GLADSAXE KOMMUNE Byrådssekretariatet Bilag 1; renovering af Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, afdeling Skoleparken II - Projektoversigt NOTAT Dato: 06. august 2018 Af: Ditte Reinstrup Bihlet 1. Om afdelingen Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, afdeling Skoleparken II, er beliggende på adressen Triumfvej 43 A-E, 2800 Kgs. Lyngby. Afdelingen består af 20 mindre lejemål fordelt på følgende boligtyper: Antal lejemål Antal rum Antal m 2 pr. lejemål 10 2 61 10 3 73 Bebyggelsen er et betonelementbyggeri opført i 1981, der består af to bygninger i to etager med teglstenselementfacader og sadeltag, beklædt med bølgeeternitpap. Afdelingen ligger centralt i Gladsaxe kommune med gode indkøbsmuligheder inden for gåafstand, og afdelingen har ikke udlejningsvanskeligheder, se også oversigtskort under pkt. 5. 2. Om fremtidssikring af afdelingen - kortlægningsdata Gladsaxe Kommune har i 2015/2016 gennemført en kortlægning af samtlige almene afdelinger beliggende i Gladsaxe, hvor afdelingerne har vurderet sig selv ift. fysiske forhold inde i boligen/uden for boligen, konkurrenceevne/attraktionsværdi samt inde-klimatiske forhold. Kortlægningen for afdeling Skoleparken II viser, at der er stor beboertilfredshed i afdelingen med boligernes størrelse og indretning, herunder med køkken- og badefaciliteter. Der er omvendt lav tilfredshed med afdelingens fællesfaciliteter og grønne arealer, samt boligernes IT- og TV-installationer. Kortlægningen peger på, at der i arbejdet med fremtidssikringen af afdeling Skoleparken II skal fokuseres på: At bevare boligernes fysiske forhold, da beboerne udtrykker stor tilfredshed med dette. At forbedre fællesfaciliteterne og de grønne arealer i afdelingen. At forbedre boligernes installationer. 3. Om projektets baggrund og indhold Boligorganisationens rådgiver har i maj 2016 udarbejdet en tilstandsrapport over afdelingens vedligeholdelsesstand. Af rapporten fremgår, at der er konstateret omfattende skader på afdelingens murværk, som skyldes korrosion på den indstøbte armering i facadeelementernes forpla- J. nr. 03.11.08P19 1
der. Korrosionen er sket som følge af manglende dæklag samt anvendelsen af porøst mørtel, og skyldes således fejl fra opførelsestidspunktet. Skaden er generelt forekommende på alle facader, og boligorganisationens rådgiver vurderer, at der må forventes en accelererende skadesudvikling, der vil udvikle sig til egentlige afskalninger og nedfald af større eller mindre tegl- og mørtelstykker. Det vurderes ikke muligt at udbedre skaderne, og rådgiveren har vurderet, at det vil være nødvendigt at udskifte facaderne. Nødvendige følgearbejder Som følge af facadeudskiftningen, vil det være nødvendigt at udskifte vinduer og døre, da disse er fastgjort i facadekonstruktionens forplader. Ligeledes vil det af samme årsag være nødvendigt at udskifte tagbeklædningen samt ombygge spærkonstruktion og tagfod. Taget fremstår ellers vel vedligeholdt og med en restlevetid på mere end 20 år. Anlægsfasen medfører, at det efterfølgende vil være nødvendigt at genetablere afdelingens grønne arealer, og disse arealer opgraderes derfor ved denne genetablering. Som et led heri ønsker afdelingen også at etablere en bedre belysning af udearealerne ud fra kriminalpræventive hensyn. Derudover vil det være nødvendigt at foretage mindre arbejder på bebyggelsens fundament og kældre. Supplerende arbejder Som en del af projektet ønsker afdelingen herudover at udføre følgende arbejder: Etablering af altaner i afdelingens lejligheder på 1. sal, Etabering af en molokløsning (nedgravet affaldsløsning). Supplerende bemærkninger I forbindelse med udskiftning af vinduerne har der oprindeligt været ønske om at opgradere det eksisterende udsugningsanlæg eller få dette udskiftet til et balanceret ventilationsanlæg, for at undgå problemer med skimmelvækst. Dette er dog udgået af projektet pga. økonomi. 4. Om projektets opfyldelse af krav til støttet renovering For at understøtte pejlemærkerne i Gladsaxe Kommunes Kommunestrategi og By- og Boligpolitik har Byrådet 15.06.2016, pkt. 56, fastsat en række temaer og vilkår gældende for projekter om nybyggeri eller renovering af støttede boliger: Byggeriets økonomi Byggeriets sociale elementer Byggeriets lokale tilknytning Byggeriets fokus på natur/miljø J. nr. 03.11.08P19 2
Samlet set vurderes projektet at leve op til de fastsatte temaer, og projektet medvirker til en bevarelse af den alsidige boligsammensætning i kommunen. Det bemærkes endvidere, at projektet indebærer en opgradering af afdelingens grønne arealer, hvilket ud fra afdelingens kortlægningsdata var et fokuspunkt ved fremtidssikring af afdelingen. På nuværende tidspunkt er det derfor ikke fundet relevant at opstille særlige vilkår i forbindelse med projektets gennemførelse. En principgodkendelse bør dog gives med særlige bemærkninger angående projektets fokus på natur/miljø, se nedenfor. I det følgende vil projektet blive beskrevet ud fra de fastsatte temaer. Byggeriets økonomi Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, såvel som afdeling Skoleparken II har en grundlæggende god økonomi, og afdelingen har ikke udlejningsvanskeligheder. Afdelingens huslejeniveau på 1.013 kr. /m 2 er højt set i forhold til lejeniveauet for sammenlignelige afdelinger i Hovedstadsområdet på 867 kr./m 2, samt i forhold til gennemsnitshuslejen for almene familieboliger i Gladsaxe Kommune på 853 kr./m 2. 1 Pga. projektets omfang vil afdelingen derfor ikke kunne gennemføre projektet uden ekstern støtte. Støtten gives af Landsbyggefonden, efter indstilling af kommunen, i form af ydelsesstøtte ved optagelse af et 30-årigt realkreditlån (støttet lån). Efter indstilling fra kommunen kan Landsbyggefonden også yde støtte ved bl.a. kapitaltilførsel (hvor kommunen bidrager med 1/5-del af udgifterne), driftslån, fællespuljetilskud og fritagelse for udamortiserede ydelser til fondens dispositionsfond. Den supplerende støtte kan gives for at holde afdelingens husleje på et rimeligt niveau eller for at sikre, at en afdeling kan udføre nødvendige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i tilknytning til den del af projektet, som har begrundet det støttede lån. Herudover skal der stilles kommunal garanti for den del af projektets samlede lånoptagelse, der skal have pant ud over 60% af ejendommens værdi. Landsbyggefonden garanterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse. Projektet i afdeling Skoleparken II har under de nuværende økonomiske forudsætninger en samlet anskaffelsessum på 14.100.000 kr. Heraf finansieres 8.384.00 kr. ved optagelse af et 30-årigt støttet realkreditlån, hvor Landsbyggefonden betaler ydelsesstøtte i lånets løbetid. Projektets vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på i alt 5.716.000 kr., finansieres på følgende vis: Lån, ustøttet Henlæggelser 2.960.000 kr. 1.716.000 kr. 1 Landsbyggefondens huslejestatistik 2017. J. nr. 03.11.08P19 3
Fællespuljetilskud, Landsbyggefond Trækningsret, Landsbyggefond Kapitaltilførsel (1/5-ordning) 400.000 kr. 140.000 kr. 500.000 kr. Derudover fritages afdelingen for indbetalinger til Landsbygge-fondens dispositionsfond, medførende en årlig besparelse for afdelingen på 151.000 kr. Landsbyggefonden yder herudover huslejestøtte til afdelingen med 286.000 kr. årligt. Den kommunale udgift til renoveringssagens udgør 100.000 kr. (en del af kapitaltilførslen på 500.000 kr.), og derudover kan der komme kommunal garantistillelse for projektets lånoptagelse. Garantiberegningen foretages først i forbindelse med boligorganisationens konkrete ansøgning om støtte (skema A). Samlet set indebærer støtten, at afdelingen bibeholder en sund økonomi, og at afdelingens huslejeniveau ikke vil blive påvirket af renoveringssagen. Byggeriets sociale elementer Boligorganisationen har vurderet, at afdelingen fungerer tilfredsstillende med nuværende boligsammensætning, og det vurderes vanskeligt og omkostningstungt at ombygge boligerne indretningsmæssigt. Der planlægges således alene en én-til-én renovering, som henvender sig til den samme målgruppe som den nuværende. Boligerne vurderes i den forbindelse ikke at være særligt egnede til ældre- og eller handicappede. Om boligområdets sociale karakter bemærkes, at det områdedistrikt hvor afdelingen er beliggende generelt set ligger under kommunegennemsnittet. Da afdeling Skoleparken II kun udgør en lille del af basisdistriktet, er det vanskeligt at sige, om afdelingen påvirker gennemsnittet i opeller nedadgående retning. Selv om projektet ikke indebærer, at afdelingens målgruppe ændres, vurderes projektets fysiske forbedring af afdelingen dog potentielt at kunne tiltrække og også fastholde beboere, der kan bidrage med ressourcer til områdedistriktet. Byggeriets lokale tilknytning Afdeling Skoleparken II har gode trafikale forhold og ligger tæt placeret ved offentlig transportmuligheder ved Stengården Station. Naboafdelingen, afdeling Skoleparken I, står overfor en større renovering af både bebyggelse og friarealer, og i den forbindelser vil det samlede udtryk i området blive løftet, hvis også afdeling Skoleparken II gennemgår en facaderenovering. Da projektet ikke indebærer en ændring af den nuværende målgruppe, forventes projektet ikke at få selvstændig betydning for kapaciteten af skoler og dagtilbud i området. Byggeriets fokus på natur og miljø Afdelingens bebyggelse ligger i et område der er vurderet som nedsivningsegnet. Det vil derfor være hensigtsmæssigt at undersøge muligheden for at håndtere regnvand på egen grund. Da projektet indebærer, at nedløbsbrøndene skal flyttes, kan mulighederne for at frakoble regnvand for bebyggelsen således overvejes. J. nr. 03.11.08P19 4
De beskrevne tiltag med udskiftning af facader, vinduer og tage er alle tiltag, der optimere bygningerne energimæssigt. Bedre isolering af bygninger øger dog typisk også behovet for ventilation i boligerne. Selv om der for nuværende ikke er problemer med indeklimaet i afdelingens boliger, kan det således ikke afvises, at projektet kan give udfordringer i den forbindelse. I den forbindelse bemærkes, at en opgradering/udskiftning af det eksisterende ventilationsanlæg har været overvejet, men er udgået af projektet grundet økonomi. Boligorganisationen bør derfor have skærpet fokus på boligernes indeklima i de øvrige valgte løsninger. Særskilt om molokløsningen Nedgravet løsninger til håndtering af affald er en dyr løsning i forhold til indkøb af materiel og der er høje etableringsudgifter. I Gladsaxe Kommune ses helt eller delvist nedgravede løsninger derfor oftest i nyopførte ejendomme, og i boligforeninger med et større antal husstande, hvor løsningen økonomisk på sigt tjener sig ind i forhold til reduceret tømmeudgifter. Afdeling Skoleparken II består dog kun 20 husstande, og en nedgravet løsning til dagrenovation vil umiddelbart bevirke, at afdelingens sparede udgifter på tømningsudgifter, ikke vil stå mål med udgifterne til etablering af løsningen. I forhold til nedgravede løsninger til genanvendeligt affald, kræver dette endvidere forholdsvist store affaldsmængder, og det er således ikke sikkert, at en løsning i den forbindelse vil kunne godkendes af kommunen. Samlet set kan derfor ikke anbefales at der etableres en nedgravet molokløsning for boligafdelingen. Såfremt afdelingen eventuelt sammenlægges med naboafdelingen Skoleparken 1, kan en molokløsningen dog tænkes som en samlet løsning for de to afdelinger. J. nr. 03.11.08P19 5
5. Oversigtskort J. nr. 03.11.08P19 6