Århus Kommune Lokalplan nr. 873

Århus Kommune Lokalplan nr. 873 Boligområde øst for Madsbjergparken i Holme Juni 2010

Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde øst for Madsbjergparken i Holme Indeholder tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2009 873 Bushøjvej Saralyst Allé Ringvej Syd Madsbjergvej Nordlige Bjergevej Statistikområde/distrikt nr.: 02.70 Registreringskortblad nr.: 66 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Juni 2010

Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler, hvilke retsvirkninger der gælder, når lokalplanen er offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Oplysninger om realisering af lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet Kalkværksvej 10 8100 Århus C http://www.aarhuskommune.dk/lokalplaner E-mail: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Tlf. 8940 2568 Her ligger lokalplanområdet Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Risskov, Viby og Åby Bibliotek Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Århus C Tlf. 8940 2640: i samarbejde med Arkitektfirmaet Mortensen Vestergade 4b 6600 Vejen.

ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 873 Boligområde øst for Madsbjergparken i Holme INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 8 4. Udstykning... 8 5. Trafkforhold... 8 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 9 8. Bebyggelsens udseende... 11 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 11 10. Støjforhold... 12 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 12. Grundejerforening... 13 13. Servitutter... 13 14. Ophævelse af ældre lokalplan... 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v..... 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 20 TILLÆG NR. 6 TIL KOMMUNEPLAN 2009... 21 LOKALPLANKORT Illustrationsplan Planudsnit og tilhørende snit Vedtagelsespåtegninger... 23 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 873

2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område øst for den eksisterende bebyggelse ved Madsbjergparken og syd for Ringvej Syd. Området er del af matr. nr. 43i og del af 45ce, Holme By, Holme. Området afgrænses mod nordvest af eksisterende parcelhusbebyggelse, mod nordøst af en transformerstation, der visuelt er adskilt fra området ved en eksisterende høj beplantning, mod sydvest af eksisterende beplantning og åbent land og mod sydøst af åbent land. Området er karakteriseret ved de eksisterende høje beplantninger umiddelbart nordøst og sydvest for området - samt ved, at der langs lokalplanområdets sydøstlige grænse - i en afstand af ca. 20 m - findes et eksisterende, blandet (3-rækket), ældre hegn, bestående af bl.a. el, eg og tjørn. Lokalplanområdet, der er på ca. 23.500 m 2, var ved planens udarbejdelse privat ejet og hovedsagelig beliggende i landzone. Beskrivelse af området Hovedparten af lokalplanområdet fremstår forud for lokalplanudarbejdelsen som dyrket landbrugsjord. Der er ikke større husdyrbrug i nærheden af lokalplanområdet. På den sydlige side af Nordlige Bjergevej ligger en del ejendomme med hestehold på op til 12 heste. Det vurderes, at hesteholdene er så små, at der ikke vil være gener derfra i lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger på en skråning, der stiger mod nord. Den nordligste del af området ligger således i kote 82, den sydligste del i kote 69. Fra området er der udsigt over lavningen til Holme Bjerge. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra den private ejer for at kunne udnytte området til opførelse af beboelse i form af enfamiliehuse (åben-lav bebyggelse). Det er målet, at skabe et mindre, overskueligt parcelhusområde, der er grupperet omkring et lukket vænge og med nær kontakt til det omgivende åbne land mod syd og øst. Landskabets fald mod en lavning i den sydlige del giver gode muligheder for solrige haver og lysindfald. Det er et af målene i lokalplanen, at denne beliggenhed udnyttes optimalt. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 873

3 Området set fra den østlige side - mod sydvest Området set fra den vestlige side - mod syd Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 873

4 Planens hovedtræk Lokalplanområdet udlægges til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse. I området vil der kunne udstykkes og opføres 14 parcelhuse. Der udlægges arealer til fælles ophold. På en del af de fælles opholdsarealer anlægges regnvandsbassin, der udformes som et rekreativt vandelement. Lokalplanen indeholder skærpede regler for regulering af terrænet og bestemmelser om et fælles, grønt areal mod sydvest, samt et beplantningsbælte som afgrænsning mod det åbne land mod øst. For at motivere til en harmonisk bebyggelse med et varieret bygningsudtryk, en tilpasset bygningshøjde og en ordnet bygningsplacering og -orientering, angiver lokalplanen forholdsvis præcise begrænsninger for bebyggelsens højde og placering på hver enkelt grund. Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser inden for lokalplanområdet. Bebyggelsens udseende Lokalplanen fastlægger, at bebyggelsen kan opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden kælder. Bygninger må opføres med en bygningshøjde på maksimalt 8,5 m over eksisterende terræn. Af hensyn til det markante landskab indeholder lokalplanen desuden bestemmelser om, at bebyggelsen skal tilpasses det eksisterende terræn. Lokalplanen angiver således byggefelter på de enkelte grunde og indeholder bestemmelser for bebyggelsens skrå højdeafgrænsning. Bebyggelseseksempler med angivelse af skrå højdeafgrænsninger er vist med plan og snit bag i hæftet. Beplantning Et nyt bælte af lavt buskads og grupper af løvfældende træer etableres som landskabelig afgrænsning mod øst. Langs den sydøstlige side af vejen A - B og omkring runddelen, etableres en trærække af glansbladet tjørn. Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra Madsbjergparken ved en vejtilslutning i det nordvestlige hjørne. Det nye vejanlæg afsluttes i den sydlige ende med en ensrettet runddel omkring et mindre fællesareal. Herfra etableres en stiforbindelse mod syd til områdets fællesareal - med videre forbindelse til den offentlige sti Madsbjergvej, der mod nordvest, via en underføring under Ringvej Syd, har forbindelse til skoler, institutioner, indkøb mv. i Holme. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 873

5 Illustrationsplan 1:2000 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 873

6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at at området anvendes til åben-lav boligbebyggelse (parcelhuse), udstykningen udformes, så der sker en tilpasning til eksisterende terrænforhold, der fastlægges bestemmelser for bebyggelsens placering og ydre fremtræden med henblik på at opnå en god terrænmæssig tilpasning og helhedsvirkning, beliggenheden af fælles opholdsarealer for områdets beboere fastlægges, der udlægges arealer til hensigtsmæssig og trafiksikker vej- og stibetjening af området, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, arealerne i lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: del af 43i og del af 45ce, Holme By, Holme, samt alle parceller, der efter den 14.09.2009 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I og II som vist på lokalplankortet bag i hæftet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er det på matrikelkortet viste område overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matr. nr. 43i, Holme By, Holme. Ejendommen skal, for den del, der er omfattet af lokalplanen, drives land- 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

7 brugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil området tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. Matrikelkort 1:4000 Det med raster markerede område overføres til byzone. Lokalplangrænse 2 Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landsinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

8 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Delområdet er udlagt til åben-lav bolig-bebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Delområde II Stk. 4. Delområdet er udlagt til fælles opholdsarealer for samtlige beboere i lokalplanområdet. På de fælles opholdsarealer kan grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles leg og ophold. Der kan i området opføres et mindre skur til legeredskaber mv. Der må ikke opføres yderligere bebyggelse i området. Stk. 5 På en del af de fælles opholdsarealer kan der etableres regnvandsbassin, placeret i princippet som vist på illustrationsplanen. Se fodnote 3. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 6. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus kommune, Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra den private fællesvej Madsbjergparken. 3 Regnvandsbassin og fællesanlæg med tilhørende adgangsarealer, stianlæg og evt. nye beplantninger med en større bredde end 8,0 m, må tilsammen højst udgøre 1/3 af lokalplanens område II. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

9 Stk. 2. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Veje A - B... 9 m bred Veje C - D... 5 m bred Ensrettet runddel B - E... 7 m bred Cykel- og gangsti a - b... 5 m bred Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ved vej- og stitilslutninger skal der sikres nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. På hver grund skal der sikres areal til parkeringsformål i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Der skal ved runddelen B - E etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.) jf. lokalplankortet. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, fremsendes et projekt for de i stk. 2 nævnte veje og stier. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Ny bebyggelse i området skal opføres som lavenergihuse, klasse 1, i henhold til bygningsreglement 2008. Se fodnote 4. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Ejendommens andel i det fælles opholdsareal (område II) kan ikke medregnes ved beregning af etagearealet. Se fodnote 5. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Bebyggelse må kun placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. De udstykkede grunde må ikke terrænreguleres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen med tilhørende terrasser mv. skal tilpasses det eksisterende terræn, jf. nedenstående. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. 4 5 Da byggeri skal opføres som lavenergihuse vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer blive dispenseret fra 6, stk. 1. Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2008, bilag 1, afsnit B.1.1.2, stk. 2, nævnte mulighed for at sikre, at andel i fælles friareal ikke medregnes i grundens areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

10 Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over eksisterende terræn. Højde fra eksisterende terræn til facadens skæring med tagfladen må højst være 4,0 m. Ved udnyttelse af tagetagen må bebyggelsen i facader mod sydvest ikke overstige et skråt højdegrænseplan på 45 grader med udgangspunkt i en linje i facadeflugten 4,0 m over eksisterende terræn, som vist på Planudsnit og tilhørende snit, snit A-A i bebyggelseseksempler - bag i hæftet. For grunde nordvest for adgangsvejen gælder højdegrænseplanet tillige for nordvestvendte facader og gavle inden for en afstand af 10 m fra skel mod Madsbjergparken. På grunde nordvest for adgangsvejen skal en facade/gavl i bebyggelsens beboelsesdel placeres i den på lokalplankortet viste byggelinje 3 m fra skel mod vej. Det er således ikke tilstrækkeligt at placere garage eller carport ud til linjen. Garager, carporte og udhuse kan opføres uden for de viste byggefelter, men skal opføres i sammenhæng med - eller som en integreret del af - beboelsesbygningen, dog ikke nærmere vejskel end 3 m, når de i øvrigt overholder bygningsreglementets bestemmelser (bl.a. areal, højde og facadelængde på bygninger i skel). Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. På de øvrige dele af grundene må terræn højst reguleres 0,3 m over eller under eksisterende terræn. Denne regulering kan finde sted uden tilladelse fra bygningsmyndigheden. I en afstand mellem 0,5 og 2,5 m fra skel skal terrænet ved regulering gives en jævn hældning. Delområde II Stk. 13. Stk. 14. Stk. 15. I delområdet kan opføres et mindre skur, legeredskaber, beplantning mv. til fælles formål for lokalplanområdets beboere. I delområdet kan der etableres et regnvandsbassin, placeret i princippet som vist på illustrationsplanen. Placering, udformning og terrænreguleringer i forbindelse hermed skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri samt Natur og Miljø. Terrænreguleringer i øvrigt må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

11 Stk. 16. Efter byggemodning kan der herudover ske regulering på indtil 0,3 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m uden tilladelse i forbindelse med anlæg, jf. ovenstående bestemmelser. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2 Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Tage skal udføres i ikke-reflekterende materialer. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige facader. For at undgå gener for omgivelserne, må der ikke anvendes reflekterende materialer. Det er dog tilladt at benytte glasmaterialer på mindre drivhuse og lignende. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt, dog ikke over den tilladte bygningshøjde. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der må i området kun etableres levende hegn i form af klippet hæk eller buskbeplantning. Der må således ikke etableres faste hegn i området. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,3 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsarealer må der på hver grund være én, højst 1 m bred åbning. Stk. 2. Stk. 3. På grundene langs den nordvestlige side af adgangsvejen og stien må der ikke etableres levende hegn nærmere vejskel end 3 m, svarende til byggelinjen. Det 3 m brede areal mellem vej / sti og byggelinjen skal fremstå med klippet græs og uden øvrig beplantning - i princippet som vist på illustrationsplanen. Langs den sydøstlige side af adgangsvejen og omkring runddelen skal der etableres og vedligeholdes en række mindre vejtræer (f.eks. Glansbladet Tjørn). Træerne langs vejen plantes med en afstand på ca. 10 m. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

12 Omkring runddelen kan træerne plantes med kortere afstand - i princippet som vist på illustrationsplanen. Plan for beplantning af vejarealerne skal indsendes til godkendelse ved Århus Kommune, Trafik og Veje. Se fodnote 6. Stk. 4. Langs lokalplanområdets sydøstlige afgrænsning mod det åbne land skal der, jf. lokalplankortet, udlægges et ca. 5 m bredt plantebed til etablerering af en skærmende beplantning. Beplantningen skal fremstå ensartet, som en lav underbeplantning af busket eller hæk (f. eks. en art af vildrose eller Sargents Æble). Beplantningsbæltet suppleres med grupper af træer af en dansk, løvfældende art som overstandere. Den lave beplantning skal holdes i en højde på mellem 1 og 1,5 m. De enkelte trægrupper, der plantes som overstandere, skal bestå af minimum 3 træer og plantes med en afstand på ca. 15 m. Stk. 5. Det på illustrationsplanen viste regnvandsbassin skal udformes som et rekreativt element, så det kan indgå som en integreret del af det samlede friareal. Placering, udformning og terrænreguleringer i forbindelse hermed skal godkendes af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Se fodnote 7. 10. Støjforhold Ved opførelse af nyt byggeri skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau fra trafikstøj på bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. De i 5 nævnte veje, stier og parkeringsarealer er anlagt. Delområde II er anlagt og tilsået med græs. Se fodnote 8. De i 9, stk. 3 og 4, nævnte beplantninger er udført. 6 7 8 Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelsen af beplantningsplanen, skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til "Vejledning for Træplantninger" - der kan fås ved henvendelse til Århus Kommune, Trafik og Veje. Der henvises til publikationen Regnvandsbassiner og Vandløb udgivet af Århus Kommune, Vand og Spildevand. Såfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

13 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, optage medlemmer fra tilgrænsende områder eller sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige grundejere eller Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, ønsker det - dog senest, når halvdelen af de i lokalplanen forudsatte nye parcelhusgrunde er solgt. Grundejerforeningen skal modtage skøde på alle lokalplanområdets fælles friarealer / opholdsarealer (område II) samt de på lokalplankortet markerede veje og stier. Overdragelsen skal ske vederlagsfrit i takt med byggemodningens færdiggørelse. Foreningen skal selv vedligeholde arealerne og kan selv fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages grundejerforeningen, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af veje og stier. Foreningen skal stedse holde Århus Kommune, Planlægning og Byggeri underrettet om sin adresse. 13. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16, på den del af matr. nr. 43i, Holme By, Holme, der er omfattet af lokalplanen: Dok. af 11.01.1989 om arealets anvendelse, sammenlægning, arkæologiske fund, ophævelse af handlen. 14. Ophævelse af ældre lokalplan Den under mødet den 23. oktober 1996 af byrådet vedtagne Lokalplan nr. 541 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 873

14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelse af lokalplanen har været Kommuneplan 2009. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel. Lokalplanområdet er, som vist, overvejende beliggende i rammeområde 11.05.10 BO. En mindre del er beliggende i rammeområde 11.00.02 GK. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, dog er en mindre del (ved vejtilslutningen i nordvest) beliggende i byzone. Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet, markeret med prikafgrænsning, ligger i kommuneplanens rammeområder 11.00.02 GK og 11.05.10 BO. For rammeområde 11.05.10 BO gælder, at det er udlagt til lav boligbebyggelse i maksimalt 2 etager, maksimal bygningshøjde 8,5 m, maksimal bebyggelsesprocent på 30 for den enkelte ejendom til åben lav bebyggelse og 40 for rækkehuse, Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

15 etageboliger og lign. Mindst 10 % af området skal udlægges og indrettes til større samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for området. Rammeområde 11.00.02 GK er udlagt som grøn kile. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet lokalplanen - for at der kan etableres nogle rimelige grunde - omfatter en lille del af rammeområde 11.00.02 GK. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2009 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 21. Anden fysisk planlægning For at skaffe vejadgang til lokalplanområdets bebyggelse inddrages en mindre del af det område, der er omfattet af Lokalplan nr. 541 til vejformål. Denne del af Lokalplan nr. 541 afløses således af nærværende lokalplan. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes via Madsbjergparken fra Ringvej Syd og har derfra vejforbindelse til Holme-området og de øvrige bydele. Trafikstrukturkort Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

16 Trafikmængden fra lokalplanområdet er begrænset og medfører ikke behov for trafikale omlægninger eller reguleringer. I lokalplanen er der fra stamvejen sikret stiforbindelse til de fælles opholdsarealer og videre til hovedstisystemet, der følger Madsbjergvej, hvor der via en underføring under Ringvej Syd yderligere er forbindelse for fodgængere og cyklister til Holme by og Holme Skole. Med lokalplanen muliggøres en evt. fremtidig lukning af indkørslen fra Ringvej Syd til ejendommene nord for lokalplanområdet, idet der til disse ejendomme i fremtiden vil kunne etableres vejadgang via lokalplanområdets adgangsvej. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget en arkæologisk kontrol af det berørte område, med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27, dvs.: Strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt (jævnfør Museumslovens 27, stk. 1). Der er ikke på området kendte anlæg omfattet af Museumsloven. Moesgård Museum vil dog alligevel anbefale en prøvegravning forud for anlægsarbejdets påbegyndelse, da der meget ofte under anlægsarbejder alligevel påtræffes fænomener, der er omfattet af loven. Jævnfør Museumslovens 26, stk. 2, påhviler udgifter til disse undersøgelser bygherre. Det anbefales, at museet inddrages i planlægningen af byggeriet i god tid, således at unødvendige forsinkelser kan undgås. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder eller affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27). Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om jordarbejdet kan fortsætte, eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Anmeldelse af fund skal ske til Moesgård Museum, Moesgård Allé 20, 8270 Højbjerg, (tlf. 89 42 11 00). Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord, har pr. 5. november 2008 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er ikke områdeklassificeret. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

17 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Støjmæssige forhold Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at støjniveauet for boligbebyggelse og de tilhørende friarealer ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis. Det indendørs støjniveau må ikke overstige 30 db(a). En overslagsberegning for Ringvej Syd med en ÅDT på 10.000 og en hældning på 0,1 % ligger støjniveauet i skel mellem lokalplanområdet og matrikel 43e på ca. 55 db(a) i én etage. I to etager ligger støjniveauet på ca. 57 db(a). For at støjkravet i to etager er opfyldt skal bebyggelsen ca. 80 meter væk fra vejmidten. Overslagsberegningen viser ikke noget støjproblem for lokalplanområdet med den angivne placering af bebyggelsen. Der kræves derfor ikke yderligere detaljeret støjberegning for lokalplanområdet. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er der truffet beslutning om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes lokalplanområdet af buslinie 4 og 12 ved krydset Saralyst Allé / Bushøjvænget (modsatte side af Ringvej Syd) og af buslinje 18 på Holme Parkvej. De sydøstligst beliggende dele af lokalplanområdet vil få op til 700 meter til nærmeste busstoppested. Lokalplanområdet vil få en relativ dårlig kollektiv trafikbetjening. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Holme Skoles distrikt. Det forventes at Holme Skole kan rumme de skolebørn (ca. 5), der påregnes komme som følge af lokalplanområdets bebyggelse. Der gøres opmærksom på, at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers distrikter. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

18 Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved lokalplanens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Nygårdsvej 1 Nygårdsvej 3 Nygårdsvej 11 Nygårdsvej 15 Dagtilbud med afdeling på følgende adresse: Tulshøjvej 5 Sadelmagertoften 23 Urmagertoften 24 Hjulbjergvej 121 Hjulbjergvej 127 Privat Dagtilbud med afdeling på følgende adresse: Karetmagertoften 2 Specialdagtilbud med afdeling på følgende adresse: Nygårdsvej 13 SFO med afdeling på følgende adresse: Hjulbjergvej 66 Mølleskovvej 11 Fritids- og ungdomsklub med afdeling på følgende adresse: Højbovej 9 Holme Skole Mølleskovvej 11 Århus Kommune, Børn og Unge, har ingen aktuelle planer om opførelse af nye dagtilbudsafdelinger i distriktet. Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelser fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Østjysk Energi, Knudsminde 10, 8300 Odder. Østjysk Energi Net har 2 stk. 60 kv kabler fremført og tinglyst på tværs af grunden. Kablerne forudsættes flyttet for ejerens / bygherrens regning. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

19 Vandforsyning sker fra: Århus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Århus V, - efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Varmeforsyning kan ske fra: Holme-Lundshøj Fjernvarme A.m.b.a., Holme Byvej 14, 8270 Højbjerg. Århus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibyggeri efter bestemmelserne i Bygningsreglement 2008. Kloakforsyning sker ved: Århus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Århus V, - i henhold til den til enhver tid gældende betalingsvedtægt. Regnvand skal via nyt regnvandsbassin i område II afvandes til eksisterende regnvandsledning i området syd for Madsbjergparken 38 og herfra videre til Varna Bæk via eksisterende udløb. Spildevand. Området skal separatkloakeres. Husspildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via eksisterende spildevandsledning i området syd for Madsbjergparken 38. Området er omfattet af udledningstilladelsen på Marselisborg Renseanlæg. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Ansøgning om byggeri Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 873

20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. 13 bestemmer, at den i paragraffen nævnte servitut ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 873

21 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2009 Lokalplan nr. 873 forudsætter en ændring af kommuneplanens rammeafgrænsning, idet en mindre del af rammeområde 11.00.02 GK inddrages i rammeområde 11.05.10 BO, som fremgår af nedenstående kort. Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2009 - med ny afgrænsning af rammeområde 11.05.10 BO. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 873

22 Rammeområde 11.05.10 BO 01 Område til lav bolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Konkrete bestemmelser for rammeområdet Max. etageantal 2 Max. bygningshøjde: 8,5 Max. bebyggelseprocent: 30 for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten for arealet til rækkehuse, etageboliger og lign. må dog være 40 for den enkelte ejendom Der kan i en lokalplan træffes særlige bestemmelser om etageantal og bygningshøjde for enkelte bygninger eller bygningsdele. Mindst 10% af området skal udlægges og indrettes til større samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for området Rammeområde 11.00.02 GK 48 Grøn kile Anvendelsen er fastlagt til grøn kile, herunder rekreative formål og jordbrugsformål Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 873

23 Foranstående er vedtaget som Lokalplan nr. 873 i mødet den 26. maj 2010 Århus Byråd Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 23. juni 2010 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 873