Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan 1447 A/B Hallandsgade Dato: 23.06.2010 Udført af: Rune Pedersen & René Ottosen Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 3295 3717 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDSFORTEGNELSE Rapportens formål og generelle bemærkninger Side 3 Bebyggelsens anvendelse og funktion Side 4 Overordnet konklusion Side 4 Bygge- og tilstandsbeskrivelse Side 5 Prioriteret 10 års plan med budget for registreret tiltag Side 10 Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan 2009 1. udgave Fremstillet til brug for ejendommen A/B Hallandsgade 22 Printed in Denmark 2009 www.focus2.dk 2/14
RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske rapport beskriver: Bebyggelsens navn Matr. nr. Matr. nr. A/B Hallandsgade 22 1771 Sundbyvester, København Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække. Disse arbejder prisfastsættes med prisbasis primo 2009. Alle priser er ekskl. moms. Dertil skal lægges byggepladsomkostninger (ca.5 %), og uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. Dette byggetekniske notat skal betragtes som en generel overordnet tilstand, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Dette omfatter besigtigelse af opgange, kælder, tagrum og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra eventuelle tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. I den efterfølgende oversigt over de enkelte bygningsdele er disses byggetekniske tilstand inddelt i fire kategorier: - - -. Disse kategorier defineres som følger: - : Bygningsdelen er generelt i orden. Der forekommer enkelte minimale skader (skønhedsfejl). - : Bygningsdelen er endnu fuldt funktionsdygtig, men udviser tegn på slid og ælde samt mindre skader - : Bygningsdelen er mangelfuld og skal indenfor en kortere tidshorisont repareres eller udskiftes. - : Bygningsdelen skal straks gennemgribende repareres eller udskiftes. (Akutte mangler). www.focus2.dk 3/14
BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen: - BBR Meddelelse - Evt. udleverede tegninger Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år 1930. Etageboligbebyggelse, 6 etager (ecl.tagetage og kælder) ifølge BBR-ejermeddelelse. I alt anføres det samlede bygningsareal for hele bebyggelsen til 2358m². Ifølge BBR-ejermeddelelse har alle lejligheder køkken og wc/bad. Varmeinstallation: Fjernvarme - radiatorsystem som 1-strengsanlæg. www.focus2.dk 4/14
BYGGE- OG TILSTANDSBESKRIVELSE 1.0 Tag 1.1 Tagkonstruktion Mansard. Med 2 stk. tårne i baggård opbygning 1.2 Tagdækning inkl. undertag Tegl, understrøget med kit (bitumen, sort). 1.3 Tagkviste 5 stk. baggård. Slidte, tøm/sne - malerbehandles 1.4 Tagvinduer slidte. 1.5 Brandkamme Nedslidte 1.6 Skorsten Meget slidt, nedrives 1.7 Tagrender/nedløb Slidte og skal renses op. Udført i plast, render og nedløb. 1.8 Isolering Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden Ved registreringen var det ikke muligt at besigtige taget. I baggård ses dog flere svigt. Der er flere tagsten som er løse på tårnene. Hele tagbelægningen bør udskiftes om ca. 8-10 år. Årsag til udskiftning skyldes at tagbelægning er understrøget med kit/fugemasse som skal kontrolleres 2-3 årligt, denne type understrygning har en begrænset levetid og kan give anledning til skæve/løftet tagsten. Tagkviste skal renoveres. Nedløb og tagrender bør udskiftes i forbindelse med udskiftning af tagbelægningen. Skorsten bør nedrives/renoveres da den ikke længere er i brug. www.focus2.dk 5/14
2.0 Kælder / fundering 2.1 Fundamenter Støbt fundamenter. 2.2 Kælderydervægge Muret. 2.3 Kælderskillevægge Muret. 2.4 Kældergulv Støbt 2.5 Loft Støbt 2.6 Ventilation 2.7 Lyskasser Ikke aktuel 2.8 Udvendige trapper til stueetage og kælder Nedslidte kælderhalse. Trin skal muligvis oprettes. Kælderydervægge fremstår en smule fugtige og med mindre afskalninger af pudsen. Dette er naturligt grundet væggenes opbygning. Det må forventes at der altid vil være løbende vedligehold ved disse vægge. www.focus2.dk 6/14
3.0 Facader / sokkel 3.1 Sokkel mod gade Slidte - på overflader samt fuger. 3.2 Underfacade mod gade Nedslidt, i fugerne 3.3 Overfacade mod gade Nedslidt, i fugerne 3.4 Gesimsbånd mod gade Murkrone mod tag er nedslidt. 3.5 Sålbænke mod gade Nedslidt, i fugerne i samlingerne. 3.6 Sokkel mod gård Slidte - på overflader samt fuger. 3.7 Underfacade mod gård Fuger skal eftergåes flere steder. 3.8 Overfacade mod gård Fuger skal eftergåes flere steder. 3.9 Sålbænke mod gård 3.10 Altaner Fugerne i facaden mod gaden, skal renoveres med nye, da de er nedslidt. Fuge omkring sålbænke skal ligeledes eftergåes med nye fuger. Fugerne i facaden mod gården bør eftergåes med nye fuger www.focus2.dk 7/14
4.0 Vinduer 4.1 Vinduer Årgang 1995. Træ-alu 4.2 Altandøre Ikke aktuel 4.3 Vinduesfuger Elastiske 4.4 Kældervinduer Træ. Nedslidt- i fuger og på overflader. Malerbehandling er nødvendig. Vinduerne i lejlighederne fremstår i god stand. Det anbefales at få fugerne kontrolleret om 2-3 år. Trævinduer anbefales malerbehandlet ca. hvert 7. år. 5.0 Udvendige døre 5.1 Udvendige døre til Meget nedslidte. hovedtrapper 5.2 Udvendige døre til bitrapper Meget nedslidte. Skal skiftes ud, pga. tilstand. 5.3 Udvendige døre til kælder Meget nedslidte. Skal skiftes ud, pga. tilstand. 5.4 Fuger omkring døre Meget nedslidte - kælderdøre. Hoveddøre er inddækket. Døre og karme til bag/køkkentrappe skal skiftes ud, de er nedbrudte og kan ikke slutte tæt til karmene. Hovedøre med indækninger skal malebehandles, samt bundstykker er nedslidte. Døre til kældernedgang er slidte og skal udskiftes. Ved udskiftning af nye kælderdøre/bitrappedøre påregnes der vedligehold hvert 7. år. www.focus2.dk 8/14
6.0 Trapper 6.1 Indgangsrepos 6.2 Hovedtrapper 6.3 Bitrapper Trin og gelænder er nedslidte. 6.4 Brandsikring Opbevaring må ikke fortages på Bi/køkkentrapper. Der skal monteres dørpumper på døre til tagrum/tørreloft Trappetrin og balystre/gelænder på køkkentrapper er ved at være slidte og skal malerbehandles. 7.0 Porte/gennemgange 7.1 Port 7.2 Gennemgang herunder vægge, gulve og loft Slidt flere steder på vægge og loft. Loft ved afløbsinstallation skal undersøges nærmere. En portgennemgang vil altid kræve løbende vedligeholdelse. Murværk og puds er nedbrudt flere steder, samt loft ved afløbsinstallation skal udbedres, da puds er løs og virker opfugtet. 8.0 Etageadskillelser 8.1 Etageadskillelser i Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden mellem lejligheder 8.2 Etageadskillelser i Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden mellem kælder / stue www.focus2.dk 9/14
9.0 WC / bad 9.1 Overflader Badeværelser, flere steder er løbende renoveret. 9.2 Ventilation Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler bør fortages. Huller i kanaler, registreret i tagrum. Ventilationskanaler fra baderum skal renses og synlige kanaler kontrolleres og udbedres for huller. 10.0 Køkken 10.1 Komfur Gas og EL 10.2 Ventilation Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler bør fortages. Huller i kanaler, registreret i tagrum. De besigtigede køkkener fremstår i alle i god stand. Ventilationskanaler fra køkken skal renses og synlige kanaler kontrolleres og udbedres for huller. Det anbefales at beboerne udlufter deres lejligheder 2 gange 15 minutter (morgen og aften) hver dag. Det er vigtigt at den enkelte ejer friholder eventuelle aftrækskanaler for naturlig ventilation i køkken for at undgå fugt i lejligheden. www.focus2.dk 10/14
11.0 Varmeanlæg 11.1 Varmeanlæg, type, alder Fjernvarme, teknikrum er formentlig fra 1981-82 der bør fortages en kontrol af hele anlægget i teknikrum.ekspansionsbeholder på loft er i mindre god stand og bør skiftes ud. 11.2 Stigstrenge 1 - strengsystem. 11.3 Radiatorer, type, placering, termostat mv. De fleste steder er der støbejernsradiator, placering er ikke optimal, i forhold kuldenedfald fra vinduer i stuen 11.4 Rørisolering Rørisolering er flere steder ikke udskiftet. Rørisolering er af ældre årgang flere steder og er ikke udskiftet. Skal udskiftes for at forhindre energitab. Det anbefales at få et VVS-firma til at gennemgå varmecentralen og lave en funktionskontrol for herigennem at sikre sig at, klimastat og ventiler er indstillet korrekt. Forslag til varmeanlæg i lejligheder: 2 strengssystem med dobbelt konvektor placeret under vinduer, fordel ved dette er at forhindre bla.kuldenedfald, bedre indeklima, fylde meget mindre, nemmere at variere/styre temperaturforhold. 12.0 Afløb 11.1 Faldstammer Er løbende blevet udskiftet ved renoveringer af badeværelser, flere steder. 11.2 Gulvafløb Gulvafløb i kælder bør kontrolleres. Gulvafløb er af ældre årgang i vaskekælder, skal skiftes ud for sikre tætheden imellem installation og terrændæk www.focus2.dk 11/14
13.0 Kloak 13.1 Udvendig kloak Kloakinspektion skal udføres 13.2 Udvendig kloak Kloakforhold i baggård, brønde og afløb er i meget ringe tilstand. Kloakforhold i baggården er i sådan stand, at der bør fortages en omfattende kloak inspektion da opstigende vandspejl ses tydeligt i flere brønde 14.0 Vandinstallation 14.1 Vandinstallationer Er løbende blevet udskiftet ved renoveringer af badeværelser, flere steder. Vandinstallationer, er udskiftet flere steder ved ombygning/renovering af lejligheder, kontrol af isolering og komponenter bør fortages 15.0 Gas 15.1 Stigstrenge 16.0 Ventilation 16.1 Aftrækskanaler Huller er konstateret på synlige kanaler i tagrum. Alle kanaler skal renses og kontrolleres for utætheder, i loftsrum er der 2 typer rør/kanalinstallationer som skal kontrolleres for utætheder www.focus2.dk 12/14
17.0 El / svagstrøm 17.1 Hovedtavle Blandet installationer, nye og gamle. Der anbefales at få en gennemgang af hovedtavlerne. 17.2 El-installationer i lejligheder HFI-anlæg Hovedinstallationer i kælder, bør kontrolleres af EL-installatør for funktion og komponenters levetid 18.0 Øvrige ombygningsarbejder 18.1 Besigtigede lejligheders Flere boliger er renoveret løbende. generelle stand 19.0 Private friarealer 19.1 Gårdanlæg herunder belægning, beplantning Belægninger i gården er tæt på at kollapse, det anbefales at fortageudbedring straks. Belægninger ved kældernedgang fra gaden er slidt og ujævn. 19.2 Skure mv. Skal malebehandles. Anlæg i baggård har på nuværemde tidspunkt en begrænset levetid, flere steder er belægning sunket sammen og revnet, det kan forsage yderlige skader på kloakken, samt faldeulykker. Gadesiden har en ujævn flisebelægning ved indgang til gården, bør rettes op for at afvande belægning så søer ikke opstår. www.focus2.dk 13/14
EmneTilstandsnotat Dato: 23.06.2010 PRIORITERET 10 ÅRSPLAN FOR REGISTRERET TILTAG Nr Bygningsdel 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 TAGVÆRK 1.2 Udskiftning af tagbelægning af tegl med fast undertag inkl. zink og spejl på kviste 1.450.000 1.3 Kviste, istandsættelse 5 stk. 25.000 1.4 Tagvinduer, gennemgang 5.000 1.5 Brandkarme, renoveres 30.000 1.6 Skorsten, nedrives 20.000 1.7 Tagrender og nedløb, udskiftes indeholdt i pkt. 1.2 2 FUNDAMENTER & KÆLDER 2.8 Udvendige trapper til stueetage og kælder, renoveres 35.000 3 FACADER & SOKKEL 3.1 Sokkel mod gade, udskiftning af fuger 25.000 3.2 Facade mod gade, alle fuger udskiftes 600.000 3.4 Gesimsbånd mod gade, murkrone renoveres 45.000 3.5 Sålbænke mod gade, Nedslidt, i fugerne i samlingerne 20.000 3.6 Sokkel mod gård, udskiftning af fuger 20.000 3.7 Facade mod gård, fuger udskiftes flere steder 150.000 4 VINDUER 4.4 Kældervinduer, renoveres 45.000 45.000 5 UDVENDIGE DØRE 5.1 Udvendige døre til hovedtrapper, renoveres 2 stk. 30.000 15.000 5.2 Udvendige døre til bitrapper 2 stk. udskiftes inkl. vedligehold 20.000 10.000 5.3 Udvendige døre til kælder 2 stk. udskiftes inkl. vedligehold 20.000 10.000 6.3 6 TRAPPER Trin slibes og lakeres Balustre og håndliste malerbehandles. 2 stk. bagtrapper 65.000 6.4 Brandsikring, montering af dørpumper døre til loftsrum 5.000 7.2 7 07 PORTE & GENNEMGANGE Gennemgang herunder vægge, gulve og loft, komplet renovering 40.000 10.000 8 08 ETAGEADSKILLELSER 9.2 10.2 11.1 11.3 11.4 9 09 WC & BAD Ventilation, Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler, udbering af huller 10.000 10.000 10 10 KØKKEN Ventilation, Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler, udbering af huller 10.000 10.000 11 11 VARMEANLÆG Varmeanlæg, type, alder, kontrol/service af teknikrum og ny ekspansionsbeholder Radiatorer, type, placering, termostat mv. nyt varmeanlæg 2 strengssystem med nye radiatorer Rørisolering, udbedring og ny rørisolering hele ejendommen 12 12 AFLØB 25.000 50.000 12.2 Gulvafløb, i vaskekælder kontrol af funktion og placering 5.000 5.000 5.000 13 13 KLOAK 2.250.000 13.1 Udvendig kloak, kloakinspektion udføres 25.000 25.000 13.2 Udvendig kloak, udskiftes i gården 100.000 14.1 16.1 17.1 19.1 14 14 VANDINSTALLATIONER Vandinstallationer, udbedring af isolering, kontrol af komponenter 15 15 GAS 16 16 VENTILATION Aftrækskanaler, kontrol og udbedring af alle kanal/rørinstallationer og rensning 17 17 EL & SVAGSTRØM 10.000 Hovedtavle, kontrol og gennemgang af hovedtavle i kælder 5.000 18 18 ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER 19 19 PRIVATE FRIAREALER Gårdanlæg herunder belægning, beplantning belægninger i gården og gaden skal udbedres nu. 10.000 10.000 275.000 5.000 19.2 Skure mv. malebehandles 30.000 30.000 20 20 BYGGEPLADS/STILLADS 20.1 Stillads mod gade 220.000 220.000 20.2 Stillads mod gård 220.000 220.000 20.3 Lift til gårdfacade 30.000 20.4 Skurby 25.000 35.000 70.000 5.000 5000 5.000 55.000 Sum håndværkerudgifter pr. år 720.000 1.500.000 0 2.320.000 75.000 0 40.000 40.000 0 1.970.000 Uforudsete udgifter, 10% 72.000 150.000 0 232.000 7.500 0 4.000 4.000 0 197.000 Honorar rådgiver på 15% af håndværkerudgiften 118.800 247.500 0 382.800 12.375 0 6.600 6.600 0 325.050 Moms, 25% 227.700 474.375 0 733.700 23.719 0 12.650 12.650 0 623.013 Sum byggearbejder 1.138.500 2.371.875 0 3.668.500 118.594 0 63.250 63.250 0 3.115.063 Ovennævnte overslagspriser er udført på notatniveau +/- 25 % 5.000 www.forcus2.dk 14/14