UDBUDSMATERIALE Udbudsmateriale for Ballerup Kommunes salg af en byggegrund på 7.680 m 2 til opførelse af ejerboliger som etageboliger eller tæt-lav byggeri på Måløv Hovedgade 123 i Måløv. Maj 2018 Boc
Ballerup Kommune udbyder en byggegrund til opførelse af en bebyggelse til etageboliger eller tæt-lav boligbyggeri på Måløv Hovedgade 123 i Måløv. Boligerne skal opføres som ejerboliger. AREAL Ejendommen matr.nr. 10 a Måløv by, Måløv, Måløv Hovedgade 123, 2760 Måløv, har et areal på 7.860 m 2. LOKALPLAN ANVENDELSE OG UDNYTTELSE Ejendommen er i dag omfattet af Byplanvedtægt nr. 49. Der vil i forbindelse med salget af ejendommen blive udarbejdet en ny lokalplan nr. 130 for ejendommen, som køber skal være med til at udarbejde på grundlag af det ønskede boligprojekt. KRAV TIL BEBYGGELSE Der vil i den kommende lokalplan blive stillet følgende krav: - Væsentlige skygge- og indbliksgener i forhold til nabobebyggelse skal så vidt muligt undgås. - Der lægges vægt på at den kommende bebyggelse bliver både social og miljømæssigt bæredygtigt. - Der skal planlægges for, at den fremtidige bebyggelse fortsat har en grøn beplantning mod Måløv Hovedgade. - Der skal tages stilling til, hvordan der kan skabes en forbindelse mellem nabobebyggelsen Eskebjerggård og bebyggelsen på Korsvejgård i form af sti, fællesarealer og lignende med henblik på at skabe social kontakt mellem de to bebyggelsers beboere. - Den bydende skal være indstillet på, at indgå i en proces, som skal skabe et grundlag for et godt fremtidigt naboskab mellem Eskebjerggård og Korsvejgård. Der vil herudover blive stillet krav til bebyggelsens arkitektur, adgangsforhold, tagudformning, facadematerialer, farvevalg mm. Boligbebyggelsen skal opføres i 2-4 etager. Et fælleshus kan opføres i ét plan. Ballerup Kommune ønsker at udvikle boligbebyggelser, som styrker fællesskabet på tværs af generationer. Det kan f.eks. være gennem et fælleshus. Se Ballerup Kommunes boligpolitik: https://ballerup.dk/sites/default/files/boligpolitik_2017_15.05.pdf BYGGEMODNING: Ejendommen afhændes i ikke-byggemodnet stand. Køber afholder selv alle byggemodningsomkostninger på egen grund, herunder anlægsudgifter til overkørsel fra vej, parkeringsarealer, belysning, beplantning, forsyningsledninger m.m. Køber betaler anlægsbidrag til diverse forsyningsselskaber.
Alle interne forsynings- og afløbsanlæg anlægges og betales af køber. Der er ikke pålignet ejendommen kloakgæld. Tilslutningsafgifter til forsyningsselskaber i øvrigt påhviler køber, og er sælger uvedkommende. Køber er forpligtet til selv at indhente ledningsoplysninger via ledningsejerregisteret www.ler.dk KRAV TIL TILBUDSMATERIALE Kommunalbestyrelsen ønsker at sikre, at de intentioner, som fremgår i afsnittet Krav til bebyggelsen opfyldes bedst muligt. Der vil fra kommunens side blive stillet krav til byggeriets arkitektur og kvalitet. Der skal derfor ved fremsendelse af tilbud på køb af ejendommen medsendes skitseprojekt for den ønskede bebyggelse. Endvidere skal følgende beskrives og medsendes tilbud om køb: Kvalitet og udseende. Bebyggelsesplan Bebyggelses forhold til omgivelserne Udenomsarealer, parkering m.m. Farver, materialer og bæredygtige tiltag. Fællesskabende tiltag, som f.eks. fælleshus, fælles taghaver mv. OVERTAGELSESDAG Ejendommen overtages til den 1. i måneden efter at der foreligger en endelig upåklaget lokalplan for ejendommen, hvilket forventes at ske senest den 1. marts 2019. SALGSPRIS Ejendommen udbydes til en mindstepris på 3.000 kr. pr. etagemeter byggeret ekskl. moms, svarende til 9.432.000 kr. ekskl. moms, idet ejendommen kan bebygges med 40%, svarende til 3.144 etagemeter. Købesummen betales direkte til kommunens konto i Danske Bank: Reg.nr. 4316 kontonr. 3138140660. Deponering af købesummen accepteres ikke. Såfremt betaling af købesummen for ejendommen sker senere end overtagelsesdagen, forrentes købesummen med 8 % fra overtagelsesdatoen, til betaling rent faktisk finder sted. Betaling skal dog være sket senest en måned efter overtagelsesdagen. I modsat fald er sælger berettiget til at annullere handlen. Køber betaler ud over købesummen tilslutningsbidrag til diverse forsyningsvirksomheder, og er sælger uvedkommende.
DEPOSITUM Da ejendommen først overtages efter en endelig godkendt lokalplan, skal der i forbindelse med købers underskrift på købsaftalen, erlægges et depositum på 500.000 kr. ekskl. moms. Beløbet indsættes på kommunens konto i Danske Bank: Reg.nr. 4316 Kontonr. 3138140660. ØVRIGE SALGSVILKÅR Ejendommen sælges på grundlag af bedste projekt sammenholdt med den tilbudte pris. Uden for købesummen overtager køber ingen gældsposter. Øvrige salgsvilkår fremgår af købsaftalen. Såfremt der i øvrigt skulle være divergenser mellem udbudsmateriale og købsaftale, er købsaftalens bestemmelser gældende. VEJADGANG OG PARKERINGSPLADSER Vejadgang Vejadgang til ejendommen skal ske fra Måløv Hovedgade efter nærmere aftale med Ballerup Kommune. Overkørsel til ejendommen anlægges og bekostes af nærværende køber. Parkeringspladser I forbindelse med bebyggelsen skal der udlægges areal til parkering med 1½ p- plads pr. bolig. KØBSAFTALE/SKØDE/SERVITUTTER Sælger har udarbejdet købsaftale, som er et bilag til nærværende udbudsmateriale. Køber udarbejder skøde i det digitale tinglysningssystem, og afholder alle omkostninger i forbindelse hermed. Købsaftalen skal underskrives af køber senest 1 måned efter sælgers accept af købstilbud. Der vil i forbindelse med salget af ejendommen blive lyst servitutter på ejendommen. Disse fremgår af vedlagte købsaftale. JORDBUNDS- OG FORURENINGSFORHOLD A. Jordbundsforhold. Sælger påtager sig intet ansvar for jordbundsforholdene.
Sælger har fået foretaget en orienterende geoteknisk undersøgelse foretaget af Franck Geoteknik. Rapport af 16. januar 2018 med sagsnummer 17.3329 er vedlagt udbudsmaterialet. Køber må selv for egen regning iværksætte eventuelle yderligere jordbundsundersøgelser. Udgifter til eventuel ekstrafundering/pilotering i forbindelse med byggeri betales, med undtagelse af ekstrafundering som følge af blød bund, jf. nedenstående, af køber. Parterne er enige i, at definitionen på blød bund er følgende: Blødbund betegner sætningsgivende aflejringer i form af tørv og gytje, samt kohæsionsjord med meget lav Cv, hvilket forstås som jord med en Cv værdi på mindre end 80 Kn/m 2, og sætningsfølsomt siltholdigt ler. Forhandling om refundering af udgifter til ekstrafundering, som følge af blød bund, har som udgangspunkt, at kommunen er indstillet på at refundere dokumenterede og af kommunen godkendte udgifter med 50 % for de merudgifter der overstiger 10 % af købesummen. Der gøres specielt opmærksomt på, at eventuelle merudgifter på grund af muldlag op til 90 cm ikke refunderes, ligesom merudgifter på grund af skrånende terræn ikke refunderes. Køber er forpligtet til at indsende geotekniske rapporter og overslag over merudgifter til ekstrafundering inden byggeriet igangsættes. Refusionsbeløbet for merudgifter til blød bund vil inden byggestart blive fastsat som et maksimum beløb på grundlag af de af køber udførte geotekniske rapporter med overslag over merudgifter. Hvis der konstateres blødbundsforhold, som ikke er acceptable for køber, kan køber hæve handelen og kræve erlagt købesum tilbagebetalt. Sælger kan dog fastholde handelen mod at afholde den nødvendige merudgift i relation til blødbundsproblematikken. I så fald skal sælger give meddelelse derom senest 14 dage efter, at sælger har modtaget meddelelse om, at køber ønsker at hæve handelen. B. Forureningsforhold Sælger har fået foretaget en orienterende miljøteknisk undersøgelse foretaget af Franck Geoteknik. Rapport af 30. januar 2018 med sagsnummer 17.3329 er vedlagt udbudsmaterialet. Rapporten konkluderer følgende: Ejendommen er beliggende i byzone og er derfor områdeklassificeret. At ejendommen er områdeklassificeret betyder, at man forventer at finde lettere diffus forurening i overflade jorden. Franck Miljø- og Geoteknik har udført forureningsundersøgelser på ejendommen i januar 2018, med henblik på forklassificering i forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord. Undersøgelsen: 6 byggefelter er hver inddelt i 12 prøvefelter af ca. 33. m 2. Der er udført en boring midt i hvert felt, boringerne er ført til intakte aflejringer. Der er udtaget blandeprøver for hver 0,5 m samt en punktprøve 0,2 m i intakte
aflejringer. Der er i alt udført 72 boringer i felter og udtaget 148 blandeprøver og 62 intakt prøver. Blandeprøverne er indsendt til miljøteknisk analyse, de intakte prøver gemmes i 30 dage og kan under den periode sendes til miljøteknisk analyse ved behov. Jordprøver er analyseret for kulbrinter, PAHforbindelser og 6 tungmetaller. Ved den geotekniske undersøgelse blev der i byggefeltet konstateret et varierende fyldlag på 0,40-2,05 meter. Fyldlaget består af muld og lerfyld samt postglaciale aflejringer af organiskholdigt sand og ler og herunder træffes glaciale aflejringer af moræneler og morænesand med indslag af smeltevand og siltet smeltevandsler. Fyldlagets tykkelse kan være afgørende for, hvor mange prøver det er nødvendigt at udtage, for at få bortskaffet jord fra matriklen. Der vil altid skulle udtages præøver af hele fyldlaget, mens nogle jordmodtagere kun kræver prøver af den øverste del af intakte aflejringer, såfremt at disse er rene. Hele undersøgelsesområdet er opdelt i 72 prøveudtagningsfelter af 33 m 2. Resultat og vurdering: Der er i 20 af de 136 fyldprøver, udtaget ti analyse, konstateret tegn på kemisk forurening, der overskrider grænseværdierne for kategori 1 (ren jord). Jorden bliver pga. forhøjede værdier af PAH er klassificeret som en klasse 2/3 jord i henhold til Sjællandsvejledningen. De anførte analyser indikerer således, at der er en uafgrænset forurening med PAH er i byggefelterne. Der er i 5 af de 12 prøver udtaget i jordbunken 0-0,5 m inde, konstateret tegn på forurening, der overskrider grænseværdierne for kategori 1 (ren Jord). Jorden bliver pga. forhøjede værdier af PAH er klassificeret som klasse 2 i henhold til Sjællandsvejledningen. Forureningen består af PAH er og betragtes derfor som forholdsvis immobil. Det forventes derfor ikke umiddelbart, at den vil udgøre en risiko for det fremtidige byggeri. Anbefalinger: I felt F1, F4, E11, E12, E3 og E8 er forureningen ikke afgrænset i dybden, der kan hvis nødvendigt analyseres underliggende intaktprøver fra disse 6 felter. Franck Miljø- og Geoteknik A/S gør opmærksom på, at man som borger ifølge Jordforureningsloven har pligt til at anmelde den fundne forurening til kommunen. Køber må selv for egen regning iværksætte eventuelle yderligere forureningsundersøgelser. Skulle forurening forekomme, har såvel køber som sælger ret til at hæve handlen, såfremt forhandlinger om oprensning ikke fører til et resultat, der er acceptabel for parterne.
Eventuelle indsigelser vedrørende forureningsforhold, herunder krav om tilbagetræden, skal være fremsat over for Ballerup Kommune inden 4 måneder efter overtagelsesdagen. Såfremt handlen ophæves på grund af jordbunds- og/eller forureningsforhold, tilbagebetaler sælger til køber den erlagte købesum, idet parterne i så fald ikke i øvrigt har krav mod hinanden. VEJSTØJ Sælger har fået firmaet MOE A/S til at undersøge vejstøj på ejendommen. MOE A/S har beskrevet deres undersøgelse i notat a 26. januar 2017, hvor også muligheder for støjreducering er beskrevet. GENNEMFØRELSE AF UDBUDDET Købstilbud skal fremsendes eller afleveres til: Ballerup Kommune Politisk Sekretariat Juridisk Kontor Rådhuset 2750 Ballerup Sidste frist for afgivelse af bud er fredag den 29. juni 2018, kl. 12.00. Udbud sker i henhold til Indenrigs- og Sundhedsministeriets Bekendtgørelse af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme. Købstilbud skal være skriftlige. Kommunen er ikke forpligtet til at sælge til højestbydende. Ballerup Kommune forbeholder sig ret til at forkaste alle indkomne tilbud. YDERLIGERE OPLYSNINGER Eventuelle spørgsmål til udbudsmaterialet kan rettes til Ballerup Kommune, Politisk Sekretariat, Juridisk Kontor, Bo Clausen på tlf. 4477 2380, mail: boc@balk.dk vedr. salgsbetingelser, bud m.m. Eller Center for By, Erhverv og Miljø, Anette Lindegaard Christensen på tlf. 7230 9539, mail: anec@balk.dk vedr. lokalplanforhold, anvendelse m.m.