08.01.R08 Forslag Rekreativt område i Ho TILLÆG 22 Copyright: Geodatastyrelsen, SDFE, COWI, Varde Kommune Mål: 1: 4.000 RAMMEOMRÅDE 08.01.R08 KOMMUNEPLAN 2017
VEJLEDNING OFFENTLIG HØRING Byrådet fremlægger hermed Forslag til Tillæg 22 til Kommuneplan 2017, Varde Kommune i offentlig høring i 8 uger fra den xx. xxxx 2018 til den xx. xxx 2018. Med kommuneplantillægget oprettes der et nyt rammeområde til rekreative formål. I høringsperioden har borgere, interesseorganisationer og andre myndigheder mulighed for at komme med synspunkter, kommentarer eller indsigelser. Eventuelle bidrag skal være Varde Kommune i hænde senest: Onsdag den xx. xxx 2018 Bidrag kan sendes på mail til planogby@varde.dk eller som brev til Plan og Vækst, Varde Kommune, Bytoften 2, 6800 Varde. Mærk bidraget med Tillæg 22 til Kommuneplan 2017, Varde Kommune. Efter høringsperioden vil alle bidrag blive forelagt Byrådet inden der tages endelig stilling til planen. Hvis Byrådet vil foretage ændringer af det offentliggjorte forslag, vil eventuelle berørte borgere få lejlighed til at udtale sig inden planens endelige vedtagelse. Efter den politiske behandling vil ejere, naboer og bidragydere blive orienteret om Byrådets beslutning. OPBYGNING Tillæg 22 til Kommuneplan 2017 udgøres af en redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål samt en række rammebestemmelser, der fastlægger afgrænsningen og anvendelsen af det nye rammeområde til familieorienterede fritidsaktiviteter samt fastlægger rammerne for lokalplanlægning indenfor planområdet. HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Et kommuneplantillæg er et supplement til den eksisterende kommuneplan. Et kommuneplantillæg kan justere og ændre bestemmelser i kommuneplanen, når det er nødvendigt i forhold til realisering af et projekt eller en lokalplan. Byrådet har ansvaret for kommuneplanlægningen. Kommuneplanen er en sammenfattende plan, der konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling og arealanvendelsen i kommunen. Kommuneplanen består af en hovedstruktur for kommunen, retningslinjer for arealanvendelsen og rammer for lokalplanlægningen. Hovedstrukturen sammenfatter Byrådets overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen i hele kommunen. Retningslinjerne er et udtryk for en række arealinteresser, der skal varetages og afvejes i den øvrige planlægning og administration. Kommuneplanens rammebestemmelser fastlægger rammerne for indholdet af lokalplaner for de enkelte områder i kommunen. 1
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Hvad er et kommuneplantillæg?... 1 Baggrund og formål... 3 Områdets beliggenhed... 3 Eksisterende forhold... 3 Kommuneplantillæggets indhold... 4 BESTEMMELSER Rammebestemmelser... 5 Forhold til andre planer... 6 Kommuneplan 2017... 6 Lokalplan... 6 Miljøvurdering af planer og programmer... 9 Kommuneplantillæggets retsvirkninger... 10 Vedtagelsespåtegning... 10 2
BESTEMMELSER BAGGRUND OG FORMÅL Med nærværende Tillæg 22 til Kommuneplan 2017 ønsker Varde Kommunes Byråd at ændre plangrundlaget og oprette en rekreative ramme til familieorienterede fritidsaktiviteter i form af en fiskesø, minigolf og lignende erhverv. Planlægningen skal sætte rammerne for den fysiske udvikling af området. EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet er beliggende i landzonen i det åbne land. Planområdet består af en eksisterende fiskesø og de tæt ved beliggende områder, der bl.a. omfatter den afskærmende beplantning samt arealer mellem Almosetoften og fiskesøen. OMRÅDETS BELIGGENHED Planområdet omfatter en del af matr.nr. 7a Ho By, Ho og har et samlet areal på ca. 4,2 ha. Planområdet er beliggende ved Almosetoften i Ho. Området omfatter en eksisterende fiskesø med tilhørende toiletbygning, betalingsområde mv. og et ubebygget område mellem fiskesøen og Almosetoften, der ønskes anvendt til minigolfbane og en udvidelse af den eksisterende parkeringsplads. Planområdet afgrænses mod øst af Almosetoften, der er den nordvestlige grænsen mod sommerhusområdet ved Vesterballe i Ho med ca. 330 sommerhuse. Vest for Almosetoften ligger enkelte sommerhuse, landbrugsejendomme og planområdet grænser op mod det åbne land. Sommerhusområdet er præget af kraftig beplantning omkring de enkelte sommerhusgrunde, der ligger i et fladt terræn. Det flade terræn fortsætter mod vest, hvor det bliver brudt af de store plantager, med Oksby Klitplantage som den nærmeste og med enkelte marker ind imellem. Kort 1: Planområdets eksisterende forhold. SFDE og LandSyd Fiskesøen har ca. 5.000 gæster fordelt over hele året, hvor gæsterne kommer og fisker put and take-fiskeri. Gæsterne kommer fordelt over hele dagen. Omkring søen er der opstillet borde og bænke, ligesom der er indrettet områder til at rense fisk ved. I den nordlige del af området, findes der mindre tekniske anlæg til at drive søen, herunder strømforsyning og karantæneanlæg for nyankomne fisk. 3
BESTEMMELSER KOMMUNEPLANTILLÆGGETS INDHOLD Kommuneplantillægget giver mulighed for, at området kan anvendes til fiskesø, minigolf og lignende familieorienterede aktiviteter. Planlægningen for området skal samtidig tage hensyn til landskabet, naboerne og den omkringliggende trafik. 4
BESTEMMELSER RAMMEBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018) fastsættes ved nærværende Forslag til Tillæg 22 til Kommuneplan 2017, følgende ændringer: Udlæg af ny ramme til rekreative formål omkring den eksisterende fiskesø ved Almosetoften, Ho. Lokalplaner, der træffer bestemmelser for rammeområde 08.01.R08, skal være i overensstemmelse med de bestemmelser, der er indeholdt i nedenstående Tabel 1. Figur 1: Afgrænsning af rammeområde 08.01.R08 til rekreative formål. 5
REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDRE PLANER Kommuneplan 2017 Forslag til kommuneplantillægget omfatter samme område, som Lokalplan 08.01.L02. Med Tillæg 22 til Kommuneplan 2017 oprettes et nyt rammeområde til rekreative formål, der giver mulighed for udvidelse af de familieorienterede aktiviteter i tilknytning til sommerhusområdet i Ho. Kommuneplantillægget er i overensstemmelse med retningslinier og tilkendegivelser i Kommuneplan 2017, Varde Kommune. Lokalplan Nærværende Tillæg 22 til Kommuneplan 2017 er udarbejdet sideløbende med Lokalplan 08.01.L02. Ferie- og fritidsområde ved Almosetoften. Kystnærhedszonen Planområdet er beliggende i landzone indenfor kystnærhedszonen, i en afstand af ca. 1100 m fra Ho Bugt. Lokalplanen giver ikke mulighed for byggeri højere end 5 m. Byggeriet skal endvidere opføres i tilknytning til eksisterende bygninger og bagved afskærmende beplantning. Lokalplanens realisering forventes på den baggrund ikke at påvirke oplevelsen af kysten eller omgivelserne væsentligt. For planlægningen i kystnærhedszonen gælder, at der kun må planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Det er endvidere et krav i planloven, at ferie- og fritidsanlæg lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. Eks. rekreative rammeudlæg indenfor kystnærhedszonen Varde Kommunes samlede areal udgør ca. 1.240 km 2. Det samlede areal indenfor kystnærhedszonen udgør ca. 320 km 2. I Kommuneplan 2017 har Varde Kommune 65 eksisterende rekreative rammeudlæg indenfor kystnærhedszonen. Indenfor de 65 rammer er der rekreativ anvendelse i form af blandt andet campingplads, kræmmermarked, feriecenter, grønne fællesarealer, idrætsanlæg, golfbaner og lignende. 47 ud af de 65 rekreative rammer er omfattet af en lokalplan. De 18 enkeltområder, der ikke er omfattet af en lokalplan, fremgår af bilag til kommuneplantillægget. Der er kun 2 uudnyttede rammer indenfor kystnærhedszonen i Varde Kommune. Det ene område er beliggende ved Vrøgum, mens det andet er beliggende ved et feriecenter mellem Nr. Nebel og Nymindegab. Rammeområdet i Vrøgum udlægges til feriecenter mens det andet område er udlagt til minizoo. Alternativ placering Udvidelsen af områderne til rekreative formål forventes at give mulighed for en bedre udnyttelse af de eksisterende faciliteter ved fiskesøen, herunder parkering og anden infrastruktur. 6
REDEGØRELSE Kommuneplantillægget fastsætter rammer for en eksisterende fiskesø og et areal mellem søen og sommerhusområdet på ca. 0,75 ha. Udvidelserne foretages som huludfyldning bag det eksisterende byggeri og foran den eksisterende fiskesø. Der vurderes ikke at være rimelige alternative placeringsmuligheder til det ansøgte i eller omkring Ho indenfor de eksisterende rammer. Friluftsinteresser Planområdet indeholder ikke specielle rekreative værdier for friluftsliv, da området er privatejet og ikke tilgængeligt for offentligheden. De rekreative værdier i området knytter sig primært til de offentlige skovarealer nord for planområdet. De rekreative værdier i det omkringliggende landskab omhandler værdier som klitplantagerne, klitterne, strandengene og kyststrækningen mod syd og øst. Disse landskabstyper findes kun i meget begrænset omfang inden for og i direkte visuelforbindelse med det område, der ønskes anvendt som rekreativt området. På denne baggrund vurderes en realisering af projektet ikke at medføre en væsentlig ændring i de eksisterende friluftsværdier i det omkringliggende landskab. Visuel påvirkning Det vurderes ikke, at udvidelsen af enkeltområdet kommer til at påvirke kystlandskabet, da bebyggelsen ikke er højere end 5 m, beliggende samlet bag sommerhusområdet. Kort 2: Planområdets eksisterende forhold. SFDE og LandSyd Turistpolitiske overvejelser Turister i Varde Kommune tiltrækkes hovedsageligt af de store naturmæssige værdier langs Vestkysten. De oplevelser turisterne efterspørger i Varde Kommune er derfor som udgangspunkt gratis. 7
REDEGØRELSE Det er byrådets mål jf. Kommuneplan 2017 at fastholde og udvikle Varde Kommunes position som en af landets førende kystferiekommuner og derved bidrage til vækst inden for turisterhvervet. Ferierammerne skal udvikles med fokus på kvalitet og natur- og kulturoplevelser uden at gå på kompromis med det autentiske. Turistattraktionerne i Varde Kommune skal udvikles på naturens og miljøets præmisser med udgangspunkt i de stedbundne potentialer og kvaliteter. Med henblik på at sikre de bedst mulige rammevilkår for turisterhvervet ønsker Varde Kommune således, at sikre private aktørers mulighed for at udvikle forretningsmuligheder med fokus på aktive naturoplevelser langs kysten. En udvidelse af faciliteterne ved fiskesøen i Ho kan bidrage til et bredere udbud af aktiviteter og oplevelser i Varde Kommunes kystområder, både i forhold til at sikre helårsturisme og for at skabe variation i turistattraktionerne. Planområdet ligger i tilknytning til sommerhusområdet Ho, og har ca. 5.000 besøgende hvert år, heraf vurderes langt den overvejende del at være turister bosiddende i de omkringliggende sommerhuse samt enkeldagsturister. Fiskesøen er afhængig af nærheden til turisterne, og medvirker samtidig til at understøtte de eksisterende faciliteter i Ho. En udvidelse af faciliteterne til også at omfatte en minigolfbane og en mindre legeplads, vil give et bredere udbud af aktiviteter og oplevelser i Varde Kommunes kystområder, både i forhold til at sikre helårsturisme og for at skabe variation i turistattraktionerne. Udvidelsen vurderes derfor at være i overensstemmelse med kommunens turistpolitiske overvejelser. Det vurderes i denne henseende, at udvikling af planområdet er med til at understøtte den nationale strategi for dansk turisme, Region Syddanmarks erhvervspolitiske målsætninger for udvikling af turismeområdet i Destination Sydvestjylland samt den udarbejdede vækstmodel for turismen. Ved at give mulighed for at udvikle området mellem fiskesøen og Almosetoften, foretages kun huludfyldning mellem et sommerhusområde og et område med en fiskesø, og planområdet vil fortsat ikke kunne opleves fra kysten, hverken Ho Bugt eller Skallingen. Lokalplanen indeholder bestemmer, der skal sikre, at bebyggelse i op til 5 m's højde holdes samlet og kun etableres i direkte tilknytning til den eksisterende høje bebyggelse i området. Desuden indeholder lokalplanen bestemmelser om farver, refleksioner, minimering af lysgener mv., hvilket vil medvirke til mindske påvirkningen af landskabet og det visuelle indtryk fra de omkringliggende områder. Planlægningsmæssige begrundelse Den særlige planlægningsmæssige begrundelse for den kystnære placering er, at der kun nyplanlægges for et areal på ca. 0,7 ha, da de øvrige arealer allerede ved lokalplanens udarbejdelse anvendes til ferie- og fritidsformål. Udvidelsen foretages i direkte sammenhæng med de eksisterende faciliteter, og der inddrages herved ikke helt jomfruelige arealer i planlægningen. Det vurderes således, at der foreligger en funktionel og planlægningsmæssig begrundelse for placeringen i kystnærhedszonen og samtidig, at en opdateret planlægning 8
REDEGØRELSE for området vil være i overensstemmelse med Kommuneplan 2017 og Varde Kommunes Turismestrategi. Lokaliseringen af det nye anlæg er således i overensstemmelse med kommunens sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Miljøvurdering af planer og programmer Miljøscreening Miljøvurdering af planer og programmer Der er foretaget en screening efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter for at se, om der er behov for at foretage en miljøvurdering. Konklusionen af screeningen var, at kommuneplantillægget ikke ventes at få væsentlig indvirkning på miljøet, og at der ikke er behov for en nærmere undersøgelse af miljøforholdene. Byrådet har derfor jf. 8, stk. 2, nr. 1 og 10 i lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af ændringen. I screeningen blev der fokuseret særligt på, at lokalplanen indeholder forskellige tiltag i forhold til landskabet, at der er bestemmelser om støjdæmpende tiltag som betingelse for ibrugtagning, og at der kun inddrages ca. 0,75 ha jomfruelig jord til nye rekreative formål og at dette areal ligger mellem et eksisterende sommerhusområde og en eksisterende fiskesø. Ved screeningen er det vurderet, at planlægningen vil medføre mere trafik på Almosetoften end hidtil, men dog ikke i væsentligt omfang hele området taget i betragtning. Samlet vurderes planerne ikke at få en væsentlig indflydelse på miljøet. Derudover vurderes det, at ingen bilag IV-arter vil blive negativt påvirket. Høring af berørte myndigheder Varde Kommune har som følge af lovens 32 i forbindelse med miljøscreeningen hørt berørte myndigheder om miljøscreeningens indhold, for at få afklaret, om der fandtes yderligere viden hos andre myndigheder, som kunne have indflydelse på Varde Kommunes afgørelse om, hvorvidt der var behov for at foretage en miljøvurdering af planforslaget. Miljøscreeningen er foretaget efter kriterierne i lovens bilag 3. Der er i forbindelse med høringen af berørte myndigheder ikke indkommet høringssvar. 9
BESTEMMELSER KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER I henhold til Lov om planlægning, 12, stk. 2 og 3, kan Byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser samt modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbuddet kan dog ikke nedlægges, såfremt området er omfattet af en gældende lokalplan eller byplanvedtægt. Derudover kan forbud efter 12, stk. 3 ikke nedlægges, hvis området er udlagt til offentligt formål i kommuneplanen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Forslag til Tillæg 22 til Kommuneplan 2017, Varde Kommune er vedtaget med henblik på offentlig høring, i henhold til 24 i lov om planlægning, af Varde Byråd den dd. mm åååå. P.b.v. Erik Buhl Nielsen / Mogens Pedersen Borgmester Kommunaldirektør 10
BESTEMMELSER BILAG RAMMEBESTEMMELSER FOR 08.01.R08 Rekreativt område ved Almosetoften. Maksimale antal etager Max. 1 etage med udnyttet tagetage. Notat Anvendelsesbestemmelser Notat Områdets anvendelse Notat Bebyggelsens omfang og udformning Anvendelse generel Rekreativt område Notat Opholds- og friarealer Eksisterende zone Landzone Notat Miljøforhold Fremtidig zone Landzone Specifik anvendelse Turistattraktion Notat Infrastruktur Min. 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal med mindre andet fastsættes i lokalplanlægningen. Maksimal bebyggelsesprocent 5 % Notat Zoneforhold Kystnærhedszone Notat Lokalplaner og byplanvedtægter inden for rammen Definition af om bebyggelsesprocenten beregnes af 1. Området under ét eller 2. Den enkelte ejendom Området under ét Notat Maksimal højde i meter 6,5 Tabel 1: Rammebestemmelser for rammeområde 08.01.R08 11
BESTEMMELSER BILAG Rekreative rammer, der ikke er omfattet af lokalplan Ramme nr. Rekreativ anvendelse i form af: Restareal (m2) 07.02.R01 Campingplads 0 07.03.R05 Campingplads 0 07.03.R02 Naturområde 0 07.03.R03 Naturområde 0 07.03.R04 Campingplads 0 07.01.R01 Idrætsanlæg (delvist indenfor kystnærhedszone) 0 16.03.R01 Feriecenter (ikke udnyttet) 44.721 16.01.R04 Campingplads 0 16.01.R03 Grønt område (delvist indenfor kystnærhedszone) 0 05.02.R01 Campingplads 0 05.02.R02 Campingplads 0 05.02.R03 Campingplads 0 04.10.R01 Råstofområde (gravning påbegyndes snarest) 0 08.01.R05 Campingplads 0 04.01.R01 Idrætsanlæg 0 13.10.R04 Mini zoo (ikke udnyttet) 83.565 23.01.R03 Lejrplads 0 23.01.R05 Grønt område 0 12
Bytoften 2, 6800 Varde Telefon 7994 6800 vardekommune@varde.dk www.vardekommune.dk