LOKALPLAN 31.6.1(Tillæg til Lokalplan 31.6) For Ryttergårdsvej 116 i Farum
Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens bestemmelser om de ejendomme, som planen omfatter, er bindende for enhver. I henhold til planloven må der ikke etableres noget forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre Byrådet har givet dispensation efter planlovens bestemmelser herom. Overtrædelse af planens bestemmelser er strafbart. En lokalplan fastlægger således bindende bestemmelser for den fremtidige anvendelse, bebyggelse og udformning af lokalplanområdet. Planen medfører dog ikke handlepligt. Det betyder, at eksisterende lovlige forhold må fortsætte uforandrede, men at enhver ændring af de eksisterende forhold skal være i overensstemmelse med lokalplanen. I afsnittet om lokalplanens retsvirkninger står der mere om lokalplanens betydning, herunder om muligheder for dispensation, ekspropriation og erstatning. Lokalplanens kort og tegninger Lokalplanens kort og tegninger er en grafisk fremstilling af lokalplanens bestemmelser og er en del af bestemmelserne. Disse kort og tegninger har derfor bindende virkning. Redegørelsen Planloven fastlægger, at en lokalplan skal ledsages af en redegørelse. I denne lokalplan består redegørelsen dels af bemærkninger, der under samme overskrift løbende følger lokalplanens bestemmelser, dels af bilagsdelen Redegørelse bagest i hæftet. I bilagsdelen findes bl.a. en samlet redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området, samt for hvilke tilladelser eller dispensationer, der evt. skal indhentes fra andre myndigheder, før lokalplanen må realiseres. Lokalplanens indhold kort fortalt Denne lokalplan skal muliggøre at ejendommen Ryttergårdsvej 116 i Farum fremover også kan anvendes til administrationsvirksomhed og liberalt erhverv generelt (private formål) som supplement til de anvendelsesmuligheder, der er i forvejen. Området er på luftfotoet herunder vist med rød signatur. Du kan læse om det hidtidigt gældende plangrundlag for området i lokalplanens redegørelse. Kort der viser områdets beliggenhed ved Farum Park. Lokalplanen er udarbejdet af NIRAS Byplanlægning for Furesø Kommune. 2
Lokalplan 31.6.1 Lokalplanbestemmelser 4 1 Formål 4 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 4 3 Områdets anvendelse 4 4 Udstykning og lignende 4 5 Vejforhold og parkering 5 6 Lokalplanens retsvirkninger 5 Vedtagelsespåtegning Lokalplanens kort 1 7 8 Lokalplanens redegørelse 9 Lokalplanens baggrund, formål og indhold 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning 12 Miljøvurdering 16 Screening af Lokalplan 31.6.1 17 3
Lokalplan 31.6.1 Supplerende anvendelsesbestemmelser for ejendommen Ryttergårdsvej 116 i Farum I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 med senere ændringer, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Furesø Kommune. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at fastlægge at ejendommen Ryttergårdsvej 116 i Farum også må anvendes til offentlig og privat administrationsvirksomhed og liberalt erhverv som supplement til Lokalplan 31.6. Ad 1.1 Lokalplan 31.6 gælder også for ejendommen. Denne lokalplans anvendelsesbestemmelser er derfor fortsat gældende. Lokalplan 31.6.1 muliggør blot en supplerende anvendelse for ejendommen. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kort 1 og omfatter ejendommen matr. nr. 110b, Farum by, Farum. 2.2 Lokalplanområdet er og forbliver beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til offentligt og privat administrationsvirksomhed samt liberalt erhverv ud over den i Lokalplan 31.6 angivne anvendelse af ejendommen. Ad 31.6 Bestemmelsen betyder, at administration, der er omfattet af 3.5, ikke længere kræver dispensation. Lokalplan 31.6 3.4 Delområde 2 udlægges til offentligt område: rekreative arealer, fælleder, kælkebakker, park/ skulpturparkarealer, legearealer, skovarealer, boldbaner, idrætshaller, klubhuse, fælleshuse/ forsamlingslokaler, fodboldstadionanlæg med tilhørende tribuner og service/ omklædningsfaciliteter mv. 4
3.5: For delområde 2 gælder desuden, at Byrådet kan tillade, at der i tilknytning til idrætshaller, fodboldstadionanlæg mv. kan indrettes faciliteter til administration, konferencevirksomhed, restaurant/ cafeteria, kiosk mv. 3.6 for delområde 2 gælder, at alle udendørsarrangementer af ikkeidrætslig karakter skal godkendes særskilt af Byrådet. Byrådets tilladelse efter 3.5 og 3.6 i Lokalplan 31.6 forudsætter en dispensation efter planlovens 19 og 20. 4 Udstykning og lignende 4.1 Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere. Ad 4.1 Udstykning betyder etablering af nye, selvstændige ejendomme. 5 5.1 6 6.1 Vejforhold og parkering Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Ryttergårdsvej. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre den bebyggelse m.v., der er indeholdt i planen. Ligeledes må eksisterende, lovlige forhold fortsætte som hidtil. Men ved ændringen af anvendelsen af bygninger eller ubebyggede arealer, ved opførelse af ny bebyggelse eller nye anlæg og ved større om- og tilbygninger træder lokalplanen i kraft over for den enkelte, jf. planlovens 18. Ad 5.1 Der forudsættes ikke vej- eller parkeringsændringer som følge af lokalplanen, eller ændrede forhold vedrørende cykelparkering. Disse forhold reguleres af lokalplan 31.6. Lokalplanen gælder for alle byggerier og anlæg, uanset, om disse kræver byggetilladelse byggelovgivning en. Kræver byggeriet eller anlægget særlig tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning, kan en sådan tilladelse eller dispensation kun ud nyttes, hvis byggeriet eller anlægget ikke strider mod lokalplanens bestem melser. Det følger af planlovens 18, at private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens indhold, fortrænges af planen. Private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens formål, ophæves af lokalplanen, når dette i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16 5
Fravigelser fra planen, dispensation Byrådet har mulighed for at meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, medmindre der er tale om fravigelser, der vil stride mod principperne i planen. Sådanne fravigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan, jf. planlovens 19. Som hovedregel kan byrådet først meddele dispensation efter at byrådet ved orientering af naboer m.fl. har givet disse mulighed for at udtale sig om dispensationsønsket, jf. planlovens 20. Ekspropriation Byrådet kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. udtrykkeligt er anført i planen. Principperne i planen er bl.a. planens formål og de anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra sådanne anvendelsesbestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang Derimod har byrådet som hovedregel mulighed for at dispensere fra bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang og placering, medmindre de detaljerede bestemmelser netop er udformet for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. Ved ansøgning om dispensation foretager byrådet en konkret vurdering på baggrund af lokalplanens formål. 6
Endelig vedtagelse Lokalplan 31.6.1 er vedtaget til offentliggørelse af Furesø Byråd den 31. maj 2017 På vegne af Furesø Byråd Ole Bondo Christensen Borgmester Niels Thygesen Direktør Offentlig bekendtgørelse Lokalplan 31.6.1 er offentligt bekendtgjort den 13. juli 2017 7
110b m Kortbilag 1 - Lokalplanens afgrænsning Lokalplan 31.6.1 For Ryttergårdsvej 116 i Farum 14-11-2016 0 10 20 1:500 Lokalplan afgrænsning 385a Matrikelskel og nr.
Lokalplanens baggrund, formål og indhold Lokalplanområdet er beliggende på Ryttergårdsvej 116 i Farum. Ejendommen Ryttergårdsvej 116 ligger i Farum Park, beliggenhed er vist med rød signatur. Baggrund for lokalplanen Baggrunden for denne lokalplan er, at Furesø Kommune ønsker at give mulighed for, at den eksisterende anvendelse på ejendommen Ryttergårdsvej 116 i Farum suppleres med administrationsvirksomhed og liberalt erhverv, der ikke kun tjener et offentligt formål og ikke kun er knyttet til idræt og fritidsaktiviteter. Denne anvendelse er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 og Lokalplan 31.6 for området. Derfor er der blevet udarbejdet nærværende Lokalplan 31.6.1 og tillæg 12 til Kommuneplan 2103, der kun omfatter ejendommen Ryttergårdsvej 116 og kun tilføjer anvendelsen offentlig og privat administrationsvirksomhed samt liberalt erhverv til bestemmelserne for denne ejendom. Baggrunden for ændringen er, at behovet for anvendelsen til offentlige formål, der er knyttet til idræt og fritidsaktiviteter, er svingende. Nuværende anvendelsesbestemmelser gør det derfor vanskeligt at finde anvendelse for lokalerne. Administration og liberalt erhverv, der tjener andre formål, vurderes ikke at påvirke området væsentligt anderledes. Derfor ønsker Furesø Kommune at give mulighed for planændringen. Furesø Kommune vurderer, at ejendommens konkrete beliggenhed i udkanten af det område, der er omfattet af Lokalplan 31.6 og op ad boliger og børneinstitutioner, gør den egnet til administration og liberalt erhverv, der ikke kun knytter sig til idræts- og fritidsaktiviteter. 9
Beliggenhed af Lokalplan 31.6 og Lokalplan 31.6.1 (Tillæg til Lokalplan 31.6). Eksisterende forhold Ejendommen var tidligere en del af en samlet ejendom, der tillige omfattede tennishallerne mod vest. I dag er ejendommen fysisk og matrikulært udskilt til en selvstændig ejendom og matrikel, næsten som en sokkelgrund for bygningen. Denne ejendom er herefter frasolgt gennem offentligt udbud. Eventuelle fysiske, ydre ændringer af ejendommen reguleres af lokalplan 31.6. 10
Eksisterende forhold. Ejendommen er set fra Ryttergårdsvej. Lokalplanens indhold Lokalplan 31.6.1 (Tillæg til Lokalplan 31.6) er udelukkende tilvejebragt, så ejendommens anvendelsesmuligheder udvides til også at omfatte administrationsvirksomhed og liberalt erhverv, der ikke kun tjener et offentligt formål og er knyttet til idræt og fritidsaktiviteter. Lokalplanen muliggør derfor, at der kan etableres virksomheder, der ikke har tilknytning til aktiviteterne i Farum Park eller sport generelt. Hidtidige lokalplaner Området vil fortsat være omfattet af lokalplan 31.6. Nærværende lokalplan supplerer denne. 11
Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Fingerplan 2013 Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning Miljøministeren har efter planlovens 5j, stk. 4, fastsat konkrete regler for planlægningen i hovedstadsområdet i form af et landsplandirektiv Fingerplan 2013. Landsplandirektivet opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde (Fingerbyens håndflade), det ydre storbyområde (Byfingrene), de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Bygningen er 1.038 m². Anvendelsen til kontorformål er derfor ikke i strid med Fingerplanens stationsnærhedsprincip. Furesø Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er omfattet af følgende rammebestemmelser: Rammeområde 1F4 Farum Park, svømmehal, skole mv. Anvendelse: Bebyggelsesprocent Udstykning Bebyggelsens udformning Offentlige formål: Rekreative arealer, Vestskoven, idrætsanlæg, skole, spejderhytter mv., idrætshaller, klubhuse mv. Højst 15 % for området som helhed. Yderligere udstykning må ikke finde sted til andre formål end idræt og rekreative aktiviteter. Bebyggelse skal afpasses efter omgivelserne. I udsigts-kilen må bebyggelse ikke finde sted. Særlige bevaringsværdier Solenergianlæg Udsigten fra svømmehallen mod Mølleådalen skal bevares og forstærkes. Etablering af solenergianlæg må kun ske på en måde, der ikke anfægter arkitektoniske værdier eller den samlede bebyggelses helhedskarakter. 12
Lokalplan 31.6.1 er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for så vidt angår bestemmelsen om anvendelse. Lokalplanen muliggør, at en eksisterende ejendom, Ryttergårdsvej 116, fremover også må anvendes til administrationsvirksomhed og liberalt erhverv (private formål), foruden de ovenstående anvendelsesmuligheder. Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2013, Tillæg 12. Der har forud for udarbejdelsen af kommuneplantillægget været indkaldt forslag og idéer for planlægningen. I perioden indkom ingen forslag eller bemærkninger. Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013 På baggrund af de seneste års voldsomme skybrud har Staten og Kommunernes Landsforening indgået en aftale om, at alle kommuner skal udarbejde en klimatilpasningsplan i forhold til håndtering af regnvand. Denne klimatilpasningsplan skal optages i kommuneplanen. Tillæg 1 til Furesø Kommunes kommuneplan omhandler klimatilpasning. Kommuneplantillægget berører ikke direkte lokalplanområdet ved Ryttergårdsvej 116. Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 13
Støjforhold Udsnit af redegørelseskort 5.1, Støjniveau, fra Kommuneplan 2013. I Bygningsreglementet (BR15) er det et grundlæggende krav, at bygninger og deres installationer skal udformes, så generende lyd fra tilgrænsende rum, fra bygningens installationer samt fra nærliggende veje og jernbaner begrænses. Dette skal ske i det omfang, som den planlagte anvendelse af bygningerne kræver, og så de, som opholder sig i bygningerne, ikke generes af lyden. I den vejledning og de anvisninger, som er knyttet til Bygningsreglementet, er der krav om støjniveauet fra trafik, som skal overholdes indendørs, når vinduerne er lukkede. Vejledningen indeholder nærmere bestemmelser om målemetoder mv. Miljøforhold jordforurening Lov om forurenet jord, 71, medfører pligt for ejeren af en ejendom, for bygherre og for de ansvarlige firmaer, der deltager i et bygge- eller anlægsarbejde til at standse bygge- eller anlægsarbejdet, hvis der under arbejdet konstateres jordforurening. Miljøbeskyttelseslovens 21 medfører pligt til at underrette kommunen om den konstaterede forurening. Der er ingen kendt viden om jordforurening inden for lokalplanområdet. Grundvandsbeskyttelse Hele Furesø Kommune er udpeget som et "Område for Særlige Drikkevandsinteresser" (OSD) og store dele af kommunen som Nitratfølsomt Indvindingsområde (NFI). Anvendelsesbestemmelserne for lokalplanområdet vurderes ikke at føre til negative ændringer af grundvandsbeskyttelsen og vil dermed være i overensstemmelse med de statslige vandplaner. 14
Trafik Der er vejadgang til lokalplanområdet via Ryttergårdsvej. Affaldshåndtering / Renovation Kommunens affaldsplan og affaldsregulativ indeholder en række krav til placering af renovationscontainere mv. Teknisk forsyning / Afløbsforhold Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme. Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan 2014-2017 for Furesø Kommune. Lokalplanområdet er fælleskloakeret. Byggelovgivningen For forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og bygningsreglementet. Byggelovgivningens krav om byggetilladelse og anmeldelse samt krav til konstruktioner og brandforhold gælder uanset lokalplanen. Museumsloven Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens 27 standses, i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Museum Nordsjælland. Kulturarvsareal Der foreligger ingen registreringer af kulturarv på ejendommen. 15
Miljøvurdering Miljøvurdering Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer Lovbekendtgørelse 1533 af 10/12/2015 skal myndigheder lade foretage miljøvurdering af planer. Planen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet den alene fastlægger anvendelse af et mindre område for en lokalplan. Det betyder, at der skal gennemføres en screening og vurdering af de ventede miljøkonsekvenser ved planens gennemførelse. Hvis byrådet på baggrund af screeningen finder, at der ikke er grund til at udarbejde nærmere miljørapport og vurdering, skal andre berørte relevante myndigheder høres, inden der træffes endelig afgørelse. Hvis Byrådet derimod finder, at der kan være væsentlige virkninger på miljøforhold, skal en nærmere miljørapport og vurdering gennemføres. Skemaet på de næste sider viser resultatet af den foretagne screening. 16
Miljøvurdering Screening af Lokalplan 31.6.1 og Tillæg 12 til Furesø Kommuneplan 2013 Omfatter planen forhold, der efter lovens 3, stk. 1, nr. 1 og 2 betyder det, at der skal udarbejdes miljørapport og -vurdering: Er planen omfattet af lovens bilag 3 og 4? NEJ Planen fastlægger rammerne for fremtidig arealanvendelse for fremtidige anlægstilladelser og er omfattet af lovens bilag 4, pkt. 13.a) Ændringer eller udvidelser af projekter i bilag 3 eller nærværende bilag, som allerede er godkendt, er udført eller er ved at blive udført, når de kan være til skade for miljøet (ændring eller udvidelse, som ikke er omfattet af bilag 3). Påvirker planen et internationalt beskyttelsesområde? NEJ Da det eksisterende anlæg er omfattet af lovens bilag 4, pkt. 10.l) Arbejder i forbindelse med indvinding af grundvand og kunstig tilførsel af grundvand, som ikke er omfattet af bilag 3. Har planen i øvrigt væsentlig indvirkning på miljøet jævnfør lovens 3, stk. 1, nr. 3, jævnfør kriterierne i lovens bilag 2: Miljøparametre Påvirkning Bemærkninger Har planen væsentlig indvirkning på/ eller relevans for andre projekter og aktiviteter samt anden planlægning og lovgivning? Negativ Ingen X Positiv Vurderes nærmere Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan 31.6. Nærværende Lokalplan 31.6.1 er et tillæg til denne lokalplan. Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 1F4 Farum Park, svømmehal, skole mv. i Furesø Kommuneplan 2013, som fastlægger anvendelsen til offentlige formål. 17
Miljøvurdering Er karakteren af planens miljømæssige indvirkning væsentlig (i forhold til størrelse, geografisk udbredelse, varighed og indbyrdes påvirkning)? Påvirker planen på væsentlig måde menneskers sundhed og sikkerhed? Påvirker planen på væsentlig måde værdien og sårbarheden af karakteristiske naturtræk, kulturarv, andre bevaringsværdier eller grænseværdier? Har planen væsentlig indvirkning på beskyttede arter, naturområder, landskaber herunder nationale beskyttelsesområder? X X X X Planerne fastlægger alene anvendelsen af et lille område på 1.038 m², der primært udgøres af en eksisterende bygning. Planere muliggør alene en supplerende anvendelse set i forhold til eksisterende lokalplan og kommuneplanramme. Den gældende lokalplan for området vil fortsat gælde, og vil finde anvendelse, hvis der f.eks. skal ændres på de eksisterende fysiske forhold. Den supplerende anvendelsesmulighed af eksisterende bygninger vurderes til ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger. Planen er beliggende inden for OSD område, samt kildepladszone og indvindingsopland for Søndersø Vandværk. Anvendelsesbestemmelserne for lokalplanområdet vurderes ikke at føre til negative ændringer af grundvandsbeskyttelsen og vil derfor være i overensstemmelser med de statslige vandplaner. Herved vurderes planen ikke at føre til negative påvirkninger af menneskers sundhed og sikkerhed. Det forventes ikke, at de ændrede forhold vil give anledning til øget trafik eller behov for flere p-pladser. Lokalplanområdets vejadgang fra Ryttergårdsvej fastholdes. Eksisterende p-forhold fastholdes. Planområdet er et meget begrænset areal, og området er fuldt udbygget. Lokalplanen vil derfor ikke ændre på eksisterende ydre forhold. Ingen af de nævnte forhold har derfor relevans. Planområdet er et meget begrænset areal, og området er fuldt udbygget. Lokalplanen vil derfor ikke ændre på eksisterende ydre forhold. Ingen af de nævnte forhold har derfor relevans. Afgørelse om miljørapport/-vurdering Byrådet har på baggrund af foranstående screening vurderet, at det byggeri, som planen åbner mulighed for, ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Byrådet har i forlængelse heraf truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres yderligere miljørapport/-vurdering. 18
FORSLAG i offentlig høring fra xx. xxxx til xx. xxxx 2015 Furesø Kommune Center for By og Miljø bme@furesoe.dk www.furesoe.dk