Dansk økonomi og boligmarkedet Cheføkonom Tore Stramer, tors@nykredit.dk 02.11.2018
2018 har givet opsvinget små buler i lakken Meget støj i BNP-tallene % 2,5 2,0 1,5 BNP BNP uden patent BNP uden patent og tørke Men fort sat stabilt beskæftigelsesfremgang 1,0 0,5 0,0 2016 2017 2018 02.11.2018 2
Ingen kreditdrevet forbrugsvækst Forbrugskvoten er tæt på historisk lav Andel af disponibel indkomst (%) 108 106 104 102 100 Forbruget har fulgt beskæftigelsesudviklingen Ændring år/år (%) 6 4 2 0 98 96 94 92 Forbrugskvote, rentebetalinger og udbytte fastholdt på 2012-niveau Forbrugskvote 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017-2 -4-6 Privatforbrug Beskæftigede 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 02.11.2018 3
Fortsat fremgang i investeringerne Erhvervsinvestering i moderat fremgang 28 Andel af BVT (%) % 27 26 Investeringskvote Produktions gab, h.a. 25 24 23 22 21 20 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4-5 Pæn fremgang i boliginvesteringerne drevet af nybyggeri 45 Mia. kr. 40 Maskiner og transportmidler 35 Boliger 30 Andre bygninger og anlæg 25 20 15 10 5 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 02.11.2018 4
Eksportvæksten er bremset op Eksporten står og falder med den globale vækst Solid konkurrenceevne 02.11.2018 5
Global risiko er øget Vigende forventninger 02.11.2018 6
Højkonjunkturen giver nye udfordringer Outputgabet er tilbage i positivt terræn Flere virksomheder melder om mangel på arbejdskraft 02.11.2018 7
Arbejdsmarkedsreformer og tilgangen af udenlandsk arbejdskraft letter kapacitetspresset Arbejdsmarkedsreformer afbøder efterspørgselspresset Personer (1.000) 3100 Arbejdsstyrke, grundforløb 3000 Arbejdsmarkeds- og tilbagetrækningsreformer Indvandring af udlændinge, netto og ligeledes gør udenlandsk arbejdskraft 2900 2800 2700 2010 2013 2016 2019 2022 2025 02.11.2018 8
Indkomstvæksten giver baghjul til BNP-væksten Stærk indkomstvækst Velstandsfremgangen i verdensklasse Gns. årlig vækst, 2007-2016, BNI pr. 20-64-årig, (%) 2 BNI pr. indbygger 1 0-1 -2 BNP Befolkning Bytteforhold Kapitalindkomst Tyskland Danmark Sverige USA UK Venstre: Betalingsbalancens poster er opgjort som 12 måneders løbende sum. 02.11.2018 9
Regionale forskelle i BNP-væksten Store regionale vækstforskelle 120 BNP, indeks (2007=100) 115 København 110 105 Hele landet 100 Nord- og Østsjælland 95 Fyn Jylland 90 Vest- og Sydsjælland 85 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mindre forskelle i indkomstvæksten 135 Disp. indkomst pr. indbygger, indeks (2007=100) 130 Nord- og Østsjælland København 125 Vest- og Sydsjælland 120 Fyn 115 Jylland Hele landet 110 105 100 95 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 02.11.2018 10
Stor forskel på efterspørgslen og udbuddet på tværs af landet Handelsaktiviteten er højest i og omkring de større byer Mange boliger til salg dæmper prispresset i store dele af landet 02.11.2018 11
Vi søger mod de større byer Befolkningen søger mod største byer hvilket også gælder inden for de enkelte kommuner 100 Andel i 2014-2016 (%) 75 50 25 Andel af kommunens handler i den største by (%) 0 Andel i 2004-2006 (%) 0 25 50 75 100 02.11.2018 12
Slut med høje prisstigninger i København Flere år med høje prisstigninger og mange handler Udbuddet stiger fra et lavt niveau 02.11.2018 13
Lejlighedspriserne ER steget meget de seneste seks år! NV +88% Ø +68% N +86% Til sammenligning: Indkomster: +15% Frb. +61% Frb. C +66% V K +72% Forbrugerpriser: Valby +70% +71% S +62% +4% SV +75% 14
Adgangen til kredit er begrænset ad flere omgange 15
Vandring fra usikre mod sikre lån God skik for boligkredit: Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån 2017h1 53 47 2017h2 58 40 2018h1 68 31 16
Vandring fra usikre mod sikre lån Boligbyrden 1.-årsfinansieringsomkostninger ift. indkomst (%) 60 50 40 Fast rente m/afdrag 30 Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån 2017h1 53 47 2017h2 58 40 2018h1 68 31 20 10 Variabel rente u/afdrag 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 17
er ækvivalent med et prisfald på 7-8% Boligbyrden er hoppet i vejret for marginalkøberen 1.-årsfinansieringsomkostninger ift. indkomst (%) 60 50 40 Fast rente m/afdrag 30 Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån Boligbyrde, marginalkøber 2017h1 53 47 25,2 2017h2 58 40 27,4 2018h1 68 31 29,7 20 10 Variabel rente u/afdrag 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2018k1 med 2017h2-vægte: 27,4% Altså en forskel på 2,3%-point Fra 29,7% til 27,4% kræver prisfald på 7-8% 18
Hvad byder fremtiden på? Mere modvind Lavere handelsaktivitet (især forældrekøb) Øget udbud Stigende fraflytning Massivt nybyggeri Højere renter Boligskatter end medvind Opsving i dansk økonomi Beskæftigelse Uddannelse Indkomst På kort sigt På længere sigt 19
Mindre lys udsigt for forældrekøberne Kreditstramninger Nye offentlige vurderinger i 2020 Usikker fremtid på Københavns ejerlejlighedsmarked Boligskatter Højere rente 850 750 650 550 450 Antal handler pr. måned, ejerlejligheder i København August 2017: 625 stk. -22% 15-20% af handlerne 350 August 2018: 489 stk. 250 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20
Udbuddet stiger fra et lavt niveau Udbuddet er steget med mere end 25% Ingen indikation på brandudsalg 1000 Nyudbud af ejerlejligheder, Københavns Kommune 800 600 400 Gennemsnit januar til september 200 sep-15 mar-16 sep-16 mar-17 sep-17 mar-18 sep-18 21
Stigende fraflytning og massivt nybyggeri Rekordmange flytter til og fra København 50 Årlig udvikling, Københavns Kommune (1.000) Tilflyttere 45 Fraflyttere 40 35 30 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Nybyggeri matcher efter års tilløb befolkningsudviklingen 600 Antal 1.000 m 2 Årlig ændring (1.000) 15,0 500 12,5 400 10,0 300 Indbyggertal, h.a. 7,5 200 5,0 100 2,5 0 0,0-100 Fuldført boligbyggeri -2,5-200 -5,0-300 -7,5 1980 1990 2000 2010 2020 22
Udsigt til højere renter København er meget følsomt over for stigende renter Og der er (fortsat) stigende renter på vej 60 Boligbyde, ejerlejligheder i København (%) 55 50 45 40 35 30 Historisk udvikling Gennemsnit 1998-2017 Markant rentestigning Forventet udvikling 25 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 02.11.2018 23
Nye boligskatter Skatterabat 24
rammer især Københavns ejerlejligheder 25
rammer især Københavns ejerlejligheder Rammer flere end 70% 26
rammer især Københavns ejerlejligheder Rammer flere end 15% - Formentlig primært nybyggeri 27
Effekt af boligskat København, ejerlejlighed Usikkerhed Fremrykke køb Skatterabat Udskyde salg Skatterabat Udskudt skat Ændrede omkostninger Skattelettelse Skatterabat Skatten følger vurderingen Handelsaktiviteten ventes at falde med 4-6% 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0 Lavere handelsaktivitet 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Priserne ventes at falde med 6-8% 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 %-point %-point 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Højere handelsaktivitet Højere prisudvikling "Alt-andetlige" "Alt-andetlige" Lavere prisudvikling 28
Opsummering På kort sigt: Lavere handelsaktivitet Højere udbud Begrænset prispres På længere sigt: Boligskatter Højere renter Nedadrettet prispres På langt sigt: Højere priser 29