Kommuneplan 2016-2028 for Odense Kommune Forslag til tillæg nr. 40 Bolig- og serviceområde ved Rugårdsvej og Jarlsberggade Ændring af kommuneplanområde 0 Bymidten
Hvad er en kommuneplan? I henhold til lov om planlægning skal der for hver kommune foreligge en kommuneplan. Denne er grundlaget for al planlægning i Odense Kommune. Kommuneplanen består dels af hovedstruktur og retningslinjer, dels af rammer. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen. For eksempel udbygning med boliger, arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Retningslinjerne angiver administrationsgrundlaget for arealanvendelsen. Der skal udarbejdes retningslinjer for arealer til byzoner og sommerhusområder Beliggenheden af arealer til forskellige byformål inden for byzonen. Kommuneplanen skal desuden indeholde retningslinjer fra de tidligere regionplaner. Rammerne fastlægger bestemmelser for indholdet af lokalplaner. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. Men der kan også fastsættes andre typer af bestemmelser, fx om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse, detailhandel mv. Planprocessen Kommuneplanen gælder for 12 år, og hvert 4. år skal byrådet vedtage en planstrategi. Byrådet skal i den forbindelse træffe beslutning om kommuneplanen skal revideres, og i hvilket omfang. Hvordan gennemføres kommuneplanen? Byrådet har pligt til at sørge for, at kommuneplanen bliver gennemført. Det sker blandt andet gennem udarbejdelse af lokalplaner. Det kan for eksempel være nødvendigt for at sikre arealer til offentlige formål (veje, institutioner med mere). Der skal udarbejdes lokalplan, før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen, men den kan godt stramme kommuneplanens rammebestemmelser, for eksempel gennem fastsættelse af lavere bebyggelsesprocenter. Mindre ændringer af kommuneplanen Det er muligt at foretage justeringer af kommuneplanen, når der bliver udarbejdet lokalplaner for bygge- eller anlægsprojekter. Disse tillæg til den gældende kommuneplan bliver behandlet af byrådet samtidig med de nye lokalplaner. Forord Kommuneplan 2016-2028 er godkendt af byrådet den 22. juni 2016. Kommuneplanen er digital og kan ses på www.odense.dk/kommuneplan Side 1 af 8
Tillægget er en ændring til Kommuneplan 2016-2028, som er vedtaget af byrådet den 22. juni 2016. Baggrund En privat investor ønsker mulighed for opførelse af ny bebyggelse med et etageareal på ca. 26.400 m 2 i et område beliggende ved Rugårdsvej og Jarlsberggade. Med ny og eksisterende bebyggelse er der tale om godt 28.000 m 2 bebyggelse i alt. Bebyggelsen udføres i varierende højder med mulighed for højhuse i op til henholdsvis 14 og 20 etager med en maksimal bygningshøjde på 65 meter. De eksisterende bygninger mod Rugårdsvej bevares og ønskes anvendt til kontorer, service og liberale erhverv, café, musikspillested og lignende, der ikke er til gene for omgivelserne. Området disponeres således, at bebyggelsen gradvist trappes op mod nord, hvor højhusene ligger tilbagetrukket i forhold til den øvrige bebyggelse. Højhusene udføres i lyse materialer med en nedre base i tegl. Bebyggelsen placeres omkring et fælles grønt sammenhængende opholdsareal, som suppleres af taghaver og altaner. Under bebyggelsen etableres parkeringskælder med nedkørsel fra Jarlsberggade. Kommuneplanens hovedstruktur Området ligger inden for den udvidede bymidte, som er hovedcenteret i byen. Området er desuden udpeget som byomdannelsesområde, har 1. prioritet i rækkefølgeplanen for boligudbygning samt beliggende nær letbanens 1. etape, hvor byudvikling har høj prioritet. Området i kommuneplanens detailhandelsstruktur er en del af et udpeget hovedcenter og primært hovedstrøg. Højhusbebyggelse Bydelen, som planområdet udgør en del af, er i Kommuneplan 2016-2028 udpeget til højhusbebyggelse. Formålet med de udpegede højhusområder er dels at give mulighed for at markere vigtige orienteringspunkter i byen, dels at sikre en sammenhæng med den omkringliggende by. Ifølge kommuneplanen må højhusene kun placeres i de udpegede områder efter en nærmere vurdering af den konkrete placering, herunder hvordan højhuset påvirker omgivelserne i forhold til mikroklima, skyggevirkning, vindforhold, udsigtskiler, skala, bevaringsværdier og påvirkning af Odenses skyline. Især er sigtelinjer fra indfaldsveje til byens kirketårne vigtige, og disse skal friholdes for højhuse. Der er i forbindelse med planlægningen udført undersøgelser af bebyggelsens visuelle virkning samt vind- og skyggeforhold. Visuel virkning På baggrund af de udførte visualiseringer er den samlede vurdering, at den planlagte bebyggelse ikke har væsentlige fjernvirkninger, idet bebyggelsen ikke vurderes at ødelægge byprofilen, der allerede har en række eksisterende højere bebyggelser samt skorstene og masteanlæg, der præger profilen. Herudover vil Odenses karakteristiske byprofil med Skt. Knuds Kirke (Domkirken) som den højeste bygning, der står i sigtelinjen fra Middelfartvej og fra Nyborgvej, blive fastholdt. Det vurderes desuden, at projektet vil have en visuel påvirkning tæt på; men også, at projektet er tilpasset den konkrete sammenhæng i den nye bydel med kommende butikscenter, hvor en ny bydels identitet med enkelte højhuse som markører er ved at tegne sig. Vindforhold Der er gennemført en analyse af vindforholdene for området med den fremtidige bebyggelse. Vindanalysen viser, at projektet ikke vil påvirke omkringliggende områder væsentligt. Inden for selve området opstår der ved visse vindretninger delvist kraftig vind omkring højhusene og på altaner og taghaver. Der vil i lokalplanbestemmelser blive stillet krav om etablering af vindafskærmende foranstaltninger i det omfang, arealerne skal benyttes til ophold. Der er god vindkomfort i den sydlige del af området, hvor bebyggelsen er lavere og der er et lukket gårdmiljø. Skyggeforhold Der er udført studier af sol- og skyggeforhold på følgende datoer: 21. marts, 21. juni, 21. august. Skyggediagrammerne er udarbejdet for alle timer på ovennævnte datoer mellem kl. 9 til kl. 20. Studierne viser, at bebyggelsen
ikke vil have en væsentlig skyggevirkning på omkringliggende områder og bygninger. Af hensyn til sol- og skyggeforhold fastsættes der i lokalplanen byggefelter med angivelse af maksimale etageantal, der sikrer, at de høje bygninger placeres mod nord mod det åbne jernbaneareal, og de lave bygninger mod syd mod Rugårdsvej, hvor der er eksisterende bebyggelse. Kulturhistorie og bevaringsværdige bygninger Den sydlige del af lokalplanområdet, langs Rugårdsvej, er udpeget som industrikulturmiljø i kommuneplanen. Rugårdsvej har været omdrejningspunktet for byens slagterier. Ifølge kommuneplanen skal den synlige funktionssammenhæng omkring vejen fastholdes. Lokalplanområdet har rummet Odenses første slagteri, Eksportslagteriet, som blev anlagt i 1894-96. Slagteriet lukkede i 2006 og størstedelen blev nedrevet. Mod Rugårdsvej er bygningerne, som har indeholdt kødudsalg og administration, bevaret. Med lokalplanens bestemmelser sikres bevaring af bygningerne og der laves bevarende bestemmelser for om- og tilbygninger af bygningerne. Lokalplanen fastlægger byggefelter med angivelse af maksimale etageantal. Dette sikrer, at de laveste bygninger placeres mod syd, mod de bevaringsværdige bygninger og de høje bygninger placeres mod nord, mod det åbne baneareal. Opholdsarealer Kommuneplanens generelle krav til opholdsarealer sikres opfyldt gennem lokalplanens bestemmelser. Ændring af rammeområde Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 0.C31, der udlægger området til centerområde og indeholder bestemmelse om, at bebyggelse må opføres i op til 6 etager, dog med enkelte højere bygninger i op til 45 meters højde. Endvidere fastsætter kommuneplanrammen, at der maksimalt må opføres 117.000 m² etageareal inden for rammeområderne 0.C31 og 0.C37 under forening. For at muliggøre den ønskede bebyggelse med hensyn til højde, etageantal og omfang skal kommuneplanens rammebestemmelse ændres. Området udskilles fra 0.C31 og bliver omfattet af et nyt rammeområde BS.021. Idet området ikke skal anvendes til butiksformål, ændres anvendelsesbestemmelsen for området til bolig- og serviceområde. Hensyn til produktionsvirksomheder Kommunerne skal i deres planlægning tage hensyn til både støjpåvirkning af omgivelserne og påvirkning af omgivelserne med lugt-, støv- og anden luftforurening. Der skal redegøres for, om eksisterende virksomheder kan blive stillet overfor skærpede krav som konsekvens af planlægningen. Det er i denne sammenhæng tale om virksomheder, som er omfattet af miljøtilsynspligt. Der er foretaget en screening af dette tillæg til kommuneplanens indvirkning på miljøet. De produktionsvirksomheder, som er vurderet, er valgt ud fra, at de ligger i en afstand af under 500 m fra lokalplanområdet. Inden for 500 meters zonen er der 14 eksisterende produktionsvirksomheder: 3 biludlejningsfirmaer 4 autoværksteder 1 komposteringsanlæg 1 marcipanfabrik 5 øvrige virksomheder Biludlejningsfirmaerne En af de 3 udlejningsfirmaer, AVIS, ligger i selve lokalplanområdet. Firmaet flytter væk fra området, når lokalplanen skal realiseres. De 2 andre udlejningsfirmaer ligger så langt fra Rugårdsvej 3, at det er usandsynligt, at de kan blive stillet overfor skærpede miljøkrav på grund af lokalplanområdet. Da firmaerne ligger meget tæt på eksisterende boliger vil det være hensynet til disse og ikke hensynet til lokalplanområdet, som kan blive begrænsende for firmaernes udvidelsesmuligheder. Side 3 af 8
Autoværkstederne Alle 4 autoværksteder ligger meget tættere på eksisterende boliger end på lokalplanområdet. Derfor vil det være hensynet til de eksisterende boliger og ikke hensynet til lokalplanområdet, der vil være afgørende for miljøkravene til værkstederne og begrænsende for deres udvidelsesmuligheder. Komposteringsanlæg Anlægget ligger hos TV2 Danmark, Rugårdsvej 25, og bruges til kompostering af en del af virksomhedens eget affald. Lugt kan tænkes at være en mulig gene fra et komposteringsanlæg, men hidtil har Odense Kommune ikke fået klager over lugt fra anlægget. Komposteringsanlægget ligger tættere på eksisterende etageboliger end på lokalplanområdet. Derfor vurderer Odense Kommune, at det vil være hensynet til de eksisterende boliger, som vil være afgørende for eventuelle krav til TV2 Danmark om at begrænse lugten fra anlægget. Af samme grund forventer Odense Kommune ikke, at hensynet til lokalplanområdet bliver begrænsede for mulighederne for at udvide komposteringsanlægget. Marcipanfabrik Odense Marcipanfabrik, Toldbodgade 9, ligger mere end 400 m fra lokalplanområdet og mindre end 20 m fra et eksisterende boligområde. Derfor vurderer Odense Kommune, at det vil være hensynet til det eksisterende boligområde og ikke hensynet til lokalplanområdet, der vil være afgørende for miljøkravene til fabrikken og begrænsende for dens udvidelsesmuligheder. Odense Universitetshospital snedkeri Virksomheden ligger på Kottesgade 15, cirka 350 m fra lokalplanområdet. Alene afstanden betyder, at det er usandsynligt, at hensynet til lokalplanområdet kan føre til luftforureningskrav, som kan begrænse virksomhedens udvidelsesmuligheder. For eksempel vil virksomheden kunne have spånudsugningsanlæg med et samlet luftflow på lidt over 200.000 Nm³/time uden nævneværdig risiko for at komme til overskride B-værdien for træstøv, 0,025 mg/m³, ved de nye etageboliger i lokalplanområdet. I regnestykket er forudsat, at indholdet af træstøv i den udsugede luft er 5 mg/nm³ svarende til Miljøstyrelsens vejledende emissionsgrænse. Da virksomheden ligger tættere på eksisterende boliger end på lokalplanområdet, forventer Odense Kommune, at det vil være hensynet til de eksisterende boliger, som afgør, hvor meget virksomheder kan støje og som i støjmæssig henseende begrænser dens udvidelsesmuligheder. Kølercentralen BMP Virksomheden ligger på Thorsgade 10, cirka 260 m fra lokalplanområdet og kun få meter fra eksisterende boliger. Derfor vil det være hensynet til de eksisterede boliger, som vil være afgørende for eventuelle miljøkrav til virksomheden og for dens udvidelsesmuligheder. NK Industri A/S Virksomheden ligger på Wichmandsgade 19, cirka 350 m fra lokalplanområde. Alene afstanden betyder, at det er meget ringe sandsynlighed for, at hensynet til de nye etageboliger i lokalplanområdet kan blive afgørende for eventuelle krav om at begrænse støj og luftforureningen eller for dens udvidelsesmuligheder. Absolut Vask & Måtteservice ApS Virksomheden er et renseri og den ligger Ejlskovsgade 15, cirka 500 m fra lokalplanområdet. Alene afstanden betyder, at det er meget ringe sandsynlighed for, at hensynet til de nye etageboliger i lokalplanområdet kan blive afgørende for eventuelle krav om at begrænse støj og luftforureningen eller for dens udvidelsesmuligheder. Banestyrelsen Baneteknik Virksomheden ligger på Jarlsberggade 6 og er et garageanlæg, der ikke har nogen luftforurening af betydning. Den ligger tættere på eksisterende etageboliger end på lokalplanområdet. Derfor forventer Odense Kommune, at det vil være hensynet til de eksisterende boliger, som vil være afgørende for, hvilke støjkrav virksomheden kan blive stille overfor og som vil kunne begrænse dens udvidelsesmuligheder. Side 4 af 8
Forudgående høring Oplæg til ændring af rammeområdet var i forudgående høring den 9. marts 2017 til den 23. marts 2017. I høringsperioden kom der 6 høringssvar, omhandlende vejadgang, stiforbindelse mod nord, placering af bebyggelse, solforhold, opholdsarealer samt en positiv tilkendegivelse af højhusbyggeri i Odense. Herudover gør Odense Letbane opmærksom på, at der skal påregnes arbejdskørsel via Rugårdsvej. Opmærksomhedspunkter omkring placering af bebyggelse, opholdsarealer og solforhold er bearbejdet og der tages højde for dette i lokalplanlægningen. Vedrørende vejadgang er det vurderet, at området skal vejbetjenes fra Jarlsberggade. Dette sker af hensyn til de bevaringsværdige bygninger og på grund af de godkendte adgangsforhold til det kommende butikscenter VIVA. Dog kan servicekørsel til området ske fra Rugårdsvej. Med hensyn til stiforbindelse mod nord, vil det være passager mellem bebyggelsen, der sikrer forbindelse til Jarlsberggade mod nord. Tillæggets bestemmelser For rammeområde 0.BS21 gælder følgende bestemmelser: Områdets anvendelse Området er udlagt til bolig- og serviceområde. Særlige bestemmelser Parkering skal etableres i kælder under bebyggelsen. Bebyggelsesforhold Bebyggelsen må opføres i op til 9 etager. Dog må der opføres 2 højere bygninger i op til henholdsvis 14 og 20 etager med maksimalt 65 meters højde. Herudover kan der etableres taghaver. Det skal gennem lokalplanlægningen sikres, at de højeste bygninger placeres mod nord. Ny og eksisterende bebyggelse må samlet ikke udgøre mere end 28.000 m 2 etageareal. Vejadgang Vejadgang til parkeringskælder skal ske fra Jarlsberggade. Der kan etableres vejadgang for servicekørsel fra Rugårdsvej. Zonestatus Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone. Området skal forblive i byzone. Miljøvurdering af planer og programmer Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 1533 af 10/12/2015) har til formål at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til integrationen af miljøhensyn under udarbejdelsen og vedtagelsen af planer og programmer med henblik på at fremme en bæredygtig udvikling, ved at der gennemføres en miljøvurdering af planer, programmer og projekter, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lovbekendtgørelse er der foretaget en screening af dette tillæg til kommuneplanens indvirkning på miljøet. Det er vurderet, at tillægget ikke medfører en væsentlig indvirkning på miljøet og at der på denne baggrund ikke skal udarbejdes en miljørapport. Denne vurdering beror på, at: Lokalplanområdet ligger inden for et eksisterende byområde, som en del af et større byomdannelsesområde, der er lokalplanlagt til butikscenter VIVA - samt bebyggelser med enkelte højhuse. Bydelen, som projektområdet udgør en del af, er i Kommuneplan 2016-2028 udpeget som område til højhusbebyggelse. Området er afgrænset af Rugårdsvej mod syd og Jarlsberggade mod vest og nord. Odense Kommune vurderer, at der er tale om et mindre område på lokalt plan, som vurderes ikke at vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanens bestemmelser sikrer, at de høje huse ligger tilbagetrukket i forhold til øvrig bebyggelse. Side 5 af 8
Visuelt vurderes den nye bebyggelse ikke at ødelægge byens profil, der allerede har en række eksisterende højere bebyggelser samt skorstene og masteanlæg, der præger profilen. Odenses karakteristiske byprofil med Skt. Knuds Kirke som den højeste bygning, der står i sigtelinjen fra Middelfartvej og fra Nyborgvej, vil ikke blive brudt, men er fastholdt. Projektet vurderes at have en visuel påvirkning tæt på, men vurderes også at være tilpasset den konkrete sammenhæng i den nye bydel med kommende shoppingcenter, hvor en ny bydels identitet med enkelte højhuse som markører er ved at tegne sig. Højhusene vil hverken give en væsentlig skyggevirkning på eksisterende bygninger eller medføre vindgener på omkringliggende områder.der fastsættes lokalplanbestemmelser om etablering af vindafskærmende foranstaltninger i det omfang vindudsatte arealer inden for området skal benyttes til ophold. Der er ikke væsentlig risiko for indbliksgener fra højhusene til omkringliggende boliger. Hvor støj fra trafik og virksomheder mv. overstiger de vejledende grænseværdier, skal der etableres nødvendige støjskærmende foranstaltninger og dermed vil det ikke få væsentlige miljøpåvirkninger. Trafikmæssigt vil planen ikke medføre en væsentlig stigning af trafikken på det omkringliggende vejnet i forhold til nuværende og forventet fremtidige trafik. Afgørelsen om, at dette tillæg til kommuneplanen ikke skal miljøvurderes offentliggøres sammen med offentliggørelsen af nærværende tillæg. Miljøvurdering af konkrete projekter (VVM) Ligeledes i henhold til Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 448 af 10/05/2017) er projektet blevet screenet for krav om miljøvurdering. Det er vurderet, at projektet ikke vil medføre væsentlige indvirkninger på miljøet, hvorfor projektet ikke vurderes omfattet af krav om miljøvurdering (VVM). Afgørelsen beror på at: Trafikken til og fra projektområdet og dermed støj og luftforurening fra trafikken er på niveau med det, der tidligere er vurderet i VVM-redegørelsen. Bebyggelsen vil have en visuel virkning i umiddelbar nærhed af projektområdet; men højhusene vil ikke kunne ses på de historisk meget vigtige sigtelinjer til Skt. Knuds Kirke (Domkirken) fra Middelfartvej og Nyborgvej. Højhusene vil hverken give en væsentlig skyggevirkning på eksisterende bygninger eller medføre vindgener på omkringliggende områder. Der vil ikke forekomme indbliksgener på grund af afstanden mellem højhusene og de eksisterende eller allerede planlagte boliger. Eksisterende virksomheders udviklingsmuligheder begrænses ikke med projektet. Der foretages ikke permanent grundvandssænkning, en eventuel midlertidig grundvandssænkning kan gennemføres uden af give anledning til skader på bygninger, omgivelser og miljø. Det er sandsynliggjort, at Odense Kommunes grænseværdier for støj og vibrationer i bygge- og anlægsfasen vil kunne overholdes. Afgørelsen om at dette projekt ikke er omfattet af miljøkonsekvensvurdering offentliggøres sammen med offentliggørelsen af nærværende tillæg. Forslaget til kommuneplantillæg er vedtaget til offentliggørelse af Odense Byråd den.. Side 6 af 8
Side 7 af 8