Tilstandsvurdering - vurdering af ejendommens tilstand Besigtiget: 19. oktober 2015 Rapportdato: 24. oktober 2015 EJENDOMMEN: Them Centret 12 Konsulent: Torben Sams 8653 Them Direkte: 5050 9771 Mail: tsa@obh gruppen.dk Sagsnr.: 20150860 Godkendt af: NPE REKVIRENT: Silkeborg Kommune Ejendomme Att.: Thomas Kjems Lyngvad side 1/19
Indholdsfortegnelse 1.0 FORMÅL... 3 2.0 EJENDOMSOPLYSNINGER... 3 3.0 VURDERING AF EJENDOMMENS TILSTAND... 4 4.0 AFGRÆNSNINGER... 4 5.0 BYGNINGSDELENS TILSTAND... 5 5.1 BYGNINGSBASIS... 5 5.1.1 Fundamenter, sokler, udv. trapper- og kældergange... 5 5.2 PRIMÆRE BYGNINGSDELE... 6 5.2.1 Ydervægge... 6 5.2.2 Ydervægge... 7 5.3 KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE... 8 5.3.1 Vinduer og Yderdøre... 8 5.4 OVERFLADER OG BELÆGNINGER... 9 5.4.1 Udvendige overflader (bygning)... 9 5.5 VVS-INSTALLATIONER, AFLØB & VENTILATION... 10 5.5.1 VVS - tekniske installationer (bygning)... 10 5.6 EL-INSTALLATIONER... 11 5.6.1 EL - tekniske installationer (bygning)... 11 5.7 ØVRIGE... 12 5.7.1 Øvrige bygningsdele... 12 5.7.2 Øvrige bygningsdele... 13 5.7.3 Øvrige bygningsdele... 14 6.0 OPSUMMERING... 15 7.0 BILAG 01 (FOTO)... 16 side 2/19
1.0 Formål Tidspunkt Bygningsgennemgangen er udført af byggeøkonom og bygningskonstruktør Torben Sams fra, og er gennemført mandag den 19.10.2015. Besigtigelsens formål Silkeborg Kommune Ejendomme har anmodet om et uvildigt bygningssyn af ejendommen, beliggende på. Besigtigelsen har til formål at belyse ejendommens tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i nærværende rapport er klimaskærm, de indvendige bærende bygningsdele, samt de primære tekniske installationer. Afslutningsvis udfærdiges en rapport i form af en Tilstandsvurdering, indeholdende foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. Modtagne oplysninger BBR-meddelelse. 2.0 Ejendomsoplysninger Bygningsoplysninger Bygningen er jf. BBR-meddelelsen opført som følgende. Bygningen er jf. BBR-meddelelsen opført som følgende. BBR-Meddelelse nr. 740-24259 Opført anno: 1972 Om-/tilbygning anno: 1981 Samlet erhvervsareal: 1.317 m 2 Matr.nr.: 4a Them by, Them Kort beskrivelse af ejendom og funktion Ejendom har funktion af erhvervsejendom og er indrettet med kontormiljøer i varierende størrelse. Ejendommen er opført af isolerede hule mure med for- og bagmur af teglsten, tagkonstruktion som built-up tag partielt med termoovenlys, terrændæk af beton på drænlag, gulvopbygning over kælder af beton på isoleringslag, dæk over kælder og kælderydervægge af armeret beton. Vinduer og yderdøre er generelt udført af træ og ruder er generelt udført af termoruder. Servicefaciliteter er placeret i kælderen, herunder rum med tekniske installationer som EL, vand- og varmeforsyning. Ventilationsanlægget er placeret i separat rum til teknikrum i kælder. Ejendommen opvarmes via naturgasanlæg og varmeanlægget er udført som radiatoranlæg. Gulvbelægninger på stueplan er gulvtæpper og gulvklinker. I kælderen ses gulvbelægninger som gulvklinker, linoleum og malerbehandlede gulvoverflader. side 3/19
3.0 Vurdering af ejendommens tilstand Vurdering af de enkelte bygningsdeles tilstand. - i forhold til hvad man må forvente, af bygningsdele, af den aktuelle type og alder. Nr. Bygningsdel Over middel Middel Under middel 01 Fundamenter & sokler 02 Ydervægge 03 Vinduer & vinduesspartier 04 Yderdøre & indgangspartier 05 Ledhejseporte / rulleporte / skydeporte 06 Tagværk & tagbeklædninger 07 Altaner / altangange / udv. trapper 08 Bagmure og indv. skillevægge 09 Etageadskillelser / indskudte dæk 10 WC & baderum (sanitet & overflader) 11 Køkkener (inventar, hvidevarer & overflader) 12 Vandinstallationer (tekniske anlæg) 13 Varme installationer (tekniske anlæg) 14 EL- installationer (tekniske anlæg) 15 Ventilation luft / køling (tekniske anlæg) Ejendommens tilstand er over middel - Kræver fortsat kun god, normal vedligeholdelse Ejendommens tilstand er middel - Der må forventes nogle reparationer og en del vedligeholdelse. Ejendommens tilstand er under middel - Større reparations- og vedligeholdelsesarbejder må påregnes 4.0 Afgrænsninger Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i nærværende rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og eventuelle særlige produkter. Ligeledes vil der i denne Tilstandsvurdering ikke blive taget stilling til eventuelle energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i et energimærke. Almen vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling af vægge og lofter, samt slid/striber på gulve er ligeledes ikke omfattet. Ejendommens funderingsforhold og evt. forurening på ejendommen er ikke undersøgt nærmere. I kælderen kunne der i flere rum konstateres reoler med oplag, samt oplag direkte på gulvet, hvormed der var arealer af bygningsdele, som ikke var muligt at besigtige. Anlæg med årlig ekstern kontrol/vedligehold som eksempelvis ventilationsanlægget behandles ikke nærmere i nærværende Tilstandsvurdering. Ventilationsanlægget var ude af drift under besigtigelsen. Tilstandsvurderingen indeholder ikke kontrol og analyser for skimmel, chlorerede paraffiner, asbest, PCB mv. Ekstra rådgiverydelser, nærmere undersøgelser og analyser kan tilkøbes efter behov. side 4/19
5.0 Bygningsdelens tilstand 5.1 Bygningsbasis (1) 5.1.1 Fundamenter, sokler, udv. trapper- og kældergange Den udvendige trappe ved hovedindgangen er under nedbrydning i både betondel og klinker. En komplet renovering må påregnes. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Hovedtrappe ved hovedindgang (foto 0128, 0129 og 0018) < 1 år Der er i loftet over den udvendige kældergang konstateret fugtgennemtrængning. Det vurderes, at fugtgennemtrængningen sker grundet mangelfuld bortledning af overfladevand, samt svigt i den ovenliggende fugtsikring under flisebelægningen. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Kældergang under personaleindgang (foto 0178) Lysskakte ses med affald, hvormed bortledning af nedbør reduceres, med risiko for opstigende fugt i lysskakte, herunder risiko for fugtindtrængning til kælder. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Lysskakte ved hovedindgang (foto 0122 og 0018) side 5/19
5.2 Primære bygningsdele (2) 5.2.1 Ydervægge Facade mod syd-vest fremstår med begyndende nedbrydning i mørtelfuger i ca. 30% af gavlmuren. Partielt ses mørtelfuger med begyndende udfald. Det vurderes, at gavlmuren tidligere er omfuget og at den begyndende nedbrydning sker i de omfugede mørtel-fuger, grundet manglende dybde på mørtelfugen. Her kan henvises til Murerhåndbogen som foreskriver 15 mm dybde ved omfugning. - Restlevetid for mørtelfuger < 1-2 år Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Facade mod syd-vest (mod høj antenne) (foto 0137, 0139 og 0140) Ovennævnte forhold er endvidere konstateret i gavlmur til højre for hovedindgangen, herunder begyndende nedbrydning i mørtelfuger til rulleskifte (sålbænk) under vinduer. Øvrigt som ovenfor. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Facademur th. for hovedindgang (foto 0168, 0169, 0170 og 0171) Brystningsmur tv. for personaleindgangen fremstår med vertikalt løbende revnedannelse på begge sider af murhjørnet, startende fra sålbænk, med forløb til sokkel. Revnedannelsen vurderes ikke som kritisk, men bør afhjælpes senest i foråret 2016, for opretholdelse af brystningsmurens forventede levetid. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Brystningsmur tv. for personaleindgang (foto 014, 0149 og 0150) side 6/19
(2) 5.2.2 Ydervægge Inddækninger af zink og elastiske tætningsfuger, indbygget i murværk over tagkonstruktionen med hovedgangen ses generelt med begyndende nedbrydning og fugeslip, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til ydermure og tagkonstruktioner. Det kan derfor anbefales, at de elastiske tætningsfuger udskiftes i 2015, for opretholdelse af bygningsdelenes forventede levetid. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Tætningsfuger og inddækninger i murværk over tag med hovedindgangen (foto 0007, 0010, 0011 og 0012) < 1 år Opmuret skorsten placeret i bygningsafsnit med hovedindgangen fremstår med begyndende nedbrydning i mørtelfuger i ca. 50% af murværket. Partielt ses mørtelfuger med begyndende udfald. Det vurderes, at murværket bør omfuges senest primo 2016, for opretholdelse af forventede restlevetid. Alternativt kan det overvejes, om skorstenen kan reduceres/ændres til en slankere og ikke opmuret skorsten, for reducering af vedligeholdelsesomkostningerne. Omfugning bør udføres iht. Murerhåndbogen. - Restlevetid for mørtelfuger < 1 år Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Skorsten placeret i bygningsafsnit med hovedindgangen. (foto 0008, 0013, 0014 og 0018) ca. 5-8 år Murkroner er i toppen afsluttet med zinkinddækninger og murkroner fremstår generelt pæne og intakte. Ingen yderligere bemærkninger. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Murkroner generelt på alle bygningsafsnit (foto 0001-0009 og 0014-0018) < 10 år side 7/19
5.3 Kompletterende bygningsdele (3) 5.3.1 Vinduer og Yderdøre Vinduespartier og yderdøre er generelt udført af træ, og ruder er generelt bestående af termoruder. I henhold til datering i termoruder er vinduer fra perioden 1982-1985 og partielt med ruder fra 1989-1991. (Rammer til døre i hovedindgangen er dog udført i aluminium). Vindues- og yderdørspartier fremstår generelt med manglende vedligehold og begyndende nedbrydning. Vinduer placeret under de relativt store udhæng ses dog med mindre nedbrydning i overfladen end vinduer placeret i formuren. Der er under besigtigelsen ikke konstateret punkterede termoruder i ejendommen, men set i forhold til termorudernes alder, må det indenfor de næste år, forventes en løbende udskiftning af alle termoruder. En udskiftning af termoruder, herunder den forestående vedligehold af alle trævinduer og yderdøre, bør sammenholdes med, hvad det vil koste at udskifte alle partier til nye og tidssvarende elementer. (ca. 10 % af vinduerne er udtjente). Det er vores vurdering og anbefaling, at der bør skeles til sidstnævnte afsnit, særligt når der kigges på partiernes alder og tilstand, herunder begyndende træthed i tætningslister, samt at alle tætningsfuger er udtjente. (Bemærk: Med vinduernes alder, bør der forud for evt. udskiftning af partier, gennemføres undersøgelser for miljøfarlige stoffer!). Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Vinduer ses med manglende vedligehold og begyndende nedbrydning. (foto 0123, 0125, 0138, 0148, 0151, 0170 < 1 år 171 og 0175) Elastiske tætningsfuger omkring vindues og dørpartier ses med revnedannelser og fugeslip, hvormed de elastiske fuger anses for værende udtjente. Elastiske fuger og bagstopning bør udskiftes i 2015 og senest primo 2016. Forud for igangsætning af disse arbejder, bør der træffes en beslutning om, hvad der generelt skal ske med alle vindues- og yderdørspartier. Der henvises til emnet herover. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Elastiske fuger til vindues- og yderdørspartier. (foto 0124, 0132, 0133, 0148 og 0162) < 1 år side 8/19
5.4 Overflader og belægninger (4) 5.4.1 Udvendige overflader (bygning) Tagpapdækningen fremstår generelt tæt og intakt. Tagpappen ses dog med begyndende revnedannelser i stenbestrøningen (overfladen), hvormed tagpappen vurderes med en restlevetid på ca. 3-5 år. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Tagpapdækning generelt for ejendommen. (foto 0001-0009 og 0015-0018) I tagopbygningen ses et antal ovenlys og rytterlys i varierende størrelse og geometri. Ovenlys er udført af polykarbonat på træramme og rytterlys af aluminium. Ovenlys er generelt udført med termokupler og rytterlys med termoruder. Ruder i rytterlys ses endvidere påklæbet solfilm. Ovenlys og rytterlys fremstår generelt intakte. Solfilm ses løsnet i flere områder, samt 7 stk. termoruder ses med misfarvninger og vurderes dermed for værende udtjente. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Ovenlyskupler og rytterlys i tagkonstruktioner. (foto 0003, 0016, 0018-0021). < 10 år Sternbeklædningen er udført af malerbehandlet krydsfiner, afsluttet i toppen med inddækning af zink. Sternbeklædningen ses generelt med manglende vedligehold, hvilket har resulteret i at pladerne begynder at delaminere, hvormed sternbeklædningen generelt anses for værende udtjent. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Sternbeklædning generelt på ejendommen. (foto 0018, 0126, 0127 og 0160) < 1 år side 9/19
5.5 VVS-installationer, Afløb & Ventilation (5) 5.5.1 VVS - tekniske installationer (bygning) Automatik i teknikrum fremstår med manglende dæksel, hvormed der er risiko for personskade. Manglende dæksel bør indbygges senest i 2015. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Automatik i teknikrum i kælder (foto 0098 0101) < 10 år Ejendommens varmeanlæg er naturgas, med separat varmtvandsbeholder. Anlægget er fra ca. 1984/1985. Ingen yderligere bemærkninger. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Naturgasfyr og varmtvandsbeholder (foto 0098) < 3 5 år Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. år side 10/19
5.6 EL-installationer (6) 5.6.1 EL - tekniske installationer (bygning) EL-Hovedtavle er placeret i teknikrum i kælder. Ingen yderligere bemærkninger Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. EL-hovedtavle er placeret i teknikrum i kælder (foto 0097 og 0103) EL-undertavle er placeret i teknikrum/serverrum i bygningsafsnit med hovedindgang. Ingen yderligere bemærkninger Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. EL-undertavle er placeret i teknikrum/ serverrum ved hovedindgang. (foto 0058 og 0059) Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. år side 11/19
5.7 Øvrige (8) 5.7.1 Øvrige bygningsdele Betondragere er udført armeret og ses udragende i forhold til sternbeklædningen. I fronten af alle betondragere kan der konstateres revne-dannelse, afskalninger og skader. Revnedannelser, afskalninger og efterfølgende skader fremkommer grundet fugtindtrængning til den indstøbte armering, som dermed forårsager korrosion i armeringen, hvorefter denne udvider sig, og derefter skubber betonlaget af. Dette sker i forlængelse af, at betonens dæklag udenpå armeringen ikke er tilstrækkeligt. En renovering heraf bør gennemføres senest i 2016. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Afskalninger generelt i alle betondragere (foto 0145, 0155, 0157, 0164, 0165 og 0167). Underbeklædningen på ejendommen er udført af træfiberplader (Celutex lign. plade). I underbeklædningen til facade mod nord-vest (det store bygningsafsnit) kan der konstateres skade i pladebeklædning og det ovenfor liggende træværk. Skaden i underbeklædning og træværk, vurderes at stamme fra tidligere fugtskade i tag eller ved tagnedløb. Der kunne ikke konstateres fugt i området under besigtigelsen. Den øvrige underbeklædning fremstår med misfarvninger, hvorfor pladetypen vurderes uegnet til udvendig beklædning. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Skade i underbeklædning (facade mod nord-vest). (foto 0152, 0159 og 0161) < 1 3 år Loft i wc er udført som gips pind-up plader, med underliggende forskalling og dampspærre (som alu-kraft). Loftplade mangler i wc og lampe ses hængende ned fra loftet. Der kunne under besigtigelsen ikke konstateres fugtaftegninger på loftkonstruktionen. Loftplade bør indbygges, samt genmontering af belysning. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Dame wc/omklædning (personale) i kælder (ved trappe). (foto 0113-0115) side 12/19
(8) 5.7.2 Øvrige bygningsdele Den udvendige beplantning er trængt igennem den elastiske fuge under vinduespartiet og vækster nu inde i bygningen. Der kan ikke konstateres yderligere skader i forbindelse med dette. Der ses dog en del løvfald på gulvbelægningen. Bevoksning bør fjernes og tætningsfuge udbedres i 2015. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Bevoksning indvendig i mødelokale (foto 0036 og 0037) Loft i teknikrum/serverrum er udført som gips pind-up plader, med underliggende forskalling og dampspærre (som alukraft). Loftplade mangler i teknikrum/serverrum over krydsfelt. Der kunne under besigtigelsen ikke konstateres fugtaftegninger på loftkonstruktionen, hvormed loftplade bør kunne genindbygges. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Loft i teknikrum/serverrum ved hovedindgangen (foto 0059 og 0060) Loft i gangareal foran lokale 14 er udført som gips pind-up plader, med underliggende forskalling og dampspærre (som alu-kraft). Loftplade vurderes demonteret efter tidligere fugtskade. Der kan i de omkringliggende konstruktioner konstateres skimmeldannelse, herunder tilstødende loftplader. Der kunne under besigtigelsen ikke konstateres fugtindtrængning og skade vurderes værende inaktiv. Skaden bør dog kontrolleres nærmere før loftet genlukkes, herunder fjernelse af skimmelvækst. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Loft i gangareal foran lokale 14 (foto 0048) side 13/19
(8) 5.7.3 Øvrige bygningsdele Lofter i kontormiljøer og mødelokaler er udført som nedhængte akustiklofter som type Rockfon i skinnesystem. Akustiklofter i mødelokaler og flere kontorer fremstår med rynker i overfladen (ca. 30% af lofterne). Det vurderes, at rynker er fremkommet på grund af at ejendommen har henstået ubrugt i en længere periode. Plader vurderes ikke med funktionssvigt grundet rynker. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Akustiklofter i lokale 4 og mødelokaler (foto 0034, 0035, 0038 039 og 0041) < 10 år Brystningsmur er udført som hulmur af tegl, afslutte under vinduer med rulleskifte ligeledes af tegl. Der kan konstateres revnedannelse i rulleskifte på brystningsmur og revnedannelse vurderes værende af ældre dato Revnedannelse vurderes ikke værende som sætningsskade eller anden særlig karakter, hvormed en omfugning vurderes værende tilstrækkeligt. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Brystningsmur af tegl i lokale 4 (foto 0022) Anretterkøkken ved kantine til personale er udført af almen køkkeninventar, med finerede låger og bordplade af laminat Køkkeninventar fremstår med låger som hænger og slidmærker i overflader. Inventaret vurderes generelt for værende udtjent. Pris - Genopretning (restlevetid < 1 år): kr. Køkkeninventar ved kantine (foto 0028-0032) < 1 år side 14/19
6.0 Opsummering Som hovedpunkter kan nævnes; 1) Vindues- og yderdørspartier, herunder de elastiske tætningsfuger, fremstår med manglende vedligehold og begyndende nedbrydning i adskillige partier. 2) Tagbeklædning af tagpap fremstår generelt pænt og intakt. Tagpappen ses dog med begyndende revnedannelser i stenbestrøningen (overfladen), hvormed tagpappen vurderes med en restlevetid på ca. 3-5 år. 3) Sternbeklædningen af malerbehandlet krydsfiner ses generelt med manglende vedligehold, hvilket har resulteret i at pladerne begynder at delaminere, hvormed sternbeklædningen generelt anses for værende udtjent. 4) Facader fremstår i flere områder med begyndende nedbrydning i mørtelfuger og partielt ses mørtelfuger med begyndende udfald. Det vurderes, at murværk tidligere er omfuget og at den begyndende nedbrydningen sker i de omfugede mørtelfuger, grundet mangelfuld udførte mørtelfuger. Restlevetid for disse mørtelfuger vurderes derfor til < 1-2 år. Samme forhold gør sig gældende for den opmurede skorsten i det midterste bygningsafsnit. 5) Inddækninger af zink og elastiske tætningsfuger, indbygget i murværk ved tagkonstruktionen over hovedindgangen ses generelt med begyndende nedbrydning og fugeslip, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til ydermure og tagkonstruktioner. Det kan derfor anbefales, at de elastiske tætningsfuger udskiftes i 2015. 6) Revnedannelser, afskalninger og efterfølgende skader i fronten af de bærende betondragere, fremkommer grundet fugtindtrængning til den indstøbte armering, som dermed forårsager korrosion i armeringen, hvorefter denne udvider sig, og derefter skubber betonlaget af. Dette i forlængelse af, at betonens dæklag udenpå armeringen ikke er tilstrækkeligt. En renovering af de bærende betondragere bør gennemføres senest i 2016. 7) Ovenlys og rytterlys fremstår generelt intakte. Solfilm ses løsnet i flere områder, samt 7 stk. termoruder ses med misfarvninger og vurderes dermed for værende udtjente. Odense, den 24.10.2015 Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k side 15/19
7.0 Bilag 01 (foto) side 16/19
side 17/19
side 18/19
side 19/19