231. Falkonergårdsvej 2, Nyt enfamiliehus Åbent - 02.34.00-P19-1462-16 Resumé Sagen forelægges efter partshøring, da der er ansøgt om opførelse af et nyt enfamiliehus, som overskrider byggeretten vedrørende bebyggelsesprocent, de vandrette og skrå højdegrænseplan. Endvidere søges der dispensation fra lokalplan 26 til fældning af et træ, som er ældre end 25 år. Træet står, hvor den ny villa er ansøgt placeret. By- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der kan meddeles dispensation i forhold til overskridelse af højdegrænseplaner, bebyggelsesprocent samt fældning af bevaringsværdigt træ. Beslutning By- og Miljøudvalget vedtog at godkende det alternative projekt, hvor huset rykkes tilbage på grunden således, at træet bevares, og på betingelse af, at en evt. partshøring ikke medfører væsentlige indsigelser. Hvis der modtages væsentlige indsigelser, forelægges sagen på ny. Indstilling By- og Miljøområdet indstiller, 1. at der meddeles byggetilladelse til at overskride de vandrette og skrå højdegrænseplaner samt bebyggelsesprocent 2. at der meddeles tilladelse til at fælde det bevaringsværdige træ, der står i byggefeltet på betingelse af, at der etableres grøn forhave og plantes 2 træer i forhaven efter nærmere aftale med By- og Miljøområdet. Sagsfremstilling By- og Miljøområdet foreslår, at udsat sag punkt 190 vedrørende nyt enfamiliehus på Falkonergårdsvej 2 optages på dagsordenen, idet ejer er fremkommet med yderligere materiale. By- og Miljøudvalget udsatte på mødet den 12. juni 2017 stillingtagen til indstillingens punkt 2, idet udvalget anmodede om at få forelagt en plan for bebyggelsen, den grønne forhave og plantning af 2 træer i forhaven med henblik på godkendelse. Ejer oplyser i sit følgebrev, at der i materialet er tilføjet et ny" plantet træ i grundens syd/vest lige hjørne, ud mod Falkonergårdsvej, hvilken sort det skal være aftales nærmere med stadsgartner. Af illustrationsmaterialet fremgår det, at der laves en åben grøn forhave, dette bidrager til en forskønnelse af eksisterende udtryk, som i dag udgøres af et cirka 12 meter langt plankevært ud mod Falkonergårdsvej. Tidligere sagsfremstilling I forbindelse med besigtigelsen af ejendommen mandag den 29. maj 2017 blev forvaltningen anmodet om at supplere sagen med yderligere oplysninger om det træ, der ønskes fældet samt hvordan forhave og erstatningstræer mod vej forventes udført (bilag af 1. juni 2017). Ansøger har desuden tilbudt at deklarere en fælles brugsret af en del af ejendommens baghave således, at etageejendommens (Rolighedsvej 15-17) beboere kan benytte denne (bilag af 31. maj 2017). I forlængelse af udvalgets besigtigelse er villaens tagbelægning ændret til røde tegl. Tidligere sagsfremstilling Der har tidligere været forelagt et andet projekt (ny etagebolig ejendom med senioregnede boliger, behandlet på møde den 18.01.2016), hvor udvalget igangsatte en startredegørelse. Det projekt er skrinlagt. Der er nu søgt om opførelse af et nyt, 250 m 2 fritliggende enfamiliehus på en 700 m 2 nyudstykket grund.
Sidetal: 2 Det ansøgte enfamiliehus Ansøger har indsendt en ansøgning om et nyt, fritliggende enfamiliehus. Huset er udformet med en stueetage og udnyttet tagetage. Der er ikke kælder. Saddeltaget er med kviste og et fremskudt midterparti til både gade- og haveside. Kvistene og de fremskudte midterpartier udgør lodrette flader i taget, der tilsammen svarer til ca. 3/4 af bredden af den samlede tagflades længde, hvorfor enfamiliehuset vurderes at være i 2 etager. Enfamiliehuset ligger trukket tilbage fra vejen, i forlængelse af de øvrige villaer på Falkonergårdsvej, og bebyggelsesprocenten er angivet til 35. Placering af det ny enfamiliehus, på linje med nabovillaerne indebærer, at et stort bøgetræ, beskyttet ved lokalplan 26, ikke kan bevares, da træet står i byggefeltet. Ansøger oplyser, at forhaven etableres som grøn forhave. Det er i tegningsmaterialet oplyst, at der vil være 2 p-pladser på egen grund. Forud for indsendelse af ansøgningen har der været dialog mellem ejer og By- og Miljøområdet med anbefaling af, at enfamiliehusets karakter tilnærmes de øvrige eksisterende ældre villaer på Falkonergårdsvej for så vidt angår placering på grunden, volumen, bygningsprofil, facadehøjde, bygningshøjde, høj sokkel med trappeparti, facademateriale og overordnede stiludtryk, f.eks. gesimser og dannebrogsvinduer på højformat. Dog er der ansøgt om tagmateriale i sorte, engoberede tegl. Engobe er en glasur med lerfarve, som typiske fremstår mat eller med mindre reflekstion. Sorte tagtegl er ikke sædvanlige i området, ligesom den ansøgte tagform med halvvalm ikke forekommer på andre huse på vejen. Afstande til nærmeste naboskel er mod syd 2,67 m - og mod nord 2,93 m. Mindste afstand til vejskel er 5,7 m fra fremskudt indgangsparti og 6,11 m fra facadelinjen. Facadehøjden er 4,67 m. inklusive en sokkelhøjde på 0,55 m. Det er på bilag (facadetegninger 1 og 2) markeret, hvor de skrå højdegrænseplan er, og hvor stor en del af gavlene, der overskrider de skrå højdegrænseplan. Overskridelsen er mod syd 1,13 m og mod nord 0,76 m på hver gavlfacade, under gavltrekanten. Idet omfanget af kviste vurderes at overstige sædvanligt omfang, er disse omfattet af de skrå højdegrænseplan. En andel af kvistene er ført over det skrå højdegrænseplan. Det er på bilag (facadetegninger 1 og 2) markeret, hvor stor en del af kvistene, der overskrider det skrå højdegrænseplan. Det vandrette højdegrænseplan på 8,5 m er med den ansøgte højde på 9,22 m overskredet med 0,72 m. Det ansøgte projekt medfører, at byggeretten overskrides for så vidt angår de vandrette og skrå højdegrænseplan samt bebyggelsesprocenten, som overskrides med 5% svarende til ca. 40 m². Der er flere bevaringsværdige træer på/omkring den nye parcel. Lokalplanens afsnit 7 fastsætter, at træer ældre end 25 år ikke må fældes eller beskæres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. By-og Miljøområdet har foretaget en besigtigelse af ejendommen. En ca. 100-årig bøg står i byggefeltet. Træet har været beskåret af flere omgange, hvilket har medført, at den beskadigede krone står med flere døde grenpartier. Et tilsvarende 100-årigt bøgetræ, der er fuldkronet og meget bevaringsværdigt, står ved ejendommens østskel. Herudover står der et ca. 70-årigt ahorntræ ved ejendommens østskel, der også er bevaringsværdigt. Der er ingen af træerne, der er fredede. Lovgrundlag Ejendommen er beliggende inden for lokalplan 26. Lokalplanen er ikke til hinder for udstykningen og fastsætter ikke bestemmelser herom. Der er ultimo 2016 godkendt ansøgning om udstykning af en parcel fra etageejendommen på hjørnet af Rolighedsvej 15-17 og Falkonergårdsvej 2. Den ny parcel er, som den ejendom den er udskilt fra, beliggende i lokalplan 26, "Ejendomme langs de mere befærdede veje, underområde I", der er udlagt til boligområde. Det ansøgte enfamiliehus overholder anvendelsesbestemmelserne for underområde I. Der er i lokalplanens afsnit 5 om bebyggelsens placering og omfang fastsat, at opførelse af større nybebyggelse i underområde I og IV ikke må finde sted, før der er fastsat nærmere bestemmelser herom i supplerende lokalplan. Det er af By- og Miljøområdet vurderet, at det nye, fritliggende enfamiliehus ikke udgør "større" nybebyggelse og dermed ikke medfører, at der skal laves ny lokalplan.
Sidetal: 3 Den nyudstykkede grund er på 700 m², ca. 19 x 37 m, svarende til minimumskravet i bygningsreglementet (BR15). Med udstykningen følger en byggeret på grunden i henholdt til de bebyggelsesregulerende bestemmelser i BR15. Der er i lokalplanen ikke fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser for underområde I. Den ny parcel har nordskel mod underområde II, villabebyggelse. De bestemmelser for villabebyggelse i underområde II, som er fastsat i lokalplanen, gælder ikke for det ansøgte enfamiliehus i underområde I. I underområde II gælder blandt andet, at ny bebyggelse skal opføres som fritliggende villabebyggelse med en bebyggelsesprocent på maks. 50. Idet lokalplanen for det aktuelle delområde ikke fastsætter bebyggelsesregulerende bestemmelser, er det bygningsreglementets almindelige bestemmelser for enfamiliehuse, som finder anvendelse. Byggeretten i BR15 for fritliggende enfamiliehuse medfører, at Kommunalbestyrelsens ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, etageantal, højde- og afstandsforhold samt grundens størrelse, når betingelserne for byggeretten efter BR15 kap. 2.2 er overholdt. Byggeretten for fritliggende enfamiliehuse omfatter en bebyggelsesprocent på makismalt 30%, en grundstørrelse på minimum 700 m², maksimalt 2 etager, en højde på maksimalt 8,5 m over terræn (det vandrette højdegrænseplan) og afstandsforhold svarende til en maksimal højde på 1,4 x afstand til skel (de skrå højdegrænseplan), med de undtagelser, der følger af bygningsreglementets bilag 1, herunder at blandt andet gavltrekanter og kviste af normalt omfang kan føres op over de skrå højdegrænseplan. Der skal foretages en helhedsvurdering af byggeriets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i henhold til bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser, da byggeriet ikke overholder bestemmelserne i byggeretten om de skrå og vandrette højdegrænseplan samt bebyggelsesprocent. Helhedsvurderingen sker med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener. Partshøring Projektet har været udsendt i partshøring, og der er indkommet 2 indsigelser til projektet. Indsigelserne omhandler følgende hovedpunkter Omfang, naboerne rejser indsigelser mod at det ansøgte byggeri overskrider højde og afstandsbestemmelser. Der udtrykkes modstand mod byggeriets omfang og areal, idet byggeriet betegnes som overdimensioneret, og som en indkilet, stor, kompakt klods. En nabo angiver, at byggeriet vil have væsentlig negativ effekt og mærkbare konsekvenser for området. Der udtrykkes blandt andet bekymring for reduceret lys og luft, idet indsigelsen anfører, at der er tale om et i forvejen tætbygget område, og at arealet er et af få grønne områder, der er tilbage på Frederiksberg. Indbliksgener, der er fra begge nabobebyggelser rejst indsigelse mod indbliksgener, herunder at den planlagte højde og forstørrede kviste vil give indbliksgener i haven hos sydlig nabo (nr. 4), mens generne for nordlig nabo (nr. 2) ikke er nærmere uddybet. Bekymring for kvaliteten af etageejendommens friareal, det er i indsigelsen fra Falkonergårdsvej 2 anført, at det ansøgte byggeri vil få væsentlig negativ effekt for etageejendommens friareal, bl.a. reduceret, grønt haveareal med mindre sol, forøgede støjgener i det tilbageværende brugbare haveareal, genplacering af småbygninger og affaldsanlæg, negativ konsekvens for fællesskabet, forringet udsigt mv. Bekymring for det bevaringsværdige træ, der ønskes fældet, begge naboer gør indsigelse imod at et gammelt bøgetræ forudsættes fældet. Træet påpeges beskyttet ved lokalplanen og betegnes af en nabo som et smukt, gammelt bøgetræ, som beskrives at være værdsat af naboer/beboere. En nabo påpeger at husets omfang vil blive meget tydeligt, hvis træet fældes. Bekymring for trafikforhold og reduktion af det grønne indtryk af Falkonergårdsvej, naboerne anfører at byggeriet medfører øget trafikbelastning i et i forvejens stærkt overtrafikeret område med tung lastvognstrafik til supermarked og trafik til børneinstitution på Falkonergårdsvej. Det er endvidere anført, at byggeriet vil påvirke det grønne indgangsparti på Falkonergårdsvej.
Sidetal: 4 Der er udarbejdet en oversigt over indsigelserne med ansøgers og forvaltningens bemærkninger, som et bilag til dagsordenen. En indsiger oplyser, at indsigelsen er sendt på vegne af beboerforeningen i ejendommen Falkonergårdsvej 2. Ejendommens ejer er er ikke enig i at indsiger har ret til at repræsentere de øvrige beboere i denne sag. By- og Miljøområdets vurdering By- og Miljøområdet vurderer, at den ansøgte placering i forlængelse af den eksisterende række af villaer, bedst svarer til det, der er sædvanligt i kvarteret. Det ansøgte volumen overskrider byggeretten i forhold til bebyggelsesprocent, de skrå og vandrette højdegrænseplaner. Selve bygningen er ikke større end det der er sædvanligt for området, hvor hovedparten af de eksisterende ældre villaer, ifølge BBR har bebyggelsesprocenter, der overstiger 30, det er ikke usædvanligt at højden overstiger 8,5 m, samt at der er overskridelser af de skrå højdegrænseplan. Enfamiliehusets volumen og højde er søgt tilnærmet vejens øvrige villaer på vejen og deres særlige karakter. Forvaltningen vurderer, at det forventeligt vil være muligt at opføre et enfamiliehus på grunden, der overholder byggeretten i det gældende bygningsreglementet. Det skønnes, at en sådan bygning vil adskille sig fra de eksisterende villaer, især ved at være lavere og virke klejn. Kommunenplanrammerne for villabebyggelse på Frederiksberg angiver hovedsageligt en bebyggelsesprocent på maksimalt 40. Opførelsen af et nyt byggeri på det hidtil ubebyggede areal, vil virke som en udfyldning i husrækken og vil få indvirkning på omgivelserne. Det pågældende areal er privatejet og en udvikling af ejendommen ved opførelse af ny bebyggelse er af By- og Miljøområdet vurderet mulig, idet der ikke foreligger en eksisterende hjemmel til at sikre, at det ubebyggede areal opretholdes som grønt område. Ejendommen er således hverken udlagt til rekreativt område, reguleret ved lokalplan eller deklarationer til at forblive ubebygget, Forvaltningen vurderer, at der vil være tale om en vis grad af indblik, særligt fra den ny bebyggelses sydvendte gavl ca. 5,25 m fra nærmeste facade på Falkonergårdsvej 2. Da der kan være tale om en vis grad af indbliksgener, skal der tages stilling til, om indbliksgenerne kan betegnes som væsentlige, eller om det er, hvad man må kunne tåle i en tæt bebygget by som Frederiksberg. Der vurderes ikke at være tale om væsentlige indbliksgener til nabos have fra de ansøgte kviste med mindste skelafstand ca. 3,9 m fra skel mod Falkonergårdsvej. Den ejendom, som den ny parcel er udstykket fra vil, som følge af udstykningen, have et mindre friareal end hidtil til rådighed, der dog arealmæssigt fortsat opfylder kravene. Orienteringen af den eksisterende bebyggelse på etageejendommen medfører, at byggeriet i en vis grad kaster skygge på egen grund. Det er forvaltningens forventning, at det vil være muligt at indrette hensigtsmæssige opholdsarealer på det resterende areal, selvom de omboende har gunstigere areal- og solmæssige forhold, såfremt arealet forbliver ubebygget og indgår i etageejendommens friareal. Det ca. 100-årige træ, der ønskes fældet er af forvaltningen vurderet at være beskadiget ved tidligere beskæringer. Forvaltningen har ved bestigtigelse konstateret, at træet står med flere døde grenpartier. På grunden er der flere andre bevaringsværdige træer langs ejendommens skel, der kan bevares. Såfremt træet skal bevares må en eventuel bebyggelse rykkes længere mod øst, ind på grunden. En sådan placering vil afvige fra de øvrige villaers placering på række langs vejen og kan medføre andre indbliksforhold. Med enfamiliehuset etableres en ny bolig, der forventeligt medfører en øget trafikbelastning af meget begrænset omfang, idet der etableres parkering for 2 biler på egen grund og trafik til enfamiliehuse typisk er let trafik med lav intensitet. Indkørsel til grunden etableres ved skellet mellem offentlig vej og den private fællesvej Falkonergårdsvej. Trafikken til det ansøgte enfamiliehus skal dermed ikke videre ned ad Falkonergårdsvej. Der vurderes ikke at være negative trafikale konsekvenser af overkørslen eller i parkeringsmæssig henseende. Det grønne indgangsparti til Falkonergårdsvej, i form af plantekasser, berøres ikke. Samlet anbefaler forvaltningen projektet, med sit volumen, bygningsprofil og overordnede stiludtryk med gesimser og dannebrogsvinduer på højformat, dog med tag som naturskifer eller røde naturtegl, som er det sædvanlige for området.
Sidetal: 5 Økonomi Ingen. Borgmesterpåtegning Ingen. Behandling By- og Miljøudvalget PBM/DHK Historik By- og Miljøudvalget, 12. juni 2017, pkt. 190: By- og Miljøudvalget vedtog, 1. at der gives dispensation til at overskride de vandrette og skrå højdegrænseplaner samt bebyggelsesprocent By- og Miljøudvalget udsatte stillingtagen til 2, idet udvalget anmodede om at få forelagt en plan for bebyggelsen, den grønne forhave og plantning af 2 træer i forhaven med henblik på godkendelse. By- og Miljøudvalget udsatte sagen efter drøftelse, idet udvalget ønskede en besigtigelse. Besigtigelsen fandt sted mandag den 29. maj 2017. Indstilling 12. juni 2017, pkt. 190: By- og Miljøområdet indstiller, 1. at der meddeles byggetilladelse til at overskride de vandrette og skrå højdegrænseplaner samt bebyggelsesprocent 2. at der meddeles tilladelse til at fælde det bevaringsværdige træ, der står i byggefeltet på betingelse af, at der etableres grøn forhave og plantes 2 træer i forhaven efter nærmere aftale med By- og Miljøområdet. Indstilling 15. maj 2017, pkt. 167: By- og Miljøområdet indstiller, 1. at der meddeles byggetilladelse til at overskride de vandrette og skrå højdegrænseplaner, samt bebyggelsesprocent 2. at der meddeles tilladelse til at fælde det bevaringsværdige træ, der står i byggefeltet på betingelse af, at der etableres grøn forhave og plantes 2 træer i forhaven efter nærmere aftale med By- og Miljøområdet. Bilag Indsendelse: 2, Beliggenhedsplan_revA.pdf Situationsplan med nabohuse og skygger fra mail af 19.12.2016 Indsendelse: 2, Facader1_revA.pdf Indsendelse: 2, Facader2_revA.pdf Indsendelse: 3, Facader3.pdf Falkonergaardsvej_Frb_A Høringssvar nr 01 fra John R. Hansen Ejers svar på indsigelse nr 01 fra John Hansen høringssvar nr. 02 fra Kirsten Fink m.fl. Ejers svar på indsigelse nr 02 med bilag Ejers svar på indsigelse 02, bilag 1 indsigelse tidl. sag
Sidetal: 6 Ejers svar på indsigelse 02, bilag 2 startredegørelse skema over indsigelser til udvalgsindstilling 15-05-2017 Fra ejer vedr. tiltag Notat vedr. træer Beliggenhedsplan, reve