Program deltids-sessionen Klargøring af ejendom til salg herunder sælgerfinansiering Peter Michael Mikkelsen, Landbogruppen Problemstillinger ved forskellige vurderingskoder Jannie Gade og Kirsten Kjeldal, Heden & Fjorden BBR er den korrekt Anna Grethe Aggerholm, Byggeri & Teknik
Hvad er de mest almindelige vurderinger? Kode 01 Beboelsesejendom Kode 02 Erhvervsejendom, blandet Kode 05 Landbrug Kode 06 Skov (over 25 ha.) Kode 17 - Ubebygget landbrugslod Kode 34 - Minkejendom
Betydning af vurderingskoden på ejendommen som man selv bebor Bruges til at bestemme grundskyldspromillen Vil ofte skifte fra 4-8 til 19-27 promille Beregning af ejendomsværdiskat Ved ændring af benyttelseskode har det betydning for beregningen af ejendomsværdiskat ved ejerskifte Skattepligtig eller skattefri ved salg Har betydning i forhold til om ejendommen kan indgå i virksomhedsordningen som et aktiv Har betydning i forhold til hvilke udgifter, som kan fratrækkes ved opgørelsen af det skattepligtige resultat
Hvad ser SKAT på i vurderingen? Landbrugsejendom (05): Stuehuset karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom Størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende Driftsbygningerne omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt
Hvad ser SKAT på i vurderingen? Erhvervsejendom (02) En blanding af beboelse og erhverv Ejendomme, der både rummer boliglokaler og lokaler som benyttes forretningsmæssigt. For disse ejendomme gælder at den forretningsmæssige benyttelse udgør mindst 25 % af ejendommens samlede værdi.
Udgifter og fradrag på ejendomme, som man selv bebor Kode 01 Kode 05 Fradrag; vedligeholdelse og forsikring bygninger Nej Ja Fradrag; ejendomsskatter, erhvervsmæssig andel Ja Ja Afskrivning bygninger Måske Ja VSO Ja Ja VSO: kan erhvervsbygninger indgå som aktiv Nej Ja VSO; Fortsættelse af VSO (ejendommen bebos, jord/bygninger udlejes) VSO: Ikke-erhvervsmæssigt drevet Nej Nej Nej Ja
Skattefrihed for en ejendom er betinget af DELTIDSGRUPPEN - At ejendommens samlede grundareal er mindre end 1400 m2 eller - At der ifølge en offentlig myndighed ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller - At udstykning ifølge SKAT vil medføre væsentlig værdforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse - At ejendommen er vurderet som et en- eller to-familieshus eller - At ejendommen i realiteten er benyttet som ren beboelsesejendom - Uanset skattefrihed skal der opgøres eventuelle genvundne afskrivninger - Der kan ikke ske genanbringelse af ejendomsavance i en kode 01 ejendom eller en ejendom, hvor benyttelsen er ren beboelse
Nedrivningsfradrag Der kan tages nedrivningsfradrag på en bygning, hvis: Bygningen har været erhvervsmæssigt anvendt mindst 5 år i ejertiden før bygningen nedrives. Det kan derfor have betydning, om det er sælger eller køber, der skal stå for nedrivningen af en bygning. Hvis sælger nedriver, skal der foretages en ny vurdering før +- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan benyttes. Fradrag for nedrivningsudgifterne indgår i avanceberegningen OBS: Det skal udtrykkeligt være anført i købsaftalen, hvis køber overtager før nedrivning og sælger skal nedrive. OBS: Det kan være et problem, at få lov at opføre nye bygninger efter nedrivning, hvis bygningsmassen skønnes at blive for stor fx for en ren beboelsesejendom
Moms og fast ejendom Bygninger kan godt indgå i den momspligtige virksomhed selvom de ikke kan indgå i virksomhedsordningen. Dvs. momsfradrag selvom der ikke er skattefradrag for udgift Momsreguleringsforpligtelse på fast ejendom i 10 år. Skal opgøres og indbetales ved ændret anvendelse Skal overdrages eller indbetales ved salg Evt. et momspligtigt salg af en ny bygning/byggegrund Hvis en bygning, der nedrives, er anvendt i den momspligtige virksomhed, kan der opnås momsfradrag for nedrivningsudgifterne.
Eksempel Forkert vurderet kode 01 Svineproduktionsejendom 19 ha 2002: frasolgt jord bortset fra 3 ha 2003: omkodet til 01-ejendom ikke påklaget 2003: udlejning af staldbygninger (1200 m2) og gylletank SKAT: nægtet fradrag vedligeholdelse og afskrivning mv. for 2008,2009 og 2010 Landsskatteretten: Uanset benyttelseskoden var ejendommens driftsbygninger og ejendommen i øvrigt benyttet erhvervsmæssigt i væsentligt omfang og ejer var derfor Berettiget til fradrag for udgifter forbundet med udlejningen Berettiget til at anvende KA-ordning
Eksempel opsparing i VSO til beskatning Drevet landbrugsejendom på 50 ha i mange år 2006: Størstedelen af jorden sælges fra Resterende 6 ha drives med planteavl og ammekøer Fortjenesten ved salget af jorden opspares i VS-ordning Driften har givet underskud i 2006 og fremefter Forår 2013 SKAT: Ikke erhvervsmæssig drevet fra og med indkomståret 2009 Beskatning af opsparet overskud. Tvivl om beskatningen skal ske i 2009 eller i det tidligste år der kan genoptages