Hejrevangens Boligselskab c/o Boligkontoret Danmark Holger Danskes Vej 91, 3. sal 2000 Frederiksberg Vedr.: Hejrvangens Boligselskab afd. 5 28. august 2013 I fortsættelse af besigtigelse på ejendommen d. 19. juni 2013 præsenteres i det følgende notat resultatet af undersøgelserne i forbindelse med rækkehusenes eksisterende tagbelægning. Formålet med undersøgelserne er at vurdere tagenes tilstand, resterende levetid samt beskrive oplæg til vedligehold eller renovering. Generelt Bygningerne er opført sidst i tresserne. Facader fremstår i gule facadesten, og tagene er udført med belægning af B6 bølgeeternitplader. Bebyggelsen er beliggende Boserupvej 201-267 og 301-351, 3050 Humlebæk og består af 60 familieboliger i et-plans rækkehuse. Boligerne er fordelt med 12 stk. 2-rums boliger og 48 stk. 4-rums boliger. Tilstand af eksisterende tagbelægning Vurdering af eksisterende tagkonstruktioner er udført på baggrund af besigtigelse, informationer fra bygherre/ejendomspersonale samt viden og erfaringer om eternittage udført i tresserne. Tagpladerne er de oprindelige fra bebyggelsens opførelse, tagplader er derfor nu omkring 45 år gamle. Den forventede levetid på asbestholdige bølgeeternitplader er ca. 30-45 år. Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Ud fra besigtigelsen kan der konstateres væsentlige problemer med tagbelægningen. Der er stort omfang af mosbegroning og et begrænset omfang af afskalninger på tagplader samt smuldring af pladernes kanter, hvilket indikerer en begyndende delaminering af plader. Rygningerne på tagene er generelt utætte og i meget dårlig stand. Der ses enkelte revnede beskadigede plader. Flere steder kan det inde fra konstateres, at tagkittet er udtørret eller helt mangler. Regn og fygesne kan komme ind gennem åbninger ved de rette betingelser. Der ses opfugtning på bagsiden af tagpladerne på flere tage. Der er dog flere tage, hvor dette problem ikke er opstået endnu. Efterhånden som taget nedbrydes yderligere i de følgende år, vurderes denne type skade at blive meget mere udbredt og generel. 1
Omkring taggennemførelse og ovenlysvinduer ses der store utætheder. Generelt er tagvinduer udført uhensigtsmæssigt eller er endda direkte fejlkonstruerede. Der er ikke gjort noget for at forhindre fygesne eller slagregn i at komme ind. Karsten samt beboere fortæller, at der fra tid til anden har været vandindtrængning ved ovenlys, hvilket ses flere steder. Dette er udbedret ved at afrense løs mos samt evt. rette inddækningsdugen omkring ovenlyset. Tagene har kraftig mosbegroning. Det skal frarådes at afrense disse med hørtrykspuling eller lignende. Der er i årenes løb skiftet enkelte tagplader på rækkehusene. Ejendomspersonalet oplyser, at der pt. skiftes i omegnen af 10-15 plader årligt. Det er Gaihedes vurdering at behovet for udskiftning af tagplader vil stige i de følgende år. Oprindeligt er tagende isoleret med ca. 100 mm glasuld. Der er udlagt dampspærrer i alukraft. Zinktagrender er meget nedslidte, ejendomspersonalet oplyser, at der ikke længere kan loddes på render og nedløb. Ejendomspersonalet fortæller ligeledes, at den massive mosbegroning er medvirkende til tilstoppede render og nedløb. Flere steder mangler de træklodser som lukker taget ved tagfod. Taget er her helt åbent for slagregn og fygesne. Udhængs- og sternbrædder er flere steder nedbrudte og medtagne af råd. Anbefaling Ud fra en samlet betragtning, herunder ovennævnte tilstandsvurdering samt øvrige tekniske og økonomiske overvejelser, har Gaihede a/s følgende anbefaling. Det anbefales at udskifte alle tagplader, tagrender, nedløb, inddækninger og tagudhæng og sternbrædder. Udbedring af taget kan godt udskydes i en kortere periode, men i så fald må man påregne stadig stigende udgifter til reparationer. Renoveringsopgaverne kan derfor ikke udskydes, uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Der kan forventes et stigende omfang af vandskader. Enten ved indsivning der giver risiko for råd og svamp eller akutte vandskader, der giver vandindtrængning i boliger. Der er stor risiko for, at en afrensning vil kunne medføre nye og omfattende utætheder på tagene, da der vil kunne opstå åbninger i taget når begroninger, der sidder i pladesamlingerne fjernes. En eventuel maling af tagplader vil ikke forlænge levetiden på taget, ligesom Cembrit A/S som producerer eternittagpladerne anbefaler, at man kun maler/ overfladebehandler tagplader, som er leveret malede fra fabrik. Hejrevangens 2
tagplader har ikke været malede. Gaihede fraråder derfor afrensning og maling/ overfladebehandling af tagplader Gaihede anbefaler, at tagdækningen udskiftes med nye eternittagplader eller med tagpap med listedækning. En løsning med tagpap og listedækning vil, udover at give et mere holdbart tag, bidrage til at rækkehusene ændrer deres arkitektoniske udtryk. En ændring af tagdækningen vil derfor kræve kommunens tilladelse. Gaihede har lavet en indledende dialog med kommunen herom, og de er ikke afvisende overfor, at der kan give tilladelse såfremt, at ændring af tagbelægning omfatter hele bebyggelsen. Der er mulighed for at reducere husenes energiforbrug i forbindelse med renoveringen ved at efterisolere lofter med ekstra 200 mm isolering samt eventuelt at montere et fælles solcelleanlæg. Gaihede anbefaler, at tagender undersøges af en bygningsbiolog inden evt. udbud for at sikre, at der ikke er skimmelvækst i tagkonstruktionen. En eventuel skimmelvækst bør afrenses, inden man etablerer det nye tag. Årsagen til at Gaihede anbefaler denne undersøgelse er dampspærrens alder, sammenholdt med de erfaringer man har omkring dampspærrer udført i tresserne i alukraft. Undersøgelsen bør fortages, inden man laver et eventuelt udbud. De estimerede 12.000,- kr. for en sådan undersøgelse, kan hurtigt vise sig at være tjent ind, da der er konkurrence på prisen for eventuel afrensning, og at man har et veldefineret udbud uden usikkerhed. Det kan alt efter resultatet af en eventuel skimmelundersøgelse være nødvendigt at etablere helt ny isolering. Det kan ikke anbefales at undlade at fjerne den eksisterende tagbeklædning, da konstruktionen ikke overholder gældende krav med hensyn til lægtestørrelse med mere. Den eksisterende tagbeklædning er asbestholdig. Asbest er kræftfremkaldende, og der er ingen nedre grænse for hvor lidt der skal til. Gaihede anbefaler derfor, at belægningen fjernes helt. 3
Bestyrelsen har spurgt til muligheden for enten at etablere solvarme eller solceller på ejendommenes tag. Mulighed for solvarme: Et solvarmeanlæg for hver bolig vil ikke være rentabel, da fjernvarmen er billig. Mulighed for solcelleanlæg: Taget kan sagtens bære den ekstra vægt fra solceller. Der er derfor gode muligheder for at etablere et stort solcelleanlæg, dog er orienteringen af taget ikke helt optimal uden dog at være helt skidt. For at et solcelleanlæg skal være rentabelt gælder det om, at man har så stort strømforbrug som muligt i dagtimerne, hvor strømmen produceres. Årsagen er, at den pris man kan få ved salg af overskudsproduktion af strøm, ikke er så høj som det man betaler ved køb af strøm. Det kan derfor bedst betale sig, hvis man selv kan forbruge den strøm man producerer. For at imødese dette anbefales det, at elektriciteten omlægges. Der skal etableres en fælles hovedmåler for hele afdelingen, for den solcelleproducerede strøm afregnes via huslejen. I boliger skal der derfor etableres bimålere, hvorefter forbruget i den enkelte bolig afregnes (strømforbrug skal herefter betales over huslejen). Derved opnår man, at alle boligers strømforbrug i dagtimer kan bidrage til at aftage den strøm, der produceres af solceller. Som sidegevinst hertil giver det mulighed for at indkøbe strøm fælles, og derfor opnå bedre aftale (billiger kwh pris typisk 10%). Der er rent teknisk mulighed for at etablere et forholdsvis stort solcelleanlæg. Det anbefales, at lade dette køre som et selvstændigt projekt uden for tagentreprisen, da man på den måde har stører sikkerhed for, hvem der leverer solcelleanlægget, og at kravene til anlægget bliver overholdt, end hvis det kører over en tilfældig tagentreprenør. Nogle udbydere giver mulighed for at give en garanteret produktion i tredive år, så man sikrer, at man som minimum får den budgetterede el-produktion i indtægt, da udbyderen kompenserer for det, som anlægget evt. ikke kan producere i forhold til budget. Inden man beslutter at arbejde videre med denne løsning, forslår Gaihede, at der laves et budget over solcelleanlægget. Her vil medtages anlægsudgifter, indtægter på el-produktion, besparelse på indkøb af elektricitet ved storkøb og beregning af en forventet tilbagebetalingstid ud fra den aktuelle placering med mere. Samtidig bør der søges en forhåndsgodkendelse hos kommunen, til solcelleprojektet. 4
Budget for de anbefalede tiltag De nedenfor anførte budgettal er beregnet på grundlag af V & S Byggedatas priser samt erfaringstal fra lignende arbejder. Alle priser er beregnet som forventede 2013 priser. Alle budgetter er angivet med forbehold for efterfølgende indhentelse af tilbud fra håndværkere. Alle delpriser er eksklusiv moms. Bemærk: Omkostninger til evt. administration, finansiering og offentlige afgifter er ikke medregnet. Forslag 1 Udskiftning af eksisterende tagplader med nye eternittagplader Eksisterende tagbeklædning, lægter, tagrender og nedløb, sternbrædder og taghætter nedtages og bortkøres. Der monteres nye lægter, eternit bølgeplader, taghætter, sternbrædder samt zinktagrender og nedløb. Stilladser med totaloverdækning er ikke indregnet i budgettet, da det ikke umiddelbart er økonomisk rentabelt ved huse i et plan, der er dog medregnet sikkerhedsmæssigt stillads. Aktivitet Forslag med bølgeeternit Udskiftning af tagbeklædning med bølgeeternit 10.000.000 Uforudseelige omkostninger 1.000.000 Håndværkeromkostninger i alt ekskl. moms 11.000.000 Teknisk rådgivning og byggestyring 850.000 I alt ekskl. moms 11.850.000 25 % moms 2.962.500 Forsikring (ej moms) 60.000 I alt inkl. moms 14.872.500 5
Forslag 2 Udskiftning af eksisterende tagplader med tagpap (listedækning) Eksisterende tagbeklædning, lægter, tagrende og nedløb, sternbrædder og taghætter nedtages og bortkøres. Der monteres nyt tagunderlag (plader eller brædder), tagpap med listedækning, taghætter, sternbrædder samt zinktagrender og nedløb. Stilladser med totaloverdækning er ikke indregnet i budgettet, da det ikke umiddelbart er økonomisk rentabelt ved huse i et plan, der er dog medregnet sikkerhedsmæssigt stillads. Aktivitet Forslag med tagpap Udskiftning af tagbeklædning med tagpap med lister 11.500.000 Uforudseelige omkostninger 1.150.000 Håndværkeromkostninger i alt ekskl. moms 12.650.000 Teknisk rådgivning og byggestyring 850.000 I alt ekskl. moms 13.500.000 25 % moms 3.375.000 Forsikring (ej moms) 60.000 I alt inkl. moms 16.935.000 Ved et glat tagpap tag (det vil sige uden listedækninger) vil der være en besparelse på ca. 1.050.000,- kr. Videre forløb Vi håber dette kan give inspiration til videre overvejelse. Det er naturligvis muligt at lave alternative løsninger eller etapeopdelinger efter nærmere drøftelse. Hvis I vil i gang med at få ovennævnte gennemført, hjælper vi jer naturligvis meget gerne igennem processen. Vi ser frem til at høre jeres kommentarer. Med venlig hilsen Gaihede a/s Tomas Heiner tlf.: 31422036 th@gaihede.dk Bilag: - Bilag 1 Fotos 6
Bilag 1 Foto 1 - Kraftig mosvækst på tag Foto 2 - Kraftig mosvækst på tag, mos løfter plader fra hinanden 7
Foto 3 Lodning på tagrender er nedbrudte og tærede Foto 4 Der mangler rendejern og tagrende bøjer ud. Træklods falder ud, hvorfor der kan komme fygesne ind her. 8
Foto 5 Inddækninger er tyndslidte og utætte. Foto 6 Rygning er fugtpåvirket, og der vokser skimmel på bagsiden af pladen. 9
Foto 7 Spær er fugtpåvirkede og der er skimmel og begyndende svampevækst. Foto 8 Synlig fugt på bagside af tagplader indikerer, at tagplade ikke længere er tæt. 10