Ejendomsforeningen Danmark Administratorkonference Lejeret Fredag den 21. september 2018 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater
Udvalgte emner: 1. Flere problemer med ejendomsbegrebet 2. Mere byrdefulde vilkår end hvad? 3. Det lejedes værdi lejeniveauer 4. Nyt om omkostningsbestemt leje 5. Flyttesyn og rapporter 6. Strafgebyr i nævnssager 7. Korttidsudlejninger ved tomgang Airbnb? 2
Ejendomsbegrebet småhus/storhus Boligreguleringslovens 4, stk. 5: Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder 3
Ejendomsbegrebet småhus/storhus Boligreguleringslovens 4a: Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som een ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som een ejendom..+ samnoteret eller samvurderet 4
U 2014.1519 H Højesteret: Vurderer storhus / små-hus pr. 1.1.1995, men finder, at ejendommene 1.1.1995 i realiteten er indgået i et sådan samvirke og ejerfællesskab, at der er tale om et storhus Tilføjer: Ikke taget stilling til, om det altid er 1.1.1995 U 2014.2457 H andelsboligforeningsejendommen 5
GD 2018.46 H Ejendommene på 3 matrikler opfyldte 1/1 1995 betingelserne i BRL 4a, stk. 2 og var der et storhus I 2011 sælges 2 af ejendommene til en andelsboligforening Den 3. ejendom omfattede 6 beboelseslejligheder og fortsatte som udlejningsejendom Ejendommen blev ikke et småhus (brl kap. 4a) 6 21-09-2018
GD 2018.44 B Andelsboligforening med 25 rækkehuse opført 2007 En andelshaver udlejer sit rækkehus Lejer gjorde gældende, at en ejendom opført efter 1.1.1995 ikke kan være omfattet af kap. 4a Retten fandt, at lejemålet var omfattet af kap. 4a 7 21-09-2018
Bygning eller ejendom Lejelovens 53, stk. 3: Uanset stk. 1 og 2 kan 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Boligreguleringslovens 15a: Reglerne i 5.10, 11, 2-3, og 12-14 kan fraviges i de tilfælde, der er omfattet af Lejelovens 53, stk. 3-6. 8
Bygning eller ejendom 20 lejligheder opført 2016 20 lejligheder opført 1930 + 2 tagboliger opført 2017 9
Bygning eller ejendom Formålet med bestemmelserne Fri lejefastsættelse 18b ØL dom af 13. maj 1986 326/1985 : Efter en naturlig forståelse af udtrykket ejendomme, der er taget i brug i boligreguleringslovens 18 må det antages, at bestemmelsen tager sigte på de på en ejendom opførte bygninger og ikke det matrikulære ejendomsbegreb. 10
Reglernes betydning Lejefastsættelse fri, omk., dlv, dlv/omk. Mere byrdefulde vilkår Lejeregulering omk., 47-51, NPI Vedligeholdelsesfordelingen Bindingspligt Brl 18b 11
Mere byrdefulde vilkår BRL 5, stk. 9 Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen BRL 5, stk. 10 Reglen i stk. 9 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales end lejeforhøjelse efter reglerne i stk. 1-8 12 21-09-2018
Mere byrdefulde vilkår, end hvad? 5, stk. 1-lejemål og 5, stk. 1-lejemål Brl 7, stk. 4 Ikke 5, stk. 1-lejemål og 5, stk. 2-lejemål GD 2018.13 H (U 2018.1174 H) 13
Mere byrdefulde vilkår, end hvad? 5, stk. 2-lejemål og 5, stk. 2-lejemål moderniseringstidspunkt? moderniseringens omfang Udlejningstidspunkt Frederiksberg rets dom af 4. juli 2018 vilkår væsentlighed? gennemsnit? T:BB 2017.840 V 14
Det lejedes værdi BRL 7, stk. 2 begrænsning i omk. best. stigninger BRL 5, stk. 2 gennemgribende forbedrede LL 47-49 uregulerede kommuner + 80/20 BRL 29 c småejendommene/gennemgribende forbedrede lejemål i småejendomme 15
Nyt om omkostningsbestemt leje Elevatorabonnement GD 2018.34 Ø Kapitalafkast 9, stk. 2 dokumentation for anskaffelsessum m.v. GD 2018.38 Ø, GD 2018.21 B Ø? Budgetreduktion GD 2018.21 B Ø? Tillæg for særrettigheder GD 2018.43 Ø 16
Flytte- syn og rapporter Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer, LL 99a GA 2018.04: Telefonisk indkaldelse og lejers fotografering af fraflytningsrapporten på stedet fandt ankenævnet OK GA 2018.05: Telefonisk indkaldelse til fraflytningssyn, bekræftet ved lejers tilstedeværelse fandt ankenævnet OK 17
Flytte- syn og rapporter GD 2018.23 B: Mundtlig indkaldelse til fraflytningssyn, hvor lejer med repræsentant mødte fandt retten OK GD 2018.24 B: Indkaldelse til flyttesyn 2 dage før pr. SMS fandt retten ikke OK GD 2018.41 B: L forlod lejemålet under fraflytningssynet. U sendte rapporten til L inden 2 uger efter, hvilket retten fandt OK 18
Strafgebyr BRL 39, stk. 2 Lejer fuldt medhold det lejedes værdi? Københavns byrets dom af 26. juni 2018 Indbringelse for boligretten nævnet/ankenævnet er modpart 19
Korttidsudlejning Boligreguleringslovens kap. 7 Boligreguleringslovens 2, stk. 2 Lokalplaner Kan udlejer benytte ex. Airbnb til udlejning i tomgangperiode? 20
info@husenadvokater.dk www.husenadvokater.dk Telefon: 33 26 26 26 Husen Advokater Havnegade 29 1058 København K info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K 21