Opgavesamling med afleveringsoversigt Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014 EA01DEAS
Afleveringsoversigt På Administration af boligudlejningsejendomme I, hold EA01DEAS, afleveres 3 opgavesæt i løbet af semesteret efter følgende plan: Hold og opgavesæt Hovedemner Afleveringsdato Returnering EA01DEAS Bolig I Opgavesæt 1 Lejefastsættelse og lejeregulering Man. 17.11.2014 Ons. 26.11.2014 Fra ED s kontor EA01DEAS Bolig I Opgavesæt 2 EA01DEAS Bolig I Opgavesæt 3 Omkostningsbestemt leje Del 1 Lejekontrakten Omkostningsbestemt leje Del 2 Varme, vand mv. Brugsrettens overgang Man. 01.12.2014 Ons. 10.12.2014 Fra ED s kontor Man. 15.12.2014 Fre. 19.12.2014 Fra ED s kontor Opgavesamling De tre opgavesæt fremgår af denne opgavesamling, som opgavesæt 1, opgavesæt 2 og opgavesæt 3. I det omfang opgaverne helt eller delvist er hentet fra tidligere eksamensopgaver er dette anført i starten af opgavesættet, det er dog altid opgaven som stillet her i opgavesamlingen, der skal besvares. De samlede eksamenssæt fra de seneste 5 år ligger tilgængelige på holdets hjemmeside, hvorfra de kan downloades og udskrives til brug for supplerende forberedelse og studie. Rettevejledning Rettevejledning til denne opgavesamling ligger tilgængelig på holdets hjemmeside, vi anbefaler naturligvis, at rettevejledningen ikke bruges til at lave opgaverne ud fra, men først ved tilbageleveringen af opgaven sammen med de givne bemærkninger til besvarelsen. I det omfang en besvarelse i overvejende grad har lighed med rettevejledningen i dens indhold og/eller formulering, kan man ikke påregne en karakter på mere end 2.
EA01DEAS Bolig I Ejendomsforeningen Danmark Opgavesæt nr. 0 Side 3 af 17 Besvarelser Besvarelse af opgaver skal ske i form af individuelle besvarelser fra hver enkelt kursusdeltager. Der kan ikke aflægges gruppebesvarelser/fællesbesvarelser el. lign. Aflevering sker elektronisk inden afleveringsfristens udløb. For sent afleverede opgavesæt regnes for ikke afleverede. Aflevering Opgaverne afleveres til mailadressen: opgaver@ejendomsforeningen.dk på afleveringsdagen senest kl. 23.59. Krav til opsætning og oplysninger i opgaven Opgaven skal afleveres med tydeligt holdnr., navn, opgavesæt nr. og sidetal, som illustreret her på denne sid. Det gælder også alle eventuelle bilag. Oplysningerne sættes nemmest ind på siden i et sidehoved. Opgaven skal være sat op med en højremargen på 6 cm til bemærkninger, som illustreret her på denne side. Hvis ikke der er plads til bemærkninger, kan det ikke forventes, at der gives nogen. Afleveres opgaven pr. mail skal opgave og evt. bilag som udgangspunkt være samlet i én fil. Det kan dog accepteres, at der afleveres i to filer, en til opgaven og en til evt. bilag. Tilbagelevering Opgaverne tilbageleveres i overensstemmelse med oversigtens kolonne Returnering. Er man forhindret i at deltage i undervisningen vil opgaven blive returneret med posten den pågældende dag til den postadresse Ejendomsforeningen Danmark har registreret hos den studerende. Bemærkninger og karakterer Der gives bemærkninger til besvarelserne og der gives en samlet karakter for opgavesættet. Hvis den studerende har spørgsmål eller ønsker uddybning, kan der rettes henvendelse til underviseren.
Opgavesæt nr. 1 (Baseret på opgave 1 fra eksamensopgaven for 2011, samt supplerende opgave) OPGAVE 1 Benny Bondesen opfører i 1991 en udlejningsejendom i Århus, indeholder 16 beboelseslejligheder og 2 erhvervslejemål. Den første udlejning fandt sted ved indgåelse af en boliglejekontrakt den 13. november 1991 med Ivan Ivansen. Lejekontrakten bliver indgået på typeformular A4. I følge lejeaftalen er lejeperiodens begyndelse angivet til den 15. januar 1992, på hvilken dato Ivan Ivansen får nøglerne til lejligheden. Alle de øvrige lejemål i denne ejendom bliver løbende udlejet ved lejekontrakter indgået i perioden 1. februar 1992 30. juni 1995. I september 2013 genudlejer Benny Bondesen en anden af beboelseslejlighederne til Søren Smart. Ifølge lejeaftalen er lejen aftalt til 1.600 kr. pr. m 2. Kopi af denne lejekontrakt er vedlagt som bilag 1 til opgavesamlingen. Den 1. februar 2014 indbringer Søren Smart dog spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet og beder huslejenævnet om at sætte lejen ned under henvisning til, at lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje at den fastsatte leje under alle omstændigheder ikke kan overstige det lejedes værdi, jf. BRL 7, stk. 2 Benny Bondesen gør over for huslejenævnet gældende, at lejen gyldigt er fastsat efter BRL 15 a, stk. 1, at reglerne om omkostningsbestemt leje derfor ikke gælder for det pågældende lejemål Spørgsmål 1.1 a) Hvordan kan lejen fastsættes for Søren Smarts lejemål? b) Hvordan kan lejen reguleres for Søren Smarts lejemål? c) Uanset svaret på de to forrige spørgsmål, er det så korrekt, at lejefastsættelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje altid er begrænset af det lejedes værdi? Benny Bondesen køber i starten af 2013 desuden en udlejningsejendom i Aalborg. Denne ejendom, som består af 5 beboelseslejligheder, 3 erhvervslejemål og 2 klubværelser, er opført i 1975, og der har ikke siden opførelsen været foretaget ændringer i antallet af lejemål eller deres anvendelse. I marts 2013 bliver en af beboelseslejlighederne ledige i Aalborg-ejendommen. I forbindelse med genudlejningen er Benny Bondesen dog usikker på, hvilke regler som gælder for lejens fastsættelse for det ledige lejemål.
Spørgsmål 1.2 a) Hvordan kan lejen fastsættes for det ledige lejemål? b) Hvordan kan lejen reguleres for det ledige lejemål? OPGAVE 2 I ejendommen i Aalborg vil Benny Bondesen gerne sikre sig, at han får skatter og afgifter til at passe også i forhold til lejerne. Ved købet af ejendommen kunne han se, at der sidst var varslet skatter og afgifter i 2010, så derfor sørgede han for at regulere skatter og afgifter i maj 2013. Ved opgørelsen af vandudgifterne vidste han ikke rigtig, hvad han skulle gøre, så han tog bare den seneste årsopgørelse fra 2012, som gav lejerne en mindre nedsættelse af vandudgifterne. Han tog ikke dækningsafgiften med, da han kunne se på den forrige varsling, at den ikke var medtaget. Der var heller ikke nogen lejere, der gjorde indsigelse. Han står nu i februar 2014 og vil gerne fortsætte med at sikre regulering af skatter og afgifter, så de passer med det, han betaler. Han har samlet følgende oplysninger om skatter og afgifter for 2014: Grundskyld til kommunen 130.000 Vandafgift, årsopgørelse 2013 42.004 Renovation 23.490 Rottebekæmpelsesgebyr 497 Forbrændingsafgift 930 Affaldsgebyr 1.260 Dækningsafgift 53.000 Skorstensfejning 2.800 Årsopgørelserne for vand ser ud som her: Vand, årsopgørelse 2012 892 m 3 á 47,67 kr. pr. m 2 i alt 42.522 kr. Vand, årsopgørelse 2013 865 m 3 á 48,56 kr. pr. m 3 i alt 42.004 kr. Benny har endda fundet to tidligere opgørelser i materialet om ejendommen, som ser ud som her: Vand, årsopgørelse 2010 952 m 3 á 46,15 kr. pr. m 3 i alt 44.059 kr. Vand, årsopgørelse 2011 984 m 3 á 46,98 kr. pr. m 3 i alt 46.228 kr. Spørgsmål 2.1 a) Vil Benny kunne medtage dækningsafgiften ved næste varsling? b) Hvordan skal/kan Benny opgøre vandudgiften i 2014? c) Kunne Benny have varslet en anden vandudgift i 2013? d) Kunne Benny varsle med tilbagevirkende kraft i 2013? Kan han i 2014?
e) Hvordan skal varslingen fordeles mellem lejerne i ejendommen? f) Ville det gøre en forskel for hvilke udgifter, der kunne medtages og hvordan der skulle fordeles mellem lejerne, hvis ejendommen havde omkostningsbestemt leje og i givet fald hvilken?
Opgavesæt nr. 2 (Opgaverne er baseret på opgave 1 fra eksamensopgaven 2013 og opgave 2 fra eksamensopgaven 2011) OPGAVE 1 Uffe Andersen har en ejendom, som han har ejet siden 1986. Ejendommen ligger i København på en mindre forholdsvis stille gade, er opført i 1936 og består af 20 boliglejemål og har et samlet bruttoetageareal på 2000 kvm. Der er to opgange med 10 lejligheder i hver opgang, alle lejlighederne er stort set identisk og er registreret med 100 kvm. hver. Der er ikke beboerrepræsentation i ejendommen. Ejendommen har adgang til et herligt gårdanlæg, der er fælles med de omkringliggende ejendomme. Gårdanlægget har en græsplæne med en legeplads, et område med borde og bænke samt nogle fine blomsterbede. Alle ejendommens beboere har adgang til gårdanlægget. Derudover har hver af de 4 stuelejligheder direkte adgang til en lille afskærmet terrasse ud for hver lejlighed, som kun den enkelte lejlighed har adgang til. Gårdanlægget passes og vedligeholdes af grundejerforeningen, som ejendommene er pligtige at være medlemmer af. Alle ejendommene i området har kun til 3. eller 4. sal, og der er derfor godt lys til de øverste lejligheder, hvor Uffe Andersen har udnyttet de store kviste til 4. sals lejlighederne og indsat store franske altaner, som giver et fantastisk lysindfald og mulighed for at åbne op om sommeren. Fordelingsnøglen i ejendommen er vurderingslejen fra 1967, som er som følger: Opgang A: th. tv. Opgang B: th. tv. Stue 1750 1750 1750 1750 1. sal 1250 1250 1250 1250 2. sal 1250 1250 1250 1250 3. sal 1500 1500 1500 1500 4. sal 1750 1750 1750 1750 I kælderen er der et vaskeri, som beboerne kan bruge mod en mindre egenbetaling og Uffe Andersen tillader derfor ikke, at der installeres vaskemaskiner i lejlighederne. I kælderen findes også et lille kontor, som viceværten bruger. Uffe synes, at der bliver ved med at komme flere og flere omkostninger ved at have ejendommen og han vil derfor gerne varsle omkostningsbestemt leje i ejendommen og se, om ikke han kan få dækket flere af sine udgifter relateret til ejendommen. De udgifter Uffe gerne vil have dækket er følgende årlige omkostninger: Grundskyld 58.000 kr. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. El 20.000 kr.
Vand 44.000 kr., heraf er de 15.000 kr. til forbruget i vaskeriet. Varme 68.000 kr., heraf er de 2.500 kr. til varmen på det lille vicevært kontor. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) 6.000 kr. Varmeregnskabshonorar 7.500 kr. Energimærke (udført i 2012) 18.000 kr. Bygningsforsikring 18.000 kr. Falck 1.500 kr. Skadedyrsabonnement 1.000 kr. Graffitiabonnement 2.000 kr. Vicevært 60.000 kr. Vicevært tlf., internet mv. 4.500 kr. Grundejerforening 24.000 kr. Sæbe til vaskeriet 1.500 kr. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) 4.000 kr. Snerydning 5.000 kr. Værktøj til viceværten 1.500 kr. Arbejdstøj til viceværten 1.200 kr. Porto på breve til lejerne 800 kr. Uffe modtager en beboerbetaling i vaskeriet på årligt 14.800 kr. Spørgsmål 1.1 a) Kan Uffe medtage alle ovennævnte udgifter på den omkostningsbestemte leje? b) Hvis ikke, kan Uffe så få dækket en eller flere af de nævnte udgifter på anden vis og i givet fald hvordan? c) Hvordan kan/skal Uffe forholde sig til udgifter og indtægter vedr. vaskeriet i forhold til den omkostningsbestemte leje? d) Er fordelingsgrundlaget for budgetlejen lovlig? e) Hvilke kriterier kan man/skal man tage i betragtning ved fastsættelse eller ændring af fordelingsgrundlaget for budgetlejen? (Opgaven fortsættes i opgavesæt 3, opgave 1. Oplysningerne her i denne opgave skal således bruges, som grundlag i det næste opgavesæt også.) OPGAVE 2 Ursula Alusru indgik i februar 2013 en lejekontrakt med lejer Lars Lusk om en lejlighed i hendes ejendom på Rolighedsvej, se lejekontrakten i bilag 2 til opgavesamlingen. I marts måned modtog Ursula et brev Lars, hvor han spurgte til, hvornår der ville blive aflæst vand, når nu vandregnskabsåret udløb den 28. februar og han havde ikke set, at der blev varslet aflæsning.
Ursula svarede Lars tilbage, at der ikke blev aflæst nogen målere, fordi der ikke var nogen, at vandet blev fordelt efter lejemålenes areal og at hun regnede med at regnskabet ville blive sendt ud i løbet af april, når hun havde haft tid til at lave det. Lars skrev tilbage, at han fremover ikke havde i sinde at betale a conto vand og i øvrigt krævede han tilbagebetaling af bidragene fra han flyttede ind, for det hun havde gang i, var i hvert fald ikke lovligt. Spørgsmål 2.1 a) Kan Ursula fastholde kontraktens vilkår om, at der skal betales a conto vand og at der skal aflægges regnskab? b) Kan Lars Lusk kræve de allerede betalte a conto vandbidrag tilbagebetalt fra indflytningen? Ursula får efterfølgende fra de andre lejere at vide, at Lars Lusk går rundt og spytter sin snustobak ud i gården og det finder de ret ulækkert. Derfor tager Ursula ud for at tale med Lars Lusk om problemet. Da hun banker på døren kan hun se, at der hænger to uens navneskilte på døren. Et hvor der står Lars Lusk og et hvor der står Flemming Finsen. Der bliver ikke åbnet og Ursula går igen. Dagen efter møder Ursula Lars i gården og spørger til hvem Flemming er og henviser til, at lejekontrakten jo siger, at der ikke må fremlejes. Lars Lusk farer op og hans snustobaksspyt står til alle sider, mens han meget truende råber ind i ansigtet på Ursula Alusru, at hun slet ikke kan nægte ham at fremleje og at han i øvrigt ikke har tænkt sig at rette sig efter de andre vilkår i lejeaftalen, fordi: Spørgsmål 2.2 Lejekontrakten slet ikke er lovlig, da det er en kontrakt fra 2001, og at man ikke må bruge så gamle kontrakter længere!. Desuden er den heller ikke skrevet på en måde, så jeg havde en anledning til at nærlæse den. Særligt det til sidst i kontrakten er jo ikke tydeligt nok for mig. Det hele er jo bare ens udformet i forhold til resten af kontrakten. Du har rigtig hygget dig med at snige grove vilkår ind, som jeg slet ikke ville lægge mærke til, hva!? Det gjorde min LLO-mand, Poul, heldigvis, du kan bare vente og se for du kan ikke gøre alle dine trælse ting gældende!!!. a) Har Lars ret i sine påstand om, at kontrakten ikke er lovlig? b) Er der vilkår i kontrakten, som Ursula ikke kan gøre gældende over for Lars?
Opgavesæt nr. 3 (Opgaverne er baseret på opgave 2 fra eksamensopgaven for 2011, og opgave 3 fra eksamensopgaven for 2010) OPGAVE 1 (Opgaven er en fortsættelse af opgavesæt 2, opgave 1. Ejendommen, udlejer og varslingen, der tages udgangspunkt i i denne opgave, er således dem fra nævnte opgave.) Da Uffe sender varslingen ud til lejerne, vil han gerne gøre det så godt som muligt og læser derfor igen ML 12, for at sikre sig, at han nu har alle ting med. I brevet til lejerne sørger han derfor for, at den omkostningsbestemte leje for hver enkelt beboer er opgjort på følgende måde: Samlet budgettal/samlet fordelingstal x lejlighedens fordelingstal Han vil gerne hæve vedligeholdelseshensættelserne samtidig og opgør stigningerne på følgende måde: Hensættelser til vedligeholdelse jf. ML 18 stiger fra 68 kr. pr. kvm til 69 kr. pr. kvm og hensættelser til vedligeholdelse jf. ML 18b stiger fra 51 kr pr. kvm til 52 kr. pr. kvm. Dit lejemåls areal er 100 kvm. Samtidig fremgår det klart af varslingsbrevet, hvor meget den enkelte beboers leje stiger pr. måned, således at stigningen i budgetlejen og vedligeholdelseshensættelserne er opgjort hver for sig. Lotte Larsen, som bor i lejligheden i opgang A, 4. th modtager sit varslingsbrev samme formiddag, hvor hun har en kaffeaftale om eftermiddagen med Sofie Sørensen, som bor i opgang A, 1. th. De to veninder taler derfor om varslingen, da de mødes, og Lotte synes, det er uretfærdigt, at hun skal betale mere i leje for sin lejlighed end Sofie, da de jo er stort set ens og lige store. Samtidig fortæller Sofie, at en af hendes venner har sagt, at alle dele af en lejestigning skal være beregnet og de synes begge to ikke, at stigningen i vedligeholdelseshensættelserne er beregnet. De to piger gør, som de eneste i ejendommen, indsigelse mod varslingen over for Uffe, med de to ovennævnte begrundelser. Spørgsmål 1.2 a) Opfylder Uffe s opgørelse af lejestigningerne beregningskravet i ML 12? Du skal lægge til grund at alle andre formkrav er overholdt. b) Hvad skal Uffe gøre i forhold til indsigelserne?
OPGAVE 2 I en anden af Uffes ejendomme er der beboerrepræsentation. Her har han også varslet omkostningsbestemt leje til den 1. januar. Beboerrepræsentationen har været indkaldt til møde den 25. september 2014. Ved mødet blev der bare snakket om omkostningerne og beboerrepræsentationen oplyste, at de gerne lige ville kigge lidt nærmere på det og så komme med evt. spørgsmål og bemærkninger senere. Uffe oplyste ved mødet, at han ville sende varslingen til lejerne dagen efter og ved mødet gav han beboerrepræsentanterne et varslingsbrev med oplysning om deres mulighed for at gøre indsigelse og vedlagt var budgettet, en lejerliste med alle lejernes stigninger, en kopi af varslingsbrevet til lejerne, en resultatopgørelse samt vedligeholdelsesregnskab og saldomeddelelse fra GI. Dagen efter sendte han varslingsbrevene til lejerne, hvori han oplyste, at beboerrepræsentationen havde fået forelagt budgettet, men endnu ikke havde nogen bemærkninger. Den 1. oktober sendte beboerrepræsentationen et brev til Uffe, hvor de stillede spørgsmål til udgifterne til vicevært og renholdelse og i øvrigt bad om dokumentation for forsikringen. Uffe svarede beboerrepræsentationen fyldestgørende den 23. oktober. Beboerrepræsentationen meddelte i brev af 27. november, at alle oplysningerne så fornuftige ud og at de ikke ønskede at gøre indsigelse mod varslingen. Spørgsmål 2.1 a) Har Uffe oplyst lejerne korrekt om forløbet med beboerrepræsentationen? b) Har Uffe svaret på beboerrepræsentationens spørgsmål til tiden? c) Hvornår udløber beboerrepræsentationens indsigelsesfrist? d) Kan Uffe opkræve lejeforhøjelsen den 1. januar uden at foretage sig noget, nu hvor beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse? OPGAVE 3 Annemarie Adamsen er netop blevet ansat som ejendomsadministrator hos SOAK Administration. Hun har overtaget alle de opgaver, som hendes forgænger hidtil har håndteret. En af de opgaver er at tage sig af forbrugsregnskabet for ejendommen Smallegade 16. Da Annemarie ser på sagen, kan hun se, at hendes forgænger har sendt et brev med følgende ordlyd til Kalorius A/S og bedt selskabet om at lave et forbrugsregnskab for ejendommen: Jeg fremsender hermed bilagene til forbrugsregnskabet for Smallegade 16. Der er følgende udgifter, jf. de vedlagte bilag. Henlæggelserne er der naturligvis ikke bilag på, men de er beregnet på samme måde som tidligere.
olieforbrug i perioden måleraflæsning henlæggelser til fornyelse af varmeanlæg vandforbrug (varmt brugsvand) energimærkning udskiftning af radiatormålere 134.000,00 kr. 2.200,00 kr. 4.400,00 kr. 10.800,00 kr. 14.000,00 kr. 1.700,00 kr. Lejernes a conto betalinger er fremsendt tidligere sammen med resultatet af måleraflæsningen, som blev foretaget af vores VVS-mand, Claus Coldvand. Jeg skal herefter bede jer om at lave et forbrugsregnskab snarest muligt. Jeres honorar for udarbejdelse af regnskabet bedes medtaget i forbrugsregnskabet. I marts 2014 fremsender Kalorius A/S forbrugsregnskaberne for 2013 for lejerne til SOAK Administration. De samlede udgifter i forbrugsregnskabet er opgjort til 177.100 kr. inkl. honorar til Kalorius A/S alt i overensstemmelse med de fremsendte bilag. For Bente Brist, som er lejer af Smallegade 16, 1. tv., er efterbetalingen opgjort således: Forbrugsudgifter, jf. specifikation på side 2 A conto betaling Efterbetaling 32.472,39 kr. - 8.400,00 kr. 24.072,39 kr. Annemarie fremsender forbrugsregnskabet med en fremsendelsesskrivelse med korrekt indsigelsesvejledning til Bente Brist torsdag den 10. marts 2014 og beder hende om at indbetale de 24.072,39 kr. senest den 1. april 2014. Torsdag den 17. marts 2014 modtager Annemarie et brev fra Bente Brist med følgende ordlyd: Altså hallo hvad foregår der lige? Efterbetaling på 24.072,39 kr.! Det regnskab kan jeg naturligvis ikke acceptere der må være en fejl i regnskabet. I min tidligere lejlighed betalte jeg maks. 18.000 kr. om året i varme. I skal ikke regne med at jeg betaler noget, før huslejenævnet har sagt god for det. Brevet fra Bente Brist får Annemarie til at gå alle tallene i forbrugsregnskabet igennem igen, men hun kan ikke finde noget, som ser forkert ud. Da hun går lejernes betalinger igennem, kan hun imidlertid se, at Bente Brist ikke har betalt a conto varme i oktober-december 2013, uden at der er blevet rykket for betalingen. Hun beder derfor straks Kalorius A/S om at lave en ny opgørelse til Bente Brist, og torsdag den 24. marts 2014 fremsender hun med en fremsendelsesskrivelse med korrekt indsigelsesvejledning en opgørelse til Bente Brist, hvor efterbetalingen er opgjort således: Forbrugsudgifter, jf. specifikation på side 2 A conto betaling Efterbetaling 32.472,39 kr. - 6.300,00 kr. 26.172,39 kr. Tirsdag den 1. april 2014 modtager Annemarie et brev fra Bente Brist med følgende ordlyd:
Det her overgår altså alt, hvad jeg har prøvet før. Jeg afventer som hidtil en afgørelse, før jeg gør noget. Bolden ligger hos jer. I starten af maj 2014 bliver Annemarie ringet op af Claus Coldvand, som fortæller, at han havde overset en enkelt måler i et erhvervslejemål i ejendommen, da han tidligere fremsendte aflæsningsresultatet til SOAK Administration. Da Annemarie har modtaget den nye oversigt fra Claus Coldvand, sender hun den straks til Kalorius A/S og beder dem om snarest muligt at lave et nyt forbrugsregnskab for ejendommen. Annemarie modtager herefter et nyt forbrugsregnskab, som hun sender ud til lejerne i ejendommen på samme måde som tidligere. Bente Brist modtager regnskabet tirsdag den 13. maj 2014, og hendes efterbetaling er nu opgjort således: Forbrugsudgifter, jf. specifikation på side 2 A conto betaling Efterbetaling 32.104,56 kr. - 6.300,00 kr. 25.804,56 kr. Annemarie modtager ingen reaktion fra Bente Brist på det sidste forbrugsregnskab. Spørgsmål 3.1 a) Er udgifter i varmeregnskabet opgjort korrekt? b) Er det reviderede regnskab af 24. marts 2014 fremsendt rettidigt? c) Er det reviderede regnskab modtaget den 13. maj 2014 fremsendt rettidigt? a) Skal Annemarie indbringe Bente Brist s varmeregnskab for huslejenævnet? OPGAVE 4 Ursula Alusru har indgået en lejekontrakt med Lars Lusk. Der er nogle problemer med Lars, fordi de andre lejere er sure over, at Lars Lusk går rundt og spytter sin snustobak ud i gården og det synes de er ret ulækkert. Derfor tager Ursula ud for at tale med Lars Lusk om problemet. Da hun banker på døren, kan hun se, at der hænger to uens navneskilte på døren. Et hvor der står Lars Lusk og et hvor der står Flemming Finsen. Der bliver ikke åbnet og Ursula går igen. Dagen efter møder Ursula Lars i gården og spørger til hvem Flemming er. Lars Lusk farer op og hans snustobaksspyt står til alle sider, mens han meget truende råber ind i ansigtet på Ursula Alusru, at hun slet ikke skal blande sig i hans sager. Pludselig bliver Lars Lusk meget stille og falder om på jorden med et hjerteslag som følge af den store ophidselse. Ursula Alusru ringer straks 112, men Lars står ikke til at redde. Han bliver begravet to dage senere den 28. marts 2014. Til begravelsen kommer Flemming Finsen hen til Ursula Alusru. Han oplyser Ursula Alusru om, at han og Lars blev gift i Las Vegas i sidste måned af en gade-elvis med licens til giftermål. Flemming viser Ursula Alusru dokumentet med amerikansk guldskrift og siger, at han bliver boende i lejemålet i henhold til lejeloven, og du kan ingenting gøre!. Ursula Alusru undertrykker en fnisen og anfægter på stedet vielsesattesten.
Flemming bliver meget fortørnet, men udtrykker herefter ganske kækt: Det er egentligt også lige meget, for jeg har da ret til at blive i lejemålet alligevel, uanset om vi var gift eller ej, for vi planlagde alligevel at blive gift i næste måned på rådhuset. Se her er den officielle indkaldelse til bryllup den 14. april 2013.. Ursula Alusru studser lidt over det, for indkaldelsen er ægte nok. Alligevel nægter hun Flemming hans påståede ret og siger, at han alligevel bare er fremlejer, som ikke har nogen rettigheder. Spørgsmål 4.1 a) Kan Flemming Finsens overtage lejemålet efter Lars Lusks pludselige dødsfald? Du skal i din besvarelse tage udgangspunkt i de tre scenarier om Lars Lusks og Flemming Finsens personlige relation, og besvare spørgsmålet i relation til alle de tre tilfælde: a. ægtefæller / registrerede partnere, b. ugifte samlevende / husstand, c. fremlejeforhold.
Vejledning i opgaveskrivning Det er altid en god ide at læse hele opgavesættet igennem, før du går i gang med at skrive. Dermed mindskes risikoen for at misforstå en opgave. Desuden bliver det muligt at vurdere hvor meget tid, de enkelte opgaver må tage, og det bliver muligt at begynde med den opgave, du finder lettest at gå i gang med. Det er ikke nødvendigt at løse opgaverne i den rækkefølge, de står på papiret, men hvis du ikke gør det, bør du begynde på en ny side ved hver opgave/delopgave, og lægge opgaverne i den rigtige rækkefølge til sidst. Du kan vente med at nummerere siderne, til du er helt færdig. Det bør også bruges en ret bred højremargin. I øvelsesopgaver giver det opgaveretteren plads til nyttige kommentarer. Tag den nødvendige tid til at analysere opgaven, så du er klar over, hvad det egentlig er, der spørges om. Du skal gå ud fra de faktiske oplysninger, der gives i opgaven, og kun hvis der mangler oplysninger, skal du angive forudsætninger eller alternative løsninger. Generelt gælder, at besvarelsen skal vise, at du er hjemme i stoffet, og kan bruge din viden i praksis. Det viser du bedst ved at forholde dig til lige netop den situation, der er beskrevet i opgaven. Du bør også tage opgaven bogstaveligt i den forstand, at hvis der er bedt om besvarelse i en bestemt form f.eks. et brev bør du ikke give svaret på anden måde. Hensigten med opgaveformuleringen kan være at teste, om du kan bruge reglerne til netop det angivne formål. Hvis et resultat er tvivlsomt, skal du skrive argumenterne både for og imod det resultat, du vælger, og du skal fortælle, hvorfor du lander på netop dette resultat. I begrundelsen for dit svar bør også indgå henvisning til de relevante lovregler og bekendtgørelser samt eventuelt til domme eller administrative afgørelser. Det er som altovervejende hovedregel ikke nok at besvare et spørgsmål med ja, nej, et tal eller en anden kontant oplysning. Hvis du bliver bedt om at angive sidste rettidige betalingsdag eller udregne en påkravsgebyr, vil det naturligvis være korrekt at angive den rigtige dato eller det rigtige beløb, men du bør også lade beregningen fremgå af opgaven, så det kan ses, hvori en evt. fejl består, og om du har forstået principperne. Eksempel: Af opgaveteksten fremgår, hvornår lejeren er flyttet/har afleveret nøgler, og et af spørgsmålene lyder: Hvornår skal eventuelle istandsættelseskrav rejses overfor lejeren? Her skal du angive en dato og begrunde angivelsen. Det er ikke nok at skrive Senest 2 uger fra fraflytningsdagen. En god besvarelse kan f.eks. se sådan ud: Fristen i LL 98, stk. 2, regnes fra tidspunktet for aflevering af nøgler. Udlejer skal sende kravet, så det er kommet frem på fristens sidste dag. Da nøgler er afleveret ved flyttesynet den..., skal kravet altså sendes senest den... Det er dog altid bedre at give et ubegrundet svar eller et svar uden henvisninger end helt at undlade at besvare et spørgsmål. Sørg for at nå alle spørgsmål. Normalt giver det en højere karakter at give en jævnt god besvarelse af det hele end at lave én super god opgave og ikke nå resten af opgaverne.
Undgå at svare på andet og mere end der er spurgt om. Det tager tid fra besvarelsen af det, der faktisk er spurgt om, og du får ikke noget for det. Tvært imod risikerer du, at læseren bliver i tvivl om, hvorvidt du har forstået opgaven, og ikke mindst risikerer du, at komme til at skrive noget forkert og det trækker ned. Andre konkrete tips: Skriv ikke jeg ved ikke om., men skriv i stedet hvad du mener er det rigtige og dine argumenter herfor. Skriv ikke jeg har glemt min regnemaskine derfor ingen tal, men regn så godt du kan uden. En simpel regnefejl vil normalt ikke trække ned, hvis det fremgår klart, at man kan principperne. Lynkursus i retskildeprioritet: Der er flere retskilder, og det er ikke ligegyldigt, hvilken man bruger. Der er en indbyrdes prioritet, hvor man skal bruge 1. hvis den er anvendelig, ellers 2. hvis den er det og så videre. Det kan meget vel være relevant at henvise til flere retskilder, men undersøg dem altid i den angivne rækkefølge. Prioriteten er: 1. Loven og forarbejderne hertil 2. Bekendtgørelser 3. Cirkulærer og vejledninger 4. Praksis: 4.1. Højesteretsdomme 4.2. Landsretsdomme 4.3. Byretsdomme 4.4. Nævns- og ankenævnsafgørelser 5. Litteratur, herunder lovkommentarer Lynkursus i lovhenvisninger I må gerne henvise til de relevante bestemmelser med angivelse af den gængse forkortelse for den pågældende lov (f.eks. LL, ML, ELL), men den skal altid med i hvert fald første gang man er inde i loven i den pågældende opgave, og ellers hvor der er tvivl. Eksempel: Det er OK at skrive Efter LL 82, litra b, kan udlejer opsige lejemålet, hvis Det følger af 86, stk. 2, at opsigelsesvarslet er 1 år.
Hvor brugen af en bestemmelse er koblet op på en anden, skal man have begge med, og så skriver man x, jf. y. Eksempel: Hvis lejen i et småhus væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejer kræve lejenedsættelse efter ML 29c, jf. LL 49. Hvor den anden bestemmelse rummer en begrænsning i den førstes anvendelighed, hedder det jf. dog. Eksempel: Et erhvervslejemål kan opsiges efter ELL 61, stk. 2, nr. 1, jf. dog stk. 3, og 62, hvis udlejer selv vil benytte lejemålet. En lovbestemmelse er bygget op i stykker. Hvis der kun er et stykke, skriver man bare -nummeret, f.eks. LL 72. Det gør man også i andre tilfælde, hvis det er hele paragraffen, der henvises til, men ofte er det nødvendigt at være mere specifik. Herudover kan der være underopdelinger med tal eller bogstaver i de enkelte stykker. Hvis det er tal, hedder det nr.. Hvis det er bogstaver, hedder det litra. Eksempel: Udlejer kan opsige et boliglejemål efter LL 83, stk. 1, litra a, med henblik på selv at flytte ind. Et erhvervslejemål kan opsiges efter ELL 61, stk. 2, nr. 1, jf. dog stk. 3 og 62. Endelig indeholder mange paragraffer flere punktummer d.v.s. sætninger adskilt med punktum. Den første af disse sætninger kaldes 1. pkt. og så videre. Den sidste i stykket kan enten gives det rigtige nummer, eller den kan kaldes sidste pkt. Det kan være nødvendigt at referere til et enkelt punktum (eller flere, men uden at henvisningen skal gå på hele en eller stykket). Eksempel: Det følger af LL 98, stk. 1, 3. pkt., at lejer ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved indflytningen. Her kunne man også skrive: LL 98, stk. 1, sidste pkt. Læg mærke til, at de enkelte elementer i referencen adskilles af komma. Eksempler på betegnelser i en paragraf: LL 36. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udgiften hertil kan ikke indeholdes i lejen. Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i
bygninger, dog ligeledes medtages i varme- og varmtvandsregnskabet. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet. Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. 93, stk. 1, litra a. Denne bestemmelse består af 3 stykker: stk. 1, stk. 2, og stk. 3, og de enkelte stykker består af henholdsvis 2 punktummer, 4 punktummer og 1 punktum. LL 83. Andre lejeforhold end de i 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog 84 og 88: a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål til hvis gennemførelse, der kan foretages ekspropriation. c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden. e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. 79 a, stk. 1, nr. 1-8, eller 11, jf. 79 b, stk. 2, og forholdet er af sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. 79 b, stk.1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller 5, stk. 2, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig. Denne bestemmelse består af 2 stykker, stk. 1, og stk. 2. Stk. 1 er delt op i litra a-g Stk. 1, litra b og c, er delt op i to punktummer.