettet, opdelt på parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder i hele landet. 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Udbudte boliger jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Figur 3.2; Viser antal udbudte boliger fra 2004 2010 på det danske marked. Kilde: (Realkreditrådet, 2010). Side 14 af 64

Den generelle udvikling på boligmarkedet For parcel- og rækkehuse var udbuddet i år 2004 cirka 25.000 stk., dette faldt de næste par år, hvorefter antallet steg med 140 % fra 2006 2009. Udbuddet af ejerlejligheder har ikke oplevet så store udsving gennem årene, dog med undtagelse af perioden fra 2006 til 2007, hvor antallet steg med 100 %. I 2008 var det nogenlunde samme niveau, hvorefter det har været faldende. Ifølge Thomas Rasmussen, statsaut. ejendomsmægler fra Home Århus, har udbuddet de sidste måneder været faldene i Århus, som kan antages ud fra grafen at være en generel tendens på markedet. Dette skyldes primært, at flere sælgere af boliger har taget deres udbudte bolig af markedet, for senere at kunne sælge den til en højere markedsværdi. Køberne har også haft gode betingelser for at opnå en lav rente og gode muligheder for at købe en bolig til en attraktiv pris, da mange sælgere har accepteret store nedslag (Rasmussen, 2010). 3.3 Udbudspriser Udbudspriserne på de 2 ejerboligformer følger, på hver deres prisniveau, nogenlunde hinanden. Priserne stiger fra 2004 til 2007 for ejerlejligheder og indtil 2008 for parcel- og rækkehuse. Det er en stigning på henholdsvis 73 % for ejerlejligheder på 3 år og 69 % for parcel og rækkehuse på 4 år. Dette må siges at være en voldsom prisstigning, da priserne ifølge Thomas Rasmussen de sidste 100 år gennemsnitligt er steget 3 % årligt, hvor inflationen ikke er medtaget. Side 15 af 64