Omvendt forældrekøb kan være en rigtig god forretning Et omvendt forældrekøb, hvor din søn eller datter køber en bolig til dig, kan være en særdeles god investering for begge parter. Hvis du ønsker at overdrage værdier til dine børn eller flytte til en mindre bolig, kan et omvendt forældrekøb være en god forretning for både dig og dine børn. Som forælder kan du foretage et omvendt forældrekøb på to måder: 1. Sælge din eksisterende bolig til et eller flere af dine børn og derefter bo til leje hos dem. 2. Sælge din eksisterende bolig på almindelige markedsvilkår og derefter aftale med et eller flere af dine børn, at de køber et mindre rækkehus eller en lille lejlighed, som derefter udlejes til dig. Hvilke fordele er der for dine børn? Med lave renter og beherskede boligpriser uden for Aarhus og København er det relativt billigt at finansiere en udlejningsbolig. Typisk vil en nybygget lejlighed levere et månedligt overskud på driften og et årligt afkast i størrelsesordenen 3-4 procent efter skat. Hvis du som forælder overdrager din nuværende bolig til dine børn, er der samtidig gode muligheder for en skattefri overførsel af værdier fra forældre til børn. SKAT er som udgangspunkt forpligtet til at acceptere en salgspris for ejendommen på op til 15 procent under den offentlige vurdering.
Eksempel: Hvis boligen er vurderet til 1 million kr., kan forældrene overdrage boligen til deres børn til en pris af 850.000 kr. Hvis boligens reelle salgspris udgør 1,5 millioner kr., har forældrene skattefrit overdraget 650.000 kr. til børnene og har dermed sparet 15 procent i arveafgift af beløbet. Højesteret har i en afgørelse fra marts 2016 fastslået, at værdiansættelsescirkulæret fra 1982, hvor denne procentsats er fastsat, er bindende for SKAT, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Hvilke krav stilles der til økonomien hos børn? Som køber skal dit barn/børn kunne godkendes til et lån i realkreditselskabet. Hvis du samlet set har en gæld på mere end fire gange husstandsindkomsten, kan det blive svært at få et realkreditlån. Skal købet finansieres med banklån, kan det hurtigt blive en dyr fornøjelse, da renten på et banklån er væsentligt højere end renten på et realkreditlån Dit barn/børn skal også have tilstrækkeligt med luft i økonomien til at betale for det månedlig likviditets-underskud i lejligheden. Der er ganske vist ikke tale om et rigtigt underskud, da selve driften af lejligheden typisk giver et mindre overskud. Men da de betaler afdrag på lånene og samtidig skal betale skat af overskuddet, får de et såkaldt likviditetsmæssigt underskud, som skal dækkes ind gennem ekstra indbetalinger hver måned. Hvad er fordelen for dig? Den økonomiske fordel for forældre ved et omvendt forældrekøb ligger i den nye status som lejere i stedet for ejere. Som folkepensionist og lejer har du dermed adgang til de lukrative regler for boligydelse (boligsikring) til pensionister, der giver mulighed for et skattefrit tilskud på op til 3.873 kr. om måneden.
Hvis du var blevet boende som ejer, ville støttemulighederne fra det offentlige være begrænsede, lige som støtten senere skal betales tilbage. Det er ikke tilfældet, når du bor til leje. Hvad er boligydelse? Boligydelse er den officielle betegnelse for boligstøtte til folkepensionister. Som lejer får du støtten udbetalt som et skattefrit tilskud til huslejen. Størrelsen af boligydelsen er primært bestemt af fire faktorer: 1. 2. 3. 4. Husstandens indkomst og formue Boligens størrelse Antallet af personer i husstanden Huslejens størrelse (ved ejerbolig: Rente, afdrag og driftsudgifter) Boligydelsen bliver reduceret, hvis boligarealet overstiger 65 m2 for en enlig og 85 m2 for gifte eller samlevende. Du kan selv beregne din boligydelse på borger.dk. Hvornår er et omvendt forældrekøb bedst? Om et omvendt forældrekøb er en god eller dårlig forretning afhænger af en række økonomiske forhold hos både dig og dit barn/børn. Følgende tommelfingerregler er en god rettesnor: 1. Fordelene er størst, hvis forælderen er enlig pensionist med en pensionsopsparing på helst ikke over en million kr. 2. Forælderen/forældrene skal have opsparet en tilstrækkelig stor friværdi til at kunne låne børnene penge til en udbetaling på omkring 20 procent af
købsprisen. 3. 4. Boligen skal kunne købes til en pris, der giver et årligt overskud på driften. Typisk bør prisen ikke ligge meget over 1,5 millioner kr. Børnene skal have tilstrækkelig luft i deres økonomi til at finansiere et månedlig underskud på likviditeten. Hvis du som forælder udelukkende fokuserer på muligheden for boligydelse, vil et omvendt forældrekøb typisk ikke være økonomisk attraktiv, hvis du er gift eller samlevende, og/eller hvis boligens areal er væsentligt større end 85 m2. Hvilke risici er der ved omvendt forældrekøb? Hvis boligpriserne falder, vil dit barn/børn tabe penge den dag, boligen skal sælges. Men vælger de at lade boligen finansiere med et fastforrentet lån, er man delvis vaccineret mod prisfald. Med et fastforrentet lån falder restgælden nemlig i boligen, mens renterne stiger. Hvis dit barn/børn har en stram økonomi, kan de måske ikke dække det månedlige underskud på driften af boligen, hvis de fx bliver arbejdsløse. I de sjældne tilfælde, hvor gælden i udlejningsboligen er stærkt begrænset, eller boligen er helt gældfri, er der dog ikke nødvendigvis tale om et månedligt underskud. Folketinget kan også beslutte at ændre reglerne for boligydelse til pensionister. Hvis reglerne strammes, vil det ramme en aleneboende pensionist i en udlejningsbolig særdeles hårdt økonomisk. I den situation kan en nedskæring af boligydelsen med op til 1.000 kr. om måneden sagtens være en realistisk risiko. Hvordan finansierer børnene en nyindkøbt bolig? Når du som pensionist sælger din ejerbolig for at flytte over i en mindre lejebolig, vil du ofte have opsparet en vis friværdi. Ved salget får du derved en pose penge, som du efterfølgende kan låne ud til barnet.
Lånet kan være et rente- og afdragsfrit familielån og kan i princippet løbe lige indtil din død, hvor det vil indgå i boet. Vær opmærksom på, at gældsbrevet ikke må indeholde nogen passus om, at gælden nedskrives årligt gennem en gave til dine børn. Hvis du vælger at give dine børn en årlig gave, skal der foreligge en reel transaktion mellem parterne. Dvs., at du overfører gavebeløbet til dine børn, der efterfølgende betaler et ekstraordinært afdrag på familielånet. En del af udbetalingen kan du give barnet som en afgiftsfri gave på maksimalt 62.900 kr. (2017) pr. forælder. For at din søn eller datter kan opnå en fornuftig økonomi i udlejningsvirksomheden, er det nødvendigt med en stor udbetaling på helst ikke under 20 procent af købsprisen. Resten af boligens pris kan derefter finansieres med et lavtforrentet realkreditlån. Er der lån i ejendommen, kan det ofte være en fordel for din søn eller datter at overtage lånet og finansiere resten af købesummen gennem et rente- og afdragsfrit familielån hos dig. Hvem kan hjælpe dig videre? Hvis du ønsker hjælp af andre i forbindelse med et omvendt forældrekøb, er der flere muligheder. Du kan kontakte en medarbejder i SKAT for at få hjælp til udfyldelse af selvangivelsen i forbindelse med din udlejningsvirksomhed. Der er ikke tale om raketvidenskab, men det kan på den anden side tage lidt tid at gennemskue systemet. Den nemme løsning er at tage fat i en revisor, der udarbejder et regnskab over driften af lejligheden og udfylder de relevante punkter i selvangivelsen. Du kan evt. aflære revisoren kunsten og selv tage dig af regnskab og selvangivelse de efterfølgende år.
Udgiften til en revisor for rådgivning, udarbejdelse af regnskab og selvangivelse er set til et niveau omkring 6.000 kr. inkl. moms. Af: fotograf Tommy Verting fagekspert Jørgen Munksgaard Rasmussen Se flere artikler med temaet: Boligøkonomi Se kilder og henvisninger