Lars Breumlund og Catrine Gylling Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger SKAT Anvendelse af ejendoms- og plandata til den fremtidige ejendomsvurdering
Den overordnede proces Indhentning af data og modellering Model Manuel sagsbehandling Ejendoms- og grundværdi 2
Modellen
Vurdering af ejerboliger (ejendomsværdi og grundværdi) De fem trin i vurderingsprocessen Statistisk forbehandling Machine learning Regressionsmodel Grundværdikurven Sagsbehandling Trin 1 Trin 2 Trin 3 Trin 4 Trin 5 Etablering af datagrundlag Find naboer og beregn nabopris Korrigér for ejendomskarakteristika Beregn grundværdi Manuel kontrol og korrektion * Segmentering * Arealvægtning * Gruppering * Fremskrivning * Filtrering Den samlede vurderingsmodel 4
Trin 2: Find naboer Beregn kvadratmeterpris for naboområdet Lokalområdet afsøges for salg de seneste 6 år 10-15 nabosalg antal afhænger af ejendomstype. For ejerlejligheder anvendes færrest nabosalg. Nærmeste nabosalg vægter højest Nærmeste naboer vægter højest. Har boligen selv været solgt, indgår den med størst vægt. Illustrativt eksempel. Blåcirkel er vurderingsejendom. Røde cirkler er nabosalg, hvor størrelsen af prikken svarer til vægten i beregningen af kvadratmeterprisen for naboområdet. Illustrativ beregning Kilde: Skatteministeriet 5
Trin 3: Korrigér for ejendomskarakteristika II Eksempel på korrektioner for beliggenhed og bygningskarakteristika 21.950-13% -7% 1.557-8% 1.706 Nabo 1: 15 % - tegltag - korrektion = -5 % Nabo 2: 13 % - stråtag - korrektion = 0 % Nabo 3: 10 % - glastag - korrektion = 4 % Nabo 4: 8 % - tegltag - korrektion = -5 % Nabo 15: 0,1% - stråtag - korrektion = 0 % I alt - 100 % - korrektion = -8 % 18.999-6% 1.157 +7% 1.268 +1% 201 Kvmpris for naboområdet Afstand til landevej Illustrativ beregning. Modellen har flere værdikomponenter. Kilde: Skatteministeriet Tagtype Opførelsesår Grundareal Boligareal Vurderingspris 6
Manuel sagsbehandling
Systemerne Ejendom og grunde WebGIS Vidensrummet Gadefoto Skråfoto 8
Hvordan bruges data?
Hvad bruges data til Direkte i vurderingsmodellen (Automatisk behandling) Input til selve modellen Beliggenhed Størrelse Korrektion for mikro -beliggenhed Veje, skove, søer, jernbaner mv. Statistisk såvel som ekspertbaseret Korrektioner for begrænsning af byggemuligheder Hældning, form I sagsbehandlingen (Manuel tolkning) Overblik/forståelse af ejendommen Ortofoto Skråfoto Gadefoto Identifikation og dokumentation af særlige karakteristika Plandata BBR information Forurening Osv. Systematisk udsøgning af ejendomme med samme forhold til kvalitetssikring Sammenligning af ejendomme 10
Positiv eller negativ indvirkning Nogle ting trækker op Og nogle ting trækker ned 11
Og nogle gør begge dele alt efter hvor de er placeret 12
Hvilke data anvendes? -Og hvad bruges de til?
14
Og med lidt større skrift Vurderingsejendomsdata Vurderingsdata Ejendomshandler Geografiske variable og tilknyttede kildedata Plandata Matriklen Bygnings- og boligregisteret Beskyttelse, fredning og forurening Ortofoto Gade- og skråfoto Skærmkort Øvrige data 15
Matriklen Data Geografisk visning 16
Plandata - modellen Kommuneplanrammer Lokalplan Deljordstykke Delområder Byggefelter = Udstykningsmuligheder Anvendelseskategori Rest areal Plangrundlag Landzonetilladelser Jordstykker 17
Plandata - manuel sagsbehandling Data Geografisk visning Plandokument Kommuneplanrammer Lokalplan Delområder Byggefelter Landzonetilladelser Jordstykker Kilde: Plansystem dk 18
BBR - modellen 21.950-13% -7% 1.557-8% 1.706 Nabo 1: 15 % - tegltag - korrektion = -5 % Nabo 2: 13 % - stråtag - korrektion = 0 % Nabo 3: 10 % - glastag - korrektion = 4 % Nabo 4: 8 % - tegltag - korrektion = -5 % Nabo 15: 0,1% - stråtag - korrektion = 0 % I alt - 100 % - korrektion = -8 % 18.999-6% 1.157 +7% 1.268 +1% 201 Kvmpris for naboområdet Afstand til landevej Illustrativ beregning. Modellen har flere værdikomponenter. Kilde: Skatteministeriet Tagtype Opførelsesår Grundareal Boligareal Vurderingspris 19
BBR manuel sagsbehandling Data Geografisk visning 20
Kvalitetsløft- og dataprojekter
Kvalitetsløftsprojekter BBR Gennemgang af data specielt erhverv Geokodning Plansystem dk Omfattende digitalisering GeoDanmark Forbedring af fuldstændig Forbedring af ensartethed på tværs af kommunegrænser Øget ajourføring Matriklen Foranalyse kvalitetsforbedring af matrikelkortet 22
Grunddataprogrammet 23
Smugkig
WebGIS 25
Skråfoto fra SDFE 26
Gadefoto 27