PLAN OG ÅBEN LAND Prioriteringsnotat Dato: 8. september 2017 Sagsb.: Jørgen Rasmussen Sagsnr.: Dir.tlf.: 72361512 E-mail: jorra@holb.dk Bilag Prioritering af ansøgning om lokalplan for boligbebyggelse på Vandværkshøjen, Jyderup Foto Kort
Dato for modtagelse af ansøgning 01.09.2017 Ansøger Skel.dk Landinspektører P/S på vegne af grundejer Erik Svend Filthuth Nuværende anvendelse/situation i området. Bestemmelser i evt. gældende lokalplan. Matr.nr. 15hp: Græsareal og beplantning/buskads. Matr.nr. 15ik: Det gamle vandværkstårn er fortsat beliggende på arealet. Matr.nr. 15fc: Boligparcel. Der ligger en privat fællesvej på arealet inden for det ønskede lokalplanområde, der skal vejbetjene området. Matr.nr. 15hp er omfattet af lokalplan nr. 50-47 for Drivsåtvej 5 og 9. Matriklen er udlagt til grønt areal. Matr.nr. 15ik og 15fc er omfattet af lokalplan nr. 50-6 for området ved Søbæksvej og Søbæksparken. Matr.nr. 15ik er udlagt til offentligt areal og matr.nr. 15fc til boliganvendelse. Er der tale om overførsel til byzone eller sommerhusområde, landbrug mv.? Nej (Se Planlovens 47A og 13 stk. 4) Projektforslagets formål Formålet er at få ændret områdets nuværende anvendelse fra hhv. grønt areal og offentligt areal til boligformål, således, at der skabes mulighed for nedrivning af det gamle vandtårn og opførelse af boliger. Baggrunden for anmodningen om udarbejdelse af lokalplanen er et ønske fra grundejer om at muliggøre boligbebyggelse på området dækkende de 2 ejendomme matr.nr. 15hp og 15ik Jyderup By, Jyderup. Matr.nr. 15hp står i dag ubenyttet hen som grønt areal med henholdsvis græsareal og træer/buskads på den nordlige og vestlige del. På matr.nr. 15ik er det gamle vandtårn beliggende, som i en del år har været ude af funktion. Grundejer oplyser, at arealerne i de seneste 18 år været privatejede af nuværende grundejer. Idet arealerne og det gamle vandtårn i dag står ubenyttet hen og ifølge grundejer alene benyttes til unges lyssky ak-
tiviteter ønsker grundejeren, at der sker en ændret anvendelse af arealerne. Beliggenhed betyder, at det er oplagt at muliggøre boligbebyggelse på området som på de tilstødende områder. Der ønskes derfor en ny lokalplan for at realisere projektet. Områdets fremtidige anvendelse Arealet ønskes anvendt til boligformål. Af ansøgningsmaterialet fremgår et forslag til udstykningsog illustrationsplan. Der foreligger ikke et konkret byggeprojekt for arealerne. Ansøger ønsker derfor en fleksibel lokalplan der muliggør bebyggelse med indretning til én bolig, 2-3 lejligheder eller som et dobbelthus sammenbygget i skel. Der ønskes mulighed for bebyggelse, der kan udnytte den enkelte grunds terrænforhold med forskudte etager, rum med ekstra højde osv. Det vil sige bebyggelse, der kan følge det naturlige terræn og dermed i flere etager. Bebyggelsen kan evt. tænkes reguleret med bestemmelser om højder og ikke ved etageantal. Hvordan forholder projektet sig til kommuneplanen? Kræves kommuneplantillæg? Området er beliggende i 2 rammeområder. Matr.nr. 15hp ligger i rammeområde 11.C01 for Skarridsøgade. Rammen er udlagt til centerformål i byzone med en maks. bebyggelsesprocent på 70, maks. 2,5 etager og inden for miljøklasse 1-3. Matr.nr. 15ik og matr.nr. 15fc ligger i rammeområde 11.B13 for Søbæksvej og Drivsåtvej. Rammen er udlagt til boligformål, åben/lav, tæt/lav og anden bebyggelse i byzone med en maks. bebyggelsesprocent på henholdsvis 30, 40 og 55, maks. 1,5 etager og maks. bygningshøjde på 8,5 m. Anvendelse af området til boliger ligger indenfor de nuværende rammer for lokalplanlægning, idet boligformål er indeholdt i begge rammer, men da bebyggelse ønskes reguleret ved højdebestemmelser og ikke etageantal m.v. vil ændringen kræve udarbejdelse af forslag til nyt rammeområde for arealet, dvs. kommuneplantillæg. I ny kommuneplanramme forventes det at bygningshøjde fastsættes ved kote fremfor meter. Endvidere kan en ændring af det maksimale etageantal være påkrævet. Planmæssige og eventuelle andre begrundelser for evt. fravigelse fra kommuneplanen En realisering af ønskerne for boligbebyggelse ligger indenfor de nuværende kommuneplanrammer, der også udlægger arealerne til boligformål. I de gældende lokalplaner for arealerne er de dog udlagt som hhv. grønt areal og offentligt areal. Arealerne ligger i dag ubenyttet og delvist tilgroet hen. Områderne grænser op til eksisterende boligområder, og
det vil derfor være oplagt at muliggøre boligbebyggelse på området. En af kommunens overordnede målsætninger er endvidere, at eksisterende rummelighed til nye boliger skal udnyttes bedst muligt blandt andet ved fortætning og byomdannelse. Området er herudover stationsnært og tæt på byens centrum. Er der krav om for-offentlighed af kommuneplantillæg? Nej, Der vurderes at være tale om en mindre ændring i kommuneplanens rammedel. Er der en jordforureningsproblematik? Nej, men naboområdet, erhvervsområdet, er kategoriseret på V1 niveau. Bebyggelsens etageareal, højde og etageantal samt bebyggelsesprocent Der er ingen særlige ønsker til bebyggelsesprocenten ift. Bygningsreglementets alm. bestemmelser. Der ønskes mulighed for bebyggelse, der følger arealets terræn, således at der kan bygges i forskudte etager, rum med ekstra højde, etager bygget ind i skråning m.v. Bebyggelsen tænkes derfor evt. reguleret med bestemmelser om maksimale højder og ikke ved etageantal. Beskrivelse af projektets forhold til omgivelserne Idet arealerne ikke har en anvendelse i dag og desuden fortsat har det gamle vandtårn beliggende fremstår området delvist tilgroet og lukket. Realiseres forslaget med opførelse af boliger vil det skabe nyt liv på arealerne, der med deres forholdsvist store grundstørrelser fortsat vil fremtræde grønne. Boligområdet vil ligge i naturlig forlængelse af det eksisterende boligområde. Lokalplanområdet ligger højt i forhold til det omgivende terræn. Hvordan forholder projektet sig til bæredygtighed? Udlægning af arealet til boligbebyggelse er i overensstemmelse med kommuneplanens intentioner om fortætning af de eksisterende byer. Fortætning giver mulighed for at understøtte den kollektive trafik og forsyningsstrukturen generelt samt friholde det åbne land og dermed opnå et mere bæredygtigt bysamfund. Afledte kommunale investeringer Borgerinddragelsesproces Der vurderes ikke at være afledte kommunale investeringer. Administrationen foreslå, at der afholdes et borgermøde i planernes høringsperiode. Udbygningsaftale Nej
Politisk behandling Administrationens samlede vurdering Det vurderes, at lokalplan og kommuneplantillæg ikke er egnet til delegation. Vedtagelse af forslag og endelig vedtagelse af planer vil derfor blive politisk behandlet. Administrationen vurderer, at der kan udarbejdes nyt plangrundlag med mulighed for boliger. Administrationens indstilling At lokalplanen prioriteres til igangsætning 4. kvartal 2017