Kend værdien af tilfredse medarbejdere Grønne kontorer Grøn bundlinje
2
Forord Grønne kontorer er en god investering. Det mener vi i Skanska. Men hvad betyder det, at kontorer er grønne, og hvilke fordele er der ved at arbejde i disse kontorer? Med vores 125 års erfaring i byggebranchen og som en af verdens største projektudviklings- og entreprenørvirksomheder ved vi, hvor stor værdi nye grønne kontorer har for miljøet, en virksomheds medarbejdere og dens økonomi. Skanskas vision er at være førende inden for grøn projektudvikling. Vi mener derfor, at det er vigtigt at dokumentere det potentiale, der ligger i nye grønne kontorer. Ud fra konkrete beregningsmodeller viser vi, hvordan en virksomhed med 60 medarbejdere for eksempel kan spare ca. 3.000.000 kr. årligt ved at flytte fra ældre kontorer (ældre end ca. år 2000) til nye grønne kontorer. Energibesparelser. Effektiv arealudnyttelse. Godt indeklima. Det er tre af grundene til, at der er et besparelsespotentiale i nye grønne kontorer. Udover den økonomiske gevinst, der er ved at flytte fra ældre kontorer til nye grønne kontorer, er der betydelige menneskelige og miljømæssige fordele. 3 Det stabile og kontrollerede indeklima, der er i nye grønne kontorer, giver tilfredse, motiverede og produktive medarbejdere og kan være med til at øge produktiviteten med 5% samt mindske sygefraværet med gennemsnitligt 2 sygedage årligt per medarbejder. Ligeledes er der god økonomi i miljøløsninger som for eksempel solceller og vandsparefunktioner, der sikrer et lavt energi- og vandforbrug. På de næste sider kan du læse mere om baggrunden for nærværende publikation, hvad der kendetegner nye grønne kontorer, grønne certificeringsordninger samt hvorfor en temperaturforskel på 1 C kan gøre forskellen for produktiviteten på en arbejdsplads.
4
Indhold 1.0 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4.0 4.1 4.2 5.0 Introduktion....................................... 06 Nye grønne kontorer................................ 08 Grønne certificeringsordninger....................... 12 Energibesparelser................................... 15 Effektive kvadratmetre.............................. 16 Godt indeklima..................................... 19 En grøn profil...................................... 23 Potential Business Impact............................ 24 Afrunding......................................... 25 Tower - en grøn business case........................ 27 Fuld arealudnyttelse................................ 30 Luftkvalitet........................................ 32 Temperatur........................................ 33 Ventilation og luftudskiftning....................... 34 Årlig nettoproduktivitet............................. 36 Sygefravær........................................ 36 Konklusion........................................ 37 Skanskas grønne verden............................. 38 Grønne kontorer i Storkøbenhavn.................... 40 Ti grønne tips...................................... 42 Referencer......................................... 44 5
Introduktion 1.0 6
1.0 I Skanska ønsker vi at bidrage til et bedre miljø. Det er en af grundene til, at vi bygger grønt. En anden grund er, at vi lægger vægt på, at mennesker trives i de bygninger, vi opfører. Nye grønne kontorer har den fordel, at de både tilgodeser miljøet og de mennesker, der arbejder dér. Og så er der oven i købet et væsentligt besparelsespotentiale for virksomheder i at flytte fra ældre kontorer til nye grønne kontorer. Det er ganske enkelt en god forretning, og lejere samt ejere efterspørger det. Nærværende publikation viser fordelene ved nye grønne kontorer. Først forklarer vi, hvad der kendetegner disse kontorer i form af energibesparelser, effektiv arealudnyttelse og et godt indeklima. Dernæst viser vi på baggrund af konkrete beregningsmodeller det besparelsespotentiale, der er i at flytte til nye grønne kontorer. Vores økonomiske modeller tager udgangspunkt i en af Skanskas egne grønne bygninger, Tower på Havneholmen i København. Foruden at være EU GreenBuilding-certificeret, er det muligt at få sit lejemål certificeret i henhold til LEED, Leadership in Energy and Environmental Design. Det betyder blandt andet, at Tower har et lavt energiforbrug sammenlignet med ældre kontorbygninger. 7
8
2.0 Nye grønne kontorer 9
2.0 Nye grønne kontorer giver en grøn bundlinje 10 Foruden et fokus på miljøløsninger er der i nye grønne bygninger et fokus på indeklima, arbejdsmiljø og trivsel. Kontorerne har for eksempel kontrollerede temperaturer og CO 2 -målere i møderum, så mængden af frisk luft automatisk øges, når CO 2 -niveauet bliver for højt. Dertil anvendes materialer, som ikke afgiver skadelige stoffer. Det værdiskabende potentiale ligger primært i medarbejderproduktiviteten, som blandt andet påvirkes af luftkvalitet, temperatur, ventilation og luftskifte. Du kan læse mere om indeklimaets betydning for arbejdsmiljø og produktivitet i afsnittet 2.4 "Indeklima". Besparelses potentiale Effektiv energi udnyttelse Effektiv areal udnyttelse CO 2 reduktion Som nævnt indledningsvis er der et stort besparelsespotentiale i at flytte fra ældre kontorer til nye grønne kontorer, hvor der er fokus på miljøet. Det betyder blandt andet en besparelse på energien, som for eksempel kan opnås ved at opsætte solceller på taget og ved at have automatisk lys, der slukker, når et rum ikke anvendes. Dertil kommer, at disse bygninger ofte er placeret tæt på offentlig transport, hvilket reducerer antallet af bilister til kontoret. Det er blot nogle af de miljømæssige foranstaltninger, der kan være i forhold til nye grønne bygninger. Dertil kommer videokonference lokaler, lavenergicomputere, energiglas i facader, energifacader, genbrug af byggematerialer og meget mere. Værdiskabende potentiale Højere medarbejder produktivitet Bedre eksternt image for kunder og leverandører og i forbindelse med CSR og rekruttering Bedre internt image for fastholdelse af medarbejdere Færre sygedage
11
2.1 12 Grønne certificeringsordninger Grønne bygninger er ikke ens. Og det er de grønne certificeringsordninger, som bygningerne certificeres efter heller ikke. Det er muligt at certificere grønne bygninger i henhold til forskellige ordninger, som for eksempel tyske DGNB, engelske BREEAM, franske HQE eller amerikanske LEED. Det er derfor vigtigt at vælge en certificeringsordning, som afspejler de miljømæssige krav, der ønskes til byggeri samt tilvejebringer mulighederne for at benchmarke bygningens miljømæssige egenskaber med andre bygninger. En bygnings certificeringer indikerer bygningens miljømæssige egenskaber. Derfor er det vigtigt at sætte sig ind i, hvad de enkelte certificeringsordninger helt konkret står for. Efterspørger du for eksempel kontorer i en bygning med et lavt energiforbrug, er EU GreenBuilding en af de ordninger, der sikrer et energiforbrug som er 25% lavere end gældende myndighedskrav. Hvor EU Green- Building har fokus på energibesparelser, er den amerikanske certificeringsordning LEED mere helhedsorienteret og lægger vægt på faktorerne indeklima, beliggenhed, materialer, energi og vandforbrug. På følgende side kan du læse mere om de to certificeringsordninger, som Skanska primært arbejder med.
EU GreenBuilding EU GreenBuilding er etableret af EU Kommissionen med det formål at forbedre energieffektiviteten i bygninger i EU. Et byggeri kan godkendes som EU GreenBuilding, når energi forbruget ligger minimum 25% under den til enhver tid gældende energiramme, der er i det pågældende lands bygningsreglement. Virksomheder kan blive Corporate GreenBuilding Partners, når de forpligter sig til at udføre mindst 75% af sine byggerier som EU GreenBuilding. Skanska har valgt at være Corporate GreenBuilding Partner som en del af vores fokus på grønne løsninger inden for byggeri. Alle vores kontorbygninger opføres som EU GreenBuilding. 13 LEED LEED, Leadership in Energy and Environmental Design, er en anerkendt amerikansk certificeringsordning udviklet af USGBC, the U.S. Green Building Council. USGBC er en non-profit medlemsorganisation med bæredygtigt byggeri som sin vision. Skanska har været medlem af USGBC siden 2000. LEED har til formål at fremme energieffektivt og miljøvenligt byggeri. Certificeringsordningen er opbygget som et pointsystem, hvor bygningerne kan certificeres som henholdsvis LEED Sølv, Guld eller Platin. Skanska har valgt, at alle vores kontorbygninger som minimum skal certificeres som LEED Guld. Grundprincippet i LEED er, at man dokumenterer indsatsen på forskellige områder og tildeles point efter de indsatsområder, man dækker. Bygningerne får point i følgende fem kategorier: Placering, vandforbrug, energi, materialer og indeklima. Dertil gives der point for særligt innovative bygningsløsninger. BELIGGENHED Vandforbrug Energi Materialer Indeklima tæt på offentlig transport, cykelskure, omklædningsrum og parkeringsarealer for miljøvenlige biler. vandsparefunktioner på toiletter og vandhaner. grøn energi, reducering af CO 2 og reducering af kunstigt lys ved at optimere dagslyset. anvendelse af genbrugsmaterialer, prioritering af regionale materialer samt affaldshåndtering. naturligt lys og øget ventilation.
14
2.2 Energibesparelser Tal fra Københavns Kommune viser, at befolkningstilvæksten i København er steget mærkbart over de seneste 6 år fra lidt over 500.000 i 2006 til et forventet antal på ca. 561.000 ved udgangen af 2012. Alene i 2012 forventes befolkningsantallet at vokse med ca. 12.000. 1 Det stiller krav til, hvordan vi udformer vores bygninger, og hvordan vi bruger energien. Hvor der er mennesker, bruges der energi. Bygninger er nogle af de største energislugere. Ca. 40% af verdens samlede energiforbrug er relateret til bygninger. 2 Derfor er det vigtigt at fokusere på, hvordan vi udformer bygninger, så de tager hensyn til miljøet og har et minimalt energiforbrug. Ved at bygge nyt og grønt nedbringes både de miljømæssige og de økonomiske omkostninger. Det kan for eksempel gøres ved at placere solceller på bygningens tag, have belysningsarmaturer med lavt energiforbrug samt automatisk lys, der slukker, når et område ikke er i brug. Nye grønne kontorbygninger udleder markant mindre CO 2 end ædre kontorbygninger, idet disse er bygget med fokus på effektivitet. Hertil opføres nutidens bygninger med bedre og mere bæredygtige materialer, og arealerne udnyttes effektivt, så der for eksempel ikke bruges energi på opvarmning eller køling af overflødige arealer. Vores erfaringstal viser, at kontorbygninger fra ca. år 2000 og tidligere har de største energiudfordringer. 15 Energiforbrug fælles kwh/m 2 160 140 120 100 80 60 40 20 Varme El fælles Total 0 1970 2001 2006 2010 Ingen køling og kun lidt ventilation. Fuld køling og ventilation. Intet miljøfokus. Fuld køling og ventilation. Begyndende miljøfokus. Fuld køling og ventilation. Omfattende miljøfokus. 1 Københavns Kommune Økonomiforvaltningens Koncernservice, 2012. 2 Klimakommissionen, 2010, side 55.
2.3 Effektive kvadratmetre I ældre kontorer bliver der ofte brugt flere kvadratmetre per med arbejder end i nye grønne kontorer, der er opført med fokus på optimal arealudnyttelse. Man skal regne med et areal på ca. 25 m 2 per medarbejder i ældre kontorer og ca. 20 m 2 per medarbejder i nye grønne kontorer. 16 Det er ofte rummenes fysiske udformning, der hindrer optimal udnyttelse, for eksempel når gangarealer ikke udnyttes o.lign. Ved at flytte til nye grønne kontorer er der penge at spare på både husleje qua bedre arealudnyttelse og energi forbrug. I afsnit 3.1 "Fuld arealudnyttelse" viser vi, hvordan en virksomhed på 60 medarbejdere årligt kan spare 168.000 kr. ved at flytte til nye grønne kontorer - alene ved at udnytte arealerne mere effektivt. 8.000 25 7.000 6.000 20 Antal m 2 5.000 4.000 3.000 15 10 Besparelse i % 2.000 1.000 5 0 15 30 60 120 240 Antal medarbejdere 0 Kontor i ældre københavner ejendomme Kontor i nyt effektivt Skanska Øresund byggeri Besparelse i samlet årsleje Ovenstående figur er baseret på en sammenfatning af data fra Oline Lokalebørs Statistikken & Danielsen Space Planning.
17
18 Al forskning viser, at danske virksomheder grundlæggende står med et simpelt regnestykke: Et sundt indeklima øger i gennemsnit medarbejdernes præstationer 5-10 pct., mens det koster under 1 pct. af lønsummen at etablere og drive den nødvendige teknologi. Et godt indeklima er ganske enkelt en god forretning. 3 Geo Clausen, Lektor og forsker ved DTU Byg
2.4 Godt indeklima Er fundamentet for optimal medarbejderproduktivitet. Vi opholder os næsten 90% af tiden indenfor. 4 Mange har en ugentlig arbejdsuge på minimum 37 timer, som de tilbringer i indelukkede kontorer. Derfor er det vigtigt, at der er et godt indeklima i kontorerne. Det fremmer produktiviteten, mindsker sygefraværet og skaber de bedste arbejdsbetingelser. Kulde, støj, dårligt lys og tung luft er faktor er, som kan opleves i ældre kontorer. Kvalme, træthed og udslæt er nogle af konsekvenserne af disse dårlige indeklimaforhold. I værste fald kan forholdene resultere i langtidssyge meldinger hos medarbejderne. I nye grønne kontorer er der fokus på godt indeklima, arbejdsmiljø og trivsel. Værdien ses ikke blot i de kroner og ører, der umiddelbart spares ved at udnytte arealer og energi effektivt. Den ses også i den øgede produktivitet og de færre sygedage, der er hos medarbejderne. Hele 97% af danske kontor ansatte mener, at et godt indeklima er en af de vigtigste faktorer for en god arbejdsplads; 76% mener, at hensyn til energiforbrug og miljø er vigtige faktorer, når de skal vælge arbejdsplads. 5 Produktiviteten hos medarbejderne i et kontor påvirkes af flere faktorer, hvoraf luftkvalitet, temperatur, lys samt ventilation og luftskifte er fremtrædende faktorer. På de følgende sider kan du læse mere om disse faktorers betydning for indeklimaet. 3 Indeklimaundersøgelse foretaget af YouGov for Skanska. 4 Brink, Anne-Line et al., Kræftens Bekæmpelse, 2009, side 5; U.S. Environmental Protection Agency, 1989. 5 Indeklimaundersøgelse foretaget af YouGov for Skanska, 2011. 90% af tiden opholder vi os indenfor. 97% af danske kontoransatte mener, at et godt indeklima er en af de vigtigste faktorer for en god arbejdsplads. 76% af danske kontoransatte mener, at hensyn til energiforbrug og miljø er vigtige faktorer. 19
2.4 Luftkvalitet Lugt, støv, gasser og fugt er nogle af de faktorer, der påvirker luftkvaliteten på et kontor. Tæpper, linoleum, fuger, maling og møbler kan udsende dampe eller gift stoffer, der forringer luftkvaliteten og kan give gener som for eksempel hovedpine, hoste, irriterede øjne, kvalme og træthed. Konkrete tiltag, hvor for eksempel forurenende og støvende gulvbelægninger fjernes, kan øge produktiviteten hos medarbejderne med 4%. 6 I forhold til luftkvalitet er der et årligt produktivitetsværdi på ca. 900.000 kr. for en virksomhed med 60 ansatte, hvilket beregnes i afsnit 3.2 "Luftkvalitet". 20 6 Lawrence Berkeley National Laboratory, Indoor Pollutant Sources and Work Performance.
2.4 21,75 C 21 Temperatur Kulde og træk i vinterhalvåret og kvalmende varme og svedeture i sommerhalvåret. Det er nogle af de gener, der opleves i kontorer, hvor temperaturerne ikke kontrolleres. Der kan være store temperatursvingninger i ældre kontorer i modsætning til nye grønne kontorer, hvor der er stabile temperaturer. 1 C kan gøre forskellen. Optimalt set skal temperaturen ligge på ca. 22 C helt præcist 21,75 C. 7 Som tommelfingerregel kan man sige, at produktiviteten stiger eller falder 1% per grad temperaturen afviger fra 22 C. Nedkølning og opvarmning af kontorer er ikke blot et vigtigt emne i forhold til at skabe de mest optimale arbejdsforhold for kontor ets medarbejdere men også i forhold til energi forbrug. Ældre bygninger har typisk et højere energiforbrug i forhold til regulering af temperaturer end nye grønne bygninger. En af de løsninger, grønne bygninger har for at nedbringe energiforbruget, er for eksempel solceller på taget, der reducerer energiomkostningerne. På Tower er der for eksempel installeret 370 m 2 solceller med en årlig produktion på omkring 40.000 kwh. 7 Lawrence Berkeley National Laboratory, Temperature and Office Work Performance; University of California, 2006, Effect of temperature on task performance in office environment.
2.4 Lys Det er ikke helt ligegyldigt, hvor meget lys, der er i kontorer, og hvordan udsigten er. Produktiviteten blomstrer med det rette lys og den rette udsigt. Medarbejdere med fuld udsigt har forudsætninger for at være mere produktive sammenlignet med medarbejdere med forringet udsigt eller ingen udsigt. 10 22 Ventilation og luftskifte Luften i et kontormiljø forurenes konstant. Effektiv ventilation og luftskifte er en nødvendighed for at holde luften ren og iltholdig. Et godt luftskifte estimeres at have en effekt på produktiviteten på op til 5% afhængig af, hvor mange gange luften skiftes. 8 I nye grønne kontorer skiftes luften som standard minimum to gange i timen i kontorer og seks gange i timen i mødelokaler. Her er der fokus på at sikre øget produktivitet gennem høj ilttilførsel og ren luft. Produktiviteten, hurtigheden og nøjagtigheden for eksempel i forhold til korrekturlæsning og tasteopgaver, øges med øget ventilation i kontorerne. 9 8 Säppanen, O., Indoor Climate and Productivity, 2006. 9 Lawrence Berkeley National Laboratory, Ventilation Rates and Office Work Performance; Säppanen, O., Indoor Climate and Productivity, 2006. 10 Lawrence Berkeley National Laboratory, Daylight, View and School and Office Work Performance; Heschong Mahone Group, Windows and Offices: A Study of Office Worker Performance and the Indoor Environment, 2003.
2.5 En grøn profil Hvad betyder en grøn profil? Alt. I hvert fald hvis strategien og CSR-ambitionen er at skabe de bedste forhold for medarbejdere, arbejdsmiljøet og naturen. Udadtil kan en grøn profil tiltrække unikke kunder og samarbejdspartnere og på sigt være en god investering. Internt spiller den grønne profil også en større og større rolle, og for eksempel mener 76% af danske kontoransatte, at hensyn til energiforbrug og miljø er vigtige faktorer for en arbejdsplads. 11 I Skanska mener vi, at grønne løsninger er en investering i fremtiden og vi mener, det er vigtigt, at vi som virksomhed er med til at skabe opmærksomhed om det grønne. Ved at bygge grønt og tænke i helhedsorienterede og langsigtede løsninger, er vi med til at skabe et bedre miljø og bedre vilkår for de mennesker, der opholder sig i vores bygninger. 23 11 Indeklimaundersøgelse foretaget af YouGov for Skanska, 2011.
2.6 Potential Business Impact Hos Skanska har vi opsat en formel, der viser, hvor stort forretningspotentialet er ved øget medarbejdereffektivitet og dermed produktivitet. Vi kalder den Potential Business Impact eller blot PBI. Nedenstående formel er opsat med virksomhedens medarbejderomkostning (MO) for øje; men kan også anvendes i forhold til virksomhedens omsætning per medarbejder (OM) eller virksomhedens indtjening per medarbejder (IM). 24 PBI finder du ved følgende definitioner og formel: - Øget produktivitet [%],ØP - Gennemsnitlig medarbejderomkostning per år [kr./medarbejder/år], MO - Antal medarbejdere [medarbejdere], AM PBI = ØP x MO x AM Eksempel For en virksomhed med 60 medarbejdere, en gennemsnitlig medarbejderomkostning på 750.000 kr. og en produktivitetsforøgelse på 5% ser regnestykket sådan ud: PBI = 5 % x 750.000 kr./medarb./år x 60 medarbejdere = 2.250.000 kr. p.a. Det svarer til mere end den årlige kontorleje for 60 medarbejdere i et kontorhus som for eksempel Tower på Havneholmen.
2.7 Afrunding Vi har nu set nærmere på, hvad der kendetegner nye grønne kontorer, grønne certificeringsordninger, energibesparelser, arealeffektivitet og indeklima. Der er et betydeligt økonomisk potentiale i at flytte til nye grønne kontorer, hvor der er tænkt over faktorer som luftkvalitet, temperatur samt luftskifte. En virksomheds bundlinje kan blive grøn i grønne kontorer, hvor der fokuseres på klima såvel som indeklima, og hvor medarbejder produktiviteten kan øges betydeligt. I det følgende ser vi nærmere på vores grønne business case Tower på Havneholmen og viser, sort på hvidt, det økonomiske potentiale, der er i at vælge nye grønne kontorer. 25
26
3.0 Tower en grøn business case 27
28 Towers grønne tiltag inkluderer blandt andet 370 m 2 solceller på Towers tag sikrer en årlig energikapacitet på omkring 40.000 kwh. natlukning af alt overflødigt el-forbrug. 3 lags energiglas i nordvendte facader. lysstyring. Frikøl. kontrollerede temperatur hvilket sikrer optimale arbejdsforhold. Tæt på offentlig transport som bus og tog samt cykelparkeringsmuligheder.
3.0 Introduktion Tower er med sine ca. 18.500 m 2 og spektakulære arkitektur Havneholmens vartegn. Det er også et eksempel på en moderne kontorbygning med nye grønne kontorlokaler. Skanska har selv etableret sig i disse kontorer, hvor der er tænkt på miljø, indeklima og trivsel. Foruden Skanska har også Norrporten, Nu Skin Scandinavia, Den Japanske Ambassade og Advokat firmaet Tommy V. Christiansen valgt at have kontorer i det grønne tårn på Havne holmen. Forudsætninger i Tower business case: Medarbejderomkostning per år 750.000 kr. Antal medarbejdere i virksomheden 60 Kvadratmetre per medarbejder 19 m 2 Nyt kontor i Tower 1.164 m 2 Ældre kontor 1.500 m 2 Der er et stort økonomisk potentiale i at flytte fra ældre kontorer til kontorer i en ny grøn bygning. Vi har regnet os frem til et årligt besparelses potentiale på ca. 3.000.000,- kr. for en virksomhed med 60 ansatte. At der er et så stort potentiale ved at flytte til nye grønne kontorer kan virke voldsomt. Ikke desto mindre er der penge i at udnytte kontorarealerne effektivt og i at tænke på faktorer som miljø, energi besparelse og indeklima. På de følgende sider viser vi, hvorfor der er grøn økonomi i at vælge at flytte til nye grønne kontorer. 18.500 m 2 29
3.1 Fuld arealudnyttelse Der er et stort potentiale, når kontorarealer udnyttes effektivt. I ældre kontorer er arealerne typisk ikke udnyttet hensigtsmæssigt, hvilket kan skyldes bygningens fysiske form som for eksempel gangarealer, der ikke anvendes. Tower er konstrueret med henblik på optimal arealudnyttelse. I Tower udnyttes arealerne effektivt. I Tower er arealet pr. medarbejder 19 m 2 inklusiv fælles kantine areal og alle andre fællesfaciliteter, som omklædning, baderum, fælles gangarealer m.v. Alt i alt kan virksomheder spare 6% på den samlede leje, hvis de flytter til et kontorlejemål med større udnyttelsesgrad. Selvom den enkelte kvadratmeteromkostning kan være højere, får virksomheden i sidste ende mere for pengene. På modsatte side ses et eksempel på et sådan regnestykke. 30
Kontortype Forudsætninger ÆLDRE Nyt grønt Difference Antal medarbejdere (personer) 60 PERS. 60 PERS. Areal per medarbejder (m 2 ) 25 m 2 19 m 2 Areal i alt (m 2 ) 1500 m 2 1164 m 2-336 m 2 Leje (kr./m 2 p.a.) 1.300 kr. 1.650 kr. Skat (kr./m 2 p.a.) 250 kr. 318 kr. Forbrug (kr./m 2 p.a.) 150 kr. 136 kr. Drift (kr./m 2 p.a.) 100 kr. 88 kr. Kantineforening (kr./m 2 p.a.) 50 kr. 50 kr. Bruttoleje (kr./m 2 p.a.) 1.850 kr. 2.242 kr. +392 kr. 31 Samlede omkostninger ekskl. moms (kr. p.a.) 2.775.000 kr. 2.610.000 kr. -165.000 kr. 6%
3.2 32 Luftkvalitet - Værdi af øget medarbejdereffektivitet ved forbedret ventilation og luftkvalitet [kr./år], PV - Øget produktivitet ved forbedret luftkvalitet [%],ØP luft - Øget produktivitet ved forbedret ventilation [%],ØP vent - Gennemsnitlig medarbejderomkostning per år [kr./medarbejder/år], MO - Antal medarbejdere [medarbejdere], AM PV luft = ØP luft x MO x AM PV vent = ØP vent x MO x AM PV = PV luft + PV vent Gulvbelægninger, maling og møbler kan udsende dampe, der nedsætter produktiviteten eller direkte medvirke til at gøre medarbejderne syge. For eksempel udsender visse typer maling giftstoffer, der giver hovedpine, irriterede øjne og kvalme. De rigtige materialer og effektiv udluftning giver optimal luftkvalitet og fremmer produktiviteten. Ved ventilation på 10 l/s per medarbejder, kan produktiviteten øges med 4% og højere ved yderligere ventilation. 12 I Tower kan du vælge VOC 13 -neutrale materialer. Såfremt lejer kommer fra et lejemål med gamle tæpper og andet ældre inventar, kan de anførte 4% i øget produktivitet opnås, men sættes i nedenstående regnestykke til 1% på grund af en forholdsvis høj usikkerhedsfaktor. Eftersom luftskiftet er på ca. 20 l/s per medarbejder i Tower, vurderes ovenstående effekt at være større. Det vurderes at udgøre yderligere 1%, da der var en forbedring på 2% fra 10 l/s til 30 l/s pr. person, og da udviklingen er lineær i undersøgelsesområdet. PV luft = 1% x 750.000 kr./medarb. p.a x 60 medarbejdere = 450.000 kr. p.a. PV vent = 1% x 750.000 kr./medarb. p.a x 60 medarbejdere = 450.000 kr. p.a. PV = 900.000 kr. p.a. 12 Seppänen et al., Ventilation and Performance in Office Work, 2006. 13 Volatile Organic Compound = Flygtige organiske materialer.
3.3 Temperatur - Værdi af øget medarbejdereffektivitet ved rette temperatur [kr./år], PV - Øget produktivitet ved rette temperatur [%],ØP temp - Gennemsnitlig medarbejderomkostning per år [kr./medarbejder/år], MA - Antal medarbejdere [medarbejdere], AM PV vinter = ØP temp/vinter x MO x AM PV sommer = ØP temp/sommer x MO x AM PV = PV vinter + PV sommer Produktivitet fremmes ved bestemte temperaturer. Den optimale temperatur ligger for majoriteten af medarbejdere på ca. 22 C helt præcist 21,75 C. 14 Derfor er det vigtigt, at temperaturen på kontoret kan reguleres til at ligge på det niveau, hvor produktiviteten hos med arbejderne er størst. 33 Man kan sige, at medarbejdereffektiviteten øges op til 22 C og nedsættes igen, når temperaturen overstiger 22 C. Optimum ligger således på 22 C. Som tommelfingerregel kan man sige, at produktiviteten stiger eller falder 1% per C temperaturen varierer i forhold til 22 C. Ifølge den ofte anvendte norm for specifikation af indeklima, DS 474, må der være et spænd fra minimum 22 C i opvarmningsperioden. Resten af året skal bygningen kunne holde 24 C, dog +/- 2 C. Det kan dog accepteres at overskride 26 C i højest 100 timer (4,27%) af den årlige anvendelsestid, heraf højst 25 timer (1,07%) over 27 C. Dertil må temperaturen ikke overstige 25 C i mere end 25% af anvendelsestiden (585 timer). Anvendelsestiden defineres som mandag til fredag fra 08.00-17.00 (2.340 timer per år). I nedenstående regnestykke antages det, at et kontor i vinterperioden (3 måneder) i gennemsnit ligger på 20 C, 2 C under optimum, og på 27 C i en kortere sommer periode (1 måned). Det antages yderligere, at frihedsgraderne ikke udnyttes fuldt samt at den årlige medarbejderomkostning er 750.000 kr. PV vinter = 2% x 3/12 mdr. x 750.000 kr./medarb. p.a. x 60 medarb. = 225.000 kr. p.a. PV sommer = 1% x 98/2.340 dage x 750.000 kr./medarb. p.a. x 60 medarb. = 19.000 kr. p.a. pv = 244.000 kr. p.a. - ½ omkostning ved ventilation/køling (el, service, henlæggelser)** = - 50.000 kr. p.a. PV justeret for omk. = 194.000 kr. p.a. hvilket svarer til 167 kr. per m 2 i fx Tower på Havneholmen 14 Lawrence Berkeley National Laboratory, Temperature and Office Work Performance; University of California, 2006, Effect of temperature on task performance in office environment. * De 98/2340 kommer fra 1 mds timer som er 198 timer minus 100 timer, som kan ligge over 26 grader. ** Fra Towers budget i 2011. Den anden halve omkostning er under ventilation og luftskifte.
3.4 Ventilation og luftudskiftning - Værdi af øget medarbejdereffektivitet [kr./år], PV luftud - Øget produktivitet [%],ØP - Gennemsnitlig medarbejderomkostning per år [kr./medarbejder/år], MO - Antal medarbejdere [medarbejdere], AM PV luftud = ØP x MO x AM 34 Luften i et kontor forurenes konstant. Frisk luft øger produktiviteten. Derfor er ventilation og luftudskiftning vigtigt for at holde luften ren og iltholdig. Ventilation har en effekt på produktiviteten på mellem 1-5% afhængig af, hvor mange gange luften udskiftes. 15 I Tower er der et luftskifte på 2 gange i timen i kontorarealerne og 6 gange i timen i møde arealerne. Præmisserne for nedenstående udregning er følgende: Towers kontorer har 20 l/s i forhold til 0l/s i gamle kontorer: Fra 7,5 l/s til 20 l/s giver (1,3 +0,6) 1,9% præstationsforøgelse Fra 0 l/s til 7,5 l/s antages 2% Totalt 3,9% fra gl. lejemål til nye kontorer i Tower Det antages, at der regelmæssigt åbnes et vindue i et ældre kontor, hvilket svarer til ca. halvdelen af de 7,5l/s, som derfor giver lidt ventilation, antaget svarende til 0,9 %. Produktivitetsforbedringen i Tower vurderes således til ca. 3%. PV luftud = 3% x 750.000 kr./medarb. p.a x 60 medarbejdere = 1.350.000 kr. p.a. - ½ omkostning ved ventilation/køling (el, service, henlæggelser)** = - 50.000 kr. p.a. PV justeret for omk. = 1.300.000 kr. p.a. 15 Säppanen, O., Indoor Climate and Productivity, 2006. * Fra Towers budget i 2011. Den anden halve omkostning er under temperatur. ** Regnestykket er baseret på en undersøgelse i USA, hvor luften genanvendes. Hvis undersøgelsen var lavet i Danmark, hvor vi anvender frisk luft, ville effekten forventeligt være større.
35
3.5 3.6 36 Årlig nettoproduktivitet Sygefravær - Værdi af reduceret sygefravær [kr./år], PV syg - Gennemsnitlig medarbejderomkostning per år [kr./medarbejder/år], MO - Antal medarbejdere [medarbejdere], AM - Sygfravær vægtet over antal arbejdsdage, V syg PV syg = V syg x MO x AM Sygefraværet kan reduceres markant ved at flytte fra ældre kontorer til nye grønne kontorer. Og jo færre sygedage desto bedre økonomisk bundlinje. Nye grønne kontorer vurderes at kunne spare en virksomhed for hele 2 sygedage per medarbejder. Ifølge en amerikansk undersøgelse 16 foretaget på Universitetet i San Diego kan der gennemsnitligt registreres 2,88 færre årlige sygedage per medarbejder per år. Ved konservativ betragtning rundes ned til 2 færre årlige sygedage per medarbejder. Der er 251 arbejdsdage i 2012, hvoraf 30 dage er ferie. Det giver reelt 221 arbejdsdage på kontoret. Den økonomiske værdi ser derfor således ud: PV syg = 2/221 dage x 750.000 kr./mederb. x 60 medarb. = 407.000 kr. p.a. Luftkvalitet, temperatur samt ventilation og luftskifte er alle faktorer, der spiller en stor rolle i det samlede regnskab. Her kan du se en økonomisk oversigt over den årlige nettoproduktivitetsværdi i Tower: Temperatur Ventilation & luftskifte Luftkvalitet I alt 194.000 kr. 1.300.000 kr. 900.000 KR. 2.394.000 kr. Det svarer til 2.056 kr./m 2 eller ca. 40.000 kr./medarbejder, hvilket svarer til en produktionsværdi årligt på ca. 5% per medarbejder. 16 Miller N. G. et al., Green Buildings and Productivity, 2009. * Her er ikke regnet tabt indtjening fra sygedagene ind i casen, udelukkende værdien af medarbejderomkostningen.