Egedal Kommune Dronning Dagmars Vej 200 3650 Ølstykke Att.: Tina Lykke Hansen E: tina.hansen@egekom.dk E: byggesagsafdelingen@egekom.dk 18. oktober 2018 KAB Vester Voldgade 17 1552 København V T 33 63 10 00 kab@kab-bolig.dk www.kab-bolig.dk CVR. nr. 56 81 59 10 Egedal Boligselskab 53020002 Smørum Gårdhuse Helhedsplan Skema A-ansøgning Sagid. BOSSINF 240 91 22-12-2017 1 10-X 0 Renoveringsstøtte LBF bolignr.: 0172. J.nr.104267 Hermed ansøges om godkendelse af Skema A for en helhedsplan i boligafdelingen Smørum Gårdhuse, Egedal Boligselskab. Ansøgningen er også sendt til Landsbyggefonden. Telefonisk henvendelse Man-ons 09.00-15.30 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 09.00-13.00 Personlig henvendelse Man-ons 10.00-14.30 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 10.00-12.00 Kontaktoplysninger Steffen Schou Andersen Projektleder T 33 63 11 03 stean@kab-bolig.dk Smørum Gårdhuse er opført i 1976 og hører under Egedal Boligselskab. Bebyggelsen består af 137 boliger fordelt på 32 stænger med 2-7 boliger i hver. Der er 21 stk. 2-rumsboliger udført som rækkehuse og 62 stk. 3- rums-, 46 stk. 4-rums- og 8 stk. 5-rumsboliger udført som gårdhavehuse, samlet boligareal 11.615 m 2. Hele bebyggelsen er opført i et plan. Boligerne åbner sig mod syd, hvor haverne er placeret. Fælleshus, vaskeri og ejendomskontor er opført som selvstændige bygninger. Fælleshuset fungerer som afdelingsbestyrelseslokale og forsamlingslokale for afdelingens beboere. I friarealet nord for blokkene er der opført p-pladser med carporte. Bebyggelsen ligger i et parcelhuskvarter i Smørumnedre by og grænser op til åbne arealer. Boligblokkene er opført i præfabrikerede sandwichelementer i beton suppleret med lette elementer ved havefacaderne. Taget er udført med kileskåret polystyren med tagpapbeklædning. Carportanlæg er opført i træ, og taget er udført af træspær. 1/5
I Smørum Gårdhuse er der et dårligt indeklima og ringe komfort grundet kuldebroer, fugtophobninger i tagkonstruktioner samt fugt og skimmelproblemer i forbindelse med krybekældre. Disse problemer har deres rod i udførelsesmæssige og projekteringsmæssige fejl i byggeriet. Derudover er klimaskærmen, brugs- og spildevandsinstallationerne, ventilation og badeværelserne nedslidte og utidssvarende. Generelt må det siges, at Smørum Gårdhuse har stort behov for renovering for at sikre et godt indeklima og sikre boligerne for fremtiden. Smørum Gårdhuse har arbejdet på en helhedsplan for afdelingen og har i den forbindelse benyttet sig af rådgivning fra Rambøll for at kunne undersøge og beskrive afdelingens behov og de indsatsområder, der er nødvendige for at kvalitets- og fremtidssikre afdelingen. Overordnet gennemgang af renoveringstiltagene Klimaskærmen (facader, tag og terrændæk) Smørum Gårdhuse har gennem lang tid været ramt af fugt- og skimmelproblemer ved ydervægge, terrændæk og krybekælder, ligesom der er konstateret fugt i tagkonstruktionen. Anbefalingerne til den nødvendige byggeskadeopretning medfører en facaderenovering med efterisolering af lette facader. Der opbygges en ny terrændækskonstruktion, hvor krybekælderen udstøbes, og terrændækket isoleres, og det sikres, at grundfugt ikke kan trænge op i boligen. Badeværelser Der er konstateret opfugtning af gulve og vægge grundet nedslidte overflader, ligesom der er skimmel på vægge og lofter grundet manglende ventilation. Løsning: Der etableres vådrumsmembran, badeværelser totalrenoveres, og der etableres ventilation. Indeklima, ventilation, fugt og skimmelsvamp Der er generelt fugt- og skimmelproblemer i krybekælderen med risiko for øget skimmelsvampebelastning af boligerne. Endvidere er der skimmelproblemer i badeværelserne og i tagkonstruktionen over badeværelserne. Årsagen til skimmelvæksten er utilstrækkeligt luftskifte i lejlighederne, kuldebroer, manglende isolering i facaden samt opfugtning af krybekældrene og tagkonstruktioner. Derudover er der problemer med opvarmningen. Forebyggelse af skimmelvækst sker i forbindelse med den generelle renovering af klimaskærmen samt ved etablering af et kombineret udsugnings- og indblæsningsanlæg med varmegenvinding. 2/5
Vvs-installationer (varmerør, vandrør, afløb og kloak) Generelt er vandinstallationerne nedslidte og anbefales udskiftet. Derudover anbefales flytning af varmecentralerne og renovering af afløbsledninger. Genhusning Alle beboere skal genhuses under renoveringen, da arbejdet er så omfattende, at man ikke kan bo i boligen, mens det udføres. Alle beboere vil få tilbudt et individuelt interview med en genhusningskonsulent, hvor ønsker og specielle behov kan oplyses. Genhusningen vil ske i boliger i Irishaven, genhusningspavilloner opsat i Irishaven samt evt. i ledige boliger andre steder i boligselskabet. Helhedsplanen På et ekstraordinært afdelingsmøde den 8. oktober 2018 vedtog afdelingen Smørum Gårdhuse gennemførelsen af en helhedsplan med følgende indhold: Krybekældrene fjernes for at sikre boligen imod fugt, skimmel og radon, og der fyldes med isolering Der lægges nye trægulve oven på et betondæk Alle vand- og varmeinstallationer fjernes fra krybekælderen og flyttes ud i jorden udenfor boligerne med teknikskab i redskabsrummet Nye varmeinstallationer og vandinstallationer i boligen Nye badeværelser i nutidig standard med fliser på gulv og vægge Reparation af ovenlysvinduer, samt reparation af dampspærre indefra Ny mekanisk balanceret ventilation med varmegenvinding. Ventilation i boligerne er sammen med øvrige tiltag med til at give et bedre indeklima På facaderne mod havesiden udskiftes træpartier, inkl. vinduer, til nye med lavenergiglas Fjernelse af indvendig isolering (der hvor det er udført) Nye køkkener Nye lofter og indervægge, samt hele boligen nymales Kloak renoveres, fugtisolering og dræn omkring soklen Lejeforhøjelsen efter helhedsplanen gennemføres med en huslejestigning på ca. 160-170 kr. pr. m 2 pr år, svarende til en huslejestigning på i gennemsnit 15-20 %. 3/5
Budget, finansiering og huslejeberegning Entrepriseudgifter Administrative omkostninger Gebyrer Samlet anskaffelsessum 165.293.196 kr. 34.715.419 kr. 2.170.289 kr. 202.178.904 kr. Finansiering 30-årige LBF-støttede lån... Ustøttede lån... Kapitaltilførsel... Fællespuljetilskud... Egen trækningsret... I alt... 140.684.431 kr. 56.334.473 kr. 1.500.000 kr. 2.740.000 kr. 920.000 kr. 202.178.904 kr. Huslejeberegning Husleje i 2018-niveau er... Årlig ydelse på LBF-støttet lån inkl. bidrag... Årlig ydelse på ustøttet lån inkl. bidrag... Besparelser på henlæggelser... Fritagelse udamortiserede lån... Manko lån / Subsidiært driftslån... Samlet lejestigning... 880 kr./m 2 /år 6.471.484 kr. 3.380.068 kr. 1.254.000 kr. 928.000 kr. 5.933.884 kr. 1.735.668 kr. Svarende til kr. pr. m 2... 149,43 kr. Huslejestigning i %... 16,98 % Ny husleje kr. pr. m 2... 1.029 kr. Overordnet tidsplan Skema A-ansøgning til kommune og LBF oktober 2018 Tilsagn på Skema A-ansøgning december 2018 Valg af totalrådgiver januar 2019 Godkendelse af totalrådgiver februar 2019 Udarbejdelse af projektmateriale oktober 2019 Licitation november 2019 Skema B-ansøgning december 2019 Tilsagn Skema B-ansøgning marts 2020 Entreprisekontrakt april 2020 Byggestart juni 2020 Aflevering oktober 2022 Såfremt der ønskes yderligere oplysninger, står vi gerne til rådighed. 4/5
Indstilling Med baggrund i beskrivelsen af helhedsplanen for Smørum Gårdhuse og den afledte økonomi, finansiering og huslejestigning, skal jeg hermed ansøge om godkendelse af Skema A-ansøgningen. Med venlig hilsen Steffen Schou Andersen Ansøgningen består af nærværende følgebrev, dateret 18. oktober 2018 samt følgende bilag: 1. BOSSINF december 2017 indtastet den 16. oktober 2018 2. KAB s Finansieringsbudget, dat. 15. august 2018 3. Landsbyggefondens budgetark af den 16. oktober 2018 4. Dispositionsforslag/plan og facader og oversigt boligtyper den 27. august 2018 5. Informationsmateriale til ekstraordinære afdelingsmøde den 8. oktober 2018 6. Referat/dokumentation af ekstraordinære afdelingsmødes for godkendelse af helhedsplanen den 8. oktober 2018. 7. Regnskab for afdelingen 2016/2017 8. Underskrevet budget for afdelingen 2018-2019. 9. Referat fra organisationsbestyrelsen den 8. november 2018. (eftersendes). 10. Bygningsundersøgelser for miljøfremmende stoffer af juli 2018. Alle øvrige bygningsundersøgelser findes på Driftsstøtteportalen 100641. Kopi til: Landsbyggefonden, v/käte Thorsen kth@lbf.dk Økomedarbejder Serdar Yuksel seryu@kab-bolig.dk Kundechef Lisa Fomsgaard Nielsen lisfo@kab-bolig.dk Driftschef Thomas Wessel Frandsen thofr@kab-bolig.dk 5/5