Tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan Haveforeningen Islev Vårfluevej 10 2610 Rødovre Udført af: Christian Funch Jensen Klaus Østrup Mortensen Sagsnummer: 12233-02 Dato: 14.11.2012 Besigtiget: 7. november 2012 af Christian Funch Jensen Kuben Management A/S www.kubenman.dk Tlf. +45 7011 4501 KMS 199 Ver. 14.0
Indhold 1 Opgaveformulering og forudsætninger 3 2 Generelt for tilstandsvurderingen 3 3 Klassifikation af fejl og mangler 4 4 Klassifikation af prioritet 4 5 Ejendomsoplysninger 5 6 Klimaskærm 6 6.1 Tage 6 6.2 Fundamenter 7 6.3 Facader og sokkel 8 6.4 Vinduer 9 6.5 Udvendige døre 10 7 VVS-installationer 11 7.1 WC og bad 11 7.2 Køkken 12 7.3 Varmeanlæg 13 7.5 Kloak 14 7.6 Vandinstallation 15 7.7 Ventilation 16 8 El og svagstrøm 17 9 Samlet konklusion 18 10 Teknisk rådgivning 19 11 Samlet udgiftsoversigt for de næste 10 år 20 Side 2 af 21
1 Opgaveformulering og forudsætninger Rapporten indeholder en tilstandsvurdering af ejendommens bygningskonstruktioner og installationer med en drifts- og vedligeholdelsesplan. Rapporten er udfærdiget på baggrund af en visuel gennemgang af udvalgte lejligheder samt fællesarealer og installationer i ejendommen. BEMÆRK: Priser i nærværende rapport skal betragtes som overslagspriser, normalt med en usikkerhed på højst 25 %. Priser kan yderligere variere afhængig af den kvalitet, der ønskes. Priser på udbedring og vedligeholdelse er beregnet efter erfaringspriser. Alle delpriser er ekskl. teknisk rådgivning, administration og evt. byggepladsetablering samt stillads. Dog er teknisk rådgivning, evt. byggepladsetablering samt stillads afslutningsvis medtaget i drifts- og vedligeholdelsesplanen opgjort pr. år. Udgifter til byggepladsetablering samt stillads er afhængig af omfang og varighed af den enkelte entreprise. Ofte vælges det at slå flere arbejder sammen i en entreprise. 2 Generelt for tilstandsvurderingen Alle konstruktioner, installationer og bygningsdele er vurderet ud fra bygningens alder. Der ikke foretaget hultagning eller nogen form for destruktive indgreb i forbindelse med registreringen, hvorfor ingen skjulte installationer og bygningsdele er besigtiget. Denne tilstandsvurdering omfatter ikke fugt skjult i etageadskillelser eller råd- og svampeskader i trækonstruktioner, der er placeret i eller på opfugtet murværk, som ikke er synligt eller tilgængeligt. Anmærkninger i forhold til nugældende bygningsreglement (BR 10) og normer angår kun forhold som skal afhjælpes, såfremt dette specifikt er anført. Der er i denne rapport ikke skelnet imellem vedligeholdelse som påhviler lejer, og vedligeholdelse som påhviler udlejer. Det er generelt forudsat, at al indvendig vedligeholdelse påhviler lejer, og dette er derfor ikke medtaget i denne rapport. I vedligeholdelsesplanen er de anbefalede aktivitetstidspunkter foreslået uden hensyntagen til ejendommens økonomiske forhold etc. og skal betragtes som et oplæg til den videre debat om ejendommens vedligeholdelse. Det er dog anført, hvis arbejder skal udføres snarest muligt af hensyn til person- og materielskade. Inden der træffes beslutning om igangsætning af større opgaver, anbefaler vi, at der udarbejdes et detaljeret budget for at reducere usikkerheden på det økonomiske beslutningsgrundlag. Det detaljerede budget udarbejdes på baggrund af den ønskede kvalitet og omfang af arbejdets art. Side 3 af 21
3 Klassifikation af fejl og mangler Karakterskala Til beskrivelse af bygningsdelens tilstand benyttes følgende karakterskala opdelt i 3 klassificeringer. 1 God Bygningsdelen fremstår uden væsentlige fejl eller mangler 2 - Middel Begrænsede følgeskader og forebyggende vedligehold 3 - Dårlig Væsentlige følgeskader og/eller højt energiforbrug. Sikkerheds-, sundheds- og myndighedskrav. Såfremt en bygningsdel får tildelt karakteren "dårlig", skal der straks sættes ind med vedligeholdelse af pågældende bygningsdel i henhold til aktivitetsteksten. Foruden karakterskalaen er der til hver bygningsdel tilknyttet en tilstandsvurdering, der i tekst beskriver pågældende bygningsdels tilstand. 4 Klassifikation af prioritet Prioriteten i eftersynskortet, skal betragtes som en samlet vurdering af aktiviteterne for den pågældende bygningsdel i forhold til at kunne opretholde en fortsat sikker, og acceptabel funktionalitet af bygningen. De er defineret følgende: A - Meget vigtig for bygningen. B - Vigtig for bygningen. C - Mindre vigtig for bygningen. Side 4 af 21
5 Ejendomsoplysninger Ejendommens beliggenhed: Ejendommen er beliggende på Vårfluevej 10, 2610 Rødovre i haveforeningen Islev. Ejendommens data: Obs. Følgende oplysninger er taget fra OIS.dk samt oplyst af Renee Egsholm. Matrikelnummer: 33a BBR-ejendomsnummer: 081747 Hovedbygning/overbygning: Opført: 1950-55 Overbygning: 1992 Bebygget areal: 50 m² Toiletbygning: Opført: 1957 Bebygget areal: 42 m² Kort beskrivelse af ejendommen: Hovedbygningen benyttes som kontor, køkken, bad og selskabslokale. Bygningen er opført i gasbetonblokke som er pudsede/malede med henholdsvis et lags ruder og termoruder, tagbelægningen er bølgeeternit med ensidigt fald, overbygningen er med træskelet og pladebeklædninger og tagbelægningen er med termoplastplader, vindfang er med trapezplader med ensidigt fald. Det blev oplyst at man ved større selskaber fjerner endebeklædningen på overbygningen og opsætter festtelt i forlængelse. Bygningen er elopvarmet via elradiatorer. Toiletbygningen indeholder toiletter, vaskeri, depotrum mm. Bygningen er opført i teglsten som er pudsede/malede, vinduer er termoruder, døre er ældre trædøre og tagbelægning er tagpap med ensidigt fald. Arealerne omkring begge bygninger er hovedsagelige asfalteret. Side 5 af 21
6 Klimaskærm 6.1 Tage 6.1.1 Tagdækning Hovedbygning: tagkonstruktion er med ensidigt fald og beklædt med bølgeeternit, under taget er der et andet eternittag som formentlig er asbestholdigt. Tagbeklædning på overbygning er med termoplastplader. Tagbeklædning på toiletbygning er tagpap på bræddeunderlag med ensidigt fald. Tagoverflader fremstår i ok stand, der var dog en del råd i bræddeunderlag på toiletbygningen. middel A Her ses tagbelægning på hovedbygning. Her ses tagbelægning på toiletbygningen. Side 6 af 21
6.2 Fundamenter 6.2.1 Fundamenter Det vurderes at fundering ved begge bygninger er udført som rendfundamenter. Det skønnes at fundering ikke er tilstrækkelig da der forekommer mindre revner i vægge i hovedbygning. Det vurderes dog ikke at dette er af kritisk karakter. Det vurderes at der ikke er etableret nogen form for fugtspærre da der ved lette trævægge forekommer nedbrydninger. Det blev oplyst at træbeklædning i hovedbygning mod overbygningen har været med nedbrydning og man har udskiftet beklædningen. Der gøres opmærksom på at problemet ikke er løst ved blot at udskifte træbeklædningen, da årsagen ikke er afhjulpet. dårlig A Her ses bræddebeklædning i køkken som er udskiftet pga. nedbrydning. Her ses eksempel på nedbrydning i karmtræ ved baderum. Side 7 af 21
6.3 Facader og sokkel 6.3.1 Sokler Facader på hovedbygningen er hovedsageligt muret i gasbetonblokke som er pudsede og malede, der er delvis træbeklædning som 1 på 2 beklædning der indeholder redskabsrum. Facader på toiletbygningen er murede og tyndpudsede på den facade som ikke rummer toiletter er der for nyligt udført ny puds. Facader på hovedbygningen fremstår generelt i ok stand og fremstod nymalede. Facader på toiletbygningen fremstod ved toiletter med en del afskalninger mod terræn som følge af opstigende grundfugt. Der var også tydelige tegn på fugtpåvirkning mod terræn på den side som var nypudset. Middel A Her ses hovedbygning. Her ses toiletbygning. Side 8 af 21
6.4 Vinduer 6.4.1 Vinduer generelt Vinduer i hovedbygningen er en blanding af termoruder og enkeltglas vinduer. Vinduer i toiletbygningen er termoruder. Vinduer er generelt med nedslidt maling. Det anbefales, normalt at vinduer malerbehandles hvert 7.-10. år. Vinduer med enkeltglas er med meget stort varmetab. Middel A Her ses eksempel på vindue med enkeltglas. Her ses vinduer med termoruder. Side 9 af 21
6.5 Udvendige døre 6.5.1 Hoveddøre Udvendige døre er pladedøre i træ i varierende typer. Hoveddøre fremstår generelt i ok stand med er med lettere nedslidt maling. Det anbefales, normalt at udvendige døre malerbehandles hvert 7.-10. år. Døre til toiletter mm. er generelt med nedbrydning mod terræn, grundet opstigende grundfugt. Middel-Dårlig A Her ses dør til hovedbygning. Her ses døre til toiletter. Side 10 af 21
7 VVS-installationer 7.1 WC og bad I hovedbygningen er der bruseniche og omklædningsfacilitet som er til fællesbrug for hele haveforeningen, der er dog lukket for vandet i vinterhalvåret. I toiletbygningen er der ældre højtskyls klosetter samt pissoir, her er der ligeledes lukket for vandet i vinterhalvåret. Besigtigede wc og baderum fremstår generelt i varierende vedligeholdsmæssig stand. Det anbefales jævnligt at kontrollere om toilet, håndvaskbatteri samt brusebatteri holder tæt, for derved at sikre at der ikke sker uhensigtsmæssigt vandspild samt skader på ejendommen. Ydermere skal fuger mellem vægge, gulve og gulvafløb kontrolleres ca. hvert halve år for at sikre at fugerne holder tæt, så der ikke sker vandgennemtrængning til de underliggende konstruktioner med skader til følge. Middel C Her ses badfacilitet i hovedbygningen. Her ses eksempel på ældre kloset i toiletbygningen. Side 11 af 21
7.2 Køkken Besigtiget køkken fremstår med standard sanitet og armatur og på et generelt normalt vedligeholdelsesmæssigt niveau. Besigtigede køkkener fremstår generelt i pæn vedligeholdsmæssig stand. Det er vigtigt at installationerne under køkkenvask jævnligt kontrolleres. Dette for at sikre at eventuelle utætheder opdages så hurtigt som muligt og derved undgå skader på indbo og bygning. Ydermere bør det jævnligt kontrolleres om blandingsbatterier holder tæt for derved at undgå unødigt vandspild samt skader. God C Her ses køkken i hovedbygning. Eksempel på installationer under køkkenvask. Side 12 af 21
7.3 Varmeanlæg Hovedbygningen er til sommerbrug hvorfor der som sådan ikke er noget varmeanlæg, der er dog placeret el-radiatorer for at holde det frostfrit. El-radiatorer er af ældre dato men fremstår umiddelbart i ok stand. Dårlig C El-radiator. Side 13 af 21
7.5 Kloak Kloakken blev ved gennemgangen ikke registreret, men kloakken er for ca. 5 år siden blevet renoveret. Kloak fremstår nyrenoveret. For at sikre at ejendommens kloaksystem skal virke optimalt, samt at minimere risikoen for unødvendige skader på ejendommen anbefales det, at der en gang årligt foretages rensning/spuling af tagbrønde, afvandingsbrønde og kloaksystem. God A Her ses nyt asfalteret område med nyrenoveret kloak. Her ses nyt asfalteret område med nyrenoveret kloak. Side 14 af 21
7.6 Vandinstallation Varmt brugsvand opvarmes via El. Varmtvandsbeholder er af nyere dato. God A Her ses nyere varmtvandsbeholder. Side 15 af 21
7.7 Ventilation Baderum er ventileret med mekanisk ventilation placeret på tag. Til ventilation af baderum skal det bemærkes at ventilator, kontrolventil, m.v. jævnligt skal renholdes og at kanal bør renses ca. hvert 10 år. Dette for at sikre at ventilationen virker tilfredsstillende og i henhold til bygningsreglementet krav til udluftning. Ventilation af baderum vurderes til at være i god vedligeholdsmæssig stand. God B Naturlig ventilation fra køkken via vindue. Udsugningsventilator til bad placeret på tag. Side 16 af 21
8 El og svagstrøm Elinstallation fremstår af ældre dato dog med lovpligtig HPFI afbryder. Elinstallationer er generelt fundet i orden. Der er dog ved gennemgangen konstateret enkelte fejl på installationerne som manglende dæksler, løse kabler, m.m. som bør bringes i orden. Det anbefales, at elinstallationer gennemgås af en autoriseret el-installatør for derved at sikre, at installationerne er lovlige. Middel A Her ses el-tavle med HPFI afbryder. Her ses installationer. Side 17 af 21
9 Samlet konklusion Hovedbygningen og toiletbygningen er af ældre dato og bærer mange steder præg af selvbyg. Det vurderes på baggrund af de mange sammenbygninger, utidssvarende byggematerialer, inventar, sanitet og installationer mm. at det vælges at nedrive de eksisterende bygninger og opfører en ny bygning hvor alle faciliteter er indeholdt. Den angivne overslagspris tager udgangspunkt i følgende: Bygningen opføres f.eks. som en træbygning med paptag indeholdende køkken, 2xtoiletter, 1xbrus, kontor, vaskeri 2xvaskemaskiner, depotrum og festlokale. Ved etablering af et nyt hus sikre man sig at bygningen i sin helhed lever op til nutidssvarende krav som isoleringsforhold og installationer. Side 18 af 21
10 Teknisk rådgivning Det anbefales, at der medvirker et rådgivende ingeniørfirma som Kuben Management i forbindelse med udførelse af de foreslåede arbejder, således at de optimale løsninger vælges. Teknisk rådgivning vil typisk omfatte: Registrering af eksisterende forhold samt fastlæggelse af arbejdernes omfang Udarbejdelse af budget Myndighedsbehandling, herunder indhentning af nødvendige tilladelser Udarbejdelse af udbudsmateriale herunder arbejdsbeskrivelser, evt. tegningsmateriale etc. Indhentning af tilbud samt kontrahering med entreprenør Fagtilsyn med arbejdernes udførelse samt afholdelse af ugentlige byggemøder Afholdelse af afleveringsforretning Økonomistyring herunder gennemgang af entreprenørens faktura/aconto samt opstilling af byggeregnskab efter færdiggørelsen af arbejderne Afholdelse af 1-års gennemgang Side 19 af 21
11 Samlet udgiftsoversigt for de næste 10 år Side 20 af 21
Dato: 04.01.2013 Sag: H/F Islev Sagsnr.: 12233-02 Emne Aktivitetsplan Samlet årsoversigt Rev. dato: Byggearbejder Bygdel Bygningsdel 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 3.0 ETABLERING AF NYT HUS 2.200.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.1 TAGVÆRK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.2 FUNDAMENTER & KÆLDER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.3 FACADER & SOKKEL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.4 VINDUER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.5 UDVENDIGE DØRE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.6 TRAPPER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.7 GARAGEANLÆG 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.8 ETAGEADSKILLELSER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.1 WC & BAD 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.2 KØKKEN 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.3 VARMEANLÆG 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.4 AFLØB 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.5 KLOAK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.6 VANDINSTALLATIONER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.7 GAS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.8 VENTILATION 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 EL & SVAGSTRØM 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 BYGGEPLADS/STILLADS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sum håndværkerudgifter pr. år 2.200.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uforudseelige ekstraarbejder + 10% 220.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Moms 605.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sum byggearbejder pr. år 3.025.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Løbende drift og vedligeholdelse Bygdel Bygningsdel 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 3.1 TAGVÆRK 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 3.2 FUNDAMENTER & KÆLDER 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 3.3 FACADER & SOKKEL 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 3.4 VINDUER 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 3.5 UDVENDIGE DØRE 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 3.6 TRAPPER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.3 VARMEANLÆG 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.4 AFLØB 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.5 KLOAK 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 4.6 VANDINSTALLATIONER 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 4.7 GAS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.8 VENTILATION 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 EL & SVAGSTRØM 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 Sum håndværkerudgifter til drift og vedligehold pr. år 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 Moms 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 Sum drift og vedligehold pr. år 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 Samlede udgifter pr. år 3.038.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 13.750 side 21