Igangsætning af planlægning for et centerområde ved Tingvej i Viborg, herunder projekt Viborg Arena Byrådet behandlede på sit møde den 2. marts 2011 (sag nr. 51) ejendomssagen - Projekt "Viborg Arena". Indstillingen fra blev godkendt på betingelse af, at de justerede tidsmæssige forudsætninger i aftalerne godkendes af alle sagens parter. I sagsfremstillingen refereres til, at Byrådet på sit møde den 29. april 2009 (sag nr. 115) blandt flere punkter godkendte: at det i forbindelse med udbuddet tilkendegives, at Byrådet er indstillet på at udarbejde forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan, som muliggør forøgelse af bebyggelsesprocenten og en bygningshøjde på 41 m, svarende til 12 etager, Da der skal ske en væsentlig ændring af kommuneplanen, skal der iht. planloven afholdes en forudgående høring. Denne er afholdt fra den 12. maj til den 25. maj 2011 og omtales nærmere i sidste afsnit i nærværende dagsorden. Projektforslaget Projektet for Viborg Arena består af en arenabygning i 2 etager med en bygningshøjde på ca. 13 m, og en hotel/erhvervsdel i 12 etager med en bygningshøjde på ca. 41 m. Samlet bruttoetageareal er ca. 28.600 m2. Heraf udgør hotel/erhvervsdelen ca. 13.500 m2. Arenaen, der sammenbygges med Tinghallen, har ca. 5.000 tribunepladser. Projektet indeholder endvidere mindre interne salgsarealer til f.eks. salg af merchandise og receptionssalg samt en enkeltstående butik på op til 200 kvm til områdets lokale forsyning. Under terræn mellem Fælledvej og Skottenborg etableres parkeringskælder til erhvervs-/hoteldelen. For at gennemføre projektet er det nødvendigt med en forlægning af Fælledvej mod syd. I forbindelse med arenaen ønskes mulighed for at nyindrette og sammenbinde forarealet mellem Stadionhallerne, Stadion, Tinghallen og den kommende arena. Pladsen foreslås indrettet som aktivitetspark med mulighed for idrætsfaciliteter og udeservering. Der er udarbejdet et forslag til løsning af forpladsen med sivevej- Model B, som ligger til grund for det videre arbejde. I forbindelse med den indledende planlægningsfase har investor (Bach Gruppen AS) tilkendegivet ønske om, at der i lokalplanen for hotel/erhvervsdelen (højhuset) gives mulighed for at etablere boliger. Dette ligger ud over de muligheder, der blev givet i udbudsprospektet. Herudover ønsker Bach Gruppen mulighed for at omdanne eksisterende erhvervslokaler over stueplan i ejendommen Fælledvej 7 og Skottenborg 9-14 til boliger. Bach Gruppen er bekendt med, at miljøforhold og krav til opholdsarealer i det fri mv. skal undersøges nærmere. Planforhold Lokalplan Projektforslaget omfatter flere ejendomme omkring Tingvej og er omfattet af hele eller dele af lokalplanerne nr. 73, 306, 349 samt byplanvedtægt nr. 17 (Region Midt). Et oversigtskort med forslag til afgrænsning af det fremtidige lokalplanområde fremgår af bilag nr. 1. Området hvor arenaen skal opføres, er omfattet af lokalplan nr. 306 og lokalplan nr. 73. Lokalplanerne giver ikke mulighed for at gennemføre et projekt af et omfang som Viborg Arena. Randbebyggelsen langs Skottenborg er omfattet af lokalplan nr. 73, der ikke giver tilstrækkeligt plangrundlag for evt. anvendelse til boliger. Side nr.: 588
Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplaner. Kommuneplan Området ligger i rammeområderne VIBM.C3.01 (projekt Viborg Arena) og VIBM.C3.02 (Skottenborgbebyggelsen) i Kommuneplan 2009-2021 for Viborg Kommune. For VIBM.C3.01 er hovedanvendelsen fastlagt til forlystelser, idræts- og kulturformål. Endvidere til liberale erhverv, almen service og enkelte kollegieboliger. Der må i tilknytning til turistattraktioner, forlystelse, stadion o. lign. udlægges areal til mindre butikker til brug for de kunder, der benytter anlægget på grund af dets primære funktion. VIBM.C3.02 må alene anvendes til liberale erhverv og almenservice. Projektforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, hvad angår anvendelse til hotel og evt. boliger, bebyggelsesprocent, maksimalt etageantal og bygningshøjde, samt en særbestemmelse om, at træer skal bevares (egetræer langs Fælledvej). Realisering af projektet kræver således, at der vedtages en ny lokalplan og et kommuneplantillæg. Viborg Midtbyplan Byrådet vedtog den 29. april 2009 Viborg Midtbyplan. Midtbyplanen indeholder principper, inspiration og idéer til, hvordan midtbyen kan udvikle sig. Viborg Midtbyplan er et idékatalog og oplæg til kommuneog lokalplanlægning og kan danne grundlag for vurdering af aktuelle projekter og planforslag. For området omkring stadion foreslås i midtbyplanen: at udbygge Viborg Stadionhaller til en multiarena, at udvide Tinghallen med ny messehal/koncertsal samt at etablere hotel- og kongresfaciliteter. Og videre, at området skal dække parkeringsbehovet for de faste, daglige funktioner. Disse pladser kan så dobbeltudnyttes ved arrangementer uden for almindelig arbejdstid. Der lægges endvidere vægt på, at fastholde ambitionerne om et attraktivt og dynamisk oplevelsescenter, jf. Viborg Midtbyplan side 28-29. Projekt Viborg Arena vurderes at være i overensstemmelse med intentionerne i Midtbyplanen. En redegørelse for parkeringskapaciteten vil indgå i den videre planlægning. Forslag til Trafikplan for Viborg midtby. Den viste disponering af forpladsen omkring Tingvej i projektmaterialet (Model B) vurderes ikke i overensstemmelse med forslag til trafikplan. Forvaltningen foreslår i stedet, at der i den videre planlægning arbejdes videre med principper for trafik og terrænparkering som vist på bilag nr. 2. Tingvej er en trafikvej i Kaserneområdet, og dermed den vej, som skal sikre fremkommeligheden af trafikken. Vejen kan derfor ikke nedklassificeres til sivevej. Vejen er hovedstirute for cyklister fra Viborg Banegård til Rådhuset og uddannelsesinstitutioner på Kaserne, hvorfor det er nødvendigt at sikre fremkommeligheden for cyklister. Der kan dog blive tale om fodgængerovergange af en eller anden slags mellem sportshallerne og Arenaen. Der skal køre bybusser på Tingvej, Prinsens Allé og Eksercerpladsen. Stikvejen mellem Tinghallen og Fotorama udlægges til gågadezone med cykler tilladt. Der skal etableres min. 2 rundkørsler på Tingvej for at sikre, at der ikke kommer gennemkørsel fra fx Farvervej gennem området. Rundkørslen mellem Tingvej og Prinsens Alle ligger fast. Den anden rundkørsel kan (formentligt) placeres enten ved Eksercerpladsen eller ved vejen nord for stadion ved Kasernehallen. Side nr.: 589
En afklaring af logistikken omkring varekørsel og tilskuerbusser mv. til Arenaen, samt evt. lukning eller ensretning af Fælledvej ved Rødevej undersøges nærmere i den videre planlægning. Parkering På baggrund af udbudsprospektet og den betingede salgsaftale fastlægges behov for parkeringspladser med udgangspunkt i: - at området skal dække parkeringsbehovet for de faste, daglige funktioner. Disse pladser kan så dobbeltudnyttes ved arrangementer uden for almindelig arbejdstid. - behovet for supplerende parkering i området vurderes nærmere, herunder stillingtagen til nedlæggelse af 82 eksisterende p-pladser (syd for Tinghallen). - at køber etablerer p-pladser til erhvervs-/hoteldelen. Forvaltningens supplerende bemærkninger I kommuneplanen er området udlagt til centererhverv, hvor der ikke er mulighed for at etablere boliger. Forvaltningen vurderer, at det bør overvejes meget nøje, om det fremover er ønskeligt at åbne mulighed for boligformål, idet dette, udover mulige miljømæssige konflikter, kan medvirke til at svække områdets profilering som Viborgs oplevelsescenter (professionel idræt og kultur). Hvis investors ønske om boligformål i højhuset skal fremmes, foreslår Forvaltningen, at der alene gives mulighed herfor i begrænset omfang og under forudsætning af, at miljøforholdene kan tilgodeses. Højhuset vil med en bygningshøjde på ca. 41 m, placeret på byens højderyg, fremstå i en højde svarende til Regionshospitalet. Forvaltningen har udarbejdet nogle foreløbige visualiseringsskitser i 3D modellen af Viborg midtby. Visualiseringerne fremgår af bilag nr. 3. Forvaltningen vurderer, at der i forbindelse med den videre planlægning bør redegøres nærmere for den visuelle indvirkning. Forvaltningen foreslår, at der i udformningen af ny forplads og Tingvej indarbejdes mulighed for en multianvendelse på dele af arealet, så der f.eks. er overlappende opstribning til såvel parkering som forskellige sportsbaner. Arealet vurderes dermed at kunne udnyttes bedre i det daglige, f.eks. til områdets erhverv og i vinterhalvåret. Sportsanvendelse og andre aktiviteter kan være efter arbejdstid, ved særlige events, ferieperioder mv. Forvaltningen foreslår endvidere, at parkeringspladsen ved Region Midt ved en evt. fremtidig nyindretning fastholdes med det nuværende p-antal. Miljøvurdering Iht. lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis et planforslag antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Det må forventes, at planlægningen for et projekt som Viborg Arena vil være omfattet af kravet, og at der dermed skal udarbejdes en miljørapport, der ledsager planforslagene. Emner i miljørapporten vurderes f.eks. at være trafikafvikling/- belastning/-sikkerhed og støj, samt visuel påvirkning og skyggeforhold af højhus i Viborg bymidte. Principper for planlægningen Forvaltningen foreslår, at der i planlægningen tages udgangspunkt i følgende: Området udlægges til centererhverv, og der gives i delområde I mulighed for hotel, konferencevirksomhed, liberale erhverv, forlystelser, mindre butik maks. 200 m2, idræts- og kulturformål o. lign. Stillingtagen til boligformål i begrænset omfang indgår i den videre planlægning på baggrund af en miljøvurdering af hensyn til støjfølsom anvendelse. Bebyggelsesprocenten i området forhøjes, så der gives mulighed for nybyggeri af projektforslagets omfang. Side nr.: 590
Inden for et særskilt angivet byggefelt gives mulighed for at opføre op til 12 etager med en maksimal bygningshøjde på 41 m. Principper for udformning og anvendelse af forplads og Tingvej tager udgangspunkt i bemærkninger under afsnit om forslag til trafikplan og Forvaltningens supplerende bemærkninger, samt principskitsen, bilag nr. 2. Krav til p-pladser indarbejdes som beskrevet under afsnit om parkering. Lokalplanbestemmelser for Tinghallen, Fotorama og nyt p-hus ved Eksercerpladsen videreføres fra gældende lokalplan nr. 306, evt. med hensigtsmæssige justeringer. Et foreløbigt udkast til lokalplankortbilag med delområder og byggefelter fremgår af bilag nr. 4. Forudgående offentlighed Lokalplanlægningen forudsætter, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanens rammebestemmelser, hvormed bl.a. bebyggelsesprocenten skal forøges, og etageantal/ bygningshøjde skal ændres fra maks. 4 etager/ 26m til maks. 12 etager/ 41m. Da der er tale om væsentlige ændringer i forhold til de gældende kommuneplanrammer er planlægningen omfattet af kravet om forudgående offentlighed, jf. planlovens 23 c. Før der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg, som ikke er besluttet i en planstrategi, skal Byrådet indkalde idéer og forslag med henblik på det efterfølgende planarbejde. Byrådet indkaldte fra den 12. maj til den 25. maj 2011 ideer og forslag til planlægningen. Hovedspørgsmålene var: Hvor højt skal der kunne bygges i området? Hvad skal der til for at understøtte et attraktivt og dynamisk oplevelsescenter omkring Stadion/ Tinghallen/ Fotorama? Hvad skal udearealerne i området kunne bruges til? Der indkom 2 høringssvar. Bemærkningerne og Forvaltningens vurdering af disse fremgår af bilag nr. 5. Udkast til tidsplan Forvaltningen forventer følgende tidsplan for planlægningen (Lokalplan nr. 398 for et centerområde ved Tingvej i Viborg og kommuneplantillæg nr. 26 til Kommuneplan 2009-2021 for Viborg Kommune): Forudgående offentlighed 12. 25. maj 2011 Planlægningen igangsættes August 2011 Planforslag til vedtagelse Januar 2012 Endelig vedtagelse Ultimo juni 2012 Sagen har været behandlet i projektstyregruppen på et møde den 29. juni 2011, hvor den justerede tidsplan for lokalplanlægningen blev anbefalet. Bilag Bilag nr. 1: Bilag nr. 2: Bilag nr. 3: Bilag nr. 4: Bilag nr. 5: Bilag nr. 6: Oversigtskort. Principskitse for trafikbetjening og terrænparkering. Foreløbig visualisering af højhusdel. Udkast til lokalplanens anvendelseskortbilag. Høringssvar og notat med forvaltningens bemærkninger hertil. Referat af 2. møde i projektstyregruppen vedr. projektet Viborg Arena. Side nr.: 591
Indstilling Kommunaldirektøren indstiller til, at at planlægningen sættes i gang som beskrevet, og den i sagen anførte tidsplan for lokalplanlægningen godkendes. BESLUTNING: Indstillingen fra kommunaldirektøren godkendes, idet der herved ikke er taget stilling til spørgsmålet om muligheden for evt. etablering til boligformål i begrænset omfang i højhuset. Søren Gytz Olesen deltog ikke i s behandling af sagen, Side nr.: 592