Opgavesamling med afleveringsoversigt

22.01.2015 Opgavesamling med afleveringsoversigt Erhvervslejeret Forår 2015 EA06 - Århus 1

Afleveringsoversigt På Erhvervslejeret, hold EA06 Århus, afleveres fire opgavesæt i løbet af semesteret efter følgende plan: Hold og opgavesæt Hovedemner Afleveringsdato Returnering Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 1 Erhvervslejelovens område Lejekontrakten Overtagelse af lejemålet Lejers sikkerhedsstillelse Tors. 05.02.2015 Modtaget hos ED Man. 16.02.2015 Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 2 Lejens størrelse og regulering Forbrugs- og ejendomsregns. Tors. 26.02.2015 Modtaget hos ED Man. 09.03.2015 Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 3 Vedligeholdelse Forandringer i lejemålet Fremleje Afståelse Tors. 19.03.2015 Modtaget hos ED Man. 30.03.2015 Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 4 Opsigelse Ophævelse Fraflytning Tors. 23.04.2015 Modtaget hos ED Tors. 30.04.2015 Afsendes fra ED Opgavesamling De fire opgavesæt fremgår af denne opgavesamling, som opgavesæt 1-4. I det omfang, at opgaverne helt eller delvist er hentet fra tidligere eksamensopgaver, er dette anført i starten af opgavesættet, det er dog altid opgaven som stillet her i opgavesamlingen, der skal besvares. De samlede eksamenssæt fra de seneste 3 år ligger tilgængelige på holdets hjemmeside, hvorfra de kan downloades og udskrives til brug for supplerende forberedelse og studie. Rettevejledning Rettevejledning til denne opgavesamling ligger tilgængelig på holdets hjemmeside, vi anbefaler naturligvis, at rettevejledningen ikke bruges til at lave opgaverne ud fra, men først ved tilbageleveringen af opgaven sammen med de givne bemærkninger til besvarelsen. I det omfang en besvarelse i overvejende grad har lighed med rettevejledningen i dens indhold og/eller formulering, kan man ikke påregne en karakter på mere end 2. 2

Besvarelser Besvarelse af opgaver skal ske i form af individuelle besvarelser fra hver enkelt kursusdeltager. Der kan ikke aflægges gruppebesvarelser/fællesbesvarelser el. lign. Aflevering Opgaverne afleveres på afleveringsdagen senest kl. 13.00. Aflevering kan ske enten til undervisning eller sendes til mailadressen: opgaver@ejendomsforeningen.dk For sent afleverede opgavesæt regnes for ikke-afleverede. Krav til opsætning og oplysninger i opgaven Opgaven skal afleveres med tydeligt holdnr., navn, opgavesæt nr. og sidetal, som illustreret her på denne side. Det gælder også alle eventuelle bilag. Oplysningerne bør sættes øverst på siden i sidehovedet. Erhvervslejeret EA06 Århus Ejendomsforeningen Danmark Opgavesæt nr. 1 Side 1 af 8 Opgaven skal være sat op med en højremargen på 6 cm til bemærkninger, som illustreret her på denne side. Hvis ikke der er plads til bemærkninger, kan det ikke forventes, at der gives nogen. Afleveres opgaven pr. mail skal opgave og evt. bilag som udgangspunkt være samlet i én fil. Det kan dog accepteres, at der afleveres i to filer, en til opgaven og en til evt. bilag. Tilbagelevering Opgaverne tilbageleveres i overensstemmelse med oversigtens kolonne Returnering. Såfremt opgave tilbageleveres til undervisning, og man er forhindret i at deltage i undervisningen, vil opgaven blive returneret med posten den pågældende dag til den postadresse, som Ejendomsforeningen Danmark har registreret for den studerende. Bemærkninger og karakterer Der gives bemærkninger til besvarelserne og der gives en samlet karakter for opgavesættet. Hvis den studerende har spørgsmål eller ønsker uddybning, kan der rettes henvendelse til underviseren. 3

Vejledning i opgaveskrivning Det er altid en god ide at læse hele opgavesættet igennem, før du går i gang med at skrive. Dermed mindskes risikoen for at misforstå en opgave. Desuden bliver det muligt at vurdere hvor meget tid, de enkelte opgaver må tage, og du kan eventuelt begynde med den letteste opgave. Det er ikke nødvendigt at løse opgaverne i den rækkefølge, de står på papiret, men hvis du ikke gør det, bør du begynde på en ny side ved hver opgave/delopgave, og lægge opgaverne i den rigtige rækkefølge til sidst. Du kan vente med at nummerere siderne, til du er helt færdig. Tag den nødvendige tid til at analysere opgaven, så du er klar over, hvad det egentlig er, der spørges om. Du skal gå ud fra de faktiske oplysninger, der gives i opgaven, og kun hvis der mangler oplysninger, skal du angive forudsætninger eller alternative løsninger. Generelt gælder, at besvarelsen skal vise, at du er hjemme i stoffet, og at du kan bruge lovgivning og retspraksis på den konkrete situation. Det viser du bedst ved at forholde dig til lige netop den situation, der er beskrevet i opgaven. Du bør også tage opgaven bogstaveligt i den forstand, at hvis der er bedt om besvarelse i en bestemt form f.eks. et brev bør du ikke give svaret på anden måde. Hensigten med opgaveformuleringen kan være at teste, om du kan bruge reglerne til netop det angivne formål. Hvis et resultat er tvivlsomt, skal du skrive argumenterne både for og imod det resultat, du vælger, og du skal fortælle, hvorfor du lander på netop dette resultat. I begrundelsen for dit svar bør også indgå henvisning til de relevante lovregler og bekendtgørelser samt eventuelt til domme eller administrative afgørelser. Det er som regel ikke nok at besvare et spørgsmål med ja, nej, et tal eller en anden kontant oplysning. Hvis du bliver bedt om at angive sidste rettidige betalingsdag eller udregne et påkravsgebyr, vil det naturligvis være korrekt at angive den rigtige dato eller det rigtige beløb, men du bør også lade beregningen fremgå af opgaven, så det kan ses, hvori en evt. fejl består, og om du har forstået principperne. Eksempel: Af opgaveteksten fremgår, hvornår lejeren er flyttet/har afleveret nøgler, og et af spørgsmålene lyder: Hvornår skal eventuelle istandsættelseskrav rejses overfor lejeren? Her skal du angive en dato og begrunde angivelsen. Det er ikke nok at skrive Senest 2 uger fra fraflytningsdagen. En god besvarelse kan f.eks. se sådan ud: Fristen for fremsættelses af istandsættelseskrav i ELL 74, stk. 2, regnes fra tidspunktet for aflevering af nøgler. Efter domspraksis er det godt nok, at udlejer sender kravet på fristens sidste dag. Da nøgler er afleveret ved flyttesynet den..., skal kravet altså sendes senest den... Det er dog altid bedre at give et ubegrundet svar eller et svar uden henvisninger end helt at undlade at besvare et spørgsmål. Sørg for at nå alle spørgsmål. Normalt giver det en højere karakter at give en jævnt god besvarelse af det hele end at lave én super god opgave og ikke nå resten. Undgå også at svare på andet og mere end der er spurgt om. Det tager tid fra besvarelsen af det, der faktisk er spurgt om, og du får ikke noget for det. Tværtimod risikerer du, at læseren bliver i tvivl om, hvorvidt du har forstået opgaven, og ikke mindst risikerer du, at komme til at skrive noget forkert og det trækker ned. 4

Introduktion til juridisk metode Metode betyder fremgangsmåde. Dvs. at den juridiske metode angiver, hvilken fremgangsmåde en udlejer, en administrator, en jurist, en advokat eller en dommer anvender, når vedkommende skal finde en løsning på et juridisk problem. For at kunne tænke juridisk og arbejde juridisk metodisk er det o vigtigt, at man kender de forskellige regler i retssystemet. Det er dog sjældent en nem opgave at finde ud af, hvilke regler der regulerer et bestemt forhold og hvordan disse regler skal forstås og anvendes i det konkrete tilfælde. Der er mange regler at finde rundt i, og reglerne kan være uklart formulerede, ligesom det kan være vanskeligt at finde ud af, hvordan reglen skal anvendes på den konkrete situation/konflikt. Eksempel: Det fremgår af lejelovens 83, stk. 3, at en boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænset lejeaftale, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Men hvad kræves der for at en tidsbegrænsning af lejeaftalen er tiltrækkeligt begrundet i udlejers forhold? Og på hvilket tidspunkt skal den tilstrækkelige begrundelse være opfyldt? Besvarelse af juridiske spørgsmål forudsætter således, at man kan orientere sig i retskilderne og har indsigt i de formål og hensyn, der ligger bag de enkelte regler. Det er her, at den juridiske metode eller den juridiske tankegang kommer ind. Den juridiske metode indebærer, at man må finde og fortolke den relevante retsregel, dernæst må man gennem udvælgelse af de relevante fakta/oplysninger i den konkrete situation forstå og anvende retsreglen på den konkrete situation og nå frem til en konklusion på, hvordan situationen skal håndteres. Den juridiske metode skal således ses som en proces med følgende trin: 1. Definer det juridiske område 2. Formuler den juridiske problemstilling 3. Angiv retskilder 4. Redegør for teori 5. Vurder teori i forhold til fakta 6. Begrund konklusion/løsning 1. Definition af det juridiske område Når to parter skal indgå en aftale, eller når der opstår en konflikt mellem to parter, er det vigtigt at få identificeret problemet rent juridisk. Det første punkt er at finde ud af, hvilket juridisk område sagen tilhører, altså om aftalen eller konflikten reguleres af et bestemt juridisk område. Det kan f. eks. være en problemstilling, som vedrører boliglejeretten (boliglejemål), erhvervslejeretten (erhvervslejemål), andelsboligretten (andelsforeninger/-lejligheder) eller ejerlejlighedsretten (ejerforeninger/-lejligheder). Eksempel: Parterne er henholdsvis en udlejer og en lejer af et privat beboelseslejemål, der indgår en lejeaftale. I den periode, hvor lejer bor i lejligheden opstår en konflikt mellem parterne om lejeforholdet. Her skal man skulle søge det juridiske svar på konflikten inden for boliglejeretten. 5

2. Formulering af den juridiske problemstilling Dernæst skal den konkrete juridiske problemstilling klarlægges. Det skal angives, hvilket konkret problem inden for f.eks. boliglejeretten, der skal findes en løsning på. Eksempel: Det kan være, at flere lejere i en ejendom har klaget over en af de øvrige lejere i ejendommen, fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med tæsk, hvis de klager over larmen. Her er problemstillingen, om udlejer kan gøre noget for at få det til at ophøre, f.eks. om udlejer har ret til at ophæve eller opsige denne lejer af en beboelseslejlighed. 3. Angiv retskilder Svaret på den juridiske problemstilling skal herefter findes i de retskilder, der gælder for netop den juridiske problemstilling. Det er er derfor vigtigt at finde retskilderne på området, og at forklare de relevante regler på det pågældende område. Eksempel: Flere lejere i en ejendom har altså klaget over en af de øvrige lejere i ejendommen, fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med tæsk, hvis de klager over larmen. Udlejer ønsker at ophæve eller opsige denne lejer af en beboelseslejlighed, Her skal man behandle henholdsvis lejelovens 83, stk. 1, litra e, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan opsige lejeren. Og man skal vurdere lejelovens 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan ophæve lejeren. Derudover kan det være relevant at vurdere nogle af de øvrige retskilder som findes, og som kan have betydning for, hvordan en juridisk problemstilling skal vurderes og afgøres. Retskilderne har en indbyrdes prioritet, hvor den retsregel med den højeste prioritet overtrumfer retskilder med lavere prioritet. De væsentligste retskilder er følgende i prioritetsrækkefølge: 3.1. Loven Inden for ejendomsadministration er det især følgende love, der skal anvendes af ejendomsadministrator til løsning af de juridiske problemer: Lejeloven Boligreguleringsloven Erhvervslejeloven Andelsboligforeningsloven Ejerlejlighedsloven En lov vedtages af Folketinget og underskrives af regeringen (ministeren). En lov er bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og virksomheder m.v. 3.2. Lovens forarbejder Lovens forarbejder er en del af et lovforslag, når det fremsættes i folketinget. Det er i forarbejderne, at man kan læse uddybende om baggrunden for en ny lov, og hvordan 6

lovreglerne skal forstås og fortolkes. Lovens forarbejder som skrevet i lovforslaget kan i lovgivningsprocessen udvides med bl.a. en betænkning fra folketingets udvalg, f.eks. boligudvalget, eller ministerens svar på spørgsmål stillet fra udvalgets eller andre af folketingets medlemmer frem til vedtagelsen af loven i Folketinget. Lovforarbejder er en væsentlig kilde til forståelse eller fortolkning af reglerne. Lovforarbejderne er dog ikke i sig selv bindende eller forpligtende. 3.3. Bekendtgørelser Bekendtgørelser udstedes af ministeren i henhold til en bestemmelse i loven, der giver bemyndigelse til ministeren til inden for nogen fastsatte rammer at udstede særlige og uddybende regler vedrørende en bestemmelse eller et særligt område. Et eksempel findes i lejelovens 115 a, hvorefter indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Med baggrund i denne bestemmelse har ministeren udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler (Arealbekendtgørelsen). En bekendtgørelse er bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og virksomheder m.v. 3.4. Cirkulærer Et cirkulære er en administrativ forskrift fra en administrativ myndighed til en anden administrativ. Et cirkulære angiver nærmere retningslinjer for administrationen af en lov og redegør ofte uddybende for forståelsen og fortolkningen af nogle bestemte lovregler. Cirkulæret kan være udstedt med hjemmel i en lov eller fordi den administrative myndighed, der udsteder cirkulæret, er overordnet i forhold til den myndighed (den overordnede myndighed), som modtager cirkulæret (den underordnede myndighed). Cirkulæret er ikke bindende for borgerne, dvs. at det hverken kan skabe pligter eller rettigheder for borgerne. Derimod er et cirkulære typisk bindende for myndighederne. Der er dog visse undtagelser til dette. Nogle cirkulærer udstedt fra ca. 1970-1989 retter sig mod borgere og forpligter dem, og disse cirkulærer burde rettelig være udstedt som bekendtgørelser. Et eksempel på dette findes i Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Cirkulære nr. 43 af 21. april 1986). Cirkulæret beskriver således uddybende, hvordan reglerne om fastsættelse af maksimalpriser for andelsboliger i Andelsboligforeningsloven skal forstås og fortolkes, og dermed hvordan reglerne skal administreres af myndighederne. 3.5. Vejledninger Vejledninger kan have betydelige indholdsmæssige lighedstræk med lovfortolkende cirkulærer. En vejledning angiver dog alene en uddybende orientering om forståelsen og fortolkningen af nogle bestemte lovregler. En vejledning er således ikke en egentlig retningslinje for, hvordan loven skal administreres. 7

En vejledning udstedes også fra en administrativ myndighed, og den kan udstedes uden hjemmel i lov. Da vejledningen alene er af orienterende karakter, er den hverken bindende for myndigheder, som er modtager af vejledningen eller for borgerne. Et eksempel på en vejledning er Vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven. Vejledningen er udstedt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i december 2014, og er en orientering til borgere, andelsboligforeninger, revisorer og myndigheder m.v., om hvordan man kan lave et korrekt og gennemskueligt årsregnskab for andelsboligforeninger, der overholder årsregnskabslovens regler. 3.6. Retspraksis Retspraksis er domstolsafgørelser, dvs. afgørelser truffet af Højesteret, landsretterne eller byretterne eller evt. af særdomstole. Domme kan, selvom de ofte er begrundet i de konkrete omstændigheder i en sag, have stor værdi som retskilde i forhold til den skrevne lovgivning. En dom kan danne mønster (præcedens) for efterfølgende afgørelser om lignende juridiske problemstillinger. I Danmark har vi tre retsinstanser: Højesteret Landsretterne Byretterne ( boligret i lejeretlige tvister) Der findes kun én Højesteret i Danmark. Der findes to landsretter, henholdsvis Østre (Sjælland og øerne) og Vestre landsret (Jylland). Og der findes i alt 24 byretter, én for hver retskreds i Danmark. Langt de fleste tvister starter i by-/boligretterne. Hvis de er principielle, kan de dog starte i en af de to landsretter. Alle borgere, virksomheder m.v., som har en retstvist, har som udgangspunkt ret til at få den behandlet i to retsinstanser. Det vil sige, at en sag, der er startet i by-/boligretten, kan altid ankes til en af landsretterne. Og en sag, der er startet i landsretten, kan altid ankes til Højesteret. Hvis en sag er startet i byretten, og også er behandlet og afgjort i ankesagen af en landsret, kan den kun ankes og behandles af Højesteret, hvis man får tilladelse til det af Procesbevillingsnævnet. Tilladelse gives kun, hvis sagen er principiel. Man taler også om dommes præjudikatsværdi. Jo højere domstol jo større præjudikatsværdi, dvs. at byretsdomme har en relativt lav præjudikatsværdi, mens Højesteretsdomme har en høj præjudikatsværdi. Retspraksis er som udgangspunkt en uskreven retskilde, selvom en række domme ofte vil fremtræde i trykt form i forskellige tidsskrifter. De tidsskrifter, man oftest benytter som ejendomsadministrator er følgende: Grundejernes Domssamling (forkortet GD). GD har domme om boliglejeretlige tvister, erhvervslejeretlige tvister og tvister vedrørende andelsboliger. Ugeskrift for Retsvæsen (forkortet UfR). UfR har domme om alle retsområder. Tidskrift for Bygge- og boligret (forkortet TBB). TBB har domme om byggeretlige tvister, tvister om mangler ved fast ejendom, boliglejeretlige tvister, erhvervslejeretlige tvister og tvister vedrørende andelsboliger. 8

3.7. Administrativ praksis Afgørelser fra en statslig eller kommunal forvaltningsmyndighed kan også få karakter af en retskilde, navnlig hvor der er tale om en række enkeltafgørelser af et ensartet præg. Herved kan der dannes en regel for administrationen af den type afgørelser. En sådan administrativ praksis kan ikke uden videre fraviges i enkeltsager, da det vil være i strid med den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning. Forvaltningen har dog adgang til mere generelt at ændre praksis. Administrativ praksis er ikke bindende for domstolene, idet domstolene kan prøve gyldigheden af forvaltningens afgørelser. Inden for boliglejeretten er afgørelser truffet af huslejenævnene og Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn administrative klageinstanser ifølge lejeloven og boligreguleringsloven. Afgørelser fra nævnene har derfor interesse som retskilde inden for boliglejeretten. Nævnenes afgørelser kan altid indbringes for byretten (ofte benævnt boligretten i lejeretlige tvister. Udvalgte afgørelser fra Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn bliver trykt i tidsskriftet Grundejernes Domssamling, der administreres af Ejendomsforeningen Danmark. Disse administrative afgørelser har betegnelsen GA, f.eks. GA 2014/01. 3.8. Juridisk litteratur Juridisk litteratur er ikke en egentlig retskilde. Litteraturen er således en forfatters udtryk for, hvordan juraen og retskilderne (lovene, bekendtgørelserne, cirkulærer og retspraksis m.v.) skal forstås og anvendes på det område, som en juridisk bog eller en artikel beskæftiger sig med. Juridisk litteratur er dog et vigtigt og almindeligt anvendt redskab for både dommere, advokater og ejendomsadministratorer i deres daglige arbejde. Artikler fra f.eks. et af de ovennævnte tidsskrifter er almindeligt anerkendte og citeres ofte i forbindelse med løsning af juridiske problemstillinger. Endvidere er flere bøger udgivet af anerkendte juridiske forfattere også ofte citerede og anvendt. 4. Redegør for teori Her skal man redegøre for den grundlæggende teori samt bestemmelser mv., der har indflydelse på den pågældende juridiske problemstilling. Det gøres uden at forholde sig til den pågældende tvist. Eksempel: Udlejer vil gerne forsøge at ophæve og opsige den lejer, som de øvrige lejere i ejendommen har klaget over. Her skal redegøres for, at lejer har overtrådt god skik og orden, sådan som dette er beskrevet i henholdsvis lejelovens 83, stk. 1, litra e, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift., hvorefter udlejer kan opsige lejeforholdet, eller lejelovens 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift., hvorefter udlejer kan ophæve lejeforholdet. Det er relevant her at beskrive, at det er nødvendigt med tilstrækkelige beviser for, at lejeren larmer og er kommet med trusler, 9

f.eks. i form af skriftlige klager, vidneudsagn, optagelser m.v. Det er også relevant at redegøre for, at udlejer skal have sendt en påmindelse til lejeren om at ophøre med larm og trusler, førend udlejer kan opsige eller ophæve lejemålet. Endeligt er det relevant at redegøre for, om udlejer kan sende en opsigelse eller ophævelse, hvis lejer ikke efterkommer påmindelsen og ophører med at larme m.v. Selvom en bestemmelse måske ikke direkte omfatter en bestemt situation, kan den måske stadig bruges på situationen ud fra en analogibetragtning, da der er nogle fællestræk mellem den situation, som bestemmelsen regulerer, og den situation, som man står overfor. Eksempel: Forholdet mellem andelshavere og andelsboligforening er ikke omfattet af lejeloven, men i visse tilfælde bruger man lejeloven analogt, hvis et spørgsmål ikke er reguleret af vedtægterne. Det gør man f.eks. med eksklusion her bruger man LL 93 analogt. Baggrunden for dette er, at man mener, at andelshavere og lejere har visse fællestræk, såsom at de begge kun har en brugsret til deres lejlighed. Såfremt en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation, kan man visse tilfælde i stedet drage en modsætningsslutning. At bruge en bestemmelse modsætningsvis vil sige, at man slutter fra, at når en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation til, så kan den heller ikke anvendes på situationen. Eksempel: Det følger af LL 10, stk. 1, modsætningsvist, at lejer ikke kan ophæve lejemålet før overtagelsen, hvis det lejede var fuldført ved lejeaftalens indgåelse, eller hvis overtagelsestidspunktet er aftalt. Det følger ligeledes af LL 70, stk. 1, modsætningsvist, at lejeren af et blandet lejemål ikke er berettiget til at fremleje hele lejligheden. Det kan af og til være ganske svært at finde ud af, om man kan bruge en analogi eller snarere skal slutte modsætningsvist. Der må gerne henvises til de relevante bestemmelser med angivelse af den gængse forkortelse for den pågældende lov (f.eks. LL, ML, ELL), men lovens fulde navn skal altid med første gang man bruger loven i den pågældende opgave, og ellers hvor der er tvivl. Eksempel: Det er OK at skrive Efter Lejelovens (LL) 82, litra b, kan udlejer opsige lejemålet, hvis Det følger af LL 86, stk. 2, at opsigelsesvarslet er 1 år. Hvor brugen af en bestemmelse er koblet op på en anden, skal man have begge med, og så skriver man x, jf. y. Eksempel: Hvis lejen i et småhus væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejer kræve lejenedsættelse efter ML 29c, jf. LL 49. Hvor den anden bestemmelse rummer en begrænsning i den førstes anvendelighed, er det jf. dog. Eksempel: Et erhvervslejemål kan opsiges efter ELL 61, stk. 2, nr. 1, jf. dog stk. 3, og 62, hvis udlejer selv vil benytte lejemålet. 10

En lovbestemmelse er bygget op i stykker. Hvis der kun er et stykke, skriver man bare -nummeret, f.eks. LL 72. Det gør man også i andre tilfælde, hvis det er hele paragraffen, der henvises til, men ofte er det nødvendigt at være mere specifik. Herudover kan der være underopdelinger med tal eller bogstaver i de enkelte stykker. Hvis det er tal, hedder det nr.. Hvis det er bogstaver, hedder det litra. Eksempel: Udlejer kan opsige et boliglejemål efter LL 83, stk. 1, litra a, med henblik på selv at flytte ind. Endelig indeholder mange paragraffer flere punktummer dvs. sætninger adskilt med punktum. Den første af disse sætninger kaldes 1. pkt. og så videre. Den sidste i stykket kan enten gives det rigtige nummer, eller den kan kaldes sidste pkt. Det kan være nødvendigt at referere til et enkelt punktum (eller flere, men uden at henvisningen skal gå på hele en eller stykket). Eksempel: Det følger af LL 98, stk. 1, 3. pkt., at lejer ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved indflytningen. Her kunne man også skrive: LL 98, stk. 1, sidste pkt. Læg mærke til, at de enkelte elementer i referencen adskilles af komma. 5. Vurder teori i forhold til fakta Nu skal teorien anvendes på fakta, dvs. på den konkrete situation. Det er her, den reelle vurdering og analyse af situationen sker. Eksempel: Udlejer vil vide, om han er berettiget til at ophæve eller opsige en lejer for overtrædelse af god skik og orden. Her drejer det sig om at vurdere, om der i den konkrete situation er sket en overtrædelse af god skik og orden. F.eks. kan det konstateres, at der foreligger gentagne klager fra 4 forskellige lejere, om at den pågældende lejer larmer og holder fest flere nætter om ugen, så de klagende lejere ikke kan sove. Og der kan f.eks. være 2 af disse lejere, der har klaget over, at den pågældende lejer har truet med at give dem én på kassen, hvis de sladrer. Måske har nogle personer overhørt disse trusler og kan bevidne dette. Derudover kan det måske konstateres, at udlejer allerede har sendt en skriftlig påmindelse til lejeren, men det kan dokumenteres, at lejer efter påmindelsen har opført sig på samme måde. Der er altså noget der tyder på, at udlejer kan gå videre med sagen og få lejer ud af lejemålet. I den forbindelse er det relevant at vurdere, om lejers adfærd er en så grov overtrædelse af god skik og orden, at det kan medføre ophævelse, eller om det alene kan føre til opsigelse af lejer, fordi lejers adfærd ikke er en særlig grov overtrædelse af god skik og orden. 6. Begrund konklusion/løsning Den endelige konklusion er en opsummering af resultaterne. Det er vigtigt, at det klart fremgår, hvilken konklusion, man er nået til i forhold til den konkrete juridiske problemstilling/tvist. Eksempel: Udlejer er ikke berettiget til at ophæve lejers lejemål, da overtrædelsen ikke kan anses for at være så grov, at betingelserne herfor er opfyldt. Men udlejer kan opsige lejemålet som følge af lejers overtrædelse af god skik og orden. 11

OPGAVESÆT NR. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Spørgsmål 1.3: Spørgsmål 1.4: Spørgsmål 1.5: Spørgsmål 1.6: Spørgsmål 1.7: Spørgsmål 1.8: Er blandede lejemål omfattet af erhvervslejeloven? Kan man aftale noget andet end det, der står i erhvervslejeloven? Hvilke oplysninger/dokumentation bør udlejer sikre sig om lejers identitet ved udlejning til en virksomhed? I en ejendom findes der en skobutik. Udlejer vil nu selv drive skobutik fra et andet lokale i ejendommen. Må han det? Kan udlejer modsætte sig, at lejer skifter branche? Kan depositum reguleres, når der sker lejeforhøjelse? Hvad vil det sige, at lejemålet er mangelfuldt? Hvilke reaktionsmuligheder har lejer, hvis lejemålet er mangelfuldt ved overtagelsen? OPGAVE 2 Udlejer MPA A/S og lejer Martine Andreasen har mundtlig aftalt lejen for et restaurationslejemål, og hvornår Martine Andreasen skal overtage det. Efter Martine Andreasens indflytning sender MPA A/S en lejekontrakt til Martine Andreasen og beder hende om at underskrive den. I lejekontrakten fremgår den samme leje og overtagelsesdag, men på andre områder er der lavet ændringer i forhold til erhvervslejeloven. Martine Andreasen meddeler MPA A/S, at hun ikke vil acceptere ændringerne. MPA A/S svarer Martine Andreasen, at i så fald skal hun fraflytte lejemålet. Spørgsmål 2.1: Hvad er Martine Andreasens retsstilling? MPA A/S og Martine Andreasen ender med at blive enige om lejevilkårene for restaurationslejemålet og får udarbejdet en skriftlig lejeaftale herfor. I forbindelse med udarbejdelsen af den skriftlige lejeaftale accepterer Martine Andreasen, at lejen aldrig kan nedsættes til under den aftale leje, mod at hun til gengæld får ret til afståelse til en hvilken som helst branche. Efter erhvervslejeloven ville Martine Andreasen ellers kun have ret til at afstå til den samme branche. Spørgsmål 2.2: Spørgsmål 2.3: Bør Martine Andreasen få lejekontrakten tinglyst? Bør MPA A/S få lejekontrakten tinglyst? 12

Et år senere indgår MPA A/S og Martine Andreasen tillige en særskilt lejekontrakt vedrørende gårdhaven op til restauranten. Gårdhaven skal benyttes til udeservering for restaurationen om sommeren. Af lejekontrakten for gårdhaven fremgår, at den kan opsiges af både lejer og udlejer med 1 måneds varsel til den 1. i en måned. MPA A/S modtager efterfølgende et bedre tilbud på leje af gårdhaven, og selskabet opsiger derfor lejeforholdet for denne til ophør den 1. maj. Martine Andreasen protesterer mod opsigelsen og gør gældende, at der er tale om en væsentlig del af hendes restaurationslejemål, og at lejeforholdet derfor ikke kan opsiges særskilt. Desuden gør Martine Andreasen gældende, at lejemålet i hvert fald ikke kan opsiges, da ingen af erhvervslejelovens opsigelsesgrunde er til stede, når den eneste begrundelse for opsigelsen er, at MPA A/S kan få højere leje fra en anden. Spørgsmål 2.4 Har Martine Andreasen ret? Opgave 3 Udlejer Frederik Fremmesen ejer en udlejningsejendom på den smarte Økonansensgade på Nørrebro. Fremmesen har efterhånden ejet ejendommen i mange år og har kunnet se, hvordan lokalområdet og specielt gaden har gennemgået en meget stor og positiv udvikling. Gaden var oprindelig meget nedkørt og havde et hårdt miljø. Der foregik bl.a. åbenlys hashhandel, og der havde været skudepisoder. I de senere år har Københavns kommune og politiet imidlertid haft et stort fokus på gaden, hvilket har medført, at gaden er istandsat, og der har været flere politirazziaer. Sidst, men ikke mindst har beboerne og forretningslivet i gaden også været meget aktive i forhold til at markere over for de dårlige elementer, at deres tilstedeværelse ikke er ønsket. Dette har medført, at der nu er kommet et godt og levende liv i gaden, og at mange mennesker besøger gaden for at opleve de nye spændende butikker, restauranter og cafeer, som har etableret sig der. Fremmesen bliver kontaktet i foråret 2014 af den mulige lejer Christoffer Christiansen, som gerne vil leje det ledige stuelejemål i hans ejendom. Christoffer Christiansen vil gerne bruge stuelejligheden til en hip økologisk suppebar. Han er også indstillet på at betale en rimelig leje for lejemålet. Da Fremmesen på nuværende tidspunkt ikke oppebærer en indtægt fra lejemålet, vil han meget gerne udleje lejemålet til Christiansen, men han er lidt usikker på Christiansens kvalifikationer. Christiansen er kun 23 år og har efter det oplyste ikke den store erfaring med at drive suppebar, da han lige er droppet ud af et økonomistudie på CBS. I forbindelse med indgåelse af lejekontrakten stiller Fremmesen derfor som krav, at Christiansens depositum skal svare til 8 måneders leje. Christiansen tror dog ikke, at han kan betale et så højt depositum. Christiansen foreslår derfor, at hans forældre giver en garanti for depositummet i stedet for en kontant indbetaling. Fremmesen vil helst gerne have, at depositum bliver kontant indbetalt, men samtidig vil han som sagt meget gerne udleje lejemålet. Spørgsmål 3.1 Hvilke overvejelser bør Fremmesen gøre sig i forbindelse med valget mellem kontant indbetaling og garanti fra forældre? Fremmesen og Christiansen finder en løsning vedrørende depositummet, og de indgår derfor en lejekontrakt om lejemålet, hvor det aftales, at Christiansen overtager lejemålet som beset. Ved overtagelsen viser det sig imidlertid, at der er et stort hul i væggen mellem to rum. Hullet kunne ikke ses ved Christiansens besigtigelser før overtagelse, da det var dækket med reoler på begge sider. Christiansen henvender sig derfor straks til Fremmesen og beder ham sørge for, at hullet 13

bliver muret op. Christiansen er endvidere bange for, at arbejdet med opmuring af hullet vil betyde, at hans åbning af suppebaren bliver udskudt, og at dette vil indebære et omsætningstab. Spørgsmål 3.2: Spørgsmål 3.3: Kan Christiansen kræve, at Fremmesen udbedrer hullet? Kan Christiansen kræve, at Fremmesen erstatter hans tab af omsætning? Et stykke tid efter Christiansens overtagelse af lejemålet viser det sig endvidere, at, at lejemålets elforsyning er helt utilstrækkelig til at dække Christiansens behov til køkkenmaskinerne. Da Christiansen retter henvendelse til Fremmesen, kommer Fremmesen i tanke om, at den tidligere lejer af lejemålet, som havde drevet et bodega i lejemålet, havde haft problemer med elektriciteten, men han mente, at dette havde været grundet alle spillemaskinerne i bodegaen. Spørgsmål 3.4: Hvad kan Christiansen gøre? 14

OPGAVESÆT NR. 2 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Spørgsmål 1.3: Spørgsmål 1.4: Spørgsmål 1.5: Spørgsmål 1.6: Spørgsmål 1.7: Spørgsmål 1.8: Hvordan kan lejen reguleres i erhvervslejemål? Hvilke særregler gælder der for lejeregulering i lejekontrakter indgået mellem 1. januar 1992 31. december 1999? Hvilke formkrav skal en skatte- og afgiftsvarsling opfylde? Forklar begrebet markedsleje. Hvor lang tid har udlejer til at reagere, hvis lejeren protesterer mod en varslet lejeforhøjelse? Hvad skal udlejer gøre? Hvilke betingelser skal være opfyldt for, at udlejer opkræve forbrug og ejendomsudgifter fra lejer ud over lejen? Forbrugsregnskabsåret udløber den 15. juni, og udlejer modtager årsafregning fra fjernvarmeforsyningen den 12. juli. Hvornår udløber fristen for aflæggelse af varmeregnskab over for lejerne i ejendommen? Hvad er konsekvensen, hvis udlejer ikke udsender forbrugsregnskabet rettidigt? OPGAVE 2 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1 fra eksamensopgaven forår 2012) Centralt på Algade i Holbæk, som er byens indkøbsstrøg ligger butikken Farveladen, som sælger maling og tilbehør hertil så som pensler, malertape, malerbøtter mv. Butikken drives fra lejede lokaler, hvor Farveladen I/S er lejer, og hvor Holbæk Ejendomme A/S er ejer og udlejer. Uddrag af lejekontrakt af 30. september 2008 er vedlagt som bilag 2.1. Pr. 1. januar 2015 overtager Vi-presser-citronen ApS imidlertid ejendommen, hvor Farveladen er beliggende. Vi-presser-citronen ApS aflægger i starten af 2015 det i bilag 2.2 vedlagte ejendomsregnskab, hvor L s andel af de samlede udgifter opgøres til 80.000 kr. Farveladen gør indsigelse mod ejendomsregnskabet og gør blandt andet gældende, at de maksimalt er forpligtede til at betale 25.000 kr., som er det beløb, som fremgår af deres lejekontrakt. De mener heller ikke, at de skal betale samtlige de udgifter, som er nævnt i ejendomsregnskabet. Spørgsmål 2.1 Du bedes tage stilling til, i hvilket omfang Farveladen er forpligtet til at betale i overensstemmelse med det fremsendte ejendomsregnskab. 15

Bilag 2.1 UDDRAG AF ERHVERVSLEJEKONTRAKT 1 Det lejede Det lejede omfatter et bruttoareal på 144 m 2, herunder 110 m 2 butikslokale og 34 m 2 lagerlokale. 2 Anvendelse Det lejede skal udelukkende anvendes til butik med salg af maling og tilbehør så som pensler, malerbøtter, malerruller mv. og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. 3 Opsigelse Lejemålet er uopsigeligt for lejer indtil 1. marts 2018. Lejemålet kan herefter fra lejers side opsiges med 6 måneders varsel til den første i en måned. Det er aftalt, at lejer ikke har ret til erstatning ved opsigelse. 5 Afståelse Lejer har afståelses- og genindtrædelsesret efter erhvervslejelovens regler herom. 6 Årlig leje og regulering heraf Den årlige leje udgør kr. 144.000,- svarende til kr. 1.000 pr. m2. Lejen forfalder til betaling hver den 1. i måneden. Hver part kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens 13. 7 Ejendomsregnskab Ud over den aftalte leje er udlejer berettiget til at hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af en hver art vedrørende ejendommen og den dertil knyttede udlejningsvirksomhed. De nedenfor specificerede udgifter er angivet med anslået årlig størrelse, og udgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til de lejede bruttoarealer. Ejendommens samlede bruttoarealer udgør ved kontraktens indgåelse 1.440 m 2. Ved ændringer i de lejede arealer eller ejendommens samlede arealer er udlejer berettiget til når som helst og uden varsel at ændre nærværende fordelingsnøgle. 16

Udgiftsart Skønnet samlet udgift Lejemålets andel heraf Grundskyld 50.000 kr. 5.000 kr. Dækningsafgift 30.000 kr. 3.000 kr. Renovation 25.000 kr. 2.500 kr. Forsikring 30.000 kr. 3.000 kr. Renholdelse 30.000 kr. 3.000 kr. Vagtservice 20.000 kr. 2.000 kr. Fælles Elforbrug 25.000 kr. 2.500 kr. Administration 40.000 kr. 4.000 kr. I alt 250.000 kr. 25.000 kr. Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar 31. december. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.500 pr måned. Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8 Forbrugsregnskab Udlejer leverer varme i lejeperioden. Forbrugsregnskabet aflægges i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler herom. Til dækning af varmeudgifterne, herunder udgifter til energimærkning, varme og varmt vand, fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.000 pr måned. 17

Bilag 2.2 Ejendomsregnskab for ejendommen Algade 27, Holbæk, for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 Udgiftsart skønnet samlet udgift Farveladen I/S andel heraf Grundskyld 85.000 kr. 8.500 kr. Dækningsafgift 60.000 kr. 6.000 kr. Renovation 35.000 kr. 3.500 kr. Bygningsforsikring 30.000 kr. 3.000 kr. Husforsikringer for 80.000 kr. 8.000 kr. udlejers anpartshavere Tagrensning 15.000 kr. 1.500 kr. ISS 32.000 kr. 3.200 kr. Vinduespudsning 10.000 kr. 1.000 kr. Vagtservice 25.000 kr. 2.500 kr. Fælles Elforbrug 25.000 kr. 2.500 kr. Administration 40.000 kr. 4.000 kr. Maling af fællesarealer 50.000 kr. 5.000 kr. Tagudskiftning 200.000 kr. 20.000 kr. Tomgangsleje for 2. th. 75.000 kr. 7.500 kr. Vicevært 38.000 kr. 3.800 kr. I alt 800.000 kr. 80.000 kr. 18

OPGAVE 3 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1, 1.2 og 1.3 i fra eksamensopgaven forår 2013) Preben Guldkjær har med succes investeret i erhvervsejendomme i en årrække. Andre i branchen har betragtet Guldkjær som en fair investor, der frækt har turdet tage nogle chancer i markedet, hvor andre har tøvet. Guldkjær køber i sommeren 2014 personligt en erhvervsejendom af Ivan Nilsson. Ejendommen omfatter bl.a. 4 erhvervslejemål og er placeret i et rigtig godt handelsområde, beliggende Mexicogade 89 i Roskilde. Det største lejemål ligger i ejendommens baghus og er udlejet til Lars Erby, der fra lejemålet driver virksomheden L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Lejemålet er indrettet dels som lokaler til produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer dels som butik, hvorfra nogle af varerne sælges. Uddrag af lejekontrakten er vedlagt som bilag 3.1. Nogle måneder efter, at Guldkjær har overtaget ejendommen og har set nærmere på ejendommens drift og stand samt indtægterne ved at udleje ejendommen, ønsker Guldkjær at få vurderet, om lejen kan forhøjes for lejemålene. Guldkjær kontakter derfor i december 2014 erhvervsejendomsmægler Bjerggren om muligheden for at få vurderet markedslejen for lejemålene. På baggrund af indledende drøftelser, når Guldkjær og Bjerggren frem til, at der kun skal laves en egentlig vurdering af markedslejen på Lars Erby s lejemål, da de andre lejemål, herunder suppebaren, umiddelbart vurderes at have en gældende leje, der harmonerer med markedslejen. Guldkjær og Bjerggren mødes igen den 10. januar 2015. Bjerggren starter med at konstatere, at den tidligere udlejer Ivan Nilsson gennemførte en markedslejeforhøjelse pr. den 1. august 2011, men at udlejer og lejer efterfølgende i 2013 havde aftalt en lejenedsættelse. Tillæg til lejekontrakten er vedlagt som bilag 3.2. Pr. 1. januar 2015 betalte Erby Slagter- og Charcuterivarer kr. 497.370 i leje pr. år svarende til ca. 1.005 kr. pr. m². Bjerggren siger herefter: Så det kan vist godt bære en pæn forhøjelse, for Erby fik jo også sin lejenedsættelse for et par år siden. Ejendomsmægler Bjerggren udarbejder på baggrund af sine undersøgelser en mere detaljeret vurderingsrapport den 13. februar 2015, hvoraf fremgår, at markedslejen for lejemålet vurderes som: Vurderingsrapport for lejemålet Mexicogade 89, baghus, 2200 København N: Lejer er L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, der fra lejemålet driver virksomhed, som omfatter produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer og salg af disse, dels i butikslokaler dels som en gros. Lejemålet omfatter således primære butikslokaler og sekundære produktions- og lagerlokaler. De faktuelle oplysninger vedrørende lejemålet og en vurdering af markedslejen er herefter: Samlet areal: 495 m² Nuværende årlige leje pr. 1. januar 2015 = kr. 497.370,00. Årlig markedsleje primære lokaler: Butikslokalerne: 95 m² á kr. 1.750 pr. m² = kr. 166.250,00 Årlig markedsleje sekundære lokaler: Produktion, forarbejdning og lager: 400 m² af kr. 1.070 pr. m² = kr. 428.000,00 19

Samlet årlig markedsleje pr. 1. februar 2015 = kr. 594.250,00, svarende til kr. 1.200,50 pr. m² Årlig stigning ved varsling til markedsleje = kr. 96.880,00. Roskilde den 13. februar 2015, udarbejdet af: Taus Bjerggren, Erhvervsejendomsmægler/Valuar Guldkjær jubler over, at der åbenbart ifølge vurderingsrapporten er grundlag for at forhøje markedslejen. Han skriver derfor et anbefalet brev til L. Erby, hvori han varsler markedslejeforhøjelse: L. Erby Slagter- og Charcuterivarer 26. februar 2015 Forhøjelse af lejen for dit lejemål på Mexicogade 89, 2200 København N Kære Lars Erby Jeg skal hermed meddele dig, at jeg fra og med den 1. juni 2015 varsler markedslejeforhøjelse for dit lejemål, hvorfra du driver L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Årsagen er, at den leje, du pt. betaler på kr. 497.370 er væsentlig under markedslejen. Jeg har fået udarbejdet en vurderingsrapport af en professionel erhvervsejendomsmægler, der konkluderer, at markedslejen pr. 1. juni 2015 kan reguleres og forhøjes med kr. 8.073,00 pr. måned svarende til, at du herefter skal betale kr. 48.685 pr. måned, hvilket beløb jeg vil opkræve med lovligt varsel pr. 1. juni 2015. Hvis du ikke kan acceptere lejeforhøjelsen, skal du gøre indsigelse over for mig senest 8 uger efter, at dette brev om lejeforhøjelse er kommet frem til dig. Dette brev er sendt med almindelig post og anbefalet post. Med venlig hilsen, Preben Guldkjær Lars Erby er forbitret over markedslejeforhøjelsen, nu da han for mindre end to år siden fik en lejenedsættelse igennem. Men da han ikke er den hurtigste spiller på banen, går der lidt tid inden han endelig farer i blækhuset for at skrive en indsigelse til Guldkjær. I brevet skriver Lars Erby følgende: Preben Guldkjær 24. april 2015 Jeg har modtaget et brev af 27. februar fra dig, som jeg er temmelig forbitret over, og som jeg synes er helt urimeligt. Men så er det jo glædeligt, at du har scoret et gevaldigt selvmål i brevet. For du skriver, at lejeforhøjelsen vedrører lejemålet på Mexicogade 89, og det har ikke noget med mig at gøre. Jeg mener i det hele taget slet ikke, at du har ret til at varsle markedslejeforhøjelse for mit lejemål. Og hvis du kan det, ja så kan lejeforhøjelsen ikke ske på én gang, for den skal fordeles over 4 år. Det ved jeg fra min nevø, som er dygtig og har taget en 20

uddannelse i ejendomsadministration hos Ejendomsforeningen Danmark. Alt i alt, så holder det ikke en meter, det du har gang i! Jeg regner med, at du retter dig efter det, jeg skriver her i mit brev. Det var alt!! Lars Erby Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf. Kalender for februar, marts og april 2015 er vedlagt som bilag 3.3. Spørgsmål 3.1 Spørgsmål 3.2 Spørgsmål 3.3 Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? I besvarelsen af spørgsmålet skal du bl.a. tage stilling til, om der er grundlag for markedslejeforhøjelse og indsigelserne fra Lars Erby mod varslingen Du kan lægge til grund, at kr. 594.250 svarer til markedslejen for lejemålet på tidspunktet for varslingen. Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? I besvarelsen skal du bl.a. tage stilling til de indsigelser, som Lars Erby fremkommer med. 21

Mellem Bilag 3.1 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 495 m² butiks- og produktionslokaler i ejendommen Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N på følgende vilkår: 1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør 95 m² butiksareal og 400 m² produktions- og forarbejdningsareal, er beliggende Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N. 2 Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes som butiks- og produktions-/forarbejdningslokaler, hvor lejer er berettiget til at forarbejde og producere slager- og charcuterivarer og sælge varerne i butikken. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål. 2.2 Ændringer i det lejede, ud over lejers ret hertil ifølge erhvervslejeloven, må kun foretages med udlejers skriftlige samtykke. 3 Ikrafttræden og overtagelse 3.1 Lejemålet overtages af lejer den 1. august 2007. 3.2 Lejemålet overtages som det er og forefindes, dvs. i pæn og løbende velvedligeholdt samt rengjort stand men med synligt præg af tidligere lejers anvendelse i form af ikke-nymalede vægge, enkelte slidmærker på gulve men funktionsdygtig loftsbelysning. 4 Opsigelse 4.1 Opsigelsesvarslet er 9 måneder til den 1. i en måned ved lejers opsigelse. 4.2 Opsigelsesvarslet er 12 måneder til den 1. i en måned ved udlejers opsigelse. 5. Årlig ydelse og regulering heraf 5.1 Den årlige leje udgør ved kontraktens indgåelse kr. 420.750,00, svarende til kr. 850 pr. m². Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang til betaling den 14. juli 2007 for august måned 2007. 22

5.2 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7 samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. 8. Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag, hvor disse ydelser er specificeret. 5.3 I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2007. Denne dato vil tages som udgangspunkt ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter, der vil medføre regulering i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning, dog således at lejeforhøjelse eller nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. 5.4 Hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2008, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks), 5.5 Hver part kan forlange lejen reguleret i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning. Når lejen reguleres, skal nedtrapning af lejen ikke ske over 4 år. Markedslejen kan dog aldrig blive højere end kr. 420.750 pr. år med tillæg af 5 % p.a. de første fem år af lejeperioden tilskrevet hvert år pr. 1. januar, første gang 1. januar 2008 og herefter med tillæg af 3 % p.a. de følgende år af lejeperioden, tilskrevet hvert år pr. 1. januar. Markedslejen kan aldrig blive lavere end kr. 420.750 pr. år.. 8 Vedligeholdelse 8.1 Under lejeforholdet påhviler al løbende indvendig vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse hermed lejer, herunder af alle installationer i lejemålet. 8.2 Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer.. 11 Fraflytning 11.1 Ved lejemålets ophør, skal lejemålet afleveres i samme stand, som det forefandtes ved overtagelsen, dvs. i god og løbende velvedligeholdt stand... Roskilde, den 5. juni 2007 København, den 9. juni 2007 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 23

Tillæg til lejeaftale mellem Bilag 3.2 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) vedrørende erhvervslejemålet beliggende i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde. Lejer har krævet en nedsættelse af den gældende leje pga. midlertidige økonomiske vanskeligheder. Lejen for lejemålet nedsættes derfor til kr. 490.000 pr. år. Ændringen træder i kraft den 1. februar 2013, og lejen kan herefter ikke kræves reguleret ned til markedslejen i 4 år fra dette tidspunkt. I øvrigt reguleres lejeforholdet, herunder fremtidige reguleringer af lejen, fortsat i henhold til bestemmelserne i lejeaftalen af 9. juni 2007. Roskilde, den 5. januar 2013 Roskilde, den 5. januar 2013 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 24

Bilag 3.3 25