Juridisk Afdeling J.nr.: 2014-5292 KJK/tik Morbærhaven Aalborg Kommune udbyder nu 17 parcelhusgrunde i det nye boligområde Morbærhaven i Hasseris til salg. De 17 parcelhusgrunde udgør en del af første etape af det nye boligområde indenfor lokalplan 3-3-106 Boliger og offentlige formål, Ferskenvej, Hasseris, som omfatter i alt 97 planlagte parcelhusgrunde. Lokalplanområdet grænser op til KFUM s idrætsbaner og Guldborgstien mod øst. Nordøst for området ligger en børnehave og Træningshøjskolen. Mod syd ligger et fredskovområde og boligområdet langs Æblevangen. Mod vest grænser området til åbne landbrugsarealer. Nord for området findes et boligområde mellem Ferskenvej og Nørholmsvej. De 17 grunde er beliggende på adresserne Morbærhaven 1-13, 15, 17, 19 og 34, som vist på salgsridset (bilag 1). Grundenes ca. størrelse er ligeledes angivet på salgsridset. Udstykningen af grundene er endnu ikke foretaget. Aftale om salg er betinget af udstykningens godkendelse hos Geodatastyrelsen. Bilag Bebyggelse m.m. lokalplan og grundejerforening Vedlagte bilag: Bilag 1: Salgsrids, Morbærhaven, etape 1, dat. 30.10.2014 Bilag 2: Lokalplan 3-3-106 Boliger og offentlige formål, Ferskenvej, Hasseris Bilag 3: Geoteknisk rapport fra COWI, rapport nr. 2, dat. 21.10.2014 Bilag 4: Udkast til vedtægter for Grundejerforeningen Morbærhaven - Ferskenvej, Hasseris Bilag 5: Tilbudsskema Bilag 6: Oversigtskort fra Vejdirektoratet med linieføring for 3. Limfjordsforbindelse Bilag 7: Oplysning om fortrydelsesret Grundene er omfattet af delområde A i lokalplan 3-3-106 Boliger og offentlige formål, Ferskenvej, Hasseris, som fastlægger anvendelsen og rammerne for bebyggelsen af grundene således: 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse, delområde A Boliger (åben-lav) Tekniske anlæg (kun til områdets tekniske forsyning) Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Bebyggelsesprocent, delområde A og B Bebyggelsesprocent for åben-lav bebyggelse i delområde A og B maks. 30 for den enkelte ejendom. December 2014 Side 1
5.3 Sokkelhøjde Ny bebyggelse skal opføres med en minimums sokkelkote på +2,36 DVR90. 5.4 Etager og bygningshøjde Bygninger må maks. opføres i 2 etager og med en maks. bygningshøjde på 8,5 m, målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Niveauplan skal fastlægges ud fra hensyn til eksisterende terræn, naboejendomme, forebyggelse mod oversvømmelse og niveaumæssigt rimelige adgangsforhold til den enkelte ejendom. Niveauplan fastlægges i forbindelse med byggesagsbehandlingen og skal godkendes af byggemyndigheden, se lokalplanens pkt. 7.11 og 7.12. 5.6 Afstandskrav Bebyggelse må ikke placeres nærmere Ferskenvejs midterlinje end 10 meter. Ved placering af bygninger mod skoven mod syd skal der tages højde for, at skoven skygger. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Facader Facader skal udføres i teglsten eller hvidmalet beton. Delpartier (højst 1/3 af facaden) og mindre bygningsdele kan fremtræde i andre materialer, fx træ, metal, sten e.l. Der må ikke anvendes runde bjælker og/eller krydsede hjørnekonstruktioner. Ydervægge skal fremtræde som blank mur, kalket, pudset eller malet i hvid eller hvide nuancer. Desuden kan ydervæggene fremtræde i jordfarver eller i materialernes naturlige farve. Vinduesrammerne skal fremtræde i hvid eller sort eller ved trævinduer i materialets naturlige farve. 6.2 Tage Tage skal udføres med en ensidig hældning på 0-20 grader eller med saddeltage med en hældning på 35-50 grader. Til tagbeklædning skal anvendes ikke reflekterende tagsten af tegl og beton, tagpap med listetækning, natur- eller eternitskifer. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tegl. Delpartier på tage samt kviste o.l. kan udføres i glas, træ eller zink. Synlige tagrender må ikke udføres af plastik e.l. 6.4 Kviste Kviste skal fremstå med selvstændigt tag. Vinduer i kviste må ikke være bredere end øverste fulde etages største vinduer. 6.5 Solcelleanlæg o.l. Solcelleanlæg og lignende kan opsættes under hensyntagen til bygningens arkitektur. Eventuelle anlæg til solenergi skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener. December 2014 Side 2
6.6 Øvrig bebyggelse Øvrig bebyggelse, herunder garager, carporte, skure, tekniske anlæg mv. skal udføres i de samme materialer og farve som selve boligen. Tage på sekundære bygninger kan opføres med en anden taghældning end der er angivet under 6.2. Bebyggelsen skal desuden opfylde bygningsreglementets bestemmelser. 7.7 Hegn Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Mellem private parceller skal det levende hegn være bøgehæk. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog maks. 1,8 m. I delområde A og B skal der, i skel mod de ubebyggede arealer i delområde D og E, etableres et levende løvfældende hegn, som skal gives en højde på minimum 1,5 meter. På fælles friarealer må der ikke etableres hegn. Dette gælder faste såvel som levende hegn. Undtaget fra dette er hegn omkring eventuelle legeområder, affaldssystemer mv. Grundejerforening: Ifølge lokalplanens afsnit 11 skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere. I henhold til det foreliggende udkast til vedtægter for Grundejerforeningen Morbærhaven Ferskenvej, Hasseris (bilag 4) har grundejerforeningen følgende formål og opgaver, jfr. vedtægternes pkt. 2.1: At varetage grundejernes fælles opgaver der følger af lokalplan 3-3- 106 Boliger og offentlige formål, Ferskenvej, Hasseris i følgende omfang: at varetage grundejernes forpligtelser vedrørende drift og vedligeholdelse af fællesarealer herunder beplantning, fællesanlæg og belysning. Drift, vedligeholdelse, renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse af adgangsveje, stier og torve. Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger samt vedligehold af det private vandløb gennem området. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de ejendomme, hvor fællesarealer, veje, stier mv. er beliggende, jfr. vedtægternes pkt. 2.3 December 2014 Side 3
Grundejerforeningen vil blive stiftet, inden parcelhusgrundene overtages af køberne. I henhold til lokalplanens pkt. 11.3 skal grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf godkendes af Aalborg Kommune. Sælger henviser i øvrigt til udkastet til vedtægter for Grundejerforeningen Morbærhaven-Ferskenvej, Hasseris (Bilag 4). Vestforbindelsen (3. Limfjordsforbindelse): Sælger gør køber opmærksom på, at området er beliggende tæt på den planlagte linieføring for den kommende 3. Limfjordsforbindelse. Sælger henviser i forbindelse hermed til vedlagte oversigtskort fra Vejdirektoratet (bilag 6) med seneste linieføring for projektet. Sælger gør samtidig opmærksom på, at linieføringen til den 3. Limfjordsforbindelse endnu ikke er nærmere fastlagt. I kommuneplanen er foretaget arealreservation til Vestforbindelsen (3. Limfjordsforbindelse), som vil forløbe vest for lokalplanområdet. Det forudsættes, at der langs den planlagte motorvej etableres støjafskærmning. Afhængigt af motorvejens nøjagtige beliggenhed, trafikmængden og støjreduceringen vha. afskærmningen er det p.t. meget usikkert, i hvilken afstand grænseværdien af 58 db på udendørs arealer i boligområder overholdes. Køber kan ikke fremsætte krav over sælger i anledning af evt. støjgener mv. fra Vestforbindelsen. Lokalplanen indeholder følgende bestemmelse herom: 10.2 Støj fra trafik Ved ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealerne, ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj. Se Bilag C, der afspejler de p.t. gældende grænseværdier. Ved beregning af støj skal indregnes den planlagte vestforbindelse motorvej. Behov for terrænregulering på de enkelte grunde: Terrænet i byggemodningsområdet er generelt lavt beliggende i forhold til de omkringliggende områder. Dog er denne terrænforskel mest markant i den vestlige del af byggemodningsområdet. Efter endt byggemodning af området kan der ved betydelig nedbør opstå situationer med overfladevand på de enkelte grunde. På den baggrund anbefaler sælger på det kraftigste, at køberen af den enkelte parcelhusgrund efter endt byggeri mv. terrænregulerer grunden frem til stikledninger for regn- og spildevand til at være i niveau med den krævede mindste sokkelkote +2,36 DVR90. Grundejeren skal i den forbindelse forholde sig til behovet for mindre tilpasninger i forhold til vejen. December 2014 Side 4
Grundejeren skal ansøge om dispensation fra lokalplan 3-3-106 pkt. 7.11 og 7.12 i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse forud for udførelse af terrænreguleringen. Ansøgningen kan begrundes med, at terrænreguleringen anbefales af hensyn til håndtering af regn- og spildevand i området, og at den øvrige byggemodning (veje, friarealer mv.) er ført op til omkring kote +2,36 DVR90. Bygningsmyndigheden har tilkendegivet, at myndigheden vil se positivt på en ansøgning om dispensation fra bestemmelserne i lokalplanens pkt. 7.11 og 7.12. En endelig afgørelse kan dog udelukkende ske på grundlag af en konkret og begrundet ansøgning om dispensation. Bygningsmyndigheden oplyser samtidig, at der ved en eventuel meddelelse om dispensation vil der blive stillet følgende vilkår: Terrænregulering skal ske helt ud til naboskel. I skel skal jorden planeres ud således, at det møder nabogrundens terræn i samme niveau. Terrænet skal formes som blødt afrundet mod bygninger og skel. Eventuelle støttemure skal udføres som beskrevet i lokalplanens pkt. 7.11. Støttemure må ikke have en højde på mere end 50 cm. Terræn mod vej skal nå vejens niveau 1 m før skel mod vej Der er ikke taget stilling til muligheden for at opnå dispensation til terrænregulering i større omfang end op til kote 2.36 DVR90. Grundejeren skal søge om dispensation til terrænregulering som en del af ansøgning om byggetilladelse. Der skal sammen med ansøgningen om byggetilladelse fremsendes følgende materiale for behandling af ansøgningen om dispensation: Begrundet ansøgning om dispensation. Situationsplan, der viser nuværende og fremtidige koter på terræn. Facadetegning med angivelse af nuværende og fremtidige terrænlinjer samt afslutning af terræn mod skel mod nabo, vej og eventuelle fællesarealer. Såfremt køber vælger at undlade den anbefalede terrænregulering, skal køber være indstillet på at etablere og drive en privat pumpe til bortledning af regn- og spildevand frem til de etablerede stikledninger for regn- og spildevand ved skel. Køberen kan ikke gøre noget ansvar eller krav gældende overfor sælger, såfremt manglende eller utilstrækkelig terrænregulering giver øgede drifts- og vedligeholdelsesomkostninger til pumpe og have mv. December 2014 Side 5
Pris Mindstepriserne for grundene er fastsat således: Nr. 1 og 2 koster mindst 1.100.000 kr. pr. grund inkl. moms. Nr. 3, 4, 5, 6, 8, 9, 12, 19 og 34 koster mindst 1.200.000 kr. pr. grund inkl. moms. Nr. 7, 10, 11, 13, 15 og 17 koster mindst 1.300.000 kr. pr. grund inkl. moms. I købesummen er inkluderet den almindelige byggemodning af området, herunder anlæg af interne kloakker, veje og stier med tilhørende belysning. Færdiggørelsen af vejbelægning, beplantning, grønne områder samt opsætning af belysning, vil dog først ske, når bebyggelsen i hovedsagen er tilendebragt. Salg og overtagelse Således sælges grundene: Grundene sælges kontant til overtagelse efter den 1. august 2015 efter nærmere aftale. Det er et vilkår, at grundkøberne skal være indforstået med, at byggemodningen af området ikke er helt afsluttet, og at grundene muligvis ikke kan bebygges fra den 1. august 2015, såfremt anlægsarbejderne bliver forsinket pga. vejrlig. Tilbudsfrist: Grundene sælges efter tirsdag den 20. januar 2015. Grundene sælges på grundlag de indkomne acceptable tilbud. Købstilbud modtages, indtil der er indgået aftale om salg. Grundene sælges for højeste bud over mindsteprisen. Købere kan således ikke forvente at kunne afgive bud mere end én gang. Købstilbud skal være skriftlige og angive et fast beløb. Tilbud skal afgives skriftligt med et bestemt beløb. Der kan således ikke afgives bud med variable beløb som eksempelvis højeste bud + x kr.. Der kan afgives tilbud på én eller flere grunde. Hvis en tilbudsgiver ønsker at købe mere end én grund, skal dette angives. Hvis en køber, som har afgivet tilbud på flere grunde, kun ønsker én grund, bortfalder denne købers øvrige tilbud efter kommunens accept af et af tilbuddene. Tilsvarende gælder, hvor tilbudsgiveren har opnået accept på det antal grunde, som han ønsker at købe. Hvis to eller flere tilbudsgivere herefter har afgivet lige høje bud på December 2014 Side 6
den samme grund, vil kommunen søge at indhente overbud. Hvor et højeste bud ikke kan fremkaldes ved at indhente overbud, kan kommunen foretage lodtrækning mellem de bydende eller vælge frit mellem tilbuddene. Køber kan prioritere sine bud. Prioriteringen skal angives med tal, således at laveste tal angiver højeste prioritet. Prioriteringen vil blive lagt til grund, hvor en tilbudsgiver er højestbydende på flere grunde. Bortset herfra vil prioriteringen ikke blive tillagt betydning. Købesummen skal betales ved skødets underskrift, dog senest på overtagelsesdagen. Der tages forbehold for ændringer af de beskrevne forhold, herunder de angivne tilslutningsafgifter. Nærmere oplysninger kan fås ved henvendelse til: By- og Landskabsforvaltningen Juridisk Afdeling Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Tlf. 9931 2113 grundsalg@aalborg.dk Tilslutningsafgifter Vand Uden for købesummen betales tilslutningsafgifter i henhold til nedenstående. Alle beløb er angivet inklusive moms med mindre andet er anført. Tilslutningsafgiften udgør p.t. 20.125,00 kr. inkl. moms. Tilslutning til vand aftales med Aalborg Forsyning, Vand A/S. Betaling skal ske direkte til Aalborg Kommune ved tilkobling af vand. Der er ført stik ind på grunden. Forespørgsel skal rettes til: Aalborg Forsyning, Vand A/S Sønderbro 53 9000 Aalborg Tlf. 7743 9100 El Tilslutningsafgiften udgør p.t. 19.250,00 kr. inkl. moms. Tilslutningen gælder for installationer indtil 25 ampere. Tilslutning til el aftales med HEF Net A/S December 2014 Side 7
Betaling skal ske direkte til HEF Net A/S i forbindelse med tilkobling til el. Der er ført stik ind på grunden. Forespørgsel skal rettes til: Der henvises også til www.hefnet.dk HEF Net A/S Over Bækken 6 9000 Aalborg Tlf. 9936 9936 Varme Tilslutningsafgiften (Investeringsbidrag) for en bolig på indtil 500 m 2 er p.t. 12.500 kr. inkl. moms. Betaling skal ske direkte til Aalborg Kommune i forbindelse med skødeskrivning. Herudover skal grundkøberen selv betale de nødvendige stikledninger på grunden samt sokkelgennemføring efter de på etableringstidspunktet gældende takster. Der er mulighed for at opnå følgende rabatter på tilslutningsbidraget: Byggemodningsrabat på 6.250 kr. (Rabatten ydes ved tilslutning af bygninger i områder, hvor der er betalt byggemodningsbidrag). Lavenergirabat på 3.750 kr. (Rabatten ydes ved tilslutning af bygninger, der er opført som lavenergiklasse 2015 i henhold til Bygningsreglement 2010). Varmebeholderrabat på 2.500 kr. (Rabatten ydes ved tilslutning af boliger på maksimalt 500 m 2 med varmtvandsbeholdere). Der er mulighed for at få refunderet tilslutningsbidraget for boliger, der ikke ønskes tilsluttet fjernvarmeforsyningen, samt for boliger, der i forbindelse med byggetilladelsen har fået dispensation fra tilslutning til fjernvarme som følge af, at de opføres som lavenergibyggeri. For lavenergibyggeri skal Aalborg Forsyning, Varme have dokumentation i form af energirammeberegning samt energimærke for boligen. December 2014 Side 8
Forespørgsler vedrørende tilslutning til fjernvarme, tilbagebetaling af rabatter mv. skal rettes til: Aalborg Forsyning, Varme Hjulmagervej 20 9000 Aalborg Tlf. 9931 4825 Kloak Tilslutningsbidraget udgør p.t. 60.175 kr. inkl. moms Betaling skal ske direkte til Aalborg Kommune i forbindelse med skødeskrivning. Grundene skal separatkloakeres. Tilslutning til kloaksystemet skal ske efter nærmere aftale med Aalborg Forsyning, Kloak A/S. Når ejendommene er tilsluttet kloakken, betales et vandafledningsbidrag pr forbrugt m 3. Beløbet reguleres årligt. Stikledninger inden for grundgrænsen skal vedligeholdes af den pågældende grundejer. Der er ført stik ind på grunden. Forespørgsel om tilslutning til kloaksystemet skal rettes til: Aalborg Forsyning, Kloak A/S Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Tlf. 7743 9207 Diverse stik Jordbundsforhold Ved kommunens foranstaltning er der ført stik for kloak, vand og el ind på grundene. Fjernvarme er ført frem til grundene. Ved de grunde, hvor stikledningen krydser kørebanen er stikledningen ført ind på grundene. Der er etableret underføringer for el, TV og telefonkabler for så vidt disse krydser kørebanen. Der må kun gennem disse stik og rørunderføringer etableres tilslutning til hovedledninger. Oplysninger om stikplaceringer på den enkelte grund kan indhentes hos de respektive ledningsejere. Der er foretaget geoteknisk undersøgelse af jordbundsforholdene på de enkelte grunde i etape 1. Sælger henviser køber til den geotekniske rapport fra Cowi med oplysning om jordbunds- og grundvandsforhold på de enkelte grunde (bilag 3). For de udførte boringer er der i Tabel 2 under afsnit 8.1 (side 11-12) angivet det vurderede niveau for overside bæredygtige lag, OSBL, for December 2014 Side 9
fundamenter og afrømningsniveau, AFRN. Sælger henviser i forbindelse hermed til situationsplanen med oversigt over de udførte boringer på de enkelte grunde i den geotekniske rapport (side 60). Af den gentekniske rapport fremgår følgende: Det kan ikke udelukkes, at der i den postglaciale sand mellem borepunkterne helt regelløst og i vilkårlig dybde forekommer sætningsgivende aflejringer i form af tørv og gytje af varierende mægtigheder - jf. boring B 20, B 24, B 33, B 35, B 37, B 39 og B 41. Erfaringsmæssigt kan der i postglaciale aflejringer i Danmark forekomme sætningsgivende aflejringer i form af tørv og gytje helt regelløst og i vilkårlige dybder - jf. kapitel 7. Sådanne sætningsgivende aflejringer kan ikke udelukkes mellem de respektive boringer for grundene, og nogle af boringerne (B20, B24, B33, B35, B37, B39 og B41) viser egentlig sætningsgivende lag. Supplerende undersøgelser, når parcelhusenes beliggenhed er fastlagt, kan sandsynligvis give dokumentation for at OSBL kan hæves til AFRN. Med de konstaterede jordbunds- og vandspejlsforhold vurderes den mest fordelagtige funderingsmetode for det aktuelle projekt at være: - Direkte fundering på intakte aflejringer, hvor OSBL er beliggende over projekteret funderingsniveau, se afsnit 8.2. og - Direkte fundering efter udskiftning af aflejringer over OSBL med indbygget sandfyld, hvor OSBL er beliggende under projekteret funderingsniveau, se afsnit 8.3. På grundlag af den geotekniske rapport (bilag 3) kan det ikke udelukkes, at der for flere grunde må påregnes meromkostninger til fundering på indbygget sandfyld. Ved prisfastsættelsen er der taget højde for de nævnte forhold vedr. grundenes jordbundsforhold og bæreevne. Køber kan således ikke fremsætte krav af nogen art, herunder krav om afslag i købesummen, som følge jordbundsforholdene på de enkelte grunde og meromkostninger til fundering af ny bebyggelse. Køber bør gøre sig nærmere bekendt med den geotekniske rapport (bilag 3) og jordbundsforholdene på den enkelte grund. Sælger anbefaler desuden grundkøberne at få foretaget yderligere jordbundsundersøgelser på de enkelte grunde, inden bebyggelse planlægges og iværksættes. Køberen kan ikke gøre noget ansvar eller krav gældende overfor sælger, såfremt jordbundsforholdene nødvendiggør ekstra fundering, og særlige udgifter til fjernelse af muld, udførelse af sandpude mv. December 2014 Side 10
Øvrige oplysninger OBS!. Geoteknisk rapport er vedlagt (bilag 3). Grundene sælges i øvrigt som de er og forefindes, uden noget ansvar for Aalborg Kommune. Der tages forbehold for ændringer af de beskrevne forhold, herunder de angivne tilslutningsafgifter. Nærmere oplysninger kan fås ved henvendelse til: By- og Landskabsforvaltningen Juridisk Afdeling Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Tlf. 9931 2113 grundsalg@aalborg.dk Handelsomkostninger Købstilbud Afgift i forbindelse med skødets tinglysning deles mellem køberen og Aalborg Kommune med halvdelen til hver part. Aalborg Kommune udfærdiger skødet uden udgift for køberen. Købere, som ønsker advokatbistand, må dog selv afholde samtlige udgifter hertil. Såfremt du er interesseret i at købe, bedes dit tilbud (bilag 5) indsendt til: Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Juridisk Afdeling Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Tilbuddet kan sendes på mail til: tina.carstensen@aalborg.dk Såfremt købstilbud sendes med post eller afleveres fysisk, skal tilbuddet afleveres i en lukket kuvert. Kuverten skal være mærket Tilbud Morbærhaven/Ferskenvej må ikke åbnes. Fortrydelsesret Hvis vi kan acceptere dit tilbud, vil vi fremsende en skriftlig accept. Indtil dette tidspunkt kan du frit tilbagekalde dit tilbud. Er ejendommen hovedsagelig bestemt til beboelse for køberen gælder efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom en fortrydelsesret. Denne fortrydelsesret er beskrevet i bilag 7 til salgsvilkårene. December 2014 Side 11